Pháp luật kinh doanh bất động sản doc

Cao Viết Dũng –

1
PHP LUT V KINH DOANH BT ĐNG SN
A. Văn bản pháp luật:
- Luật Kinh Doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, hiệu lực ngày 01/01/2007;
- NĐ 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật KDBĐS
ngày 15/10/2007; có hiệu lực từ 9/11/2007.
- Luậ t Nhà  ngày 29/11/2005.
- Luậ t sƣ̉ a đổ i bổ sung mộ t số điề u củ a Luậ t Nhà ở , luậ t đấ t đai số 34 /2009 ngày
18/6/2009.
- Nghị định 71/2010 ngày 23/6/2010 hƣớ ng dẫ n thi hà nh Luậ t Nhà ở .
- Luậ t đấ t đai
- Luậ t xây dƣ̣ ng 2003
- Nghị định s 12/2009/ NĐ-CP ngà y 12/2/2009 về quả n lý hoạ t độ ng đầ u tƣ và
xây dƣ̣ ng.
- Luậ t đầ u tƣ
- Luậ t dân sƣ̣

B. LUẬ T KINH DOANH BẤ T ĐỘ NG SẢ N :
I. CC ĐNH NGHA :
1. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
2. Sự khá c biệ t giữ a hoạ t độ ng kinh doanh bấ t độ ng sả n và kinh doanh dị ch vụ bấ t
độ ng sả n
 Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
 Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định
giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất

động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Cao Viết Dũng –

2
Kinh doanh bất động sản – Kinh doanh trực tiếp .
Liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản – Kinh doanh gián tiếp
3. Cc đnh ngha khc: (Điều 4 Luật KDBĐS)
 Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua
bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không
kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
 Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản
 Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhƣợng bất động sản công khai để
chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục
đấu giá tài sản.
 Mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán,
chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản trong thời hạn
thỏa thuận trong hợp đồng.
 Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán
nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây
dựng đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công và tiến độ cụ thể.
 Định giá bất động sản là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một bất động sản cụ
thể tại một thời điểm xác định.
 Chứng thƣ định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động
sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu
cầu của khách hàng.
 Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch
vụ bất động sản đƣợc chủ s hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực

hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo
hợp đồng quản lý bất động sản.
Cao Viết Dũng –

3
 Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo
đó bên thuê mua tr thành chủ s hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua
sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
 Hiệp hội bất động sản (Điều 15)
Hiệp hội bất động sản đƣợc thành lập trên cơ s tự nguyện của các tổ chức, cá
nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh
doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản lành mạnh.

II. NỘ I DUNG PHÁ P LUẬ T VỀ KINH DOANH BẤ T ĐỘ NG SẢ N:
1. Các loại BĐS có thể đƣa vào kinh doanh (Điều 6 Luật KDBĐS), Điều 2 NĐ
153/2007/NĐ-CP
- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đƣợc đƣa
vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng ( nhà , văn phòng, khách sạn…) ; công
trình công nghiệp ( nhà máy, xƣng sản xuất ) ; công trình giao thông; công trình thủy
lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật … phục vụ cho kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai ;
- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật (sẽ do Chính phủ quy định),
nhƣ vƣờn cây lâu năm; rừng cây; các lọai BĐS phục vụ cho vui chơi, giải trí (sân tenis,
hồ bơi,…).
* Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 7 Luật KDBĐS)
- Đi với nhà, công trình xây dựng
+ Thuộc đi tƣợng đƣợc phép kinh doanh;
+ Đi với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lƣợng theo quy định

của pháp luật về xây dựng; đi với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu
cầu về chất lƣợng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Không có tranh chấp về quyền s hữu;
Cao Viết Dũng –

4
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
+ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền s hữu nhà, công trình xây dựng và
quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền s hữu, quyền sử dụng
theo quy định của pháp luật đi với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây
dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê duyệt đi với nhà, công
trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu
bàn giao đƣa vào sử dụng đi với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới,
dự án khu nhà , dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chƣa có giấy chứng nhận
quyền s hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng
nhà, công trình xây dựng đã đƣợc phê duyệt đi với nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tƣơng lai.
- Đi với QSDĐ (Đất đai)
Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
+ Thuộc đi tƣợng đƣợc phép kinh doanh;
+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Không có tranh chấp;
+ Trong thời hạn sử dụng đất;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
+ Trƣờng hợp chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà , dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công

trình hạ tầng tƣơng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã đƣợc phê duyệt.
* Các loại BĐS không đƣợc phép kinh doanh (Điều 2 NĐ 153/2007/NĐ-CP): nhà 
công vụ; trụ s cơ quan nhà nƣớc; công trình bí mật nhà nƣớc; công trình an ninh, quc
phòng; công trình đƣợc công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh
Cao Viết Dũng –

5
thuộc s hữu nhà nƣớc và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh
doanh.
2. Chủ thể kinh doanh BĐS
2.1 Về loại chủ thể
Theo Luật kinh doanh BĐS chủ thể kinh doanh BĐS (Điều 9, 10) bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nƣớc;
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ  nƣớc ngoài.
Các chủ thể KDBĐS phải tổ chức dƣới hình thức sau (Điều 8 Luật KDBĐS):
- Trƣờng hợp kinh doanh hàng hóa BĐS:
+ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
+ Có vn pháp định và đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật (Theo
Điều 3 NĐ 153/2007/NĐ-CP, vn pháp định đƣợc quy định là 6 tỷ đồng VN) .
- Trƣờng hợp kinh doanh dịch vụ BĐS:
+ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
+ Phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.
Riêng trƣờng hợp môi giới BĐS, cá nhân có thể hành nghề độc lập (không thành
lập doanh nghiệp), nhƣng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký kinh doanh theo
quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 8 Luật KDBĐS)
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một
ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động
sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ

đnh gi bất động sản.
2.2 Về phạm vi kinh doanh
a) Tổ chức, cá nhân trong nƣớc (Điều 9)
* Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản 1 Điều 9)
- Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Cao Viết Dũng –

6
- Th nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại;
- Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho th đất đã
có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, đầu tƣ cơng trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho
th; th QSDĐ đã có hạ tầng để cho th lại.
* Kinh doanh dch vụ BĐS (khoản 2 Điều 9)
- Dịch vụ mơi giới BĐS;
- Dịch vụ định giá BĐS;
- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
- Dịch vụ tƣ vấn BĐS;
- Dịch vụ đấu giá BĐS;
- Dịch vụ quảng cáo BĐS;
- Dịch vụ quản lý BĐS;
b) Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, ngƣời Việt nam định cƣ  nƣớc ngồi (Điều 10)
* Kinh doanh hàng hóa BĐS (khoản 1 Điều 10)
- Đầu tƣ tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
- Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho th đất đã
có hạ tầng;
* Kinh doanh dch vụ BĐS (khoản 2 Điều 10): Trƣờng hợp này ging nhƣ tổ chức, cá
nhân trong nƣớc.

Tổ chức, cá nhân trong nước
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt nam đònh cư ở nước ngoài
*Kinh doanh hàng hóa BĐS
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Mua nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
*Kinh doanh hàng hóa BĐS
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Không được.
- Không được.
Cao Viết Dũng –

7
- Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các
công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu
tư công trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ đã có hạ
tầng để cho thuê lại.

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các
công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
- Không được.

*Kinh doanh dòch vụ BĐS (khoản 2
Điều 9)
- Dòch vụ môi giới BĐS;
- Dòch vụ đònh giá BĐS;
- Dòch vụ sàn giao dòch BĐS;
- Dòch vụ tư vấn BĐS;
- Dòch vụ đấu giá BĐS;
- Dòch vụ quảng cáo BĐS;
- Dòch vụ quản lý BĐS;

*Kinh doanh dòch BĐS (khoản 2 Điều
9)
- Dòch vụ môi giới BĐS;
- Dòch vụ đònh giá BĐS;
- Dòch vụ sàn giao dòch BĐS;
- Dòch vụ tư vấn BĐS;
- Dòch vụ đấu giá BĐS;
- Dòch vụ quảng cáo BĐS;
- Dòch vụ quản lý BĐS;


3. Các hoạt động kinh doanh BĐS cụ thể:
3.1 Kinh doanh nhà , cơng trì nh xây dự ng
a) Đu tư tạo lp nhà , cơng trì nh xây dự ng để kinh doanh (Điều 18 – Điều 21 Luật
KDBĐS)
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đƣợc đầu tƣ tạo lập nhà, cơng trình xây
dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:
- Đầu tƣ xây dựng mới nhà, cơng trình xây dựng;

Cao Viết Dũng –

8
- Đầu tƣ cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.
- Đầu tƣ theo dự án phát triển nhà  nhƣ Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà , dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Lƣu ý các vấn đề sau:
* Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 5 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
Chủ đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà , dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp phải có vn đầu tƣ thuộc s hữu của mình để thực hiện dự án theo quy
định sau đây:
- Đi với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án đã đƣợc phê duyệt;
- Đi với dự án khu nhà  thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của dự án
có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 ha tr lên đã đƣợc phê duyệt.
Tổng mức đầu tƣ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà , dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tƣơng ứng.
Vn thuộc s hữu của chủ đầu tƣ là vn thực có của chủ đầu tƣ tính đến năm
trƣớc liền kề với năm chủ đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà , dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đƣợc thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu
tƣ và phải đƣợc kiểm toán độc lập xác nhận. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ là doanh nghiệp,
hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền.
Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện
dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tƣ, trong đó nêu rõ
tổng vn đầu tƣ của từng dự án.
Cao Viết Dũng –

9
* Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 6 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
- Chuyển nhượng toàn bộ dự n khu đô th mới, dự n khu nhà ở, dự n hạ tng
kỹ thut khu công nghiệp là việc chuyển nhƣợng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp từ chủ đầu tƣ cũ sang chủ đầu tƣ mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép.
- Trong trƣờng hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà , dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp đang thực hiện d dang mà chủ đu tư gặp khó khăn, không đủ
điều kiện để tiếp tục thực hiện dự n theo đúng tiến độ và nội dung dự n đã được phê
duyệt hoặc chủ đu tư không còn nhu cu tiếp tục thực hiện dự n thì chủ đầu tƣ lập hồ
sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhƣợng toàn bộ dự án
đó cho chủ đầu tƣ khác.
- Cơ quan cho phép đầu tƣ là cơ quan cho phép chuyển nhƣợng dự án. Việc xem
xét, cho phép chuyển nhƣợng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không
làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên
quan khác.
- Điều kiện, thủ tục chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đƣợc thực hiện theo quy định
tại Điều 7 và Điều 8 Nghị định này.
- Chủ đầu tƣ cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải
quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác.
- Chủ đầu tƣ mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và đƣợc hƣng mọi
quyền, lợi ích của chủ đầu tƣ dự án theo quy định tại Điều 19, Điều 20 của Luật Kinh
doanh bất động sản, các quy định trong văn bản cho phép đầu tƣ của cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhƣợng dự án do hai bên ký kết.
* Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 7 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
Dự án đƣợc chuyển nhƣợng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:
Cao Viết Dũng –

10
- Dự án không thuộc đi tƣợng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định
này;
- Dự án đã đƣợc phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Chủ đầu tƣ đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết
định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phải hoàn thành công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án
hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung,
tiến độ thực hiện dự án đã đƣợc phê duyệt;
- Chủ đầu tƣ mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định
tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định này;
+ Đáp ứng điều kiện về tài chính đi với chủ đầu tƣ dự án theo quy định tại
Điều 5 Nghị định này;
+ Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đƣợc phê duyệt.
* Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự
án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 8 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
- Đi với dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tƣ thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đi với dự án do Thủ tƣớng Chính phủ cho phép đầu
tƣ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tƣớng
Chính phủ quyết định.
- Chủ đầu tƣ gửi hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án đến Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án bao gồm:
+ Đơn xin chuyển nhƣợng toàn bộ dự án phải nêu rõ lý do chuyển nhƣợng; tình
hình thực hiện đầu tƣ dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhƣợng; đề xuất chủ đầu tƣ
mới; phƣơng án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan;
Cao Viết Dũng –

11
+ Văn bản cho phép đầu tƣ của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;

+ Hồ sơ dự án đã đƣợc phê duyệt theo quy định của pháp luật;
+ Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyển sử
dụng đất;
+ Cam kết của chủ đầu tƣ mới.
- Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tƣ về việc cho phép hoặc
không cho phép chuyển nhƣợng toàn bộ dự án.
* Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 9 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
- Hơp đồng chuyển nhƣợng toàn bộ dự án do hai bên thỏa thuận, trong đó phải
xác định rõ chủ đầu tƣ mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu
tƣ cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự án đã
đƣợc phê duyệt.
- Hợp đồng chuyển nhƣợng toàn bộ dự án phải đƣợc chủ đầu tƣ cũ thông báo
đến khách hàng, các bên liên quan để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi,
quản lý.
* Xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
- Cơ quan cho phép đầu tƣ quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tƣ hoặc
giấy chứng nhận đầu tƣ dự án để giao cho chủ đầu tƣ khác tiếp tục thực hiện dự án
trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Chủ đầu tƣ vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tƣ xây dựng, quy
hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu
cầu của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
Cao Viết Dũng –

12
+ Chủ đầu tƣ không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ
ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24
tháng so với tiến độ đƣợc duyệt.

- Chủ đầu tƣ có dự án bị thu hồi quy định tại khoản 1 Điều này không đƣợc giao
làm chủ đầu tƣ các dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm, kể từ
ngày dự án bị thu hồi.
- Cơ quan quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu
tƣ có trách nhiệm:
+ Yêu cầu chủ đầu tƣ cũ giải quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền,
nghĩa vụ, trách nhiệm của khách hàng và các bên liên quan;
+ Thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tƣ mới để tiếp tục thực hiện dự án.
b) Mua bá n nhà , công trì nh xây dự ng (Điều 22 – Điều 27 Luật KDBĐS)
* Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 22 Luật KDBĐS)
- Nhà, công trình xây dựng đƣợc mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã
có sẵn, đang xây dựng hoặc đƣợc hình thành trong tƣơng lai theo dự án, thiết kế và tiến
độ đã đƣợc phê duyệt.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng
thông qua sàn giao dịch bất động sản.
- Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất
đƣợc quy định nhƣ sau:
+ Đi với biệt thự, nhà  riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng
đất;
+ Đi với nhà , công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất
đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trƣờng hợp bán căn hộ chung cƣ hoặc một phần nhà chung cƣ thì phải gắn với quyền
sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc s hữu
chung.
Cao Viết Dũng –

13
+ Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng;
hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền s
hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.

+ Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy
định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng hợp bán
nhà, công trình xây dựng đƣợc hình thành trong tƣơng lai thì các bên phải thỏa thuận
trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm
giao nhà, công trình xây dựng.
* Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình
thức ứng tiền trước (Điều 4 NĐ 153/2007/NĐ-CP)
Chủ đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng đƣợc thỏa thuận trong
hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo
hình thức ứng tiền trƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:
- Việc ứng tiền trƣớc phải đƣợc thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ đƣợc huy động
khi chủ đu tư đã bắt đu triển khai xây dựng cơ sở hạ tng kỹ thut theo tiến độ và
nội dung của dự n đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trƣớc tiếp theo phải
phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;
Đi với dự án khu nhà  thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên
còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ;
- Chủ đầu tƣ phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trƣớc của khách hàng để đầu
tƣ tạo lập bất động sản;
- Khách hàng ứng tiền trƣớc đƣợc hƣng giá mua, giá chuyển nhƣợng bất động
sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Trƣờng hợp chủ đầu tƣ giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì
phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một
khoản tiền lãi của phần tiền ứng trƣớc tính theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại tại
thời điểm giao bất động sản tƣơng ứng với thời gian chậm tiến độ;
Cao Viết Dũng –

14
Trƣờng hợp chủ đầu tƣ giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lƣợng,
thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tƣ phải chịu trách nhiệm với khách
hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tƣ có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi

thƣờng thiệt hại do lỗi của chủ đầu tƣ gây ra, nếu chủ đầu tƣ không thực hiện thì khách
hàng có quyền đơn phƣơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tƣ phải hoàn
trả toàn bộ s tiền khách hàng đã ứng trƣớc và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng
trƣớc theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại;
- Trƣờng hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trƣớc
trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tƣ theo hợp đồng và phải trả cho
phủ đầu tƣ một khoản tiền lãi của s tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng
thƣơng mại tại thời điểm trả tiền tƣơng ứng với thời gian chậm trả. Chủ đầu tƣ có
quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thƣờng
thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tƣ
có quyền đơn phƣơng chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp
đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;
- Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thƣơng mại quy định tại khoản 4 và khoản 5
Điều này phải đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng.
c) Cho thuê nhà , công trì nh xây dự ng (Điều 28 – Điều 32 Lut KDBĐS)
* Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng (Điều 28 Luật KDBĐS)
- Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng
phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
- Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lƣợng, an toàn, vệ sinh
môi trƣờng và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng đƣợc vận hành,
sử dụng bình thƣờng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
- Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy
định của Luật này và pháp luật có liên quan.
d) Thuê mua nhà , công trì nh xây dự ng (Điều 33 – Điều 37)
* Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng
Cao Viết Dũng –

15
1. Nhà, công trình xây dựng đƣợc thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.

2. Nhà, công trình xây dựng đƣợc thuê mua phải bảo đảm chất lƣợng, an toàn, vệ sinh
môi trƣờng và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng đƣợc vận hành,
sử dụng bình thƣờng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
4. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định
của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
5. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo
hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
6. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút
ngắn thời hạn chuyển quyền s hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trƣớc
khi hết hạn thuê mua.
3.2 Kinh doanh QSDĐ (Điều 38 – Điều 44 Luật KDBĐS); gồm
* Đu tư tạo lp quỹ đất có hạ tng để chuyển nhượng, cho thuê
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đƣợc đầu tƣ tạo lập quỹ đất có hạ tầng để
chuyển nhƣợng, cho thuê bằng các hình thức sau đây:
a) Đầu tƣ cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê
đất đã có hạ tầng;
b) Đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhƣợng để chuyển nhƣợng, cho
thuê đất có hạ tầng;
c) Đầu tƣ hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Việc đầu tƣ tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.
* Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, cho thuê khi đáp ứng các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 7 của Luật KDBĐS.
Cao Viết Dũng –

16
Việc chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng các hình thức

sau đây:
a) Thỏa thuận giữa các bên;
b) Đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành hợp đồng theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3.3 Kinh doanh dịch vụ BĐS
a) Môi giới BĐS (Điều 44 – Điều 50 Lut KDBĐS)
* Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (Điều 44 Luật KDBĐS)
- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện về chƣ́ ng chỉ hà nh nghề , mô hì nh hoạ t độ ng (
qui đị nh tạ i khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật KDBĐS) đƣợc kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm
trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và đƣợc hƣng
thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
* Nội dung môi giới bất động sản (Điều 45 Lut KDBĐS)
- Tìm kiếm đi tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản.

* Thù lao môi giới bất động sản (Điều 46 Lut KDBĐS)
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣng một khoản tiền thù lao
môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và ngƣời thứ ba.
Cao Viết Dũng –

17
- Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
không phụ thuộc vào giá của giao dịch đƣợc môi giới.

* Hoa hồng môi giới bất động sản (Điều 47 Lut KDBĐS)
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣng một khoản tiền hoa hồng
môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần
trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc
tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của ngƣời đƣợc môi
giới đƣa ra hoặc một s tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất
động sản.

* Quyền của tổ chức, c nhân môi giới bất động sản (Điều 48 Lut
KDBĐS)
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động
sản.
- Hƣng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất
động sản đã ký với khách hàng.
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản
trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhƣng phải chịu trách
nhiệm trƣớc khách hàng về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Cao Viết Dũng –

18
- Khiếu nại, t cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động
sản.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

* Ngha vụ của tổ chức, c nhân môi giới bất động sản (Điều 49 Lut
KDBĐS)
- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.
- Cung cấp thông tin về bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra,
thanh tra của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của
pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
* Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 14 NĐ 153/2007/NĐ-
CP)
- Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau
đây:
+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc;
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp hành án phạt tù;
+ Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi
giới bất động sản;
Cao Viết Dũng –

19
+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều này.
- Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm:
+ Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cƣ trú của ngƣời
xin cấp chứng chỉ;
+ 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của ngƣời xin cấp chứng chỉ;
+ Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về
môi giới bất động sản.
b) Đnh gi BĐS (Điều 51 – Điều 55 Lut KDBĐS)
* Nguyên tắc hoạt động đnh gi bất động sản (Điều 51 Lut KDBĐS)
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân
định giá bất động sản ). Có mô hình hoạt động phù hợp , có từ 02 ngƣờ i có chƣ́ ng chỉ
đị nh giá BĐS
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trƣờng tại thời điểm định giá.
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.

* Chứng thư đnh gi bất động sản (Điều 52 Lut KDBĐS)
- Chứng thƣ định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:
+ Bất động sản đƣợc định giá;
+ Vị trí, quy mô của bất động sản;
+ Tính chất và thực trạng của bất động sản;
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản;
+ Các hạn chế của bất động sản;

Cao Viết Dũng –

20
+ Phƣơng pháp định giá bất động sản;
+ Thời điểm định giá bất động sản;
+ Giá của bất động sản;
+ Các nội dung khác.
- Chứng thƣ định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán
và quyết định giá mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
- Chứng thƣ định giá bất động sản đƣợc lập thành ba bản, có giá trị pháp lý nhƣ
nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lƣu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động
sản.
* Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ đnh gi bất động sản (Điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-
CP)
- Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau
đây:
+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc;
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp hành án phạt tù;
+ Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định
giá bất động sản;
+ Có bằng tt nghiệp cao đẳng hoặc đại học;
+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều này.
- Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm:
+ Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã, nơi cƣ trú của ngƣời xin cấp chứng chỉ;
+ 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;
Cao Viết Dũng –

21
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của ngƣời xin cấp chứng chỉ;
+ Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về
định giá bất động sản;
+ Bản sao bằng tt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.
* Trình tự, thủ tục và tổ chức cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ đnh gi bất
động sản (Điều 16 NĐ 153)
- Ngƣời xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản nộp hồ sơ
xin cấp chứng chỉ tại cơ quan có thẩm quyền do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ
sơ và cấp chứng chỉ trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trƣờng hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì phải trả lời bằng văn bản cho ngƣời xin
cấp chứng chỉ biết rõ lý do trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ.
- Ngƣời xin cấp chứng chỉ phải nộp một khoản lệ phí cấp chứng chỉ môi giới,
chứng chỉ định giá bất động sản là 200.000 (hai trăm nghìn) đồng. Cơ quan cấp chứng
chỉ đƣợc sử dụng lệ phí này cho việc cấp chứng chỉ theo quy định của pháp luật về phí
và lệ phí.
- Chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản đƣợc cấp có giá trị sử
dụng trong phạm vi cả nƣớc.
Bộ Xây dựng ban hành mẫu chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định
giá bất động sản để áp dụng thng nhất trong phạm vi cả nƣớc.
* Cấp lại chứng chỉ môi giới, chứng chỉ đnh gi bất động sản (Điều 18 NĐ 153)
- Ngƣời đã đƣợc cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản đƣợc
đề nghị cấp lại chứng chỉ khi chứng chỉ cũ bị rách nát hoặc bị mất.
- Hồ sơ xin cấp lại chứng chỉ bao gồm:
+ Đơn xin cấp lại chứng chỉ có dán ảnh;
Cao Viết Dũng –

22

+ 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp lại chứng chỉ;
+ Chứng chỉ cũ bị rách nát. Trƣờng hợp mất chứng chỉ thì phải có giấy xác nhận
của cơ quan đã cấp chứng chỉ nêu xin cấp lại chứng chỉ  cơ quan khác.
- Trình tự, thủ tục cấp lại chứng chỉ thực hiện theo quy định tại Điều 16 của
Nghị định này.
- Nội dung của chứng chỉ cấp lại đƣợc ghi nhƣ nội dung của chứng chỉ cũ.
* Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ đnh gi bất động sản (Điều 20
NĐ 153)
- Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất
động sản có trách nhiệm thu hồi chứng chỉ trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung
thực;
+ Chứng chỉ bị tẩy xoá, sửa chữa;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ cho ngƣời khác mƣợn, thuê chứng chỉ để hành
nghề;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại
Điều 44, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng
chỉ theo quy định của pháp luật.
- Ngƣời bị thu hồi chứng chỉ không đƣợc cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 05
năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ.

c) Kinh doanh SÀN GIAO DCH BT ĐNG SN (Điều 56 – Điều 62
Luật KDBĐS)
Cao Viết Dũng –

23
* Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dch bất động sản (Điều 56 Lut
KDBĐS)

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch
vụ bất động sản đƣợc thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất
động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trƣờng hợp doanh nghiệp, hợp
tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch
đó phải có tƣ cách pháp nhân hoặc sử dụng tƣ cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp
tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.
- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật.
- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về
việc thành lập trên phƣơng tiện thông tin đại chúng; trƣớc khi hoạt động phải thông báo
với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền tại địa phƣơng.

* Điều kiện thành lp sàn giao dch bất động sản (Điều 57 Lut KDBĐS)
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Có cơ s vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản.
- Có ngƣời quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện
do Chính phủ quy định.

* Nội dung hoạt động của sàn giao dch bất động sản (Điều 58 Lut KDBĐS)
- Giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
Cao Viết Dũng –

24

- Định giá bất động sản.
- Tƣ vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.

* Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dch bất động sản (Điều 59 Lut
KDBĐS)
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhƣợng, cho thuê,
cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định
của Luật này.
- Nhà nƣớc khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực
hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công
khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
* Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dch bất động sản (Điều 21 NĐ
153)
Ngƣời quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện
sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu
trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;
- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
d) Tư vấn BĐS (Điều 63)
Là hoạt động cung cấp thông tin và đƣa ra những khuyến nghị cần thiết cho hoạt động
kinh doanh BĐS.
e) Đấu gi BĐS (Điều 64)
Cao Viết Dũng –

25

Là việc bán, chuyển nhƣợng BĐS công khai để chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng
BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục bán đấu giá tài sản (khoản 6 Điều 4).
f) Quảng co BĐS (Điều 65)
Là hoạt động nhằm giới thiệu cho khách hàng về hàng hóa BĐS trong kinh doanh
BĐS.
g) Quản lý BĐS (Điều 66)
Dịch vụ quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS đƣợc
chủ s hữu hoặc chủ sử dụng BĐS ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trong
coi, vận hành và khai thác BĐS theo hợp đồng quản lý BĐS (khoản 11 Điều 4)
h) Xử lý chuyển tiếp cc trường hợp kinh doanh dch vụ BĐS (Điều 24 NĐ 153)
- Tổ chức, cá nhân đã đƣợc cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về kinh
doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản trƣớc ngày Nghị định này có hiệu
lực thì đƣợc tiếp tục kinh doanh, không phải làm thủ tục đăng ký lại. Đi với tổ chức,
cá nhân đã đăng ký kinh doanh về môi giới, định giá bất động sản nhƣng chƣa có đủ
ngƣời có chứng chỉ thì vẫn đƣợc tiếp tục kinh doanh nhƣng phải bổ sung đủ ngƣời có
chứng chỉ theo quy định trƣớc ngày 01 tháng 01 năm 2009.
- Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2008, tổ
chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ
định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhƣng chƣa có đủ ngƣời có
chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận thì vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy
chứng nhận theo đúng quy định.
Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản phải có đủ ngƣời có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.
- Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2008, cá
nhân có thẻ thẩm định viên về giá do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp theo Nghị
định s 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 về thẩm định giá, cá nhân có