Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm thị trấn Phát Diệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2020

- 1 -
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã
hội, an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và quý
giá bởi tính có hạn của nó. Vị vậy sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả là một việc hết sức cần thiết cho sự phát triển bền vững.
Ngày nay quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép
về dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá - xã hội đã
gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên, đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai
thác sử dụng đất đai có hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng đất lâu dài cần phải
có sự hiểu biết một cách đầy đủ và đánh giá mang tầm vĩ mô về quá trình khai
thác sử dụng đất trong mối quan hệ tổng hoà với các điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và nhân văn.
Theo Mác: “Đất là kho tàng cung cấp cho con người mọi thứ cần thiết,
vì vậy trong quá trình sử dụng đất muốn đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất
thiết phải có kế hoạch cụ thể về thời gian và lập quy hoạch về không gian”.
Trên thế giới hiện nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã thúc đẩy
nhanh sự phát triển nền kinh tế. Sự phát triển nền kinh tế đã làm thay đổi quan
hệ xã hội theo hướng hiện đại. Từ đó con người tổ chức cho mình những
không gian thích hợp theo hướng tạo ra sự phát triển theo các khu trung tâm.
Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm đô thị sẽ làm tiền đề để phát triển
trong toàn vùng và rút ngắn khoảng cách giữa đô thị và nông thôn, đồng thời
giảm sức ép lên đất đai trong quá trình khai thác và sử dụng.
- 2 -
Thị trấn Phát Diệm là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của huyện
Kim Sơn. Đang từng bước hoà nhịp với nền kinh tế của huyện nói riêng và
toàn tỉnh nói chung nên vấn đề quy hoạch chi tiết khu trung tâm đô thị là một

việc hết sức quan trọng, cần thiết và làm thế nào để sử dụng được nguồn tài
nguyên đất đó một cách hiệu qủa và bền vững.
Được sự phân công của khoa Tài nguyên & Môi trường Trường Đại
học Nông Nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo - KTS Quyền Thị
Lan Phương, đồng thời được sự nhất trí của Phòng Tài nguyên & Môi trường
huyện Kim Sơn tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy hoạch chi tiết xây dựng
khu trung tâm thị trân Phát Diệm - huyện Kim Sơn - tỉnh Ninh Bình giai
đoạn 2009 - 2020"
1.2 Mục đích và yêu cầu
1.2.1 Mục đích
- Nghiên cứu, phân tích hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Phát Diệm
làm cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết khu trung tâm thị trấn.
- Xây dựng phương án quy hoạch chi tiết cho trung tâm thị trấn nhằm
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu phát triển của thị trấn trong tương lai.
- Thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận chức năng trong khu trung
tâm thị trấn và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thực hiện mục
tiêu đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới.
- Đồng thời tạo ra cảnh quan đẹp, hợp lý mà vẫn giữ gìn được bản sắc
của vùng.
1.2.2 Yêu cầu
- Phương án được chọn phải dựa trên phương án của quy hoạch sử
dụng đất và phù hợp với quy hoạch chung của vùng.
- Phương án được chọn phải mang tính thực tiễn và khoa học
- Phương án này phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và
phát huy được tiềm năng sẵn có của thị trấn.
- Các số liệu điều tra thu thập được phải đầy đủ chính xác.
- 3 -
PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Cơ sở lý luận của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

2.1.1 Khái quát về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng
đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với
đất nhằm nâng cao hiệu quả của sản xuất xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất.
Nói tóm lại, quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những hình thức tổ chức
sử dụng đất hợp lý nhằm phát huy đến mức cao nhất giá trị sử dụng và khả
năng sinh lợi của đất, gắn việc sử dụng và bảo vệ, nâng cao độ màu mỡ của
đất, bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường.
2.1.2 Khái niệm quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là bộ môn khoa học kỹ thuật, xã hội,
nhân văn, là nghệ thuật về tổ chức không gian sống cho các đô thị và các khu
vực đô thị. Nó là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, khống
chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự
phát triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu và nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể
hóa chính sách phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá
trình đô thị hóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, và hướng tới sự phát triển bền
vững. Các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng
xã hội đô thị cần được quy hoạch phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã
hội - môi trường
Có thể nói quy hoạch chi tiết đô thị là một bộ phận của quy hoạch xây
dựng đô thị cụ thể:
- 4 -
Quy hoạch chi tiết đô thị là quy hoạch cho từng phần lãnh thổ hoặc
từng khu chức năng đô thị được phân định từ quy hoạch chung. Quy hoạch
chi tiết thường được thể hiện trên bản vẽ có tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500.
2.1.3 Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Quy hoạch chi tiết đô thị là một hoạt động mang tính khoa học, thực
tiễn, cấp thiết trong việc tổ chức không gian trong đô thị, do vậy đối tượng

nghiên cứu mà quy hoạch chi tiết đô thị hướng tới đó chính là:
- Nghiên cứu
hệ thống các tiêu chuẩn và các nguyên tắc tổ chức xây
dựng đô thị.
- Dựa vào hệ thống các nguyên tắc này, theo điều kiện thực tế và
chính sách, mục tiêu phát triển ngắn hạn và dài hạn; nhóm bốn đối tượng tác
động chính đến kết quả đồ án quy hoạch là: các nhà quy hoạch, các nhà quản
lý, các nhà đầu tư và những người trực tiếp chịu ảnh hưởng của quy hoạch
- Đề xuất ra các giải pháp, mục đích, thời gian và nguồn lực cụ thể
để thực hiện.
2.1.4 Phân loại quy hoạch chi tiết đô thị
Quy hoạch chi tiết bao gồm 3 loại:

- Quy hoạch chi tiết đơn vị ở
- Quy hoạch chi tiết khu chức năng
- Quy hoạch chi tiết cảnh quan, cây xanh, môi trường
Các loại này phải tuân thủ theo quy hoạch chung và quy hoạch định hướng
phát triển không gian.
2.1.5 Nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Xác định phạm vi ranh giới, diện tích khu vực để thiết kế quy hoạch
chi tiết
- 5 -
- Xác định các danh mục cần đầu tư xây dựng bao gồm: các công trình
xây dựng mới, các công trình cần chỉnh trang, cải tạo, bảo tồn, tôn tạo trong
khu vực quy hoạch
- Xác định danh mục các công trình cần đầu tư xây dựng bao gồm: các
công trình xây dựng mới, các công trình cần chỉnh trang, cải tạo, bảo tồn, tôn
tạo trong khu vực quy hoạch.
- Xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ
tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu về không gian, kiến trúc, thiết

kế đô thị và những yêu cầu khác đối với từng khu vực thiết kế.
2.1.6 Nội dung và trình tự
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng xây dựng, dân
cư, xã hội, kiến trúc cảnh quan, di tích lịch sử - văn hoá, khả năng sử dụng
quỹ đất hiện có và quỹ đất dự kiến phát triển.
- Xác định tính chất, chức năng và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ
yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực thiết kế;
nội dung cải tạo và xây dựng mới.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; xác định các chỉ tiêu cho
từng lô đất về diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công
trình; vị trí, quy mô các công trình ngầm.
- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:
+ Xác định mạng lưới đường giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ
và chỉ giới xây dựng; vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe và hệ thống công trình
ngầm, tuy nel kỹ thuật;
+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô các công trình
nhà máy, trạm bơm nước, bể chứa, mạng lưới đường ống cấp nước và các
thông số kỹ thuật chi tiết.
- 6 -
+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện năng; vị trí, quy
mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và
chiếu sáng đô thị;
+ Xác định mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý
nước bẩn, chất thải.
- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện.
- Thiết kế đô thị: nội dung của thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thị được thực hiện theo quy định tại Điều 31 của Nghị định
08/2005/NĐ - CP.
- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm
thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch chi tiết xây

dựng đô thị.
2.1.7 Mối quan hệ giữa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị với các quy
hoạch khác
* Đối với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài
liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến phương hướng sử
dụng đất xây dựng chi tiết trong đô thị.
Ngược lại, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là quy hoạch tổng hợp
chuyên ngành, chi tiết việc sử dụng đất thiết kế xây dựng các công trình trong
đô thị, lấy quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội làm căn cứ, thống
nhất, cụ thể hoá nội dung của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
* Đối với quy hoạch sử dụng đất
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và
phát triển đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô của đô thị cũng
như hệ thống các điểm dân cư, phân bố các khu chức năng trong đô thị và các
- 7 -
điểm dân cư tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống và sản xuất. Quy hoạch sử
dụng đất được tiến hành nhằm xác định rõ vị trí, quy mô quỹ đất cho hệ thống
đô thị và các điểm dân cư.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và
điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự cục bộ, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm
đất xây dựng trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy hoạch sử
dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và
phát triển đô thị.
* Đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
Cùng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao thì bộ mặt đô thị là
một vấn đề rất cần được quan tâm. Vì vậy quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị sẽ tạo những nguồn đầu tư vào đô thị, thúc đẩy quá trình phát triển kinh
tế xã hội.

2.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Ở Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu. Đất đai được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, các nhân, các tổ
chức sử dụng vào mục đích khác nhau nhưng các đối tượng sử dụng đất có
nghĩa vụ chấp hành nghiêm chỉnh chủ trương chính sách về đất đai của nhà
nước. Các chủ trương, chính sách đó được quy định trong các văn bản pháp
quy: Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị định, thông tư hướng dẫn, các văn bản
dưới luật….
Những căn cứ pháp lý của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Căn cứ vào Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Căn cứ Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2005
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm
2005 về quy hoạch.
- 8 -
- Căn cứ quyết định số 21/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
22 tháng 07 năm 2005 về việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ
trong các đồ án quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ Thông tư số 15/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 19 tháng
08 năm 2005 về hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ quyết định 03/2008/QD - BXD ngày 31 tháng 03 năm 2008
của Bộ Xây dựng về việc ban hành quyết định nội dung thể hiện bản vẽ,
thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng.
- Thông tư 07/2008/TT - BXD ngày 07 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng.
2.3 Tình hình nghiên cứu quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị trên thế giới
và ở Việt Nam.
2.3.1 Trên thế giới
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị trên thế giới chia làm 3 thời kỳ cụ thể:
2.3.1.1 Thời kỳ cổ đại
Ở thời kỳ này mỗi điểm dân cư là một bộ lạc, xây dựng dọc ven sông,

nguồn nước được coi là yếu tố cơ bản của sự tồn tại.
- Ai Cập: Người cổ đại tập trung sống dọc theo sông Nin. Các vua chúa
đề cao cuộc sống sau khi chết nên tập trung xây dựng các lăng mộ điển hình
là các kim tự tháp. Các đô thị ở hạ lưu sông Nin thường là hình chữ nhật.
- Hi Lạp: Là nơi tập trung nhiều kiến trúc quy hoạch cổ đại. Nhiều nhân
vật nổi tiếng đã tạo nên những giá trị đặc biệt cho quy hoạch và kiến trúc đô
thị cổ Hi Lạp. Đặc trưng của quy hoạch cổ Hi Lạp là thành phố bàn cờ của
Hyppodamus
- La Mã: Quy hoạch và kiến trúc La Mã cổ đại đã tiếp thu được những
thành tựu của nền văn hoá trước đó và chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền văn
minh Hi Lạp. Thành phố cổ La Mã phản ánh tính chất của xã hội của chế độ
cộng hoà đế quốc La Mã với những đô thị mang tính phòng thủ.
- 9 -
- Lưỡng Hà: Thành phố lớn nhất là Babilon, 1 trong bảy kỳ quan thế giới.
Các vùng khác:
- Trung Quốc: Đề xuất quy hoạch sử dụng đất đô thị theo hệ thống 9 ô
vuông. Cách bố trí này được áp dụng cho Bắc Kinh về sau.
- Ấn Độ: Xây dựng theo kiểu phân lô.
Nhiều nơi khác cũng xuất hiện các điểm dân cư đô thị nhưng không để
lại tính chất điển hình.
2.3.1.2 Thời kỳ trung đại
Đô thị xuất hiện chủ yếu vào đầu công nguyên thuộc chế độ phong
kiến. Quy mô thành phố nhỏ, không lớn hơn 5000 đến 10000 người, hầu hết
có thành quách bao ngoài. Nhìn chung đô thị thời kỳ này phát triển chậm, bố
cục thành phố lộn xộn, phát triển tự phát, thiếu quy hoạch và môi trường đô
thị không hợp lý.
2.3.1.3 Thời kỳ cận đại
Thời kỳ này các đô thị phát triển ồ ạt dẫn đến nhiều mâu thuẫn trong tổ
chức không gian đô thị. Nhà ở đô thị nảy sinh nhiều vấn đề, đặc biệt là sự
thiếu thốn các khu nhà ở cho người lao động.

Môi trường đô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng do sự phát triển của công
nghiệp và dân số, thiếu những khu cây xanh, công viên. Công trình công
nghiệp xây dựng lộn xộn, mật độ xây dựng cao và các công trình phát triển
nhiều theo chiều cao. Do đó đòi hỏi những cuộc cải tổ và những tư tưởng mới
cho sự phát triển của nghành quy hoạch đô thị hiện đại.
Trải qua nhiều thập kỷ quy hoạch đô thị trên thế giới đã đạt được rất
nhiều thành tựu với các mô hình xây dựng đô thị theo từng thời kỳ:
- Đô thị khép kín sau bức tường thành:
Thời Trung cổ, ở châu Âu,
cũng như ở châu Á, để phòng chống giặc giã, chiến tranh, một thành phố
quan trọng thường được bao quanh bởi một bức tường thành kiên cố, có
cổng ra vào được canh giữ nghiêm ngặt.
- 10 -
- Thành phố - Vườn: vào cuối thế kỷ XIX, ở nước Anh - nước đi đầu
trong cuộc Cách mạng công nghiệp ở châu Âu (1780-1880), Ebenezer
Howard, một viên chức nhỏ, không phải là một nhà quy hoạch, cũng không
phải là một kiến trúc sư, đã có sáng kiến đề ra mô hình Thành phố - Vườn
(1898). Mô hình Thành phố -Vườn là một sơ đồ hình tròn, với những vòng
đai đồng tâm: ở trung tâm là một công viên lớn, xung quanh là vòng đai
nhà - vườn, sau đó là một con đường lớn, rồi lại đến một vòng đai nhà -
vườn. Ở vòng ngoài cùng là một đường vành đai nối liền đơn vị này với
các đường giao thông và với đơn vị khác. Giữa các đơn vị Thành phố -
Vườn là đất nông nghiệp.
- Đô thị vệ tinh: Năm 1922, Raymond Unwyn, một kiến trúc sư, đưa
ra mô hình Đô thị Vệ tinh, dựa trên ý kiến chủ đạo của E. Howard, nhưng
bố trí rõ ràng hơn các chức năng của đô thị ở khu trung tâm của vệ tinh
chính, các vệ tinh khác nằm ở xung quanh. Tuy nhiên mô hình này vẫn tồn
tại nhược điểm và vào năm 1923, Robert Whitten đưa ra một mô hình Đô
thị Vệ tinh khác. Một đơn vị mô hình Đô thị Vệ tinh của Whitten gồm có
một vệ tinh chính ở trung tâm, với chức năng thương mại, xung quanh là 8

vệ tinh khác, với những chức năng khác nhau. Các không gian cây xanh,
được mở rộng ra, nhưng đó là những không gian trong đó không ai được
phép xây dựng (non aedificandi), chứ không phải là đất nông nghiệp.
- Đô thị tuyến tính: Năm 1892, ở Tây Ban Nha, Soria Y Mata, lần
đầu tiên, đưa ra một mô hình quy hoạch tuyến tính áp dụng cho thành phố
Madrid, dưới hình thức một dải dài nối liền các đô thị nhỏ xung quanh
Madrid. Ý tưởng này đã lan rộng sang Mỹ, và đã gợi ý cho các nhà quy
hoạch đô thị Mỹ sáng tạo ra mô hình «chùm đô thị» (tạm dịch từ «Regional
City». Trên thực tế, đây là một tổng thể đô thị, nằm rải rác giữa một vùng
nông thôn, dọc theo một tuyến giao thông liên vùng, mỗi đô thị có một
- 11 -
chức năng khác nhau. Phải chờ đến giữa thế kỷ XX, khái niệm «quy hoạch
tuyến tính» và «đô thị tuyến tính» mới được triển khai một cách có hệ
thống. Một trong những lý thuyết gia có phần đóng góp quan trọng vào
công việc này, là Michel Kosmin, một kiến trúc sư đã từng giữ một chức
vụ quan trọng trong lãnh vực quy hoạch ở Tunisie (Bắc Phi) vào những
năm 50 của thế kỷ trước.
2.3.2 Ở Việt Nam
2.3.2.1 Trước thế kỷ 18
Đô thị thời kỳ này mang tính chất phòng thủ, chủ yếu là chống giặc
ngoại xâm. Dấu vết đô thị là trung tâm chính trị và quốc phòng. Dấu vết đô thị
đầu tiên ở Việt Nam là thành Cổ Loa của An Dương Vương ở tả ngạn sông
Hồng, là trung tâm chính trị của nước Âu Lạc. Cổ Loa có ba vòng thành, dài
16km. Thời kỳ Bắc thuộc một số thành thị khác nhau mang tính chất quân sự
và thương mại đã hình thành. Ở thời kỳ này đã xuất hiện kiến trúc cung đình
hiện đại. Dưới thời kỳ phong kiến nhiều loại đô thị khác nhau đã hình thành.
2.3.2.2 Dưới thời nhà Nguyễn
Từ đầu thế kỷ 18 khi các nước châu Âu đã có nền kinh tế lớn mạnh thì
Việt Nam vẫn là một nước nông nghiệp lạc hậu. Những điều luật phong kiến
ngặt nghèo đã kìm hãm sự phát triển của đất nước, nhất là trong lĩnh vực kiến

trúc, quy hoạch và xây dựng. Dân số đô thị lúc bấy giờ chỉ chiếm khoảng 1%
dân số cả nước. Đầu thế kỷ 19, hệ thống đô thị nước ta kéo đến Hà Tiên, sau
tập trung tại khu chợ Lớn hình thành chuỗi đô thị phía Nam. Năm 1800 nhà
Nguyễn chọn Huế làm thủ đô với hình thức đô thị vẫn là thành quách, sông
Hương bao bọc bên ngoài thành. Các đô thị được xây dựng theo cấu trúc:
+ Trong thành là các công trình nhà ở, nơi làm việc của các quan lại và
trại lính
- 12 -
+ Ngoài thành là các khu dân cư và phố phường buôn bán của dân
thường
Với hình thức đó đô thi đã thể hiện rõ sự cách biệt giữa chính quyền và
dân trong cấu trúc đô thị
2.3.2.3 Từ thời Pháp thuộc đến nay
Thời kỳ Pháp thuộc, ngoài các khu vực thành quách thì các khu dân cư,
phố xá bắt đầu phát triển, nhiều đô thị đã trở thành các trung tâm thương mại
lớn và dần dần lấn át cả khu vực thành quách
Sau cách mạng tháng Tám chúng ta phải tiếp tục cuộc kháng chiến
chông thực dân Pháp và đế quốc Mỹ. Thời gian hoà bình để xây dựng chủ
nghĩa xã hội rất ngắn, do đó quá trình phát triển đô thị bị hạn chế rất nhiều.
Ngày nay chúng ta đã và đang nghiên cứu quy hoạch phát triển mạng
lưới đô thị và dân cư trên địa bàn toàn quốc.
Hà Nội là một ví dụ điển hình về quá trình phát triển của đô thị, nhất là
những năm đầu của thế kỷ mới. Khi tốc độ đô thị hóa nhanh tới mức chóng
mặt như mọi người thường nói thì công tác xây dựng và quản lý đô thị được
thành phố xác định là nhiệm vụ thường xuyên, quan trọng, đòi hỏi sự chỉ đạo
sát sao của các tổ chức Đảng, sự quản lý chặt chẽ, hiệu quả của chính quyền
các cấp và sự tham gia tích cực của cộng đồng.
Trên bản đồ quy hoạch, xung quanh 36 phố phường Hà Nội có thêm
hàng chục khu đô thị mới. Nhiều khu đô thị đã xây dựng xong như Định
Công, Bắc Linh Đàm, khu bán đảo hồ Linh Đàm, Trung Yên, Trung Hòa,

Nhân Chính. Nhiều khu đô thị mới đang được khẩn trương xây dựng mà điển
hình là khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, Nam Thăng Long, Việt Hưng…
Nhiều khu đô thị mới đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Tính chung,
trên địa bàn Hà Nội hiện có 78 dự án khu đô thị mới với khoảng 2.000 ha. Hà
Nội phấn đấu đến năm 2005 diện tích nhà ở bình quân là 7m
2
/người và năm
2010 là 8-9m
2
/người. Tại các khu đô thị mới con số này đã là 2 chữ số như
- 13 -
khu đô thị mới Nam Thăng Long, diện tích bình quân là 54m
2
/người. Bây giờ
mỗi năm Hà Nội xây thêm 1 triệu mét vuông nhà ở không còn là giấc mơ.
2.4 Những vấn đề còn tồn tại cần được nghiên cứu
Từ sau Đại hội Đảng lần thứ VI (1986) đến nay, công cuộc xây dựng
đô thị ở nước ta mới bước vào cuộc thử sức thực sự với rất nhiều lúng túng
trong việc chuyển đổi từ một nền kinh tế - kế hoạch tập trung sang kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Sự lúng túng đó phản ánh rất rõ trong
việc hình thành bộ mặt đô thị. Rất nhiều khu công nghiệp mọc lên nhưng
không có khu công nhân. Hà Nội, TP.HCM - hai thành phố lớn nhất nước -
không đủ sức thoát ra khỏi chiếc áo đã quá chật. Các kiến trúc cao tầng tranh
thủ xen cấy vào một hệ thống giao thông đô thị đã quá nhỏ hẹp, chật chội làm
tăng cao mật độ cư trú dẫn đến ùn tắc giao thông. Nhiều năm tháng đã đi qua
nhưng bộ mặt trung tâm của hai thành phố này vẫn là những trung tâm cũ
được xen cấy một số kiến trúc cao tầng giàu tính ngẫu nhiên, không nghiên
cứu trước.
Bộ mặt kiến trúc đô thị lộn xộn; hệ thống kỹ thuật hạ tầng tùy tiện,
chắp vá; cảnh quan thiên nhiên bị biến dạng, hệ thống cây xanh không được

quan tâm thỏa đáng và thiếu hụt trầm trọng; hệ thống các công trình phúc lợi
xã hội còn nhiều bất cập. Việc quản lý đô thị lại còn rối hơn. Chỉ với một con
đường cũng chia nhỏ ra cho nhiều cơ quan thuộc nhiều ngành phụ trách.
Quá trình đô thị hóa đất nước thời gian qua đã bộc lộ rất nhiều non nớt, yếu
kém, bất cập, trong đó có ba vấn đề lớn sau đây:
Về bản chất công việc
Quy hoạch đô thị là một khoa học liên ngành rộng lớn và phức tạp. Đối
tượng khảo sát, nghiên cứu liên quan đến một vùng tài nguyên to lớn, nhằm tổ
chức một cỗ máy sản xuất khổng lồ gồm hàng trăm xí nghiệp công nghiệp, sử
dụng hàng vạn lao động, cùng hoạt động đời sống nhiều mặt của một cộng
đồng cư dân từ hàng trăm nghìn đến hàng triệu người.
- 14 -
Quá trình xây dựng và hoạt động đô thị là dài lâu, ảnh hưởng không ít
đến môi trường và cảnh trí thiên nhiên. Đô thị còn là một thực thể xã hội rộng
lớn, vận động không ngừng với những quy luật đặc thù theo đặc điểm từng
địa phương, từng thời kỳ, từng giai đoạn. Mỗi đô thị là một sản phẩm riêng
biệt, không thể trộn lẫn, chắp vá, lắp ghép.
Thời gian qua, trước sức ép của những bức xúc thực tế, với một quỹ
thời gian có phần hạn hẹp, với một lượng kinh phí nghiên cứu còn thấp xa so
với yêu cầu, và một chế độ đãi ngộ trên mặt bằng thu nhập bình quân của xã
hội, nhiều công trình quy hoạch đã được tiến hành vội vã, chưa đủ độ chín
trong tư duy, chưa đủ “tầm” để đề xuất những vấn đề dài hơi, có tính vĩ mô và
mang ý nghĩa chiến lược.
Tình hình giao thông đô thị ở TP.HCM và Hà Nội hiện đã đến mức báo
động đỏ. Đáng lẽ tất yếu này phải được các nhà quy hoạch dự báo từ xa trong
những công trình quy hoạch tổng mặt bằng đô thị nhiều năm trước đây. Nếu
làm được như vậy, thì đã khai thác được năng lực của hệ thống giao thông
công cộng bằng những loại hình tối tân, do có kế hoạch chuẩn bị từ nhiều năm
trước.
Việc thoát nước cũng phải dự báo từ lâu bằng những công trình khoa

học nghiêm túc để đề xuất về những biện pháp chuẩn bị từ xa. Còn thực tế thì
ngay cả cơ quan quy hoạch TP.HCM vẫn chưa có trong tay bản đồ địa hình
đúng chuẩn. Đó chỉ là một, vài trong rất nhiều ví dụ.
Về tổ chức và quản lý nhà nước
Mỗi đô thị là một cơ thể thống nhất trong tương quan nhiều mặt, phải
được vận hành một cách nhịp nhàng bởi một bộ máy đủ năng lực và chỉ huy
thống nhất. Trong thực tế, chúng ta từng thể nghiệm chế độ kiến trúc sư
trưởng, nhưng năng lực cán bộ, hệ thống chính quyền đô thị chưa được xác
lập một cách đồng bộ nên hiệu quả chưa được như mong muốn.
- 15 -
Đô thị hiện đang bị chia nhỏ ra nhiều phần, giao cho nhiều ngành quản
lý, thực hiện. Chỉ tính riêng một tuyến đường trong thành phố, từ khâu đầu tư
đến thực hiện và quản lý đã thuộc quyền không ít cơ quan từ giao thông, điện
lực, cấp thoát nước, cây xanh… nay thêm bưu chính viễn thông và tương lai
không biết còn những ngành nào tác nghiệp trên trục đường thành phố nữa?
Không một hoạt động nào của con người tác động vào môi trường tự
nhiên trầm trọng bằng xây dựng và vận hành đô thị. Rác và nghĩa trang là
những vấn nạn lâu dài đối với bất cứ đô thị nào, chưa kể hàng trăm nghìn
người, một lượng đông đảo xe cơ giới đủ kích cỡ hoạt động tập trung trên
chính không gian đô thị là những vấn đề phải đặt ra với môi trường, cần được
nghiên cứu sâu và có hướng xử lý ngay từ khâu đặt bút thiết kế quy hoạch.
Quản lý đất đai hiện càng rối hơn. Giải quyết hậu quả của những “quy
hoạch treo”, “quy hoạch quên” hiện lại đang nằm trong tay Bộ Tài nguyên và
Môi trường. Việc cấp giấy hồng, giấy đỏ thể hiện sự lúng túng của tổ chức bộ
máy nhà nước. Tổ chức chính quyền ba cấp, sao chép mô hình quản lý nông
thôn rõ ràng đã không còn thích hợp với một cơ thể năng động như đô thị.
Việc tìm kiếm một hình thức tổ chức nghiên cứu, vận hành và quản lý đô thị
thích hợp và hàng loạt vấn đề cần được đặt ra như một yêu cầu cấp bách.
Về lực lượng quy hoạch
Lực lượng những người làm công tác quy hoạch đô thị kể cả trung

ương lẫn địa phương xem ra còn quá mỏng so với khối lượng công việc. Có
rất nhiều tiến sĩ, thạc sĩ nhưng quá ít những con chim đầu đàn. Được nghe
trình bày quy hoạch một số đô thị, cảm nhận chung là các đồ án quy hoạch đô
thị do những nhóm, tổ công tác khác nhau, căn cứ vào yêu cầu của từng địa
phương để đưa ra những giải pháp cục bộ, biệt lập mà không cứu xét đến mối
quan hệ vùng, trong một tương quan rộng lớn hơn mà thành phố đó có liên hệ.
Kiểu chỉ thấy cây mà không thấy rừng.
- 16 -
Ở đây bộc lộ một thiếu sót nữa của cấp nhà nước, hoặc của bộ chuyên
ngành, đó là chậm trễ trong việc tiến hành nghiên cứu quy hoạch vùng lãnh
thổ, làm tiền đề, chỗ dựa cho quy hoạch từng đô thị, từng điểm dân cư. Không
thể không đề cập đến tình trạng cát cứ, và để đáp ứng yêu cầu này của bên đặt
hàng, các nhà quy hoạch dễ dàng “quy hoạch” cho mỗi địa phương một bến
cảng, có khi cả một sân bay trong khi những công trình như vậy cần cứu xét
cho một vùng hay một cụm liên tỉnh.
Cụm sân bay Trà Nóc, Rạch Giá, Cà Mau, có thể coi là một ví dụ. Để
làm được điều này, nhà khoa học phải có sự dũng cảm bên cạnh những kiến
thức chuyên ngành vững vàng, sâu rộng để có thể tham mưu, tư vấn cho lãnh
đạo bằng một thái độ chân thành và trung thực.

- 17 -
PHẦN III
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Nội dung nghiên cứu
3.1.1 Điều tra hiện trạng khu đất xây dựng
3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên
- Vị trí địa lý
- Địa hình, địa mạo
- Khí hậu (nhiệt độ, chế độ nắng, gió, tần suất hướng gió...)
- Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình
- Các đặc điểm về cảnh quan thiên nhiên và môi trường
3.1.1.2 Hiện trạng về sử dụng đất
- Giới hạn sử dụng khu đất
- Quy mô diện tích khu đất
- Phân loại đất theo các chức năng sử dụng trong khu đất: Đất ở, đất
công trình công cộng, đất công trình hành chính sự nghiệp...
Cần thống kê, xác định quy mô, tính chất, tỷ lệ và tương quan giữa các loại
đất trên
3.1.1.3 Hiện trạng về dân cư, xã hội
- Số người cư trú, số hộ, cơ cấu hộ, số lao động, thành phần cơ cấu
dân cư, lối sống, nhu cầu...
- Tình hình đời sống kinh tế: mức thu nhập bình quân, mức sống,
việc làm, phân bố chỗ làm việc, khả năng chuyển đổi, tìm kiếm việc làm
3.1.1.4
Hiện

trạng về sở hữu
- Xác định các loại hình sở hữu đối với các công trình, quyền sử
dụng đất đai và các bất động sản khác
- Cần đánh giá những khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà và
các loại bất động sản khác.
- 18 -
3.1.1.5 Hiện trạng về dịch vụ
- Công trình thương mại, dịch vụ
- Khách sạn, du lịch
- Giáo dục
- Công trình văn hoá
- Công trình y tế
3.1.1.6 Hiện trạng về công trình kiến trúc
- Nhà ở
- Công trình công cộng
- Các công trình công nghiệp, kho tàng, dịch vụ, du lịch, giáo dục...
3.1.1.7 Hiện trạng về kiến trúc cảnh quan và cây xanh
- Cảnh quan tự nhiên
- Cảnh quan nhân tạo
3.1.1.8 Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị đô thị
- Hệ thống giao thông, điện, nước...
- Mặt cắt ngang các tuyến đường, cao độ nền đường...
3.1.2 Quy hoạch chi tiết khu trung tâm thị trấn Phát Diệm
3.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khu trung tâm.
- Phạm vi, ranh giới, chức năng sử dụng của từng lô đất trong khu
vực quy hoạch.
- Mối quan hệ đa phương giữa khu đất với vùng lân cận.
- Tiềm năng và quỹ đất, diện tích khu đất
- Mật độ xây dựng
- Tính chất và đặc điểm cây xanh trong khu vực

- Quy mô, tầng cao xây dựng, chất lượng công trình
- Giá trị nghệ thuật, bố cục không gian kiến trúc
- Giá trị lịch sử
- Những công trình cần giữ lại, bảo tồn và tôn tạo
- Quỹ đất xây dựng
- 19 -
- Điều kiện kỹ thuật hạ tầng
3.1.2.2 Đánh giá tổng hợp
- Những điều kiện thuận lợi và tiềm năng khai thác
- Những khó khăn bất lợi
3.1.2.3 Nội dung chi tiết quy hoạch khu trung tâm
- Tiêu chí lựa chọn khu đất
- Các bộ phận chức năng trong khu trung tâm:
+ Các công trình hành chính - chính trị
+ Công trình giáo dục và đào tạo
+ Công trình văn hoá
+ Công trình thương mại
+ Công trình y tế, bảo vệ sức khoẻ
+ Các công trình thể thao
+ Các công trình nghỉ ngơi, du lịch
+ Các công trình dịch vụ
+ Các công trình thông tin liên lạc
+ Các công trình tài chính, tín dụng
Ngoài ra còn một số các công trình: công trình giao thông và kỹ thuật
đô thị khác, nhà ở, các cơ sở dịch vụ khoa học và sản xuất không độc hại.
3.1.2.4 Tính toán các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Tổng diện tích khu trung tâm
- Tỷ lệ chiếm đất của từng công trình cụ thể trong khu trung tâm
- Tính tầng cao trung bình toàn khu
- Tính tổng diện tích sàn

- Tính toán dân số dự kiến
- Diện tích các loại đất theo Quy chuẩn xây dựng
- Mật độ xây dựng
- Hệ số sử dụng đất
- 20 -
3.1.2.5 Đề xuất ý tưởng và phương án cơ cấu chức năng
- Đưa ra ý tưởng quy hoạch thiết kế khu đất
+ Cơ sở khoa học
+ Cơ sở thực tiễn
- Thiết lập và lựa chọn phương án cơ cấu
3.1.3 Quy hoạch sử dụng đất khu trung tâm
Xác định các thông số cho từng khu chức năng bao gồm:
- Diện tích
- Mật độ xây dựng
- Hệ số sử dụng đất
- Tên công trình...
3.1.4 Lập phương án quy hoạch không gian cảnh quan khu trung tâm
- Bố cục không gian công trình công cộng
- Bố cục không gian công trình dịch vụ
- Bố cục không gian đường phố, đường cơ giới, đường đi bộ, đường
đi dạo
- Bố cục không gian cảnh quan tự nhiên
- Bố cục không gian khu nhà ở
3.1.5 Định hướng quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm
- Hệ thống giao thông
- Hệ thống điện
- Hệ thống cấp nước
- Hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường
- Hệ thống thông tin liên lạc
- Năng lượng

3.1.6 Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch
- Hiệu quả kinh tế
- Hiệu quả xã hội
- Hiệu quả môi trường
- 21 -
3.2 Phương pháp nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp điều tra khảo sát
+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu,
chế độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên …
+ Thu thập số liệu về hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng về dân cư, xã
hội, về dịch vụ, về sở hữu...
+ Thu thập số liệu về các công trình kiến trúc, kiến trúc cảnh quan cây
xanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trên địa bàn thị trấn.
3.2.2 Phương pháp minh hoạ trên bản đồ
Đây là một phương pháp đặc thù trong quy hoạch. Dựa vào các tài liệu
sẵn có và các phần mềm như Microstation, Mapinfo, AutoCad để thành lập
các loại bản đồ. Thông qua hệ thống bản đồ chúng ta sẽ thấy được mọi thông
tin cần thiết, song phương pháp này cũng tốn nhiều thời gian, đòi hỏi người
thực hiện phải có kỹ năng làm bản đồ.
Hệ thống bản đồ bao gồm: bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ vị trí,
bản đồ cảnh quan...
3.2.3 Phương pháp chuyên gia
Phương pháp này được áp dụng trong suốt báo cáo nhằm tham khảo
các loại tài liệu có giá trị pháp lý, tiếp thu ý kiến của các chuyên gia và cán bộ
có nhiều kinh nghiệm.
3.2.4 Phương pháp tính toán theo đinh mức
Phương pháp này nhằm dự đoán và tạo ra các hình thức tổ chức lãnh
thổ mới dựa vào các định mức tính toán về thời gian chi phí vật chất, lao
động, thức ăn, nhiên liệu. Thu thập các chỉ tiêu định mức kinh tế kỹ thuật về
việc sử dụng đất, thu thập các chỉ tiêu kỹ thuật chuyên ngành có liên quan đến

quá trình sử dụng đất.
3.2.5 Phương pháp so sánh lựa chọn phương án
Phân tích các ý tưởng và đối chiếu nhiệm vụ thiết kế để lựa chọn ra một
phương án cơ cấu phù hợp. Việc so sánh các phương án để thấy rõ những ưu
nhược điểm của từng phương án, từ đó lựa chọn được hướng đi đúng đắn.
- 22 -
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Nghiên cứu hiện trạng khu đất xây dựng
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1 Vị trí địa lý
Thị trấn Phát Diệm là trung tâm huyện lỵ của huyện Kim Sơn tỉnh Ninh
Bình. Cách thành phố Ninh Bình 30km về phía Đông Nam, có tổng diện tích
tự nhiên là 662,46ha có vị trí địa lý như sau:
- Phía Đông: giáp xã Kim Chính
- Phía Tây: Giáp xã Lưu Phương
- Phía Nam, Bắc: giáp xã Thượng Kiệm.
Là trung tâm của một huyện miền biển Kim Sơn, thị trấn Phát Diệm
nằm cân xứng ở bốn phía của ngã ba sông Vạc và sông Trì Trính đang có tốc
độ đô thị hoá nhanh Phát Diệm được định hướng trở thành thị xã của Ninh
Bình trong tương lai.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Thị trấn Phát Diệm có địa hình tương đối bằng phẳng, cốt đất trung
bình so với mặt nước biển từ 0,8 đến 1m. Địa hình nghiêng dần từ Tây Bắc
xuống Đông Nam. Nhìn chung địa hình rất thuận tiện cho việc bố trí các kiên
cố các công trình.
4.1.1.3 Khí hậu
Khí hậu thị trấn Phát Diệm mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió
mùa, khí hậu phân thành hai mùa chính mùa mưa và mùa khô.
- Mùa mưa: Nóng ẩm mưa nhiều, kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10.

- Mùa khô: Khô lạnh, lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau.
- Nhiệt độ trung bình trong năm là 23 độ C vào các tháng 6, 7. Nhiệt độ
thấp khoảng 9 độ C vào các tháng 1, 2.
- 23 -
- Độ ẩm trung bình trong năm khoảng 84%.
- Lượng mưa trung bình trong năm khoảng 1700mm, lượng mưa phẩn
bổ không đều, tập trung vào các tháng 5,6,7,8 chiếm 70% lượng mưa cả năm.
Đây cũng là nguyên nhân gây ra các trận lũ lụt ảnh hưởng đến sản xuất, mùa
màng. Các tháng còn lại lượng mưa không đáng kể, thậm chí có tháng không
có mưa gây ra hạn hán ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt cũng như môi
trường của nhân dân. Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 1.780 giờ .
- Hướng gió thịnh hành là gió mùa đông nam và gió mùa đông bắc, gió
mùa đông nam mang theo không khí nóng bốc hơi thường gây ra mưa rào và
giông. Gió mùa đông bắc mang theo không khí lạnh và mưa phùn.
Tính chất khí hậu của thị trấn diễn biến theo hai mùa rõ rệt, lượng mưa
phân bố không đều, khi gây lũ lụt, khi gây hạn hán gây ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống của nhân dân thị trấn.
4.1.1.3 Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình
* Địa chất thuỷ văn:
Phát Diệm là vùng có hệ thống thuỷ văn rất phong phú với một số con
sông tự nhiên chảy qua như sông Đáy, sông Vạc và một số con sông được đào
đắp trong quá trình khẩn hoang dựa trên ý đồ quy hoạch của nhà doanh điền
nổi tiếng Nguyễn Công Trứ trong quá trình khai hoang vùng đất Kim Sơn.
* Địa chất công trình
4.1.1.4 Các đặc điểm về cảnh quan thiên nhiên và môi trường
* Không khí
Do đặc điểm vị trí địa lý, thị trấn Phát Diệm nằm cân xứng ở bốn phía
của ngã ba sông Vạc và sông Trì Trính nên không khí ở đây rất trong lành và
dịu mát. Tuy nhiên với tác động của đô thị hoá thì bầu không khí đô thị đang
dần dần chịu ảnh hưởng của những tác động xấu.

- 24 -
* Nguồn nước
Có nguồn nước khá dồi dào do có hệ thống sông đa dạng đáp ứng được
nhu cầu tưới tiêu.
Ngoài ra, thị trấn cũng có hệ thống nước ngầm khá phong phú. Đây là
nguồn tài nguyên đang được khai thác để cung cấp nước sạch phục vụ nhu
cầu cho nhân dân thị trấn.
* Nguồn gây ô nhiễm
Phát Diệm với tính chất là trung tâm văn hoá, chính trị của huyện và
đang nằm trong định hướng trở thành thị xã của Ninh Bình trong tương lai.
Với tốc độ phát triển không ngừng, đời sống nhân dân ngày một nâng cao,
theo đó lượng rác thải vào môi trường ngày một khổng lồ.Theo thống kê, mỗi
ngày toàn thị trấn thải ra một lượng rác khá lớn từ 15 đến 20 tấn rác thải phần
lớn được đẩy xuống sông (theo ). Tuy nhiên cả khu vực thị trấn
và các xã quanh vùng không có qui hoạch chứa và xử lý rác thải nên bà con
thường xuyên phải sống chung với rác.
4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất
Theo số liệu điều tra thống kê năm 2008, tổng diện tích đất tự nhiên của
thị trấn Phát Diệm là 662,46 ha. Trong đó đất nông nghiệp là 30,47 ha chiếm
4,60% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn, đất phi nông nghiệp là 628,55
ha chiếm 94,88% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn, đất chưa sử dụng là
3,46 ha chiếm 0,52% tổng diện tích tự nhiên. Trên địa bàn có tuyến đường
quốc lộ 10 chạy qua, cộng thêm các công trình có ý nghĩa du lịch như: nhà
thờ đá, cầu Ngói…Hệ thống các điểm dân cư của thị trấn được hình thành từ
lâu đời với các công trình công cộng phục vụ dân cư được phát triển ven các
tuyến giao thông đặc biệt trên quốc lộ 10.
Cụ thể như sau:


- 25 -

4.1.2.1 Đất nông nghiệp
Hiện nay tổng diện tích đất nông nghiệp của thị trấn là 30,47 ha chiếm
4,60% tổng diện tích tự nhiên của toàn thị trấn. Diện tích đất nông nghiệp của
thị trấn phân bố rải rác chủ yếu là đất nuôi trồng thuỷ sản với diện tích 28,17
ha chiếm 92,45% diện tích đất nông nghiệp, một phần nhỏ diện tích đất nông
nghiệp còn lại là diện tích đất trồng lúa tập chung ở phía Tây Bắc của thị trấn.
Bình quân diện tích đất nông nghiệp trên đầu người của toàn thị trấn là 28,60
m
2
/ người
4.1.2.2 Đất phi nông nghiệp
1. Đất ở đô thị
Tổng diện tích đất ở là 340,93 ha chiếm 51,46% tổng diện tích đất tự
nhiên. Hiện có 2228 hộ sử dụng ổn định đất ở, nhu cầu bình quân đất ở tính
theo đầu người là 319,68 m
2
/ người, bình quân diện tích đất ở trên một hộ gia
đình là 1529,55 m
2
/hộ. Trong những năm gần đây diện tích đất ở của thị trấn
đã tăng lên nhanh chóng do sự gia tăng về dân số, đặc biệt nhu cầu về đất ở
đối với những khu dân cư trung tâm là rất cao gây ra sức ép lớn lên đất đai.
Vì vậy UBND thị trấn cần có những biện pháp phối hợp đồng bộ với các
nghành, các cấp xây dựng quy hoạch, kế hoạch nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất
đai ở đô thị, phân bố đất phù hợp với dân số, lực lượng lao động trên địa bàn
đồng thời tạo ra cảnh quan môi trường đô thị đẹp, cân đối trong không gian
đô thị.
2. Đất chuyên dùng
Thị trấn Phát Diệm có 177,09 ha đất chuyên dùng chiếm 28,17% diện
tích đất phi nông nghiệp và 26,73% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó:

a. Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp:
Có diện tích 13,62 ha chiếm 2,06% tổng diện tích tự nhiên, diện tích
này phần lớn do các tổ chức kinh tế sử dụng.