Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng chi thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011. potx

1
ĐỀ CƯƠNG
A. LỜI MỞ ĐẦU
B. NỘI DUNG
I. Nghiên cứu thị trường
1. Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư:
Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà
Nội từ năm 2009 đến năm 2011.
• Năm 2009
• Năm 2010
• Năm 2011
2. Dự án VIET TOWER
2.1. Tiến hành các hoạt động khảo sát dự án
• Địa chỉ
• Diện tích xây dựng
• Cấu trúc công trình
+ Tòa tháp 1
+ Tòa tháp 2
2.2. Định hướng đầu tư:
II. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CÔNG TY MỸ
1. Nội dung đầu tư và hình thức vốn đầu tư của công ty
2. Các phương pháp tính toán để ra quyết định đầu tư:
2.1.1. Phương pháp cửa trước (phù hợp với người đi vay)
2.1.2. Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay)
III. TƯ VẤN
LỜI MỞ ĐẦU
2
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Dự án đầu
tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý,
cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư, đánh giá

hiệu quả của dự án và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết
định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án.
I. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG:
1. Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư:
Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng chi thuê tại Hà Nội
từ năm 2009 đến năm 2011.
• Năm 2009:
Trong Quý I/2009, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm
khoảng 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49USD/m2, gần bằng với
mức giá trong Quý I/2008. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng
lên ở mức 2.6%; giá thuê văn phòng hạng B giảm xuống còn dưới 33USD/m2 tại
thời điểm cuối quý I/2009, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái; tỷ lệ trống của văn
phòng hạng B là 19%. Các tòa nhà văn phòng hạng B cũ có tỷ lệ trống là 8%. Đây
là kết quả mà CBRE công bố khi thẩm định về dự án đầu tư BĐS.
Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho
thuê ở Hà Nội đạt hơn 600.000m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009. Trong
khi đó, công suất cho thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý
III/2009. Cụ thể, công suất cho thuê văn phòng hạng A giảm 18%; công suất cho
thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1%; công suất cho thuê của văn
phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý III/2009.
• Năm 2010:
Giá thuê văn phòng tại Hà Nội 2010 giảm so với năm 2009. Theo Công ty
nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam, công suất thuê trung bình của thị
3
trường văn phòng trong quý I đạt 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Mặc
dù công suất thuê có nhiều dấu hiệu lạc quan, song, giá thuê văn phòng các hạng
đều có xu hướng giảm 3,6% so với quý 4 năm 2009. Lượng văn phòng hạng A
được thuê trong quý một tăng hầu như không đáng kể, trong khi văn phòng hạng B
giảm tới một nửa. Chỉ riêng văn phòng hạng C đạt kết quả tốt nhất. Một loạt các
tòa nhà hạng A như Pacific Place, Sun City có giá chào thuê từ 60- 65 USD đến

nay đều giảm xuống còn 42- 50 USD. Theo đánh giá của Savills, thị trường quý
một có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng 3,5% so với quý 4/2009 bao
gồm 86 văn phòng hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố Trong 4 năm
tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn phòng từ 120 dự án sẽ có mặt trên thị trường dẫn đến
tình trạng thừa nguồn cung.
• Năm 2011:
Giá thuê văn phòng quý I/2011 tại Hà Nội tiếp tục giảm nhẹ, với lượng cung
tăng mạnh ở khu phía Tây. Thị trường mặt bằng bán lẻ đứng trước thách thức lớn
khi nguồn cung gia tăng mạnh.
Theo Công ty Savills, tổng diện tích văn phòng hiện là hơn 760.000 m2,
tăng 2% so với quý trước và tăng 27% so với cùng kì năm ngoái. Các quận Hoàn
Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là những nguồn cung chính cho thị trường văn
phòng, chiếm 67% tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội. Cầu Giấy vẫn là quận
có tốc độ tăng trưởng diện tích văn phòng cao nhất, với tốc độ tăng khoảng 130%
so với cùng kì năm trước. Công suất thuê của toàn thị trường tăng nhẹ trong khi
giá thuê không thay đổi so với quý 4/2010. Công suất thuê trung bình toàn thị
trường tăng 1% so với quý trước, đạt 90% trong khi giá thuê trung bình đạt 26
USD/ m2/ tháng.
Thống kê của CBRE cho thấy, quý này có 3 dự án văn phòng hạng B đưa ra
thị trường là Hoàng Cầu Geleximco (Đống Đa), Crown Complex và TTC Tower
khu vực Mỹ Đình với tổng diện tích khoảng 47.000m2. Giá chào thuê trung bình
4
quý này đều giảm nhẹ ở tất cả các phân khúc so với quý trước. Giá trung bình văn
phòng hạng A khoảng 39 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 27 USD/m2/tháng.
CBRE dự báo trong năm 2011, có khoảng 383.000m2 sàn văn phòng được đưa
vào sử dụng, trong đó đa phần nằm ở phía Tây như Keangnam với diện tích
159.000m2 sàn văn phòng chuẩn bị đưa vào sử dụng. Savills nhận định, trong 3
năm tới, gần 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 90 dự án dự
kiến sẽ gia nhập thị trường. Trong các quý còn lại năm 2011, gần 200.000 m2 từ
24 dự án dự kiến gia nhập thị trường, trong đó có một số dự án có diện tích văn

phòng cho thuê trên 10.000 m2. Với lượng cung lớn văn phòng như vậy bổ sung
thêm cho thị trường, chắc chắn năm 2011 khách thuê sẽ có thêm nhiều sự lựa
chọn. Đối với các chủ đầu tư năm 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh
ngày càng gắt gao.
2. Khảo sát dự án VIET TOWER:
5

Tòa nhà Viet Tower nằm ở địa chỉ số 1 phố Thái Hà, quận Đống Đa, Hà
Nội, ngay ngã tư đông đúc Thái Hà, Tây Sơn và Chùa Bộc. Công trình có 3 mặt
thoáng, là một địa điểm kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê.
Chủ đầu tư công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đầu tư Tài chính Hòa
Bình. Thiết kế của công trình do Văn phòng Tư vấn và Chuyển giao Công nghệ
Xây dựng (đại học Kiến trúc Hà Nội) thực hiện. Quản lý dự án là Công ty tiếp thị
và quản lý CB Richard Ellis.
Tổng diện tích khu đất là 3.500 m2 với mặt bằng xây dựng 2.000 m2, tổng diện
tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó mỗi sàn có diện tích trung bình 1.700 m2 với
2 tầng hầm đỗ xe, 7 thang máy hiệu Mitsubishi tiêu chuẩn quốc tế, điều hòa trung
tâm, hệ thống PCCC hiện đại, bảo vệ và an ninh 24/7.
Việt Tower bao gồm khối trung tâm thương mại 7 tầng với diện tích 11.000
m2. Tại đây, tập đoàn thương mại bán lẻ Parkson của Malaysia đã thuê diện tích
rất lớn làm địa điểm kinh doanh đầu tiên tại Hà Nội. Ngoài ra tòa nhà còn có hơn
20.000 m2 diện tích văn phòng nằm trên 11 tầng tiếp theo.
+ Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình :
6
1. Vốn vay ngân hàng
2. Vốn tự có của chủ đầu tư
3. Vốn huy động của chủ đầu tư
+ Thời gian thực hiện dự án: 05 năm (Từ năm 2004 đến năm 2008)
• Cấu trúc công trình bao gồm:
- Tòa tháp 1:

Khối nhà 16 tầng nằm tại vị trí góc ngã tư bên phải đường Thái Hà tính từ
đường Chùa Bộc về phía Đông Bắc.
Công trình gồm các khu chức năng:
+ Khu siêu thị và dịch vụ thương mại
+ Khu văn phòng đa năng cho thuê
+ Khu dịch vụ ăn uống và giải khát
+ Khu dịch vụ club bar
+ Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phòng kĩ thuật
+ Khu sân vườn ngoài trời
- Tòa tháp thứ 2:
Gồm các khối nhà 10 tầng và 16 tầng cùng với khối nhà điều hành nằm tại vị
trí góc ngã tư bên trái đường Thái Hà.
+ Từ tầng 1- 7: siêu thị và dịch vụ thương mại
+ Từ tầng 7 - 16: khu văn phòng đa năng
+ Tầng 10: khu dịch vụ ăn uống, giải khát
+ Tầng thượng: khu dịch vụ clubbar, giải khát
+ Khối nhà điều hành chung
+ Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phòng kĩ thuật
+ Khu sân vườn ngoài
II. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CÔNG TY MỸ:
7
1. Nội dung đầu tư và hình thức vốn đầu tư của công ty:
Một công ty chuyên kinh doanh bất động sản của Mỹ đang có kế hoạch đầu tư
vào các bất động sản là văn phòng cho thuê tại các cao ốc ở Hà Nội. Công ty này
đang rất quan tâm tới các văn phòng cho thuê tại Viet Tower. Công ty đang xem
xét việc có nên thực hiện việc M&A toàn bộ số 10.000 m2 diện tích cho thuê làm
văn phòng tại Viet Tower với giá 15.000.000 USD hay không?
Công ty này có thể được vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 12%/năm,
hoàn trả phân hạn hàng tháng trong vòng 20 năm (không phạt trả trước hạn), nếu
công ty đàm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm bảo nợ (tối thiểu) là 1,2 và tỷ suất bình

quân tổn thất lãi (tối đa) là 85%.
2. Các phương pháp tính toán để ra quyết định đầu tư:
2.1.1. Phương pháp cửa trước (phù hợp với người đi vay)
• Đối với khoản vay (nhánh sơ đồ bên phải)
Đơn vị: USD
STT Chỉ tiêu Giá trị
1 Giá thành bán (giá trị đầu tư BĐS) 15.000.000
2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn đầu tư) 75%
3Giá trị Khoản vay tối đa (1×2) 11.250.000
4 Hệ số hoàn trả (tháng) ( tra bảng C4) 0.011011
5 Hệ số hoàn trả (năm): (4×12 tháng) 0.132132
6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm: (3×5) 1.486.485
• Đối với khoản vốn chủ sở hữu ( nhánh sơ đồ bên trái)
8
STT Chỉ tiêu Giá trị
7 Tỷ lệ vốn CSH (tính trên tổng vốn đầu tư) 25%
8 Giá trị vốn CSH đầu tư (tối thiểu): (1×7) 3.750.000
9 Chi phí sử dụng vốn CSH (tối thiểu) 8%
10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của CSH: (8×9) 300.000
STT Chỉ tiêu Giá trị
11 Thu nhập thực kinh doanh: (6+10) 1.786.485
12 Phí KD (USD/m
2
) (dùng để trang trải các CP duy tu, thay
thế…)
150
13 Diện tích kinh doanh (m
2
) 10.000
14 Tổng phí kinh doanh: (12×13) 1.500.000

15 Tổng thu nhập thực tế: (11+14) 3.286.485
16 Tỷ lệ tổn thất không gian 8%
17 Tổng thu nhập tiềm năng: 15/(1-tỷ lệ tổn thất không gian) 3.572.266
18Giá c Cho thuê tối thiểu: (17/13) (USD/m
2
) 357,2266
19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (14+6)/17 83,6% < 85%
20 Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 1,2 = 1,2 (HS
tối thiểu)
 Nhận xét: Ta thấy, chỉ tiêu 19, 20 đều đạt yêu cầu của người cho vay vốn. Theo
kết quả tính toán, giá cho thuê tối thiểu của dự án Viet Tower là 375,224
USD/m2/năm  29,6USD/m2/tháng. Như vậy, việc đầu tư là khả thi vì dự án
chứa đựng ít rủi ro. Tuy nhiên do tính toán theo phương pháp cửa trước chỉ thỏa
mãn yêu cầu của người đầu tư chứ không thoả mãn được yêu cầu của người cho
vay nên cần xét các hạng mục trên từ góc độ của người cho vay bằng phương
pháp phân tích khả thi cửa sau.
2.1.2. Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay):
Qua khảo sát tình hình thị trường giá văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội
• Đầu quý III/2010:
9
+ Văn phòng hạng A giá cho thuê trung bình tháng là 42USD/m2  giá cho
thuê năm 504USD/m2.
+ Văn phòng hạng B có giá cho thuê trung bình là 31USD/m2/tháng  giá
cho thuê năm 372USD/m2/năm.
• Đầu năm 2011 đến nay:
+ Văn phòng hạng A giá cho thuê trung bình tháng là 39USD/m2  giá cho
thuê năm là 468USD/m2.
+ Văn phòng hạng B có giá cho thuê trung bình tháng là 27USD/m2 giá cho
thuê năm là 324USD/m2.
Đồng thời cũng theo khảo sát thị trường, công ty nhận thấy giá cho thuê văn

phòng tại Viet Tower là 34USD/m2/tháng, tương đương 408USD/m2/năm.
BẢNG TÍNH CÁC CHỈ TIÊU
STT Chỉ tiêu Giá trị (USD)
1
2
3
4
5
Tổng thu nhập dự kiến: (giá thuê x diện tích)
Tỷ lệ tổn thất không gian
Tổng thu nhập dự kiến: (1) x (1-8%)
Tổng phí kinh doanh: (150 x 10.000)
Thu nhập thực dự kiến: (3-4)
4.080.000
8%
3.753.600
1.500.000
2.253.600
6
7
8
9
10
Hệ số đảm bảo nợ (tối thiểu)
Số tiền trả nợ: (5/6)
Hệ số trả nợ (tháng)
Hệ số trả nợ (năm): (8) x 12 tháng
Lượng tiền vay tối đa: (7/9)
1,2
1.878.000

0.011011
0,132132
14.213.059,67
10
11
12
13
14
15
16
17
Lượng tiền mặt thu nhập mà CSH được hưởng (tối
thiểu): (5) – (7)
Chi phí sử dụng VCSH
Lượng VCSH có thể đầu tư tối đa: (11/12)
Tổng số tiền ĐT tối đa cho BĐS: (10+13)
Tỷ trọng vốn vay trong giá trị: (10/14)
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (4+7) / 1
Hệ số đảm bảo trả nợ: (5) / (7)
375.600
8%
4.695.000
18.908.059,67
75,17% > 75%
82,8% < 85%
1,2 (mức tối thiểu)

Nhận xét:
Theo phương pháp cửa sau, tỷ trọng vốn vay trong giá trị (chỉ tiêu 15) cao
hơn so với mức tối đa mà ngân hàng có thể cho vay là 75% nhưng lớn hơn không

đáng kể (0.17%). Mặt khác, tỷ suất tổn thất lãi bình quân của dự án (chỉ tiêu 16)
và hệ số đảm bảo trả nợ (chỉ tiêu 17) đều nhỏ hơn mức tối đa mà ngân hàng yêu
cầu lần lượt là 85% và 1,2. Do đó, dự án đầu tư mang tính khả thi nên ngân hàng
có thể chấp nhận cho công ty Mỹ vay vốn.
III. TƯ VẤN:
Viet Tower được đặt tại ngã tư Thái Hà, Tây Sơn và Chùa Bộc. Tòa nhà có 3
mặt thoáng hướng ra phía đường Tây Sơn, Thái Hà nên thuận lợi cho viêc giao
thương. Tòa nhà có đầy đủ các trang thiết bị cần thiết cho hoạt động của văn
phòng, 2 tầng hầm dành cho để xe hoạt động 24/24h. Đồng thời, đây là vị trí thuộc
khu trung tâm của thành phố Hà Nội nên mật độ dân cư tập trung khá lớn, dân trí
cao, do đó có thể nhận thấy đây là một khu vực thị trường tiềm năng cho các
doanh nghiệp và các văn phòng thương mại.
11
Qua khảo sát thị trường, giá văn phòng cho thuê trong thời gian tới có xu
hướng giảm do lãi suất ngân hàng giảm, nhiều dự án đầu tư được xây dựng nên
lượng văn phòng cho thuê hạng A, B tăng cao. Cũng theo kết quả khảo sát thị
trường, mức giá văn phòng cho thuê của Viet Tower là 34USD/m2/tháng. Mức giá
này nằm trong khoảng chấp nhận được của thị trường.
Vậy, công ty chuyên kinh doanh bất động sản của Mỹ nên thực hiện M&A toàn
bộ 10.000m2 diện tích cho thuê làm văn phòng của Viet Tower và mức giá tối đa
mà công ty có thể chấp nhận trả cho dự án này là 18.908.059, 67USD.