Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (264.61 KB, 53 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển
mạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều
hơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cớ có thể
xảy ra nhiều hơn ngay trong q trình hoạt đợng của bất đợng sản. Nhìn
nhận, đánh giá và chủ động quản lý ảnh hưởng của các tác động này đảm
bảo sự thành công của dự án. Vấn đề này đã được nhiều nước phát triển
nghiên cứu và giải quyết thành cơng trong thực tiễn.
Các cơng trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiện
mục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường có
thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung
quanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, cơng nghệ…cho
nên rủi ro là khơng thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình
thực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế. Những năm qua, đầu tư phát
triển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sự
tham gia rộng rãi của toàn xã hội. Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá,
kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quá
trình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, cịn đối phó bị động.
Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điều
chỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản
được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bất
đợng sản. Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản. Rủi
ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro và
đối tượng chịu tác động, ảnh hVưởng.
Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm
sốt và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằm
đảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tập
tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn
đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để
nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu:
-
Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất
động sản.
-
Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro
trong quản lý bất động sản tại Việt Nam.
-
Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản
nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu:
-
Duy vật biện chứng.
-
Duy vật lịch sử.
-
Điều tra thu thập số liệu.
-
Thống kê toán học.
-
Phân tích so sánh.
Phạm vi nghiên cứu:
-
Thị trường bất động sản Việt Nam.
-
Thị trường quản lý bất động sản.
-
Thị trường tài chính.
Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài
liệu tham khảo, mục lục.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Lời mở đầu: đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và
phương pháp nghiên cứu.
Phần nội dung: bao gồm 3 chương:
Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động
sản.
Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi
ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam.
Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động
sản.
Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu.
Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh
chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đã
giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
CHƯƠNG I:
Cơ sở lý luận.
I.
Rủi ro và các dạng thức của rủi ro.
1. Rủi ro và bản chất của rủi ro.
a. Khái niệm.
Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai
có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay
còn gọi là mức kỳ vọng.
b. Bản chất của rủi ro.
- Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm.
- Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo.
- Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá
hoại.
- Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tính
bất trắc trong rủi ro thì khơng xác định được.
2. Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản.
- Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây
dựng…
- Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi
nhuận…
- Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp
đồng…
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
- Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận
về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp...
- Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơ
chế kiểm tra tài chính thích hợp...
- Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động,
nhận thức quá thấp của người dân địa phương...
- Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn
đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ...
II.
Quản lý rủi ro.
1. Tầm quan trọng của quản lý rủi ro.
- Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đi
kèm.
- Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạt
được mục tiêu của nhà quản lý.
- Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủi
ro.
- Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên.
- Thông tin trên thị trường còn thiếu.
- Các vấn đề tiềm năng khác như:
• Sự suy sụp kinh tế.
• Sự thiếu hụt lao đợng.
• Quản lý kém.
• ...
2. Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.
Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằm
xác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phịng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi. Trên thực tế có hai hình
thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể
ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng không
thể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi
Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất đợng sản là
q trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ
tiềm ẩn trong các quyết định quản lý.
- Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất
động sản.
- Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựng
quy trình quản lý.
- Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một mô
hình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định.
- Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động,
tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án.
3.
Những quá trình chính của quản lý rủi ro.
Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể
xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc
tính của nó. Qua mơ tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo
những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản
lý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định được
những rủi ro.
Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác
giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra. Công cụ và kỹ thuật gồm có
: Qui thành tiền cần bỏ ra, tính tốn những nhân tố rủi ro , ước
lượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển
khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án.
Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro.
Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi
ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào
là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro.
4.
Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất
động sản.
- Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro.
- Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi
phải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thực
hiện.
- Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin.
- Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự
án, ...
- Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc,
hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trên
kinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó.
- Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuật
quản lý rủi ro.
- Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
CHƯƠNG II:
Thực trạng quản lý rủi ro trong
quản lý bất động sản
ở Việt Nam.
I.
Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.
Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phịng cho
th đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách
thuê. Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần
nhà hát lớncũng chung hồn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng
hoảng tài chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị
trường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở
lại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi
những khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế...
Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong tồn bộ các tồ cao
ốc tại VN. Khơng riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa
cao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện
tích. Giám đốc điều hành Tập đồn CB Richard Ellis Việt Nam, cơng
ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho
thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao
cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sơi động.
Tại Hà Nội, tịa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạt động
ngày 18/11 tới) đã cho th được 70% diện tích, tịa nhà Ocean Park
mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự án
Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn
Chun đề thực tập tớt nghiệp.
Phạm Hờng Anh
hộ trong vịng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn
phòng An Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển
khai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ
số sử dụng văn phịng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
đều đạt trên 90%. Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời
gian trung và ngắn hạn, thị trường văn phịng loại B đang tỏ ra có ưu
thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung.
Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho th BĐS nóng lên
chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư
nước ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả
quan trong vài năm nay. Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn
phòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao,
trong khi nguồn cung còn hạn chế. Mặt bằng giá thuê văn phòng loại
A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý,
bảo đảm an ninh, đỗ xe... Mức giá cụ thể còn tùy từng tòa nhà và từng
khách hàng cụ thể. Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lý
các cao ốc. Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội.
Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi. Mặc dù, giá đất tại
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ln ở mức rất cao, nhưng theo
tính tốn của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê với giá
thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao. Nắm bắt cơ hội này, nhiều
nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc. Theo đánh giá của ông
Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thị
trường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong
những năm tới.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động
sản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm.
Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho
Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập. Cịn CB Richard Ellis Vietnam,
có cơng ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm
ngối.
Các cơng ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị
kinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP
HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội... với mức phí
quản lý khá cao. Mỗi cơng ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối
tượng khách hàng. CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản
tiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau một
thời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanh
thu của các tịa nhà.
Trao đổi với VnE, ơng Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB
Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc
về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ cơng ty mẹ
sang, các cơng ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào
tạo lại ở nước ngoài. Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực
thiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các cơng ty VN chưa thể khắc
phục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài.
Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại
TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao,
Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi
tâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như
tin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một cơng ty VN", ơng giải
thích.
Theo nhận định của ơng Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng
kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư
xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất
động sản do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh
tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên
nghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự
phát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của
Việt Nam trong tương lai.
II. Thực trạng quản lý bất động sản.
Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,
nhưng trên thực tế cịn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu
đơ thị mới, những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao cấp đã và
đang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý tồ
nhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các cơng ty quản lý bất động
sản.
Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê
các cơng ty quản lý (trừ những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao
cấp có vốn đầu tư nước ngồi).
Mơ hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư
thường kiêm luôn công tác quản lý tồ nhà hay khu đơ thị. Song theo
ơng Nguyễn Xn Đạo, Giám đốc Cơng ty Vietnam Properties, mơ
hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý khơng duy trì được chất lượng và
Chun đề thực tập tớt nghiệp.
Phạm Hờng Anh
danh tiếng tồ nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý
chuyên nghiệp.
Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô
thị được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý
sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia
vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mơ hình và đưa ra kế hoạch
quản lý. “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa
được bài bản. Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá
đúng mức tầm quan trọng của cơng việc quản lý tồ nhà văn phịng
và nhà ở”.
Nhưng xét về thực lực, khơng phải chủ đầu tư nào cũng có thể
th cơng ty quản lý tồ nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý
khơng nhỏ. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như
các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các cơng ty nước ngồi có uy tín
lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning &
Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong
lĩnh vực này. Chủ đầu tư của các tồ nhà thường muốn trương biển
hiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được
thiết lập trên thị trường thế giới.
Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng.
Đơn vị quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm
vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong
tòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản
lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ
3 – 5 USD/m2/tháng. Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ
thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...),
đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằng
giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt. Và
để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyên
nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều
được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton,
Dining and Associater và CB Richard Ellis.
Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được
thực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các
hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài
sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi
phí, tổ chức tu sửa và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý
chỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối
thiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạng
hiện tại. Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việc
quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rất
nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng cao
hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa. Dưới ảnh hưởng của
những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi
từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết
thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện có
của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quan
đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết
những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế
không gian.
Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa.
Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là,
văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung
cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điện
thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi
loại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động
hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử
dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông
thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoát
nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang
bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báo
động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống
BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều
khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có
quản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức
thấp nhất. Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa
tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy,
hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được
điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. BMS cho phép trao đổi
thông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lý
điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầng
này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh với
các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập trung, tương
tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông
tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đây còn gọi là các tòa
nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có
những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà
Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng
sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tòa nhà tối
thiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ
thống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi
nhiều hơn. Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng không
trang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ.
Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng
hệ thống quản lý BMS. Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen
Plaza,mọi hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soát
chặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm. Trong phòng, 35 màn hình
lớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng. Mọi
trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện
để kịp thời xử lý. Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử
lý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không
khí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà... Theo bà Triệu
Thị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, vì là trung tâm thương mại,
lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt là
cháy nổ, rất được chú trọng. Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xây
dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độ
kiểm soát. Theo Công ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, đối
với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lý
được nâng cao hơn. Ơng Mark Cottingham, Giám đớc thiết kế dịch
vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã ứng hụng hệ
thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhà
trên thế giới. Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát
tòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao
ốc. Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
phận cảm biến... sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa
nhà để vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động,
hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa... Tùy theo mức độ phức tạp của
hệ thống, thiết bị cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa
chọn giải pháp BMS phù hợp.
III. Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và
nguyên nhân.
(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tại
Trung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngơ
Quyền (TP Hải Phịng), tồn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng
thạch cao ở khu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống.
Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng
loạn cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây.
Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trung
tâm - khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong q trình
thi cơng lắp đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã khơng tính
chính xác khả năng chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấm
nhỏ thạch cao. Trong khi khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổ
xuống theo kiểu domino”.
Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm
trọng. “Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc
phục để sớm đi vào kinh doanh, phục vụ khách hàng...”, anh này cho
biết thêm.
Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố
xảy ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác. Thực chất
Chun đề thực tập tớt nghiệp.
Phạm Hờng Anh
là tồn bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tác
động nào cả.
Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạc
nhiên khi thấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPT
Capital, tầng 12, tồ nhà FPT Cầu Giấy. Tính đến thời điểm này, đây
là vụ sập trần thứ hai ở FPT trong năm nay.
Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên khơng gây
thiệt hại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital.
Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đã
sụp xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn
vinyl khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng. Ngay sau
khi nhận được tin báo, đại diện Ban quản lý cơng trình của tồ nhà
FPT Cầu Giấy -cơng ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường.
Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quản
lý cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xác
định là do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệ thống điều hồ
tại văn phịng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần. Sau
một thời gian ngấm nước, tấm trần bị mủn ra, co lại và gây sập”.
Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnh lượng nước
đi vào FCU để điều khiển nhiệt độ. Hệ thống van này do FPT IS lắp
đặt, nằm trong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT.
Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toà
nhà FPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khi
gặp nước. Những tấm trần này được làm bằng sợi khống, rất mỏng và
nhẹ; mỗi tấm nặng khơng đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấm
trần khi bị sập khơng gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tài
sản vật chất. Nếu có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làm
Chun đề thực tập tớt nghiệp.
Phạm Hờng Anh
bẩn văn phịng”, anh DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý cơng
trình tồ nhà FPT Cầu Giấy, cho biết và nói thêm tấm trần sợi khống
được chọn để thi cơng chính là nhờ ưu điểm này.
Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợp
tương tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thì
khơng thể nói trước được dù đã có nghiệm thu. Trong quá trình sử
dụng, phát hiện ra lỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”.
Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãy
gọi quản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước.
Đừng đợi cho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắc
phục van bị lỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đã
được thay.Toà nhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007
và các đơn vị bắt đầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từ
ngày 25/09.
Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT. Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tại
FPT Distribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đồn Vạn Phúc vào ngày
26/09, khơng gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồ
dùng văn phòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viên
FPT Distribution.
Nhận xét:
Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cố
nhà quản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyết
phục, hoặc là đưa ra những lời nói chung chung.
IV. Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác.
1. Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản.
Chun đề thực tập tớt nghiệp.
Phạm Hờng Anh
Ngồi hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuận
của những công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định
được khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có các
phương thức thích hợp để quản lý rủi ro.
Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận
Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào
điều kiện cá nhân và mục tiêu của mỗi người. Thái độ của nhà đầu tư
đối với rủi ro có thể bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau:
Tuổi đời
Nếu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục những
thua lỗ tạm thời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi ro
cao để đổi lại mức lợi nhuận cao. Nhưng càng lớn tuổi, nhà đầu tư
càng e ngại đối với những khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao. Và ở
tuổi sắp nghỉ hưu, họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổn định với rủi ro
thấp.
Các trách nhiệm phải gánh vác
Trách nhiệm có thể bao gồm các khoản nợ phải hồn trả, các chi
phí phải thanh tốn, và người thân phải ni nấng, phụng dưỡng.
Trách nhiệm càng cao, nhà đầu tư càng có khuynh hướng ít chấp
nhận rủi ro.
Mục tiêu đầu tư
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăng
trưởng vốn đầu tư hoặc kết hợp cả hai. Tùy thuộc vào mỗi mục tiêu
lựa chọn mà nhà đầu tư sẽ chấp nhận những mức độ rủi ro khác
nhau.
Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt ra
Thời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể chấp
nhận sẽ càng thấp.
Mức lợi nhuận mong muốn
Nếu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao.
Độ "bấp bênh" (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi
nhuận mong muốn.
Nếu nghĩ rằng mình khơng chấp nhận nổi rủi ro ở mức độ nào đó,
tốt nhất nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; tuy nhiên lợi
nhuận tiềm năng vì thế cũng sẽ thấp hơn.
Các khoản dự trữ cho tương lai
Nếu có dự trữ, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi đầu tư, hay nói
cách khác có thể chấp nhận rủi ro cao hơn.
Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro
a. Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ
Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thực
hiện là xem xét lại và nếu cần hãy thanh tốn các khoản nợ của mình.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
Lý do đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và không phải
lúc nào lợi nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay. Ngoài ra, trong
trường hợp đi vay để đầu tư, nếu rủi ro xảy ra và khơng thể thu hồi
được vốn, nhà đầu tư rất có thể bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ nếu
khơng có những nguồn dự trữ khác để trả nợ vay.
b. Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro
Rủi ro vẫn ln tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn của
mình đi nữa, thậm chí cả khi khơng làm gì. Cất tiền trong nhà? Kẻ
trộm vẫn có thể viếng thăm hoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn. Gửi
tiền ở quỹ tiết kiệm? An tồn đó, nhưng bỏ lỡ cơ hội tăng trưởng
đồng vốn về lâu dài. Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm cho đồng tiền bị
mất giá nếu khơng có cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc cao
hơn tỷ lệ lạm phát.
c. Đa dạng hóa các khoản đầu tư
Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, không
nên bỏ hết trứng vào một giỏ. Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư
vào các khoản đầu tư khác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản,
gửi ngân hàng...); hoặc cũng có thể đa dạng hóa đầu tư vào các
ngành khác nhau như công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêu
dùng... Tỷ lệ cụ thể từng loại như thế nào phụ thuộc vào khả năng
chấp nhận rủi ro, tuổi tác và mục tiêu của mỗi nhà đầu tư.
d. Cân đối danh mục đầu tư
Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cả
vào cổ phiếu và trái phiếu. Theo kinh nghiệm của những người đi
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
trước, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư nên bằng với tuổi đời
của nhà đầu tư. Ví dụ, nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu trong
danh mục đầu tư của họ nên là 55%.
e. Có tầm nhìn dài hạn
Thông thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư như là
một cuộc chạy marathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét.
Những cơ hội dài hạn sẽ cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắc
phục những khoản lỗ ngắn hạn bằng tiềm năng lợi nhuận cao trong
tương lai.
f. Đầu tư liên tục
Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểm
mua tốt nhất, có nghĩa là khi giá thấp nhất. Tuy nhiên điều này chẳng
dễ chút nào. Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu
tư dàn đều giữa giai đoạn giá cao và giá thấp. Đây là một cách đa
dạng hóa theo thời gian.
g. Đầu tư vào một quỹ đầu tư
Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư. Khi tham gia vào
quỹ đầu tư, tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thành
một quỹ lớn hơn để đầu tư vào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khác
nhau, qua đó đa dạng hóa danh mục đầu tư. Ngồi ra, nhà đầu tư
cũng được hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp của
công ty quản lý quỹ.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
h. Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của
nhà đầu tư
Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thể thay đổi và ảnh hưởng
đến khả năng chấp nhận rủi ro. Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳ
kiểm tra và thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư để đảm bảo các khoản
đầu tư vẫn phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro đã thay đổi.
Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng cơng
trình:
Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêu
trên có thể giải quyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quá
trình quản lý dự án. Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựng
công trình, cần thực hiện một số vấn đề sau:
- Thứ nhất, trong tồn bộ vịng đời dự án (chuẩn bị dự án, thực
hiện đầu tư xây dựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhận
dạng đủ rủi ro do mơi trường bên ngồi và nội tại dự án phù hợp với
thực tế. Mỗi giai đoạn triển khai dự án các rủi ro xảy ra cũng rất khác
nhau. Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro có ảnh hưởng
lẫn nhau cả trong và ngồi dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian. Do
vậy việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên.
Đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị dự án để ra quyết định đầu tư cần phải
nhận dạng đầy đủ các rủi ro có thể xảy ra trong cả vòng đời dự án.
Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình xem xét các rủi ro
ảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng cơng trình. Giai đoạn vận
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
hành, khai thác dự án cần nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phí
quản lý vận hành dự án, các chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm
(Dự án sản xuất kinh doanh).
Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn
đề về thông tin dữ liệu điều tra phục vụ tính tốn dự án, thời gian
thực hiện quá trình chuẩn bị dự án, căn cứ pháp lý của dự án…Giai
đoạn đầu tư xây dựng rủi ro có thể xảy ra nhiều từ mơi trường tự
nhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư
và xây dựng, tổ chức và thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế,
thi công xây dựng cơng trình… Giai đoạn vận hành khai thác dự án
rủi ro xảy ra ở mức độ phức tạp hơn, phát sinh từ các môi trường ảnh
hưởng trực tiếp tới các yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chức
quản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự án trong các
năm phân tích hoạt động.
Những sai sót ở giai đoạn trước cũng là nguyên nhân phát sinh rủi
ro ở các giai đoạn sau của dự án. Các công cụ, kỹ thuật để nhận dạng
rủi ro cũng đa dạng, được sử dụng kết hợp từ các phương pháp phân
tích hoạt động, thống kê kinh nghiệm kết hợp dự báo, điều tra lấy ý
kiến chuyên gia… Kết quả nhận dạng rủi ro nhằm xác định nguồn
gốc phát sinh, phạm vi tác động, các dữ liệu liên quan tới khả năng
tồn tại và phát triển các rủi ro.
- Thứ hai, thực hiện đo lường, đánh giác tác động của rủi ro tới
hiệu quả đầu tư của dự án, khả năng thành cơng của dự án khi có tác
động của rủi ro. Như các phân tích nêu trên, với các dự án đầu tư xây
dựng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án cần
đặt trọng tâm xem xét. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án được
xác định trên cơ sở các chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, chi phí
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Phạm Hồng Anh
vận hành, khai thác dự án, thu thập của dự án. Các rủi ro tác động
nhiều mặt và ảnh hưởng đến trực tiếp tới các yếu tố này (Chất lượng
giá cả, khả năng phục vụ, sức mua, thời gian…). Do vậy đo lường,
đánh giá tác động rủi ro tới hiệu quả dự án là cơng việc phức tạp,
nhìn chung phải kết hợp các phương pháp định tính với các phương
pháp định lượng. Các phương pháp định tính được hình thành và
phát triển đồng thời với sự phát triển của khoa học công nghê, với sự
hỗ trợ rất quan trọng của toán học, tin học như: lý thuyết về toán xác
suất thống kê, dự báo, phân tích, tổ hợp, các chương trình phần mềm
ứng dụng… Tuỳ thuộc vào khả năng áp dụng, điều kiện cụ thể của
dự án, dữ liệu dự báo thống kê và tính chất quy mơ của dự án để sử
dụng các phương pháp định lượng, cụ thể như: Phân tích các kịch
bản để xác định giá trị dự kiến (dạng bảng và dạng cây), phân tích độ
nhạy có tính xác suất, phân tích mơ phỏng… Bằng việc sử dụng
phương pháp định lượng để đánh giá rõ khả năng đạt được hiệu quả
của dự án trong điều kiện có tác động rủi ro. Kết quả đo lường rủi ro
sẽ giải quyết một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý rủi
ro, đó là xác định rõ và thấy trước các nguy cơ hoặc cơ hội có thể đạt
được của dự án. Sơ đồ dưới đây có thể minh hoạ cho quá trình rủi ro
đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
- Thứ ba, tiến hành các hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấu
của rủi ro để đảm bảo hiệu quả đầu tư đặt ra của dự án. Kế hoạch
kiểm soát rủi ro được thực hiện đồng thời với nhiều biện pháp từ
việc chủ động dự phịng các nguồn lực bất hợp lý để đối phó với
những rủi ro, chủ động né tránh đến chia sẻ trách nhiệm gánh chịu
rủi ro, ứng phó tích cực, kịp thời khi rủi ro xảy ra… Một số biện
pháp thường áp dụng trong các dự án như: các biện pháp trong hợp
