đăng ký giao dịch bảo đảm và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật việt nam

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Một trong những vấn đề chủ yếu đặt ra đối với tất cả các hệ thống đăng ký
GDBĐ trên thế giới là pháp luật phải quy định chính xác, toàn diện và triệt để thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo
đảm vì sự rõ ràng, chính xác và công bằng về lợi ích giữa các chủ thể (bao gồm cả
Nhà nước) có ý nghĩa quan trọng, góp phần đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các
giao dịch. Có như vậy, mới tạo điều kiện cho bên có quyền khắc phục những thiệt
hại một cách nhanh chóng và hiệu quả khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Và như thế, pháp luật về đăng ký GDBĐ
mới thực sự đi vào cuộc sống, làm lành mạnh hoá thị trường tài chính, tín dụng,
khuyến khích sự lưu thông nguồn vốn trong xã hội, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát
triển.
Thực tiễn xét xử tại Việt Nam trong thời gian gần đây cho thấy, các tranh
chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng một
tài sản hoặc giữa những người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm phát
sinh ngày càng nhiều nhưng các cơ quan có thẩm quyền chưa hiểu hết những quy
định của pháp luật có liên quan khi giải quyết vụ việc hoặc trên thực tế chưa có đầy
đủ các quy định để giải quyết những tranh chấp này một cách “thấu tình, đạt lý”.
Đơn cử là Bản án sơ thẩm số 05/2010/KDTM-ST ngày 9/7/2010 của Toà án nhân
dân tỉnh Phú Yên đã không căn cứ vào thời điểm đăng ký GDBĐ để xác định thứ tự
ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là máy móc thiết bị thuộc sở hữu của
Công ty trách nhiệm hữu hạn Phương Lan cùng được Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Bình Định và Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Phú Yên nhận thế chấp ( và đều
được đăng ký GDBĐ tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại TP. Đà Nẵng) mà
lại căn cứ vào việc “cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản”[36].
Tại Việt Nam, hệ thống đăng ký GDBĐ được hình thành và đi vào hoạt
động từ năm 2001 đến nay đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định. Pháp luật
hiện hành còn thiếu thống nhất trong các quy định về căn cứ xác định thứ tự ưu tiên
giữa những người có quyền đối với động sản.
Về nguyên tắc trong pháp luật dân sự, quyền, nghĩa vụ dân sự được

xác lập khi có những căn cứ theo luật định. Tuy nhiên, việc xác định thứ tự
ưu tiên giữa những người có quyền đối với động sản hiện nay đang dựa trên
nhiều căn cứ khác nhau, như: thời điểm chiếm giữ tài sản; thời điểm đăng ký
giao dịch, hợp đồng; thời điểm hợp đồng/quyết định của cơ quan nhà nước
có hiệu lực. Trong số các căn cứ nêu trên thì việc xác định thứ tự ưu tiên
giữa những người có quyền đối với động sản dựa vào thời điểm hợp
đồng/quyết định của cơ quan nhà nước có hiệu lực có nguy cơ dẫn đến
những rủi ro, do tình trạng pháp lý của tài sản đó không được công khai,
minh bạch (người có quyền không chiếm hữu động sản và cũng không đăng
ký để công bố công khai). Ví dụ: Điều 462 BLDS 2005 về chuộc lại tài sản
đã bán có quy định trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao
đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố đối với tài sản. Tuy nhiên, thoả
thuận này trong hợp đồng chỉ có các bên tham gia hợp đồng mới biết được,
nên người thứ ba (tổ chức, cá nhân không tham gia hợp đồng) sẽ gặp rủi ro
nếu xác lập giao dịch đối với loại tài sản này[33].
Vì vậy, vấn đề hoàn thiện những quy định của pháp luật về đăng ký GDBĐ
và ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm luôn được đặt ra. Ngoài ra, trước xu
thế hội nhập ngày càng sâu rộng của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới đòi hỏi những
quy định của pháp luật về đăng ký GDBĐ và ưu tiên thanh toán phải được sửa đổi
cho phù hợp với thông lệ quốc tế. Có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư nước
ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam vì nguồn vốn của họ được bảo đảm an toàn
theo pháp luật của Việt Nam.
Có tình hình này xảy ra trên thực tế là bởi vì hiện nay chúng ta đang thiếu một
nền tảng lý luận vững chắc và thống nhất cho một số quy định của pháp luật về đăng
ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên thanh toán cũng như sự chưa đầy đủ, toàn diện của những
quy định pháp luật hiện hành về lĩnh vực này.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 5/2/2007 Hội nghị lần thứ
tư của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách
lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam trở thành thành viên
của tổ chức Thương mại thế giới đã khẳng định: “phát triển đồng bộ các dịch vụ tư

vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch ” [2].
Do vậy, để khắc phục những bất cập nêu trên, học viên đã thực hiện đề tài:
“Đăng ký giao dịch bảo đảm và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo
đảm trong pháp luật Việt Nam” nhằm làm rõ những quy định của pháp luật Việt
Nam về đăng ký GDBĐ và việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi cơ quan có
thẩm quyền tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để tìm ra những bất cập, hạn chế, từ đó
đề xuất những giải pháp để hoàn thiện những quy định của pháp luật trong lĩnh vực
này, hướng tới xây dựng một hệ thống đăng ký GDBĐ công khai, minh bạch, thân
thiện và hiệu quả.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, đến thời điểm hiện nay, chưa có công trình nghiên cứu chuyên
sâu nào về xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên,
có một số công trình nghiên cứu liên quan đến đăng ký GDBĐ như sau:
- Công trình nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, với tên đề tài là: "Đăng ký và
cung cấp thông tin về GDBĐ của Việt Nam - Thực trạng và giải pháp" của Cục
Đăng ký quốc gia GDBĐ - Bộ Tư pháp thực hiện năm 2002 nghiên cứu về thực
trạng đăng ký, cung cấp thông tin về GDBĐ của Việt Nam. Đây là một công trình
nghiên cứu có chất lượng, với sự tham gia của các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh
vực đăng ký GDBĐ của Bộ Tư pháp. Song, công trình này chưa đi sâu nghiên cứu
về thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam trong việc xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
- “Pháp luật Việt Nam về đăng ký GDBĐ ” – luận văn thạc sĩ luật học của Hồ
Quang Huy năm 2008 (Đại học quốc gia Hà Nội, Khoa Luật). Đây là một công trình
nghiên cứu toàn diện pháp luật Việt Nam về đăng ký GDBĐ, tuy nhiên trong khuôn
khổ của một luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ nghiên cứu một cách tổng quát những quy
định của pháp luật tại thời điểm nghiên cứu (năm 2008 trở về trước). Cho đến nay,
các quy định của pháp luật về đăng ký GDBĐ đã có sự thay đổi (Nghị định số
83/2010/NĐ-CP về đăng ký GDBĐ mới được ban hành ngày 23/7/2010). Hơn nữa,
luận văn cũng chưa đi sâu nghiên cứu vấn đề lý luận cũng như thực tiễn của việc
xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật Việt

Nam.
- Công trình nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, với tên đề tài là: "Cơ sở lý luận
và thực tiễn cho việc mở rộng phạm vi đăng ký và cung cấp thông tin về tình trạng
pháp lý của động sản” của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp thực hiện năm
2010 nghiên cứu về cơ sở lý luận cũng như cơ sở thực tiễn của việc mở rộng phạm
vi đăng ký và cung cấp thông tin về các quyền, giao dịch liên quan đến động sản.
Đây là một công trình nghiên cứu có giá trị cao, góp phần thay đổi nhận thức của
người dân và doanh nghiệp trong quá trình khai thác giá trị của động sản. Đồng thời
góp phần củng cố và hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc đăng ký và cung cấp
thông tin về tình trạng pháp lý của động sản, trong đó có việc đăng ký và cung cấp
thông tin về GDBĐ bằng động sản.
Ngoài ra, còn có một số các bài viết, bài nghiên cứu về các quy định của pháp
luật hiện hành về GDBĐ, thực trạng và phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký
GDBĐ được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trong thời gian gần
đây.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đăng ký GDBĐ là một thiết chế mới xuất hiện ở nước ta trong khoảng thời
gian 10 năm trở lại đây, kể từ đó cho đến nay, nó đã có những đóng góp rất lớn
trong việc thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa của Việt Nam. Trên cơ sở tiếp thu và kế thừa những kết quả đã đạt
được của các công trình trước đây, trong khuôn khổ một luận văn thạc sĩ, tôi không
có tham vọng nghiên cứu tất cả mọi vấn đề liên quan đến đăng ký GDBĐ mà chỉ
tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản nhất về đăng ký GDBĐ và thứ tự
ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật Việt Nam, tìm ra những
bất cập, hạn chế trong những quy định của pháp luật, đồng thời đề xuất một số giải
pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành nhằm đáp ứng yêu
cầu xây dựng Luật Đăng ký GDBĐ và việc sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan
trong thời gian tới.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lê

nin.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, so sánh, tổng hợp cũng sẽ
được sử dụng ở mức độ phù hợp để hoàn thành mục tiêu của đề tài.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, lý luận và thực
tiễn của chế định đăng ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo
đảm trong pháp luật Việt Nam dựa trên quan điểm xây dựng và hoàn thiện hệ thống
đăng ký GDBĐ của nước ta trong thời gian tới.
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài được xác định là:
Thứ nhất, hệ thống hóa các lý luận cơ bản về đăng ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm để có căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp
luật.
Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký GDBĐ
và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm làm rõ những nhược
điểm và hạn chế của pháp luật.
Thứ ba, kiến nghị phương hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy
định của pháp luật về đăng ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản
bảo đảm.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Luận văn là công trình khoa học tập trung nghiên cứu chuyên sâu về đăng
ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Đây chính là đóng
góp lớn nhất của luận văn.
Những vấn đề cụ thể về lý luận, cách nhìn nhận, đánh giá luật thực định và
thực tiễn, từ đó đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này sẽ là những
đóng góp có giá trị đối với công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp và áp
dụng pháp luật.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm ba chương với nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm và
ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản bảo đảm
Chương 3: Thực trạng pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và hướng hoàn
thiện
Là một trong những công trình khoa học nghiên cứu những quy định của pháp
luật Việt Nam về đăng ký GDBĐ và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo
đảm một cách hệ thống, được thực hiện trong thời gian hạn hẹp, và với khả năng còn
hạn chế của học viên, nên luận văn không tránh khỏi những khuyếm khuyết nhất
định. Kính mong nhận được ý kiến góp ý của các nhà khoa học, các thầy cô và bạn
đọc để học viên có điều kiện hoàn thiện vấn đề này trong một công trình khoa học
cấp cao hơn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
1.1. KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại giao dịch bảo đảm
1.1.1.1. Khái niệm
Theo pháp luật của các nước theo án lệ (common law), tiêu biểu là Mỹ và
Canada, khái niệm GDBĐ (secured transactions) được hiểu là toàn bộ các giao dịch,
không phụ thuộc vào hình thức và tên gọi, có mục đích tạo lập một quyền lợi được
bảo đảm (secured interest) đối với tài sản riêng hoặc tài sản cố định, bao gồm: hàng
hóa, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác; là giao dịch được thiết lập thông
qua một thoả thuận bảo đảm (là thoả thuận trong đó quy định về hoặc tạo lập nên
một lợi ích bảo đảm giữa chủ nợ và bên bảo đảm). Như vậy, GDBĐ theo khái niệm
trong luật án lệ không bị giới hạn về loại hình của giao dịch mà được xác định căn
cứ vào mục đích thiết lập giao dịch. Do đó, các GDBĐ không chỉ gồm những biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo luật dân sự truyền thống, mà còn bao gồm cả
các giao dịch khác như: bảo lưu quyền sở hữu trong mua trả chậm, trả dần; chuyển
nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ; thuê tài sản … Đối tượng của các giao dịch
này là các động sản, bao gồm tài sản hữu hình và cả tài sản vô hình.

Ở các nước theo trường phái pháp luật thành văn (civil law), tiêu biểu là
Pháp, Đức, Nhật Bản, không có khái niệm GDBĐ như nêu trên, mà GDBĐ được
hiểu là các biện pháp bảo đảm cụ thể như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. Các quy định
này tập trung chủ yếu trong BLDS và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thuật ngữ “GDBĐ" tồn tại trong hệ thống pháp luật của một số quốc gia như
Hoa Kỳ, New Zealand và đa số các bang của Canada. Trong đó, có sự phân biệt rõ
ràng giữa các GDBĐ bằng động sản và GDBĐ bằng BĐS. Tại Hoa Kỳ, các quy
định về GDBĐ bằng động sản tập trung vào Điều 9 của UCC (Uniform Commercial
Code - Bộ luật Thương mại thống nhất), được xem như một đạo luật riêng về
GDBĐ liên quan đến động sản. Bên cạnh đó là Đạo luật thống nhất về lợi ích bảo
đảm đối với đất đai và Đạo luật thống nhất về giao dịch đối với đất đai quy định về
các GDBĐ bằng BĐS. Bang New Brunswick của Canada có Luật về bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng động sản và Luật về lợi ích bảo đảm liên quan đến đất đai. New
Zealand cũng xây dựng Đạo luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản
(Personal Property Security Act).
Ở Hoa Kỳ, New Zealand, một số bang của Canada, khái niệm GDBĐ không
bao gồm các quan hệ bảo đảm đối nhân mà chỉ áp dụng đối với các quan hệ nhận
bảo đảm bằng tài sản (bảo đảm mang tính đối vật theo sự phân loại của hệ thống
pháp luật dân sự). Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia nêu trên, quan hệ bảo
đảm mang tính đối nhân được coi là sự ghép nối giữa hai lợi ích bảo đảm (secured
interest): lợi ích bảo đảm giữa chủ nợ với con nợ và lợi ích bảo đảm giữa con nợ với
bên bảo lãnh cho con nợ. Vì vậy, pháp luật sẽ điều chỉnh quan hệ bảo đảm mang
tính đối nhân theo từng lợi ích bảo đảm.
Ngoài ra, khái niệm GDBĐ tại các quốc gia theo hệ thống common law như
Hoa Kỳ, New Zealand và một số bang của Canada thường không được sử dụng khi
đề cập đến các quan hệ nhận bảo đảm bằng BĐS. Đối với BĐS, việc nhận bảo đảm
luôn được áp dụng biện pháp thế chấp.
Tại Việt Nam, lần đầu tiên khái niệm giao dịch được ghi nhận tại Điều 130
BLDS 1995. Tất cả những thoả thuận của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh,
thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ tài sản đều là giao dịch. Tuy nhiên, trong BLDS

1995 và 2005 qui định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 324
BLDS 1995 và Điều 318 BLDS 2005) gồm các biện pháp: cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quĩ, tín chấp. Như vậy cần phân biệt hai khái niệm này.
Khái niệm về GDBĐ được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Thứ nhất, với tư
cách là một biện pháp ngăn ngừa người có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ thì phải gánh
chịu hậu quả xấu về tài sản thì cầm cố, thế chấp là các biện pháp bảo đảm nghĩa
vụ. Thứ hai, về mặt học thuật, đây là các giao dịch nhằm bảo đảm cho một quan hệ
nghĩa vụ tài sản trong các quan hệ dân sự, thương mại. Thuật ngữ “GDBĐ” được
chính thức sử dụng trong văn bản quy phạm pháp luật là tại Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về GDBĐ. Theo quy định tại
khoản 1 Điều 2 của Nghị định này, thì “GDBĐ" được hiểu “là hợp đồng cầm cố,
thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm
về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Ngoài các giao dịch
trên, các giao dịch gồm đặt cọc, ký cược, ký quĩ cũng là GDBĐ, tuy nhiên trong
Nghị định không hướng dẫn áp dụng các biện pháp đó, bởi lẽ các biện pháp này về
nội dung đơn giản, phương thức xử lý tài sản dễ dàng, cho nên Nghị định tập trung
vào qui định và hướng dẫn những giao dịch có tính phức tạp và thường xảy ra tranh
chấp trong thực tế cuộc sống.
Trên cơ sở các quy định của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, thuật ngữ
GDBĐ đã được sử dụng rộng rãi tại các văn bản ban hành sau đó như Nghị định số
178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng,
Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ về GDBĐ, v.v…
Tiếp đó, BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm mang tính khái quát cao hơn trước
đây về GDBĐ, được quy định tại khoản 1 Điều 323 như sau: “GDBĐ là giao dịch
dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp
bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”. Trong khi đó, khoản
1 Điều 318 Bộ luật nêu trên quy định các biện pháp bảo đảm bao gồm: cầm cố tài
sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lãnh; tín chấp. Như vậy, GDBĐ
là các giao dịch được xác lập nhằm tạo ra những “ phương thức bảo đảm” cho việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ các giao dịch dân sự như hợp đồng vay và từ

các căn cứ pháp lý khác như trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Từ những phân tích trên có thể khái quát về giao dịch bảo đảm như sau:
Giao dịch bảo đảm là sự thoả thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm,
theo đó bên bảo đảm phải dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ (tài sản này được gọi là tài sản bảo đảm). Trường hợp bên có nghĩa vụ
trong quan hệ chính không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận, thì bên
có quyền sẽ được xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
1.1.1.2. Đặc điểm của giao dịch bảo đảm
- Giao dịch bảo đảm là một hợp đồng phụ bảo đảm cho các nghĩa vụ
chính nhưng hiệu lực không phụ thuộc vào nghĩa vụ chính (hợp đồng chính)
Thông thường các bên tham gia một quan hệ nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ
sẽ tự giác thực hiện nghĩa vụ của mình đáp ứng yêu cầu của bên có quyền. Tuy
nhiên, trong các quan hệ hợp đồng, những người tham gia không quen biết nhau
hoặc có mối quan hệ làm ăn lâu năm với nhau và trong kinh doanh có nhiều rủi ro
mà bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ nên sẽ gây thiệt hại cho bên
có quyền. Vì thế, để phòng ngừa bên có nghĩa vụ trong trường hợp không thực hiện
được nghĩa vụ do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan, bên có quyền yêu cầu
bên có nghĩa vụ phải dùng một biện pháp phù hợp để bảo đảm lợi ích của bên có
quyền, cho nên các bên sẽ giao kết một hợp đồng thứ hai để bảo đảm cho nghĩa vụ
chính được thực hiện.
Trước đây trong BLDS 1995, qui định các GDBĐ là hợp đồng phụ, vì
vậy hiệu lực của hợp đồng phụ phụ thuộc vào hợp đồng chính. Khoản 4 Điều 405
BLDS 1995 qui định: “ Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc hợp
đồng chính”. Qui định này phù hợp với lý luận chung, bởi lẽ nếu không có nghĩa vụ
chính như hợp đồng mua bán, cho vay thì sẽ không có biện pháp đặt cọc và thế
chấp ; đây là một mối liên hệ biện chứng thể hiện cái phụ phụ thuộc vào cái chính
và ngược lại cái chính tồn tại độc lập. Tuy nhiên, trong cơ chế thị trường có những
cá nhân, doanh nghiệp làm ăn mang tính “chụp giật” lừa đảo đối tác dẫn đến gây
thiệt thại cho người ngay tình, vì vậy BLDS 2005 qui định chế tài nghiêm khắc đối
với những cá nhân, tổ chức vi phạm hợp đồng gây thiệt hại cho người khác. Tại

khoản 2 Điều 410 BLDS 2005 qui định: “Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm
chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được
thay thế hợp đồng chính. Qui định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ”. Và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm quy định GDBĐ vô hiệu, bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt
thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
- Đối tượng của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là tài sản
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng một hoặc một số tài sản cụ
thể bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ. Khi tham
gia các giao dịch nói riêng và các nghĩa vụ nói chung, bên có quyền quan tâm đến
lợi ích vật chất của mình hướng tới sự bảo đảm an toàn các lợi ích đó, do vậy, đối
tượng của các biện pháp bảo đảm phải là tài sản. Tính chất bảo đảm thể hiện qua
những điểm sau:
Thứ nhất, bên nhận bảo đảm có quyền trực tiếp đối với một hoặc một số
tài sản cụ thể của bên bảo đảm (tài sản bảo đảm). Đó là quyền đeo đuổi và quyền ưu
tiên.
- Với quyền đeo đuổi, bên nhận bảo đảm được phép thực hiện quyền của mình
trên tài sản bảo đảm bất kể tài sản đó đang nằm trong tay ai.
- Với quyền ưu tiên, bên nhận bảo đảm được ưu tiên thực hiện quyền của mình
trên tài sản trước tất cả những người khác. Trong trường hợp nhiều người cùng có
quyền ưu tiên một tài sản, thì người xác lập quyền trước được ưu tiên so với những
người xác lập quyền sau, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thứ tự ưu
tiên.
Do vậy, hệ thống đăng ký GDBĐ được xây dựng để thông tin cho người
thứ ba về các quyền đối với tài sản bảo đảm, hỗ trợ bên nhận bảo đảm thực hiện
quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên một cách có hiệu quả và an toàn
Thứ hai, quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm luôn
hướng tới giá trị tiền tệ của tài sản đó. Do vậy, bên nhận bảo đảm luôn có quyền
được yêu cầu xử lý tài sản theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận để

thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ ba, bên bảo đảm được thực thi các quyền của mình đối với tài sản
bảo đảm khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật;
- Bên bảo đảm đã có quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm;
- Nghĩa vụ được bảo đảm đã xác lập và chưa chấm dứt.
Như vậy, pháp luật qui định cho bên nhận bảo đảm luôn có quyền áp
dụng những biện pháp cần thiết để bảo đảm quyền của mình khi bị vi phạm. Vì đối
tượng của nghĩa vụ là tài sản hoặc một công việc và khi vi phạm nghĩa vụ thực hiện
công việc hoặc không thực hiện công việc sẽ gây thiệt hại bằng tiền, nên đối tượng
của nghĩa vụ luôn thể hiện trị giá bằng một số tiền.
1.1.1.3. Phân loại giao dịch bảo đảm
Để phân loại giao dịch thì có nhiều tiêu chí, như dựa vào đối tượng, chủ thể,
hình thức, thời điểm có hiệu lực Tuy nhiên, mỗi cách phân loại có một ý nghĩa
nhất định. Đối với các GDBĐ, việc phân loại có ý nghĩa trong xác định thứ tự ưu
tiên khi xử lý tài sản bảo đảm. Vì thế luận văn dựa vào đối tượng và tính chất bảo
đảm để phân loại GDBĐ.
+ Căn cứ vào vào đối tượng: Các giao dịch bảo đảm đối vật và đối nhân
- Các giao dịch bảo đảm đối vật được hiểu là quyền được xác lập trực tiếp
trên một vật cụ thể nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Nó có
đối tượng là tài sản của người có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba và người có quyền
được yêu cầu xử lý tài sản đó theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận để
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Trong số các biện pháp bảo đảm đối vật, cầm cố,
thế chấp là hai biện pháp chủ yếu thường áp dụng trong các quan hệ cho vay của
các tổ chức tín dụng và của cá nhân, hộ gia đình
- Các giao dịch bảo đảm đối nhân được hiểu là người thứ ba cam kết với
người có quyền về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho người có nghĩa vụ khi đến hạn
mà người có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc có thực hiện nghĩa vụ, nhưng
không đúng thỏa thuận. Biện pháp bảo đảm đối nhân có tính chất tiêu biểu là bảo
lãnh. Khác với biện pháp bảo đảm đối vật, tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm

đối nhân không được xác định cụ thể, mà là toàn bộ khối tài sản của bên bảo đảm.
Việc cá thể hóa tài sản nào được phát mại để thanh toán cho bên có quyền thông
thường được tiến hành sau khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa
vụ hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận.
Trong BLDS 2005, bảo lãnh chính là biện pháp bảo đảm đối nhân còn bảo
lãnh trong BLDS 1995 thực chất cũng là biện pháp bảo đảm đối vật, vì đối tượng
của bảo lãnh là một hoặc nhiều tài sản được xác định cụ thể hoặc bằng việc thực
hiện một công việc nhất định.
Nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế, BLDS 2005 đã quy
định bảo lãnh theo hướng là biện pháp bảo đảm đối nhân, theo đó bên bảo lãnh chịu
trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình; đồng thời chuyển bảo lãnh bằng tài sản
cụ thể thành cầm cố, thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, kể cả chuyển đổi quy
định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 thành thế
chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba. Do bản chất của biện pháp bảo đảm đối
vật là bảo đảm bằng tài sản cụ thể và bên nhận bảo đảm chỉ có quyền đối với tài sản
đó, nên các biện pháp này là đối tượng đăng ký GDBĐ, để qua đó xác lập quyền,
đặc biệt là quyền ưu tiên thanh toán bằng tài sản đó. Ngược lại, bên bảo đảm đối
nhân phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình và bên nhận bảo đảm có
quyền đối với toàn bộ tài sản đó, nên biện pháp bảo đảm đối nhân không thuộc diện
đăng ký GDBĐ.
+ Căn cứ vào tính chất bảo đảm: Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc và tự
nguyện
- Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc
Trong cơ chế thị trường, BĐS và các tài sản có giá trị lớn như tàu bay, tàu
biển là tư liệu sản xuất quan trọng đối với nền sản xuất của đất nước, đối với việc
đảm bảo an ninh quốc phòng của một quốc gia, cho nên Nhà nước cần quản lý
những loại tài sản này trong các quan hệ kinh tế, thương mại. Mặt khác, trong thị
trường BĐS, để đảm bảo cho thị trường minh bạch, mọi cá nhân, doanh nghiệp có
thể tiếp cận nhanh với thông tin về BĐS chính xác để quyết định đầu tư, sản xuất,
tránh rủi ro, do vậy các giao dịch về BĐS, trong đó có các GDBĐ, việc đăng ký

GDBĐ là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Nếu GDBĐ không đăng ký theo qui
định thì không có hiệu lực, cho nên không có giá trị bảo đảm.
- Giao dịch bảo đảm đăng ký tự nguyện
Ngoài GDBĐ bắt buộc đăng ký, pháp luật qui định tự nguyện theo yêu cầu
của các bên. Việc đăng ký nhằm mục đích công khai hoá các quyền của bên nhận
bảo đảm, trên cơ sở đó những người liên quan biết về những hạn chế quyền của chủ
sở hữu tài sản sẽ không tham gia giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm, hạn chế
rủi ro xảy ra cho các bên. Trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm
thì quyền lợi của bên nhận bảo đảm sẽ được pháp luật bảo hộ.
1.2. KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của đăng ký giao dịch bảo
đảm
1.2.1.1. Khái niệm
Đăng ký GDBĐ là một trong những cơ chế điều tiết việc bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ, với mục tiêu công bố công khai quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài
sản bảo đảm. Qua đó, các cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin để tìm hiểu trước khi
xem xét, quyết định giao kết hợp đồng, cho vay vốn. Với vai trò bảo vệ nhà đầu tư,
tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn vốn trong hoạt động tín dụng, thương mại,
đăng ký GDBĐ còn làm căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi
xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho
nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hóa, nó tồn tại như một yếu tố tự
nhiên trong nền kinh tế thị trường.
Tại Việt Nam, xuất phát từ thực tiễn kinh tế - xã hội trong hơn hai thập kỷ vừa
qua, vấn đề xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký GDBĐ đã và đang
được thực hiện có ý nghĩa quan trọng góp phần tạo lập đồng bộ các yếu tố thị
trường, thực hiện những cải cách về chính sách và thể chế nhằm phát huy tối đa mọi
nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Mặc dù đã có những phát triển đáng kể trong vài năm trở lại đây, song cho đến
thời điểm hiện nay, trong khoa học pháp lý Việt Nam vẫn chưa có một khái niệm

chính thức về đăng ký GDBĐ.
Nhìn từ giác độ pháp luật thực định, tại khoản 1, Điều 2 Nghị định số
83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký GDBĐ, mới chỉ có giải
thích từ ngữ về “Đăng ký GDBĐ” (Đăng ký GDBĐ là việc cơ quan đăng ký GDBĐ
ghi vào Sổ đăng ký GDBĐ hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về GDBĐ việc bên bảo
đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm)
[3].
Theo Thạc sỹ Luật học Hồ Quang Huy, đăng ký GDBĐ được định nghĩa như
sau:
“Đăng ký GDBĐ là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đăng ký GDBĐ. GDBĐ đã đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba,
kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký là điều kiện để GDBĐ có hiệu lực chỉ trong
trường hợp pháp luật quy định và thông tin về GDBĐ được cơ quan đăng ký có
thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên
nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm”. [44]
Tôi không đồng ý hoàn toàn với định nghĩa nêu trên, nếu cho rằng “GDBĐ đã
đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” thì những
GDBĐ không đăng ký có giá trị pháp lý với người thứ ba như thế nào? cụm từ này
bó hẹp giá trị pháp lý đối với người thứ ba của GDBĐ chỉ trong việc đăng ký
GDBĐ mà không mở rộng ra được đối với những GDBĐ không đăng ký nhưng vẫn
có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Định nghĩa trên còn thiếu một đặc điểm
quan trọng của đăng ký GDBĐ là nhằm công khai hoá tình trạng pháp lý chính thức
của tài sản bảo đảm.
Từ những phân tích nêu trên và tham khảo pháp luật về đăng ký GDBĐ của
một số quốc gia trên thế giới, theo tôi, đăng ký GDBĐ được định nghĩa như sau:
Đăng ký GDBĐ là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đăng ký GDBĐ nhằm công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm và
là một trong những cách thức làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba.
Việc đăng ký là điều kiện để GDBĐ có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có
quy định. Thông tin về GDBĐ được cơ quan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là

chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm đối với tài
sản bảo đảm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản
bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2.1.2. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo một trình tự, thủ tục do
pháp luật qui định
Trình tự, thủ tục về đăng ký GDBĐ bằng động sản và BĐS là khác nhau theo
quy định của pháp luật, tuy nhiên, mục tiêu chung của việc đăng ký, đó là công khai
hóa quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm của con nợ. Đăng ký
GDBĐ không ghi nhận toàn bộ nội dung của GDBĐ mà chỉ ghi nhận những thông
tin để làm rõ ai là bên có quyền, ai là bên có nghĩa vụ và tài sản bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ là gì.
Ngoài ra, đăng ký GDBĐ còn là một trong những cách thức làm phát sinh hiệu
lực pháp lý đối với người thứ ba.
Ở phần lớn các nước có pháp luật về GDBĐ hiện đại, một quyền lợi bảo đảm
có giá trị và có thể thực thi không gắn kèm theo nó vị thế ưu tiên nào đối với các
bên thứ ba trừ phi nó được “hoàn thiện” (perfect) bằng một trong hai cách: đăng
ký thông báo tại cơ quan đăng ký GDBĐ, hoặc trực tiếp chiếm hữu, kiểm soát
tài sản bảo đảm [41, tr. 11].
Việc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (perfection of security interest) được hiểu là
việc công bố công khai sự tồn tại của lợi ích bảo đảm cho người thứ ba được
biết. Việc hoàn thiện lợi ích bảo đảm cũng là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên
của lợi ích bảo đảm so với các quyền, lợi ích khác liên quan đến tài sản bảo
đảm. Trong trường hợp có hai hay nhiều lợi ích bảo đảm liên quan đến tài sản
bảo đảm, thì lợi ích bảo đảm nào được hoàn thiện trước sẽ được ưu tiên thực
hiện [31, tr 19 ].
Như vậy, theo thông lệ quốc tế, để phát sinh hiệu lực pháp lý với người thứ ba,
bên nhận bảo đảm có thể thông qua cơ chế chiếm hữu, kiểm soát trực tiếp tài sản
bảo đảm hoặc đăng ký GDBĐ. Chính việc trực tiếp chiếm hữu, kiểm soát tài sản
bảo đảm đã giúp bên nhận bảo đảm công khai hóa quyền lợi bảo đảm với người thứ

ba. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ quy định đăng ký GDBĐ là
cách thức duy nhất làm phát sinh hiệu lực pháp lý của GDBĐ đối với người thứ ba.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì việc đăng ký hợp đồng bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng, tàu bay, tàu biển không chỉ làm phát sinh hiệu lực pháp lý của GDBĐ đối với
người thứ ba, mà còn là điều kiện bắt buộc làm phát sinh hiệu lực của GDBĐ (xem
điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, khoản 4 Điều 184 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP, khoản 2 Điều 35 Bộ luật Hàng hải Việt Nam và khoản 3
Điều 29 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam). Trình tự thủ tục đăng ký GDBĐ
được qui định tại Nghị định 83/2010/CP- NĐ.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động dịch vụ công của nhà nước
Hiện nay ở các nước cơ quan đăng ký GDBĐ nói riêng, đăng ký BĐS nói chung
là hệ thống cơ quan độc lập với cơ quan quản lý nhà nước về GDBĐ hoặc BĐS.
Đây là những cơ quan chuyên môn không thực hiện chức năng quản lý nhà nước,
hoạt động theo nguyên tắc “lấy thu, bù chi”. Thẩm quyền đăng ký GDBĐ được xác
định theo loại tài sản bảo đảm, theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị
pháp lý của bên nhận bảo đảm (tổ chức hoặc cá nhân). Tùy thuộc vào điều kiện kinh
tế - chính trị - xã hội của đất nước, mỗi quốc gia thiết lập một mô hình cơ quan đăng
ký GDBĐ hoặc phân tán hoặc tập trung khác nhau. Các nước sau có hệ thống đăng
ký BĐS tập trung và thống nhất từ trung ương xuống địa phương, như: Nhật Bản là
Sở pháp vụ, Hàn Quốc là Toà án, Pháp là Sở thuế ở Việt Nam, hoạt động đăng ký
giao dịch về BĐS do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc cấp
huyện thực hiện. Tuy nhiên, mục đích của đăng ký GDBĐ là công khai hóa thông
tin về tài sản bảo đảm cho nên hoạt động đăng ký GDBĐ là hoạt động mang tính
dịch vụ công, vì vậy mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu đều được cung cấp thông tin.
Hiện nay, hệ thống cơ quan đăng ký GDBĐ của Việt Nam được tổ chức tương
ứng với việc đăng ký GDBĐ đối với 4 loại tài sản chủ yếu, đó là: (i) quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
(ii) tàu bay- Cơ quan đăng ký tàu bay thuộc Cục hàng không dân dụng VN, (iii) tàu
biển – cơ quan đăng ký tàu biển khu vực (iv) động sản khác không phải tàu bay, tàu

biển- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện một cách bắt buộc hoặc tự
nguyện tùy theo quy định của pháp luật
Trong hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia đều quy định những trường hợp bắt
buộc phải đăng ký GDBĐ hoặc đăng ký theo yêu cầu tự nguyện của một trong các
bên tham gia giao dịch (ví dụ: Hàn Quốc, Pháp, Trung Quốc, Nga quy định đăng ký
thế chấp bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc, Đức, Mỹ, New Zealand, Canada quy
định đăng ký thế chấp bất động sản không phải là nghĩa vụ bắt buộc, mà do các bên
tự nguyện) [31, tr. 5].
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì các trường hợp phải đăng
ký GDBĐ bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp tàu bay, tàu biển. Đối với các
GDBĐ không thuộc các trường hợp nêu trên, thì việc đăng ký được thực hiện theo
yêu cầu của tổ chức, cá nhân.
1.2.1.3. Mục đích của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm công khai hoá các thông tin về tài sản
bảo đảm, thông tin về hạn chế các quyền của bên bảo đảm
Thông tin về các GDBĐ cũng như quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài
sản của con nợ (tài sản bảo đảm) được công khai hoá cho mọi cá nhân, tổ chức có
nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết
định xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng đối với
hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất, kinh doanh.
Thông tin về GDBĐ đã đăng ký được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu
cầu tìm hiểu và đây cũng là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên
nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
Quan niệm về công khai thông tin là cốt lõi của bất cứ hệ thống GDBĐ hiện đại
nào trên thế giới, bởi vì giá trị của nó là ở chỗ nó giúp cho các chủ nợ đánh giá và
phòng ngừa rủi ro. Nó cho biết về sự tồn tại hoặc tiềm năng hiện hữu của các quyền
đối với tài sản đang được quan tâm, mà người cần biết ở đây chính là người có ý

định mua hoặc nhận bảo đảm hoặc quyền khác về tài sản đối với tài sản đó. Ngoài
ra, tính công khai cũng tạo cơ sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên giữa các quyền lợi
bảo đảm khác nhau đối với cùng một tài sản bảo đảm.
Như vậy, pháp luật về đăng ký GDBĐ của các nước đều khẳng định quyền được
tiếp cận thông tin về GDBĐ của các tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu tìm hiểu.
Các quốc gia trên thế giới (đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt
Nam) hiện nay đang hướng đến mục tiêu xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về
GDBĐ tập trung, thống nhất, vì đó là một trong những điều kiện thiết yếu để hệ
thống đăng ký GDBĐ hoạt động một cách hiệu quả nhất trong xã hội hiện đại. Điều
này giúp cho các nhà đầu tư có được thông tin liên quan đến tài sản bảo đảm một
cách nhanh chóng và đầy đủ, tạo sự “lưu thông” nhanh các nguồn vốn trên thị
trường, góp phần lành mạnh hoá thị trường tài chính – tín dụng, ngăn ngừa các hành
vi vi phạm pháp luật cũng như các tác động tiêu cực đối với sự ổn định, phát triển
của môi trường đầu tư.
Pháp luật Việt Nam cũng có quy định về nguyên tắc công khai hoá thông tin về
GDBĐ tại khoản 3, Điều 4 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính
phủ về đăng ký GDBĐ:
“Thông tin lưu giữ trong Sổ đăng ký GDBĐ, Cơ sở dữ liệu về GDBĐ và Hệ
thống dữ liệu quốc gia về GDBĐ được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu
tìm hiểu”[3].
- Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong
trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
Ngoài quyền đeo đuổi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp
cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm
so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận
bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này có
nghĩa, bên nhận bảo đảm nào đăng ký giao dịch bảo đảm trước sẽ được ưu tiên
thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong
những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm

với nhau, không kể giao dịch bảo đảm đó được xác lập ở thời điểm nào.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm
Để bảo vệ và phát huy được những quyền của các bên tham gia giao dịch bảo
đảm đối với tài sản bảo đảm thì việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo
đảm. Như vậy là, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng
tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Điều này có ý nghĩa vô
cùng quan trọng trong hoạt động phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, vì thương
gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu
phải sử dụng thiết bị hiện có mới có thể thực hiện hợp đồng và người nông dân phải
có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng Thông qua cơ chế đăng ký
giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của
mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận
bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo
đảm. Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ
ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều
này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các
giao dịch được an toàn, bảo vệ được quyền lợi của bên nhận bảo đảm, vừa giúp bên
bảo đảm khai thác được công dụng của tài sản bảo đảm, thúc đẩy kinh tế - xã hội
phát triển.
- Góp phần thúc đẩy thị trường tài chính, tín dụng phát triển nhanh và bền
vững
Thực tế phát triển kinh tế - xã hội của các nước phát triển trên thế giới đã chứng
minh rằng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đóng vai trò quan trọng đối với sự
phát triển của thị trường tài chính, tín dụng. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký
chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về
thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh
của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công
khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ

chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho
vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân
chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu
vốn giữa các thành phần kinh tế. Như vậy, thị trường tài chính và tín dụng được
phát triển nhanh và bền vững, giúp cho nền kinh tế - xã hội cũng phát triển nhanh
và bền vững theo.
1.2.1.4. Ý nghĩa của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Đối với quản lý Nhà nước
Thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những
thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ
mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng. Ngoài ra,
hoạt động có hiệu quả của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giảm thiểu được
những tranh chấp phát sinh trong xã hội, nếu có tranh chấp phát sinh thì việc giải
quyết của các cơ quan có thẩm quyền cũng được nhanh hơn và đỡ tốn kém hơn nhờ
có những thông tin tin cậy được lưu trữ trong Hệ thống dữ liệu thông tin về giao
dịch bảo đảm. Từ đó giúp cho Nhà nước quản lý xã hội được tốt hơn, bảo đảm cho
xã hội luôn được ổn định, tạo điều kiện cho kinh tế - xã hội phát triển.
- Đối với người dân
Trước khi quyết định tham gia vào các giao dịch dân sự, thương mại có liên
quan đến một tài sản nào đó, người dân có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch liên quan đến tài sản đó đã tồn
tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng
rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp
tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
- Đối với thị trường bất động sản
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng BĐS sẽ giúp công khai hoá các giao
dịch đối với BĐS, từ đó người muốn xác lập giao dịch liên quan đến một BĐS nào
đó có thể tìm hiểu về tình trạng pháp lý của BĐS đó qua cơ quan đăng ký giao dịch

bảo đảm. Như vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm là một cơ chế hữu hiệu góp phần làm
cho thị trường BĐS được công khai, minh bạch, bảo đảm cho người mua BĐS tránh
được việc mua phải những BĐS đang được thế chấp để vay vốn, từ đó, thúc đẩy thị
trường BĐS phát triển nhanh, an toàn và bền vững, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát
triển.
1.2.2. Nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm
- Nguyên tắc đăng ký thông báo
Theo nguyên tắc đăng ký này, thì việc đăng ký được thực hiện trên cơ sở
Đơn yêu cầu đăng ký, không kèm theo giấy tờ chứng minh quyền lợi bảo đảm và
chứng minh cho các nội dung được kê khai trong đơn. Nhiệm vụ của Cơ quan đăng
ký là đăng ký đúng, đủ các nội dung được kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Tiêu
biểu cho nguyên tắc này là mô hình đăng ký thông báo của Mỹ và Canada. Hệ
thống đăng ký thông báo có lợi thế cơ bản đó là: đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng
ký; việc thiết lập đăng ký nhanh chóng, tiết kiệm chi phí cho các bên tham gia giao
dịch; bộ máy cơ quan đăng ký cũng như hệ thống lưu trữ thông tin, tài liệu đăng ký
gọn nhẹ. Đối với Việt Nam đăng ký GDBĐ tự nguyện theo nguyên tắc thông báo.
- Nguyên tắc đăng ký xác minh (hay còn gọi là đăng ký kèm theo giấy tờ
chứng minh quyền lợi bảo đảm)
Với nguyên tắc đăng ký xác minh, thì việc đăng ký được thực hiện trên cơ
sở Đơn yêu cầu đăng ký và tùy từng trường hợp cụ thể còn kèm theo một số loại
giấy tờ như: giấy tờ sở hữu, hồ sơ kỹ thuật, hợp đồng cầm cố, thế chấp. Quy trình
đăng ký theo nguyên tắc này đòi hỏi sự kiểm tra của cán bộ đăng ký đối với các hồ
sơ đăng ký. Lợi thế khi áp dụng nguyên tắc đăng ký xác minh là các thông tin có
tính xác thực cao, đáng tin cậy. Tuy nhiên, hạn chế của nó đã được nhiều công trình
nghiên cứu chỉ rõ: tốn kém thời gian, chi phí liên quan đến việc đăng ký, bộ máy cơ
quan đăng ký cồng kềnh.
Việc áp dụng nguyên tắc đăng ký nào thường mang tính lịch sử và phụ thuộc
vào chính sách lập pháp của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, có một điểm chung là nhiều
nước áp dụng nguyên tắc đăng ký xác minh đối với đăng ký các GDBĐ bằng BĐS
và chỉ trong một số trường hợp đối với động sản như tàu bay, tàu biển…Nguyên tắc

đăng ký thông báo thường được áp dụng đối với việc đăng ký các GDBĐ bằng động
sản.
Hiện nay, việc thiết lập mô hình đăng ký thông báo đối với động sản là một
xu hướng có tính phổ biến, do các lợi thế mà hệ thống này đem lại, đặc biệt là trong
việc thúc đẩy các hoạt động kinh tế, bảo đảm giảm nhẹ chi phí quản lý, xây dựng hệ
thống cơ quan đăng ký cũng như các chi phí liên quan đến việc đăng ký cho các bên
liên quan. Đồng thời tăng cường trách nhiệm của các bên tham gia GDBĐ.
Ở Việt Nam, đăng ký GDBĐ bằng quyền sử đụng đất, rừng cây, công trình
xây dựng, tàu bay, tàu biển đăng ký theo nguyên tắc xác minh.
1.2.3. Nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm
Nội dung đăng ký GDBĐ là các thông tin được ghi nhận nhằm công khai hóa
cho công chúng. Việc những thông tin nào cần được ghi nhận phải căn cứ vào mục
đích, ý nghĩa của hoạt động đăng ký GDBĐ. Yêu cầu về thông tin khi đăng ký có
thể ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký GDBĐ. Bên cạnh đó,
việc yêu cầu quá nhiều thông tin đăng ký còn có thể xâm phạm tới quyền tự do kinh
doanh, ảnh hướng tới bí mật thông tin của doanh nghiệp. Do đó, chỉ những thông tin
nào thực sự cần thiết, đáp ứng yêu cầu của hệ thống đăng ký thì mới buộc các bên
phải kê khai.
Hệ thống đăng ký GDBĐ có thông báo cho các chủ nợ tiềm tàng về tình
trạng tài sản được dùng để bảo đảm của bên nợ, chủ yếu là các vật quyền đối với tài
sản bảo đảm. Tuỳ thuộc vào nguyên tắc đăng ký, thông báo đó có ý nghĩa cảnh báo
hoặc có ý nghĩa xác thực. Do vậy, các thông tin cần thiết, đủ để thông báo cho các
chủ nợ biết được tài sản đang được dùng để bảo đảm là đủ.
Để bảo đảm mục tiêu thông báo về các vật quyền đối với tài sản, những
thông tin cần phải đăng ký bao gồm: thông tin về bên bảo đảm, thông tin về bên
nhận bảo đảm hoặc người có vật quyền đối với tài sản, mô tả tài sản. Như vậy, các
thông tin về trái quyền cơ bản không nên và cũng không cần thiết phải được đưa
vào hệ thống đăng ký.
1.3. GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Qua nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới

cho thấy việc đăng ký GDBĐ có thể làm phát sinh một trong hai loại hiệu lực sau
đây của GDBĐ.
- Thứ nhất, đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực
Tại các quốc gia theo hệ thống civil law, hình thức của GDBĐ đối với động
sản phổ biến là cầm cố (chuyển giao tài sản). Do đó, không đặt ra vấn đề đăng ký
GDBĐ đối với động sản, bởi bản thân việc chuyển giao đã xác lập hiệu lực đối
kháng với bên thứ ba. Việc đăng ký GDBĐ chỉ đặt ra đối với việc thế chấp BĐS.
Hiệu lực của việc đăng ký GDBĐ bằng BĐS tại các quốc gia thuộc hệ thống
này không giống nhau. Theo pháp luật của Pháp và Nhật Bản thì việc đăng ký làm
phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba, còn theo pháp luật của Đức thì việc đăng ký là
điều kiện xác lập quyền. Về nghĩa vụ đăng ký thì pháp luật của Pháp quy định bắt
buộc phải đăng ký còn pháp luật của Đức và Nhật Bản lại quy định không bắt buộc
phải đăng ký.
- Thứ hai, đăng ký là điều kiện để vật quyền hay giao dịch bảo đảm có
hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba
Đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ liên quan đến BĐS, phương
thức để GDBĐ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là thực hiện đăng ký GDBĐ
tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Điều 2134 BLDS Pháp quy định: “Giữa những
người có quyền, việc thế chấp, dù là thế chấp theo luật định, theo bản án hay theo
thỏa thuận chỉ được xếp thứ tự căn cứ vào ngày tháng người có quyền tiến hành
đăng ký tại cơ quan đăng ký GDBĐ theo thể thức do pháp luật quy định. Nếu nhiều
đăng ký thế chấp được thực hiện cùng một ngày đối với một BĐS, thì căn cứ vào
ngày tháng của chứng thư đăng ký, đăng ký thế chấp nào sớm hơn sẽ được xếp ở
hàng trước dù thứ tự trong sổ đăng ký quy định tại Điều 2200 như thế nào”.
Tại các quốc gia như Mỹ, New Zealand, Canada …, bên cạnh việc đăng ký
thế chấp BĐS còn tồn tại việc đăng ký GDBĐ bằng động sản. Việc đăng ký GDBĐ