Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

TĨM LƯỢC
Trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, kéo theo
thị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường này chưa
đi vào hoạt động có hiệu quả, do các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp một cách
ăn ý. Nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí hay tiềm năng
nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu về thị trường
nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào để vừa phù hợp
với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có. Sự kết hợp ấy phải chăng còn đòi hỏi
nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vấn đề này với đề tài: “Khảo sát sự ảnh hưởng
của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ” được thực
hiện trong năm 2008.
- Qua kết quả nghiên cứu cho thấy:
+ Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đang
bất ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q. Bình Thủy……Tuy cơ sở hạ tầng
ngày càng tốt hơn nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ. Tuy vậy cơ quan có thẩm
quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện. Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫn cịn rất
manh múng, thế nhưng nó vẫn còn mới mẽ và đầy triển vọng cho các nhà đầu tư.
+ Qua sự tìm hiểu và nghiên cứu trên cho thấy giữa quy hoạch và thị trường có
mối quan hệ khắng khít với nhau, chúng bổ sung và hổ trợ nhau phát triển.
- Nhà nước đang tiếp tục hồn thiện hành lang pháp lý, ban hành các chính sách, các
văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn quy hoạch phù hợp với thị trường khu vực
và quốc tế nhằm hổ trợ và định hướng cho tương lai bắt kịp với trình độ của thế giới,
thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế.

1


MỞ ĐẦU
Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn là một yếu tố quan trọng và hết
sức cần thiết. Đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu khơng thể thiếu
được. Ngồi ra đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn để phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa và an ninh quốc phịng
(Tổng cục địa chính,1998).
Vai trị của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật lớn và đa dạng. Tuy nhiên đất
đai chỉ phát huy vai trị vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách
thường xuyên. Ngược lại đất đai khơng thể phát huy tác dụng của nó nếu con người sử
dụng khơng hợp lí.
Ngày nay trong cơng cuộc đổi mới và phát triển đang tạo ra những bước đi và sức
tăng trưởng kinh tế xã hội rất cao, đồng thời áp lực về đất đai thể hiện rất rõ.Vì vậy, quy
hoạch rất cần thiết để giải quyết các vấn đề về sử dụng đất đai có hiệu quả. Nhưng để
giải quyết vấn đề và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành,
trong đó thị trường nhà đất là quan trọng để đưa kinh tế phát triển, giải quyết các vấn đề
về nhà ở một cách hợp lí, vai trị thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường nói riêng. Chúng ta chưa chính thức thừa
nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể,
phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các
quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong
khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và
có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán
đất đai trong những năm qua đã phải vận động gần như trong một cơ chế thị trường
khơng chính thức và mang tính tự phát.
Phải thấy ngay rằng, thị trường nhà đất ở nước ta đang biến động bất thường, gây
ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế quốc gia. Sở dĩ như vậy một phần là chưa có
sự phối hợp giữa nhà quy hoạch và kinh doanh nhà đất, do đó đề tài “Khảo sát sự ảnh
hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ”
với mục đích:
- Xác định sự ảnh hưởng giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác
ở khu vực Cần Thơ.
- Thiết lập về mối quan hệ giữa phát triển quy hoạch và thị trường nhà đất.
2

- Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt về quy hoạch và thị trường nhà đất, để
kinh tế xã hội khu vực cũng như nước nhà phát triển một cách toàn diện hơn.

3


CHƯƠNG I
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
I. Khái quát về quy hoạch
1.1 Một số khái niệm
1.1.1 Quy hoạch
Theo Dennis J. McKenzie (1998), quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quy hoạch
là hoạch định trước những việc cần làm và đặt ra trước những mục tiêu cần đạt tới”.
Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bố trí sắp xếp cơng việc theo không
gian. Nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô thị trong từng giai đoạn và lâu dài
với các nhiệm vụ cơ bản sau:
- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi trong khả
năng sản xuất và phát triển.
- Về đời sống: đảm bảo mọi hoạt động của người dân đô thị.
- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho
đô thị.
1.1.2 Đô thị hố
Theo Lê Tấn Lợi (1999), đơ thị hố là một tiến trình tất yếu: nâng cao săng suất lao
động; tái định cư trên quy mơ quốc gia; tái bố trí sử dụng đất đai; cải thiện đời sống vật
chất tinh thần của nhân dân.
Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì đơ thị hố là xu hướng tất yếu của tồn cầu.
Đơ thị hố bản thân nó bao gồm hai đặc trưng, đó là sự bùng nổ nhanh chóng dân số của
khu vực đơ thị; và sự thay đổi các đặc tính lạc hậu của đơ thị hiện có cần được hiện đại
hố.

Theo Võ Kim Cương (2004), thì đơ thị hố là một quá trình biến đổi các khu vực
lãnh thổ trở thành đơ thị. Khu vực lãnh thổ ban đầu có thể là đất nông - lâm nghiệp, đất
trống đồi trọc hay khu dân cư nông thôn. Đối với một quốc gia, đơ thị hố bao gồm hai
q trình,q trình mở rộng các đơ thị hiện có và q trình hình thành các đô thị mới.
1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai
Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tài
nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng nhanh. Do
đó, địi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để

4


đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng bảo
vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống.
Qui hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này. Đây là một thành phần
cơ sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đồng
bằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phát triển và bảo vệ rừng, đất trồng và
tài nguyên ven biển. Qui hoạch sử dụng đất đai là yếu tố chính trong tất cả yêu cầu phát
triển và bảo vệ các vùng đất đai nơng nghiệp (Lê Quang Trí, 2000).
1.1.4 Quy hoạch đơ thị
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu trọng tâm
là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân
cư kiểu đô thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành
nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất,
tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ
thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị (Nguyễn Đình Hương, 2003).
Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch đơ thị là bài tốn tổng hợp xem xét tồn bộ
vấn đề kinh tế-xã hội-mơi trường nhằm giải quyết hài hồ các lợi ích trước mắt và lâu
dài, cá thể và cơng đồng; cục bộ và tồn bộ của nhân dân.
1.2 Ý nghĩa của quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã
hội trên cở sở bố trí có hiệu quả quỹ đất được thể hiện qua các mặt sau:
- Làm căn cứ để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực hiện việc giao đất,
thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
- Giúp UBND xã đưa ra các giải pháp tối ưu cho các chiến lược phát triển kinh
tế, xã hội phù hợp với tiềm năng đất đai.
- Hạn chế sự chịng chéo và chuyển đổi mục đích tùy tiện trong quản lý sử dụng
đất đai
- Cụ thể quá quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002).
1.3 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai là đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính y đổi
trong sử dung đất và điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc và đưa vào thực hiện lựa
chọn sử dụng đất đai tốt nhất. Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai là chọn
lọc và đưa vào thực hành những đất đai đó, nó địi hỏi phải phù hợp với những yêu cầu
5


cần thiết của con người về chất lượng cuộc sống bảo vệ tốt môi trường và tài nguyên
trong tương lai.
Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo 3 tiêu đề chính là: hiệu quả, bình đẳng, có
khả năng chấp nhận và bền vững. Trong điều kiện đất hẹp người đơng thì cần thực hiện:
- Đánh giá nhu cầu cần thiết ở hiện tại và tương lai, đánh giá một các khoa học có
hệ thống khả năng cung cấp từ đất đai cho nhu cầu đó.
- Xác định các giải pháp cho các mâu thuẩn trong sử dụng đất đai giữa nhu cầu
cá nhân và nhu cầu chung của cộng đồng trong xã hội, giữa nhu cầu hiện tại và tương
lai.
- Tìm kiếm ra sự lựa chọn bền vững và trong đó chọn ra cái nhìn cần thiết đáp
ứng các yêu cầu xã hội xác định.
- Quy hoạch sẽ đem lại thay đổi đầy mong ước đồng thời rút tỉa được những
mâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997).

Theo Võ Kim Cương (2004), thì mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất bao gồm :
- Khắc phục tình trạng xây bừa bãi trong địa bàn thành phố,cần có một văn bản
pháp lí cụ thể giúp các nhà đầu tư và chủ quyền sử dụng đất thấy rõ mục tiêu và giới
hạn xây dựng trên khu đất của mình, để định hướng đầu tư sát với quy hoạch xây dựng
đô thị.
- Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng hiện có. Đối với khu vực đã xây
dựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung và chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêu
cầu ổn định để phát triển. Đối với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ án
quy hoạch chung xây dựng, ấn định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo công
năng đô thị.
- Tạo cơ sở cho quản lí và xây dựng đơ thị có cân đối giữa nhu cầu của chủ đầu
tư, chủ đất và lợi ích của cộng đồng trong đô thị. Cũng như quy hoạch chung và quy
hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất là phương tiện pháp lý để quản lý và thực thi các
dự án xây dựng.
1.4 Cơ quan quy hoạch và quản lý chung
Vấn đề kiểm sốt phát triển ở đơ thị ở cấp thành phố thông qua công tác quy hoạch
và tổ chức thực hiện nội dung quy hoạch đó. Việc tổ chức thực hiện chính là cơng tác
quản lý bao gồm thực thi các văn bản pháp luận cuả nhà nước và địa phương và kiểm
tra hoạt động thực thi đó ở cơ quan cấp dưới.
6


Uỷ ban nhân dân thành phố, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung
trong đó có kế hoạch sử dụng đất. Công việc cụ thể phải do văn phịng kiến trúc sư
trưởng (đơ thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do Uỷ ban nhân
dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua. Đối với đô thị loại 1 như Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh cịn cần phải thơng qua ở cấp Trung ương và Chính phủ.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thẩm quyền uỷ ban nhân dân thành phố.
Các văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí của Nhà
nước, cụ thể là theo những kế hoạch, quy hoạch chi tiết đã được duyệt và thông qua.

Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức việc kiểm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới
thực thi văn bản,thu thập thông tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch.
Việc quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sư
trưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm. Đây là công việc rất nặng nề do hầu hết
các đô thị Việt Nam thiếu sự quản lý từ thời bao cấp. Mặt khác công tác cập nhật thông
tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại mỗi khi cần xây dựng phương án
điều chỉnh và thay đổi từ quy hoạch ở trên.
Việc thu thập và cập nhật thông tin do các cơ quan có chức năng báo cáo và Văn
phịng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh. Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó (Nguyễn Đình Hương, 2003).
1.5 Các căn cứ pháp lý quy họach sử dụng đất đai
+ Căn cứ vào Điều 103 và Điều 106 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001-QH10
ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn cứ vào Điều 91
của Luật tổ chức Quốc hội;Căn cứ vào Điều 50 của Luật ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật.
Luật đất đai 2003 ra đời, quy định về quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có quy
định về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 21: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 22: Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 26: Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
7


- Điều 27: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Điều 29: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Căn cứ luật đất đai 2003 này, cơ quan có thẩm quyền đưa ra các nghị định, thông
tư , nghị quyết cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật. Cụ thể có:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai.
+ Thơng tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
1.6 Định hướng của quy hoạch
Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cơ cấu kinh tế ở cấp quốc gia, vùng,
địa phương... Định hướng cơ cấu kinh tế như thế nào thì quy hoạch như thế nấy, công
việc này thể hiện trọn vẹn tầm nhìn của các vị lãnh đạo nhà nước, các nhà hoạch định
chiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo của cơ quan có thẩm quyền địa
phương. Hoạch định trước đất nước sẽ phát triển tầm cỡ nào trong tổng thể nền kinh tế
thế giới và khu vực; đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (nhà máy lọc dầu, cảng biển, sân
bay, đặc khu kinh tế, kinh tế cửa khẩu....) sẽ cho hiệu quả cao nhất và khơng lãng phí.
Ở các nước phát triển và đang phát triển, tầm nhìn trong quy hoạch là vấn đề then
chốt, nếu những nước phát triển không chú trọng nguyên tắc sẽ phải trả một giá rất đắt,
như: nền kinh tế bị gãy khúc vì khơng liên kết được từ chiều dọc, chiều ngang. Cả nước
khơng có những đặc khu kinh tế tập trung, kinh tế trọng điểm để giành lợi thế cạnh
tranh ở cấp khu vực, thế giới. Kết cấu hạ tầng sẽ không phù hợp với định hướng cơ cấu
kinh tế. Ví dụ: nền kinh tế định hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa khơng thể xây
dựng trên một kết cấu hạ tầng tạm bợ thiếu sự liên hồn về giao thơng để nối kết giữa
các tỉnh, thành phố và các nước trong khu vực. Và, thực tế đã và đang diễn ra ở nhiều
nước kém phát triển cho thấy, nếu trong quy hoạch khơng có những người đủ tầm để
“hoạch định trước, đặt ra trước mục tiêu cần đạt tới”, hoặc do những người “thợ” làm
thay công việc của “thầy”, hoặc “thầy” làm thay công việc của “thợ”, hay “thầy không
ra thầy, thợ không ra thợ” thì sẽ dẫn đến những quyết định đầu tư manh mún, rời rạc,
chấp vá (tỉnh, thành nào cũng có khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, đài truyền

8

hình,...), gây lãng phí rất lớn về cơ hội, tài ngun, quỹ đất, tiền bạc, cơng sức của tồn
xã hội.
II. Khái quát về thị trường nhà đất
2.1 Khái niệm về thị trường nhà đất
Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản. Để phân loại tài sản trong
quyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ
này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên lụât: Luật bất động sản.
Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành động sản và bất động sản
dựa trên tính di dời; Điều 181 luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản và động
sản như sau:
- Bất động sản: là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây
dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác do nhà nước quy định
- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng kí, nhằm
đảm bảo việc kiểm tra , kiểm sốt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà
đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, do đó nó gắn liền với sự ra
đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao
cho sử dụng dựa trên các quyền cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng,
quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thuế chấp và quyền gia vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị
trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Lê Quang Trí, 2001).
Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao
gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế

chấp… Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng khơng chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch nhà đất mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất
động sản. Nó bị chi phối bởi các quy luật kinh tế của hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật
cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định là sản
9


phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường nhà đất do pháp luật của
mỗi nước quy định nên cũng khơng đồng nhất.
2.2 Vai trị của thị trường nhà đất
Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trị:
- Thị trường nhà đất là một trong những nhân tố quan trọng để đánh giá sự
phát triển về mặt kinh tế xã hội của một nước hay một vùng. Đây là lĩnh vực thực hiện
tái sản xuất hay sử dụng các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Đó là q
trình thực hiện mua bán chuyển nhượng bất động sản. Chính những hoạt động này làm
cho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng. Đây cũng là
nơi để chuyển đổi vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị. Thị trường càng phát triển hay
dung lượng của thị trường cao thì sự chu chuyển vốn càng mạnh, cịn nếu khơng thì
ngược lại.
- Thị trường nhà đất thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Các yếu tố này luôn luôn vận động và phát triển. Do đó thúc đẩy các doanh nghiệp áp
dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các
biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất
lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.
- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng
mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thông qua thị trường bán (bên cung) và
người mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện, quá trình
sản xuất này sẽ diễn ra bình thường. Đây là tác động giúp cho việc giải quyết nhu cầu
của con người về nhà ở và đất ở trong xã hội.

- Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở cơng trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác. Thị trường
nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị
trường trong nền kinh tế hàng hóa. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần
xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các cơng trình, tài
sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, khắc phục
tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển bất động sản
để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà
nước
10


- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình
độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường các nhà kinh doanh, những
người có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội
bộ thị trường và mối quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như quy hoạch, xây
dựng, địa chính, ngân hàng, mơi trường đơ thị… để mở rộng thị trường.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2002), vai trị của thị trường nhà đất:
- Thị trường nhà đất có vai trị quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân;
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lí, có hiệu quả nhà đất- tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng.
- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển nhà đất.
- Tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường
lao động.
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm, nhà ở…
2.3 Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất.
Thị trường nhà dất mang tính chất khơng tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng
trên đất nước. Thị trường nhà đất thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao
gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và

trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng, các miền do điều kiện
tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế xã hội, văn hóa khác nhau. Như vậy thị trường
nhà đất đơ thị phát triển mạnh và có quy mơ nhiều so với vùng nông thôn. Vùng nông
thôn chủ yếu là thị trường đất nơng nghiệp.
Thị trường nhà dất khơng hồn hảo do không đồng nhất về thông tin và các yếu tố
cấu thành thị trường đó. Chủ yếu là do tập quán, tập tục, kiến thức hiểu biết của người
sử dụng và buôn bán chuyển nhượng nhà đất, thiếu các thông tin thực sự về thị trường
này. Do đó, trong kinh doanh nhà thì nhà kinh doanh phải am hiểu đặc tính riêng của
từng vùng trên cơ sở các tính chất quyết định chung. Như vậy người tham gia thị trường
nhà đất phải dành nhiều thời gian và chi phí cho việc xác định các thông tin cần thiết.
Giá trị nhà đất sẽ không giống nhau trong cả nước, nên cần phải có các tư vấn chun
mơn và nhà đầu tư phải có đủ kinh nghiệm.
Cung trong thị trường nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng, tương ứng với sự
thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích cụ thể nào
11


đó thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị
trường, như mua đất, xin giấy phép xây dựng. Những biến động xãy ra trong thị trường
nhà đất chậm hơn nhiều so với các thị trường khác. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của
một loại nhà đất có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục
đích sử dụng khác.
Tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cấu tạo
đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho
từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng
kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục
đích sử dụng cụ thể đó (Lê Quang Trí, 2001).
Chức năng của thị trường nhà đất là đưa người bán nhà- đất đến với nhau, xác định
giá cả cho các bất động sản (nhà- đất) giao dịch, phân phối bất động sản (nhà- đất) theo
quy luật cung cầu, phát triển bất động sản (nhà- đất) trên cơ sở tính cạnh tranh của thị

trường (Nguyễn Đình Bồng, 2002).
2.4 Đặc điểm của thị trường đất đô thị
Thị trường đất được quan điểm theo nghĩa rộng là nơi diễn ra các quan hệ kinh tế
giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất đai. Thị trường đất
đai nói chung, đất đơ thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt so với thị trường các
hàng hố thơng thường khác.
Thứ nhất, Đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân, đất đai khơng phải là hàng hoá;
các quan hệ về mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới hạn quyền của người
sử dụng đất được Nhà nước cho phép.
Thứ hai, Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm thay
đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như khơng làm thay đổi vị trí cố định vốn có của
đất đai.
Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, dù chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sở
hữu toan dân thì Nhà nước ln giữ vai trị chi phối và quyết định tối cao đối với thị
trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhà nước.
Thứ tư, Thị trường đất đai đơ thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường các
yếu tố khác của đô thị như cơ sở hạ tầng, cơng trình xây dựng….nói chung chúng gắn

12


bó trong một khối thống nhất khó có thể phân chia bóc tách và thường được đánh giá
chung là bất động sản (Nguyễn Đình Hương, 2003).
2.5 Các yếu tố của thị trường đất đơ thị
Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì thị trường đất đô thị gồm các yếu tố sau:
2.5.1 Cầu đất đô thị
Một thực thể không thể phủ nhận là cầu về đất đô thị ngày một tăng nhanh do những
yếu tố sau đây:
- Cùng với sự phát triển của xã hội, đơ thị hố là một xu thế tất yếu của mọi xã hội

phát triển. Q trình đơ thị hố khơng chỉ đơn thuần là q trình tự phát triển lớn lên của
các đơ thị mà cịn là quá trình phát triển do sức ép của làn song di cư từ nông thôn ra
thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng quy mô không gian đô thị.
- Sự phát triển của cơng nghiệp hố cũng là một ngun nhân quan trọng địi hỏi mở
rộng phạm vi đơ thị, hình thành các khu cơng nghiệp mới và thay thế dần các hoạt động
sản xuất công nghiệp tại nội thành.
- Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến
việc hình thành các trung tâm thương mại, sự phát triển các hoạt động thuộc lĩnh vực
văn phịng, cơng sở và trụ sở giao dịch…là nhân tố thúc đẩy sự phát triển và mở rộng
các trung tâm của đô thị.
- Sự gia tăng về thu nhập, cuộc sống được cải thiện làm gia tăng nhu cầu phát triển
các hoạt động văn hoá, các trung tâm vui chơi giải trí thể thao và các hoạt động tinh
thần khác ở vùng đơ thị.
Nói chung, xã hội càng phát triển, q trình đơ thị hố càng mạnh thì cầu về đất đơ thị
càng trở nên căng thẳng.
2.5.2 Cung về đất đơ thị
Nói chung, cung về đất đơ thị ln ln bị mất cân đối mang tính thiếu hụt so với
cầu. Cung đất đơ thị có thể được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau đây:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp. Mặc dù chính sách của mọi
quốc gia đều tìm mọi biện pháp hướng đến việc hạn chế các hoạt động phi nông nghiệp
lấn chiếm sử dụng đất nông nghiệp, chuyển đất nông nghiệp thành các loại đất khác.
Tuy vậy, nguồn cung chủ yếu cho nhu cầu tăng đất đô thị vẫn là nguồn cung từ đất nông
nghiệp chuyển thành.

13


- Nguồn thứ hai cung đất mở rộng và phát triển đô thị là việc khai thác sử dụng các
vùng đất hoang hoá ven biển hoặc đất đồi núi bạc màu không sản xuất vào xây dựng
phát triển mở rộng đô thị. Đây là một hướng phát triển đô thị mà các nhà theo đuổi

chương trình an tồn lương thực thế giới khuyến cáo đang làm. Tuy nhiên, nguồn đất
đai này có nhiều song điều kiện vị trí địa lý và địa hình cũng như các yếu tố hội tụ để có
thể phát triển đơ thị ln là một tiêu chuẩn không thể bỏ qua để phát triển đô thị trên
vùng đất mới.
- Nguồn thứ ba là quỹ đất vốn có của các đơ thị được ln chuyển từ những người
khơng có nhu cầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng,chuyển đổi từ mục
đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn.
Nói chung, trong tất cả các nguồn cung đất đơ thị Nhà nước đều nắm một vai trị
quyết định cực kỳ quan trọng. Chính với vai trị này mà Nhà nước có thể và hồn tồn
có đủ sức mạnh để can thiệp và điều tiết thị trường đô thị.
2.5.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đơ thị
Có ba chủ thể cùng tham gia vào hoạt động của thị trường đất đơ thị, đó là: Nhà nước
và các cơ quan đại diện của Nhà nước; các tổ chức sử dụng đất và các cá nhân hoặc gia
đình người dân đơ thị.
Nhà nước tham gia vào thị trường đất đô thị với tư cách chủ yếu là người quyết định
đến các quan hệ về cung đất thực hiện quyền sở hữu về kinh tế của Nhà nước đối với
đất đai. Nhà nước có thể hồn tồn làm thay đổi thị trường đất đai bằng việc điều chỉnh
quy hoạch phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô không gian phát triển đô thị gắn liền
với sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quy định giới hạn và
tiêu chuẩn sử dụng đất.
Các tổ chức được giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tư cách
là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với Nhà nước; tham gia vào các quan hệ
trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung vừa là cầu về đất đai
đô thị. Các tổ chức này chủ yếu tham gia vào thị trường đất đai dành cho công nghiệp,
đất công sở, các trung tâm thương mại, các khu vui chơi giải trí…và ít nhiều mang tính
chất của các quan hệ về bất động sản.
Các cá nhân hoặc gia đình chủ yếu tham gia vào thị trường đất khu dân cư gắn liền
với nhà ở đơ thị. Các chính sách về nhà ở của Nhà nước sẽ chi phối rất lớn đến các quan
hệ và sự tham gia của các cá nhân hoặc các hộ dân cư đến thị trường đất đô thị.
14

2.6 Hồn thiện thị trường đất đơ thị ở nước ta
Thị trường đất đô thị là một trong những thị trường sôi động ở nước ta trong những
năm qua. Tuy vậy, do chưa được thừa nhận một cách đầy đủ và hồn chỉnh nên chưa có
một hệ thống cơng cụ quản lý đồng bộ để Nhà nước thực hiện vai trị quản lý, điều tiết
của mình nên thị trường đất đai đơ thị cịn nhiều điểm bất cập:
- Thị trường bất ổn định nhưng không được điều tiết, những căng thẳng về quan
hệ cung cầu mang tính giả tạo phi thực tế phát triển đô thị.
- Các quan hệ mua bán trao đổi về đất đai đều trá hình dưới các quan hệ mua bán
trao đổi về nhà ở và các bất động sản khác.
- Nhà nước chưa thực sự nắm được quyền chia phối và điều tiết thị trường đất
đai đơ thị, Nhà nước chưa kiểm sốt được đầy đủ các quan hệ chuyển đổi sử dụng đất
nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất dân cư đô thị.
- Nhà nước không thực hiện được đầy đủ quyền sở hữu về mặt kinh tế đối với
các quan hệ về đất đai: hầu hết các quan hệ về đất đai đều nằm ngoài vịng kiểm sốt
của Nhà nước.
- Sự khơng hồn thiện về thị trường đất đô thị dẫn đến đất đô thị sử dụng khơng
đúng mục đích, khơng có hiệu quả và nhất là có nguy cơ gây lên những tổn thất lớn của
xã hội.
Trước tình hình trên, vấn đề hồn thiện thị trường đất đai đô thị đặt ra như một nhu
cầu cấp bách đối với công tác quản lý đất đai đơ thị. Để hồn thiện thị trường đất đai đơ
thị, một số vấn đề chủ yếu cần được hồn thiện là:
- Hoàn thiện các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đai. Đất đai nên được coi là
một tài sản thuộc quyền đồng sở hữu giữa Nhà nước và người sử dụng, trong đó cần
phân định cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước và 5 quyền của người sử dụng. Trên
cơ sở của các quan hệ về thị trường đất đai được xác lập, Nhà nước là người có quyền
quyết định tối cao trong việc định đoạt đất đai khi các quyền của người sử dụng đã được
thực hiện trên cơ sở các quan hệ của thị trường đất đai.
- Mở rộng và tự do hoá các quan hệ về trao đổi chuyển nhượng đất đai để huy

động sử dụng tối đa quỹ đất đô thị hiện có vào các hoạt động sử dụng có hiệu quả nhất,
góp phần tạo nên các cân bằng đầy đủ về thị trường đất đơ thị.
- Cần sớm hồn chỉnh các quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết về phát triển
không gian đô thị để công bố rộng rãi nhằm tránh những lãng phí xã hội, cần xây dựng
15


các quy định về tiêu chuẩn kiến trúc đô thị đồng thời Nhà nước phải tích cực xúc tiến
các hoạt động hỗ trợ để thực hiện các mục tiêu đặt ra.
- Cần xác định các hệ số cơ bản để đánh giá giá trị thực tế các lô đất, quy định
thống nhất lấy hệ số chuẩn đó để xác định giá chịu thuế sử dụng đất, giá tính thuế
chuyển nhượng và giá đền bù giải toả.
- Giảm mức thuế các loại xuống mức thấp nhất để có thể để người dân có thể
chấp nhận thực hiện nghĩa vụ của mình với Nhà nước.
Hoàn thiện về thị trường đất đai là một vấn đề hết sức cấp bách song cũng là vấn đề
cực kỳ phức tạp. Đối với thị trường đất đai đô thị vấn đề lại càng phức tạp hơn vì có
liên quan với lĩnh vực khác trong đó có vấn đề nhà ở đơ thị. Chính vì vậy những vấn đề
về đất đai phải được nghiên cứu xem xét đi liền với vấn đề nhà ở đô thị (Nguyễn Đình
Hương, 2003).
2.7 Căn cứ pháp lý về luật kinh doanh bất động sản
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001
của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất
động sản. Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố
XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006
Do thị trường nhà đất ln có sự biến động, nhất là đối vơí những năm gần đây, để
bổ sung và hồn thiện luật naỳ, thủ tướng chính phủ đã đưa ra chỉ thị số 01, có nơị dung
tóm tắt như sau:
Quản lý thị trường bất động sản - Ngày 08/01/2008, Thủ tướng Chính phủ đã ra
Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị

trường bất động sản. Thủ tướng yêu cầu: xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu cơ
nhà đất, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trái quy định của pháp luật, trốn lậu thuế
cũng như các trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh
doanh bất động sản trên phạm vi địa bàn…Nghiên cứu, sửa đổi những nội dung liên
quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp, loại
bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến khích các
chủ đầu tư xây dựng đa dạng các loại căn hộ có diện tích phù hợp với các đối tượng có
thu nhập thấp và trung bình, trình Chính phủ trong q I năm 2008…Nghiên cứu sửa
đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường
16


hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất
nhưng khơng đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu
cho ngân sách, trình Chính phủ trong quý I năm 2008.Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và
Môi trường nghiên cứu ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban
hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất theo quy định của
pháp luật về thuế ngay sau khi văn bản pháp luật về thuế liên quan đến thị trường bất
động sản được sửa đổi, bổ sung. Chỉ thị này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng
Công báo.
2.8 Các địa điểm mà các nhà kinh doanh bất động sản chọn để đầu tư thường dựa
vào các yếu tố:
- Địa điểm trong quy hoạch đơ thị;
- Tình hình địa chính, địa chất, thuỷ văn;
- Hiện trạng và viễn cảnh cấp thoát nước, cấp điện, điện thoại;
- Vấn đề đi lại, tiếp cận địa điểm
- Nơi đỗ xe;
- Môi trường cảnh quan;
- Hạ tầng xã hội;
- Thái độ cư dân đối với dự án;

- Cái giá phải trả để có đất xây dựng.
2.9 Tìm hướng đúng cho đầu tư bất động sản
Hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng
quan trọng trong những năm tới đây của Việt Nam. Thể chế hóa định hướng đó, Nghị
quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ đã triển khai cho các bộ, ngành, địa phương
thực hiện nhiều nội dung khác nhau như soạn thảo và trình Quốc hội khung pháp lý cho
vấn đề liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Nhà ở, Luật Đăng ký
BĐS); thành lập ban chỉ đạo phát triển thị trường BĐS tại các thành phố lớn như Hà
Nội, TP.HCM,...
Dự án nghiên cứu, đánh giá “Chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS” do Viện
Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cùng tổ chức Ausaid (Australia) thực hiện cũng
là một nội dung trong đó. Đây là động thái có tính chất gợi mở, đưa ra cái nhìn tổng
quan về các lĩnh vực chính sách liên quan đến thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản

17


đồng thời kiến nghị những giải pháp hướng tới sử dụng có hiệu quả hơn nguồn lực đất
đai thơng qua việc phát triển thị trường bất động sản.
III. Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Việt Nam
3.1 Vấn đề quy hoạch
- Vào ngày 27/10/2001, trước nhu cầu bức xúc về nhà ở cho đối tượng có thu
nhập thấp, UBND tỉnh Cần Thơ vừa chỉ đạo các cơ quan chức năng quy hoạch khu dân
cư 91 B - An Bình, Cần Thơ. Khu dân cư này rộng 34 ha, có thể giải quyết chỗ ở cho
2.000 hộ. Theo phương án đã được chọn, khu quy hoạch sẽ được phân chia thành các
thành phần mục đích sử dụng đất như sau: Đất xây dựng nhà ở 169.985 m 2 (nhà ở liên
kế phố, nhà liên kế vườn, nhà chung cư), đất cơng trình cơng cộng 149.992 m2 (nhà trẻ,
cửa hàng bách hóa, đất cơng viên, đất làm đường giao thơng), quy hoạch cơ sở hạ tầng
(Đường 91 B có lộ giới 80 m, đường phố chính của khu dân cư có lộ giới 40 m kèm
theo 2 đường song hành hai bên trong khoảng lùi 20 m, 3 đường khu vực có lộ giới 20

m (tồn bộ các tuyến đường trên đều được trải thảm bê tơng nhựa nóng). Các đường
ngõ đều có lộ giới từ 8 đến 12m)
- Vào ngày 12/11/2007 Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ vừa quyết định triển
khai xây dựng 4 đồ án quy hoạch mới trên địa bàn thành phố.Các dự án trên baogồm:
+ Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu đơ thị phía đông nam quốc lộ 80, thuộc xã
Thới Thuận, huyện Thốt Nốt, với diện tích 300 ha.

.

+ Dự án phân hiệu trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh giai
đoạn 1, diện tích 1,5 ha tại khu đơ thị mới Hưng Phú, do Công ty cổ phần Xây dựng số
8 đầu tư. Phân hiệu Trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh này sẽ chỉ sử
dụng trong vài năm, sau đó thành phố sẽ bố trí khu đất khác để mở rộng xây dựng giai
đoạn 2 và giao lại cho địa phương quản lý, xây dựng thành trường tiểu học theo quy
hoạch.
+ Xác định vị trí và quy mô xây dựng cụm Cảng hàng không sân bay quốc
tế Trà Nóc, diện tích 5ha, hướng sẽ thành trung tâm cảng hàng không Cần Thơ.
+ Điều chỉnh quy hoạch một phần khu đơ thị An Bình - Mỹ Khánh, cặp
quốc lộ 91C. UBND thành phố Cần Thơ cũng đã thống nhất điều chỉnh một số phân khu
chức năng của khu Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, trong đó sẽ mở rộng
khu đơ thị điện máy Sài Gịn và bố trí bãi đậu xe ơ tơ cho khách đến tham gia hội chợ
hàng năm.
18


- Ngày 19/03/2008 Trường Đại học Tây Đô vừa mới được khởi công xây dựng.
Theo qui hoạch Đại học Tây Đô tọa lạc trên 12,6 ha tại khu vực Thạnh Mỹ, phường Lê
Bình và phường Hưng Thạnh (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ).
- Ngày 23/03/2008 Lãnh đạo UBND Thành phố Cần Thơ vừa có buổi làm việc
với các sở, ban, ngành Thành phố bàn về kế hoạch đầu tư xây dựng cơng trình Bệnh

viện Đa khoa Cần Thơ, với quy mơ 500 giường, tổng mức đầu tư khoảng 500 tỉ đồng,
thực hiện từ năm 2007-2010. Hiện cơ quan chức năng TP Cần Thơ đã hoàn tất việc
tuyển chọn thiết kế bệnh viện, báo cáo Bộ Y tế và trình chính phủ về việc đầu tư này.
- Sáng ngày 29/03/2008, tại Vĩnh Long, Bộ GTVT phối hợp với UBND tỉnh Vĩnh
Long làm lễ khởi công dự án mở rộng QL1A đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ. Theo kế
hoạch, đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ có chiều dài trên 33km được thi cơng theo tiêu chuẩn
đường cấp 3 đồng bằng. Mặt đường rộng 20m, trong đó đoạn tránh thị xã Vĩnh Long dài
7,5m, mặt rộng 16m. Dự án do Cục Đường bộ Việt Nam làm chủ đầu tư, với tổng số
vốn 1.498 tỷ đồng; từ ngân sách nhà nước và thu phí cầu Mỹ Thuận.
3.2 Vấn đề về thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất luôn là vấn đề sôi nổi của các nhà đầu tư trong và ngồi nước.
Do đó thị trường nhà đất ln có sự biến động theo thời gian. Đã có nhiều quan điểm và
sự nóng bỏng của thời cuộc như sau:
- Vào ngày 14/04/2007 ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thương thành
phố Hà Nội đưa ra dự đốn: “Theo tơi khả năng biến động nhiều của thị trường nhà đất
là không cao. Sau thời gian biến động thị trường lại chuyển sang trầm lắng như một dao
động điều hịa, theo qui luật hình sóng”
- Với mức sống của người Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở của đối
tượng có thu nhập trung bình và ổn định là cực lớn, thế nhưng vì sao phân khúc này vẫn
không được các nhà đầu tư quan tâm khai thác? Để trả lời câu hỏi ông Phan Văn Hiếu Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đã có nhiều dịng sản phẩm
đóng góp cho lĩnh vực nhà cho người có thu nhập ổn định của thành phố cho biết: Hiện
nay quỹ đất trong thành phố khơng cịn nhiều, do đó việc khai thác một khuôn viên đất
sao cho hiệu quả là điều mà các nhà đầu tư cân nhắc rất kỹ lưỡng. Họ phải tính tốn
nhiều vấn đề như hiệu quả sử dụng đất, đối tượng khách hàng và đặc biệt là lợi nhuận
thu được từ các dự án. Với nhiều nhà đầu tư, trên cùng một diện tích đất việc xây chung
cư cao cấp, biệt thự v.v... đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây các dạng nhà cho người thu
19


nhập trung bình. Đó cũng là một trong những lựa chọn bình thường và đúng đắn của các

nhà đầu tư cho mục tiêu kinh doanh của mình.
- Theo báo Lao Động số 274 Ngày 24/11/2007 cho biết: Chỉ trong vòng chưa
đến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thơng tin khơng vui, đó là việc Bộ Xây
dựng có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuế
chống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giao
dịch nhà đất.
- Thị trường nhà đất Việt Nam đang xao động một cách đáng kể, sự biến động về giá đất tại Việt Nam không thua
kém so với các nước khác. Điều này chứng tỏ thị trường nhà đất ở Việt Nam dần nóng lên: Theo Lê Dân, phóng viên đài RFA
cho biết giá nhà đất tại Việt Nam được xem là cao khơng thua kém gì những thành phố quốc tế được xem là xa hoa từ nhiều
năm trước. Những giá trị đó có bền vững khơng, có được căn cứ vào thực tế không ? Trong một cuộc khảo sát gần đây của
công ty tư vấn Mercer của Hoa Kỳ, giá nhà đất tại Hà Nội xếp hạng 29 trong tổng số 144 thành phố khắp thế giới, ngay sau
Berlin và đắt hơn nhiều thành phố lớn khác, từng nổi tiếng như Quảng Châu, Đài Bắc, San Francisco và Chicago.

- Bên cạnh sự phát triển của thị trường nhà đất sẽ làm giá nóng lên, nhưng giá
đất ở mọi nơi khơng thể giống nhau, do đó sự điều tiết này khơng khéo sẽ dẫn đến rối
loạn nền kinh tế quốc gia. Nhận định về điều này,vào ngày 02/12/2007 Thứ trưởng Bộ
Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất ổn gây
ảnh hưởng tới nền kinh tế. Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang có
những chính sách điều tiết phù hợp. Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạn thảo,
bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững. Theo ông Nam, cách làm
đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế, phí trong
giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bất động sản
theo lộ trình.
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, đây là nguyên nhân khiến nhiều chuyên
gia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm sôi động trở lại. Các điều này điều nói sự
nóng lên của thị trường nhà đất là đang cấp thiết, nhu cầu cuộc sống mỗi ngày càng tăng
nhưng với tiềm năng đất đai thì ở một hạn mức nhất định. Do đó sẽ có sự ra đời của các
định hướng quy hoạch nhằm sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả và tránh sự lãng phí
về tiềm năng đất đai. Nhưng việc thực hiện quy hoạch, nâng cao đời sống người dân thì
kéo theo nhiều mặt kinh tế, xã hội, mơi trường… cùng thay đổi theo, đặc biệt thị trường

nhà đất ở nơi quy hoạch sẽ tăng vọt và nóng lên (nếu quy hoạch tiến hành thành cơng, ít
có sự sai xót) , sở dĩ như vậy là khi một vùng được quy hoạch thì nơi đó sẽ hồn thiện
về cơ sở hạ tầng, mật độ dân số…ở những cấp độ của quy hoạch. Vì vậy có thể nói quy

20


hoạch tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà đất, đồng thời thị trường nhà đất cũng thúc
đẩy quy hoạch phát triển.
IV. Đặc điểm vùng nghiên cứu
4.1 Vị trí địa lý
Thành phố Cần Thơ được thành lập trên cơ sở tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ theo Nghị
quyết số 22/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam khoá 11 và Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 của Thủ
tướng Chính phủ. Vị trí địa lý của Thành phố có toạ độ từ 105 013’38’’ đến 105050’35’’
kinh độ Đông và 9055’08’’ đến 10019’38’’ vĩ độ Bắc với tứ cận như sau:
- Phía Bắc giáp tỉnh An Giang.
- Phía Đơng giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Vĩnh Long.
- Phía Tây giáp tỉnh Kiên Giang.
- Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang.
4.2 Nhận định chung về tiềm năng ở Thành phố Cần Thơ
4.2.1 Những thuận lợi, lợi thế
Thành phố Cần Thơ nằm ở vị trí địa lý khá thuận lợi: Cách không xa các trung tâm
đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn kinh tế trọng điểm sẽ là lợi thế
trong quá trình phát triển.
Với hệ thống giao thơng thủy, bộ và hàng không sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Cần
Thơ giao lưu và nắm bắt được những thông tin kinh tế, thị trường, kinh nghiệm sản
xuất, tiếp cận công nghệ cao phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội.
Nằm trong vùng sản xuất lương thực, thực phẩm lớn nhất của cả nước với điều kiện
khí hậu, đất đai, nguồn nước thuận lợi có thể đa dạng hóa cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tạo

ra nguồn nông sản dồi dào phục vụ cho công nghiệp chế biến và xuất khẩu.
Nguồn lao động dồi dào, có số lượng đáng kể lao động có trình độ khoa học kỹ thuật
và kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu lao động cho Thành phố
trong hiện tại và tương lai.
4.2.2 Những khó khăn, hạn chế
Cơ sở hạ tầng đang ở trong tình trạng xuống cấp, thiếu đồng bộ, chưa đủ sức đáp
ứng cho nền sản xuất hàng hóa và phát triển dịch vụ trong điều kiện cạnh tranh gay gắt
của cơ chế thị trường.

21


Địa hình thấp, đất có độ chịu lực kém sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng các cơng
trình cơ bản. Mưa kéo dài từ tháng 8,9,10 và đầu tháng 11 gây khó khăn cho sản xuất.
Khi có lũ lớn sinh ra ngập lụt, làm giảm năng suất cây trồng và chất lượng sản phẩm,
ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân trong
vùng. Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 kèm theo nắng gió sinh ra hạn hán, thiếu nước
phục vụ sản xuất, đặc biệt trên một số đất phèn hoạt động có hiện tượng xì phèn gây ảnh
hưởng xấu cho cây trồng.
Tận dụng những thuận lợi vào trong những cơng tác thực tiễn, đặc biệt là quy hoạch
để có thể phát huy hết tiềm năng, đồng thời từ những khó khăn có thể khắc phục và cải
thiện nó để đưa đến kết quả tốt đẹp cho khu vực.

CHƯƠNG II
PHƯƠNG TIỆN, PHƯƠNG PHÁP
I. Phương tiện
+ Địa điểm: Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ.
+ Thời gian thực tập: 30/01/2008 đến 20/03/2008
+ Nhóm dữ liệu
- Các tài liệu có liên quan đến quy hoạch

- Các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất
- Các dữ liệu về giá trị của đất biến động trước và sau quy hoạch
- Bảng giá do nhà nước ban hành từ năm 2006-2008
- Các tài liệu về sự ảnh hưởng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất.
+ Nhóm xử lí dữ liệu
22


- Máy vi tính
- Máy in
II. Phương pháp
Bước 1: Thu thập, tìm hiểu số liệu, tài liệu.
- Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch như: khái niệm, ý nghĩa, mục tiêu, định
hướng quy hoạch, các thông tư, nghị định, luật ban hành.
- Nghiên cứu các tài liệu về thị trường nhà đất như: khái niệm, đặc điểm,
vai trò, luật kinh doanh bất động sản và các chỉ thị.
- Thu thập số liệu về các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ.
- Thu thập các số liệu về quy định giá đất ở Thành phố Cần Thơ năm 2007,
2008.
- Thu thập giá đất ở một vài nơi trên thị trường Thành phố Cần Thơ.
Bước 2: Phân tích, đánh giá tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất.
- Đánh giá hiện trạng quy hoạch, thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ.
- Phân tích tình hình quy hoạch liên quan với thị trường nhà đất như thế
nào, chú ý đến các dự án quy hoạch, giá trước và sau khi quy hoạch sẽ gây ra sự biến
động về giá như thế nào.
Bước 3: Thiết lập mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất.
- Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất.
- Những điểm khác biệt giữa quy họach và thị trường nhà đất.
Bước 4: Tổng hợp dữ liệu phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà
đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

- Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường
nhà đất.
- Phân tích sự ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch.
- Phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tìm ra tính
khả thi giữa chúng, nhận xét kết quả đạt được
Bước 5: Tổng kết đưa ra kết luận và kiến nghị
Bước 6: Hoàn thành luận văn

23


CHƯƠNG III
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
I. Tình hình quy hoạch phát triển ở Thành phố Cần Thơ
1.1 Khái quát quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ở, các cơng trình phục vụ đời sống con
người là tất yếu, nên vấn đề này cần được nghiên cứu sâu trong quá trình xây dựng
phương án. Quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo vừa giải quyết được nhu cầu đất ở và
đất cho các mục đích phi nơng nghiệp, vừa bảo vệ được diện tích đất nơng nghiệp có giá
trị kinh tế cao.
- Cơ cấu kinh tế trên địa bàn Thành phố hiện đang chuyển dịch theo hướng
tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhằm khai thác các lợi thế về điều
kiện tự nhiên và tiềm năng sẵn có của địa phương, mặt khác thành phố Cần Thơ phấn
đấu trở thành đô thị loại I. Trong thời gian tới nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các
24


cơng trình cơng nghiệp, các cơng trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ du
lịch là rất lớn và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất nông nghiệp hiện có, vì vậy khi lấy
đất nơng nghiệp để xây dựng các cơng trình phải dựa trên cơ sở tiết kiệm, tránh lãng

phí, sử dụng khơng có hiệu quả.
- Thực trạng cơ sở hạ tầng trong đô thị và các khu dân cư nơng thơn tuy đang
trong q trình phát triển mạnh nhưng chưa đồng bộ, chất lượng còn thấp trong các lĩnh
vực như giao thông, cấp nước, tiêu thốt nước, các cơng trình phúc lợi, đây là sức ép lớn
trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyến đường
và các cơng trình cơng cộng trên địa bàn Thành phố trong những năm tới.
- Với tốc độ đơ thị hố như hiện nay, phát triển mạnh các điểm dân cư tập
trung theo kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng và nhanh chóng hình thành. Đồng thời
theo dự kiến mở mới một số khu cơng nghiệp tập trung phía Nam Thành phố. Đây cũng
là áp lực đòi hỏi phải xây dựng phương án sử dụng đất đảm bảo sự hài hồ giữa phát
triển đơ thị và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của Thành phố.
- Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho sự
phát triển đơ thị loại I, thì ngồi việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các cơng trình hiện có, cần
phải xây dựng thêm các cơng trình văn hoá, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trí trên
địa bàn Thành phố.
Như vậy với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua cũng như dự
báo phát triển trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố tăng nhanh sẽ dẫn đến sự thay đổi cơ
cấu sử dụng đất trên địa bàn. Với quỹ đất có hạn do đó trong phương án quy hoạch sử
dụng đất cần nghiên cứu tính tốn phân bổ sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, hợp lý
và có hiệu quả quỹ đất của Thành phố hiện tại cũng như lâu dài.
Quy hoạch là vấn đề không thể thiếu cho một đất nước đang phát triển theo định
hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa như Việt Nam hiện nay. Quy hoạch là một bước
tiến hành trong quá trình đổi mới đất nước. Do đó hàng loạt quy hoạch theo định hướng
ra đời nhưng không phải quy hoạch nào cũng thành công, cũng đạt được ba tiêu đề và
đưa đến kết quả mỹ mãng (chẳng hạn như quy hoạch treo đã không mấy xa lạ đối với
chúng ta ở những năm vừa qua, sở dĩ như vậy là do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu
là xác định điều kiện đầu vào, đầu ra, nhu cầu người dân, hiện trạng của vùng, chính
sách của nhà nước…….). Vì vậy những mặt hạn chế ấy rất cần cho các nhà đầu tư, các
25