đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu dân cư số 6 túc duyên - phường túc duyên thành phố thái nguyên - tỉnh thái nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




ĐINH THỊ THU TRANG





ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU DÂN CƯ SỐ 6 TÚC DUYÊN - PHƯỜNG TÚC DUYÊN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY









THÁI NGUYÊN – 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn


Đinh Thị Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên và Môi
trường thành phố Thái Nguyên, Ban bồi thường và GPMB thành phố cùng
cán bộ và nhân dân phường Túc Duyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Đinh Thị Thu Trang





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1
BĐĐC
Bản đồ địa chính
2
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
3
CP

Chính phủ
4
GPMB
Giải phóng mặt bằng
5
HĐND
Hội đồng nhân dân
6
HSĐC
Hồ sơ địa chính
7
HTX
Hợp tác xã
8
NĐ
Nghị định
9
QĐ-UB
Quyết định ủy ban
10
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
11
TĐC
Tái định cư
12
UBND
Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng

Trang

Bảng 4.1
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của thành phố Thái
Nguyên
44
Bảng 4.2
Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch đất phi nông
nghiệp của thành phố năm 2010
45
Bảng 4.3
Số khu dân cư được phê duyệt quy hoạch và hoàn
thành trên địa bàn thành phố giai đoạn 2007-2010
46
Bảng 4.4
Quy hoạch sử dụng đất
53

Bảng 4.5
Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án
58
Bảng 4.6
Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác
định giá bồi thường đất và tài sản và các khoản hỗ trợ
trên đất tại dự án
59
Bảng 4.7
Tổng số tiền đầu tư cho Dự án Khu dân cư số 6 Túc
Duyên
62
Bảng 4.8
Số tiền thu được từ giao đất Khu dân cư số 6 Túc
Duyên
63
Bảng 4.9
Tổng số hộ nằm trong khu vực giải phóng mặt bằng
65
Bảng 4.10
Khả năng chuyển đổi nghề của lao động nông nghiệp
khi dự án kết thúc
68


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
Bảng 4.11
Thu nhập của hộ dân sau khi thu hồi đất

69
Bảng 4.12
Kết quả điều tra khảo sát hiện trạng môi trường Khu
dân cư
72
Bảng 4.13
Tình hình an ninh trật tự
73
Bảng 4.14
Môi trường sinh thái
73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vi


DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ









STT
Tên biểu đồ

Trang

Đồ thị 4.1
Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2010 của Tp. Thái
Nguyên
46
Đồ thị 4.2
Tỷ lệ thực hiện hoàn thành quy hoạch các khu dân cư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007-
2010
47
Đồ thị 4.3
Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020
48
Đồ thị 4.4
Hiện trạng nhà ở của các hộ dân sau khi giải phóng
mặt bằng
66
Đồ thị 4.5
Độ tuổi lao động của người được phỏng vấn trong
khu giải phóng mặt bằng
67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1
Chƣơng 1
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để
phân bố dân cƣ và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới,

đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu
đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu CNH - HĐH đất nƣớc với mục
tiêu đƣa nƣớc ta trở thành một nƣớc công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu
quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Có
thể nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án”. Bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động
tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cƣ, ảnh hƣởng trực tiếp
đến lợi ích của Nhà nƣớc, của chủ đầu tƣ, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi trên phạm vi cả nƣớc, đến từng địa phƣơng, cơ sở.
Thái Nguyên là một tỉnh hiện đang nằm trong vùng động lực phát triển
kinh tế các tỉnh miền Bắc nƣớc ta. Trong những năm qua, quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa đã thúc đẩy sự phát triển nhanh về kinh tế với sự thay
đổi bộ mặt của thành phố, các huyện lỵ .
Thành phố Thái Nguyên có nền kinh tế đang trên đà phát triển của tỉnh
Thái Nguyên, cách Hà Nội 80 km về phía Đông Nam. Vị trí địa lý trên đã tạo
cho thành phố Thái Nguyên những điều kiện lý tƣởng để thu hút đầu tƣ, thực
hiện CNH, HĐH địa phƣơng, các khu dân cƣ mới và mạng lƣới giao thông
liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 3, đƣờng Cách mạng tháng 8…
Thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên và Thành phố Thái Nguyên cũng có ý nghĩa quan trọng và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

2
những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng của cả nƣớc đặc biệt là khó khăn trong việc tái định cƣ và
chuyển đổi nghề nghiệp cho các hộ dân, hộ gia đình bị mất đất sản xuất và các

yếu tố về môi trƣờng kèm theo.
Từ khi có Luật Đất đai 1993 việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu
hồi đất đƣợc thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/CP
ngày 17/8/1994, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Sau khi Luật Đất đai 2003 có
hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Thành phố Thái Nguyên nằm trong khu vực đƣợc đầu tƣ phát triển của
tỉnh Thái Nguyên, Những năm vừa qua đã có nhiều dự án đền bù giải phóng
mặt bằng đƣợc thực hiện. Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nƣớc nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng, việc quy hoạch thiết kế đất đai
là tất yếu để góp phần cho sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, vấn đề nào
cũng có những mặt tích cực và mặt trái của nó. Một bộ phận không nhỏ ngƣời
dân sống tại các dự án bị thu hồi đất, do quá trình chuyển đổi nghề nghiệp
không đáp ứng đƣợc với nhu cầu của xã hội, đất nông nghiệp lại bị mất do vậy
đã trở nên thất nghiệp. Chính vì vậy để có thể đánh giá đƣợc hiệu quả của một số
dự án giải phóng mặt bằng của Thành phố Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư số 6 Túc
Duyên - Phường Túc Duyên - Thành phố Thái Nguyên” nhằm góp phần thực
hiện mục tiêu trên với những mục đích, yêu cầu cụ thể dƣới đây.
1.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU
1.2.1. Mục đích
Đánh giá hiệu quả dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ số 6 Túc Duyên -
Phƣờng Túc Duyên - Thành phố Thái Nguyên (hiệu quả về kinh tế, xã hội và
môi trƣờng)
Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện việc lập xây dựng các
phƣơng án quy hoạch giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên - tỉnh
Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3

1.2.2. Yêu cầu
Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã đƣợc ban hành.
Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện các
chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng qua một số dự án đã đƣợc thực
hiện trên địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác. Các số liệu điều tra
thu thập phải đƣợc phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4
Chƣơng 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tƣ
Từ những năm 60 trở lại đây thì nhận thức về dự án bắt đầu hoàn thiện,
danh từ dự án dƣợc sử dụng trong nhiều lĩnh vực, các mối quan hệ, mục tiêu,
phạm vi khác nhau do vậy cơ cấu tổ chức của dự án cũng tƣơng đối khác
nhau. Các nhà kinh tế học đã đƣa ra nhiều khái niệm về dự án. Mỗi một khái
niệm nhấn mạnh một số khía cạnh của dự án cùng các đặc điểm quan trọng
của nó trong từng hoàn cảnh cụ thể.
Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù,
một nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt đƣợc thực hiện với phƣơng pháp riêng,
nguồn lực riêng và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể
mới. Nhƣ vậy theo định nghĩa này thì: dự án không chỉ là một ý định phác
thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định; Dự án không phải là một nghiên
cứu trìu tƣợng mà phải cấu trúc nên một thực thể mới.
Xét về hình thức: Dự án đầu tƣ đƣợc hiểu là một tập tài liệu tổng hợp
bao gồm các luận chứng cá biệt đƣợc trình bày một cách có hệ thống, chi tiết

về một kế hoạch đầu tƣ nhằm đầu tƣ các nguồn tài nguyên của một cá nhân,
một tổ chức vào một lĩnh vực hoạt động nào đó của xã hội để tạo ra một kết
quả kinh tế, tài chính kéo dài trong tƣơng lai.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ là một công cụ hoạch định nỗ lực
có thời hạn trong việc sử dụng vốn, vật tƣ, lao động nhằm tạo ra những sản
phẩm mới cho xã hội. Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu
tƣ đều có điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định. Dự án kết thúc khi mục tiêu
của dự án đã đạt đƣợc hoặc khi xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt đƣợc
và dự án bị loại bỏ; Sản phẩm hoặc dịch vụ mới đƣợc tạo ra khác biệt so với
những sản phẩm tƣơng tự đã có hoặc dự án khác.
Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tƣ đƣợc xem là một kế hoạch
chi tiết để thực hiện chƣơng trình đầu tƣ nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm
căn cứ đƣa ra quyết định đầu tƣ và sử dụng vốn đầu tƣ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

5
Dù các định nghĩa khác nhau nhƣng có thể rút ra một số đặc trƣng cơ
bản của khái niệm dự án nhƣ sau:
Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng. Mỗi dự án thể hiện một hoặc một nhóm
nhiệm vụ cần đƣợc thực hiện với một bộ kết quả xác định nhằm thoả mãn một nhu
cầu nào đó. Dự án cũng là một hệ thống phức tạp nên cần đƣợc chia thành nhiều bộ
phận khác nhau để thực hiện và quản lý nhƣng phải dảm bảo các mục tiêu cơ bản về
thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lƣợng cao.
Dự án có chu kỳ phát triển riêng và tồn tại hữu hạn. Nghĩa là giống nhƣ
các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có
thời điểm bắt đầu và kết thúc.
Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tƣơng tác phức tạp giữa các bộ
phận quản lý chức năng với quản lý dự án Dự án nào cũng có sự tham gia
của nhiều bên hữu quan nhƣ chủ đầu tƣ, ngƣời hƣởng thụ dự án, các nhà tƣ
vấn, nhà thầu, cơ quan quản lý Nhà nƣớc Vì mục tiêu của dự án các nhà

quản lý dự án duy trì thƣờng xuyên quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá
trình sản xuất liên tục và gián đoạn kết quả của dự án không phải là sản phẩm
sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án
đem lại là duy nhất.
Môi trƣòng hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ
chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức. Dự án “cạnh tranh”
lẫn nhau và với các bộ phận chức năng khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị.
Tính bất định và rủi ro cao: Hầu hết các dự án đòi hỏi lƣợng tiền vốn,
vật tƣ và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định.
Mặt khác, thời gian đầu tƣ vào vận hành kéo dài nên các dự án đầu tƣ phát
triển thƣờng có độ rủi ro cao.
2.1.2. Đặc điểm của dự án
Mặc dù mỗi một dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau có đặc điển riêng
của lĩnh vực đó nhƣng nói chung dự án có những đặc điểm chung cơ bản sau:
Dự án có tính thống nhất: Dự án là một thực thể độc lập trong một môi
trƣờng xác định với các giới hạn nhất định về quyền hạn và trách nhiệm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6
Dự án có tính xác định: Dự án đƣợc xác định rõ ràng về mục tiêu cần
phải đạt đƣợc, thời hạn bắt đầu và thời hạn kết thúc cũng nhƣ nguồn lực cần
có với một số lƣợng, cơ cấu, chất lƣợng và thời điểm giao nhận.
Dự án có tính logic: Tính logic của dự án đƣợc thể hiện ở mối quan hệ
biện chứng giữa các bộ phận cấu thành dự án. Một dự án thƣờng có 4 bộ phận:
- Mục tiêu của dự án: Một dự án thƣờng có 2 cấp mục tiêu là mục tiêu
phát triển và mục tiêu trực tiếp.
Mục tiêu phát triển là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện. Mục tiêu
phát triển đƣợc xác định trong kế hoạch, chƣơng trình phát triển kinh tế xã hội
của đất nƣớc của vùng.

Mục tiêu trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt đƣợc trong
khuôn khổ nguồn lực nhất định và trong khoảng thời gian nhất định.
- Kết quả của dự án: là những đầu ra cụ thể của dự án đƣợc tạo ra từ các
hoạt động của dự án. Kết quả là điều kiện cần thiết để đạt đƣợc mục tiêu trực
tiếp của dự án.
- Các hoạt động của dự án: Là những công việc do dự án tiến hành
nhằm chuyển hoá các nguồn lực thành các kết quả của dự án. Mỗi hoạt động
của dự án đều đem lại kết quả tƣơng ứng.
- Nguồn lực của dự án: Là các đầu vào về mặt vật chất, tài chính, sức
lao động cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Nguồn lực là tiền đề
để tạo nên các hoạt động của dự án.
Bốn bộ phận trên của dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn
lực của dự án đƣợc sử dụng tạo nên các hoạt động của dự án. Các hoạt động
tạo nên các kết quả (đầu ra). Các kết quả là điều kiện cần thiết để đạt đƣợc
mục tiêu trực tiếp của dự án. Đạt đƣợc mục tiêu trực tiếp là tiền đề góp phần
đạt đƣợc mục tiêu phát triển.
2.1.3. Vai trò của dự án đầu tƣ.
2.1.3.1 Đối với nhà đầu tư.
Một nhà đầu tƣ muốn đem tiền đi đầu tƣ thu lợi nhuận về cho bản thân
thì căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tƣ có nên đầu tƣ hay không là dự án đầu
tƣ. Nếu dự án đầu tƣ hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu tƣ thì nhất định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

7
sẽ thu hút đƣợc chủ đầu tƣ thực hiện. Nhƣng để có đủ vốn thực hiện dự án
chủ đầu tƣ phải thuyết phục các tổ chức tài chính tài chính cho vay vốn và cơ
sở để các nhà tài chính cho vay vốn thì phải dựa vào dự án có khả thi hay
không? Vậy dự án đầu tƣ là phƣơng tiện thu hút vốn. Dựa vào dự án, các nhà
đầu tƣ có cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tƣ, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra
tình hình thực hiện dự án. Đồng thời bên cạnh chủ đầu tƣ thuyết phục các nhà

tài chính cho vay vốn thì dự án cũng là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên
doanh. Một dự án tuyệt vời sẽ có nhiều đối tác để ý, mong muốn cùng tham
gia để có phần lợi nhuận. Nhiều khi các chủ đầu tƣ có vốn nhƣng không biết
mình nên đầu tƣ vào đâu có lợi, rủi ro ít nhất, giảm thiểu chi phí cơ hội vì vậy
dự án còn là một công cụ cho các nhà đầu tƣ xem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ
hội đầu tƣ tốt nhất. Ngoài ra, dự án đầu tƣ còn là căn cứ để soạn thảo hợp
đồng liên doanh cũng nhƣ để giải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các
đối tác trong quá trình thực hiện dự án.
2.1.3.2 Đối với Nhà nước
Dự án đầu tƣ là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy
phép đầu tƣ, là căn cứ pháp lý để toà xem xét, giải quyết khi có tranh chấp
giữa các bên tham gia đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án sau này.
2.1.3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn
Dự án đầu tƣ là căn cứ để cơ quan này xem xét tình khả thi của dự án
để quyết định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm
bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
2.1.3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển
Dự án là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lƣợc,
quy hoạch và kế hoạch 5 năm, chƣơng trình phát triển một cách có hiệu quả
nhất.
Dự án là phƣơng tiện để gắn kết kế hoạch và thị trƣờng, nâng cao tính
khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trƣờng theo
định hƣớng xác định của kế hoạch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

8
Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển
kinh tế xã hội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thị
trƣờng.
Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cƣ và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hội

của từng vùng và của cả nƣớc, tạo tiền đề cho các công ty, doanh nghiệp phát
triển.
Do dự án có vai trò quan trọng nhƣ vậy nên dự án phát triển chiếm vị trí
cốt yếu trong hệ thống kế hoạch hoá, trong chiến lƣợc phát triển của công ty,
của vùng, của cả nƣớc. Nó là công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu của kế
hoạch với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
2.2. BỒI THƢỜNG
2.2.1. Khái niệm về bồi thƣờng và chính sách bồi thƣờng
- Bồi thƣờng thiệt hại có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi.
- Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định đƣợc quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó [25].
- Công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tƣ [25].
2.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9
a- Tính đa dạng thể hiện
mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự

nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cƣ
cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thƣờng GPMB có những đặc trƣng riêng và
đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b- Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhƣng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó
cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di
chuyển, định giá bồi thƣờng rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng khu
tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu.
+ Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB đƣợc
thực hiện khác nhau [5].
2.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nƣớc
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ngƣời dân, ngƣời bị ảnh hƣởng
không những không hạn chế về số lƣợng mà còn có xu hƣớng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nƣớc đang phát triển, ngƣời dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dƣới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nƣớc trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thƣờng GPMB.
2.3.1. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc nên khi thu hồi
đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc sẽ cấp đất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thƣờng cho các công trình gắn
liền với đất bị thu hồi.
Về phƣơng thức bồi thƣờng, Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất
biết trƣớc cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngƣời dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thƣợng Hải, ngƣời dân thƣờng lựa
chọn bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thƣờng, tiêu chuẩn là giá thị trƣờng. Mức giá này cũng đƣợc
Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều

chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác
động điều chỉnh tại chính thị trƣờng đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thƣờng
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

11
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý
tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà
nƣớc có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
đƣợc quy hoạch tổng thể (nhà ở, trƣờng học, chợ), cân đối đƣợc giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thƣờng GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thƣợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thƣờng di dời nhà
hiện nay đƣợc thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trƣờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trƣờng, giá tƣơng đƣơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngƣời có khó khăn
về nhà ở. Ngƣời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [1].
2.3.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trƣng dụng đất cho các mục

đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nƣớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải
theo giá thị trƣờng cho những ngƣời có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật về tất cả các thiệt hại do việc trƣng dụng gây ra và quy định việc bồi
thƣờng phải khách quan cho ngƣời chủ mảnh đất và ngƣời có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trƣng dụng đất của ngành mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

12
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trƣng dụng BĐS áp dụng cho việc
trƣng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nƣớc, phát
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trƣng dụng đất, nguyên tắc tính giá
trị bồi thƣờng các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đƣa ra
các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thƣờng TĐC, nguyên tắc cụ thể
xác định giá trị bồi thƣờng, các bƣớc lập và phê duyệt dự án bồi thƣờng, thủ
tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thƣờng TĐC, trình tự đàm
phán, nhận tiền bồi thƣờng, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đƣa ra tòa án.
Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự
án bồi thƣờng TĐC lớn nhất nƣớc, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “Đảm bảo cho những ngƣời bị ảnh hƣởng một mức sống tốt hơn” thông
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lƣợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm
bảo cho những ngƣời bị ảnh hƣởng có thu nhập cao hơn và đƣợc tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu
cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [24].
2.3.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nƣớc nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng đƣợc xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng

đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế đƣợc coi nhƣ một
hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc đƣợc xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nƣớc chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ
[8]. Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã
hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất
đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng đƣợc áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế nhƣ thế này đƣợc xem là đặc trƣng của luật liên quan đến đất đai
của Hàn Quốc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13
Luật bồi thƣờng GPMB của Hàn Quốc đƣợc chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thƣờng GPMB cho đất công cộng đã đạt
đƣợc theo thủ tục thƣơng lƣợng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cƣỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cƣỡng chế đất cho nên luật
“sung công đất” đã đƣợc thiết lập trƣớc vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thƣơng lƣợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã đƣợc lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển
khai bồi thƣờng cho đến nay. Tuy nhiên dƣới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “đặc lệ” thƣơng lƣợng không đạt đƣợc thỏa thuận thì luật
“sung công đất” đƣợc thực hiện bằng cách cƣỡng chế, nhƣng nếu cứ nhƣ vậy

thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thƣờng sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thƣờng theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thƣờng đất đai đƣợc giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm
trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh
giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi
thƣờng. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thƣờng.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngƣời có
quyền sở hữu đất trong quá trình thƣơng lƣợng chấp thuận thu hồi đất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thƣơng lƣợng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nƣớc hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con ngƣời, cung cấp đất
đai cho những ngƣời bị mất nơi cƣ trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nƣớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngƣời dân tự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

14
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thƣờng,
nếu nhƣ tòa nhà nơi dự án sẽ đƣợc thực hiện có trên 10 ngƣời sở hữu thì phải
xây dựng cho các đối tƣợng này nơi cƣ trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
đó. Còn nếu nhƣ các dự án xây dựng chung cƣ nhà ở thì cung cấp cho các đối
tƣợng này chung cƣ hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhƣng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ƣu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu kinh doanh.
Luật bồi thƣờng Hàn Quốc đƣợc thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với
đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngƣ nghiệp,
khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thƣờng và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu nhƣ đã trả
hoặc đặt cọc tiền bồi thƣờng xong nhƣng không chịu di dời thì đƣợc xem nhƣ
gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cƣỡng chế giải tỏa đƣợc
thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi
hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện
pháp GPMB thƣờng bị ngƣời dân hoặc các ngƣời ở thuê phản đối và chống
trả quyết liệt gây ảnh hƣởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự
nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả.
2.4. CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở
VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ
2.4.1. Thời kỳ trƣớc 1987
2.4.1.1. Hiến pháp 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nƣớc
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nƣớc ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng
đất đƣợc ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là:
Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lƣợc
ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa
chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân [6]. Sau đó, Đảng và
Nhà nƣớc ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nƣớc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

15
thành lập các nông trƣờng quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức
sở hữu tập thể.

2.4.1.2 Nghị định số 151-TTg
Thủ tƣớng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg Ngày 14/4/1959,
quy định về thể lệ tạm thời trƣng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thƣờng và tái định cƣ ở Việt Nam, sau đó Ủy ban
kế hoạch Nhà nƣớc và Bộ Nội vụ ban hành thông tƣ liên bộ số 1424/TTg của
Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trƣng dụng ruộng đất để làm địa điểm
xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp
thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng
thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngƣời có ruộng đất. Đất
thuộc sở hữu tƣ nhân hoặc tập thể khi bị trƣng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà
nƣớc. Về mức bồi thƣờng và cách tính bồi thƣờng theo Nghị định 151/TTg:
- Về việc bồi thƣờng thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thƣờng hai
khoản: về đất thì bồi thƣờng từ 1 đến 4 năm sản lƣợng thƣờng niên của ruộng
đất bị trƣng thu.
- Đối với hoa màu thì đƣợc bồi thƣờng đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt đƣợc
giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán
của địa phƣơng mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thƣờng thiệt hại trong
nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trƣng dụng đất đai trong những
năm 1960. Cách bồi thƣờng nhƣ vậy đƣợc thực hiện cho đến khi Hiến pháp
1980 ra đời.
2.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy
việc thực hiện bồi thƣờng về đất không đƣợc thực hiện mà chỉ thực hiện bồi
thƣờng những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây
nên [8].
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thƣờng cũng cơ
bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

16
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trƣởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích
sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thƣờng. Căn cứ để tính bồi thƣờng
thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích,
chất lƣợng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối
thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thƣờng thiệt hại
của địa phƣơng mình sát với giá đất thực tế ở địa phƣơng nhƣng không thấp
hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao
đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi
thƣờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nƣớc. Khoản tiền này đƣợc
nộp vào ngân sách Nhà nƣớc và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng
rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cƣ cho vùng
bị lấy đất.
Tại quyết định này, mức bồi thƣờng còn đƣợc phân biệt theo thời hạn sử
dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thƣờng đối với
việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đƣờng giao thông, thủy lợi…
2.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
2.4.3.1 Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”.
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do
Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu toàn dân”.

- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

17
- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng
dụng do luật định”.
- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở
hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh
tế khác; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều
17 và điều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của
công dân” [9].
Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà
nƣớc trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi
ích quốc gia.
2.4.3.2. Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất
đai 1988.
Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Luật đất đai quy định các loại đất
sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho ngƣời sử dụng
đất là họ đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Chính điều này làm căn cứ cho quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất [23].
- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

18
Sau khi Luật đất đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc đã ban hành rất
nhiều các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định, Thông tƣ và các văn bản pháp
quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các
văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của
thửa đất để lập kế hoạch bồi thƣờng GPMB theo quy định khi Nhà nƣớc thu
hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng đƣợc một
số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trƣớc, Nghị định này là văn bản pháp
lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất, việc bồi thƣờng bằng đất cùng mục đích sử dụng,
cùng hạng đất…
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tƣ Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hƣớng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP

nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tƣợng phải bồi thƣờng, đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng, phạm vi bồi thƣờng, đặc biệt ngƣời có đất bị thu hồi
có quyền đƣợc lựa chọn một trong ba phƣơng án bồi thƣờng bằng đất, bằng
tiền hoặc bằng đất và bằng tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP:
a- Về điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất có những quy định cụ thể các đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng. Giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định
trên cơ sở giá đất của địa phƣơng ban hành theo quy định của Chính phủ nhân
với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thƣờng phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở địa phƣơng. Đối với đất bị thu hồi
là do Nhà nƣớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì ngƣời bị
thu hồi đất không đƣợc bồi thƣờng về đất nhƣng đƣợc bồi thƣờng thiệt hại chi
phí đã đầu tƣ vào đất. Trƣờng hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã chƣa
giao cho ai sử dụng, khi giao đất ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất