268 Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại TP.HCM đến năm 2010

Trang 1

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
PHẦN MỞ ĐẦU
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ
CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ
1.1 Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ................................................................... 1
1.1.1 Khái niệm Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ....................................... 1
1.1.2 Phân loại Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ......................................... 3
1.1.3 Chủ đầu tư ............................................................................................... 4
1.1.4 Các đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ........................... 4
1.1.5 Các giai đoạn của Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư............................ 6
1.1.6 Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện Dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư ..................................................................................... 6
1.2 Khái niệm huy động nguồn vốn tài trợ ............................................................. 8
1.3 Các công cụ huy động nguồn vốn tài trợ .......................................................... 9
1.3.1 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng ......................................................... 9
1.3.2 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư tài chính.......................................................... 12
1.3.3 Hợp tác đầu tư ......................................................................................... 14
1.3.4 Thuê tài chính.......................................................................................... 16
1.3.5 Phát hành trái phiếu ................................................................................ 18
1.3.6 Phát hành cổ phiếu.................................................................................. 20
1.3.7 Các hình thức huy động khác.................................................................. 21
Kết luận chương 1 ....................................................................................................... 22

CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TRONG THỜI GIAN QUA TẠI TP HCM
2.1 Khái quát về tình hình kinh tế xã hội ở Tp HCM............................................... 22
2.1.1 Vò trí đòa lý ......................................................................................................... 22

Trang 2

2.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố trong thời gian qua.......................... 23
2.1.3 Những quan điểm cơ bản về phát triển các dự án đầu tư xây dựng ................. 24
2.2 Thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án đầu tư xây dựng
khu dân cư trong thời gian qua tại Tp HCM..................................................... 25
2.2.1 Hiện trạng của các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM................. 25
2.2.2 Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng .................................................................. 29
2.2.3 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư tài chính .................................................................... 30
2.2.4 Hợp tác đầu tư.................................................................................................... 31
2.2.5 Thuê tài chính ................................................................................................... 32
2.2.6 Phát hành trái phiếu........................................................................................... 32
2.2.7 Phát hành cổ phiếu............................................................................................. 33
2.2.8 Các hình thức khác............................................................................................. 33
2.3 Những thành tựu đạt được trong quá trình huy động nguồn vốn
của các dự án ĐTXD KDC trong thời gian qua tại Tp HCM.......................... 34
2.4 Những tồn tại trong quá trình huy động nguồn vốn của các dự án
ĐTXD KDC trong thời gian qua tại Tp HCM .................................................. 35
2.5 Các nguyên nhân tồn tại....................................................................................... 37
Kết luận chương 2 ....................................................................................................... 43
CHƯƠNG 3 :
GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TR CHO CÁC DỰ
ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI TP HCM ĐẾN NĂM 2010
3.1. Những quan điểm xây dựng giải pháp ........................................................... 44

3.1.1. Đảm bảo tính hiệu quả của dự án ........................................................... 44
3.1.2. Mang tính đồng bộ ................................................................................. 44
3.1.3. Mang tính khả thi có thể thực hiện được................................................. 45
3.1.4. Đúng pháp luật........................................................................................ 45
3.2. Đònh hướng phát triển nhà ở và dự báo nhà ở của Tp HCM đến
năm 2010 .............................................................................................................. 45
3.2.1. Đònh hướng phát triển nhà ở của Tp HCM đến năm 2010...................... 45
3.2.2. Tình hình dân số và nhu cầu nhà ở tại Tp HCM đến năm 2010............. 46
3.2.3. Dự báo nhu cầu và tốc độ phát triển nhà ở đến năm 2010..................... 48
3.3. Các giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư tại Tp HCM đến năm 2010............................................. 48

Trang 3

3.3.1. Các giải pháp xây dựng hình ảnh công ty............................................... 48
3.3.2. Các giải pháp vay vốn để thực hiện dự án ............................................. 51
3.3.3. Các giải pháp huy động vốn từ khách hàng............................................ 55
3.3.4. Các giải pháp liên doanh, liên kết thực hiện dự án................................ 62
3.3.5. Các giải pháp phát hành giấy tờ có giá .................................................. 66
3.3.6. Các giải pháp huy động từ các nguồn vốn khác ................................... 68
3.4. Kiến nghò ......................................................................................................... 70
3.4.1. Kiến nghò với Chính phủ ......................................................................... 70
3.4.2. Kiến nghò với Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh ................... 73
Kết luận chương 3 ....................................................................................................... 75
PHẦN KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Bảng thống kê nguồn vốn 50 dự án đầu tư xây dựng khu dân cư
Phụ lục 2 : Bảng thống kê các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2005

Phụ lục 3 : Bảng thống kê số lượng doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư xây dựng
bất động sản đăng ký mới tại Tp Hồ Chí Minh từ 2000-tháng 08/2006










Trang 4


PHẦN MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải dám đương
đầu và vượt qua “cửa ải” vốn. Tạo vốn và quay vòng vốn luôn là những bài toán
theo đuổi suốt cuộc đời kinh doanh của doanh nghiệp và việc tìm ra lời giải cho bài
toán đó sẽ tạo nên một bản sắc riêng, đồng thời khẳng đònh vò thế của doanh nghiệp
đó trên thương trường.
Cũng như bất kỳ lónh vực nào, đối với bất động sản, vấn đề vốn luôn là mối
bận tâm hàng đầu. Thứ nhất, với một dự án bất động sản bất kỳ nào cũng cần có một
khối lượng vốn rất lớn so với các lónh vực khác, có thể đến hàng trăm tỷ đồng. Do
đó, doanh nghiệp phải “trường vốn” lắm mới có thể hoàn thiện được đến hạ tầng dự
án, còn để hoàn thiện một khu dân cư mới phải huy động vốn của toàn xã hội. Thứ
hai, với nguyên tắc thận trọng trong kinh doanh, không một doanh nghiệp nào dám
mạo hiểm bỏ hết cả vốn của mình để đầu tư vào một dự án bất động sản. Do đó, nhu
cầu huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế khác là điều tất yếu. Thứ ba,

hành lang pháp lý để quản lý việc thực hiện dựa án bất động sản còn nhiều bất cập,
buông lỏng trong quản lý đã dẫn đến những tình trạng bất ổn về kinh tế và xã hội
trong thời gian gần đây, như: tình trạng bán nhà trên giấy; doanh nghiệp bò thiếu vốn
khi thực hiện dự án; giá vàng thế giới cũng ảnh hưởng đến thò trường bất động sản vì
đa số giao dòch bất động sản còn có thói quen sử dụng vàng,… Vậy tìm đâu ra nguồn
vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn
làm đau đầu các doanh nhân.
Và đó cũng là lý do tôi chọn đề tài : “Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ
cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010”, nhằm tìm hiểu và khái quát lại thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án
đầu tư xây dựng khu dân cư hiện nay trên đòa bàn Thành phố. Từ đó, đưa ra những

Trang 5

giải pháp để công tác huy động vốn của doanh nghiệp đïc đẩy nhanh hơn và hiệu
quả hơn.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Luận văn đi sâu phân tích tình hình huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án
khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhằm nêu lên những tồn
tại, nguyên nhân và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghò để giải quyết nhu cầu về
vốn, là một yếu tố tiên quyết đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dân cư. Với
nhiệm vụ nghiên cứu như sau:
− Nghiên cứu về các lý thuyết thực hiện dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư
tại Thành phố.
− Căn cứ vào thực trạng của tình hình huy động vốn thực hiện dự án khu dân cư
của các doanh nghiệp trên đòa bàn Thành phố trong thời gian qua để phân tích, đánh
giá những mặt đạt được, những mặt còn hạn chế và tìm rõ nguyên nhân của những
hạn chế.
− Đưa ra những giải pháp và kiến nghò thích hợp để nhằm quản lý và đẩy nhanh
hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp xây

dựng khu dân cư nói riêng đạt được hiệu quả cao.
3. ĐỐI TƯNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình sử dụng các công cụ huy động
nguồn vốn như: phát hành chứng khoán nợ, chứng khoán vốn, vay nợ từ các tổ chức
tín dụng, quỹ tài chính,… và việc vận dụng, thực hiện các chính sách pháp luật có
liên quan trong việc đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trên đòa bàn thành phố Hồ
Chí Minh trong thời gian qua.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Để thực hiện một dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, bao gồm có nhiều giai đoạn:
tìm hiểu dự án, chuẩn bò thực hiện dự án, thực hiện dự án,… Tuy nhiên, nội dung
nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn trong việc huy động nguồn vốn, là một
phần quan trọng trong giai đoạn chuẩn bò thực hiện dự án.
Không gian nghiên cứu của luận văn là các dự án khu dân cư trên đòa bàn Tp

Trang 6

HCM. Thời gian nghiên cứu trong luận văn là tình hình huy động nguồn vốn để
thực hiện dự án khu dân cư tại Tp HCM trong những năm vừa qua, giai đoạn từ
1986 đến nay. Đònh hướng phát triển các khu dân cư gắn với phát triển kinh tế xã
hội ở TP HCM đến năm 2010.
Ngoài ra, trong nghiên cứu, luận văn không đề cập đến nguồn vốn từ ngân
sách ngân sách nhà nước, để các vấn đề được nêu thật sự mang tính thực tiễn và
khách quan.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, dựa trên cơ sở hệ thống
lý luận của học thuyết Mác-Lênin, lý thuyết về khoa học tài chính và các môn khoa
học khác, trên tinh thần thống nhất với các quan điểm, chủ trương và chính sách của
Đảng, Nhà nước đối với sự phát triển khu dân cư trên đòa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh. Qua đó, nêu lên những vấn đề còn tồn tại, phân tích các nguyên nhân và hình
thành những giải pháp hợp lý nhằm thúc đẩy việc xây dựng dự án khu dân cư tại

Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 được hiệu quả hơn.
6. NHỮNG ĐIỂM CHÍNH CỦA LUẬN VĂN
Hệ thống những lý luận cơ bản về các công cụ huy động nguồn vốn để
thực hiện các dự án xây dựng khu dân cư nói chung và tại Tp HCM nói riêng trong
quá trình phát triển kinh tế xã hội của một nền kinh tế chuyển đổi.
Phân tích hiện tượng và bản chất của tình hình huy động nguồn vốn đầu tư
dự án khu dân trên đòa bàn TP HCM dưới góc độ kinh tế học, qua đó rút ra được tồn
tại và nguyên nhân tồn tại. Trên cơ sở những luận cứ khoa học và thực tiễn, Luận
văn dự báo đònh hướng phát triển của thò trường nhà ở đô thò ở TP HCM đến năm
2010, đặt biệt gắn với các chương trình phát triển của TP trong giai đoạn 2006-2010
Đưa ra các nhóm giải pháp khả thi, trong đó chú trọng đến các giải pháp
cụ thể để nâng cao hiệu quả sử dụng các công cụ huy động vốn, gắn với quá trình
phát triển kinh tế xã hội TP HCM đến năm 2010.
Nghiên cứu trong thời điểm có nhiều cải cách về quản lý nhà đất, có nhiều
cái mới mà những nghiên cứu trước đây chưa đề cập tới, hay đến nay không còn phù

Trang 7

hợp nữa.
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn bao gồm 73 trang, ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao
gồm ba chương:
− Chương 1: Cơ sở lý luận về dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và các công cụ
huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng khu dân cư. Gồm 21 trang
− Chương 2: Thực trạng huy động nguồn vốn của các dự án đầu tư xây dựng khu
dân cư trong thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh, chương này cũng gồm 22
trang
− Chương 3: Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây
dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010. Chương này gồm 30
trang.

Trang 8

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KDC VÀ
CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ XD KDC
Chương này giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và các công cụ huy
động nguồn vốn để thực hiện dự án xây dựng khu dân cư. Phần cơ sở lý luận của dự
án xây dựng khu dân cư bao gồm: Khái niệm dự án đầu tư XD KDC; Các loại dự án
đầu tư XD KDC; Chủ đầu tư; Các đặc điểm của dự án đầu tư XD KDC; Các giai đoạn
của dự án đầu tư XD KDC; Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện dự án đầu tư
XD KDC. Và ngoài ra còn có phần cơ sở lý luận về huy động nguồn vốn tài trợ, bao

gồm khái niệm về huy động nguồn vốn và chi tiết các công cụ huy động nguồn vốn
hiện nay ở Việt Nam.
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ .
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu dân cư
Dự án đầu tư xây dựng công trình là một tập hợp những đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất đònh
nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng
của sản phẩm hoặc dòch vụ trong khoảng thời hạn nhất đònh (Khoản 17, Điều 3,
Chương 1 của Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003).
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên đòa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác đònh.
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bò lắp đặt vào công trình, được liên kết đònh vò với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và
phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công
trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng
lượng và các công trình khác
Hiện nay, khái niệm khu dân cư, khu nhà ở còn rất chung chung, chưa được
xác đònh rõ ràng trong các bộ luật, mà chỉ mới có quy chế Khu đô thò mới theo Nghò
đònh 02/2006/NĐ-CP ngày 25/12/2001 quy đònh: Dự án Khu đô thò mới là dự án đầu
tư xây dựng một khu đô thò đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ

Trang 9

tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dòch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô
thò hiện có hoặc hình thành khu đô thò tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác
đònh phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thò đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; Khu đô thò mới có đòa giới hành chính thuộc một tỉnh (khoản 1,
điều 2, chương 1, Quy chế Khu đô thò mới); Dự án khu đô thò mới được lập phải có
diện tích đất từ 50 ha trở lên, trường hợp diện tích đất để dành cho dự án được nằm

trong quy hoạch đất đô thò nhưng bò hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thò
đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thò mới có diện tích từ 20 đến 50 ha (Điều
4, chương 1, Quy chế khu đô thò mới).
Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông (đường
giao thông, cầu,…), thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng (điện), chiếu sáng công
cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải,...
Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hoá, giáo
dục, thể thao, thương mại, dòch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước,...
Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều khu vực (mà đa số đều nhỏ hơn 20 ha)
trong một cùng một đô thò hiện hữu như Tp HCM chưa được phát triển một cách
đồng bộ với nhau, nên nhu cầu quy hoạch và xây dựng lại các cụm dân cư, cụm nhà
ở không đạt tiêu chuẩn đô thò là rất nhiều. Do đó, khái niệm đô thò mới có yêu cầu
quá cao so với nhu cầu thực tế: có ranh giới tách biệt với đô thò cũ, các cơ sở hạ tầng
như kỹ thuật-xã hội-dòch vụ-khu dân cư phải đồng bộ với nhau, diện tích phải từ 50
ha trở lên,…
Do đó, tôi sử dụng khái niệm “khu dân cư” là một danh từ chung của những
danh từ như: khu nhà ở, cụm nhà ở, khu nhà ở đô thò, khu đô thò mới,... vì đó đều là
dự án đầu tư xây dựng công trình cung cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống
cơ sở hạ tầng xã hội, đất ở và nhà ở,... trong một vò trí đòa lý nhất đònh, phù hợp với
quy hoạch phát triển chung của cả khu vực.
Nói một cách tổng quát : Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư (XD KDC) là dự
án đầu tư xây dựng công trình. Trong đó, dự án đầu xây dựng khu dân cư là dự án
xây dựng một khu dân cư có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

Trang 10

hội và các công trình dòch vụ khác, được phát triển nối tiếp khu dân cư hiện có hoặc
hình thành khu dân cư mới tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác đònh phù
hợp với quy hoạch xây dựng đô thò đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Và ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng khu dân cư còn là một loại hình của dự

án kinh doanh bất động sản, có sản phẩm là nhà ở, đất ở hoặc đất đã có cơ sở hạ
tầng.
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư XD KDC
a) Căn cứ theo quy mô và tính chất
Nếu phân theo quy mô và tính chất, dự án đầu tư XD KDC được phân thành
ba cấp A, B, C (theo Phụ lục 1 Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005). Ngoài
ra, còn có các dự án do quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư, đó là loại
dự án quan trọng mang tính quốc gia.
b) Căn cứ theo nguồn vốn
Khi phân theo nguồn vốn đầu tư, dự án đầu tư XD KDC được chia thành bốn
(4) loại:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước.
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều
nguồn vốn.
c) Căn cứ theo mục đích
Khi căn cứ theo mục đích thực hiện, dự án đầu tư XD KDC được phân thành 2
loại:
- Dự án có mục đích kinh doanh: dự án được thực hiện để đạt đến mục tiêu là
lợi nhuận.
- Dự án không có mục đích kinh doanh: dành cho tái đònh cư, phục vụ xã hội,…

Trang 11

Trong đề tài nghiên cứu này chỉ đề cập đến dự án đầu tư có mục đích kinh
doanh, có mục tiêu cuối cùng là đạt được lợi nhuận. Vì đây là loại dự án có thể thực
hiện được bởi các thành phần kinh tế hiện nay ở Việt Nam. Còn đối với dự án không
vì mục đích kinh doanh, chủ yếu chỉ do các đơn vò, tổ chức thuộc nhà nước thực hiện

theo các chính sách phát triển xã hội.
1.1.3. Chủ đầu tư
Tổ chức, cá nhân quản lý và thực hiện dự án đầu tư XD KDC được gọi là chủ
đầu tư (Theo điều 3, chương 1, Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005) Chủ đầu
tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử
dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Đối với các dự án có sử dụng ngân sách nhà nước, chủ đầu tư do người quyết
đònh đầu tư quyết đònh trước khi lập dự án đầu tư, phù hợp với quy đònh của
Luật ngân sách nhà nước.
- Các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư.
- Các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn hoặc là
người đại diện theo quy đònh của pháp luật.
- Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp, chủ đầu tư do các thành viên góp vốn
thỏa thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
1.1.4. Các đặc điểm của dự án đầu tư XD KDC
Dự án đầu tư XD KDC có những đặc điểm giống và khác nhau với các dự án
đầu tư xây dựng khác như sau:
a) Điểm giống nhau
- Có mục tiêu và mục đích hỗn hợp: Khi thực hiện dự án, thường tồn tại hai loại
mục tiêu: công khai và bí mật (che dấu). Mục tiêu công khai có thể là các mục tiêu
về nhân sự, kỹ thuật,... Mục tiêu bí mật có thể là các mục tiêu về chi phí, thò phần,..
- Tính duy nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt, được thực hiện trong
những điều kiện khác biệt nhau cả về thời gian, đòa điểm, không gian, và môi trường
luôn thay đổi.

Trang 12

- Hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đều có điểm khởi đầu và điểm
kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan.
- Liên quan đến nhiều nguồn nhân lực khác nhau: Khi thực hiện dự án đầu tư

thường phải huy động nhân lực từ nhiều lónh vực khác nhau (kiến trúc, xây dựng, tài
chính, tổ chức, kinh doanh, tiếp thò,…) và từ nhiều nguồn khác nhau như: điều chuyển
nhân viên từ những phòng ban khác nhau trong tổ chức, tuyển dụng thêm ở bên
ngoài tổ chức, hoặc thuê khoán công việc cho tổ chức khác có chuyên môn, …
b) Điểm khác nhau
Dự án đầu tư XD KDC là một hình thức đầu tư bất động sản, đó chính là đất ở
và nhà ở. Đây là một loại hàng hóa đặc biệt, có các đặc điểm chính như sau:
− Đất ở và nhà ở là các loại hàng hóa có tính lâu bền. Trong đó, đất ở là sản
phẩm của tự nhiên, không thay đổi theo thời gian (nếu không bò tác động của thiên
nhiên và con người: sự thay đổi của lớp vỏ trái đất, động đất, chiến tranh,…). Nhà ở
cũng có thể tồn tại được rất lâu, thậm chí cả hàng thế kỷ nếu được giữ gìn và duy tu
thường xuyên.
− Đất là một loại hàng hóa khan hiếm, vì quỹ đất tự nhiên rất giới hạn, không
thể sản xuất thêm như các loại hàng hóa khác.
− Đất ở, nhà ở cũng là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thò hiếu và
tâm lý xã hội. Chính sự cố đònh về vò trí đòa lý, mỗi vùng, mỗi đòa phương có một
phong tục tập quán khác nhau, tín ngưỡng, tâm linh khác nhau, đưa đến những quan
niệm lựa chọn nơi đònh cư khác nhau.
Sản phẩm của dự án đầu tư XD KDC có thể là một trong những loại sau:
- Là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội của khu dân cư.
- Là nền nhà ở theo quy hoạch 1/500 được các cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt.
- Nhà ở xây dựng theo quy hoạch, được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.5. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư XD KDC

Trang 13

Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghò đònh số
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ thì trình tự đầu tư và xây dựng được
phân thành ba (3) giai đoạn chính :

(1) Chuẩn bò đầu tư dự án đầu tư XD KDC (Chương 2 Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP
ngày 07/02/2005): Bao gồm các công việc cụ thể như: khảo sát thực đòa, quy hoạch
chi tiết, lập dự án, thẩm đònh và phê duyệt dự án,...
(2) Thực hiện dự án đầu tư XD KDC (Chương 3 Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày
07/02/2005): lập phương án đền bù và thực hiện đền bù giải phòng mặt bằng (nếu
có). Thực hiện thi công xây dựng các công trình hạ tầng, xây dựng nhà ở theo quy
hoạch (nếu có),...
(3) Kết thúc và đưa dự án đầu tư XD KDC vào thực tế khai thác, sử dụng: quyết
toán dự án, tiến hành giao nền nhà ở, chuyển nhượng nền nhà ở, nhà ở hay tiến hành
cho thuê đất ở, nhà ở,…
1.1.6. Nền tảng pháp lý cho hoạt động thực hiện dự án đầu tư XD KDC
Nền tảng pháp lý Việt Nam hiện có cho vấn đề thực hiện dự án đầu tư XD
KDC gồm một số văn bản luật chủ yếu sau:

Văn bản Pháp
luật
Ngày ban
hành
Phạm vi điều chỉnh
1 Luật đất đai (Luật
số 13/2003/QH11
về đất đai)
26/11/2003 Quy đònh về quyền hạn và trách
nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, chế độï quản
lý và sử dụng đất đai, quyền và nghóa
vụ của người sử dụng đất.
2 Luật xây dựng
(Luật số
16/2003/QH11 về

xây dựng)
26/11/2003 Quy đònh về hoạt động xây dựng,
quyền và nghóa vụ của tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng công trình và
hoạt dộng xây dựng.
3 Luật nhà ở (Luật
số 56/2005/QH11
về nhà ở)
29/11/2005 Quy đònh sở hữu về nhà ở, phát triển,
quản lý việc sử dụng, giao dòch về
nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
4 Luật đầu tư (Luật
số 59/2005/QH11
về hoạt động đầu
tư)
12/12/2005 Hoạt động đầu tư nhằm mục đích
kinh doanh; Quyền và nghóa vụ của
nhà đầu tư; Đảm bảo quyền lợi và lợi
ích hợp pháp của nhà đầu tư; Khuyến

Trang 14


Văn bản Pháp
luật
Ngày ban
hành
Phạm vi điều chỉnh
khích và ưu đãi đầu tư; Quản lý nhà
nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu

tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
5 Nghò đònh
209/2004/NĐ-CP
về quản lý chất
lượng công trình
xây dựng
16/12/2004 Hướng dẫn thi hành luật xây dựng về
quản lý chất lượng công trình xây
dựng.
6 Nghò đònh
16/2005/NĐ-CP về
quản lý dự án đầu
tư xây dựng công
trình
07/02/2005 Hướng dẫn lập và thực hiện dự án
đầu tư xây dựng công trình; Hợp đồng
trong hoạt động xây dựng; Điều kiện,
năng lực của tổ chức, cá nhân lập dự
án đầu tư xây dựng công trình, khảo
sát, thiết kế, thi công xây dựng và
giám sát xây dựng công trình.
7 Luật kinh doanh
bất động sản (Luật
số 63/2006/ QH11
về hoạt động kinh
doanh bất động
sản)
29/06/2006 Quy đònh về hoạt động kinh doanh
bất động sản; Quyền và nghóa vụ của
tổ chức, cá nhân hoạt động kinh

doanh bất động sản và giao dòch bất
động sản có liên quan đến kinh doanh
bất động sản.
8 Nghò đònh
02/2005/NĐ-CP về
việc ban hành quy
chế khu đô thò mới
05/01/2006 Thực hiện dự án khu đô thò mới bao
gồm: Quá trình hình thành dự án,
thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác
và chuyển giao
9 Nghò đònh
17/2006/NĐ-CP
sửa đổi, bổ sung
các nghò đònh
hướng dẫn thi hành
Luật đất đai
27/01/2006 Hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

1.2. KHÁI NIỆM HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TR
Huy động nguồn vốn là việc tập trung các nguồn lực của các cá nhân, tổ chức
trong nền kinh tế để thực hiện một mục tiêu hoặc một dự án sản xuất kinh doanh
nhất đònh.

Trang 15

Nguồn lực gồm có: nhân lực (con người) và vật lực (tiền, máy móc thiết bò,
công nghệ, nhà xưởng, đất đai,…). Tuy nhiên, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
này chỉ xem xét đến nguồn lực là vật lực.
Huy động nguồn vốn để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC là việc tập trung các

nguồn vật lực để thực hiện xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hệ thống cơ
sở hạ tầng xã hội nhằm cung cấp đất ở hoặc nhà ở cho một số lượng người nhất đònh,
trong một quy mô diện tích đất nhất đònh, điều kiện kinh tế nhất đònh và phù hợp với
quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển chung của khu vực.
Theo Điều 38, Mục 2, Chương 3 của Luật nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà
ở thương mại bao gồm:
− Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác.
− Vốn vay của tổ chức tín dụng.
− Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua, hoặc thuê nhà ở.
− Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy đònh của pháp luật.
Trên thực tế, các nguồn vốn được huy động rất phong phú và đa dạng. Tùy
theo từng loại hình pháp nhân mà chủ đầu tư có thể sử dụng các công cụ khác nhau
để huy động nguồn vốn. Nhưng nhìn chung, các công cụ huy động vốn được sử dụng
phổ biến gồm những loại sau:
− Vốn vay của tổ chức tín dụng.
− Vốn vay của quỹ đầu tư tài chính.
− Hợp tác đầu tư.
− Thuê tài chính.
− Phát hành trái phiếu.
− Phát hành cổ phiếu.
− Các hình thức khác.
Do dự án ĐT XD KDC là dự án đầu tư đặc thù về ngành xây dựng chuyên về
cung cấp nhà ở, đất ở nên nguồn vốn huy động để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC
phải là nguồn vốn tài trợ dài hạn, vì dự án đầu tư XD KDC đòi hỏi phải có vốn đầu
tư cao, thời gian thực hiện dự án dài và có tốc độ thu hồi vốn chậm.

Trang 16

1.3. CÁC CÔNG CỤ HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TR CHO DỰ ÁN ĐT XD
KDC

1.3.1. Vốn vay của tổ chức tín dụng
a) Khái niệm vốn vay của tổ chức tín dụng
Tín dụng là một hoạt động cho vay giữa bên cho vay là các tổ chức tín dụng
và bên đi vay là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về vốn thông qua hợp đồng tín
dụng. Theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích và thời gian nhất đònh theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả
cả vốn gốc và lãi.
Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn
vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm,
giá trò tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả
thuận.
Theo khoản 2 Điều 2 Quyết đònh 127/2005/QĐ-NHNHVN quy đònh: Khách
hàng vay tại tổ chức tín dụng là các tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài có nhu
cầu vay vốn, có khả năng trả nợ để thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất,
kinh doanh, dòch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống ở trong nước và
nước ngoài. Và theo Điều 7 Quyết đònh 1627/2001/ QĐ-NHNNVN thì điều kiện vay
vốn đối với bên có nhu cầu vay là:
− Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chòu trách nhiệm
dân sự theo quy đònh của pháp luật:
− Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
− Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
− Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dòch vụ khả thi và có hiệu
quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy
đònh của pháp luật.
− Thực hiện các quy đònh về bảo đảm tiền vay theo quy đònh của Chính phủ và
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Trang 17

Do đó, hồ sơ dự án đầu tư XD KDC mà chủ đầu tư gửi đến tổ chức tín dụng là

một tập hợp những đề xuất. Trong đó ghi rõ nhu cầu vốn, vay vốn, cách thức sử dụng
vốn và phương án trả nợ vay trong một khoảng thời gian xác đònh.
Tổ chức tín dụng xét duyệt cho vay theo nguyên tắc bảo đảm tính độc lập,
đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và khả năng
hoàn trả nợ vay của chủ đầu tư để quyết đònh cho vay.
b) Các phương thức cho vay
Có nhiều phương thức cho vay khác nhau, tùy theo từng đặc điểm, yêu cầu
của tổ chức tín dụng và nhu cầu vay vốn của chủ đầu tư mà hai bên thoả thuận với
nhau để đạt được một phương thức vay phù hợp. Các phương thức vay bao gồm các
loại phổ biến sau:
− Cho vay từng lần: Mỗi lần vay vốn chủ đầu tư và tổ chức tín dụng thực hiện
lại thủ tục vay vốn và ký kết hợp đồng tín dụng.
− Cho vay theo hạn mức tín dụng: Tổ chức tín dụng và chủ đầu tư xác đònh và
thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất đònh.
− Cho vay theo dự án đầu tư: Tổ chức tín dụng cho chủ đầu tư vay vốn để thực
hiện dự án đầu tư XD KDC.
− Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án
vay vốn. Trong đó, một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ
chức tín dụng khác.
− Cho vay trả góp: Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và chủ đầu tư xác đònh và thỏa
thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ
hạn trong thời hạn cho vay.
− Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo
sẵn sàng cho chủ đầu tư vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất đònh. Tổ chức
tín dụng và chủ đầu tư thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng,
mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng.
− Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thoả

Trang 18

thuận bằng văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư chi vượt số tiền có trên tài khoản
thanh toán của chủ đầu tư.
Ngoài ra, phương thức tài trợ bằng vốn vay ngân hàng cũng có nhiều dạng: vay
tín chấp, vay thế chấp tài sản, vay có bảo lãnh,… Tuy nhiên, phương thức tài trợ yêu
cầu có tài sản đảm bảo là phương thức chính trong hoạt động của các tổ chức tín
dụng. Phương thức này yêu cầu doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo để thế chấp
hoặc cầm cố cho số tiền vay. Nghóa là doanh nghiệp phải có khả năng thanh toán
cho ngân hàng đúng hạn. Vì vậy số tiền cho vay không phải là vô hạn. Ngoài ra, quy
mô vốn vay còn phụ thuộc vào độ tín nhiệm của người đi vay.
c) Thời hạn vay
Theo thời gian đáo hạn, nguồn vốn được tài trợ từ tổ chức tín dụng thường
được chia thành 2 loại :
- Nguồn vốn tài trợ ngắn hạn: có thời hạn vay dưới 1 năm
- Nguồn vốn tài trợ trung và dài hạn: có thời hạn vay trên 1 năm
Ngoài phương thức vay thì số tiền vay, mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay
cũng do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Trong đó, lãi suất đi vay được
hạch toán vào chi phí kinh doanh, nên có sự chia sẻ về lợi ích cho các nhà đầu tư. Và
các ngân hàng cũng không chi phối trực tiếp đến việc quản lý và điều hành kinh
doanh của chủ đầu tư.
Tóm lại, do đặc điểm vốn thực hiện dự án XD KDC rất lớn nên khi cân đối
giữa nhu cầu vốn và khả năng tự tài trợ của chủ đầu tư đã dẫn đến nhu cầu vốn vượt
quá khả năng tự tài trợ, làm cho tình trạng thiếu hụt vốn xảy ra. Phần thiếu hụt vốn
này có thể được giải quyết bằng cách vay từ tổ chức tín dụng. Tổ chức tín dụng có
thể cung cấp vốn tương ứng với thời gian và quy mô mà chủ đầu tư có nhu cầu. Do
đó, vốn vay từ các tổ chức tín dụng là một kênh huy động vốn phổ biến nhất đïc
các chủ đầu tư sử dụng để tài trợ cho dự án đầu tư XD KDC của mình.
1.3.2. Vốn vay từ Quỹ đầu tư tài chính
a) Khái niệm quỹ đầu tư tài chính

Trang 19

Quỹ đầu tư tài chính là một đònh chế tài chính trung gian phi ngân hàng thu
hút tiền nhàn rỗi từ các nguồn khác nhau để đầu tư vào các cổ phiếu, trái phiếu, tiền
tệ, hay các loại tài sản khác. Tất cả các khoản đầu tư này đều được quản lý chuyên
nghiệp, chặt chẽ bởi công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát và cơ quan thẩm
quyền là Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), Bộ Tài Chính và Ngân hàng
Nhà Nước Việt Nam, [27].
b) Các loại hình quỹ đầu tư tài chính
Hiện nay, trên thế giới có rất nhiều loại hình quỹ đầu tư tài chính căn cứ theo
các tiêu chí phân loại khác nhau.
− Căn cứ vào nguồn vốn huy động: Quỹ đầu tư tập thể (quỹ công chúng) và
Quỹ đầu tư cá nhân (Quỹ thành viên).
− Căn cứ vào cấu trúc vận động vốn: Quỹ đóng và quỹ mở.
− Căn cứ vào cơ cấu tổ chức và hoạt động của quỹ: Quỹ đầu tư dạng công ty và
quỹ đầu tư dạng hợp đồng.
Quỹ công chúng: là quỹ có chứng chỉ quỹ phát hành ra công chúng (khoản 4-
điều 2- chương 1 QĐ 73/2004/QĐ-BTC - 03/09/2004).
Quỹ thành viên: là quỹ được lập bởi tối đa là 49 thành viên và không phát
hành chứng chỉ quỹ ra công chúng (khoản 5, điều 2, chương 1 QĐ 73/2004/ QĐ-BTC -
03/09/2004)
c) Phương thức tài trợ
Quỹ đầu tư thực hiện hoạt động tài trợ dưới hai hình thức:
Một là hỗ trợ, tư vấn kỹ thuật cho chủ đầu tư trên các mặt quản lý như hoạt
động tài chính, quản lý rủi ro, tăng cường vốn. Cụ thể là giúp các chủ đầu tư xác
đònh và khắc phục những điểm yếu, hoàn thiện các quy trình quản lý dựa trên các
thông lệ quốc tế tốt nhất, nhưng thực hiện theo hướng thích hợp với hoàn cảnh cụ thể
của từng công ty. Đồng thời củng cố năng lực quản lý riêng của mỗi công ty,…
Hai là tài trợ vốn cho các dự án đang có nhu cầu huy động thêm vốn. Vốn có
thể được tài trợ gián tiếp vào dự án XD KDC thông qua việc mua cổ phiếu hoặc tài

Trang 20

trợ trực tiếp bằng cách trả trước tiền để mua một tài sản trong tương lai (như đất ở
hoặc nhà ở).
d) Đặc điểm của vốn vay từ quỹ đầu tư tài chính
Nguồn vốn huy động từ Quỹ đầu tư là nguồn vốn dài hạn. Quỹ đầu tư không
tạo ra các dự án mới, mà chỉ đầu tư tài chính hoặc hỗ trợ, tư vấn cho các chủ đầu tư
thực hiện dự án của họ. Đối với quỹ đầu tư, ý tưởng và tiềm năng của dự án mới
chính là những điều quan trọng nhất để ra quyết đònh đầu tư. Điểm này khác với
ngân hàng ở chỗ ngân hàng không thể tài trợ cho một ý tưởng. Ngoài ra, đây là một
kênh cung cấp vốn rất kén chọn dự án, chủ đầu tư để thực hiện việc đầu tư. Chủ đầu
tư phải đáp ứng các yêu cầu đặt ra rất khắc khe như: dự án phải thật sự có tiềm
năng, có tổ chức tốt, chiến lược kinh doanh hiệu quả,…
Có thể phân các quỹ đầu tư ở Việt Nam làm hai mảng: nước ngoài và trong
nước.
- Nước ngoài: VOF (Việt Nam Oportunities Fund), VGF, VIEL, VDF, PXP,
MEF, VEF, Kamm Investment, Indochina Capital,...
- Trong nước: VF1, Thành Việt, Vietcombank1, Vietcombank 2 và các quỹ của
các công ty bảo hiểm như Prudential, Manullife, Bảo Việt, AIA, Bảo Minh - CMG,...
Hiện nay, đã có loại hình quỹ đặc thù cho lónh vực bất động sản là Quỹ đầu tư
bất động sản. Không như các quỹ đầu tư khác, chỉ được đầu tư trực tiếp tối đa là 40%
tổng giá trò tài sản (đối với quỹ thành viên-điều 28, chương 3, Quyết đònh
73/2004/QĐ-BTC) và 10% tổng giá trò tài sản quỹ vào bất động sản (đối với quỹ công
chúng – điều 13, chương 2, Quyết đònh 73/2004/QĐ-BTC). Quỹ đầu tư bất động sản
lập ra chỉ để đầu tư trực tiếp vào bất động sản.Tháng 05/2005, quỹ đầu tư bất động
sản đầu tiên được lập là Indochina Land Holding, sau đó là các quỹ đầu tư bất động
sản khác như: Vinaland (Công ty tài chính Vina Capital), Quỹ đầu tư bất động sản
Sài Gòn (SGPF –Cty cổ phần quản lý quỹ Thành Việt),… Các quỹ đầu tư bất động
sản ra đời là một tín hiệu đáng mừng cho các chủ đầu tư, vì nguồn vốn có thể huy
động từ loại quỹ này rất lớn và có thể được tài trợ trong dài hạn.

Trang 21

1.3.3. Hợp tác đầu tư
a) Khái niệm hợp tác đầu tư
Hợp tác đầu tư là một hình thức góp chung các nguồn lực riêng có của các bên
tham gia để cùng hoàn thành một mục tiêu kinh doanh chung và cùng chia sẻ lợi ích
đạt được theo thỏa thuận của các bên.
b) Phân loại hình thức hợp tác đầu tư
Căn cứ vào pháp nhân của chủ đầu tư, hợp tác đầu tư được phân thành 2 loại:
- Hình thành một pháp nhân mới: Gồm nhiều cá nhân, tổ chức khác nhau liên
kết, liên doanh lại để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư.
- Không hình thành pháp nhân mới: Chủ dự án tiến hành huy động từ các nguồn
khác nhau nhưng vẫn giữ nguyên pháp nhân của mình. Hình thức hợp tác này được
thực hiện thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm
hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập
pháp nhân (Khoản 16, điều 3, chương 1, Luật đầu tư)
Căn cứ vào nội dung hợp tác thì hợp tác đầu tư được phân thành 2 loại:
- Hợp tác đầu tư để đổi nền đất, nhà ở: Đây là hình thức hợp tác mà trong đó
chủ đầu tư huy động vốn góp chủ yếu là của các cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Việc
huy động vốn thường được tiến hành trong nhiều đợt tùy theo thỏa thuận của các
bên, và thường góp vốn theo tiến độ thực hiện của dự án
- Hợp tác đầu tư để phân chia lợi nhuận : Đây là hình thức hợp tác giữa chủ đầu
tư dự án với các cá nhân, tổ chức kinh doanh có nhu cầu đa dạng hóa đầu tư, phân
chia lợi nhuận theo kết quả kinh doanh.
c) Đặc điểm của hình thức hợp tác đầu tư
Hợp tác đầu tư là một kênh huy động nguồn vốn giúp chủ đầu tư thực hiện dự
án đầu tư XD KDC có thể tăng cường vốn cho nhu cầu hoạt động của dự án một
cách dễ dàng hơn so với các kênh khác vì thủ tục pháp lý liên quan tương đối đơn

Trang 22

giản, do hình thức này mang tính chất thỏa thuận phục vụ lợi ích giữa các bên là chủ
yếu.
Nguồn vốn rất dồi dào vì lượng tiền còn trong dân là rất lớn nên dễ huy động
hơn là vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư,... thường bò ràng buộc bởi các quy
đònh, cơ chế tài chính.
1.3.4. Thuê tài chính
a) Khái niệm Thuê tài chính
Thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho
thuê máy móc, thiết bò, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp
đồng giữa bên thuê và bên cho thuê. Bên cho thuê cam kết mua máy móc thiết bò,
phương tiện vận chuyển và các động sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ
quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê. Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán
tiền thuê trong suốt thời hạn thuê đã thoả thuận. Khi kết thúc thời hạn thuê bên thuê
được quyền lựa chọn mua lại tài sản hoặc tiếp tục thuê.
b) Đặc điểm của Thuê tài chính
Cho thuê tài chính ra đời vào cuối thập niên 60 của thế kỷ XX, nó bao gồm
những đặc điểm chính sau:
- Việc cấp tín dụng dưới hình thức cho thuê tài chính không đòi hỏi sự bảo đảm
tài sản có trước, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận hình thức cấp tín dụng
mới, vừa giải tỏa được áp lực về tài sản đảm bảo nếu phải vay ở ngân hàng.
- Khoản phí phải trả trước tương đối thấp so với giá trò của tài sản thế chấp can
phải có để vay được khoản vốn đầu tư từ ngân hàng. Ngoài ra, khoản chi phí cho
thuê tài chính bao giờ cũng ít hơn hoặc chỉ bằng chi phí vốn vay ngân hàng.
- Các công ty cho thuê tài chính thường không có sự phân biệt đối xử với các
thành phần kinh tế khác nhau. Do đó, chủ đầu tư thuộc bất kỳ thành phần kinh tế nào
đều cũng có thể tham gia huy động nguồn vốn từ loại hình này.
- Các doanh nghiệp đi thuê hưởng lợi ích từ các thành tựu khoa học kỹ thuật

Trang 23

tiên tiến, các dòch vụ tư vấn miễn phí và những thông tin cần thiết khác từ những nhà
cung cấp dòch vụ. Và quan trọng hơn là khi đi thuê tài chính, chủ đầu tư còn đẩy
được một số rủi ro về công nghệ, kỹ thuật về bên cho thuê.
Ở Việt Nam, hoạt động cho thuê tài chính ra đời trong thời gian gần đây trên
cơ sở Nghò đònh 64/CP của Chính phủ ban hành ngày 9.10.1995. Hiện nay, trên cả
nước có 10 công ty cho thuê tài chính (CTTC) với tổng vốn pháp đònh là 857 tỷ đồng
và 23 triệu USD, hoạt động dưới 3 loại hình gồm :
- 7 công ty CTTC trực thuộc các ngân hàng thương mại: Công ty CTTC của
Ngân hàng Công Thương; Công ty CTTC của Ngân hàng Ngoại Thương; 2 Công ty
CTTC của Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển; 2 Công ty CTTC của Ngân hàng Nông
Nghiệp và 1 công ty CTTC NH Sài Gòn Thương Tín.
- 2 công ty CTTC 100% vốn nước ngoài là: Công ty CTTC Kexim (100% vốn
của Hàn Quốc), công ty CTTC ANZ-VTRAC (100% vốn của Ngân hàng ANZ (Úc)
và tập đoàn V-Trac (Mỹ).
- 1 công ty CTTC liên doanh giữa Ngân hàng Công Thương Việt Nam và đối
tác nước ngoài là công ty VILC, thành lập năm 1996.
Các công ty cho thuê tài chính đóng vai trò là một một kênh tài trợ mới hữu
hiệu cho nền kinh tế và góp phần phát triển các dòch vụ tài chính- tín dụng bên cạnh
hoạt động truyền thống của các ngân hàng. Đối với nền kinh tế, phương thức tài trợ
này đã đa dạng hóa hoạt động tín dụng, lại có những ưu điểm như: đối với bên đi
thuê nhận tài sản (100% vốn vay) mà không phải thế chấp hoặc chỉ cần ký quỹ một
số tiền nhỏ tương đương 5-10% giá trò tài sản. Đối với bên cho thuê thì phương thức
này hạn chế được rủi ro, đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích, an toàn. Do
đó, với những ưu điểm vượt trội riêng có, loại hình tín dụng này đã làm cho nguồn
cung ứng vốn cho nền kinh tế thêm đa dạng và phong phú hơn.
1.3.5. Phát hành trái phiếu
a) Khái niệm trái phiếu

Trang 24

Trái phiếu là một loại chứng khoán quy đònh nghóa vụ của người phát hành
(người vay tiền) phải trả cho người nắm giữ chứng khoán (người cho vay) một khoản
tiền xác đònh, thường là trong những khoảng thời gian cụ thể, và phải hoàn trả khoản
cho vay ban đầu khi nó đáo hạn.
b) Phân loại trái phiếu
- Căn cứ vào việc có ghi danh hay không thì người ta có thể chia trái phiếu
thành hai loại : Trái phiếu vô danh và trái phiếu ghi danh.
- Căn cứ vào đối tượng phát hành trái phiếu: Trái phiếu chính phủ, trái phiếu
công trình và trái phiếu công ty.
Trái phiếu công ty :

Trái phiếu công ty là các cam kết nợ tài chính của một công ty, trong đó công
ty phát hành hứa sẽ trả lãi đònh kỳ và hoàn trả toàn bộ khoản nợ vào ngày đáo hạn.
Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:
- Trái phiếu có đảm bảo: là trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản thế
chấp cụ thể, thường là bất động sản và các thiết bò.
- Trái phiếu không bảo đảm là trái phiếu tín chấp không được đảm bảo bằng tài
sản.
Ngoài những đặc điểm trên, mỗi đợt trái phiếu được phát hành có thể được
gắn kèm theo những đặc tính riêng khác nữa nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể của một
bên nào đó. Cụ thể là:
- Trái phiếu có thể mua lại: cho phép người phát hành mua lại chứng khoán
trước lúc đáo hạn khi thấy cần thiết.
- Trái phiếu có thể bán lại: cho phép người nắm giữ trái phiếu được quyền bán
lại trái phiếu cho bên phát hành trước khi trái phiếu đáo hạn.
- Trái phiếu có thể chuyển đổi cho phép người nắm giữ nó có thể chuyển đổi
trái phiếu thành cổ phiếu thường.

c) Điều kiện phát hành trái phiếu

Trang 25

Theo Điều 8 Nghò đònh 144/2003/NĐ-CP ngày 28/11/2003, để có thể phát
hành trái phiếu phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp nhà nước có
mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký phát hành tối thiểu là 10 tỷ đồng Việt
Nam.
- Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phát hành phải có lãi.
- Có phương án khả thi về việc sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt phát hành
trái phiếu.
- Phải có tổ chức bảo lãnh phát hành.
- Tổ chức phát hành trái phiếu phải xác đònh đại diện người sở hữu trái phiếu.
d) Đặc điểm hình thức huy động vốn bằng trái phiếu
Trái phiếu thể hiện quan hệ chủ nợ – con nợ giữa người phát hành và người
đầu tư. Phát hành trái phiếu là đi vay vốn, mua trái phiếu là cho người phát hành vay
vốn và như vậy, người nắm giữ trái phiếu (trái chủ) là chủ nợ của người phát hành.
Trái chủ là chủ nợ, có quyền đòi các khoản thanh toán theo cam kết về khối lượng
và thời hạn, song không có quyền tham gia vào hoạt động của bên phát hành.Một
trái phiếu thông thường có ba đặc trưng chính : Mệnh giá, lãi suất và thời hạn.
Lãi suất của các trái phiếu rất khác nhau, được quy đònh bởi các yếu tố như:
cung cầu vốn trên thò trường tín dụng, chu kỳ kinh tế, động thái chính sách của ngân
hàng trung ương, … Cấu trúc rủi ro của lãi suất sẽ quy đònh lãi suất của mỗi trái
phiếu. Rủi ro càng lớn, lãi suất càng cao; Nếu các trái phiếu có mức rủi ro như nhau,
thì với thời gian đáo hạn càng dài thì lãi suất càng cao.
Hiện nay, trái phiếu đã không còn xa lạ với nhiều doanh nghiệp, bởi đây là
một trong những phương thức huy động nguồn vốn dài hạn một cách hữu hiệu khi
doanh nghiệp thiếu vốn. Thông qua phát hành trái phiếu, doanh nghiệp có thể vay
được từ thò trường một khoản vốn khá lớn mà không phải thế chấp tài sản như khi

vay vốn của tổ chức tín dụng. Nhờ đó, tình hình hoạt động kinh doanh của doanh