pháp luật quản lí các sàn giao dịch bất động sản của các cơ quan nhà nước

Pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi
quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của
nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản
xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra
mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất
động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng
góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là
không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị
trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn
lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự
quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và
điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam
được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những
yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt
Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam
bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó
vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản
lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì
SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các
SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những
tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng
lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn
chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các
SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là

vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng
của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài:
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất
yếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực
trạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của
nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ
đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh
và ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác
quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng
chức năng và phát huy vai trò của mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới
một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch
và pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh,
thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề tài này có được do người viết
có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạt
động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS.
Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về
TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch
BĐS một vấn đề khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy
định của pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnh
vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn

giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của
các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì
vậy, tôi đã thực hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với
các SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý
nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp
nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch
hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thực
trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để
hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn
khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng
muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất
động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp
phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản
Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động
sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế
– xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời
La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và
động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn
giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.

Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý
kiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có
một điểm thống nhất đó là:" Bất động sản là những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của
BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di
dời được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai
không di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện
qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với
đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn.
Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của
công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá,
chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện
cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất
đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc
biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao
thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ
phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS
nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5
lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công
trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không
nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]

1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay
luôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà
nước. Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của
mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa
lợi, lợi tức của BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho
người khác.
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền
của BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức
sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai
cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản
xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này
phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra
mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức
độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của
thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất
đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai
cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba
cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê,
thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên
chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như
sau: "TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các
quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó
là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định
giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách
diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà
nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3]
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của
hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là:
Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó
chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước;
nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu
ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS
với những đặc điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối
với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của
hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể
di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành
trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS,
các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công
việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải
trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa –

đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông
qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường
BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi
ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là
không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng
tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác
định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc
tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH
BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà
tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi
các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công
khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về
mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh
tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây
dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng
tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung
không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn
chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn
hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc
biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua
bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh

BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá
trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều
vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối
với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là
các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối
quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc
khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh
tế thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của
loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền
kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần
thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật,
chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản
TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà
nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có
tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng
ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, không
kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng
hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển:
sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho
đầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị
trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội;
nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính
sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong
nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật
dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản
pháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí
cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho
nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả
về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng
mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào
thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các
chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới
một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển
khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn
đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn
giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội
ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán.
Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật
kinh tế thị trường.
1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt
có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt
hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT
BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống
thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm
hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn
được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không
chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận

gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường
không hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà
đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị
trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán
lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà
người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo
ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản
phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước,
điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho
nhà nước, cho TT BĐS.
1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế
thị trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS
cũng như những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và
điều tiết của thị trường.
Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển
lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy
nhiên, có thể khẳng định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nước
đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém. Điều này được
thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với những
tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong những nguyên nhân
dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu
thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT
BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu
những chế tài cụ thể.
Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan
chức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS.
Tuy nhiên, bởi các giao dịch BĐS trên thị trường phổ biến là các giao
dịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫn

đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất
mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra
là: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những
nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất
yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết là
bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường.
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động
sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng
phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy
nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi
bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS
là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua
có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với
chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông
tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên
người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch
được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản".
SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao
dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn
chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn
xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường
bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham
khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các

giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin được
sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công
khai.
1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.3.1 Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng
môi giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3
bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực
hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua
hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ
tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra
nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ
được nhà nước kiểm soát.
* Chức năng môi giới
Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi
giới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không
còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng
hoá của mình.
1.2.3.2 Vai trò
* Cung cấp thông tin
Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng
và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông
qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và
kịp thời [11.2]. Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý
một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông
tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà

nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và
kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp
luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ
pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện
phù hợp với các quan hệ xã hội" [11.2].
HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng
góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao
dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ
khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà
nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2].
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình
trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu
BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý
nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng
để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên
hiệu quả kinh doanh to lớn.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất
lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua
sản phẩm của khách hàng.
* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng,
kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và
người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp
hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.
Chương II

Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động
sản
Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai
trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật
quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật
đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thông
văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì có
các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định
153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là
Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn
giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch
trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn
tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ
chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung
hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD
BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…
2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ
điều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp
định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó
là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt
động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội
dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS
đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn
giản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của
một số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực.
2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý

nhất định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành
lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ
cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân,
hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD
BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa
chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện
thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp
lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu
chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT
BĐS.
2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và
các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của
SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS.
Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công
việc này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục
vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ
sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi
doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên,
vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD
BĐS

- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS
- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp
thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.
2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên
quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật .
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được
đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ
điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch
bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện

để đưa vào kinh doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động
sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động
sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã
đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự
kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa
vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch
trên sàn
2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao
dịch bất động sản được thể hiện như sau:
- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.
- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn
giao dịch bất động sản gây ra.
- Các quyền khác theo qui định của pháp luật
2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao
gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt

động của sàn giao dịch bất động sản.
Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức
phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền
xử dụng giấy phép kinh doanh.
* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ
sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS,
tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, các quy
định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung.
Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho
các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy
định cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ
năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban
hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ
thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.
2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản
TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai
1993 cho đến nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành
công cuộc đổi mới của đất nước.
Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể
chia TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai
đoạn:
Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm
1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là
Bộ luật Dân sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn
khủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ và
khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn
TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát
triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn

2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007,
đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn
bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện
bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS,
Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008
cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều
diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của
TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến
bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra
một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm
cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.
Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi
thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước
tăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và
chất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ
Chí Minh.
Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa
hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính
chuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa
nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp. Hơn nữa, có nhiều
loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH
vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT
BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá;
cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang
từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá.
Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai
đoạn phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên
thì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử
dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự
nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp

cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt
Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của
WTO. Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi,
mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn
"sốt nóng", giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: Việt
Nam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng
tại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới?
Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được
thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần
lớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các
chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng
giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn
thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn.
2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch
2.3.1 Sự ra đời và phát triển
2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến
đầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS.
Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và
công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu
hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công
ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt
Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả
nước học tập mô hình sàn chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã
mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã
có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần
thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch
hơn.
2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã
được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà
nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng.
Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy
định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì
vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem
phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát
triển nhiều hơn trong tương lai.
Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số
SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal,
ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu
của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát
triển.
2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh
doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động:
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt
động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển
nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch
trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để
niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS.
Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng
giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối
của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).
Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực
hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định
của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí:
minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn
phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị

trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ
nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các
hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế.
2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn.
Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải
cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể
tiếp cận tìm hiểu. Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã
hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:
* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có:
- Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?
- Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt
thự)?
- Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà,
giá công trình và các tài sản gắn liền với đất.
- Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông
tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS.
- Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.
- Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên
quan của BĐS.
- Tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS.
- Lịch sử phát triển của BĐS.
* Thông tin về môi trường xung quanh BĐS
- Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường,
trường trạm, công viên.
- Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS.
- Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS.
- Bản đồ của khu vực có BĐS.
- Phong thuỷ của khu vực có BĐS.

* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các
chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính
sách pháp luật có liên quan khác.
2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các
cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có
chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những
hiệu quả nhất định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài,
người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được
những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động
của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho
đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:
2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với
doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết
định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin
đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT
BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không
công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành
mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch
ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc
cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng,
được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến
nay.
Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua
môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua
biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm
một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó

nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải
thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và
cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin
trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một
khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS.
Từ 2009 đến nay:
Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà
cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.
Biểu đồ 2.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2)
Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong
tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD
BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát
huy được vai trò của mình hơn.
2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch
Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi
chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân.
Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức
diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn.
Trước năm 2009:
Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1)