Luận Văn Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Huyện Cao Lãnh theo luật đất đai 2003 ppt

MỞ ĐẦU
Ngày nay, đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã
hội của đất nước. Đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm -
ngư nghiệp là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu
cần thiết cho sinh hoạt của con người. Hệ thống quản lý đất đai chặt chẻ và chính
sách đất đai phù hợp sẽ tác động tích cực trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất
đai. Vì thế Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật để
quản lý sử dụng đất đai một cách có hiệu quả.
Hiện nay, với nền kinh tế thị trường năng động, đất đai đối với người sử
dụng được coi là một tài sản đặc biệt, thực tế thị trường đất đai đã hình thành cho
nên để sử dụng nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả, không lãng phí và phân
phối đất đai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn đề quan tâm của Chính
phủ. Trong đó việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 1993) và 13 nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2003).
Chính tầm quan trọng này, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-
CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy
định cụ thể vai trò và trách nhiệm của các cấp hành chính trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .
Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định sẽ
giải quyết được những vấn đề nhạy cảm của xã hội về việc tranh chấp đất đai,
tình trạng không ổn định về quản lý và sử dụng đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên và được sự đồng ý của Văn phòng Đăng ký
Quyền sử dụng đất huyện Cao Lãnh, cũng như theo sự phân công của Ban Giám
hiệu Trường Cao đẳng Cộng đồng Vĩnh Long, Khoa Nông nghiệp ( Ngành Quản
lý Đất đai) và thầy cô bộ môn đã cho chúng tôi tìm hiểu thực tế và thực hiện đề
tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất năm 2008” vừa qua.
Do đó đề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của huyện Cao Lãnh trên cơ sở Luật Đất đai 2003” được thực hiện nhằm
mục đích:

1
- Nắm được tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Cao Lãnh hiện tại.
- Tìm hiểu sự khác biệt giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trước và sau khi áp dụng Luật Đất đai 2003.
- Nghiên cứu những quy định mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
từ những quy định mới này trên cơ sở kế thừa những quy định cũ hiện có đánh
giá sự thay đổi về hình thức ứng dụng trên thực tế và rút ra kết luận về sự thay
đổi đó
- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng
nhận.
- Đề xuất ý kiến giải quyết những khó khăn.
Kết quả đề tài được ghi nhận như sau:
- Nghiên cứu những văn bản liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được quy định trong Luật Đất đai 2003, rút ra những nét mới của quy trình
theo Luật Đất đai năm 2003 so với Luật Đất đai năm 1993 và đánh giá những
thay đổi này.
- Đánh giá được kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Luật Đất đai 2003. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Cao Lãnh kế thừa quy trình cũ và được xây dựng trên những quy
định mới của Luật Đất đai 2003, bên cạnh đó còn chỉ ra một số mặt thuận lợi và
khó khăn cũng như những hạn chế của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
khi áp dụng từ đó đề xuất hướng giải quyết.
2
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN
1.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
1.1.1 Vị trí địa lý
Huyện Cao Lãnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc của tỉnh, Phạm vi địa lý:
từ 10
0

19
’
00
’’
đến 10
0
40’ 40” độ vĩ Bắc, từ 105
0
33’ 25” đến 105
0
49’ 00” độ
kinh Đông. Huyện Cao Lãnh có hệ thống đường thủy dài 170 km gồm sông Tiền,
sông Cần Lố, các kênh đào Nguyễn Văn Tiếp, An Phong - Mỹ Hoà, An Long và
nhiều sông rạch nhỏ; đường bộ dài 464 km, đặc biệt có 36 km đường Quốc lộ 30
là cửa ngõ quan trọng của tỉnh đi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu
vực. Nằm ở phía Bắc sông Tiền, phía Đông giáp huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang)
và huyện Tháp Mười, phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh, huyện Thanh Bình và
Tam Nông, phía Bắc giáp huyện Tháp Mười, phía Nam giáp sông Tiền (thị xã Sa
Đéc và huyện Lấp Vò).
1.1.2 Diện tích và dân số
Huyện Cao Lãnh có diện tích là 491 km
2
và

dân số khoảng 206.200 người
gồm 18 đơn vị hành chính (17 xã và 1 thị trấn):
Tên xã, thị trấn Dân Số (Người) Diện Tích (Km
2
)
TT Mỹ Thọ 13.749 8,8

Mỹ Thọ 8.398 25,4
An Bình 8.718 8,6
Nhị Mỹ 11.716 28,2
Mỹ Xương 8.432 11,1
Bình Hàng Tây 10.204 15,3
Bình Hàng Trung 13.122 20,4
Tân Hội Trung 8.689 43,1
Ba Sao 13.616 66,0
Phương Thịnh 10.178 45,7
Gáo Giồng 8.309 55,4
Bình Thạnh 20.345 31,4
Phong Mỹ 19.146 29,4
Tân Nghĩa 10.421 23,9
Mỹ Long 11.143 22,1
Mỹ Hội 10.999 16,9
3
Phương Trà 8.406 15,1
Mỹ Hiệp 12.153 23,4
Bảng 1: Diện tích và dân số tỉnh Đồng Tháp
( Nguồn Niên giám Thống kê huyện Cao Lãnh năm 2008)
1.1.3 Điều kiện kinh tế
Huyện Cao Lãnh có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp toàn diện. Ngoài cây
lúa với diện tích 66.300 ha, sản lượng năm 2006 đạt 347.000 tấn, còn có 4.950 ha
vườn cây ăn trái, chủ yếu là xoài, nhãn, cây có múi, sản lượng 21.700 tấn; hơn
4.000 ha cây công nghiệp ngắn ngày; 1.600 ha rừng; diện tích mặt nước nuôi
thuỷ sản 1.082 ha (cá tra, điêu hồng, cá lóc, tôm càng xanh…), sản lượng 22.200
tấn; đàn gia súc 35.000 con (báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh năm
2008). Diện tích vườn cây ăn trái và phần lớn diện tích lúa được bờ bao bảo vệ
khi lũ về.
Về công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, huyện có các làng nghề

truyền thống (dệt chiếu, thảm lục bình, làm bột, bánh tráng), các cơ sở chế biến
lương thực, giá trị sản xuất năm 2006 đạt 248.239 triệu đồng; cụm công nghiệp
Cần Lố và Phong Mỹ đã bàn giao mặt bằng cho các doanh nghiệp, dự án khu
công nghiệp xã Ba Sao cũng đang được tỉnh thông qua và tiến hành thành lập;
cầu Sông Cái Nhỏ (Bình Thạnh) đang gấp rút hoàn thành; mặt đường giao thông
nông thôn hầu hết đã được trãi nhựa hoặc làm bằng bê tông cốt thép, xe 4 bánh
về đến trung tâm các xã, xe 2 bánh về đến các ấp.
Lĩnh vực thương mại - dịch vụ - du lịch phát triển nhanh và đa dạng. Hệ
thống chợ từ huyện đến xã được đầu tư, nâng cấp. Chợ đầu mối trái cây tỉnh
Đồng Tháp đặt tại xã Mỹ Hiệp đang mở rộng, thu hút lượng trái cây bình quân
150 tấn/ngày từ các nơi trong và ngoài tỉnh. Cơ sở giết mổ gia súc, gia cầm tập
trung tại xã An Bình bảo đảm đáp ứng nhu cầu của chợ Cao Lãnh và các chợ lân
cận.
1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất được quyết định thành lập vào ngày
28 tháng 07 năm 2005 trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Quyết
định số 2875/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh.
4
Ngày đầu thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Cao
Lãnh có 06 biên chế. Gồm Giám đốc, 04 chuyên viên và 01 kế toán. Hiện nay cơ
quan hiện có 16 biên chế trong đó: Giám đốc, 01 phó Giám đốc, 06 chuyên viên,
07 cán sự, 01 kế toán phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như
nguồn tài nguyên và môi trường trên địa bàn của huyện.
Được sự quan tâm lãnh đạo của Ủy ban nhân dân huyện nên Văn phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Cao Lãnh là một trong những cơ quan hoạt động rất có hịệu quả trong công tác
quản lý và tạo được lòng tin trong nhân dân.
1.2.1 Cơ cấu nhân sự
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường được chia thành các tổ và bộ phận như sau:

- Tổ Thẩm định và Chỉnh lý biến động.
- Tổ Tiếp nhận và Trả kết quả.
- Bộ phận Kế toán và Văn thư.
- Tổ Kỷ thuật.
- Tổ Đo đạc
- Tổ Dịch vụ
Các Tổ và Bộ phận trên được sắp xếp và bố trí theo sơ đồ như sau:
5
Hình 1: Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Cao Lãnh
6
1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ
 Chức Năng.
- Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Cao Lãnh là cơ quan dịch
vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống
nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính giúp Phòng Tài nguyên và
Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai
theo quy định của pháp luật. Đồng thời thực hiện việc tiếp nhận các thủ tục yêu
cầu, hồ sơ và trả kết quả về đăng ký quyền sử dụng đất theo quy chế “một cửa”
ngày 04 tháng 09 năm 2003 do Thủ Tướng chính phủ ban hành.
- Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện trực thuộc và chịu sự chỉ
đạo quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Ủy
ban nhân dân huyện. Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện hoạt động
theo loại hình sự nghiệp có thu, có trụ sở, có con dấu riêng và được mở tài khoản
theo quy định hiện hành.
 Nhiệm vụ và quyền hạn
- Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục
hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đối với
hộ gia đình, cá nhân.
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính thuộc phạm
vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý

do Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh gởi tới, hướng dẫn và kiểm
tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính của Ủy ban
nhân dân các xã, thị trấn.
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đối với người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.
- Lưu trữ, quản lý bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
các giấy tờ khác về thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.
- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật thực hiện các
dịch vụ có thu phí về cung cấp thông tin, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ
sơ địa chính.
- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng
theo quy định của pháp luật
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành
- Thực hiện các nhiệm vụ do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao
1.3 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI.
Đất đai luôn được coi là tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội và củng cố an ninh quốc phòng. Đất
đai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền
quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai, tôn trọng chủ
quyền quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ quốc gia.
Rõ ràng đất đai có vai trò hết sức quan trọng, chính vì vậy các cuộc cách
mạng trong lịch sử điều lấy đất đai là đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải
quyết hàng đầu.
Ngay từ khi ra đời vào ngày 03 tháng 02 năm 1930, trong cương lĩnh của

Đảng cộng sản Việt Nam đã ghi: “Cách mạng là giải quyết hai nhiệm vụ chiến
lược: đánh đổ Đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xóa bỏ chế độ phong
kiến giành lại ruộng đất cho nông dân”.
Sau cách mạng tháng 8 thành công, bên cạnh lập Hiến pháp năm 1946, Nhà
nước ta đã ban hành cả sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai và ngay từ khi cuộc
kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành. Nhà nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất“, ngày 04 tháng12 năm
1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bốc lột của phong kiến và Đế quốc do sự chiếm
hữu về đất đai mang lại. Từ 6 hình thức về sở hữu đất đai là: sở hữu của thực dân
Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung, sở hữu của tầng lớp phú nông, của
tầng lớp tư sản và sở hữu của người nông dân, Nhà nước chỉ thừa nhận 3 hình
thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã và
sở hữu ruộng đất của người nông dân.
Do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nước ta từ chổ cho phép sự tồn
tại của sở hữu tư nhân đối với đất đai đã dần dần động viên người dân vào làm ăn
trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa đối với đất đai. Từ chỗ công nhận
trong 2 Hiến pháp 1946 và 1959 có ba (03) hình thức sở hữu, đến Hiến pháp
1980 chỉ còn một (01) hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân.
Tại Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng ven biển thềm lục địa… mà pháp
luật quy định là của Nhà nước điều thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 20 “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung nhằm
đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang
sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo
quy định của pháp luật… Đất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không được
dùng vào việc khác, nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép”
Như vậy, Hiến pháp năm 1980 đã xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai từ
đó quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam được hình thành trên cơ sở Nhà nước là
chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai.

Từ đây, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối với đất đai, có đầy đủ
3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt số phận pháp
lý của đất đai. Các tổ chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng đất của Nhà
nước, thực hiện một cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai.
Mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai trong cả nước, người thực hiện các ý đồ quy hoạch và kế hoạch
của Nhà nước. Các mối quan hệ đó làm hình thành, làm thay đổi hay làm chấm
dứt quan hệ pháp luật đất đai mà chủ sở hữu Nhà nước vẫn không thay đổi.
Để cụ thể hoá các Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp 1980 ngày 29 tháng 12
năm 1987 Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua
toàn văn Luật Đất đai và được Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ký sắc lệnh công bố
ngày 08 tháng 01 năm 1988 (còn gọi là Luật Đất Đai 1988). Đây là Luật Đất đai
đầu tiên của nước ta, tiếp tục phát huy thành quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cách mạng mà Đảng và Nhà nước ta đã đạt được, phù hợp với cơ chế
kinh tế của Nhà nước ta trong giai đoạn này – cơ chế Nhà nước bao cấp. chính vì
vậy Luật Đất đai 1988 không quy định giá đất, không quy định 6 quyền như Luật
Đất đai hiện hành .
Điều 49 Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất có quyền “được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển
nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có
được một cách hợp pháp trên đất được giao”
Tuy nhiên, Luật phải phù hợp với từng giai đoạn lịch sử và từng thời kỳ
phát triển kinh tế của đất nước. Đầu những năm 1990, nền kinh tế bao cấp không
còn phù hợp với nước ta, vì vậy Quốc hội quyết định sữa đổi Hiến pháp năm
1980 để đáp ứng yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới. Ngày 15 tháng 04 năm
1992, Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến
pháp. Điều 15 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức
tổ chức sản xuất kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập

thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng” .
Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Điều 17 quy định:”đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời …điều thuộc sở hữu toàn dân”.
Từ tình hình nêu trên, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội nước Cộng hoà
Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá IX thông qua toàn văn Luật Đất đai và được
Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày 24 tháng07 năm 1993. Luật có hiệu lực thi
hành ngày 15tháng 10 năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi hẳn Luật Đất đai năm 1988, là chuyển
đổi một bước ngoặc trong công tác quản lý đất đai. Luật Đất đai năm 1993 có sự
thay đổi rất cơ bản: Một là Nhà nước giao đất cho các chủ sử dụng đất ổn định
lâu dài và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…); hai là việc xác định giá các loại đất để
tính thuế, lệ phí, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi
đất.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá IX
thông qua ngày 02 tháng 12 năm 1998 làm rõ thêm về thực hiện các quyền và
sửa đổi, bổ sung để làm rõ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất và cho thuê đất
Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X
thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tiếp tục làm rõ và hoàn thiện thêm những
vấn đề trên nhưng quan trọng là vấn đề phân cấp và tăng cường quản lý Nhà
nước của chính quyền các cấp trong việc quản lý đất đai. Trong đó có một số
điểm mới như về xác định giá đất, vấn đề người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà gắn liền quyền sử dụng đất (trước đây họ chỉ được phép mua nhà
còn đất thì Nhà nước cho thuê).
Ngày 26 tháng11 năm 2003 tại kỳ hợp thứ 4 Quốc hội khoá XI đã thông
qua toàn văn Luật Đất đai năm 2003. Luật này thay thế Luật Đất đai năm 1993;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 có hiệu

lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2004 .
 Phân loại đất:
Dựa vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại như sau:
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng lúa.
- Đất cỏ dùng vào chăn nuôi.
- Đất trồng cây hàng năm khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác
b)Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở tại nông thôn.
- Đất ở tại đô thi.
- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước.
- Đất trụ sở khác.
- Đất quốc phòng.
- Đất an ninh.
- Đất khu công nghiệp.
- Đất sản xuất, kinh doanh .
- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
- Đất sản xuất vật liệu, gốm sứ
- Đất giao thông.
- Đất thủy lợi.
- Đất công trình năng lượng.
- Đất công trình bưu chính viễn thông.
- Đất cơ sở văn hóa.

- Đất cơ sở y tế.
- Đất cơ sở giáo dục và đào tạo.
- Đất cơ sở thể dục thể thao.
- Đất cơ sở nghiên cứu khoa học.
- Đất cơ sở dịch vụ về xã hội.
- Đất chợ.
- Đất có di tích, danh thắng.
- Đất bãi thải, xử lý chất thải.
- Đất tôn giáo.
- Đất tín ngưỡng
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất có mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác.
c) Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng.
1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc quá trình
đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp đồng thời đạt được hai mục tiêu cơ bản:
- Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,…của
đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả
bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất nắm chắc nguồn tài nguyên đất
đai.
- Người sử dụng đất yên tâm khai thác tài nguyên đất theo pháp luật được
hưởng quyền và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
 Do đó nó có ý nghĩa sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước
và người sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người
sử dụng đất

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động Nhà nước đối với
đất đai.
1.5 CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.5.1 Mục đích yêu cầu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đạt được mục đích và
yêu cầu sau đây:
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ
- Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Người sử dụng đất an tâm sử dụng tối đa mọi tiềm năng của đất đai.
- Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Nhà nước nắm
chắc tài nguyên đất đai và sử dụng đất hiệu quả và chấp hành đúng pháp luật đất
đai
- Việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu cơ
bản sau:
+ Thể hiện đầy đủ, đúng quy cách các nội dung của giấy chứng nhận.
+ Các nội dung viết giấy phải chính xác, thống nhất với đơn đăng ký đã
được duyệt và quyết định cấp giấy chứng nhận, sổ địa chính.
+ Trên trang 2 của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực
theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa .
1.5.2 Đối tượng
Mọi người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trừ các trường hợp sau:
- Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Điều 3 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý sử dụng

- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp
- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
1.5.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư.
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân xã, thị
trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất
+ Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân
dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay
được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân
xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau:
+ Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Được Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại
Điều 52 Luật Đất đai 2003)
Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận
Theo quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 07 năm 2006 Ban
hành Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất .Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04)
trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội
dung sau đây :
a) Trang 1 là trang bìa đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang
bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài
nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và
dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu đen, số phát hành của giấy
chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%.
- Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử

dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú.
- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ
đồ thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ,
họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và
dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận
c) Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi
những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ
ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát
hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang;
trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy
chứng nhận;
d) Nội dung quy định tại các điểm a, b và c được thể hiện cụ thể trên
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định này.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo từng thửa đất gồm hai bản,
một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng Đăng ký
Quyền sử dụng đất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng đất.
- Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
ghi phía dưới dòng chữ ỦY BAN NHÂN DÂN cấp trên trực tiếp.
- Tên người sử dụng đất.
+ Tên người sử dụng đất là cá nhân thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó
ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp giấy chứng minh
nhân dân, địa chỉ nơi thường trú của người sử dụng đất.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi
họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi
thường trú của vợ và chồng.
+ Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua

nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi “ Ông “ (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ,
tên, năm sinh, số hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó ở Việt Nam.
- Các thông tin về thửa đất được ghi vào mục Thửa đất được quyền sử
dụng.
+ Thửa đất số.
+ Tờ bản đồ số.
+ Địa chỉ thửa đất.
+ Diện tích.
+ Hình thức sử dụng.
+ Mục đích sử dụng.
+ Thời hạn sử dụng.
+ Nguồn gốc sử dụng.
- Tài sản gắn liền với đất.
- Ghi chú.
- Sơ đồ thửa đất.
- Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi rõ ngày, tháng, năm ký giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
1.5.7 Đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai
sót thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp.
- Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện
theo quy định sau:
+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất; có thay
đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi
đất theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai

+ Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì thông báo cho Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất và Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Uỷ ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm
b khoản 2 Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
- Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết
định của Toà án nhân dân đã được thi hành trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
1.6 ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRƯỚC PHÁP
LUẬT
1.6.1 Đăng ký quyền sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng
thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc
sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Nhà nước thu hồi đất.
1.6.2 Quyền chung của người sử dụng đất
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp
- Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra người sử dụng đất còn có các quyền sau: Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sủ dụng đất; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn
sử dụng đất.
1.6.4 Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư.
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
1.7 CÁC TRƯỜNG HỢP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao
Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy
định như sau:
- Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi được
xác định theo quy định sau:
+ Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp
+ Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định
tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 87 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 80
của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử
dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại

và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân
cư được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích
đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai;
trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên
các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật
Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá năm (05) lần hạn mức diện
tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2
Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá
diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau
khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
- Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân
cư được sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 07 năm
2004 thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều
87 của Luật Đất đai 2003.
1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất.
Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định
181/2004/NĐ-CP như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần
thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích
đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất
thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần
thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại

các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện
sau:
+ Đất không có tranh chấp
+ Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy
hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất xác nhận.
+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày
01 tháng 07 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước,
nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp
tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng
đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
Dựa vào Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP được quy định như sau
- Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa
kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
(sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà
chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng
đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy
định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP.
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các
bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền
sử dụng đất không nộp giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là
giấy tờ về quyển sử dụng đất) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:
+ Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp giấy chứng
nhận và hợp đồng, giấy tờ vê chuyển quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng
nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP
+ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ
về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền,
niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với
trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới giấy
chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp
không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo
địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp giấy chứng nhận
trả)
+ Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin
lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho
người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ
tục cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyết định huỷ giấy chứng
nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp giấy chứng
nhận; nếu bên chuyển quyền nộp giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới giấy
chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng Đăng ký
Quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Luật Đất
đai.
1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết
trước khi trao Giấy chứng nhận (Điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 5 năm 2007)
Trường hợp người đứng tên nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận chết trước
khi trao giấy chứng nhận thì Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất có trách
nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để hủy giấy chứng nhận đã ký và
thông báo cho người được thừa kế bổ sung hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản
1 Điều 151 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để được cấp giấy chứng nhận.
1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu
diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất
- Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc
địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế;
người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối