Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở việt nam

1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ.
Dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) là một dịch vụ tồn tại khách quan trong đời
sống kinh tế xã hội của tất cả các nước có nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị
trường. DVTĐG có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định của các tổ
chức và các cá nhân có liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo
hiểm, cho thuê, cầm cố và kinh doanh tài sản, … Chính vì thế mà DVTĐG trên thế
giới đã phát triển và được chấp nhận là một nghề nghiệp cần thiết bắt đầu từ thập kỷ
40 của thế kỷ 20 trở lại đây [9, tr 4].
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã diễn ra sâu rộng, nhu cầu về liên
doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài; vay nợ của chính phủ và
vay nợ nước ngoài cần có sự bảo lãnh của chính phủ cho các dự án ngày một gia
tăng, từ đó xuất hiện yêu cầu ngày càng nhiều, đa dạng trên nhiều lĩnh vực của nền
kinh tế nước ta như: xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn Nhà nước; xác
định giá trị tài sản để góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp, thế chấp, mua bán,
chuyển nhượng tài sản, tài sản trong việc thi hành án của các bên có liên quan. Vì
vậy, việc xác định đúng đắn giá trị của các nguồn lực, từng loại hình tài sản thuộc
nguồn lực này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý, sử dụng tài sản mang lại
hiệu quả kinh tế cao nhất cho nền kinh tế nước ta trong thời kỳ hiện nay.
Xuất phát từ yêu cầu khách quan phải xác định đúng đắn giá trị tài sản phục
vụ cho yêu cầu quản lý, sử dụng tài sản của các đối tượng (Nhà nước, người mua,
người bán, các nhà đầu tư, …) phục vụ cho các mục đích sử dụng tài sản như đã nói
ở trên; Nhà nước phải hình thành các tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện để
cung cấp DVTĐG. Theo quy định của pháp luật để xác định đúng đắn giá trị thị
trường của tài sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị
trường là hết sức cần thiết góp phần tạo nên môi trường kinh doanh minh bạch, lành
mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí qua giá; xuất phát từ các yêu
cầu khách quan về quản lý kinh tế thị trường, yêu cầu đòi hỏi của xã hội như trên
mà DVTĐG cần được phát triển trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước.

2
Ở Việt Nam, sau khi xóa bỏ chế độ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp
sang hoạt động theo cơ chế thị trường, Nhà nước đã bỏ cơ chế hành chính do Nhà
nước định đoạt giá chuyển sang cơ chế giá thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực vốn, vật tư, lao động,
và đặc biệt là đất đai đã trở thành hàng hóa và tham gia vào quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, thì nhu cầu TĐG tài sản của nền kinh tế đã xuất hiện
nhanh chóng và được xã hội thừa nhận. Tuy mới bước đầu hoạt động từ năm 1993 –
1994 nhưng Việt Nam đã được công nhận là thành viên chính thức của Hiêp hội
TĐG Asean (1997); từ ngày 01/06/1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế
với tư cách là Hội viên thông tấn và đến tháng 11/2009 đã trở thành thành viên
chính thức cửa Hội đồng tiêu chuẩn TĐG quốc tế IVSC. Đến nay, pháp luật Việt
Nam đã cho phép hơn 60 doanh nghiệp hoạt động DVTĐG và công nhận hơn 280
thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề TĐG trên toàn quốc.
Trong khi đó DVTĐG tại các nước trong khu vực Asean và trên thế giới đã
phát triển mạnh. DVTĐG ở mức độ cao, sâu rộng và lâu đời như tại Mỹ (ngành
TĐG đã có gần 80 năm), tại New zealand hơn 100 năm, tại Canada, và Malaysia
hơn 60 năm, tại Thái Lan hơn 40 năm, … đến nay Việt Nam mới chỉ hơn 10 năm.
Thực tế cho thấy hoạt động TĐG tại nước ta vẫn còn mang tính “mới mẻ” và vẫn
chưa đáp ứng được các nhu cầu đòi hỏi của nền kinh tế; khung pháp lý chưa đồng
bộ, chồng chéo; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về TĐG chưa được xây dựng
chuẩn mực, còn nghèo nàn, manh mún, thiếu tính thống nhất; So với lộ trình hội
nhập WTO, đến năm 2012 chúng ta cần có 1.000 thẩm định viên về giá; Từ đó
cho thấy rằng DVTĐG Việt Nam cần một chiến lược phát triển nhằm phát huy tối
đa vai trò hỗ trợ phát triển nền kinh tế quốc dân. Do vậy, rất cần một công trình
khoa học mang tính hệ thống để định hướng phát triển DVTĐG tại VN. Xuất phát
từ nhu cầu thực tế trên, Nghiên cứu sinh (NCS) quyết định chọn đề tài “Phát triển
dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” để làm luận án nghiên cứu.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu phát triển DVTĐG Việt Nam nhằm mục tiêu:

Thứ nhất, luận án tiến hành phân tích thực trạng phát triển DVTĐG ở Việt
Nam từ lúc hình thành cho đến nay, với hai nội dung là nhu cầu về DVTĐG
3
và cung ứng DVTĐG. Luận án phân tích các nhân tố ảnh hưởng phát triển
DVTĐG tại Việt Nam.
Thứ hai, luận án xây dựng và kiểm định thang đo tác động đến sự phát triển
DVTĐG. Xây dựng và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến sự phát
triển DVTĐG ở VN.
Thứ ba, luận án đề xuất các quan điểm, giải pháp và kiến nghị để phát triển
DVTĐG ở Việt Nam đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế đất nước.
3. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
Có nhiều công trình nghiên cứu về TĐG. Nghiên cứu sinh xin nêu một số
công trình tiêu biểu:
Luận án tiến sĩ “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương
mại Việt nam hiện nay” (2011), của tác giả Ngô Thị Phương Thảo, nghiên cứu
cơ sở lý luận về vấn đề thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay của các Ngân hàng thương mại. Phân tích đánh giá thực trạng định giá
bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Việt Nam. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động định giá BĐS thế
chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Nhìn chung, đề
tài mang tính chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá, mới chỉ dừng lại ở
phương pháp và quy trình tổ chức thẩm định giá BĐS thế chấp, chứ chưa nhắc
đến thẩm định giá như một loại hình dịch vụ.
Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008 –
2020” của Bộ Tài chính. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên sự cần thiết
của nghề thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá ở VN, từ
đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định
giá ở VN. Nghiên cứu trình bày khá cơ bản những vấn đề cần thiết cho sự phát
triển của hoạt động thẩm định giá, tuy nghiên nghiên cứu chưa đề cập đến sự
phát triển thẩm định giá như là một dịch vụ. Dựa trên nghiên cứu này, luận án

rút ra những bài học kinh nghiệm trong quá trình phát triển DVTĐG tài VN.
Bài báo Phân tích cạnh tranh trong dịch vụ thẩm định giá (A Competitive
Analysis of Business Valuation Services) của Michael A. Crain [53] . Nội dung
chính là xác định được những “lực lượng” ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ
4
thẩm định giá. Đó là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; Áp lực của
người mua; Sự đe dọa của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế; Áp lực của nhà
cung cấp; và Sự cạnh tranh nội bộ ngành. Mỗi doanh nghiệp trong ngành thẩm
định giá chịu sự tác động của từng lực lượng ở một mức độ nào đó. Trên cơ sở
nhận thức này, các công ty có thể tự xác định vị trí của mình để đối phó lại lực
lượng cạnh tranh, và dự đoán được những thay đổi có thể giúp công ty giành
được lợi thế hơn các đối thủ cạnh tranh.
Tài liệu chuyên môn về thẩm định giá (bằng tiếng Việt và tiếng Anh) phục vụ
cho việc đào tạo, nghiên cứu về thẩm định giá:
+ Các tài liệu bằng tiếng Việt:
o “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của TS
Nguyễn Minh Hoàng (2008) [17]. Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các
khái niệm cơ bản, các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường,
các phương pháp thẩm định giá tài sản là bất động sản và thẩm định doanh
nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập trung vào những kỹ thuật phân tích thẩm
định nhằm xác định giá trị tài sản, chưa đề cập đến thẩm định giá như một
loại hình dịch vụ.
o “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)” của
Nguyễn Minh Điện (2010) [14]. Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề
chung về thẩm định giá tài sản như đối tượng thẩm định giá, các phương
pháp thẩm định giá, quy trình thẩm định giá. Tài liệu cũng phân tích chi tiết
các đặc tính và cách thức thẩm định các loại tài sản như bất động sản, máy
móc thiết bị và thẩm định giá doanh nghiệp. Nghiên cứu này mang lại một
cái nhìn tổng quát về thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, tuy nhiên nghiên
cứu mới chỉ dừng lại ở hoạt động thẩm định giá, chưa đề cập phân tích dịch

vụ thẩm định giá.
o “Định giá thương hiệu” của PGS.TS Vũ Trí Dũng, NCS Nguyễn Tiến
Dũng, Th.S Trần Việt Hà (2009) [13]. Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài
viết trong nước và thế giới về thương hiệu và thẩm định giá tài sản thương
hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết nói về phương pháp thẩm định giá tài
sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về thẩm định giá thương hiệu ở Việt
5
Nam. Cũng như các nghiên cứu trước, nghiên cứu này tập trung vào một lĩnh
vực của thẩm định giá là thẩm định giá tài sản vô hình, chưa tập trung vào
nghiên cứu dịch vụ thẩm định giá. Dựa trên nghiên cứu này, luận án rút ra
những bài học kinh nghiệm trong quá trình phát triển DVTĐG tài VN.
o “Thẩm định giá Bất động sản” do Nguyễn Duy Thiện biên dịch, TS
Nguyễn Ngọc Tuấn và NCS Tô Công Thành biên tập nội dung. Đây là
nghiên cứu được biên dịch từ tài liệu nước ngoài. Nghiên cứu mang đến một
cái nhìn tổng thể về thẩm định giá bất động sản ở nước ngoài, và có một số
ví dụ cụ thể về thẩm định một số loại hình bất động sản cụ thể. Nghiên cứu
có một số kết quả khá hữu ích để luận án tham khảo, và so sánh đối chiếu với
phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.
o “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam” của
TS Nguyễn Văn Thọ, chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Công ty Cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (2009) [32]. Đây là bài viết
nhằm nói lên sự cần thiết của ngành thẩm định giá, thẩm định giá bất động
sản. Thông qua việc đánh giá thực trạng nghề thẩm định giá ở Việt Nam, tác
giả đưa ra 04 giải pháp nhằm phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Có
thể thấy, nghiên cứu này đã hướng đến sự phát triển của nghề thẩm định giá
nên kết quả của nó đúc kết những bài học kinh nghiệm để luận án có thể
tham khảo cho quá trình nghiên cứu phát triển DVTĐG ở Việt Nam.
+ Các tài liệu bằng tiếng Anh:
o “Real estate principles – a value approach” của David C.Ling và Wayner.
Archer (2008) [50]. Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến thị trường bất động

sản, giá trị thị trường của bất động sản, các yếu tố tác động đến giá trị thị
trường của bất động sản, và thẩm định bất động sản thương mại. Nghiên cứu
này mang lại một bức tranh tổng quan về giá trị thị trường của tài sản là bất
động sản, một yếu tố quan trọng trong hoạt động thẩm định giá, chưa đề cập
đến DVTĐG.
o “Market analysis for real estate” của Stephen F.Fanning (2005) [49]. Tài
nghiên cứu đưa ra các khái niệm trong phân tích thị trường bất động sản, và
đưa ra ứng dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất vào thẩm định giá
6
bất động sản. Nghiên cứu này là một nghiên cứu chuyên sâu vào thẩm định
giá tài sản là bất động sản, sử dụng trọng số giá trị sử dụng của bất động sản.
o “The student handbook to the appraisal of real estate” của Mark
R.Rattermann (2004) [42]. Tài liệu nghiên cứu đề cập một cách cơ bản về bất
động sản, thị trường bất động sản, và các phương pháp thẩm định bất động
sản.
o “Land valuation – adjustment procedures and assignments” của James
H.Boykin (2001) [45]. Tài liệu nghiên cứu này nghiên cứu chuyên sâu về
cách điều chỉnh, đánh giá giá trị khi tài sản thẩm định là bất động sản.
Trong phạm vi những tài liệu tiếp cận được, NCS thấy rằng rất ít các đề tài
nghiên cứu về TĐG tại Việt Nam và thường được đề cập dưới góc độ kỹ thuật tính
toán, phân tích thẩm định hoặc tập trung nghiên cứu vào giai đoạn trước 2004. Bên
cạnh đó, cũng có những tài liệu đề cập đến hoạt động TĐG như một loại hình dịch
vụ nhưng chủ yếu được đề cập trong một số báo, tạp chí dưới dạng tin tức, ….
Do góc độ và thời điểm nghiên cứu khác nhau, mục đích, phương pháp tiếp
cận khác nhau nên có thể nói các công trình nghiên cứu trên chưa có công trình nào
nghiên cứu chuyên sâu về phát triển DVTĐG ở Việt Nam. Tuy nhiên, các thông tin
và tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về phát
triển DVTĐG, góp phần hoàn thiện định hướng phát triển DVTĐG tại VN.
4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tượng nghiên cứu:

+ Đối tượng nghiên cứu của Luận án là các nhà cung cấp DVTĐG. Đó là
các cá nhân, tổ chức có tham gia vào thị trường cung cấp các DVTĐG.
+ Luận án nghiên cứu cả người sử dụng DVTĐG. Bao gồm các cá nhân, tổ
chức có nhu cầu sử dụng DVTĐG cho các mục đích khác nhau.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian, luận án được thực hiện tại Việt Nam. Ngoài ra, luận án
cũng tổng hợp, tham khảo các tài liệu về phát triển DVTĐG ở một số
nước trong khu vực và trên thế giới.
+ Về thời gian, các số liệu sơ cấp và thứ cấp được tác giả thu thập từ năm
2002 – 2010. Tác giả chọn thời điểm năm 2002 do đây là thời điểm ra
7
đời của pháp lệnh giá, và cũng có thể nói là thời điểm ra đời của ngành
TĐG tại Việt Nam.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận án sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau.
−
−
Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định tính
và định lượng. Các nghiên cứu sơ bộ này được thực hiện tại TP.HCM.
Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm
tập trung. Thông tin thu thập từ nghiên cứu định tính nhằm khám phá bổ
sung điều chỉnh thang đo những nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG.
Nghiên cứu định lượng sơ bộ được thực hiện bằng kỹ thuật phỏng vấn trực
tiếp. Thông tin thu thập từ nghiên cứu định lượng này dùng để sàng lọc
các biến quan sát dùng để đo lường các nhân tố tác động đến thị trường
DVTĐG.
Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định
lượng thông qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng đã sử dụng DVTĐG và
khách hàng tiềm năng. Nghiên cứu chính thức được tiến hành tại Tp.HCM
và một số tỉnh, thành. Mẫu nghiên cứu là 280. (xem quy trình nghiên cứu

ở hình 0.1)
Ngoài ra, luận án còn sử dụng một số phương pháp khác:
−
−
Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp: dựa trên dữ liệu và thông tin
thu thập được, kết hợp với những kiến thức đã được học tập, những kinh
nghiệm công tác của bản thân, tác giả sử dụng phương pháp phân tích,
thống kê kinh tế để hệ thống hóa các vấn đề, sử dụng phương pháp so
sánh, tổng hợp và đưa ra những nhận xét, đánh giá về hoạt động của
DVTĐG tại Việt Nam trong thời gian qua.
Phương pháp chuyên gia: đối với các vấn đề liên quan đến nội dung
nghiên cứu, tác giả trực tiếp thảo luận, tham khảo ý kiến của một số
chuyên gia có tham gia trong lĩnh vực TĐG, và các chuyên gia trong các
lĩnh vực có liên quan.
8
Nguồn thông tin phục vụ nghiên cứu:
−
−
Thông tin thứ cấp: thông tin từ Cục quản lý giá – Bộ Tài chính, thông tin
từ Hiệp hội TĐG Việt Nam, từ Tổng cục Thống kê và các bộ ngành có
liên quan, các website, sách báo, tạp chí trong nước và quốc tế.
Thông tin sơ cấp: Thu thập từ xử lý bảng câu hỏi phỏng vấn và xử lý qua
phần mềm SPSS.
6. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
Hình 0.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu
Vấn đế nghiên cứu
Tình hình và các nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG
Các quan điểm và giải pháp phát triển
Cơ sở khoa học về phát
triển DVTĐG

Nghiên cứu định tính
Thảo luận nhóm
Mô hình nghiên cứu
Xây dựng và kiểm định thang đo
Đề xuất mô hình các nhân tố tác động
Nghiên cứu định lượng
Phân tích điểm
mạnh, điểm
yếu, cơ hội và
đe dọa
Mẫu n = 280
Đánh giá thang đo (Cronback alpha và
EFA)
Kiểm định mô hình và các nhân tố tác
động đến phát triển DVTĐG
Quan điểm phát triển và Giải pháp phát triển DVTĐG ở VN
Kiến nghị phát triển DVTĐG ở VN
9
7. TÍNH MƠ`I VÀ ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN ÁN
7.1. Về mặt lý luận
Thứ nhất, luận án hệ thống hóa những lý luận cơ bản về TĐG, DVTĐG. Kết
hợp giữa lý thuyết cung – cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mô
hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến phía cung và phía cầu của DVTĐG để
phân tích, đánh giá thực trạng của thị trường DVTĐG tại Việt Nam.
Thứ hai, luận án đúc kết những kinh nghiệm về phát triển DVTĐG trên thế
giới, là cơ sở vận dụng để phát triển DVTĐG ở Việt Nam.
7.2. Về mặt thực tiễn
Thứ nhất, luận án đã phác họa bức tranh khá toàn diện về quá trình hình
thành, phát triển DVTĐG tại Việt Nam và thực trạng phát triển DVTĐG tại Việt
Nam từ phía cung và cả phía cầu và xác định mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến

phát triển DVTĐG tại Việt Nam.
Thứ hai, luận án đề xuất các quan điểm phát triển, nhóm giải pháp và kiến
nghị cho phát triển của DVTĐG tại Việt Nam.
8. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
Luận án bao gồm lời mở đầu, kết luận và 3 chương.
Lời mở đầu luận án giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu
Chương 1: Cơ sở khoa học về phát triển DVTĐG trong nền kinh tế quốc
dân. Giới thiệu về DVTĐG và cơ sở khoa học phát triển DVTĐG và nghiên cứu
kinh nghiệm DVTĐG ở một số quốc gia.
Chương 2: Thực trạng phát triển DVTĐG ở Việt Nam thời gian qua. Giới
thiệu tình hình phát triển DVTĐG thời gian qua và phân tích các nhân tố tác động
đến phát triển DVTĐG và đánh giá chung về hoạt động DVTĐG ở VN.
Chương 3: Giải pháp phát triển DVTĐG ở Việt Nam. Trình bày quan điểm
và giải pháp phát triển DVTĐG, các kiến nghị, cũng như các hạn chế của nghiên
cứu này để định hướng cho nghiên cứu tiếp theo.
10
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG TRONG NỀN
KINH TẾ QUỐC DÂN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ TĐG VÀ DVTĐG
1.1.1. Khái niệm dịch vụ
Dịch vụ là một lĩnh vực rất phong phú, đa dạng và phát triển không ngừng
theo sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Xu hướng phát triển kinh tế thế
giới thì ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao trong tổng sản phẩm quốc nội so với
ngành công nghiệp và nông nghiệp, và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Dịch vụ được xem là ngành góp phần đẩy nhanh tăng trưởng kinh tế của quốc gia.
Dịch vụ là một yếu tố không thể tách rời quá trình sản xuất hàng hóa, làm tăng giá
trị và tăng khả năng cạnh tranh của hàng hóa. Ở các nước phát triển, tỷ trọng dịch
vụ trong tổng sản phẩm quốc dân thường rất cao (chẳng hạn, ở Mỹ ngành dịch vụ
chiếm 70% GDP).
Vào những năm cuối thế kỷ XX dịch vụ đã trở thành một ngành kinh tế quan

trọng của các quốc gia và trở thành đối tượng nghiên cứu của các nhà khoa học. Có
nhiều quan niệm khác về dịch vụ. Theo cách chung nhất có hai cách hiểu như sau:
Theo nghĩa rộng, dịch vụ được coi là lãnh vực kinh tế thứ ba trong nền kinh
tế quốc dân. Có nghĩa là các hoạt động kinh tế nằm ngoài hai ngành công
nghiệp và nông nghiệp đều thuộc ngành dịch vụ.
Theo nghĩa hẹp, dịch vụ là những hoạt động tiếp tục, hỗ trợ, khuếch trương
cho quá trình kinh doanh, bao gồm các hoạt động trước, trong và sau khi bán,
là phần mềm của sản phẩm được cung ứng cho khách hàng [14, tr 312].
Theo từ điển Oxford định nghĩa dịch vụ là ngành cung cấp những sản phẩm vô
hình. Dịch vụ là một loại hàng hóa có đặc điểm riêng khác với hàng hóa thông
thường. Theo tài liệu của dự án MUTRAP – Dự án hỗ trợ thương mại đa biên
(2006), dịch vụ là một loại hình hoạt động kinh tế, tuy không đem lại một sản
phẩm cụ thể như hàng hóa, nhưng vì là một loại hình kinh tế nên cũng có
người bán (người cung cấp dịch vụ) và người mua (khách hàng sử dụng dịch
vụ) [23, tr2].
11
Như vậy, có thể định nghĩa dịch vụ như sau: Dịch vụ là sản phẩm của lao
động, không tồn tại dưới dạng vật thể, quá trình sản xuất và tiêu thụ xảy ra đồng
thời, nhằm đáp ứng nhu cầu của sản xuất, tiêu dùng.
1.1.2. Phân loại các loại hình dịch vụ
Dịch vụ là những hoạt động nhằm thỏa mãn nhu cầu phi vật chất của con
người. Xã hội ngày càng phát triển thì các loại hình dịch vụ càng phát triển phong
phú và đa dạng. Có thể phân loại dịch vụ theo những tiêu thức chủ yếu sau đây:
Theo nguồn gốc xuất xứ của dịch vụ, người ta có thể chia dịch vụ thành hai loại:
dịch vụ có nguồn gốc từ con người và dịch vụ có nguồn gốc từ máy móc.
+ Dịch vụ có nguồn gốc từ con người là những dịch vụ do con người thực
hiện. Đó là các dịch vụ cần đến nguồn nhân lực chuyên nghiệp được đào
tạo bài bản như: bác sĩ, luật sư, chuyên gia thẩm mỹ, kinh doanh chứng
khoán, kiểm toán, DVTĐG, …
+ Dịch vụ có nguồn gốc từ máy móc, thiết bị bao gồm cả 2 loại là dịch vụ do

máy móc tự động như: máy rút tiền ATM, máy bán hàng tự động, … hoặc
máy móc thiết bị cần đến sự điều khiển của con người như: dịch vụ vận
tải, y tế, …
Phân loại theo mục đích của người cung ứng dịch vụ, ta có thể chia thành hai
loại dịch vụ kinh doanh và dịch vụ phi kinh doanh.
+ Dịch vụ kinh doanh là những loại hình dịch vụ mà người cung cấp là các chủ
thể kinh doanh như: dịch vụ du lịch, dịch vụ vận tải, dịch vụ tài chính, …
+ Dịch vụ phi kinh doanh: là những loại hình dịch vụ không nhằm mục tiêu
lợi nhuận như: dịch vụ y tế cộng đồng, dịch vụ hành chính công, …
Phân loại theo lĩnh vực ngành nghề hoạt động, căn cứ vào lĩnh vực ngành nghề
hoạt động tổ chức thương mại thế giới – WTO đã phân chia thành 12 phân
ngành dịch vụ gồm:
+ Dịch vụ kinh doanh
+ Dịch vụ liên lạc
+ Dịch vụ xây dựng thi công
+ Dịch vụ phân phối: đại lý hoa hồng, bán lẻ, bán buôn và đại lý mượn danh.
+ Dịch vụ giáo dục.
12
+ Dịch vụ môi trường: dịch vụ thoát nước, vệ sinh và xử lý chất thải.
+ Dịch vụ tài chính: Bảo hiểm trực tiếp, tái bảo hiểm, môi giới bảo hiểm và
các dịch vụ bảo hiểm hỗ trợ khác; Dịch vụ ngân hàng và các dịch vụ tài
chính khác, kể cả các dịch vụ liên quan đến chứng khoán, cung cấp thông
tin tài chính và quản lý tài sản.
+ Dịch vụ liên quan đến sức khỏe và dịch vụ xã hội.
+ Dịch vụ du lịch và dịch vụ liên quan đến lữ hành.
+ Dịch vụ giải trí, văn hóa và thể thao.
+ Dịch vụ vận tải: dịch vụ vận tải đường biển, đường sông, đường bộ, vận
tải đường ống, vận tải da phương thức, các dịch vụ hỗ trợ cho tất cả các
phương thức vận tải.
+ Các dịch vụ khác: gồm bất kỳ các loại dịch vụ nào chưa nêu ở trên.

1.1.3. Thẩm định giá
1.1.3.1. Khái niệm TĐG
Theo từ điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài
sản”.
Theo giáo sư W.SeabrookeViện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“TĐG là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO, Úc: “TĐG là
việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất
của bất động sản và mục đích của TĐG. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu của
thị trường, mà các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó
so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học
về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm,
có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PLUBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam
thì: “TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
13
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế”.
Từ các phân tích trên, có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về TĐG:
“TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản)
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích
nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc
quốc gia”.
1.1.3.2. Mối quan hệ giữa TĐG và kiểm toán
Kiểm toán có rất nhiều cách hiểu và định nghĩa, tùy theo mỗi quốc gia, mỗi
hiệp hội, mỗi nhóm chuyên giá nghiên cứu lại có những phát biểu khác nhau về
kiểm toán.

Các chuyên gia giáo dục và đào tạo kiểm toán của Cộng hòa Pháp định nghĩa
kiểm toán như sau: “kiểm toán là việc nghiên cứu và kiểm tra các tài khoản hàng
năm của một tổ chức do một người độc lập, đủ danh nghĩa gọi là kiểm toán viên
tiến hành để khẳng định rằng những tài khoản đó phản ánh đúng đắn tình hình tài
chính thực tế, không che giấu sự gian lận và chúng được trình bày theo mẫu chính
thức của luật định”.
Ở Việt Nam, các nhà kinh tế có khái niệm đơn giản hơn là “kiểm toán là xác
minh và bày tỏ ý kiến về thực trạng hoạt động tài chính của các doanh nghiệp, bằng
hệ thống phương pháp kỹ thuật riêng của kiểm toán, do các kiểm toán viên có trình
độ nghiệp vụ tương xứng thực hiện trên cơ sở hệ thống pháp lý có hiệu lực”.
Từ khái niệm về kiểm toán và TĐG, cũng như nghiên cứu quá trình thực
hiện hai nghề này có thể nêu ra một số điểm giống nhau và khác nhau giữa hai DV
này như sau:
Sự giống nhau thể hiện ở những nội dung chính yếu sau:
+ Cả hai loại ý kiến được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp độc lập
được quy định ở mỗi nhà nước. Các tổ chức này thường có mối liên hệ
mang tính quốc tế.
+ Cả hai phương pháp luận được thừa nhận trên trường quốc tế.
+ Cả hai là những công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và mục đích
khác.
14
+ Cả hai chấp nhận một số cách tiếp cận chung, ví dụ: sự phê chuẩn của
bên thứ ba, sự thẩm tra cụ thể của các tài sản cố định, …
+ Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị
thị trường đều được sử dụng trong cả các cam kết về kiểm toán lẫn TĐG.
Sự khác nhau thể hiện ở những nội dung chính yếu sau:
+ Kiểm toán cho ý kiến về tính khách quan hợp lý của việc trình bày các
báo cáo tài chính một cách tổng thể như lỗ và lãi, bảng cân đối của các
luồng tiền mặt.
+ TĐG cho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp thường là về tài

sản cố định hoặc tòa nhà, nhà xưởng, máy móc và thiết bị và thỉnh thoảng
giá trị bản thân doanh nghiệp.
+ Thẩm định giá dựa trên giá thị trường tại thời điểm, địa điểm nhất định
của tài sản.
+ Kiểm toán dựa trên chứng từ sổ sách theo đúng những chế độ, quy định
của nhà nước.
+ Kiểm toán cho ý kiến với những người sử dụng chung về báo cáo tài
chính, họ thường là những cổ đông của doanh nghiệp, những người cung
cấp, khách hàng, ngân hàng, những nhà chức trách quốc gia, …
+ TĐG được thực hiện nhằm các mục đích xác định như để thực thi yêu cầu
của Bộ kế hoạch và Đầu tư, để cung cấp thông tin cho mục đích bảo
hiểm, để thiết lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập các giá trị
của phần bổ sung cho vay mượn hoặc thế chấp, …
+ TĐG của một doanh nghiệp xem xét cân nhắc các kế hoạch tương lai của
một công ty, thông qua các dòng tiền mặt tạo ra, trong khi đó kiểm toán
là trung tính nói chung với sự ngoại lệ của một công ty mà sẽ phải tạm
dừng hoạt động kinh doanh của nó, trong trường hợp đó giá trị thanh lý sẽ
phải được áp dụng.
+ Kiểm toán cân nhắc các khái niệm TĐG tài sản được sử dụng trong việc
chuẩn bị các báo cáo tài chính, như các chi phí lịch sử, các chi phí thay
thế, giá trị thị trường theo các nguyên lý kế toán chung được chấp nhận ở
mỗi nước. Trong một cam kết TĐG, bước đầu tiên sẽ là xác định mục
15
tiêu của TĐG và tất nhiên loại TĐG: chi phí thay thế hoặc thay thế đã
khấu hao hoặc giá trị thị trường sau đó tiến hành công việc một cách
tương ứng.
+ Kiểm toán viên dựa vào mực giá công bố trên các hóa đơn hợp đồng
được duyệt (đề cập đến như là chi phí lịch sử) trong khi đó thẩm định
viên cân nhắc giá trị tại mức giá trị thị trường hoặc chi phí thay thế và
không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn.

+ Sản phẩm của một nhà kiểm toán là một bức thư quản lý trong khi đó
điều này lại không thuộc phạm vi của một cam kết TĐG.
+ Sự tín nhiệm không cần có từ bên thứ ba (hoặc không phải trả tiền nếu
yêu cầu) không phải là một tài sản được thừa nhận trong bảng cân đối
kiểm toán trong khi đó sự tín nhiệm có thể là một phần quan trọng của
TĐG của một doanh nghiệp.
+ Vấn đề nổi lên là mục tiêu của kiểm toán và TĐG là khác nhau và cả hai
là những cam kết cần thiết được một công ty tiến hành. Kiểm toán sẽ
cung cấp sự đảm bảo về độ tin cậy của báo cáo tài chính của công ty.
TĐG sẽ cung cấp sự bảo đảm và tư vấn về khả năng chấp nhận giá trị của
các hạng mục được đánh giá.
1.1.3.3. Mục đích TĐG tài sản
Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc
nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào
việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ
thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục đích
TĐG được coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính
quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được TĐG.
Xác lập mục đích của TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc TĐG tài sản. Nó
sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị
khác của tài sản trong TĐG.
Có được kết quả hợp lý của TĐG tài sản thẩm định viên không chỉ dựa vào
đặc tính kinh tế – kỹ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ thống
các tiêu chuẩn TĐG, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật … Do
16
vậy, về mặt logic kết quả TĐG có tính thống nhất với đặc tính kinh tế – kỹ thuật của
tài sản hoặc doanh nghiệp cần TĐG. Điều này nói lên đặc tính kinh tế – kỹ thuật của
bất động sản cũng như của doanh nghiệp cần TĐG là rất cần thiết, nó cung cấp
những dữ liệu để góp phần hoàn chỉnh kết quả TĐG một cách chính xác hơn, nó
quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy trình để thực hiện TĐG. Đó là mục

đích của TĐG tài sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật rất đa
dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản. Dựa theo
sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục đích của TĐG tài sản.
Đó là các mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài
sản, cho thuê, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản và phục vụ quản lý tài sản.
Có thể nói tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản đồng thời cũng là sản
phẩm tất yếu của sự phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa ở nước ta.
1.1.3.4. Các phương pháp trong TĐG
Yêu cầu cơ bản của TĐG là phải có phương pháp TĐG rõ ràng, có khả năng
phù hợp, và khả năng nhận biết được không chỉ các thẩm định viên mà còn bởi
những người sử dụng báo cáo TĐG. Phương pháp TĐG là cách thức, kỹ thuật mà
thẩm định viên sử dụng để TĐG tài sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành TĐG không có phương
pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp
nhất.
Các phương pháp thẩm định giá như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiếp cận với phương pháp thẩm định giá này, các thẩm định viên về giá
thương dựa vào các nguyên tắc chủ yếu (theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam – TC06):
Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu tư có hiểu
biết sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài
sản đó có cùng sự hữu ích như nhau.
17
Nguyên tắc đóng góp: Theo nguyên tắc này quá trình thẩm định giá
có tính đến sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của
tài sản đối với tổng giá trị tài sản theo giá thị trường.

Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ
cung – cầu về tài sản đó trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều
nhất trong thực tế vì:
+ Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác. Thông thường các
nhà TĐG sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các
phương pháp khác để TĐG tài sản.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản
có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã
mua, bán trên thị trường.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên
các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm, và kiến thức
thị trường để tiến hành việc TĐG một cách thích hợp.
Phương pháp chi phí
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc sử dụng thay thế và nguyên
tắc đóng góp:
Nguyên tắc sử dụng thay thế: Nguyên tắc này giả định rằng giá trị
của tài sản cần thẩm định giá có thể đo được bằng chi phí để làm ra
một tài sản có tính hữu ích như tài sản cần thẩm định.
Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của
tài sản đó.
18
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính
hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để tạo ra (hoặc sở hữu)
một tài sản có lợi ích tương tự.

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, đóng góp. Theo
nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản
tương tự như là một vật thay thế.
Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các tài sản đã qua sử
dụng hoặc tài sản sử dụng vào các mục đích đặc biệt, tài sản chuyên dùng, các mục
đích bảo hiểm và TĐG cho các mục đích khác trong điều kiện không đủ thông tin
để thực hiện phương pháp so sánh.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí
phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực
của vị trí đó.
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản có tiềm
năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: “giá trị thị trường của tài sản cần TĐG
được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.”
Công th ức:
Giá trị thặng
dư của tài sản
= Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để TĐG đối với những tài sản có tiềm
năng phát triển.
Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một
phần của giá trị tiềm năng có thể được “giải thoát” bằng sự đầu tư vốn trên tài sản
đó.
Phương pháp thu nhập.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập, thẩm định viên về
giá thường sử dụng nguyên tắc kinh tế (theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam –
TC06):
19

Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tống giá trị tài
sản đó. Giá trị của một bộ phận sản xuất hay một bộ phận cấu thành
tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao
nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng
góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản có thể được xác
định bằng dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản
cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham
gia thị trường và những thay đổi dự tính trước. Trong yếu tố này cũng
ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa trên các
triển vọng tương lai. Lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản
của người mua.
Nguyên tắc cung cầu: Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ
cung – cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị tài sản đó
cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Là định mức hữu
dụng tối đa trong hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể đóng góp
về mặc kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất
cho tài sản. Tuy nhiên tài sản đang sử dụng chưa chắc đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài
sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn. Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản
lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập
ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa.
20

Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của
việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí họat động kinh doanh hợp lý, khoản dư
ra còn lại là thu nhập thực hàng năm của tài sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo
phương pháp thu nhập.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho các tài sản có khả năng sinh lời và
tài sản trong ngành vui chơi giải trí bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác
tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Về phương pháp thẩm định tài sản vô hình
Phương pháp chi phí cấp phép
Phương pháp lợi nhuận vượt trội
Phương pháp thu nhập tăng thêm
Phương pháp giá trị tài sản vô hình là lợi thế thương mại (phụ lục số 9)
1.1.3.5. Quy trình TĐG
Quy trình TĐG là một quy trình có tính hệ thống, tính logic, qua đó cung cấp
cho thẩm định viên sự hướng dẫn hoạt động phù hợp trong công tác TĐG của mình.
Quy trình TĐG là một kế hoạch hoạt động có trật tự và logic, có bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản được xác định, nó giúp nhà thẩm định đạt được một kết
luận vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình TĐG bao gồm các bước sau:
+ Bước 1: Xác định vấn đề
+ Bước 2: Lên kế hoạch TĐG
+ Bước 3: Thu thập số liệu
+ Bước 4: Phân tích số liệu
+ Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo TĐG.
+ Bước 6: Báo cáo TĐG.
Trong các bước này thì bước cuối cùng, Báo cáo TĐG được tách ra thành
một tiêu chuẩn được quy định trong TĐG. Tầm quan trọng của báo cáo TĐG, bước
cuối cùng của tiến trình TĐG, nằm ở những thông tin về kết luận thẩm định và xác
định cơ sở của TĐG, mục đích TĐG, và bất cứ giả thiết hay điều kiện hạn chế nào

trong TĐG. Tiến trình phân tích và thu thập dữ liệu để đạt đến giá trị kết luận cũng
21
được ghi vào trong báo cáo TĐG để hướng dẫn cho người đọc về những thủ tục và
chứng cứ mà thẩm định viên sử dụng để thực hiện TĐG.
Báo cáo kết quả TĐG phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang
tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua
TĐG. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lôgíc, hợp lý, từ
mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân
tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả TĐG. Báo cáo kết
quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong
quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động
đến giá trị tài sản.
1.1.4. Dịch vụ thẩm định giá
DVTĐG là nhu cầu tất yếu khách quan của mọi nền kinh tế thị trường, là một
trong những công cụ quan trọng phục vụ cho quá trình quản lý kinh tế nước ta hiện
nay. Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, với sự xuất hiện của các loại hình
doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên
doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thì nhu cầu về TĐG ngày càng phát triển.
Các doanh nghiệp cần DVTĐG tài sản cho nhiều mục đích khác nhau như: góp vốn
liên doanh, để sát nhập công ty, để mua, để bán, thanh lý, xử lý tranh chấp, …
1.1.4.1. Khái niệm DVTĐG
DVTĐG là một loại hình của dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận
hành của nền kinh tế thị trường. DVTĐG dựa trên giao dịch có tính chất thị trường.
DVTĐG là một dạng đặc biệt của việc xác định giá cả các loại tài sản do các nhà
chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực trong
nghề nghiệp.
Nhà cung cấp DVTĐG là để chỉ những cá nhân hay tổ chức cung cấp các
thông tin về giá trị tài sản (tài sản được TĐG) cho những cá nhân hay tổ chức có
nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau. DVTĐG phải được thực hiện một
cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh đúng đắn giá trị của tài sản

theo mục đích đã được xác định trước mà không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba
nào. Tài sản được hiểu ở đây bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Như vậy,
có thể định nghĩa DVTĐG như sau: DVTĐG là một loại hình dịch vụ tư vấn chuyên
22
nghiệp về lĩnh vực TĐG, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của
tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả
của DVTĐG.
Khái niệm DVTĐG ở trên cho thấy bản chất của DVTĐG bao gồm các vấn đề
sau:
+ DVTĐG cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng TĐG,
trong đó quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của người cung ứng và
người sử dụng dịch vụ.
+ Đối tượng cung cấp DVTĐG là cá nhân, tổ chức có chuyên môn, phải đạt
những tiêu chuẩn cụ thể do pháp luật quy định về TĐG. Các cá nhân cung
ứng DV phải có điều kiện về học vấn và nhất thiết phải đạt trong kỳ thi về
thẩm định viên. Đối với các tổ chức, thông thường pháp luật quy định phải
có một số lượng tối thiểu nhất định các thẩm định viên mới được cung ứng
DVTĐG. Ở các nước đã có DVTĐG phát triển, DVTĐG thường được
chia làm hai khu vực, khu vực DVTĐG công và DVTĐG tư. Trong đó,
DVTĐG công chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của nhà nước và
DVTĐG tư chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của tư nhân và cho
Nhà nước nếu có yêu cầu.
+ Đối tượng sử dụng dịch vụ là cá nhân, hộ gia đình, và các tổ chức. Các
đối tượng này sử dụng DVTĐG cho rất nhiều mục đích khác nhau. Đối
tượng sử dụng DVTĐG không chỉ giới hạn ở người yêu cầu được cung
ứng DVTĐG mà còn là các bên thứ ba có liên quan. Tuy nhiên, tất cả các
bên đều chỉ sử dụng DVTĐG với các mục đích đã được xác định trước
giới hạn trong kết quả của DVTĐG (chứng thư TĐG).
+ DVTĐG luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của người cung cấp dịch
vụ, thực hiện cung ứng DVTĐG một cách khách quan, độc lập với khách

hàng để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với những
mục đích đã được xác định trước. Nhà cung ứng DVTĐG cũng đồng thời
chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về giá trị tài sản
mình đã đưa ra. Là dịch vụ mang tính độc lập, nhà cung ứng DVTĐG
23
không được có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với
người sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả DV.
+ DVTĐG là một dịch vụ đặc biệt và bị tác động bởi quy luật giá trị và quan
hệ cung cầu của thị trường. DVTĐG xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách
quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm rõ ràng minh bạch các loại
tài sản, góp phần phát triển kinh tế đất nước.
1.1.4.2. Đặc điểm DVTĐG
Theo định nghĩa của WTO, “dịch vụ tài chính là các dịch vụ của các định
chế tài chính, bao gồm tất cả các dịch vụ liên quan đến bảo hiểm, cùng tất cả các
loại dịch vụ ngân hàng và tài chính khác” [68]. Do vậy, nếu xét theo sự phân loại
của WTO thì DVTĐG thuộc loại hình DV tài chính.
a. DVTĐG mang tính vô hình, không đồng nhất, quá trình sản xuất và dịch vụ
xảy ra không đồng thời so hàng hóa dịch vụ thông thường.
Tính vô hình: DVTĐG không thể nhìn thấy, cân đong, đo đếm, tồn kho, thử
nghiệm hoặc kiểm định trước khi sử dụng dịch vụ.
Tính không đồng nhất của DVTĐG: dịch vụ này được cung cấp cho khách
hàng thường do thẩm định viên thực hiện, cùng với một tài sản nhưng với các thẩm
định viên khác nhau thì giá trị tài sản đó có thể có một kết quả không giống nhau.
Sự khác nhau về giá trị này thông thường là “có thể chấp nhận được” đối với người
sử dụng. Theo tiêu chuẩn TĐG của VN, sự chênh lệch giá trị giữa hai thẩm định
viên đối với cùng một tài sản là BĐS trong có thể nằm trong khoảng 10%,
Khác với các dịch vụ thông thường, quá trình sản xuất và tiêu thụ xảy ra
đồng thời nhưng ở DVTĐG thì không như vậy, quá trình sản xuất và tiêu thụ tách
rời nhau. Nhà cung cấp DVTĐG cần phải xác định rõ mục đích thẩm định của
khách hàng, trên cơ sở đó sẽ tiến hành hoạt động TĐG một cách độc lập sau đó sẽ

cung cấp sản phẩm là chứng thư TĐG cho khách hàng.
b. Chất lượng của DVTĐG phụ thuộc khá nhiều vào sự kỳ vọng của khách
hàng.
Chất lượng của DVTĐG phụ thuộc khá lớn vào sự kỳ vọng của khách hàng.
Tuy nhiên, đánh giá chất lượng của DVTĐG không thể chỉ thông qua ý kiến đánh
giá của khách hàng. Tùy vào mục đích sử dụng kết quả của DVTĐG, mà mỗi
24
khách hàng đều có một sự kỳ vọng riêng về giá trị tài sản được thẩm định. Tuy
nhiên, kết quả của DVTĐG mang tính độc lập, khách quan nên sự kỳ vọng này có
thể giống hoặc khác kết quả thẩm định được cung cấp. Điều này cũng đồng nghĩa
với việc chất lượng DVTĐG cũng sẽ bị sự ảnh hưởng nếu khách hàng không có
cái nhìn khách quan về kết quả của DVTĐG.
Thị trường là nhân tố quyết định đầu ra đối với sản phẩm của DVTĐG, thị
trường của các doanh nghiệp DVTĐG là khách hàng. Khách hàng của doanh nghiệp
có thể là cá nhân, tổ chức pháp nhân, hoặc các tổ chức nhà nước. Họ là những
khách hàng hiện tại cũng là những khách hàng trong tương lai. Thông thường khách
hàng có thể chi phối hoạt động các doanh nghiệp, và cũng có những trường hợp
khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của doanh nghiệp. Do đó muốn
đánh giá đúng những khả năng phát triển của doanh nghiệp DVTĐG thì cần phải
xác định tính chất, mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ với
khách hàng. Uy tín của doanh nghiệp DVTĐG không phải tự nhiên mà có mà do
nhiều yếu tố hình thành. Đó là sự trung thành, thái độ khách hàng, số lượng và chất
lượng khách hàng, phương châm và các mối quan hệ tốt và khả năng phát triển mối
quan hệ đó, sức thuyết phục cao nhất cho sự đánh giá là thị phần hiện tại, thị phần
tương lai.
c. DVTĐG là một dịch vụ chuyên môn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm cao
Đối tượng của DVTĐG là các loại tài sản, có thể là tài sản hữu hình và tài
sản vô hình. Thông thường, giá trị của các tài sản này bị chi phối bởi qui luật giá trị
và quy luật cung cầu. Do đó, giá trị các tài sản này có thể thay đổi theo thời gian
hoặc theo chu kỳ, vấn đề là nhà cung ứng DVTĐG phải xác định được giá trị tương

đối của tài sản tại thời điểm thẩm định. Do vậy, đặc điểm của DVTĐG là người
cung cấp dịch vụ phải có chuyên môn và kinh nghiệm. Yêu cầu này đòi hỏi tất cả
các thẩm định viên đều phải có một số năm kinh nghiệm thực tế thẩm định nhất
định trước khi được xem xét dự tuyển trong kỳ thi thẩm định viên hàng năm.
Ngoài yếu tố kỳ vọng của khách hàng, chất lượng DV cũng bị ảnh hưởng khá
nhiều bởi nhà cung cấp DVTĐG. Nhà cung cấp DVTĐG phải có khả năng tư vấn,
khả năng thu thập và xử lý thông tin. Bên cạnh đó, người cung cấp DVTĐG cũng
phải kết hợp kinh nghiệm và óc phán đoán của mình để cung cấp dịch vụ cho khách
25
hàng. Nhà cung cấp cần phải thuyết phục và chứng minh được với không những
khách hàng của mình mà có thể là với bên thứ ba sử dụng kết quả của dịch vụ về sự
đúng đắn của kết quả của DVTĐG đã được cung cấp.
d. DVTĐG là một dịch vụ mang tính khách quan, độc lập và tính trách nhiệm
cao
Khách quan và độc lập vì kết quả của DVTĐG có liên quan đến việc mục
đích sử dụng của khách hàng. Trong thẩm định giá, cùng với một tài sản nhưng
với các mục đích thẩm định khác nhau thì giá trị tài sản cũng có thể khác nhau,
chưa kể đến việc với các nhà cung cấp dịch vụ khác nhau thì giá trị tài sản có thể
chênh lệch nhau. Do vậy, việc cung cấp DVTĐG một cách không khách quan và
độc lập có thể làm sai lệch giá trị của tài sản.
Kết quả của DVTĐG là một mức giá trị của tài sản đồng thời được sử dụng
cho một mục đích cho nhiều bên khác nhau, vì vậy kết quả mà nhà cung cấp
DVTĐG đưa ra phải được đảm bảo. Theo đó, nhà cung cấp dịch vụ thẩm đinh giá
vừa đồng thời phải chịu trách nhiệm của mình về giá trị của tài sản đã cung cấp
trước khách hàng yêu cầu thẩm định giá, vừa phải chịu trách nhiệm pháp lý về kết
quả dịch vụ trước pháp luật.
1.1.4.3. Vai trò của DVTĐG
DVTĐG có vai trò hết sức quan trọng trong việc giúp các chủ thể đưa ra các
quyết định. Vai trò này được xuất phát từ:
Thực hiện vai trò quản lý của Nhà nước

Cơ chế thị trường luôn luôn tồn tại những khuyết tật, Nhà nước là cơ quan
đóng vai trò hạn chế những khuyết tật này, điều tiết nền kinh tế, đảm bảo cho nền
kinh tế vận hành và phát triển theo hướng tốt nhất. Cũng với vai trò như vậy, Nhà
nước sử dụng DVTĐG như một trong những giải pháp nhằm giải quyết hài hòa các
mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế và hạn chế tiêu cực trong kinh
tế thị trường. Chẳng hạn, đối với thị trường BĐS, nhà nước tạo lập môi trường pháp
lý cho thị trường, thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch, thuế, … phát triển
DVTĐG nhằm phát triển thị trường BĐS, qua đó phát triển các thị trường khác, góp
phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.