So sánh hệ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Danh sách thành viên và phân công công việc
STT Họ tên Công việc Đánh giá
1 Phạm Thị Mai Hương (nhóm
trưởng)
Tổng hợp,làm
word
Hoàn thành
2 Trần Nhật Huyền Tài liệu phần TC
quốc tế
Hoàn thành
3 Đỗ Thu Hường Tài liệu phần TC
quốc tế
Hoàn thành
4 Tống Thị Lan Tài liệu phần TC
Việt Nam
Hoàn thành
5 Từ Bảo Hoàng Tìm tài liệu bổ
sung ngoài giáo
trình
Hoàn thành
6 Đỗ Quốc Huy Tìm tài liệu bổ
sung ngoài giáo
trình
Hoàn thành
7 Nguyễn Thế Vinh Làm slide Hoàn thành
MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993 -1994 sau
khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường
có sự quản lí của Nhà nước. Trong khi ở nhiều nước có nền kinh tế thị trường phát
triển, thẩm định giá đã tồn tại từ hàng trăm năm nay. Cùng với sự ra đời và phát
triển ngày càng mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá là sự cần thiết phải có một

1
quy chuẩn chung làm căn cứ hành nghề cũng như đánh giá hoạt động của các thẩm
định viên.Với mục đích đó ,đó bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã ra đời.Trên
cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện ,hoàn cảnh của mình,mỗi quốc gia lại
xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng.Việt Nam là một trong số đó.
Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chính
vào các năm 2005 và 2008.Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp thời đáp ứng
được những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như ngành thẩm định
giá nói riêng.
Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình,nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin
cơ bản về hai bộ tiêu chuẩn TĐG của Việt Nam cũng như của thế giới.
Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “ So sánh hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế”, đó là:
1.Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn
2. Trên cơ sở so sánh,thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bản giữa
hai bộ tiêu chuẩn.
3.Trên cơ sở ý kiến chủ quan của mình,nhóm có chỉ ra một số hạn chế của
bộ tiêu chuẩn TĐG Việt Nam và một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn
cùng thảo luận.
Phần 1: Khái quát chung
1.Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu cơ sở
chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể so sánh của các kết quả
thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định viên.
Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường. Sự khác biệt về quan
điểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thể dẫn đến sự sai lệch không chủ
định trong thẩm định giá.
Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêng
nước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và đều dựa trên

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
2.Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ý
nghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó. Trong khi
đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban
hành, được các quốc gia thàh viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt động thẩm định
giá của quốc gia đó. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không có ý nghĩa
bắt buộc với các nước thành viên.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn
tại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau. Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn đều
được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở mỗi quốc
gia và trên phạm vi quốc tế.
3.Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
3.1.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên
ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC).Trụ sở của
ủy ban này đặt tại Luân Đôn,Anh.Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá theo đuổi các
mục tiêu quan trọng sau:
Thứ nhất :Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp
nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới.
Thứ hai:Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận
diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu
chuẩn nếu có.
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xét
lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm
1985,1994,1997,2000,2001,2003,2005 và 2007.Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản
quan trọng nhất cho đến nay.
3.2.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết

định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêu
chuẩn được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TDDGVN01 đến TĐGVN
12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu
chuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày
01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban
hành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính.
4.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam
4.1.1.Mục tiêu
• Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành.
• Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạt động
phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm định giá.
• Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quan khác.
• Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với tiêu
chuẩn quốc tế.
4.1.2.Phạm vi
• Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được
chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác nhau với tiêu
chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêu chuẩn thẩm
định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa các nhà
chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và thông lệ
quốc tế.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng để đưa ra
kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ sở pháp
lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để

xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận.
4.2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.2.1.Mục tiêu của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3
mục tiêu chính:
 Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng
phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh
bạch của báo cáo tài chính cũng như khả năng đáng tin cậy của việc
thẩm định giá để bảo đảm cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho
những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giải
quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế.
 Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn
thế giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu
cầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của thẩm định giá và
đáp ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng
doanh nghiệp toàn cầu.
 Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính
đáp ứng những yêu cầu của các quốc gia có thị trường mới nổi và các
quốc gia mới công nghiệp hóa.
4.2.2.Phạm vi của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá
quyền tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm
định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng
trong các báo cáo tài chính.
Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng
cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản
nên nắm vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá. Khi thẩm định giá dịch
vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên
kết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá
tài sản. Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải

công khai sự khác biệt đó.
Phần 2: So sánh bộ tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt
Nam và thế giới
1.Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và cấu trúc của bộ tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế
1.1.Cấu trúc bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm:
(1) Giới thiêu
(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá
(3) Quy tắc hành nghề
(4) Các loại quyền tài sản
(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn
(6) Tiêu chuẩn
(7) Hướng dẫn
(8) Ứng dụng
(9) Bạch thư
(10) Từ điển thuật ng
Dưới đây là sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:(Nguồn:Tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế ấn bản lần thứ bảy 2005 do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế ban hành.)
LỊCH SỬ, GIỚI
THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI
NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG
QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
LOẠI TÀI SẢN
CƠ SỞ
BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỘNG SẢN
DOANH NGHIỆP
CÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNH

GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
THÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ
CÁC TIÊU CHUẨN
TIÊU CHUẨN 1 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 2 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
XEM BIỂU ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 3 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
ỨNG DỤNG
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ BÁO CÁO TÀI CHÍNH
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY
HƯỚNG DẪN
TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
TĐG LỢI ÍCH CHO THUÊ
TĐG NHÀ MÁY, THIẾT BỊ
TĐG TÀI SẢN VÔ HÌNH
TĐG ĐỘNG SẢN
SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆT
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾ
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CÔNG NGHIỆP KHAI
KHOÁNG
BẠCH THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI
PHỤ LỤC
TỪ ĐIỂN THUẬT NGỮ
1.1.1 Phần giới thiệu
Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm
vụ của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn.

Giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng.
1.1.2 Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá:
Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm
định giá và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này. Để nâng cao hiểu biết
chuyên ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục
đích của phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với
khái niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào. Nắm
vững các khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định
giá và việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Nó bao gồm các khái
niệm về đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường,
nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm
định giá. Sự am hiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩm
định giá và các áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này.
1.1.3 Quy tắc hành nghề:
Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành
thẩm định giá. Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các
định chế tài chính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chính
lợi ích của nghề thẩm định giá. Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy,
nhất quán và khách quan và không thiên vị
1.1.4 Các loại hình tài sản:
Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản.
a. Quyền tài sản bất động sản (Real property)
b. Quyền tài sản động sản (Personal property)
c. Doanh nghiệp
d. Lợi ích tài chính (Financial Interests)
Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống của
cải vật chất, được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giá
trị doanh nghiệp và lợi ích tài chính.
1.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá
Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựa

trên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường. Sau khi hoàn thành công
việc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày
làm thế nào đạt được kết quả này. Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữa
giá trị thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá.
1.1.6 Tiêu chuẩn
Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn
được xem là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo
tài chính hay các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên
quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp. Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho
các ứng dụng và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn.
1.1.7 Hướng dẫn
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì có 3 tiêu chuẩn. Tiêu
chuẩn thẩm định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm
định giá 3 (IVS3) nêu lên các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá.
Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo
cáo tài chính và cho vay.
Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và
các tiêu chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và
các tình huống cung cấp dịch vụ. Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn
và việc áp dụng.
Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong
khi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá,
các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định
giá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể. Các
Hướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định
viên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14
Hướng dẩn cụ thể :
Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản

Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê
Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị (hiện đang xem xét
lại)
Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình
Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản
Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp
Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm
định giá
Hướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính
Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định
giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường
Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp
Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá
Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt
Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế
Hướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai
khoáng
1.1.8 Ứng dụng
Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Những ứng dụng cho
thẩm định giá tài sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực
công hay liên quan đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho
vay hay bảo đảm thế chấp.
Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính.
Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do
ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản.
Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thực
hiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đến
doanh nghiệp.
Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu đặt căn bản
trên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng và

hợp lý với người sử dụng là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục
vụ báo cáo tài chính. Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những khái
niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khai
trong việc thẩm định giá.
Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.
Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện
thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ. Ứng dụng này cung cấp một
khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm định
giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được bảo
đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanh
nghiệp.
Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩm
định giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính. Thẩm định viên trong một số trường
hợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thể
chuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vào
pháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên
khái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất.
Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạng
khoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường.
Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái
niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường mà
không mâu thuẩn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gây
hiểu lầm. Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viên
bao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng
để ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường.
Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá
số một.
1.1.9 Bạch thư (White Paper)
Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định. IVSC ấn
hành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn

thế giới. Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005
nhằm cung cấp những hướng dẩn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trường
mới nổi và góp phần trong nổ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và
ngân hàng phát triển trong việc tái cấu trúc hoặc lành mạnh hóa tài chính ở các
nước thị trường mới nổi.
1.1.10 Từ điển thuật ngữ
Giải thích các thuật ngữ nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Thuật
ngữ tham chiếu chéo việc sử dụng khác biệt của các thuật ngữ trong Khối thịnh
vượng chung, Bắc Mỹ và những cộng đồng nói tiếng Anh khác, bao gồm những
định nghĩa từ các phần phụ lục và cung cấp những chỉ dẫn phù hợp với vị trí thuật
ngữ đó trong các tiêu chuẩn và hướng dẫn, có tầm quan trọng như nhau và tất cả
các hoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phải
phù hợp với những nguyên tắc và quy trình xuyên suốt toàn bộ văn bản.
1.2.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Như đã giới thiệu ở trên ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao
gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự từ TDDGVN01 đến TDDGVN12.Cấu
trúc và nội dung từng tiêu chuẩn sẽ được trình bày cụ thể ở mục 2.
2.So sánh nội dung và cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.Về mặt cấu trúc
• Đối với một tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam:
Cấu trúc của mỗi tiêu chuẩn bao gồm 2 phần :
+ Phần Quy định chung xác định mục đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng
và một số thuật ngữ liên quan
+Phần Nội dung tiêu chuẩn
Ngoài ra, một số tiêu chuẩn còn gồm phần Phụ lục
• Cấu trúc của một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được trình
bày theo sơ đồ sau:
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ
Giới thiệu

Định nghĩa
Thảo luận
Phạm vi
Quan hệ với chuẩn mực kế toán
Nội dung ứng dụng
Yêu cầu công khai
Điều khoản vận dụng
Ngày hiệu lực
Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, ấn bản lần thứ 7, năm 2005
2.2.Về mặt nội dung
Về mặt căn bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là sự kế thừa và
vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì vậy có thể
dễ dàng nhận thấy sự trùng khớp ở nhiều nội dung giữa hai bộ tiêu chuẩn
này.Ngoài ra ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định
cụ thể sự hài hòa giữa tiêu chuẩn thẩm định giá và chuẩn mực kế toán.
Ta có bảng đối chiếu sau:
Tên tiêu
chuẩn
Thời
gian ban
hành
Nội dung
khái quát
của tiêu
chuẩn
Các ý chính trong tiêu
chuẩn
Tương
ứng với
nội dung

này trong
bộ tiêu
chuẩn
quốc tế
Tiêu chuẩn 01
( TĐGVN 01 )
Ban
hành kèm
Tiêu chuẩn
này quy
1.Khái niệm giá trị thị
trường của tài sản
Tiêu chuẩn
thẩm định
Giá trị thị
trường làm cơ
sở cho thẩm
định giá tài sản
theo
Quyết
định số
24 /
2005/QĐ
-BTC
ngày 18
tháng 4
năm
2005 của
Bộ
trưởng

Bộ Tài
chính)
định nội
dung về giá
trị phi thị
trường của
tài sản và
vận dụng
giá trị phi
thị trường
khi tiến
hành thẩm
định giá tài
sản.
2.Phân tích nội dung
của giá trị thị trường
của TS
3.Trường hợp có hạn
chế về thông tin
4.Yêu cầu về tính thận
trọng khi đưa ra căn cứ
cho giá trị thị trường
giá quốc tế
số 1
(IVS1)
Tiêu chuẩn 02
( TĐGVN :Giá
trị phi thị
trường làm cơ
sở cho thẩm

định giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/2005/
QĐ-BTC
ngày 01
tháng 11
năm
2005 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy
định nội
dung về giá
trị phi thị
trường của
tài sản và
vận dụng
giá trị phi
thị trường
khi tiến
hành thẩm
định giá tài
sản.
1.Khái niệm giá trị phi

thị trường của tài sản
2.Phân tích nội dung
giá trị phi thị trường
của TS
3.Các bước cần tuân
thủ khi xác định giá
trị phi thị trường
4.Yêu cầu đối với thẩm
định viên
Tiêu chuẩn
thẩm định
giá quốc tế
số 2
(IVS2)
Tiêu chuẩn 03
( TĐGVN 03 )
Những quy tắc
đạo đức hành
nghề thẩm
định giá tài sản.
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24 /
2005/QĐ
-BTC
ngày 18
tháng 4
năm

Tiêu chuẩn
này quy
định những
quy tắc đạo
đức chi phối
thẩm định
viên về giá,
doanh
nghiệp, tổ
chức thẩm
1.Doanh nghiệp,tổ
chức thẩm định giá và
thẩm định viên phải
luôn tôn trọng và chấp
hành đúng luật
2.Tiêu chuẩn đạo đức
3.Trình độ chuyên môn
và tính thận trọng
4.Tính minh bạch
Quy tắc
hành nghề
2005 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính
định giá
trong quá
trình hành
nghề thẩm

định giá tài
sản.
Tiêu chuẩn 04
( TĐGVN 04 )
Báo cáo kết
quả, hồ sơ và
chứng thư thẩm
định giá trị tài
sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24/2005/
QĐ-BTC
ngày 18
tháng 4
năm
2005
của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính).
Tiêu chuẩn
này quy
định hình
thức,nội
dung của
báo cáo kết
quả, hồ sơ

và chứng
thư thẩm
định giá trị
tài sản do
doanh
nghiệp, tổ
chức thẩm
định giá
và thẩm
định viên về
giá thực
hiện, công
bố khi hòan
thành công
việc thẩm
định giá tài
sản.
1.Nội dung của báo cáo
thẩm định giá
2.Nội dung của hồ sơ
thẩm định giá
3.Chứng thư thẩm định
giá
4.Phụ lục:Mẫu báo cáo
và chứng thư thẩm
định giá
Tiêu chuẩn
quốc tế số3
(IVS3)
Tiêu chuẩn 05

( TĐGVN 05 )
Quy trình thẩm
định giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/
2005/QĐ
-BTC
ngày 01
Tiêu chuẩn
này quy
định quy
trình thẩm
định giá tài
sản và
hướng dẫn
thực hiện
1.Các bước cần thực
hiện trong quá trình
thẩm định giá tài sản(6
bước)
2.Phân tích cụ thể từng
bước trong quá trình
thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng
Quy trình
thẩm định
giá BĐS

được trình
bày trong
phần
Hướng dẫn
mục thẩm
tháng 11
năm
2005 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
quy trình
trong quá
trình thẩm
định giá tài
sản.
quát về tài sản cần
thẩm định giá và xác
định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm
cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch
thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện
trường, thu thập thông
tin.
Bước 4: Phân tích
thông tin.
Bước 5: Xác định giá

trị tài sản cần thẩm
định giá.
Bước 6: Lập báo cáo
và chứng thư kết quả
thẩm định giá.
định giá
bất động
sản
Tiêu chuẩn 06
( TĐGVN
06 ) : Những
nguyên tắc
kinh tế chi phối
hoạt
động thẩm định
giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/
2005/QĐ
-BTC
ngày 01
tháng 11
năm
2005 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài

chính
Tiêu chuẩn
này quy
định những
nguyên tắc
xác định giá
trị của tài
sản và
hướng dẫn
nguyên tắc
khi tiến
hành thẩm
định giá tài
sản.
1.Nguyên tắc sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả
nhất
2.Nguyên tắc cung cầu
3.Nguyên tắc thay đổi
4.Nguyên tắc thay thế
5.Nguyên tắc cân bằng
6.Nguyên tắc thu nhập
tăng hoặc giảm
7.Nguyên tắc phân
phối thu nhập
8.Nguyên tắc đóng góp
9.Nguyên tắc tuân thủ
10.Nguyên tắc cạnh
tranh
11.Nguyên tắc dự tính

lợi ích tương lai
Được trình
bày trong
phần
Những
nguyên tắc
và khái
niệm
chung về
thẩm định
giá
Tiêu chuẩn 07
(TĐGVN 07 ):
Phương pháp
Ban hành
kèm theo
Quyết
Tiêu chuẩn
này quy
định
1.Điều kiện áp dụng
2.Các bước tiến hành
thẩm định giá theo
Được trình
bày trong
phần
so sánh định số
129/2008
/QĐ-
BTC

ngày 31
tháng 12
năm2008
của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
phương
pháp so
sánh và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong
quá trình
thẩm định
tài sản .
phương pháp so sánh
3.Thời gian,điều kiện
thu thập thông tin
4.Phân tích thông tin
5.Điều chỉnh mức giá
của tài sản so sánh căn
cứ vào chênh lệch giữa
các yếu tố so sánh
Những
nguyên tắc
và khái
niệm
chung về

thẩm định
giá và phần
Hướng dẫn
dành cho
từng loại
tài sản cụ
thể
Tiêu chuẩn 08
(TĐGVN 08 ):
Phương pháp
chi phí
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/
2008/QĐ
-BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương

pháp chi phí
và hướng
dẫn thực
hiện
phương
pháp trong
quá trình
thẩm định
tài sản.
1.Điều kiện áp dụng
2.Các bước tiến hành
thẩm định giá theo
phương pháp chi phí
3. Tính toán chi phí,chế
tạo hoặc xây dựng nên
tài sản
4.Xác định hao mòn và
ước tính giá trị hao
mòn lũy kế
Được trình
bày trong
phần
Những
nguyên tắc
và khái
niệm
chung về
thẩm định
giá và phần
Hướng dẫn

dành cho
từng loại
tài sản cụ
thể
Tiêu chuẩn 09
(TĐGVN 09 ):
Phương pháp
thu nhập
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp thu
nhập và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong

quá trình
thẩm định
1.Các giả thiết để sử
dụng phương pháp thu
nhập
2.Ước tính tỷ suất vốn
hóa,tỷ suất chiết khấu
3.Phương pháp vốn hóa
trực tiếp
4.Phương pháp dòng
tiền chiết khấu
Được trình
bày trong
phần
Những
nguyên tắc
và khái
niệm
chung về
thẩm định
giá và và
phần
Hướng dẫn
trưởng
Bộ Tài
chính)
tài sản. dành cho
từng loại
tài sản cụ
thể

Tiêu chuẩn 10
(TĐGVN 10 ):
Phương pháp
thặng dư
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp thặng
dư và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong
quá trình

thẩm định
tài sản
1.Điều kiện áp
dụng,các giả thiết và
công thức tính giá trị
BĐS cần thẩm định giá
2.Các bước tiến hành
thẩm định giá theo
phương pháp thặng dư
3.Tổng doanh thu dự
án
4.Tổng chi phí đầu tư
Tiêu chuẩn 11
(TĐGVN 11):
Phương pháp
lợi nhuận
(Ban
hành kèm
theo
Quyết
định số
129/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng

Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp lợi
nhuận và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong
quá trình
thẩm định
tài sản
1.Các giả định và điều
kiện áp dụng
2.Các bước tiến hành
thẩm định theo phương
pháp lợi nhuận
3.Yêu cầu khi áp dụng
phương pháp lợi nhuận
Tiêu chuẩn 12
(TĐGVN 12 ):
Ban hành
kèm theo
Tiêu chuẩn
này quy
1.Căn cứ cho việc phân
loại tài sản

Được trình
bày trong
Phân loại tài
sản
Quyết
định số
219/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
định về
phân loại tài
sản và
hướng dẫn
thực hiện
phân loại tài
sản trong
quá trình
thẩm định
tài sản.
2.Bốn loại tài sản gắn
với quyền tài sản trong
thẩm định giá

3.Tìm hiểu về bất động
sản
4.Động sản
5.Doanh nghiệp
6.Các quyền tài sản
7.Xác định và nhận
diện tài sản hợp pháp
phần Các
loại tài sản
Phần 3. Một số hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện hệ
thống tiêu chuẩn thẩm đinh giá Việt Nam
1.Một số hạn chế
 Khi nền kinh tế bộc lộ dấu hiệu “tăng trưởng nóng” hay đặc biệt hơn là khi
nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái và khủng hoảng như hiện nay thì các
mối quan hệ của kinh tế và thị trường trở nên biến dạng (tương quan giữa lợi
nhuận bình quân với lạm phát và lãi suất, chi phí và lợi nhuận,…) Vì vậy,
các điều kiện kinh tế và thị trường đã không còn phù hợp cho việc áp dụng
các tiêu chuẩn chuyên môn trong hoạt động thẩm định giá.
 Có thể nhận thấy khủng hoảng kinh tế có thể tạo ra sự mất định hướng trong
hoạt động thẩm định giá. Vì vậy, các chuyên gia thẩm định giá sẽ rất khó
khăn trong việc vận dụng hệ thống các tiêu chuẩn nghề nghiệp chuyên môn
khi những điều kiện về kinh tế và thị trường thay đổi, và một số các tiêu
chuẩn chuyên môn về thẩm định giá không còn đứng vững trong bối cảnh
khủng hoảng kinh tế.
 Đối với hoạt động thẩm định giá, thị trường luôn là người định giá cuối cùng
và khách quan nhất. Nhưng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn như
hiện nay việc thu thập thông tin từ thị trường trở nên hiếm hoi và không
đáng tin cậy. Thông tin ở đây có thể là mức giá giao dịch chuyển nhượng tài
sản, chi phí kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, lãi suất đầu tư, các loại lãi
suất khác,…mà các chuyên gia thẩm định phải thu thập, sau đó phải dung kĩ

thuật so sánh để lựa chọn phương pháp thẩm định tốt nhất  Nhưng tất cả
đều có thể đưa ra những kết quả sai lầm vì chúng đều dựa trên những thông
số sai lệch, độ chính xác thấp.
 Trên phương diện chuyên môn đánh giá về Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá thì
có thể dễ dàng nhận thấy những tiêu chuẩn được ban hành còn nhiều thiếu
sót:
• Trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam mới chỉ có quy định nguyên tắc thẩm
định giá tài sản sát với “giá trị thị trường”, tuy nhiên khi thực hiện thì phát sinh
những trường hợp mà các loại tài sản cần thẩm định không có thị trường theo đúng
nội dung quy định về giá trị thị trường như:
 Thẩm định giá giá đất thuê Nhà nước trả tiền hằng năm, đất lâm nghiệp.
 Thẩm định giá trị tài sản, thiết bị, dịch vụ theo đơn đặt hang theo tiêu chuẩn, thiết
kế đặc biệt không có sản phẩm tương đương trên thị trường.
 Thẩm định giá thương hiệu, quyền sở hữu trí tuê, bản quyền,…
 Thẩm định giá doanh nghiệp, các tài sản buộc phải bán theo quy định như tài sản
thế chấp, thi hành án dân sự,…
• Tiêu chuẩn số 8 (TĐGVN 08): phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở
lập luận là một người mua tiềm năng, có đủ thông tin thì sẽ không trả cho một tài
sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua hay xây dựng một tài sản có cùng một lợi ích
tương tự. Phương pháp này đòi hỏi mức độ thông tin có độ tin cậy và độ chính xác
cao nhưng trong thực tế rất khó khăn để thực hiện được. Việc ước tính khấu hao
tích lũy lại là việc làm rất chủ quan và khó thực hiện.
• Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12) về phân loại tài sản thì chưa có gì mới về cách
phân loại tài sản như:
 Phân biệt thang máy, điều hòa,…có được coi là bất động sản hay không vì nó cũng
gắn liền với công trình kiến trúc. Những lại máy này có thể tháo dỡ, thay thế mua
bán tự do nó chỉ ảnh hưởng đến công năng sử dụng chứ không ảnh hưởng đến kết
cấu của tòa nhà. Việc phân loại này rất quan trọng vì nó liên quan đến quyền sở
hữu tài sản phải đăng kí sở hữu,…
 Nhà xây hiện nay cũng có thể di chuyển, mua bán được nhờ những tiến bộ khoa

học kĩ thuật,…có thể di chuyển đến những vị trí khác nhau thì sẽ phải định dạng
như thế nào?
 TĐGVN 12 chưa đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị đã qua sử dụng.
 Các ví dụ minh họa cho các phương pháp trong bộ tiêu chuẩn vẫn còn sai sót
và chưa có hướng dẫn chi tiết.
 Bộ tiêu chuẩn vẫn chưa hoàn thiện về mặt nội dung.
 Môi trường pháp lý về thẩm định giá có tính thống nhất chưa cao, vẫn có
những nội dung mâu thuẫn và chồng chéo nhau.
 Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định cụ thể về quan
hệ với chuẩn mực kế toán và các điều khoản vận dụng.
2.Đề xuất giải pháp
 Bộ Tài chính nghiên cứu và đưa thêm các tiêu chuẩn thẩm định giá mới về định giá
tài sản vô hình, định giá thương hiệu,…
 Các tiêu chuẩn cần phải thêm phần phụ lục bổ sung làm rõ những vấn đề phát sinh
trong điều kiện nền kinh tế hiện nay
 Cần phải có thêm những văn bản pháp luật như các thông tư hướng dẫn điều chỉnh
cụ thể việc áp dụng các tiêu chuẩn trong công tác thẩm định giá.
 Nhanh chóng hoàn thiện và công bố pháp lệnh về giá.
 Bộ tài chính cần phải xây dựng cơ sở thư viện thông tin dữ liệu tổng hợp phục vụ
công tác tìm kiếm dữ liệu thông tin khi thẩm định giá.
 Mối quan hệ giữa Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với chuẩn mực kế toán
cần phải được làm rõ.
 Các tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ ràng khi hành nghề thẩm định giá
phải áp dụng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
 Bộ tài chính cần có những đợt khảo sát lấy ý kiến đóng góp định kỳ để phát hiện
những sai sót phát sinh kịp thời sửa chữa và cập nhập liên tục để thêm vào những
kiến thức chuyên môn mới về những loại tài sản có tính đặc thù riêng.
Phụ lục
1.Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam