Chuyển quyền thẩm định dự án cho vay từ các ngân hàng sang các công ty cho thuê tài chính - 2 pdf

Về tổng thu nhập: Thu lãi tiền vay và thu lãi điều hoà vốn là nguồn thu chủ yếu của
Sở giao dịch I. Năm 1998 và 1999 cả hai nguồn thu này đều tăng do nguồn vốn huy
động tăng nên một mặt dư nợ tăng, mặt khác Sở giao dịch I đã chuyển nguồn vốn
không dùng hết về NHCTVN để thu lãi điều hòa, đưa nguồn thu năm 1998 tăng
121,7% so với năm 1997, năm 1999 tăng 126,3% so với năm 1998.
Về tổng chi phí: Chi trả lãi tiền gửi là khoản chi chủ yếu của Sở giao dịch I.
Năm 1998 tiền gửi của các tổ chức và dân cư tăng lên 137% so với năm 1997 nên
số lãi phải trả tăng lên 120,2%,năm 1999 số lãi phải trả tăng 121,2% so với năm
1998.
Như vậy, ta thấy được kết quả kinh doanh của Sở giao dịch I từ năm 1997
đến 2000, lợi nhuận năm 1999 tăng so với năm 1998 là 199,2% năm 2000 tăng
101,5% so với năm 1999.
Bảng kết quả kinh doanh của Sở giao dịch I - NHCTVN
Đơn vị: Tỷ đồng
1. Tổng thu nhập
-Thu lãi
-Thu tiền gửi TCTD
-Thu dịch vụ
-Thu lãi điều hoà
-Thu khác
2. Tổng chi phí
-Chi trả lãi
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
-Chi trả lương
-Chi khác
3. Lợi nhuận
(Báo cáo kinh doanh 1997 - 2000, Sở giao dịch I - NHCTVN)
II. Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I - NHCTVN
1. Khái quát hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I - NHCTVN
1.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư.
Thẩm định tín dụng , đặc biệt là tín dụng trung và dài hạn là một phần không thể

thiếu được trong quy trình nghiệp vụ cho vay và cũng là một khâu khá phức tạp, đòi
hỏi kinh nghiệm làm việc, kiến thức về nghiệp vụ cũng như nhạy cảm nghề nghiệp
của cán bộ tín dụng.
Việc tổ chức thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I được thực hiện như sau: Một
dự án đầu tư từ khi được đưa đến Sở giao dịch I để xin vay vốn đến khi được chấp
nhận cho vay thường trải qua ba giai đoạn. Việc thẩm định chủ yếu do cán bộ tín
dụng thực hiện. Dự án được giao cho một hoặc hai cán bộ tín dụng, tuỳ theo quy mô
của dự án, tiến hành thẩm định và đưa ra kết luận theo mẫu tờ trình thẩm định cho
vay trung và dài hạn theo dự án đầu tư do NHCTVN ban hành, sau đó nộp cho
Trưởng phòng hoặc Phó phòng. Trưởng phòng (Phó phòng) xem xét, đề xuất ý kiến
cho vay hoặc không cho vay hoặc yêu cầu cán bộ tín dụng thẩm định lại những chỗ
chưa hoàn thiện. Sau đó dự án được trình lên Giám đốc hoặc Phó giám đốc để phê
duyệt. Đến đây, nếu được sự đồng ý của Giám đốc (Phó giám đốc) thì dự án mới
được cấp vốn. Trong trường hợp những dự án có số lượng tiền vay vượt quá mức
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
phán quyết của cán bộ tín dụng thì dự án sẽ được trình lên Hội đồng tín dụng của
Sở giao dịch I - NHCTVN để xét duyệt. Trong một số trường hợp đặc biệt sẽ phải
báo cáo lên NHCTVN để tiến hành thẩm định dự án đầu tư.
1.2. Nội dung thẩm định dự án đàu tư
Theo văn bản hướng dẫn thẩm định các dự án đầu tư trong nước và quốc tế tháng 8
năm 1995 của NHCTVN, công tác thẩm định dự án đầu tư của Sở giao dịch I được
thực hiện như sau:
Tập trung vào phân tích, đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp xin vay vốn
qua 3 năm gần nhất. Điều này được thể hiện qua bảng tổng kết tài sản, kết quả hoạt
động kinh doanh mà doanh nghiệp cung cấp.
Trong thẩm định dự án đầu tư, cần tập trung phân tích, đánh giá về các mặt sau của
dự án:
+ Sự cần thiết của dự án đầu tư: Các cán bộ tín dụng đánh giá dựa trên xu hướng
phát triển của thị trường tiêu thụ, năng lực sản suất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Hiệu quả dự án đầu tư: Chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án dựa trên

doanh thu dự kiến và chi phí dự kiến. Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, các
cán bộ tín dụng tính toán các chỉ tiêu: NPV, IRR, điểm hoà vốn…
+ Khả năng trả nợ của dự án: Thời gian trả nợ của dự án được tính toán dựa trên
nguồn vốn trả nợ từ khấu hao cơ bản và lợi nhuận sau thuế.
Việc phân tích về mặt kỹ thuật, thị trường hoặc các rủi ro có thể xảy ra chưa được
đầy đủ.
1.3. Kết qủa hoạt động cho vay trung và dài hạn theo dự án đầu tư
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Mỗi năm Sở giao dịch I thẩm định 80 - 90 dự án đầu tư mà phần lớn là cho vay
trung hạn. Trong 5 năm từ 1996 -2000, Sở giao dịch I đã thẩm định và giải ngân
trên 300 dự án lớn nhỏ trong đó riêng Tổng công ty Bưu chính viễn thông có hơn
200 dự án đầu tư. Tổng công ty Bưu chính viễn thông (thuộc loại hình tổng công ty
91) là đơn vị có quan hệ tín dụng lớn với Sở giao dịch I - NHCTVN, đã vay vốn của
Sở I đầu tư nhập thiết bị lắp đặt mở rộng hệ thống trang thiết bị (thiết bị truyền dẫn,
thiết bị thuê bao ) cho các địa phương trong toàn quốc như Bắc Thái, Quảng Ninh,
Đồng Nai, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài việc cho vay đối với Tổng công
ty BCVT, Sở còn cho vay đối với Bưu điện Hà Nội vay trên 15 tỷ đồng để hoàn
chỉnh những thiết bị cơ sở vật chất. Ngoài ra Sở I còn cho vay các dự án khác, tập
trung chủ yếu vào các doanh nghệp Nhà nước, điển hình như sau:
- Công ty thực phẩm miền Bắc: Vay 1.599.823 DM lắp đặt dây chuyền sản
xuất bánh kẹo chất lượng cao.
- Công ty Xây dựng 319 vay theo chỉ định của Chính phủ mua thiết bị thi
công, trị giá 3 tỷ đồng.
- Công ty nhựa Hà Nội: Vay 35.000 USD để lắp đặt thiết bị nâng cao năng
suất sản xuất đồ nhựa.
- Khách sạn Hà Nội vay 1,7 triệu USD và 357 triệu đồng để cải tạo và nâng
cấp khách sạn.
- Xí nghiệp Bánh kẹo Hữu Nghị: vay 40.000 USD để lắp đặt dây chuyền sản
xuất bánh kẹo.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Sở giao dịch I đã thẩm định và cho vay được nhiều dự án, dư nợ trung và dài hạn
tăng nhanh qua các năm từ 1996 - 1997 nhưng nợ quá hạn cũng có chiều hướng gia
tăng ở mức tương đối cao. Bên cạnh những dự án đã đi vào hoạt động và đem lại
hiệu quả kinh tế cao như những dự án của Tổng công ty Bưu chính viễn thông,
Công ty thực phẩm miền Bắc, Công ty nhựa Hà Nội thì có rất nhiều những dự án
đầu tư kém hiệu quả, không thu được nợ, liên tục phải chuyển nợ quá hạn. Các dự
án này chủ yếu rơi vào những doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế ngoài quốc
doanh, tiêu biểu là những dự án vay vốn Đài Loan. Trong số 35 dự án vay vốn Đài
Loan đã thực hiện tại Sở Giao dịch I có tới quá nửa số dự án phải gia nợ ít nhất một
lần nhưng vẫn phát sinh nợ quá hạn và phải điều chỉnh thời hạn nợ. Cụ thể một số
dự án như sau:
- Công ty TNHH Hoà Bình nhập một dây chuyền may với tổng dự toán
794.000 USD. Sở đã cho vay 241.154 USD từ năm 1994, hiện tại đã hết thời hạn dư
nợ theo khế ước nhưng đơn vị mới trả được 75.000 USD, số còn lại là 166.154 USD
phải chuyển thành nợ quá hạn.
- Công ty TNHH Châu á nhập một dây chuyền sản xuất gỗ với tổng dự toán là
130.000 USD, đã được Sở cho vay 78.000 USD để nhập thiết bị từ tháng 6/1995 với
thạn 31 tháng. Đến nay đơn vị mới trả được 25.000 USD, còn lại phải chuyển
53.000 USD thành nợ quá hạn.
- Công ty TNHH Ngọc Thịnh xin vay 200.000 USD từ tháng 12/1995 với
thời gian là 45 tháng. Đến nay mới thu được 50.000 USD, còn lại 150.000 USD
phải chuyển thành nợ quá hạn.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
- Công ty TNHH Tiến Lợi vay 200.000 USD từ cuối năm 1996 nhưng đến
nay mới trả được 48.000 USD, còn lại là nợ quá hạn 152.000 USD.
Trên đây là một số doanh nghiệp có dự án đầu tư kém hiệu quả và có tỷ lệ quá hạn
cao, dẫn đến tỷ lệ quá hạn trung và dài hạn của Sở giao dịch I tăng cao qua các năm.
Qua bảng trên ta thấy tỷ lệ quá hạn của Sở giao dịch I tăng mạnh qua các
năm 1997 - 1999, năm 2000 có giảm xuống 6,77% nhưng nếu so sánh với tổng nợ
quá hạn thì tỷ lệ này lại tăng mạnh đến 95,6%.

Bảng : Tình hình nợ quá hạn trung
dài hạn được thẩm định của SGD I - NHCTVN
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu 1997 1998 1999 2000
1. Dư nợ trung dài hạn
2. Nợ quá hạn trung dài hạn
3. Tổng nợ quá hạn
4. Tỷ lệ 2/1
5. Tỷ lệ 2/3
(Báo cáo kinh doanh 1997 - 2000, SGD I - NHCTVN)
2. Phân tích quá trình thẩm định dự án: Xây dựng khu du lịch văn phòng và khách
sạn Bảo Sơn tại đường Láng Trung - Hà Nội
2.1. Thẩm định điều kiện vay vốn
- Công ty Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm được thành lập theo quyết định số
008037 ngày 05/02/1994 của UBND thành phố Hà Nội 6P/TLDN - 02.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
- Công ty du lịch và dịch vụ Nghi Tàm được cấp giấy phép kinh doanh số 01- 0342
ngày 9/1/1992 của trọng tài kinh tế Hà Nội.
- Trụ sở của công ty tại 81 Thợ nhuộm - Hà Nội.
- Công ty do ông Nguyễn Trường Sơn làm giám đốc. Nhiệm vụ sản xuất kinh doanh
chính của công ty là hoạt động kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực khách sạn.
- Với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh này Công ty đã tiến hành đầu tư xây dựng một
khách sạn 8 tầng (kể cả tầng hầm và tầng kỹ thuật) có kiến trúc mỹ thuật đẹp, thuận
tiện cho việc kinh doanh trên diện tích đất 3000m2.
Tính chất pháp lý của công trình như sau:
- Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng và sử dụng khu nhà làm việc và dịch vụ văn
phòng tại Láng Trung - Hà Nội giữa Công ty sản xuất và dịch vụ tổng hợp thuộc
tổng cục thống kê và công ty RESTOVTEX.
- Công văn số 337/CV-UB ngày 17/02/95 của UBND thành phố Hà Nội kết luận về
việc sử dụng đất tại Láng Trung của Tổng cục thống kê liên doanh với công ty

RESTOVTEX.
- Công văn số 309/TCTK - VP gửi UBND thành phố Hà Nội ngày 15/07/94 của
tổng cục thống kê đồng ý giao lại cho UBND thành phố Hà Nội 4870m2 mà công ty
RESTOVTEX và Công ty sản xuất dịch vụ tổng hợp liên doanh xây dựng khu du
lịch văn phòng 6 tầng và xét cho Công ty RESTOVTEX được phép sử dụng đất
hoặc thuê diện tích đất trên của UBND thành phố Hà Nội.
- Quyết dịnh số 489QĐ/UB ngày 09/03/95 của UBND thành phố Hà Nội giao cho
ban dịch vụ đất đai Hà Nội (thuộc Sở quản lý ruộng đất và đo đạc Hà Nội) ký hợp
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
đồng cho công ty RESTOVTEX thuê 5004m2 đất tại đường Láng Trung - Đống Đa
- Hà Nội trong thời hạn 20 năm để xây dựng công trình nhà dịch vụ văn phòng, nhà
làm việc và cho thuê theo luận chứng kinh tế kỹ thuật do Công ty khảo sát thiết kế
và xây dựng Đại học kiến trúc lập và theo thiết kế được kiến trúc sư trưởng thành
phố xác nhận ngày 13/05/93, là ngôi nhà 6 tầng (không kể tầng hầm, tầng kỹ thuật,
tầng mái). Diện tích xây dựng là 819m2.
- Ban dịch vụ đất đai Hà Nội đã ký hợp đồng số 04/3-95/HĐ-TĐTN ngày 16/03/95
cho công ty dịch vụ và du lịch Nghi Tàm (RESTOVTEX) thuê 5.004m2 đất tại
đường Láng Trung-Hà Nội.
- Giấy phép xây dựng số 764.5.93 ngày 13/05/93 do ông Nguyễn Lân, kiến trúc sư
trưởng thành phố ký.
- Hồ sơ kiểm định giá trị tài sản của Công ty RESTOVTEX do Công ty kiểm toán
Việt Nam tính đến ngày 05/04/95. Toàn bộ giá trị khách sạn 8 tầng mà công ty đã
đầu tư là 23.184.000.000 đ.
2.2.Sự cần thiết để đầu tư
Hiện nay nhu cầu khách sạn và cho thuê văn phòng đại diện đang phát triển
bởi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt nam cũng như số lượng khách du lịch quốc
tế vào Việt Nam ngày càng nhiều. Thực tế hiện nay trên địa bàn Hà Nội còn thiếu
những khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế có thể đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
khách hàng. Như vậy việc xây dựng khu nhà dịch vụ văn phòng và khách sạn Bảo
Sơn với thiết kế đạt tiêu chuẩn 4 sao tại đường Láng Trung là rất phù hợp với thực

tế. Khách sạn nằm trên một khu đất khá rộng, có đầy đủ nhà hàng, karaoke, vũ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
trường, trung tâm thương mại, khu mát xa. Ngoài ra còn có một loạt các biệt thự 3
tầng để cho người nước ngoài thuê, vị trí của khách sạn cũng rất thuận tiện về mặt
giao thông.
2.3. Thẩm định về phương diện thị trường
Theo số liệu của Tổng cục du lịch, tỷ lệ gia tăng khách du lịch nước ngoài
vào Việt Nam hàng năm khoảng 15%. Nếu năm 1991 có 10 chuyến bay từ nước
ngoài đến Hà Nội trong một tuần thì hiện nay có 27 chuyến bay quốc tế đến Hà Nội
trong tuần. Như vậy, tính ra phải có 7000 chỗ nghỉ mỗi tuần cho khách du lịch. Mặc
dù Hà Nội đ• có rất nhiều khách sạn được xây dựng nhưng vẫn chưa đáp ứng được
nhu cầu ngày càng cao của du khách.
Việc khách sạn Bảo Sơn ra đời với qui mô 8 tầng (kể cả tầng hầm và tầng kỹ thuật)
có 92 phòng ngủ, 12 phòng karaoke, 15 phòng mát xa, tắm hơi với vị trí đẹp, thuận
tiện chắc chắn sẽ thu hút được nhiều du khách.
2.4.Thẩm định phương diện kỹ thuật
Khách sạn được xây dựng 8 tầng với 92 phòng ngủ trên diện tích đất 3000m2 trong
đó diện tích đất xây dựng là 819m2. Tổng diện tích sàn là 6683m2, tổng diện tích sử
dụng là 6550m2. Khách sạn được gia cố nền móng bằng cột bê tông cốt thép
250x250, độ sâu 18m, dùng phương pháp nén tĩnh để nén.
Nguồn nguyên nhiên vật liệu cung cấp trong nước ổn định, điện nước đã ký
với các cơ quan chuyên tráchđẩm bảo cung cấp đầy đủ. Thiết bị nhập ngoại của
Pháp, Nhật, Hàn Quốc vật liệu trang trí ốp lát của Bỉ, Indonexia.
2.5. Thẩm định về phương diện tài chính
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
2.5.1.Dự trù chi phí xây dựng khách sạn
Các chi phí để có khu đất
- Chi phí đền bù móng
- Chi phí giải phóng mặt bằng, san nền thiết kế, chi phí hạ tầng
Các chi phí cho xây dựng

Hợp đồng xây thô
Hợp đồng trang trí ngoại thất
Hợp đồng trang trí nội thất
Hợp đồng hệ thống điện
Hợp đồng hệ thống nước
Hợp đồng chống thấm tầng hầm, bể phốt
Hợp đồng hoàn chỉnh sửa đổi thiết kế mới
Hợp đồng mở rộng sảnh mái đón
Lắp + cung cấp vật tư cho điều hoà
Thay đổi thiết kế + mua van và bản điện
HĐ cửa nhôm kính kể cả hợp chất phản quang
Lắp đặt điện thoại
Lắp đặt mạng Angten - TV
Hệ thống báo cháy
Mạng âm thanh camera
Cung cấp tổng đài điện thoại và điện thoại
Mạng âm thanh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Cung cấp và lắp đặt đá granit
Thi công bãi đỗ xe
Cung cấp và lắp đặt trạm biến thế
Mua gạch ốp lát
Mua sơn tường
Hợp đồng cửa gỗ đồ mộc
Hợp đồng thiết bị âm thanh
Đèn kỹ thuật và thiết bị âm thanh cho sàn nhảy + karaoke
Lắp đặt 2 thang máy
Cung cấp và lắp đặt thang máy nội bộ
Hợp đồng mua gỗ dán
Làm sân đường nội bộ

Hệ thống cây cảnh
Đệm mút lò xo
Khoá Mỹ bản lề
Lắp đặt tấm cách nhiệt
Hợp đồng nhập thang máy
Khung nhôm
Điều hoà trung tâm
Thiết bị báo cháy
Thảm trải sàn
Thiết bị WC
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Bình nước nóng
Thiết bị nhà hàng
Thiết bị xông hơi
Máy phát điện
Khoá điện tử
Bảng điều khiển
Máy giặt thảm
Máy đánh bóng sàn
Thiết bị phục vụ văn phòng
Mua TV + tủ lạnh
Đèn trang trí
Đèn phục vụ khách sạn
Máy fax + vi tính
Hệ thống rèm
Đồ dùng cho phòng ở
Vải phủ nệm giường và đóng ghế
Thuế nhập thảm + bảo hiểm
Thuế cho thiết bị nhà bếp và RESTAURANT
Thuế nhập thiết bị WC

Thuế khoá điện tử
Thi công nhà máy phát điện dự phòng
Vượt dự toán hệ thống đèn
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Nhập thiết bị lọc nước + tự động chuyển đổi điện
Thuê chuyên gia cải tạo xây dựng, thiết kế giám sát thi công
Chi phí cho chuyên gia đào tạo quản lý khách sạn
Bảo dưỡng thiết bị bếp
Tổng vốn đầu tư:
2.5.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư
Đơn vị: 1.000đ
Tổng vốn ĐT
Trong đó :
- Vốn cổ đông
- Vay NHNT
- Vay NHCTVN
(trong đó cho vay bù đắp)
Vốn vay ngân hàng Ngoại thương 6.454.000.000 đ (bao gồm 1.326.000.000 đ và
466.173,63 USD)
2.5.3. Hiệu quả kinh tế
Bảng dự trù chi phí qua các năm
Đơn vị: 1.000đ
Các loại chi phí Quý 4/95 1996 1997 1998 1999
A. Chi phí bất biến
- Khấu hao cơ bản (8%)
- Thuê đất
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
- Trả lãi vay NHNT
- Trả lãi vay NHCT
- Bảo hiểm tài sản

- Bảo trì MMTB
B. Chi phí khả biến
- Vật tư
- Thuê quản lý
- Lương + BHXH
- Chi phí điện nước
- Chi phí khác
- Thuế doanh thu (10%)
Tổng chi phí
Bảng dự trù doanh thu
Đơn vị: 1.000đ
Khoản mục Quý 4/95
CS 55% 1996
CS 65% 1997
CS 65% 1998
CS 65% 1999
CS 65%
1. Cho thuê phòng
2. Thu nhà hàng
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
3. Thu Karaoke
4. Thu massa
5. Thu vũ trường
6. Thuê phòng họp
7. Thu caffe + bar
8. Dịch thuật, visa
Tổng doanh thu
Như năm 1996
Như năm 1996
Như năm 1996

Bảng kết quả kinh doanh
Đơn vị: 1.000đ
Khoản mục Quý 4/95
CS 55% 1996
CS 65% 1997
CS 65% 1998
CS 65% 1999
CS 65%
1. Doanh thu
2.Chi phí (chưa tính KH )
3. Thuế doanh thu 10%
4. Thu nhập hoạt động
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
5. Khấu hao (8%)
6. Lãi sau khấu hao
7. Trả lãi vay
8. Lãi trước thuế
9. Thuế lợi tức (45%)
10. Lãi sau thuế
11. Tái đầu tư TSCĐ
12. Thu nhập ròng (5+10)
13. Cộng dồn
Căn cư vào số liệu của các bảng trên ta tính được điểm hoà vốn doanh số, thời gian
hoà vốn và điểm hoà vốn trả nợ. Ta lấy năm 1996 làm đại diên vì đây là năm bất lợi
nhất của dự án. Công trình mới khai trương đang ở giai đoạn cạnh tranh để thu hút
khách hàng.
Qua số liệu trên của năm 1996 với công suất sử dụng là 65% thì ta có doanh thu đạt
49,6% so với kế hoạch năm là đã hoà vốn. Thời gian hoà vốn và điểm hoà vốn càng
thấp thì tính khả thi của dự án càng cao.
Vì vậy căn cứ vào số liệu năm 1996 ta thấy dự án càng có hiệu quả.

2.5.4. Giá trị hiện tại thuần.
Dự án này được đầu tư ngay trong năm 1995 và thời gian đầu tư là 12 năm.
Nếu chọn tỷ suất chiết khấu là 24% thì:
NPV1 = 51.009.048 - 48.404.920 = + 2.604.128 Dự án có lãi.
Nếu chọn tỷ suất chiết khấu là 28% thì:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
NPV2 = 44.912.516 - 48.404.920 = - 3.492.402 Dự án lỗ.
Như vậy sau 12 năm, dự án có tỷ hoàn vốn nội bộ là 25,7%/năm lớn hơn lãi suất
cho vay là 20,4%/năm . Như vậy dự án này có hiệu quả kinh tế và tính khả thi cao.
2.6. Phương án cho vay và trả nợ
A. Phương án cho vay.
Ngân hàng cho vay bằng VND, tiền vay được giải ngân theo tiến độ công
trình có các hợp đồng kinh tế kèm theo. đối với các thiết bị lắp đặt tại công trìmh
phải có hợp đồng, báo giá kèm theo.
B. Nguồn trả nợ hàng năm.
Quý 4/1995 khách sạn mới đưa vào hoạt động do đó doanh thu còn thấp, mặt
khác đơn vị còn phải trả ngân hàng ngoại thương (năm1995 và 6 tháng đầu năm
1996) số tiền : 2.068.000.000đ nên ngân hàng nhất trí ân hạn cho công trình đến hết
tháng 6 năm1996. Bắt đầu từ tháng 7 năm 1996 ngân hàng sẽ thu nợ.
Nguồn thu nợ của hai Ngân hàng là toàn bộ tiền khấu hao cơ bản và 60% lợi
nhuận. Số lợi nhuận còn lại dùng để thanh toán cho khoản huy động khác và tái đầu
tư.
Cụ thể : KHCB năm : 3.872.393.000đ
60% lợi nhuận năm : 4.523.607.000đ
Cộng : 8.396.000.000đ
Thời gian ân hạn : 15 tháng (từ 4/1995 đến 6/1996 ).
Thời gian cho vay : 57 tháng.
Bảng kế hoạch trả nợ cụ thể qua 4 năm
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Đơn vị : 1.000đ

Kết luận: Phương án đầu tư xây dựng và hoàn thiện khu dịch vụ văn phòng và
khách sạn Bảo Sơn tại đường Láng Trung - Hà Nội là phương án có hiệu quả kinh
tế và tính khả thi cao. Mặt khác dự án này được thực hiện sẽ đáp ứng nhu cầu phát
triển của nền kinh tế nhất là trong lĩnh vực du lịch. Do đó việc cho công ty dịch vụ
đầu tư và du lịch Nghi Tàm vay vốn để thực hiện dự án này là cần thiết.
3. Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I -
NHCTVN.
3.1. Những kết quả đạt được
Hiệu quả hoạt động kinh doanh của Sở giao dịch I ngày càng được nâng cao. Trong
đó có sự góp phần của việc chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngày càng cao.
Trong thời gian qua, hoạt động thẩm định dự án đầu tư trung và dài hạn đã đạt được
kết quả tốt về các mặt sau:
Một là: Công tác thẩm định từ chỗ còn ít kinh nghiệm đã tiến tới vận dụng những
phương pháp mang tính khoa học với cách nhìn toàn diện hơn. Từ đó kết quả thẩm
định tài chính của doanh nghiệp và dự án đầu tư được chính xác hơn. Các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư như NPV, IRR, điểm hoà vốn đã được
đưa vào tính toán và được coi là tiêu thức quan trọng để quyết định đầu tư.
Hoạt động thẩm định của Sở I đã có văn bản hướng dẫn thẩm định cho vay trung và
dài hạn của NHCTVN. Các bước thẩm định được tiến hành một cách khoa học và
cụ thể hơn.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Hai là: Việc thu thập và xử lý tài liệu, thông tin phục vụ cho công tác thẩm định rất
được quan tâm. Để phân tích, đánh giá năng lực, uy tín của khách hàng ngoài việc
dựa vào các số liệu trên các báo cáo tài chính của khách hàng cùng với phỏng vấn,
khảo sát thực địa, Sở giao dịch I còn thu thập thông tin từ các tài liệu phân tích thị
trường, sách báo, tạp chí trong và ngoài nước, thông tin từ bạn hàng của khách
hàng, của các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia về các lĩnh vực liên quan, thông
tin từ trung tâm phòng chống rủi ro của Ngân hàng nhà nước.
Sở giao dịch I đã trang bị hệ thống máy tính và các thiết bị thông tin liên lạc hiện
đại đồng bộ sử dụng các phần mềm ứng dụng cho soạn thảo, tính toán, lưu trữ đã

phục vụ tốt cho việc thu thập, xử lý tài liệu, thông tin, tăng độ chính xác và giảm
bớt thời gian thẩm định.
Ba là: Đội ngũ cán bộ tín dụng thường xuyên được bồi dưỡng, đào tạo nhằm bổ
sung, nâng cao trình độ nghiệp vụ, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác
ngân hàng trong tình hình mới.
Bốn là: Công tác thẩm định góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của Sở giao
dịch I, phục vụ cho chiến lược kinh doanh của Sở giao dịch I nói riêng và NHCT
VN. Giúp các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả phù hợp với định hướng phát triển
kinh tế của thủ đô.
3.2. Những hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định dự án đầu tư.
3.2.1. Những hạn chế.
Bên cạnh những mặt đã đạt được, vẫn còn tồn tại những hạn chế, khó khăn
trong việc thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Một là: Nội dung thẩm định của một dự án đầu tư có rất nhiều mặt nhưng
cán bộ tín dụng mới chỉ tập chung thẩm định về phương diện tài chính của dự án
đầu tư. Tuy đã chú trọng đến việc thẩm định tài chính nhưng kết quả thẩm định nói
chung chưa cao, việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp cũng như
các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV, IRR, điểm hoà vốn chưa chính xác.
Điều này dẫn đến việc cho vay nhiều dự án không có hiệu quả, làm tăng nợ quá
hạn và nợ khó đòi của ngân hàng.
Đánh giá về thị trường chưa cụ thể, chưa đánh giá đúng khả năng cạnh tranh
và thâm thập thị trường của sản phẩm sẽ sản xuất ra. Về đánh giá tài sản đảm bảo,
thế chấp, hiện nay Sở giao dịch I chưa có đội ngũ cán bộ chuyên sâu về việc định
giá tài sản thế chấp, điều này dẫn tới việc cho vay vượt quá giá trị tài sản thế chấp
dễ gặp phải rủi ro về khả năng luân chuyển hoặc rủi ro khi phát mại tài sản thế chấp.
Hai là: Để đảm bảo an toàn tín dụng, hạn chế rủi ro, quá trình thẩm định được quy
định phải thực hiện trong cả 3 giai đoạn trước, trong và sau khi cho vay. Song cán
bộ tín dụng chủ yếu quan tâm đến việc thẩm định trước khi cho vay, việc thẩm định
lại tình hình tài chính và tình hình sử dụng vốn của doanh nghiệp trong và sau quá

trình cho vay để có những điều chỉnh hợp thì chưa được quan tâm đúng mức.
Ba là: Hiện nay có rất ít công ty tư vấn về đầu tư và lập dự án. Do dó trong quá
trình thẩm định cán bộ thẩm định muốn tìm hiểu thêm về thị trường, giá cả, máy
móc, thiết bị nhưng gặp khó khăn làm ảnh hưởng đến công tác thẩm định.
3.2.2. Nguyên nhân.
Một là: Thông tin thiếu hoặc sai lệch trong quá trình thẩm định
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Hệ thống thông tin của Sở giao dịch I còn thiếu hụt, do đó chưa cho phép cán bộ tín
dụng xác định được những thông tin, số liệu cần thiết. Có một số hồ sơ dự án của
chủ đầu tư gửi đến ngân hàng được lập không chính xác và không đúng tính chất.
Hiện nay do chúng ta chưa có chế độ kiểm toán bắt buộc nên khi thẩm định rất khó
đánh giá thực trạng tài chính, tình hình thanh toán và kết quả kinh doanh của doanh
nghiêp. Bên cạnh các số liệu về tình hình tài chính của doanh nghiệp thiếu chính
xác thì các số liệu trong các bản báo cáo khả thi hoặc dự án đầu tư cũng ở tình trạng
như vậy. Trong đó các số liệu về khả năng tiêu thụ sản phẩm, về thu nhập và chi phí
thường ước tính nên chưa chính xác. Từ đó dẫn đến việc tính toán các chỉ tiêu NPV,
IRR, điểm hoà vốn chưa chuẩn xác.
Hai là: Hiện nay chưa có sự thống nhất về nội dung và quy trình cụ thể trong quá
trình thẩm định dự án đầu tư trong hệ thống NHCT nói chung và Sở giao dịch I nói
riêng, nên việc thẩm định đôi khi chưa mang tính thực tiễn mà chỉ dựa trên lý thuyết
chung. Bên cạnh đó một số định mức kinh tế kỹ thuật chưa có nên cán bộ thẩm định
rất khó khăn trong việc tính toán các thông số kỹ thuật cũng như không có mốc để
so sánh các chỉ tiêu đó.
Ba là: Đội ngũ cán bộ thẩm định chưa được phân công, chuyên môn hoá trong công
tác thẩm định. Thông thường một hoặc một số cán bộ tín dụng được phân công phụ
trách một số nhóm khách hàng. Sự phân công này một mặt tạo nên sự thuật lợi
trong quan hệ ngân hàng - khách hàng, nhưng mặt khác cũng làm cho cán bộ thẩm
định phải dàn trải trong tất cả các khâu, chưa có điều kiện đi chuyên sâu vào một
mặt cụ thể. Mặt khác nhiều cán bộ tín dịng chưa được đào tạo chuyên sâu nghiệp vụ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

thẩm định dự án đầu tư mà chỉ tự nghiên cứu các tài liệu thẩm định nên trình độ còn
nhiều hạn chế, dẫn đến những sai lệch trong việc thẩm định dự án đầu tư .
Bốn là: Sở giao dịch I - NHCTVN chủ yếu có quan hệ tín dụng với các doanh
nghiệp nhà nước, mà tình trạng hoạt động của các doanh nghiệp nhà nước nói
chung là kém hiệu quả. Đa số các doanh nghiệp chưa có đủ điều kiện vay vốn, dự
án đầu tư chưa có hiệu quả kinh tế và tính khả thi.
Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác như: Khả năng cung cấp về công nghệ thiết
bị cho các doanh nghiệp nước ta của thị trường thế giới hiện nay rất phong phú và
dồi dào. Có nhiều loại máy móc và hiện đại do đó khi thẩm định rất khó đánh giá
khả năng sử dụng, vận hành công nghệ, đôị ngũ công nhân vận hành của doanh
nghiệp. Hoặc do chính sách của nhà nước thay đổi
Tóm lại, trước thực trạng về hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói trên đòi hỏi Sở
giao dịch I cần có những giải pháp kịp thời nhằm khắc phục những tồn tại, khó khăn
và hạn chế trong quá trình thẩm định dự án đầu tư.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao
dịch I - NHCTVN
I. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I
Với một số lượng lớn các ngân hàng đang hoạt động trên địa bàn thủ đô hiện nay đ•
tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trong hoạt động của ngành Ngân hàng. Thêm vào đó,
sau một thời kỳ phát triển nhanh chóng từ đầu thập niên 90 đến giữa những năm 90,
trong một vài năm gần đây khu vực ngân hàng đang đứng trước một áp lực mạnh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
mẽ từ sự tăng trưởng chậm lại của nền kinh tế và điều kiện tài chính ngày càng xấu
của một bộ phận lớn các doanh nghiệp nhà nước.
Đứng trước những khó khăn như thế, để tiếp tục phát triển theo phương châm ''phát
triển, an toàn, hiệu quả'', góp phần tăng trưởng kinh tế trên địa bàn thủ đô và hoàn
thành nhiệm vụ kinh doanh của NHCTVN nói chung và Sở giao dịch I nói riêng, Sở
giao dịch I đã đề ra nhiều biện pháp để khắc phục những khó khăn này. Một trong
những biện pháp quan trọng là nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư
trung và dài hạn.

Nâng cao năng lực thẩm định dự án đầu tư là một yêu cầu được đặt ra trong công
tác thẩm định dự án của Sở giao dịch I để có thể chủ động trong việc ngăn chặn
những dự án tồi và tài trợ cho những dự án tốt một cách có hiệu quả. Nâng cao năng
lực thẩm định dự án đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh nước ta đang đẩy
nhanh tốc độ đầu tư, nhằm đạt được mục tiêu duy trì nhịp độ tăng trưởng kinh tế
bền vững, tạo đà cho bước phát triển vững chắc ở những năm sau và thực hiện
thành công sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nâng cao năng lực
thẩm định còn giúp cho Sở giao dịch I chủ động trong việc tham gia tư vấn, thẩm
định và từ chối ngay từ đầu những ý tưởng đầu tư không khả thi, tiết kiệm chi phí
cho nền kinh tế (chủ đầu tư, Nhà nước và các ngân hàng).
Tuy nhiên, để nâng cao năng lực thẩm định dự án đầu tư , đòi hỏi người thẩm định
phải được trang bị những kiến thức cơ bản về dự án, kỹ năng thẩm định dự án và
nắm được các quy định của Nhà nước có liên quan đến lĩnh vực đầu tư. Ngoài ra
người thẩm định cũng cần có những hiểu biết nhất định về những ngành nghề, sản
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
phẩm của dự án do mình phụ trách, thu thập thông tin cần thiết về thị trường để
phục vụ cho công tác thẩm định.
Đối chiếu với thực tế hiện nay của nước ta, để công tác thẩm định dự án của các
ngân hàng đáp ứng yêu cầu tài trợ một cách có hiệu quả cho những dự án khả thi là
một công việc không phải dễ, bởi lẽ một bộ phận những người làm công tác thẩm
định còn chưa được trang bị những kiến thức cơ bản về dự án và kỹ năng thẩm định
dự án. Ngoài ra, việc thiếu hẳn những thông tin cần thiết về thị trường, những dự
báo về mức cầu, định hướng phát triển của ngành nghề trong trong tương lai cũng là
một trở ngại lớn đối với Sở giao dịch I để có thể chủ động tài trợ cho những dự án
cần ưu tiên phát triển, khắc phục tình trạng đầu tư tràn lan, không đúng định hướng,
dẫn đến tình trạng dư thừa như trong thời gian qua. Mặt khác, hiện chưa có cơ quan
nghiên cứu, thống kê nào đưa ra được một hệ thống các tiêu chuẩn cho phép đối
chiếu với từng ngành nghề, làm cơ sở cho việc so sánh các chỉ tiêu hiệu quả và an
toàn tài chính của dự án với các tiêu chuẩn cho phép, từ đó có kết luận về việc có
chấp nhận tài trợ cho dự án hay không.

Chính vì lẽ đó mà yêu cầu về nâng cao năng lực thẩm định dự án đầu tư luôn được
các nhà lãnh đạo của Sở giao dịch I quan tâm.
II. giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch I -
NHCTVN
1.Tăng cường thông tin phục vụ cho công tác thẩm định
Thông tin là căn cứ để thẩm định do đó nâng cao chất lượng thu thập và xử
lý thông tin là nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Nguồn thông tin phong
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
phú, chính xác thì kết quả thẩm định mới có độ chính xác cao. Do đó Sở giao dịch I
một mặt phải gia tăng nguồn cung cấp thông tin, mặt khác phải tìm cách xử lý lưu
trữ thông tin một cách hữu hiệu.
Về nguồn thông tin cần phải đa dạng hơn nữa. Ngoài việc yêu cầu doanh
nghiệp phải nộp các tài liệu liên quan đến thẩm định dự án, các cán bộ thẩm định
phải phỏng vấn trực tiếp người đại diện giao dịch của doanh nghiệp để chất vấn các
thông tin chưa chuẩn xác, làm sáng tỏ hơn một số vấn đề như tư cách trình độ
chuyên môn, quản lý của chủ đầu tư. Đồng thời kết hợp với việc thăm quan cơ sở
sản xuất, văn phòng làm việc để điều tra năng lực sản xuất, quản lý. Để đảm bảo
những thông tin sử dụng là chính xác, ngoài những thông tin có được do doanh
nghiệp cung cấp, cán bộ thẩm định còn có thể thu thập các thông tin cần thiết từ
nguồn bên ngoài như:
+ Thông tin từ trung tâm phòng ngừa rủi ro thuộc NHNN.
+ Thông tin từ các NHTM mà doanh nghiệp có quan hệ tín dụng.
+ Thông tin từ các bạn hàng của doanh nghiệp, từ sách, báo tài liệu cung cấp
thông tin về doanh nghiệp và các lĩnh vực dự án đầu tư.
Tuy nhiên, vấn đề thu thập thông tin nói trên lại là một vấn đề hết sức khó khăn do
phạm vi thu thập thông tin rộng, các kênh cung cấp thông tin không đầy đủ và khó
tiếp cận trong khi cán bộ thẩm định bị giới hạn bởi thời gian. Do vậy, người thẩm
định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa
học những ngành nghề do mình phụ trách. Mặt khác để thông tin mà doanh nghiệp
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -