Tiểu luận vê thị trường bất động sản pps

Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA

BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM
1
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Mục Lục
2
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng
xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển
đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếutố
manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịpsự
phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây
chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng
thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâurộng,
nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trongnước
đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sảnlà một
kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác
động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản ViệtNam không
tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng
hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản

Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định
hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấnđề cần thiết.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế
giớiđến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này
chỉtập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của
thịtrường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai
vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến
thịtrường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường
này.
3
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
ChươngI: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI
CHÍNH HIỆN NAY.
1.Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay.
1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính.
Khái niệm khủng hoảng tài chính:
Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các mối
quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuyển các luồng
vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền của tất cả các chủ thể
trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên
một hệ thống tài chính.
Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng
có thể dẫn đến
sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền
vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ.
Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm
trọng giữa tài sản
có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đó là hiện tượng
Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị trường

của cáctài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu
đầu tư, sự sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can
thiệp của nhà nước.
Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các
ngân hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả
nợ.
.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả
mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân hàng giảm
mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện
tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sự sụt giá ban
đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài sản và làm giá tài sản tiếp
4
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình thành trong thời điểm bùng nổ
được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ
nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh
tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền
kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam
(VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này
là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi
mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau
đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị
trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượnthì người ta đổ xô đi mua
nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân,người bán
nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.

Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường
bất động
sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ.
Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở
Mỹ.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ
liên bang Mỹ
(Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho
vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các
ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản
của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của
chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì lãi suất
cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho
đến giữa năm 2003 thì chỉcòn 1%.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc bấy
giờlà khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được
vay tiền dễ dànghơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai
công ty được bảo trợ bởi chínhphủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này
giúp đổ vốn vào thị trường bất động sảnbằng cách mua lại các khoản cho vay của
các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loạichứng từ được bảo đảm bằng
các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities – MBS –chứng khoán bất
5
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàngđầu
tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sựbiến đổi các khoản cho vay thành các
công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ chothị trường bất động sản
không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc cáccông ty
chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sân chơi mới cho các
nhàđầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn

ngoại quốc.
Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô
cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của
chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm
đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn
các khoản vay để các công ty khác biến chúng thànhMBS, các ngân hàng thương
mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ của
người vay
Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất nhộn
nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô đi
muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này ngày càng
tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các khoản cho vay đầy
mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từcác công ty khác. Trong khi
đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tớitrước năm 2006
thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họđược
trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này
khiếncho các công ty bán bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo
hiểm ra thị trường, bấtchấp khả năng đảm bảo của mình.
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động
sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001
(năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và
ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất
kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ
ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trongthị trường bất
động sản.
Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động
sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở Mỹ là do
việc các ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người đi
vay không trả được nợ, các ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ, một số lượng lớn nhà
cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dâychuyền của hệ thống ngân hàng,

và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường vốn khác như thịtrường chứng khoán, thị
trường tài chính khác… dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính hiệnnay. Nguyên
nhân trực tiếp của khủng hoảng là bắt nguồn từ sự phát triển tín dụng quá nóng,
6
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
vớisự hỗ trợ của nghiệp vụ chứng khoán hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất
leo thang và cáckhoản tín dụng rủi ro cao. Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và
chứng khoán sụt giảm dẫn đếnkhủng hoảng tín dụng.
1.2 Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN).
Tình hình thế giới:
Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều
tổn thất nhất.Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp,
tổng số khoảng 12 ngàn tỷUSD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó
đòi. Những người không có khả năng trảnợ cũng được cho vay. Những hợp đồng
đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái
sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ratrên khắp
các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường
không cóngười mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính
nắm hàng ngàn tỷ USDchứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh
khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đếngục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã
đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễmđộc đó, nay đổi hướng một
phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng
Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên khoáng
sản (than đá,quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân hàng, bảo
hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ và giá hàng hóa cơ
bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu. Chính điều đó làm cho nền
kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD
vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt
giảm làm cho giá dầu và hàng hóa cơ bản giảm nhanh chóng. Đồng AUD đã mất
giá30% trong 2 tháng gần đây so với USD. Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm

mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc
thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào
AUD với lãi suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các
dòng tiền này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn. Giá
chứng khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần
đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng.
Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống tài chính Úc
không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những hành động mạnh
và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơbản 100 bps (1%) xuống 6% và cam kết bơm
hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như camkết bảo đảm thanh toán cho các
ngân hàng. Và như vậy tình hình tài chính nước Úc cũng đang lâm vào suy thoái.
7
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock,
Bradford &Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp. Đối
với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp hơn, chủ yếu
do sự liên thông chặt chẽ giữa các thịtrường tài chính lớn. Do sự phát tán rủi ro tín
dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bấtđộng sản của Mỹ và Anh Quốc nên
các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu cũng bị ảnh hưởngnặng nề. Phản ứng
domino xảy ra khi thị trường tín dụng liên ngân hàng bị khủng hoảng và lànsóng
bán tháo chứng khoán toàn cầu. Ngân hàng Fortis của Bỉ bị quốc hữu hóa không
phải docho vay dưới chuẩn mà do bị thương nặng sau khi bỏ ra số tiền quá lớn
cùng mua ABN AMROBank. Khi không thể huy động vốn trên thị trường và cũng
không thể bán tài sản thì ngân hàngnày bị tê liệt.
Tình hình VN:
Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai chiều,
song chủ yếulà tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam.
Do sự hội nhập ngày càngsâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên
Việt Nam chịu những tác động nhất định,tuy không trực tiếp.
Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị

trường như Mỹvà châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu). Khủng
hoảng kinh tế hiện đang lansang châu Á. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng
trưởng GDP toàn cầu sụt từ 5% năm 2007 xuống 3,9% năm 2008 và 3% năm 2009.
Suy thoái kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu tiêu thụ sụt giảm trên phạm vi toàn cầu. Về
phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia
nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán
phái sinh này.
Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng cho
vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer rate,
Singapore Inter Bank Offer rate,thường được dùng làm lãi suất cơ sở để cho các xí
nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay). Ngoài ra đầu tư trực tiếp (FDI) của Việt Nam
cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là vốn vay chứ không phải vốn
tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp được khoản vay sẽ khó giải ngân
được. Đối với thị trường chứng khoán, có khả năng nhà đầu tư nước ngoài phải thu
hồi nguồn vốn và bán chứng khoán. Điều này tác động đến dự trữ ngoại hối và giá
cả trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào
sẽ làm giảm giá chứng khoán của Việt Nam.
8
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng đến
xuất khẩu
của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng.
Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua có
dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự
sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra. Nhà đất tại TP
Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số,
trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào. Thị trường hiện
không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút
nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay
đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các

chính sáchcủa nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng
khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng
tới thị trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với
giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng
đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ
tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn
hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là
trong ngắn hạn.
Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn
vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay
tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề,
chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản. Khi thị trường bùng
nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không
nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia
như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng
hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất.
Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có những
dấu hiệu củasự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn
trong hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro
tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm
sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kếtquả tất yếu của quy luật thị
trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về
9
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể
mua được.
2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động
của khủng hoảng tài chính thế giới.
Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền kinh tế của VN
ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo cáo của tất cả

các ngân hàng đều cho thấy tình hình tài chính của VN hiện nay không bị ảnh
hưởng. Thống đốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu khẳng định :
“Tính thanh khoản và dự trữ ngoại tệ đều an toàn” .Thống đốc nêu rõ, trước
những diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ, NHNN đã theo dõi, giám
sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tiếp
tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để bảo đảm an toàn thanh khoản cho toàn hệ
thống ngân hàng cũng như nền kinh tế. Thống đốc cho biết dự trữ ngoại hối của
Việt Nam vẫn tiếp tục tăng và hiện nay đã tăng 1,6 tỉ USD so với đầu năm 2007.
Khoản dự trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân hàng thuộc các quốc gia mà
chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn. Hiện nay,82% số tiền dự trữ ngoại
hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân hàng trung ương của các quốc gia như
Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài chính quốc tế; 18% còn lại gửi đầu tư các
ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là các tổ chức có mức độ tín nhiệm cao,
xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc nhấn mạnh: Chúng ta không có quan hệ với những
ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua tại Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng
hoảng tài chính Mỹ không tác động đến hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang nằm
trong tầm kiểm
soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.
Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ lệ tăng bội chi ngân
sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động. Một trong các
yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng trong năm 2008-
2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất khẩu chính của VN, đang có xu hướng giảm
trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối mặt với các vấn đề về lạm phát,
giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm sút.
Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá bất động sản đã
xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây khó khăn cho
hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá bất động sản ở VN đã
bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi vàmức độ giảm cũng mạnh hơn ở Mỹ, nhưng
10

Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông
thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là chothế chấp bấy nhiêu.
Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng có quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân
hàng định giá còn 50% của giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì ngân hàng
chỉ chovay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng
chẳng hạn thì ngân hang chỉ cho vay có 35 đồng thôi. Và như vậy thì khi giá thị
trường bất động sản giảm xuống 40%chẳng hạn thì vẫn chưa tới mức 35 đồng mà
các ngân hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai
nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế
để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có thể nó có
những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý.
Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng
ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay với
mức 35% giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghiệm
đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn.
Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không phải là do
ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất yếu của thị
trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý
của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào.
11
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Chương II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN.
1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất
động sản.
Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình sụt
giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp đổ của
các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị trường chứng khoán
hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đổi, vốn đổ vào thị

trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một cách chóng mặt, tác động thể
hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người có nhu
cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu một bất động sản phù hợp với nguyện vọng và
khả năng tài chính trước khi gái leo thang. Một số người có khả năng tài chính
nhanh chân thự chiện giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên để kiếm lời. Và như thế cho
thấy, sự tác động qua lại giữa các thị trường với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm
của thị trường này và gia tăng của thị trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất
động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có khi ngược
chiều do chịu nhiều tác động của yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng khoán rơi vào
trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị
trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính
bầy đàn của công chúng đầu tư VN.
Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với
nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại rõ ràng
không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều
chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank,
ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng
đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình thực hiện tín dụng bất động
sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ
hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng
cung cấp thường không quá 50% của70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp.
Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân
thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người
sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có
thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính
thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp.
12
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của hệ
thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá sản với hàng

đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản. Chính vì
thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động sản đến khủng hoảng tài
chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế nào là phụ thuộc vào
chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó mà thôi.
Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng của các
ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được những món hời
lớn nhưng các ngân hang thương mại đều phải tuân thủ chặt chẽ quy định của ngân
hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị trường ở VN chỉ mới ở trạng thái
một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Nói cách khác, quá
trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thốn gtài chính
chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham
gia giao dịch. Vìthế, thanh khoản ở VN chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản
tăng. Ngược lại khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng
không có mức cân bằng giá mới.Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở
mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao
dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng
trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản VN có khi còn cao hơn những
đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại do không “xì” được.
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động
sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp
tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động
sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngân hàng là trung tâm, trong đó
Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có
chính sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ
thế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại,
tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ
thống ngân hàng và cho nền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.

13
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các
quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất động
sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở nhiều văn
bản khác nhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật
Doanh nghiệp 2005, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật
xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến thị
trường bất động sản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của pháp
luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy mới thấy hết
được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau.
2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài
quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất
động sản. Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan của thị trường, ngược lại
thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường bất
động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây
chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị
trườngvốn, chứng khoán cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của
nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mở rộng hơn nguồn "cung" cho thị trường
bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự
mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn
hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có

quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củan gười sử dụng đất
như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử
dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các
quyền của người sử dụng đất, Luật Đấ tđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh,
14
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn
ODA,dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh
doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục
thu hồi Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
Cung cấp côngcụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản
để phòng rủi ro lãi suất tăng;Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài
chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động sản
với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngânhàng là trung tâm, trong đó Ngân
hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn củanền kinh tế, có chính
sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệthế giới,
giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục
canthiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống
ngân hàng và chonền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.

Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các
quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất động
sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở nhiều văn
bản khácnhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh
nghiệp 2005, Luật đầutư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng,
Luật nhà ở … và các văn bản hướngdẫn thi hành khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến thị
trường bất độngsản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của pháp
luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy mới thấy hết
được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau.
15
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài
quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất
động sản. Những chính sáchpháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh nếu như phù hợp với thựctế khách quan của thị trường, ngược lại
thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường bất
động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây
chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị
trườngvốn, chứng khoán cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của
nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mởrộng hơn nguồn "cung" cho thị trường
bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở
rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình
thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy

định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trảtiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củangười sử dụng đất
như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trịquyền sử
dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử
dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
ổn định. Mặt khác, đểtạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền
của người sử dụng đất, Luật Đấtđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xâydựng khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du
lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án
100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù
hợp vớiquy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi
Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật
Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sảnphẩm ''cung'' của
thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu" trong
quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các loại đất
(giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị
16
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đất,thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động
sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách tài
chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi
giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp

với khả năng thanh toán của''cầu''. Đối với các nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ
hợp lý, theo đó giá thành sản phẩm làm ra phù hợp vàsản phẩm đủ sức cạnh tranh
trên thị trường, sản xuất phát triển.
Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật Đất đai
và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Bên
cạnh những tác động tích cực từ các quy định của pháp luật đến thị trường bất
động sản thì còn có những mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của
thị trường.
Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá thị
trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đất tăng lên nhanh
chóng. Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá
các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính phủ quy định. Nghị
định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng, như vậy giá đất
cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2. Giá cả BĐS ở nước ta đã tăng
lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá bán của căn hộ cao cấp
đầu năm 2008 đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007, từ 1.200 USD lên
4.500USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ 30-50% so với đầu
năm 2007. TP.HCM,Hà nội nằm trong Top 10 thành phố trên thế giới có mức giá
nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn cho các công ty kinh
doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng,Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo
tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất đai địa ốc ở VN luôn cao
hơn Thái Lan trên 10-15%. Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy các thị trường
khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã lao vào kinh doanh bất động
sản.Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan
và đến nay cả Nhật…cùng với các doanh nghiệp trong nước tăng cường đầu tư vào
BĐS. Riêng thị trường BĐSTP.HCM thực sự sôi động đã thu hút nguồn vốn đầu tư
lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng của cácdoanh nghiệp, công ty kinh doanh địa ốc.
Ngoài ra năm 2007 thị trường nhà đất TP cũng đã thu hút 85% trong tổng số 2,5 tỷ
USD vốn đầu tư nước ngoài của TP. Tình trạng này cũng tương tự như Thái Lan

trước đây, giá đất đã đạt mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán
bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu tư
trong hai loại cổ phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng
17
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên
giá cả tăng và lạm phát phi mã, chỉ số giátiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%,
trong khi chỉ số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao
hơn nhiều. Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta
đẩy mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở
TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của hệ
thống ngân hàng trên địa bàn.Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhiều ngân
hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm 2006. Theo
các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với tốc độ tăng GDP khoảng
8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự án kinh doanh BĐS,
nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn vay đầu tư bất động
sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật , Hàn quốc, Hồng Kông,
Thái Lan …cũng đã từng lâm vào tình trạng hết sức khó khăn khi cho vay vốn quá
lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp
nhà đã gây tác động xấu đến thị trường tài chính tiền tệ không những của Mỹ mà
cả toàn cầu.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh
nghiệp, chongười sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục
về đất đai, nhà ở và cácbất động sản khác. Một trong những vấn đề được quan tâm
lớn hiện nay là làm sao để đơn giảnhóa trình tự, thủ tục về bất động sản cho người
dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà đã có tới sự
tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong việcthực hiện quyền
của doanh nghiệp, của người dân.
Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử
dụng đấtlãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho

thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu cơ đất đai Việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn làmột trong những vấn đề nổi cộm ở
phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiềudự án đầu tư, gây khó
khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường hỗ trợgiải phóng
mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông
thôn.Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang
đất đô thị là mộttrong những nguyên nhân chính gây cản trở việc giải phóng mặt
bằng. Giá trị lợi nhuận gia tănglà do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào
tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên ngườicó đất bị thu hồi mới khiếu nại. Và
việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai cũng còn nhiềubất cập ảnh hưởng đến
phát triển của thị trường. Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư và ngườisử dụng
đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến
giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp,
các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với
18
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ
hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ
sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất Theo
các quy định áp dụng ở VN tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục
đích sử dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất
cũng như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất trong xã hội như sau: khoảng 70% các doanh nghiệp nhỏ và vừa có
được đất để sử dụng là thông qua cácgiao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có một
phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh nghiệp
nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Ngoài ra còn tình trạng
xem xét, phê duyệt dự án thông qua mối quan hệ quen biết, doanh nghiệp là “sân
sau” của người ra quyết định.
Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo
tính minh bạch,thiếu lành mạnh. Việc không thực hiện được quyền của mình để

cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ
đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN.
3.Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN. (đánh
giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện
nay).
Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước
châu Á, thì sựtác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh
khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì
tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan
trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi lien hệ với sự sụp đổ của thị
trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở
Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro
khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.Thống kê của
Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp
từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với
gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.Vì
vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng
Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can
thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng như quy trình
cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi cho vay, các ngân
hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa.Thông thường, với một miếng đất có giá
thị trường 100, các ngân hàng chỉđịnh giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên
19
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
mức độ rủi ro rất thấp. Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm
tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hànglớn
là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Rủi ro sẽ trở nên lớn trong
trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay các dự án “sân sau” của các
thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ. Nhưng cho đến nay nguy cơ này
chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các

dự án thuộc phạm vi ngoại thành và dự án lớn. Songcũng có một nguyên nhân khác
là Việt Nam không chứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động của thị trường
bất động sản vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân
hàng thương mại, là không có. Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay vẫn “ổn”,
nhưng việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay bất động sản khiến cho thị
trường này không “tanbăng” được và kéo theo những hệ lụy sau đó. Đó là những
dự án đã hoàn thành 80%-90% nhưngkhông triển khai tiếp hoặc không bán được vì
thiếu vốn. Các doanh nghiệp bất động sản muốnngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ
để họ có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đómới có thể chuyển cho
nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiềnvà ngân
hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có thể sôi động trở lại
được.Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang
rất muốn tranh thủthời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện
nay để đầu tư tại Việt Namnhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ
đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trịdự án nhưng hiện tại ngân hàng chỉ bảo
lãnh 30%.
Trước đây,các chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ sở
hữu làm chi phí đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm mục
đích thế chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp. Giờ đây, thị trường biến động
mạnh, nguồn tín dụng bị siết chặt nhằm chống lạm phát nên một số chủ đầu tư
đang đứng bên bờ vực phá sản. Nếu lạm phát tiếp tục tăngcao thì nguy cơ phá sản
nhiều dự án sẽ xảy ra. Tất cả sự thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hang hẳn nhiên
là do tâm lý bị tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra. Và
hàn hđộng của các ngân hàng hiện nay là có lý do chính đáng, để bảo vệ họ, bảo vệ
nền kinh tế.
Tác động đến thị trường bất động sản này cũng xuất phát từ các quy định của
pháp luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản hiện còn gây nhiều trở ngại cho
nhà đầu tư. Một trong nhữngtrở ngại gây ra tình hình trên đó là Luật đất đai và
Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng
mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế mà khi dự án đang dở dang mà thiếu vốn

đầu tư, trong khi ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho các công trình, dự án bịng
ưng trệ một cách đáng tiếc.
20
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Một tác động tích cực từ khủng hoảng là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
(FDI) sẽ khôngđược giải ngân toàn bộ như đã cấp phép. Xét riêng về lĩnh vực xây
dựng văn phòng, căn hộ vàkhu đô thị mới, tính sơ bộ trong 8 tháng đầu năm 2008,
số vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếmgần 30% tổng số vốn FDI. Việc chậm giải
ngân để triển khai các dự án sẽ tạm thời không làm giatăng mức cung về nhà ở và
văn phòng. Trong tình hình thị trường đóng băng, việc tạm ngưngcung có thể được
coi là tích cực trong ngắn hạn. Nhất là trong trường hợp lượng cung có thể tăngvọt
do người đi vay bán hoặc ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp để thu nợ khi
các khoảncho vay bất động sản đáo hạn trong thời gian sắp tới, giả định rằng lãi
suất cho vay vẫn không hạnhiệt và nguồn tín dụng vẫn bị kiềm chế do lạm phát
chưa trở về mức mong đợi. Về mặt sốlượng, mức cung (tăng vọt) này sẽ được giải
quyết thông qua kích cầu từ quy định mới cho Việtkiều và người nước ngoài mua
nhà. Về mặt giá cả, thị trường bất động sản sẽ được tiếp tục điềuchỉnh khi nhiều
sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động từ tháng 1 năm 2009. Hai yếu tố
trêncó thể góp phần làm ổn định thị trường bất động sản trước khi tiếp nhận một
làn sóng đầu tưmới. Thêm vào đó, việc chưa triển khai các dự án FDI có thể cũng
sẽ góp phần làm giảm nhập
siêu vì kim ngạch nhập khẩu vật liệu xây dựng (như thép) và hàng tiêu dùng (như
xe hơi) cũng sẽgiảm. Điều này ít nhiều giúp cải thiện cán cân thanh toán và duy trì
nguồn dự trữ ngoại tệ. Đồngthời việc đáo hạn các khoản cho vay bất động sản là
dịp để ngân hàng thanh lọc danh mục chovay, điều chỉnh cơ cấu tài chính nhằm
đứng vững và cạnh tranh.
Thị trường bất động sản VN được đánh giá là năng động và tiềm ẩn nhiều cơ
hội. Trong tìnhhình khủng hoảng tài chính thế giới như hiện nay, việc tìm kiếm nơi
đầu tư an toàn và hiệu quả làvấn đề đang được các nhà đầu tư quan tâm và suy tính
thiệt hơn. Ngay cả khi nền kinh tế đang gặp khó khăn vì lạm phát và một số

nguyên nhân khác thì làn sóng đầu tư vào thị trường BĐSvẫn tấp nập, nhũng khó
khăn hiện tại chỉ là nhất thời. Trong xu hướng hội nhập thị trường BĐSVN sẽ còn
phát triển hơn, nguồn cung mới chỉ ở giai đoạn đầu. Những nguy cơ với thị trường
BĐS nói chung và mảng đầu tư cao ốc, khách sạn cao cấp tại VN sẽ khó xảy ra…
Mặc dù thịtrường BĐS VN ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhưng hiện nay Nhà
nước chưa kiểm soát được những diễn biến của thị trường, nên nó luôn tiềm ẩn
những yếu tố bất ổn.
Do đó, để có thể đứng vững trên thị trường BĐS Việt Nam, ngay từ bây giờ, các
nhà đầu tư
cần có một cách làm thực sự bài bản, bền vững và chuyên nghiệp.
21
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
4.Hướng phát triển thị trường bất động sản VN, giải pháp để thị trường VN
đứng vững trước khủng hoảng từ bên ngoài.
Hoàn thiện hệ thống chính sách,pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.
Các chínhsách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng
bộ, đầy đủ, nhất quán,tôn trọng các quy luật của thị trường bởi thị trường này liên
quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiềuloại thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể
khác nhau. Phát triển thị trường BĐS phải gắn liềnvới sự phát triển các loại thị
trường lao động, thị trường chứng khoán…
Pháp luật về đất đai và bất động sản chưa quy định rõ điều kiện và thủ tục để
các chínhquyền địa phương (chủ yếu là chính quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư
để cấp đất (thường vớigiá thấp hơn giá thị trường). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự
án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dùđã được quy định trong một số văn bản quy phạm
pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễncòn nhiều hạn chế, thậm chí có những
vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấuthầu lựa chọn chủ đầu tư
dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay hầunhư chưa có
dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này).
Tiếp theo là đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến BĐS, cần xem
xét tỷ lệ chovay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của

hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị
trường BĐS. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều
chỉnh tích cực. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ
phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động
của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư
nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh
doanh BĐS, trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay
trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh
đó, nhanh chóng h́nh thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường
nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ
các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong
các hoạt động cho vay, thế chấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy
động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.
Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất
động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian
tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng.
Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem
xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân
hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc
22
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết
sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài
trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là
rất khó lường.
Về chính sách thuế và tài chính, giải pháp cơ bản là xem xét kỹ lưỡng chính sách
thuế BĐS.
Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống một sắc thuế mới, để tăng
cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng và cần thiết hơn là việc tìm kiếm một
sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá

nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng. Sắcthuế này đánh vào việc sở hữu bất
động sản quá nhiều, hành vi mua đi bán lại trong vòng hai năm, đánh thuế cao đối
với việc mua nhà ở mà không ở, hạn chế tình trạng một người có quá nhiều nhà
trong khi người có nhu cầu về nhà ở lại không có để mua.Song hành với chính sách
thuế, cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng
cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu
BĐS. Đây là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS.
Các quy định của pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường, góp phần
ổn định giá bất động sản: Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng
xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Thay vào đó chỉ cần quy định có sổ
đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay bất động sản
theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Kiểm soát chặt
chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất
có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất. Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát
triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển
khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà
đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị
trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do
các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển
thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng
yêu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các
chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống
cấp, về giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự
án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền
địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân
gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản
thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công
khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ

23
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành
mạnh nhằm tăng cung cho thị trường,đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS
nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và tạo“sân chơi” lành mạnh và thu
hút mọi thành phần kinh tế tham gia. Đẩy mạnh công tác đấu giá,đấu thầu đất đai:
Nhà nước là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó
tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà
đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo
chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu
tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng
thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó việc xác định giá bất động sản
theo giá thị trường cũng cần quy định cụ thể và thẩm quyền định giá, chức năng
thẩm định giá nên mở rộng cho các doanh nghiệp đang hoạt động theo Luậ doanh
nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật
đất đai năm 2003. Xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự
phát triển của thịt rường bất động sản.
Về một số biện pháp quản lý thị trường BĐS, tăng cường kiểm tra giám sát tiến
độ các côngtrình đã được phê duyệt. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự
án cho các dự án đầu tưbất động sản. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ
chức, cá nhân kinh doanh BĐS phảibán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các
dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận
trực tiếp các thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừđầu cơ. Hàng
hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao
dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đồng thời, giải
quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho
một bất động sản (sổ đỏ -giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Để đề phòng và tránh
những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất
đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan Nhà nước chịu

trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ
nát vàđịa bàn mới đô thị hoá hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng. Cần thử nghiệm
trước khi đưa ra thực hiện đại trà việc mở rộng đối tượng được mua và sở hữu nhà
cho người nước ngoài. Đưa việc xem xét, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao
động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất(khoảng 1 triệu người) vào chương
trình của Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội.
24
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
25