đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




PHẠM VĂN HÒA



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LẬPTHẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



PHẠM VĂN HÒA



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LẬPTHẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông






Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn




Phạm Văn Hòa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó
Hiệu trưởng Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên
và Môi trường, Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Huyện ủy, UBND huyện Lập Thạch,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý dự án, Bồi thường giải phóng mặt
bằng và phát triển quỹ đất huyện Lập Thạch, UBND các xã: Đồng Ích, Tiên Lữ,
Đình Chu và Văn Quán huyện Lập Thạch đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp đã giúp đỡ
tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi đã động
viên, tạo điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phạm Văn Hòa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC


Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các từ viết tắt vii
Danh mục các bảng viii
MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục đích và yêu cầu nghiên cứu 3
1.2.1 Mục đích nghiên cứu 3
1.2.2 Yêu cầu nghiên cứu 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 5
1.1.1 Một số khái niệm. 5
1.1.1.1 Thu hồi đất 5
1.1.1.2 Bồi thường 5
1.1.1.3 Hỗ trợ 5
1.1.1.4 Tái định cư 5
1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5
1.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai. 5
1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất. 8
1.1.2.3 Thị trường bất động sản. 9
1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và

đời sống xã hội 10
1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng 10
1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 11
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên
thế giới 11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.1 Trung Quốc 11
1.3.2 Inđônêxia 12
1.3.3 Australia 13
1.3.4 Các tổ chức ngân hàng trên thế giới 15
1.3.5 Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư 16
1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta 18
1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987 18
1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 19
1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 20
1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 23
1.5 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc qua các thời kỳ 25
1.5.1 Thời kỳ trước khi tái lập Tỉnh (1997) 25
1.5.2 Thời kỳ từ năm 1997 đến năm 2004 25
1.5.3 Thời kỳ từ năm năm 2004 đến nay 26
1.6 Nhận xét, đánh giá 27
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

28
: 28
: 28
2.3 Nội dung nghiên cứu 29
2.4 Phương pháp nghiên cứu 29
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lập Thạch 31
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31
3.1.1.1 Vị trí địa lý 31

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.1.1.2 Đặc điểm địa hình 31
3.1.1.3 Đặc điểm địa chất khoáng sản 32
3.1.1.4 Đặc điểm khí hậu 32
3.1.1.5 Tài nguyên đất 33
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35
4.1.2.1 Dân số và nguồn lực lao động 35
3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 35
3.2 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai 37
3.2.1 Triển khai thi hành Luật Đất đai 37
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 38
3.2.2.1 Địa giới hành chính 38
3.2.2.2 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 39
3.2.2.3 Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất 39
3.2.2.4 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất 40
3.2.2.5 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. 41

3.2.2.6 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 41
3.2.2.7 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 42
3.3 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện 2 dự án: Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai và Đường dây 500KV Sơn La -
Hiệp Hòa đoạn qua huyện Lập Thạch tỉnh Vĩnh Phúc 42
3.3.1 Giới thiệu khái quát về 2 dự án nghiên cứu 42
3.3.1.1 Dự án Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai 42
3.3.1.2. Dự án Đường dây 500KV Sơn La - Hiệp Hoà. 43
3.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 44
3.3.2.1. Các văn bản pháp lý chung. 44
3.3.2.2. Các văn bản pháp lý riêng. 45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
3.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2
dự án nghiên cứu 46
3.3.3.1 Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất 46
3.3.3.2 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ 58
3.3.3.3 Giá bồi thường về tài sản 62
3.3.3.4 Chính sách hỗ trợ và tái định cư 68
3.3.4 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại 2
dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Lập Thạch. 75
3.3.4.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 76
3.3.4.2 Về tổ chức thực hiện 77
3.4 Tác động của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho
người có đất bị thu hồi trên địa bàn huyện Lập Thạch 78
3.4.1 Tác động về kinh tế 78
3.4.2 Tác động tới đời sống và việc làm 79

3.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lập Thạch 80
3.5.1 Hoàn thiện chính sách, pháp luật và các quy định của địa phương 80
3.5.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 82
3.5.3 Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các chính
sách, quy định của pháp luật 83
3.5.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực
của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
1 Kết luận 86
2 Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1


Chứng nhận quyền sử dụng đất

CNQSDĐ
2
Giải phóng mặt bằng
GPMB
3
Ngân hàng phát triển Châu Á
ADB
4
Ngân hàng Thế giới
WB
5
Tái định cư
TĐC
6
Ủy ban nhân dân
UBND



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng đất năm 2012 34
Bảng 3.2. Kết quả bồi thường, GPMB Dự án Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai 54
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường, GPMB Dự án Đường dây 500KV Sơn La - Hiệp Hòa 56
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi
thường về đất tại 2 dự án 57

Bảng 3.5 . Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện
được bồi thường 57
Bảng 3.6. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án 60
Bảng 3.7. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất 60
Bảng 3.8. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án 61
Bảng 3.9. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản là cây cối, hoa màu tại 2 dự án 66
Bảng 3.10. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản là nhà ở, vật kiến trúc tại 2 dự án 67
Bảng 3.11. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất
tại 2 dự án 68
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện bố trí TĐC dự án Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai. 73
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện bố trí TĐC dự án Đường dây 500KV Sơn La - Hiệp Hòa 74
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả chi trả bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu, đoạn qua địa bàn
huyện Lập Thạch 75


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, đẩy mạnh phát triển kinh tế, đất đai có thêm chức năng có ý
nghĩa quan trọng là tạo nguồn vốn thu hút cho đầu tư phát triển.
Nước ta đang tiến hành đẩy mạnh tái cơ cấu các ngành kinh tế, xây dựng
nông thôn mới để trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm
2020. Để đưa đất đai thực sự trở thành nguồn vốn thu hút cho các đầu tư phát triển

thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công
nghiệp, khu đô thị nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai
hợp lý là việc làm hết sức cần thiết, đóng góp rất lớn vào sự phát triển chung của đất
nước. Tuy vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích
khác đã làm cho hàng ngàn hộ nông dân mất tư liệu sản xuất cơ bản, mất đi nguồn
thu nhập ổn định hàng năm từ sản xuất nông nghiệp, tạo ra áp lực lớn về lao động,
việc làm, đặc biệt là ở các vùng bình quân diện tích đất nông nghiệp quá thấp như
các tỉnh đồng bằng sông Hồng.
Để thực hiện thu hồi đất nông nghiệp cũng như đất ở của người dân để sử
dụng vào các mục đích khác Luật Đất đai đã quy định những nguyên tắc cơ bản về
bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Chính phủ đã ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn thi hành liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định số
197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất,
tiếp cận theo hướng sát giá thị trường; Bộ Tài chính có Thông tư số 116/2004/TT-
BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Tiếp
theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư; Bộ Tài nguyên & Môi trường có Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT
ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Tuy vậy, do nhiều yếu tố khác nhau như lịch sử để lại, chính sách đất đai có
nhiều thay đổi, điều kiện kinh tế, xã hội giữa các vùng miền không đồng nhất nên việc
thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo các văn bản trên đây đang gặp
nhiều vướng mắc như điều kiện bồi thường, đơn giá bồi thường về đất ở, nhà ở, tài sản

trên đất, về tái định cư và điều kiện sinh sống của người dân phải di dời ở nhiều nơi
công tác này đã gặp sự phản ứng của người dân, thậm chí có nơi trở thành vấn đề xã
hội bức xúc. Từ thực tế cho thấy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay
của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất tại một số nơi chưa đáp ứng được nguyện
vọng và nhu cầu được ổn định đời sống, sản xuất sau khi phải thu hồi đất.
Vĩnh Phúc cũng là một trong những tỉnh đã và đang phải đối mặt với những
thách thức nói trên, do trong 10 năm qua Tỉnh đã chuyển khoảng 15.250 ha đất
nông nghiệp và gần 500 ha đất ở của người dân vào các mục đích xây dựng kết cấu
hạ tầng kinh tế, các khu công nghiệp, khu du lịch và thương mại.
Để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, Tỉnh đã thực hiện các chính
sách theo đúng các văn bản pháp quy của Chính phủ ban hành nêu trên và đã thu
được một số kết quả nhất định trong công tác này, từ đó đã thu hút được một lượng
vốn đáng kể của các nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh, đặc biệt là của một số nhà đầu
tư nước ngoài, tạo ra sự phát triển nhanh của một số ngành công nghiệp mới, đô thị
hoá nhanh các địa bàn ven thành phố Vĩnh Yên và một số nơi khác trong tỉnh.
Lập Thạch là huyện miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc. Trong những năm gần đây
đang được Nhà nước đầu tư mạnh các công trình hạ tầng thiết yếu, tạo động lực để
phát triển mạnh nền kinh tế, huyện đặc biệt chú trọng đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, coi đây là khâu đột phá để đẩy nhanh
tiến độ thi công các công trình, dự án. Huyện đã thực hiện đúng các quy định của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
pháp luật và của Tỉnh về chính sách bồi thường, hỗ trợ, vận dụng linh hoạt vào điều
kiện cụ thể ở địa phương để giải quyết những phát sinh vướng mắc, xác định công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện
các dự án trên địa bàn. Tuy vậy, cũng như các huyện, thành thị khác trong tỉnh,
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Lập Thạch trong thời gian qua
đã nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết xung quanh các chính sách bồi thường,

một số dự án đã gặp rất nhiều khó khăn để bồi thường đúng kế hoạch. Mặt khác
cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những
xáo trộn mà các chính sách hiện hành chưa xử lý được.
Nghiên cứu sâu hơn việc triển khai thực hiện các chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng để tiếp tục hoàn thiện theo hướng vừa đáp ứng được yêu cầu thu
hồi đất phục vụ các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng trong quá trình CNH, HĐH trong huyện hiện nay và những năm tới, vừa đáp
ứng hài hòa lợi ích của nhân dân, nhà nước và nhà đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất
đang đặt ra như một nhu cầu bức thiết, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Đánh giá
thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện LậpThạch, tỉnh Vĩnh Phúc”.
1.2 Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
1.2.1 Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện một số dự án trên địa bàn huyện Lập Thạch, cụ thể ở
hai dự án: Dự án Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai và Dự án Đường dây 500KV
Sơn La - Hiệp Hoà, đoạn qua địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
Đề xuất một số giải pháp để bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thực hiện nghiêm các quy
định của pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình, dự án
trên địa bàn huyện Lập Thạch.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
1.2.2 Yêu cầu nghiên cứu
- Nghiên cứu, hệ thống hoá các văn bản pháp lý liên quan từ trước đến nay
về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm nắm vững các chính sách của Nhà

nước trong công tác thu hồi đất xây dựng các dự án trên địa bàn;
- Các nghiên cứu, số liệu đưa ra phải chính xác, khoa học và khách quan;
- Tập hợp các tài liệu thứ cấp về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở huyện Lập Thạch, phản ánh được chính xác việc thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư tại địa bàn nghiên cứu;
- Đánh giá một cách khách quan và đưa ra được các biện pháp hợp lý được
người dân đồng tình trên cơ sở đầy đủ khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.1.1 Một số khái niệm
1.1.1.1 Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại quyền sử dụng
đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý [15].
1.1.1.2 Bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người đang sử
dụng đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất do việc bị thu hồi đất gây ra [15].
1.1.1.3 Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người bị thu
hồi quyền sử dụng đất [15].
1.1.1.4 Tái định cư
TĐC là việc Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu
TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu hồi mà phải
di chuyển chỗ ở [15].

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai luôn là vấn đề “nhạy cảm”, việc quản lý, sử dụng liên quan đến nhiều
ngành, lĩnh vực và luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để
thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật
liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình
thực tế.
Ở nước ta, kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, đã có 4 lần Luật sửa
đổi, bổ sung, thay thế nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
theo từng giai đoạn (1993, 1998, 2001, 2003). Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ
trợ, TĐC cũng từng bước được hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế
triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, hỗ trợ, TĐC đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được
nhu cầu về mặt bằng, bảo đảm tiến độ cho việc triển khai các dự án đầu tư.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai với các pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam (Ngoài Luật Đất
đai còn có trên 20 Luật và nhiều văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên
quan đến đất đai), các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ
quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa
thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân
sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý
khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực
hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải sửa đổi, bổ
sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực

tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là
nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn
và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc
quản lý và sử dụng đất đai nói chung và công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC nói riêng
[7]. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Một số địa phương
thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên
truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né
tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt
bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, chưa đáp ứng yêu cầu;
một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch. Tổ chức thực hiện còn thiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực
hiện…là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt
bằng [6].
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt
ra [29].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng

vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu
quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung”
cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị -
xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công
việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng
chức năng nhất [28].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử
dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý cao nhất khẳng
định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất (lô đất)
đang sử dụng, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải
quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở
nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây khó khăn cho công tác bồi thường

GPMB. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [27]. Theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung
giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải tiến hành
định giá đất, đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường
nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một
thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật

Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong
17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại
về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường
quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được
giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu
hồi [3].
Do vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai trò
quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
1.1.2.3 Thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư
và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường [5].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ

tầng và đời sống xã hội
1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của
hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng
kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền
kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở
hạ tầng có được triển khai hay không.
- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân
trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành
GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của
các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Về mặt kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn
thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ
đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công
trình. Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng
vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế trên
địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải
phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng, một phần do không có sự đồng bộ về chính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa
được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự
ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn
tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh
vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam.
1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm
cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung
cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá,
trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Những năm gần đây, các cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn ở nước ta đã nhanh chóng được cải tạo, đầu
tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao
chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thay đổi bộ mặt một số
khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ
để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng tiến độ và phát huy hiệu quả.
1.3. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số nƣớc và tổ chức trên
thế giới
Đối với bất cứ quốc gia nào trên thế giới đất đai là nguồn lực quan trọng cơ
bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
cho các mục đích của quốc gia, đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng
triệu người dân. Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nghề nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh
nghiệm trong công tác GPMB của một số nước và một số tổ chức ngân hàng.
1.3.1 Trung Quốc
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc

rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tùy trường
hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước
chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại theo tiêu chuẩn và giá thị trường. Mức giá này
cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, đây được coi là Nhà nước tác động
điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính
chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ, với nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về
làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ ), cân đối được giao thông động và
tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc
sắp xếp bồi thường, khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước
tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố [29].
1.3.2 Inđônêxia
Đối với Inđônêxia, di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hy sinh”
mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương trình bồi
thường, TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu TĐC .
TĐC được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân TĐC,
việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu
kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án.
+ Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường TĐC.
+ Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong
đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ [29].
1.3.3 Australia
Từ khi người dân Châu Âu đến định cư tại Australia, Nữ hoàng nắm giữ toàn
bộ đất đai. Quyền sở hữu đất phụ thuộc vào sự ban phát của Nữ hoàng cho những
người nắm giữ và người sử dụng. Trong khi ban phát, Nữ hoàng thường quy định một

điều khoản dành riêng, quyền lấy lại một phần đất cho các mục đích công cộng. Mọi
sự thu hồi đất của tư nhân cho Nữ hoàng và những cơ quan chức trách tiến hành đều
phải căn cứ vào quyền hạn theo luật định.
Quốc hội của bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công
bất động sản.
Theo Hiến pháp Australia, chính quyền liên bang (Chính phủ) “Có quyền ban

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
hành các luật từ việc thu hồi bất động sản, theo những điều khoản chính đáng từ bất
kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc
thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường
của mảnh đất;
3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
4- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi
thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu
tố sau:
1- Giá trị thị trường của mảnh đất;
2- Sự chia cắt đất đai;
3- Những phiền nhiễu;

4- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
5- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị
ảnh hưởng theo hợp đồng cho thuê;
6- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán
cuối cùng.
+ Thanh toán ứng trước, Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không
chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
+ Thanh toán cuối cùng, Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường
ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận khoản thanh toán cuối cùng
này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ sở hữu đã nhận hoặc
bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà Chính phủ đã thanh toán. Tiền lợi
tức sẽ được tính gộp vào khoản thanh toán này và sẽ được tính từ ngày thu hồi đất
đến ngày trả tiền bồi thường. Lãi suất này là mức lãi suất áp dụng cho trái phiếu
ngân khố thời hạn 5 năm, tính lãi gộp theo kỳ hạn 3 tháng. Bất kể khoản thanh toán
cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ [29].
1.3.4 Các tổ chức ngân hàng trên thế giới
Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì “…Chìa khoá dẫn
tới việc bồi thường, TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà
con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất…”. Vì vậy,
mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng
phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường, TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều
càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện
hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước

khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho
tương lai, kinh tế và đời sống xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong
trường hợp không có dự án. Các biện pháp bồi thường về tài sản là bồi thường theo
giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có
cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng
diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường theo chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và
quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai
thực hiện. WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường TĐC của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến,
hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người bị thu hồi trong