Một số vấn đề về quy hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam và giải pháp

1
PHẦN MỞ ĐẦU

Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã hội,
nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố khơng thể thiếu trong q trình sản xuất
kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong q trình cơng nghiệp hố- hiện đại hố sẽ kèm theo đơ thị hố diễn ra
mạnh các đơ thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh tế đơ
thị, nhu cầu sử dụng đất đơ thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu dân cư đơ thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu cơng nghiệp ...Việc sử dụng
đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một u cầu hàng đầu, vì vậy việc
qui hoạch sử dụng đất đơ thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế nữa, qui
hoạch tại các khu vực cũ của đơ thị thơng qua hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải
tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đơ thị làm cho bộ mặt kiến trúc đơ
thị ngày càng văn minh- hiện đại –văn hố mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi
phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả.
Đơ thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đơ thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đơ thị đi
vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phương án, mơ hình...được thực hiện trong
tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách
cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước cả trong trước mắt và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đơ thị Việt Nam và
giải pháp
Được sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy giáo bộ mơn Quản lý đơ thị, em đã
hồn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

2





PHẦN I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠ
THỊ .

I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐƠ THỊ.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc
phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đơ thị "Đất đơ thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn
được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ
sở hạ tầng phục vụ cơng cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất
ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đơ thị cũng là đất đơ thị và được sử dụng như đất
đơ thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đơ thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu khơng gian
qui hoạch đơ thị, các vùng đất sẽ được đơ thị hố nằm trong phạm vi ranh giới
qui hoạch xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của lồi
người. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là một trong
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

3
những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai
thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã hội của mỗi vùng
đất nước.
Đất đơ thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp
thành đất sử dụng cơng nghiệp, thương nghiệp, giao thơng, văn hố…Theo hình
thức phát triển đất của khu vực mới ngồi ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuẩ
khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đơ thị là để gia tăng cung cấp kinh tế
của đất đơ thị đơ thị . Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng
đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nơng lâm nghiệp thành đất chun
dùng để phát triển đơ thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ
thuật để chuyển đất nơng lâm trở thành đất đơ thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đơ thị . Nội dung cơ bản của nó là thơng qua các hoạt
động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các
khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất
đơ thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đơ thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đơ thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và
mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt
bằng đất đai thành những lơ đất đề ra u cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với
các cơng trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động
của con người nhưng đất đơ thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các
loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nơng nghiệp được trang bị cơ
sở hạ tầng cơng cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

4
-Việc sử dụng đất đơ thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được
phê duyệt.
- Khi người sử dụng đất có u cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử
dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lơ đất trong đơ thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
khơng giống với bất kì vị trí nào.
- Ngồi ra đất đơ thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các
loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do q trình đơ thị hố diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đơ thị tăng nhanh (về cơ
học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là cơng cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa
học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ
cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của tồn xã hội góp phần giải quyết tốt
các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả
bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về đất đơ
thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì đất
đơ thị được phân thành các loại sau :
Đất nơng ngư nghiệp đơ thị gồm diện tích hồ ni trồng thuỷ sản, khu vực
trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . .
Đất chun dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các cơnh trình văn hố
vui chơi giải trí, các cơng sở và khu vược hành chính, cơ sổ sản xuất kinh doanh,
trung tâm thương mại . . .
Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trương trình
phục vụ sinh hoạt và khơng gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

5
Đất giành cho các cơng trình xây dựng cơng cộng: Đường giao thơng, nhà
ga, bến bãi, đường dây điện, thơng tin liên lạc, cơng trình cấp thốt nước.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất chưa được sử dụng là đất được quy hoạch để phát triển đơ thị nhưng
chưa sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đơ thị người ta phải căn cứ vào
dự kiến quy mơ dân số đơ thị để tính quy mơ diện tích mỗi loại theo các tiêu
chuẩn thiết kế sau :
Các loại đất
Diện tích bình
qn (m
2
/người)
Cơ cấu
(%)
Đất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp 10 – 12 10 – 12
Đất kho tàng 2 – 3 2 – 3
Đất các khu ở 40 – 50 46 – 50
Đất trung tâm đơ thị – khu đơ thị 3 – 5 3 – 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
Đất giao thơng 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đơ thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đơ thị đất đơ thị bao
gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung
tâm phục vụ cơng cộng, cây xanh, giao thơng, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngồi khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu cơng nghiệp kho

tàng, các trung tâm chun nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngồi đơ thị và
các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo mục
đích sử dụng gồm:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

6
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho th, chủ yếu để xây dựng các
cơng trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất khơng thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đơ thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đơ thị là cần thiết khách quan và là một đòi
hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân, nhà nước là người
đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ
tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đơ thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đơ thị và sự phát triển đơ thị,
đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đơ thị hợp lý trong từng thời kỳ và
hàng năm.
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ chức,
cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá
th đất kể cả cho người nước ngồi th.
- Là một phương pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đơ thị một cách
khoa học và chặt chẽ.
2. Vai trò của đất đơ thị:
Theo hướng phát triển kinh tế hàng hố nhiều thành phần có sự quản lý
của nhà nước và sự nghiệp cơng nghiệp hố- hiện đại hố đất nước thì các đơ thị
sẽ trong thành các trung tâm cơng nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác,
là đầu mối giao thơng, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương

trong cả nước. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò chung của đất đai
nhưng khi được qui định là đơ thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi
vai trò của đơ thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đơ thị có xu hướng ngày
càng tăng do qui mơ và tốc độ tăng nhanh chóng của q trình đơ thị hố, mà đất
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

7
đai là tài ngun có hạn, do đó đất đơ thị có vai trò quan trọng đối với đời sống
kinh tế-xã hội. Ngồi ra đất đơ thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản
xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ ...Với vai trò
là tư liệu sản xuất khơng thể thiếu được, đất ln có mặt trong các ý tưởng kinh
doanh của mọi nhà kinh doanh.
II. QUI HOẠCH ĐƠ THỊ.
1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đơ thị còn được gọi là qui hoạch tổng thể xây
dựng đơ thị. Nó xác định phương hướng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng đơ thị về
phát triển khơng gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập mơi trường sống thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đơ thị trong nền kinh tế thị trường.
Vai trò của cơng tác qui hoạch xây dựng đơ thị đối với sự nghiệp CNH-
HĐH đất nước. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò của trung tâm
hành chính, kinh tế, văn hố, trên tồn vùng và địa phương, đi nhanh trong q
trình CNH-HĐH phát triển mạnh cơng nghiệp dịch vụ, đi đầu trong việc phát
triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nơng nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn.
Qui hoạch mạng lưới đơ thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và
nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đơ thị ở miền núi. Hiện đại hố các
thành phố lớn, thúc đẩy q trình đơ thị hố nơng thơn. Khơng tập chung q
nhiều cơ sở cơng nghiệp và dân cư vào các đơ thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn
tắc giao thơng và ơ nhiễm mơi trường.
Trong q trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trường chức năng nhiệm

vụ qui hoạch đơ thị cần được mở rộng:
+ qui hoạch đơ thị xác định những chỉ số về khơng gian kiến trúc làm cơ
sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo
xây dựng đơ thị mới.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

8
+ qui hoạch đơ thị là cơng cụ khơng chỉ để thực hiện mà còn hướng dẫn
đầu tư phát triển đơ thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu
hướng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đơ thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm cung
cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ cơng cộng, trên cơ
sở thương mại hố các dịch vụ này.
+ qui hoạch đơ thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh, mua
bán và đầu tư phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đơ thị.
Như vậy qui hoạch đơ thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập khơng
gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những chức năng
khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật thể này
mới là linh hồn quyết định chiều hướng phát triển đơ thị mà kiến trúc là hình
thái biểu hiện bên ngồi.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đơ thị trong nền kinh tế thị
trường.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đơ thị trong nền kinh tế thị
trường khác hẳn với nền tảng của phương pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ (của
Liên Xơ) trước đây:
+ Vốn đầu tư cho phát triển đơ thị khơng chỉ của nhà nước mà còn của
nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của tư nhân. Với đường lối mở cửa và
hội nhập quốc tế thì vốn của tư nhân nước ngồi sẽ chiếm tỉ trọng rất lớn vốn
của tư nhân trong nước cũng ngày càng tăng.
+ Luật đất đai cho phép tư nhân được mua bán chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và nhà nước khơng còn là chủ đất duy nhất trong đơ thị như trước đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi cơng xây
dựng đơ thị cũng khơng phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nước đảm nhận mà
khu vực tư nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động hơn.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

9
* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì cơng tác qui hoạch
xây dựng đơ thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ cơng tác qui hoạch bao giờ
cũng đi trước một bước, nó hoạch định chiến lược phát triển khơng gian kinh tế
của một địa phương, một vùng và nó vẽ lên bức tranh tồn cảnh cho đất nước.
Phát triển đơ thị ở nước ta hiện nay là một trong những vấn đề trọng tâm quyết
định sự đi lên của đất nước. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho cơng tác qui hoạch xây
dựng đơ thị là phải có chiến lược khung quốc gia về đơ thị, phải xây dựng luật lệ
để tạo cho các đơ thị và khu dân cư thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc
thực hiện q trình cơng tác kế hoạch hố bắt đầu từ chiến lược đến qui hoạch,
rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5 năm và hàng năm.

III. CƠ SỞ QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đơ thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đơ thị, là hệ
thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để
nguồn tài ngun đất đai đơ thị để thoả mãn những nhu cầu mới của con người,
xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong kinh tế đơ thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đơ thị
tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì
vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đơ thị là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử dụng
đất đơ thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của việc sử dụng đất đơ
thị là phân phối hợp lí quĩ đất đơ thị và điều chỉnh kết cấu sử dụng đất đơ thị

theo u cầu phát triển kinh tế- xã hội của đơ thị.
Qui hoạch sử dụng đất đơ thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất đơ
thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đơ thị của các doanh nghiệp và các đơn vị sự
nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phương hướng vầ khung cơ bản
cuẩ việc sử dụng đất đơ thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành hữu cơ của
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

10
qui hoch tng th s dng t ụ th, l s biu hin c th ca vic s dng t
ụ th ca cỏc nghnh, cỏc tiu khu, qui hoch s dng t ca cỏc doanh
nghip, cỏc n v s nghip l c s vi mụ cu qui hoch tng th ca s dng
t ụ th.
1.2 C s hỡnh thnh s dng t ai ụ th .
Trong thc t ca quỏ trỡnh ụ th hoỏ hin nay xỏc nh v mt thỡ dõn
s ụ th tng nhanh gp nhiu ln so vi s m rng ca ụ th ó lm cho cung
cu mt cõn i. V cũn do t ai l a bn khu dõn c, xõy dng cỏc c s
kinh t, vn hoỏ- xó hi, an ninh quc phũng l thnh phn khụng th thiu,
khụng th thay th.Trong quỏ trỡnh phỏt trin kinh t hiờn nay vn s dng
t ũi hi phi hp lớ cú hiu qu ỳng mc ớch tit kim khụng lm tn hi
n mụi trng, i ỳng hng phự hp vi s phỏt trin kinh t- xó hi ca ụ
th. T nhng lớ do trờn, cho thy vn qui hoch s dng t ụ th mang ý
ngha cp thit khụng th thiu trong quỏ trỡnh phỏt trin kinh t xó hi .
1.3 Nguyờn tc c bn ca vic xõy dng qui hoch s dng t ụ th
Nguyờn tc phõn cụng khu vc: cn c vo tớnh cht t nhiờn v v trớ a
lớ cu khonh t phng hng v phng thc s dng mi khonh t ú,
m bo phỏt huy u th tuyt i v tng i ca nú nhm nõng cao hiu qu
kinh t ca vic s dng t ụ th.
Nguyờn tc la chn v trớ khu vc: trong mt thi kỡ nht nh, qui mụ s
dng t ụ th cn duy trỡ t l hp lớ vi s phỏt trin kinh t v nhõn khu ca
ụ th m bo t hiu qu kinh t ln trong vic s dng t ụ th.

Nguyờn tc hiu qu tng hp: trong quỏ trỡnh xõy dng qui hoch s
dng t ụ th, ng thi vi vic dm bo hiu qu kinh t, cn coi trng hiu
qu sinh thỏi v hiu qu xó hi.
1.4 Vai trũ.
Theo iu2 N 91/CP v iu12 N 88/CP ngy 17/8/1994:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

11
Đô thị phải được xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định cuẩ
pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an ninh quốc
phòng.
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô thị
kế hoạch sử dụng đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch được thể hiện rõ trong việc phát
triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở của đất
nước.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trước
mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh
tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí cho
công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh tế- xã
hội của đất nước.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt nhất
với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ nguồn
lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lược phát triển và được
xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất như tái định cư, phân phối đất
đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị.

Mục tiêu khác phải tăng cương tham gia của dân trong việc quyết định qui
hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác nhau
của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai
bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

12
2.2 Cn c
Vic qui hoch s dng t ụ th cn xỏc nh nhng i tng cn
nghiờn cu, nhng yu t cu thnh v hiờu qu quyt nh n mi hot ng
kinh t- k thut v xó hi x sy ra trờn khu t.
* Yờỳ t khỏch quan: mi quan h gia khu t vi mụi trng xung quanh:
-iu kin a lớ v ti nguyờn thiờn nhiờn: l yu t tỏc ng trc tip n
qui hoch s dng t v qui hoch ụ th vỡ nú l sc mnh v li th ca vựng
trong qui hoch phi da vo iu kin a lớ phõn b cỏc n v chc nng
ca ụ th cho phự hp, ng thi s dng hp lớ hiu qu ngun ti nguyờn sn
cú( khớ hu, ia hỡnh, a cht, thu vn, ...)
Tỡnh hỡnh s dng t: nú gn lin vi tỡnh trng phỏp lớ v i sng hin
ti ca dõn c. Khi qui hoch do tớnh cht tng th ũi hi s thay i nht nh
v v trớ mc ớch s dng t do vy nh hng n i sng dõn c.
Tỡnh hỡnh qu t hin cú: hin nay nc ta cú khong 600 ụ th trong ú
cú 4 ụ th trc thuc trung ng, 84 thnh ph, th xó trc thuc tnh v trờn
500 th trn vi tng din tớch t ai ụ th khong 100413 ha chim 0,35% t
t nhiờn so vi nm 1994 chim t l 0,2% (S=63300) v d kin n nm 2020
s chim 1,4% din tớch t t nhiờn ca c nc. Cn phi b trớ din tớch nh
th no i vi tng loi t ụ th, b trớ sp xp t nú õu cho hp lớ phự
hp vi phỏt trin kinh t xó hi trc mt v lõu di.
H thng c s vt cht h tng: nghiờn cu nhm ỏnh giỏ tỡnh trng
thc t ca nhng chng trỡnh, c s vt cht hin cú cú th b xung, ci

to, sa cha hoc xỏc nh n bự qui hoch gii phúng mt bng.
Tỡnh hỡnh dõn c v tc tng trng dõn s nh hng rt nhiu n
qui hoch ụ th vỡ dõn c ụ th l i tng s dng t nhiu nht. Ngoi xõy
dng nh , ụ th cũn phi cú nhng cụng trỡnh cụng cng, giao thụng gii trớ ...
phc v i sng dõn c.
* Nhng hot ng kinh t k thut- xó hi .
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

13
- Kinh t v tng trng kinh t l ng lc thỳc y quỏ trỡnh ụ th hoỏ
da vo chin lc phỏt trin kinh t xó hi an ninh quc phũng ca t nc
trong tng thi kỡ lp nờn nhng vựng dnh cho cụng nghip, thng mi
dch v, khu ch sut ...B trớ mt cỏch hp lớ nhm s dng hiu qu nht tim
nng kinh t v bo v c trt t xó hi, an ninh quc gia.
- Vn hoỏ xó hi l yu t ca xó hi núi chung v ca ụ th núi riờng.
Nú gn lin vi cỏc cụng trỡnh vn hoỏ, lch s tụn giỏo phn nh i sng nhõn
dõn ụ th. Vic qui hoch phi chỳ ý n vn ny lm sao phự hp vi
nhu cu vn hoỏ tớn ngng ca dõn c v cú th qui hoch ngnh dch v du
lch cú hiờu qu da trờn yu t vn hoỏ ny. Phi cn c vo yờu cu bo v
mụi trng, yờu cu bo v tụn to di tớch lch s vn hoỏ danh lam thng cnh.
* Mc tiờu ca ỏn l cn c quan trng nht trong quỏ trỡnh qui hoch s
dng t nhm lm rừ c nhng chc nng c bn ca cỏc ụ t n cp n
v , phự hp vi cỏc d bỏo ca tng th cho khu vc.
- nh mc s dng t ch tng mc dớch s dng trong ụ th l mt cn
c khụng th thiu.
- Qui hoch phỏt trin ụ th trong ú cú qui hoch tng th phỏt trin ụ
th nú quyt nh mc tiờu, phng hng c bn ca vic s dng t ụ th v
qui hoch chi tit l bin phỏp cu thnh hu c ca qui hoch tng th l biu
hin c th ca vic s dng t ụ th.
- Kt qu thc hin qui hoch, k hoch s dng t kỡ trc nú cng nh

hng rt nhiu n qui hoch ln sau. T õy rỳt ra c nhng kinh nghim
quớ bỏu lm qui hoch, hn na li nm c hin trng nờn vic qui hoch
c thc hin r dng hn.
2.3 Nhim v ca qui hoch chi tit s dng t
B cc cỏc khu chc nng, c cu s dng t: cỏc loi t , thụng qua
vic xỏc nh hỡng thc phõn b, v trớ, danh gii tng khu t hoc lụ t theo
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

14
tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất xây dựng nhà
ở, cơng trình cơng cộng, khu cây xanh, đường giao thơng.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đơ thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất được thực hiện như sau :

Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu
đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là u cầu khơng thể
thiếu được của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị kĩ thuật thơng tin về khu đất là
cơ sở của tồn bộ mọi giải pháp qui hoạch được nghiên cứu. Cơng tác này bao
gồm điều tra các yếu tố mang tính qui mơ vùng liên quan đến khu đất, các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân cư, xã hội...có ảnh hưởng quyết định đến
việc khai thác, sử dụng đất khu vực dự kiến qui hoạch:
- Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình, thời tiết, địa chất,
thuỷ văn, những đặc trưng của cảnh quan khu vực...
- Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất được đánh giá với các vấn đề:
qui hoạch sử dụng các khu đất, lơ đất và qui mơ, diện tích khu đất cần thống kê,
xác định qui mơ, tính chất, tỉ lệ và tương quan giữa các loại đất trên.
- Hiện trạng về dân cư, xã hội để nhằm xác định hướng qui hoạch và đầu
tư cơng trình trong khu đất qui hoạch, cần nghiên cứu về chủ thể sử dụng, điều
kiện sống, làm việc trong các cơng trình sẽ được xây dựng trên kkhu đất về: số

người cư trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân cư và tình hình đời sống kinh tế
của dân cư (mức sống, thu nhập bình qn, khả năng tìm việc làm...).
- Ngồi ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại hình sở hữu sử
dụng đất đai, các bất động sản và khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà, bất
động sản đó. Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hố, giáo dục, y
tế, du lịch, cơng trình thương mại, dịch vụ,...).
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu tố trên nhằm đấnh
giá tiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác định những phương án, giải pháp kỹ thuật
đúng đắn tạo ra hiệu quả của đồ án qui hoạch.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN