các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

LỜI CẢM ƠN
Em xin bày tỏ lòng tri ân sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật
Hà Nội, những người đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt bốn năm học
vừa qua.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Quang
Tuyến, người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp này!
Trong quá trình hoàn thiện, khóa luận chắc chắn không tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 5 tháng 5 năm 2012
Sinh viên
BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS: bất động sản
SDĐ: sử dụng đất
MỤC LỤC
Mở đầu
1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
5
1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản
5
1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản
5
1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản
8
1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất
động sản
13
1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
13

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án
13
1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
17
1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh dopanh bất động sản
19
1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản
20
1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
20
1.4.2. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
21
1.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư,
kinh doanh bất động sản bằng pháp luật
22
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG
ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
24
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
24
2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
24
2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu
tư, kinh doanh bất động sản
26
2.1.3. Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản
được chuyển nhượng

30
2.1.4. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
32
2.1.5. Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án trong đầu tư,
kinh doanh bất động sản
33
2.1.6. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
37
2.1.7. Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án
trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
39
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
40
2.2.1. Những thành tựu, kết quả đạt được
40
2.2.2. Những tồn tại, hạn chế
42
2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
44
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
47
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư,
kinh doanh bất động sản
47
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động

sản của Đảng ta
47
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh
bất động sản
49
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực
tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này
50
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh
nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng
50
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
51
3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất
động sản của Nhà nước
51
3.2.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh doanh bất động
sản
53
3.2.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản
54
Kết luận
57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS: bất động sản

SDĐ: sử dụng đất
1
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động trầm lắng
như hiện nay; hàng hóa BĐS dường như khó có khả năng thanh khoản cao.
Hơn nữa, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước
ta có năng lực tài chính hạn chế. Muốn có đủ nguồn vốn đáp ứng nhu cầu
đầu tư, kinh doanh, họ thường tìm đến các ngân hàng thương mại, các tổ
chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, trong điều kiện chịu sự tác động tiêu
cực của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và thực hiện Nghị quyết số 11
của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện an
sinh xã hội thì các ngân hàng thương mại đã thắt chặt, tạm dừng việc cho
vay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Do thiếu vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp
kinh doanh BĐS buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án và hiện nay xu
hướng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày càng diễn
ra phổ biến. Đây là một vấn đề còn tương đối mới ở nước ta, được quy định
trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ
và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn
thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu
tư, kinh doanh BĐS. Mặt khác, những quy định về vấn đề này được ban
hành khi đi vào cuộc sống đã bộc lộ một số điểm bất cập, không phù hợp
với thực tế cuộc sống. Để khắc phục những thách thức này và góp phần
khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu
tư, kinh doanh BĐS thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp
luật thực định về vấn đề này là rất cần thiết. Từ đó mới nhận diện những
tồn tại, bất cập cũng như nguyên nhân của những khiếm khuyết trong nội
dung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS để có
thể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện là việc làm có ý nghĩa lý luận và
thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Với những lý do trên, em lựa chọn đề

2
tài: “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm:
- Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và
thực tiễn về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS xem xét
dưới góc độ pháp lý.
- Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận
được đặt ra là:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư, kinh doanh
BĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng dự án
đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu
tư, kinh doanh BĐS.
- Luận giải sự cần thiết của việc pháp luật điều chỉnh hoạt động
chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Phân tích, bình luận nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh
doanh BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận, bao gồm:
- Nghiên cứu, giải mà bản chất pháp lý của các khái niệm đầu tư,
kinh doanh BĐS; khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm
chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

3
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển
nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà
nước về thị trường BĐS nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh
doanh BĐS nói riêng …
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh
BĐS diễn ra rất sôi động, phong phú và đa dạng. Pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp luật có nội hàm
rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu
tư, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật
nhà ở và pháp luật dân sự v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản
khóa luận cử nhân luật, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy
định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh
BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
5. Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp luận
duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu
khoa học cụ thể như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp
quy nạp và diễn giải; phương pháp lịch sử và logic;… Tất cả các phương
pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề đặt ra trong
nội dung khóa luận. Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo đó
là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó. Sau khi phân tích,
tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận. Trong quá trình phân tích,
tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải. Phương
pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyển
nhượng dự án trước và sau khi được pháp luật quy định. Sự gắn kết giữa

4
các chương của khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic. Nếu như
Chương 1 nghiên cứu các vấn đề lý luận, khái quát chung thì Chương 2 đi
sâu phân tích nội dung của vấn đề. Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể nhằm
khắc phục những tồn tại, chỉ ra những phương hướng mới nhằm đáp ứng
yêu cầu đề ra.
6. Bố cục khóa luận
Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong
đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Chương 2. Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án
trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.
5
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản
1.1.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của đầu tư bất động sản
Nghiên cứu về đầu tư BĐS, chúng ta không thể không tìm hiểu khái
niệm đầu tư nói chung. Đầu tư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến
trong đời sống xã hội và được giải thích trong các cuốn từ điển.
- Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đầu tư: Bỏ vốn vào việc sản
xuất, kinh doanh để được hưởng phần lợi, lãi”
1
.
- Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loại

tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh”
2
v.v.
Như vậy, hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là việc tổ chức, cá nhân
bỏ vốn hoặc tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích
kiếm lợi.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, để tạo ra BĐS hàng hóa, chủ thể
kinh doanh phải bỏ vốn, thời gian, chất xám và công sức vào quá trình quy
hoạch đất đai, xây dựng nhà, công trình xây dựng. Hoạt động này được gọi
là hoạt động đầu tư BĐS. Đầu tư BĐS được ghi nhận trong nội dung các
quy định của Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Mặc dù vậy, thuật ngữ này
lại không được giải thích trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Từ khái
niệm chung về đầu tư, chúng ta có thể hiểu đầu tư BĐS là việc tổ chức, cá
nhân (gọi chung là chủ đầu tư) bỏ vốn vào lĩnh vực BĐS nhằm thu được
một lợi ích lớn hơn nguồn vốn ban đầu. Nguồn vốn ban đầu mà chủ đầu tư
bảo ra bao gồm: Một khoản tiền, thời gian, công sức, kinh nghiệm, sự hiểu
biết hoặc chất xám v.v. Kết quả của hoạt động đầu tư BĐS mà chủ đầu tư
1
Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. 255
2
Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr. 152
6
có thể thu được bao gồm: BĐS hàng hóa (nhà ở, công trình xây dựng,
quyền sử dụng đất); thương hiệu, danh tiếng; kỹ năng, kiến thức hoặc kinh
nghiệm mới tích lũy được; đội ngũ nguồn nhân lực có chất lượng cao v.v.
Bên cạnh những đặc trưng của hoạt động đầu tư nói chung, đầu tư
BĐS còn mang một số đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư đòi hỏi phải có vốn đầu tư
lớn. Do đặc điểm của BĐS là tài sản có giá trị lớn, nên nhà đầu tư cần phải
bỏ một nguồn vốn lớn trong quá trình tạo lập ra một lượng hàng hóa BĐS.

Thứ hai, hoạt động đầu tư BĐS đòi hỏi phải huy động một nguồn
vốn lớn nên không có bất kỳ một nhà đầu tư nào có thể có đủ vốn. Vì vậy,
để tiến hành hoạt động này, nhà đầu tư phải huy động vốn từ các kênh khác
nhau như vay vốn của ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu
tư tài chính; huy động vốn ứng trước của khách hàng; huy động vốn góp
của các cổ đông; hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài
nước; phát hành cổ phiếu, trái phiếu v.v.
Thứ ba, hoạt động đầu tư BĐS thường diễn ra trong một thời gian
dài được tính bằng tháng hoặc năm. Điều này có nghĩa là từ khi bắt đầu đến
khi kết thúc một dự án đầu tư BĐS thường kéo dài hàng năm. Trong thời
gian này sẽ có rất nhiều biến động, vì vậy, yêu cầu nhà đầu tư phải dự đoán
được biến động có thể xảy ra. Ví dụ: Biến động về thị trường BĐS, biến
động về giá nguyên vật liệu, biến động về sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội; biến động về giá đất v.v. Bên cạnh đó, do thời gian thực hiện đầu tư
dài nên các nhà đầu tư cần phải quản lý, phân bổ và huy động các nguồn
vốn một cách hiệu quả, hợp lý.
Thứ tư, kết quả của hoạt động đầu tư BĐS thường là các công trình
xây dựng gắn liền với đất (có vị trí cố định), gắn với điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy, hoạt động đầu tư BĐS phải
nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt
động đầu tư. Mặt khác, BĐS hàng hóa là thành quả của hoạt động đầu tư
7
thường có vị trí cố định nên chúng có giá trị sử dụng lâu dài. Do đó, trong
đầu tư cần phải chú ý đến chất lượng của các công trình, từ khâu chọn
nguyên vật liệu, cân đối các khoản mục thi công công trình, đến khâu thi
công, hoàn thiện, bảo hành …
Thứ năm, để một hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu quả kinh
tế - xã hội cao, cần làm tốt công tác quản lý, bởi nguồn lực phục vụ cho
công tác đầu tư là rất lớn. Các nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc
chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư, triển khai thực hiện dự

án,…
Thứ sáu, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên hoạt động đầu tư BĐS
mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận lớn. Điều này có nghĩa là tỷ suất đầu tư
trên một đơn vị BĐS là rất cao. Ngược lại, hoạt động này cũng tiềm ẩn
nhiều rủi ro và nguy cơ thu lỗ lớn khi thị trường BĐS “đóng băng”, tính
thanh khoản của thị trường BĐS thấp.
Thứ bảy, hoạt động đầu tư BĐS liên quan đến lợi ích của nhiều
người. Nó không chỉ liên quan đến lợi ích của bản thân nhà đầu tư mà còn
liên quan đến lợi ích của khách hàng (đối tượng thụ hưởng BĐS hàng hóa);
lợi ích của bên cho vay vốn (ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, quỹ
đầu tư tài chính); các doanh nghiệp sản xuất nguyên, vật liệu xây dựng; đội
ngũ công nhân xây dựng; Nhà nước và các đối tác của chủ thể đầu tư BĐS
v.v. Vì vậy, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư có điều kiện. Điều này có nghĩa
là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được phép đầu tư BĐS mà
chỉ những tổ chức, cá nhân có đủ các điều kiện do pháp luật quy định mới
được hoạt động đầu tư BĐS.
Thứ tám, hoạt động đầu tư BĐS không chỉ mang lại lợi ích kinh tế
mà còn đem lại lợi ích xã hội. Nó góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho
người dân, tạo lập các cơ sở y tế, văn hóa, xã hội … để bảo đảm vấn đề an
sinh của xã hội …
1.1.1.2. Các loại hình đầu tư bất động sản.
8
Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hình
rất phong phú và đa dạng. Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu
tư BĐS chủ yếu sau đây:
- Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở,
khung chung cư, khu nghỉ dưỡng Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhà
đầu tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khu
nghĩ dưỡng v.v. Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thị
trường địa ốc.

- Đầu tư theo ngành: Là việc nhà đầu tư có thể sử dụng BĐS làm
mặt bằng để đầu tư vào một ngành khác. Loại hình này thường có hai yếu
tố là “phí” và “dịch vụ”. “Phí” là tiền sử dụng mặt bằng, còn “dịch vụ” là
những hình thức đi kèm mà nhà đầu tư có thể cung cấp để làm tăng thêm
thu nhập.
- Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm đầu tư xây dựng các trung tâm
mua sắm, cửa hàng bán lẻ,… Nhà đầu tư có thể sở hữu chúng hoặc cho
người khác thuê để kinh doanh bán lẻ. Do đó, ngoài việc nhận được tiền
cho thuê định kỳ, nhà đầu tư còn có thể được nhận phần trăm hoa hồng
theo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho BĐS trở thành nơi kinh
doanh uy tín.
- Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Nhà đầu tư có thể kết hợp bất kỳ
hình thức nào ở trên vào một dự án duy nhất. Sử dụng BĐS hỗn hợp là hình
thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều
này sẽ giúp họ thực hiện đa dạng hóa các yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi
ro.
1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Định nghĩa kinh doanh bất động sản
Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh bất động sản: là
việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
9
đích sinh lợi” (Khoản 2 Điều 4). Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm
kinh doanh BĐS bao gồm các hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i)
Mua bán, chuyển nhượng BĐS; (ii) Cho thuê BĐS; (iii) Thuê mua BĐS.
- Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới các
dạng sau:
Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ
sở hữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu,
quyền sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ

sở hữu BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữu
hoặc sử dụng BĐS.
Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS
3
.
Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để
chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục
đấu giá tài sản
4
.
Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua
bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng BĐS trong thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng
5
.
Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng,
nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể
6
.
- Cho thuê BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở
hữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên cho thuê) thỏa thuận chuyển giao
quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho người có nhu cầu sử dụng (bên
3
Khoản 4 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
4

Khoản 4 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
5
Khoản 7 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
6
Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
10
thuê) trong một thời hạn nhất định và người này phải trả một khoản tiền
thuê cho chủ sở hữu BĐS trong thời hạn thuê và trả lại BĐS khi hết thời
hạn thuê BĐS.
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh BĐS,
theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang
thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua
7
.
1.1.2.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bên cạnh những đặc điểm của hoạt động kinh doanh nói chung, kinh
doanh BĐS còn mang một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật nước ta quy định chủ thể kinh doanh BĐS phải
có vốn pháp định là 6 tỉ đồng (Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-
CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh BĐS (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP). Theo đó,
doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỉ
đồng. Việc xác nhận vốn pháp định này được thực hiện theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
Hơn nữa, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp
hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu
nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất (SDĐ) dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt (Điều 5 Nghị định số

153/2007/NĐ-CP).
Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS khác với hoạt động kinh doanh
dịch vụ BĐS; cụ thể:
Kinh doanh bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản
7
Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
11
- Về quan hệ chủ thể: Bao gồm 2
bên (bên bán và bên mua; bên nhận
chuyển nhượng và bên chuyển
nhượng; bên thuê và bên cho
thuê; ).
- Về đối tượng kinh doanh: (i) Mua
- Bán BĐS; (ii) Chuyển nhượng -
Nhận chuyển nhượng BĐS; (iii)
Thuê - Cho thuê BĐS; (iv) Thuê
mua BĐS.
- Về điều kiện kinh doanh: Không
cần chứng chỉ hành nghề kinh
doanh BĐS.
- Về quan hệ chủ thể: bao gồm 3 bên
(bên bán/bên cho thuê, bên mua/bên
thuê và chủ thể kinh doanh dịch vụ
BĐS).
- Về đối tượng kinh doanh: (i) Môi
giới BĐS; (ii) Tư vấn BĐS; (iii)
Định giá BĐS; (iv) Đấu giá BĐS;
(v) Quảng cáo BĐS; (vi) Quản lý
BĐS; (vii) Sàn giao dịch BĐS.
- Về điều kiện kinh doanh: Người

môi giới, định giá BĐS phải có
chứng chỉ hành nghề mới được kinh
doanh. Người quản lý, điều hành sàn
giao dịch BĐS phải có giấy chứng
nhận đã qua lớp đào tạo về quản lý
sàn giao dịch BĐS.
1.1.2.3. Các loại hình kinh doanh bất động sản
Tìm hiểu hoạt động kinh doanh BĐS cho thấy trên thực tế, hoạt động
này được thực hiện dưới các loại hình cơ bản sau đây:
- Đất trống: Do nhu cầu SDĐ đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất
đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy
nhiên, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường
có độ rủi ro cao hơn kinh doanh các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư
vào loại hình BĐS này.
- Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh
nhà ở có nhiều lợi thế hơn như: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không
ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều
12
công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối
về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v. Do vậy, kinh doanh
nhà ở thường sôi động hơn so với các loại hình kinh doanh BĐS khác.
- Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lượng
vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch
vụ với chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại
BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào
tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà
đầu tư.
- Kho chứa hàng cho thuê: Kinh doanh loại BĐS này chịu ảnh
hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,
do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục

giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không
đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao.
- Các trung tâm thương mại: Yêu cầu chung là phải gần các trục
giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng
làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Kinh
doanh BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư. Do vậy, nó
phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực.
- Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu tư
vào loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách
sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh khách
sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị,
an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường của địa phương.
- Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho
kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn,
định giá BĐS v.v. Những người hoạt động trong lĩnh vực này là những
chuyên gia về BĐS, giúp cho người tham gia vào thị trường BĐS có thể
đưa ra những quyết định đúng đắn.
13
1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị
trường bất động sản
Đầu tư, kinh doanh BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trong
nền kinh tế hàng hóa. Khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư, kinh
doanh BĐS được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Mặt khác,
một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản
xuất hàng hóa, trong đó, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Khác với các
loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa BĐS sẽ cung cấp cho người sử
dụng tính hữu ích và tiện nghi, làm nền tảng cho các hoạt động khác. Bên
cạnh đó, nó còn tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho
hoạt động kinh doanh BĐS. Do đó, có thể thấy, vai trò của hoạt động đầu
tư, kinh doanh BĐS thể hiện ở hai khía cạnh sau:

Thứ nhất, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng.
Thứ hai, các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền
với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy, hoạt động đầu tư, kinh doanh
BĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của
nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án
1.2.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của dự án
Dự án (Project) là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới,
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay
dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.
Một dự án có thể được xác định theo nhiều cách khác nhau. Các dự
án có thể do các Bộ, ngành hữu quan đề xuất, có thể bắt nguồn từ quá trình
xây dựng các kế hoạch kinh tế quốc gia hay các doanh nghiệp tư nhân hoặc
14
Nhà nước cũng có các dự án đòi hỏi Chính phủ phải trợ giúp hoặc phê
chuẩn trước khi thực hiện.
Khi thực hiện một dự án bao giờ cũng có sự mâu thuẩn tiềm ẩn về lợi
ích giữa những người thực hiện dự án và toàn xã hội. Lý do ở đây là bởi lợi
ích của dự án và các chương trình công cộng chỉ tập trung cho một bộ phận
dân chúng. Hay nói một cách khác, một dự án đầu tư chỉ giúp ích cho một
bộ phận cộng đồng nào đó mà thôi. Những đối tượng do nhận biết lợi ích
do dự án mang lại cho mình nên có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ. Đồng thời,
nếu các chi phí của dự án được cung cấp phần lớn bằng tiền ngân sách
chung của Chính phủ, là kinh phí được phân bố rộng rãi cho toàn xã hội, thì
sẽ không có một nhóm người nào thấy mình phải chịu phần lớn gánh nặng
chi phí của dự án. Kết quả có thể đoán trước được là những người được

hưởng lợi từ dự án có xu hướng tạo thành một nhóm lên tiếng ủng hộ mạnh
mẽ dự án, trong khi có nhóm người thua thiệt (là những người gánh chịu
chi phí dự án) lại quá phân tán và những mất mát cá nhân trong số họ quá
nhỏ, nên họ không thể trở thành đối trọng có hiệu quả để chống lại nhóm
đối tượng hưởng lợi mang tính tập trung cao. Nói cụ thể, một dự án có thể
chi phí cao 100% trong khi mức lợi ích chỉ là 50% nếu xét trên toàn xã hội,
nhưng nếu nhóm hưởng lợi chỉ chịu 5% mức tổng chi phí của dự án, họ sẽ
thấy đó là 1 dự án vô cùng tốt và sẽ gây áp lực mạnh mẽ để dự án được
thực hiện. Chính vì vậy mà chúng ta cần sớm có hệ thống thẩm định dự án
tốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia. Tuy nhiên, câu chuyện không
chỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các áp lực ủng hộ dự án và các
chương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính quyền. Các Bộ, ngành
chức năng thường đề xuất các dự án và việc họ coi trọng các dự án mà họ
nghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù hợp.
Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự
án mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội. Chúng ta
cần các qui trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta
15
tránh được những lưạ chọn đầu tư sai lầm. Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởng
mới khiến chúng ta cho rằng nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền,
của các quan chức đối với dự án mà họ xây dựng và đệ trình lại không là
nguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm.
Một dự án thường có những đặc điểm cơ bản như sau:
- Dự án là một công việc không thường kỳ.
- Các hoạt động của dự án có liên quan với nhau theo một trật tự thời
gian nhất định. Ví dụ: Một công việc mới chỉ có thể bắt đầu khi một hoặc
một số công việc khác đã kết thúc hoặc là có những mốc thời gian đánh dấu
những giai đoạn chính của dự án.
- Một dự án phải có những mục tiêu rõ ràng và cụ thể, hơn nữa nó
phải có hạn chót. Các kết quả phải thực hiện được mục tiêu đã đề ra của dự

án.
- Một dự án thường phải có ba điều kiện chính ràng buộc là ngân
sách, kết quả và thời hạn.
1.2.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng dự án
Trong ngôn ngữ thông thường, chuyển nhượng và chuyển giao là
những thuật ngữ đồng nghĩa được sử dụng nhằm chỉ hành vi bàn giao vật
hay một việc gì đó cho người khác. Theo từ điển tiếng Việt thông dụng:
“Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”
8
. Như vậy, từ khái niệm
chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng dự án là
việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự
án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp
luật.
Chuyển nhượng dự án có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư.
8
Từ điển tiếng Việt thông dụng, Sdd, tr.175
16
Thứ hai, theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2005 có phân chia
chuyển nhượng dự án theo hai trường hợp:
- Chuyển nhượng dự án không gắn với việc chấm dứt hoạt động của
tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng sẽ tuân thủ các điều
kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 65 Nghị định số
108/2006/NĐ-CP.
- Chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức
kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy
định về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Điều 56
Nghị định số 108/2006/NĐ-CP.

Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và
chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp;
theo đó:
Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng
vốn trong doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng
tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba. Chuyển nhượng vốn trong doanh
nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu của các cổ đông, thành viên trong
doanh nghiệp. Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu
doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi
bất kỳ nội dung nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện. Bởi vì
doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập với cổ đông, thành viên của
nó.
Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua
lại doanh nghiệp nhưng không trùng nhau. Đối với việc sáp nhập doanh
nghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa
vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập. Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhập
thì doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh
nghiệp này (nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh
17
nghiệp được sáp nhập. Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định
tương ứng của Luật doanh nghiệp. Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực
hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp
thực hiện dự án.
1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản
Dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là một dạng cụ thể của dự án đầu tư
nói chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư
và được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, dự án đầu
tư, kinh doanh BĐS còn có một số nét đặc trưng riêng sau đây:
- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường yêu cầu nguồn vốn đầu

tư lớn và dài hạn. Do đó, các nhà đầu tư phải tiến hành huy động vốn từ
nhiều kênh khác nhau để phát triển dự án. Các kênh huy động vốn ở đây
bao gồm: vốn tự có (nguồn vốn từ chủ sở hữu) và vốn thương mại (nguồn
vốn huy động từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng; từ khách hàng; thị trường
chứng khoán;…).
- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường mang tính “địa điểm”
và “địa phương” cao. Với cùng một dự án nhưng ở những vị trí hoặc
những địa phương khác nhau thì giá trị của chúng cũng khác nhau. Do đó,
cần phải có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua việc chủ động dự báo và
lên kế hoạch cụ thể.
- Các chủ thể tham gia hoạt động của thị trường BĐS ngày càng đa
dạng. Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được mở rộng ra với mọi thành
phần kinh tế (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức,
cá nhân nước ngoài). Do đó, hàng loạt dự án đầu tư có chất lượng cao đã
được ra đời, góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế v.v.
Qua những phân tích ở trên đây, có thể hiểu khái quát dự án đầu tư,
kinh doanh BĐS là một dạng của dự án đầu tư, có chủ thể đầu tư rất đa
18
dạng, có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn để phát triển dự án; giá trị của dự
án phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án.
1.2.2.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản.
Trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án
thường gắn với việc chuyển nhượng quyền SDĐ, bởi đặc trưng của lĩnh
vực đầu tư, kinh doanh BĐS là phải gắn liền với một địa điểm cố định.
Thông qua hoạt động này, thị trường sẽ phân chia thành các loại doanh
nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án khác nhau. Cụ thể:
Một là, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính do bị tác động
bởi khủng hoảng kinh tế, nền kinh tế thị trường rơi vào tình trạng khủng

hoảng,… Những tác động này có ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh
của họ. Do đó, họ có nhu cầu chuyển nhượng để duy trì “sự sống”.
Hai là, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng
có đầu tư, kinh doanh BĐS khi thấy thị trường này khó khăn thì họ quyết
định chuyển nhượng dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính của
họ.
Ba là, các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau
đó chuyển nhượng.
Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “Chuyển nhượng toàn bộ dự
án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ
đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép” (khoản 1 Điều 6). Còn chuyển
nhượng một phần dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là việc chuyển nhượng
một phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang
bên nhận chuyển nhượng. Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều trở thành
đồng chủ đầu tư của dự án.
19
1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản
Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh
BĐS, chúng ta thấy rằng lĩnh vực này xuất hiện là bởi các nguyên nhân cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, thị trường tài chính, tiền tệ đang thực hiện theo hướng thắt
chặt mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại ngày một tăng,
gây áp lực cho nhiều hoạt động kinh doanh, trong đó kinh doanh BĐS cũng
bị tác động đáng kể. Để đầu tư, kinh doanh một dự án BĐS cần có nguồn
vốn lớn, trong khi vốn tự có của phần lớp doanh nghiệp lại rất hạn chế, đa

phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại. Bên cạnh
đó, thị trường BĐS lại luôn có sự biến động, ví dụ như tạo nên một cơn sốt
đẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực của BĐS. Ngược lại, khi thị
trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng” thì tính thanh khoản của BĐS
ở mức độ rất thấp. Điều này có nghĩa là việc xác lập các giao dịch về mua
bán BĐS rất khó thực hiện. Phần lớn các chủ đầu tư BĐS vừa và nhỏ ở
nước ta có năng lực tài chính rất hạn chế. Để có vốn đầu tư, họ thường vay
vốn của các ngân hàng thương mại. Thị trường BĐS “đóng băng” thường
rơi vào thời điểm nền kinh tế gặp khủng hoảng. Khi đó, để bảo toàn nguồn
vốn vay thì các ngân hàng thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS và
tiến hành thu hồi lại vốn cho các nhà đầu tư vay kinh doanh BĐS. Tất cả
những yếu tố trên, sẽ làm cho người dân e dè trong việc mua bán BĐS và
khiến cho các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế yếu sẽ khó có thể trụ vững trên
thị trường. Chính vì vậy, điều tất yếu là phải chuyển nhượng dự án cho nhà
đầu tư khác thực sự có tiềm lực tài chính lớn hơn.
Thứ hai, cũng có một số dự án được lập và triển khai không tuân
theo quy luật cung - cầu trong dài hạn, mà chạy theo xu hướng đầu cơ, “xí
phần”, tồn tại của dự án trong ngắn hạn dựa vào kỳ vọng sinh lời “ngay
tức thì” của “đám đông”. Do vậy, khi các dòng tiền được điều chỉnh, khối
lượng tiền lớn bị rút khỏi lưu thông thì các nhu cầu thực sự trên thị trường
20
mới phản ánh được quan hệ cung - cầu, một số dự án “giảm nhiệt” và từ
đó, xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án.
Thứ ba, kể từ tháng 11/2007, nước ta trở thành thành viên chính thức
thứ 150 của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Điều này đánh dấu quá
trình hội nhập hoàn toàn của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới. Hiện nay,
kinh tế thế giới vẫn chưa vượt qua khỏi cuộc khủng hoảng. Lạm phát và nợ
công là những thách thức to lớn mà các nước trên thế giới đang phải nỗ lực
giải quyết; đặc biệt là các nước trong khu vực Euro Zon. Trong bối cảnh
đó, kinh tế nước ta cũng chịu nhiều tác động tiêu cực của cuộc khủng

hoảng kinh tế thế giới. Việc thắt chặt tiền tệ trong điều kiện nguồn vốn đầu
tư nước ngoài vào Việt Nam sụt giảm là một trong những giải pháp mà
Chính phủ thực hiện nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội.
Trong điều kiện đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án
BĐS thiếu vốn trong thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc phải chuyển
nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS …
1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản
1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất
động sản
Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS,
chủ đầu tư nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những
mục đích cơ bản sau:
Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh
không hiệu quả. Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp
cạn vốn nên cần chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng
không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để
thu hồi vốn đầu tư,…
Hai là, tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực
thực hiện dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết
áp lực tài chính đang đè nặng. Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa