Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ởViệt Nam

- 1 -
PHẦN MỞ ĐẦU

Với khoảng thời gian trên dưới mười lăm năm để hình thành và phát triển, thị
trường bất động sản Việt Nam tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều
đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn
diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như:
biến động trên thị trường chứng khoán, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn
đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất động sản
“nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng
giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là
chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi
đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng
các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng
chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện
tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính
thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về
vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu
và hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở
Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công
việc quan trọng và cấp thiết hiện nay.
Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam được
tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra các giải pháp tốt nhất về chính sách tài
chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt
được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản
trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới.
Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định về tài chính của
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và
giao dịch bất động sản đến hết quý 1 năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ

- 2 -
yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích
định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,…
Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau:
- Chương 1: Thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triiển thị trường
bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương này là nhưng cơ sở lý luận chung về
bất động sản, thị trường bất động sản, chính sách tài chính đối với thị trường bất
động sản, kinh nghiệm về chính sách tài chính của một số nước trên thế giới.
- Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam trong thời gian qua. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày sơ
lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian
qua và phân tích thực trạng chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản.
Từ đó, rút ra những kết quả đạt được cũng như những mặt tồn tại.
- Chương 3: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra các dự báo về thị trường
bất động sản và các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường
bất động sản trong thời gian tới.
Đây là đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn quản lý ở Việt Nam nên tính khả thi
của đề tài có ý nghĩa về mặt kinh tế lẫn ý nghĩa về mặt xã hội. Ý nghĩa về mặt
kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và lành mạnh sẽ góp
phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế, từ đó thúc đẩy nền kinh
tế đất nước tăng trưởng hơn nữa. Ý nghĩa về mặt xã hội, thị trường bất động sản
phát triển ổn định và lành mạnh sẽ đem lại lòng tin cho người dân đối với các
chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống
xã hội của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao
hơn.

- 3 -
Chương 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI
CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hoá bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính :‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả
tài sản vật chất gắn liền trên đất’’.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không
di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’
Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định lâu
dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi.
Bất động sản có những đặc điểm sau :
- Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của
đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai
đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận
động với tư cách là hàng hoá. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ
mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở
hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan
trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể

hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn.

- 4 -
- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm
cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì
không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng.
- Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản
nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện
tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ
tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những
trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đó sẽ có những
tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đó.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nư
ớc
ban hành
cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do đất đai là tài
sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nư
ớc
nhằm làm giảm
những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị
trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian
nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi
trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các
yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến
trúc, môi trường,…
1.1.1.2. Khái niệm hàng hoá bất động sản
Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị
trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất động sản có thể xác
định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với
đất. Có những bất động sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng

công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…
Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản cũng có hai thuộc
tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem
là hàng hoá đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau :
- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục
đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản
luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất động sản kém co
giãn so với giá.

- 5 -
- Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng
hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất
động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi
phí giao dịch thường khá cao.
-Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao, thời
gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm.
- Hàng hoá bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh
hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1 . Khái niệm thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác.
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu
khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự
hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu
tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị
trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển
của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân
số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị
trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá

trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn
nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày
càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố,
môi giới ... bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Tổng quát hơn, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định
tuân theo quy luật thị trường.
Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho
thuê quyền sử dụng đất đối với các cá nhân và tổ chức. Vì vậy thị trường bất

- 6 -
động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản các nước Tư
Bản Chủ Nghĩa là hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất.
1.1.2.2 . Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có :
+ Thị trường bất động sản chính thức : là thị trường mà ở đó hoạt động có liên
quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp
luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính thức : là thị trường mà ở đó các giao dịch về
bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là
thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành,
quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản, gồm có: thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương

mại và dịch vụ, …
- Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, gồm có: thị trường mua bán,
thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,…
- Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản, gồm có :
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền
sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử
dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng
đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.…
1.1.2.3 . Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá
thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó.
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc
tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa

- 7 -
sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã
hội, dân số …khác nhau dẫn đến nhu cầu về bất động sản rất khác nhau, do đó
trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng sẽ khác nhau. Cung
trong thị trường bất động sản ở mỗi nơi không thể phản ánh nhanh chóng sự thay
đổi của cầu, và do cung hàng hoá bất động sản khó mở rộng nên dẫn đến sự thay
đổi lớn về giá cả.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do mang
tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều
hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường
mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành
không có đầy đủ thông tin cần thiết do thị trường bất động sản không có thị
trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại
lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt
động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh

bất động sản, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới,… Do không có thị trường
trung tâm nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến trường bất
động sản là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố
kinh tế, chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng
loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản được đo lường một
cách tương đối mà thôi. Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động
sản là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền
tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hoá hàng hoá bất động sản
thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên
thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư
kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản
còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân
hàng, tổ chức tín dụng.
- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của
pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có

- 8 -
của hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các
hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt
các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua,
bán, thế chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó,
những quy định pháp luật chi phối đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
càng tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao
dịch bất động sản diễn ra càng nhanh và càng phát triển thuận lợi.
1.1.2.4 . Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
(1) Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản
Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật
cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản.

- Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền
với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị
trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất
động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so
với nhu cầu bất động sản trên thị trường.
Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:
+ Tổng cung hàng hoá bất động sản.
+ Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục
pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản.
+ Mức độ phát triển của thị trường vốn.
+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia.
+ Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động
sản.
+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
- Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó.
Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản :
+ Giá bán hàng hoá bất động sản.
+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản.
+ Tâm lý, thị hiếu.

- 9 -
+ Tốc độ tăng dân số.
+ Thu nhập của dân cư.
+ Tốc độ đô thị hoá.
- Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể
hiện thông qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hoá bất
động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá
phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định
như: tính chất cố định của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản

xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác
định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp
nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng
không ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đó đều
tác động đến giá cả hàng hoá bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động
sản.
(2) Giá cả hàng hoá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản
Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất động sản được hình thành
trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại
hàng hoá đặc biệt nên giá cả hàng hoá bất động sản cũng có nhiều khác biệt so
với hàng hoá khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả
thay đổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường.
Thông thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá
chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch
toán trong kinh doanh bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản:
+ Chi phí tạo lập bất động sản .
+ Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng thì
thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn.
+ Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với
giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con
người.

- 10 -
+ Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động
sản.
+ Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế,
mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy
hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến
bất động sản.

Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được
coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế.
Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động
sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
(3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:
- Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất
quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các
nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản,
cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên cạnh đó,
Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng
nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng trên thị
trường.
- Nhà đầu tư: Trong thị trường bất động sản không thể không có mặt các nhà
đầu tư (bao gồm các cá nhân và các tổ chức kinh tế) thuộc ngành kinh doanh bất
động sản và không thuộc ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì chủ yếu họ là
người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh
hoặc làm dịch vụ cho các hàng hoá khác.
Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì họ vừa là người mua
vừa là người bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng vai trò
rất quan trọng trên thị trường bất động sản.
- Người mua - người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc bán
bất động sản vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua bất động sản
phục vụ cho nhu cầu cư trú, hoặc là người bán bất động sản để chuyển hoá thành
vốn dùng vào việc khác, hoặc họ mua bán bất động sản vì thay đổi nơi cư trú,….

- 11 -
- Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán
bất động sản, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về bất
động sản. Giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan nhiều đến vốn, cũng

như rất cần đến các loại hình tư vấn và định giá chuyên nghiệp vì bất động sản là
hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều
yếu tố phức tạp, thông tin thị trường bất động sản thì thường không hoàn hảo.
Các tổ chức trung gian gồm:
+ Các tổ chức thông tin báo, đài: cung cấp thông tin về thị trường bất động sản.
+ Các tổ chức tư vấn và môi giới: tham gia tư vấn và môi giới mua bán bất động
sản giúp người mua người bán hiểu thêm về tình trạng pháp lý của bất động sản,
thể thức giao dịch, hình thức thanh toán.
+ Các tổ chức tài chính: bao gồm các ngân hàng thương mại, công ty tài chính,
công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư,…đảm nhận việc thanh toán giữa các bên hoặc hỗ
trợ vốn để tạo lập ra hàng hóa bất động sản.
+ Các tổ chức định giá bất động sản: đây là tổ chức chuyên nghiệp có trình độ
cao, chuyên triển khai các hoạt động thống kê giá bất động sản của từng khu vực
và đưa ra các dự báo một cách khoa học về giá cả bất động sản làm cơ sở cho các
quyết định giao dịch bất động sản của người mua và người bán.
1.1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân.
Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như chịu ảnh hưởng của
các thị trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động ngược trở lại
cũng không nhỏ.
- Thị trường bất động sản có tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế bởi vì
xét trong mối quan hệ tích lũy và tiêu dùng thì tổng tích lũy tài sản cố định luôn
cao hơn tổng tích lũy tài sản lưu động, mà trong tích lũy tài sản cố định thì bất
động sản động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Do đó bất động sản là yếu tố hàng đầu
tác động đến sự tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế. Với đặc tính này, bất
động sản trở thành một trong những thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc
dân. Vì vậy, thị trường bất động sản phát triển mạnh hay yếu đều tác động đến sự
tăng trưởng của nền kinh tế.

- 12 -

- Thị trường bất động sản là thị trường không thể tách rời hệ thống các thị trường
nên nó tác động đến tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế.
Với tư cách là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh và dịch vụ
các hàng hoá thông thường khác, thị trường bất động sản góp phần không nhỏ
vào chi phí sản xuất kinh doanh của các hàng hoá đó. Ngoài ra, do tính chất
không bị hao mòn trong sử dụng và có thể tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất
đai sử dụng vào quá trình sản xuất kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc
tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất nói riêng, và cho toàn bộ nền kinh tế nói
chung.
Đối với các thị trường tạo lập hàng hoá bất động sản như thị trường máy móc
thiết bị xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…thì khi thị trường bất động
sản phát triển sôi động sẽ kéo các thị trường này phát triển theo.
Thị trường bất động sản còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử
dụng đất cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở
kiến trúc,…luôn đòi hỏi có sự tham gia của lực lượng lao động. Khi cầu bất động
sản tăng đòi hỏi cung hàng hoá bất động sản tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập
thêm những hàng hoá bất động sản mới, điều này góp phần tăng việc làm mới.
Khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì dẫn đến giảm bớt việc làm,
gây thất nghiệp làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội.
Tác động của thị trường bất động sản còn lan toả đến thị trường tiền tệ, thị trường
vốn. Những giao dịch bất động sản luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị
trường tài chính tiền tệ thông qua việc chuyển hoá bất động sản thành tiền gửi
ngân hàng, cổ phiếu,…hay rút tiền gửi, vay vốn, bán cổ phiếu để mua bất động
sản. Tác động của thị trường bất động sản đối với thị trường tài chính tiền tệ còn
được thấy rõ qua hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ đầu tư độc lập hay
liên kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn diễn ra
nhanh chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát triển nền kinh tế.
- Thị trường bất động sản góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách
nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên

quan đến việc trao đổi, mua bán bất động sản.

- 13 -
- Sự phát triển thị trường bất động sản tác động vào quá trình đổi mới quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
1.1.2.6. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường tự do không có sự kiểm
soát sẽ dễ dàng phát sinh nhiều hạn chế, gây ra nhiều hậu quả cho nền kinh tế mà
ta không lường trước được như:
- Sự khai thác tận dụng tài nguyên đất đai không theo quy hoạch sẽ làm phá vỡ
cấu trúc nền kinh tế, phá vỡ kiến trúc khu dân cư, đô thị.
- Không mang lại lợi thế so sánh cao khi thị trường bất động sản phát triển tràn
lan tiến đến xoá bỏ các ngành nghề khác mà các ngành nghề này mang lại hiệu
quả cho nền kinh tế cao hơn.
- Tác động xấu từ thị trường bất động sản cũng sẽ lan toả nhanh đến các thị
trường khác cũng như đến toàn bộ nền kinh tế, giá cả dễ bị thao túng làm lũng
đoạn và gây rối loạn thị trường.
Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế tự
do cho thấy vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng đối với sự phát triển của
thị trường bất động sản. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ
thể duy nhất có tác động và điều tiết thị trường bất động sản tích cực nhất. Tuy
nhiên, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở mức độ nào còn
tuỳ theo quan điểm và định hướng của mỗi quốc gia. Nhìn chung, sự quản lý của
Nhà nước bao gồm những nội dung:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản:
Nhà nước tạo ra khuôn khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo
điều kiện để thị trường bất động sản phát triển công khai, cạnh tranh lành mạnh.
Hệ thống văn bản pháp luật chi phối đến thị trường bất động sản bao gồm: luật
đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các quy định về
thuế liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, các hệ thống văn bản

dưới luật như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị,…về việc chi tiết hoá các
hướng dẫn thi hành các luật liên quan bất động sản.

- 14 -
- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động
sản: Thông qua các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch này để bảo đảm cho thị
trường bất động sản tính thống nhất, khả thi và hiệu quả cao.
- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: không thể để các sàn
giao dịch hoạt động một cách tự do, Nhà nước cần định hướng, tổ chức sàn giao
dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao
dịch và cạnh tranh lành mạnh, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh
hưởng đến nền kinh tế.
- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản: phân công trách nhiệm cho các cơ quan có chức năng quản lý bất động
sản thực hiện quản lý và vận hành thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ
công hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý, hồ sơ giao dịch bất động sản.
- Thiết lập hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản.
1.2. Chính sách tài chính của Nhà nước đối với thị trường bất
động sản
Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ của Nhà nước dùng
để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản. Chính sách
tài chính áp dụng điều tiết thị trường bất động sản là những tác động đối với các
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá
trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả nhất.
Chính sách tài chính chủ yếu là: chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu liên
quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản; chính sách tín dụng ngân hàng;
chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.
1.2.1. Chính sách thuế, phí, lệ phí
Để hạn chế mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường và tận dụng mọi khả năng, sức
mạnh của nền kinh tế, Nhà nước đã ban các sắc thuế như là một công cụ hữu hiệu

để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thị trường. Thị trường bất
động sản là một thị trường đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các thị trường
của nền kinh tế, vì thế không thể thiếu một chính sách thuế để phát huy vai trò
quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường này. Nhà nước quy định thuế

- 15 -
suất và phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế. Việc quy định thuế suất của từng
sắc thuế cao hay thấp sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển nhượng
bất động sản.
Cũng như thuế trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế, thuế trong lĩnh vực bất
động sản cũng có tính bắt buộc, tính pháp lý, tính công bằng,…Bên cạnh đó, do
tính chất riêng biệt của bất động sản như tính cố định, không bị hao mòn,…nên
thuế trong lĩnh vực bất động sản còn có tính ổn định và bền vững.
Tùy theo mỗi quốc gia và ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế nói chung và
của thị trường bất động sản nói riêng mà các sắc thuế, phí, lệ phí liên quan đến
lĩnh vực bất động sản có thể khác nhau, nhưng nhìn chung bao gồm các loại sau
đây:
1.2.1.1. Thuế đối với việc sử dụng đất
Là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất. Thuế này ổn định hàng năm. Cơ sở tính
thuế đối với việc sử dụng đất là :
Diện tích đất x giá đất x thuế suất
Ở một số quốc gia, việc sử dụng đất được chia thành đất để sản xuất nông nghiệp,
đất để ở, đất

xây dựng,…. Đất được sử dụng với mục đích khác nhau sẽ được quy
định mức thuế suất khác nhau.
Mục đích của việc thu thuế này là để quản lý chặt chẽ đất đai, tận dụng và thúc
đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn và đầu cơ đất đai. Sở hữu đất
đai càng nhiều, giá trị tính thuế càng cao, số thuế phải nộp càng nhiều. Nếu sở
hữu đất mà không sử dụng thì vẫn phải đóng thuế, để tiết kiệm chi phí, người ta

phải chuyển nhượng cho chủ thể khác đang có nhu cầu sử dụng. Vì thế, có thể
thấy rằng tác động của thuế làm cho việc sử dụng đất ngày càng hợp lý, giảm
thiểu lãng phí, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ngăn ngừa nạn đầu cơ đất đai.
Một yếu tố quan trọng và phức tạp nhất trong cơ sở tính thuế không thể không đề
cập đến là giá đất. Giá đất còn là cơ sở tính tiền cho thuê đất, giao đất, tính tiền
bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất,.... Đối với các hàng hoá khác, giá cả được
hình thành trên cơ sở chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, còn đối với đất đai
không thể xác định chính xác được điều đó. Vì thế, Nhà nước phải có những quy

- 16 -
định chặt chẽ về việc định giá đất, đưa ra khung giá đất hợp lý đối với từng vùng,
từng thời kỳ và đặc biệt là giá đất của Nhà nước phải theo sát giá thị trường.
1.2.1.2. Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay vật kiến
trúc gắn liền trên đất
Đây là thuế trực thu, điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Thuế này là loại thuế
không thường xuyên mà chỉ phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch chuyển
quyền sử dụng trên thị trường bất động sản. Đối tượng thu thuế là thu nhập ròng
do mua bán bất động sản đem lại. Cơ sở tính thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng quyền sử dụng là :
(Tổng trị giá chuyển nhượng – tổng trị giá vốn) x thuế suất
Việc áp dụng sắc thuế này với các mức thuế suất khác nhau tuỳ theo quy định của
mỗi quốc gia giúp Nhà nước mỗi nước quản lý được hoạt động kinh doanh bất
động sản và điều tiết được quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản, góp
phần bình ổn giá cả bất động sản.
1.2.1.3. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản
Thuế này được thu đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng
đất mà chuyển quyền sử dụng cho người khác, tổ chức khác. Thuế này cũng
không thường xuyên. Cơ sở tính thuế chuyển nhượng quyển sử dụng đất là:
Diện tích bất động sản x giá bất động sản x thuế suất

Sắc thuế này chủ yếu góp phần quản lý được các hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nhà, các công trình gắn liền với đất. Bên cạnh đó, sắc thuế
này góp phần hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng trái phép, tăng thu ngân
sách Nhà nước.
1.2.1.4. Các loại phí và lệ phí
Các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xây dựng là các phí thủ tục hành chính.
Mức thu các phí, lệ phí này thường rất thấp. Bao gồm các loại sau: phí xây dựng;
phí đo đạc lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; lệ phí
trước bạ; lệ phí địa chính; lệ phí cấp phép xây dựng; lệ phí cấp biển số nhà.

- 17 -
Lệ phí địa chính được ấn định các loại sau: lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; lệ phí trích lục bản đồ,
văn bản; lệ phí xác nhận tính pháp lý của giấy tờ đất đai.
1.2.2. Các khoản thu khác liên quan đến bất động sản
1.2.2.1. Thu tiền sử dụng đất

Chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch
để hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng, đồng thời tăng cường
quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, tiết kiệm quỹ đất tránh mọi
sự lãng phí. Nhà nước sẽ quy định mức thu tiền sử dụng đất theo từng loại đất,
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Việc thu tiền sử
dụng đất được chia thành các loại sau:
+ Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.
+ Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
+ Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
đang sử dụng đất.
+ Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế.

1.2.2.2. Thu tiền thuê đất
Các quy định về chính sách tiền thuê đất trong trường hợp này dành cho quỹ đất
thuộc quyền sử dụng của nhà nước. Chính sách này cũng góp phần vào việc thu
hút các nhà đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh kinh doanh các hàng hoá
khác góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nói chung và thúc đẩy thị trường
bất động sản nói riêng.
Giá thuê đất cũng được Nhà nước quy định theo khung giá cho thuê đất tùy theo
từng khu vực, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức đầu tư,....

Định giá cho
thuê đất thấp để khuyến khích sản xuất đầu tư đối với những ngành nghề mũi
nhọn của đất nước, những khu vực có vị trí đia lý kém thuận lợi,…và định giá
cho thuê đất cao đối với những ngành nghề cần hạn chế sản xuất, gây ô nhiễm
môi trường hoặc cần sự bảo hộ sản xuất trong nước.

- 18 -
Tiền cho thuê đất thường chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong ngân sách Nhà nước,
nhưng chính sách thu tiền thuê đất là công cụ góp phần không nhỏ trong việc
điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành nghề của nền kinh tế.
1.2.3. Chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản
Tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất
động sản, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất,…
góp phần phát triển kinh tế. Vốn vay ngân hàng giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng
thời giúp người dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính
sách tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản còn hỗ trợ và khai thác
nguồn lực các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư bất động sản, làm tăng
thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà ở…góp phần làm thị trường bất
động sản thêm sôi động.
Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức
huy động vốn, quan trọng là vốn trung và dài hạn phục vụ cho thị trường bất

động sản. Cơ chế tín dụng áp dụng rộng rãi đối với các thành phần kinh tế, quy
định cụ thể điều kiện vay, mức vay, lãi suất, thẩm định, kiểm tra giám sát khoản
vay,… theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng
bất động sản để vay vốn cũng tuân thủ theo các quy định pháp luật, bất động sản
dùng để thế chấp chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình, tài
sản khác gắn liền trên đất,…
1.2.4. Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản
Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất
động sản là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; và
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có
các chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây dựng nhà
ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng,
thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín thác bất
động sản và quỹ chứng khoán bất động sản.
- Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách
này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc
đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất

- 19 -
để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát
triển kinh tế… thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, hỗ trợ và
bố trí tái định cư bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc
bồi thường tiền mặt để người dân tự lo cho ở mới.
- Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu
đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng
như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ
người có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín
dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà.
Đông đảo người dân mua được nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn thị
trường bất động sản sẽ sôi động hơn.

- Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính
sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động
sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, ….góp
phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động
sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn.
1.3. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở một
số nước trên thế giới
1.3.1. Chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Pháp
Tại Pháp, thuế trong lĩnh vực đất đai luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước và góp phần bình ổn cung cầu về đất đai trên thị trường. Các sắc
thuế cơ bản bao gồm:
- Thuế đất nông nghiệp: đây chính là thuế sử dụng đất nông nghiệp, tất cả các
loại đất được xếp vào loại đất nông nghiệp đều phải nộp thuế dù đất nông nghiệp
đó có canh tác hay không canh tác. Cơ sở tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế
suất. Giá đất được điều chỉnh năm năm một lần do cơ quan thuế và hội đồng xã
bàn bạc quyết định. Việc quyết định về giá đất căn cứ theo thu nhập của từng
hạng đất bên cạnh cung cầu đất trên thị trường để đảm bảo giá đất được ấn định
theo sát giá thị trường, không làm thất thu ngân sách cũng như thiệt hại cho
người sử dụng đất khi bị thu hồi hay trao đổi vì mục đích lợi ích xã hội. Việc xác

- 20 -
định hạng đất do cơ quan địa chính địa phương theo dõi kiểm tra và phân thành
năm hạng dựa trên các tiêu chuẩn về độ phì nhiêu, độ ẩm, độ dốc, vị trí tiện lợi
của đất. Mỗi hạng đất sẽ đựơc quy định mức thuế suất cụ thể theo nhu cầu chi
tiêu của địa phương, giá đất và diện tích đất nhưng không quá 20%.
- Thuế đất ở và đất xây dựng: Mức thu của các loại thuế này do chính quyền địa
phương quy định dựa theo khung thuế của Nhà nước, mức thu thuế này có thể
điều chỉnh tăng giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương. Đất ở và đất xây
dựng dùng cho mục đích công cộng sẽ được miễn thuế.
- Thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập không thường xuyên do mua bán bất

động sản: Chính phủ áp dụng mức thuế suất riêng cho từng mức thu nhập ròng để
điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản, góp phần giảm bớt nạn đầu cơ,
thao túng giá trên thị trường.
1.3.2. Chính sách thuế liên quan bất động sản ở Thụy Điển
Thụy Điển áp dụng hai sắc thuế cơ bản trong lĩnh vực đất đai:
- Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở
hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất
động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản có mã số lưu trữ
riêng. Cơ quan quản lý nhà đất có nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất,
giá đất,…sau đó cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân
thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà,
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng lọai đất căn cứ vào
giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại,
giá đất được điều chỉnh sáu năm một lần.
- Thuế tài sản: Đây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài
sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng,
các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000
SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với
ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 triệu SEK,
2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho
tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên.


- 21 -


1.3.3. Chính sách thuế và tín dụng liên quan đến bất động sản ở Mỹ
Thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chính sách thuế
cho thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn
dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang.

- Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn
người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán
phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người
mua nào cũng yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà, từ đó trở đi, đóng thuế bất
động sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ
cũ.
Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc
hội tiểu bang làm luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức
thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong một số trường hợp, việc định mức thuế
cao là để giúp cho những địa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người
nghèo, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng
cao.
Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 đô la cho những căn
nhà trị giá dưới $600,000. Nhưng người dân phải đóng thuế chuyển nhượng bất
động sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 đô la nếu căn nhà bán với giá trên $600,000,
và nó còn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu đô
la.
- Thuế bất động sản : Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa
phương, đó cũng là khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục,
cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không
giống nhau. Ở California, thì thuế bất động sản là 1,25% trên trị giá của nhà đất
và cung cấp đến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ
thuế bất động sản lên cao đến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính. Tại nhiều
khu vực, luật lệ địa phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống

- 22 -
tùy trị giá bất động sản vào năm đó. Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương
không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm
nhiều cách để tăng thuế. Nhiều gia đình cho biết, họ đang sống ở gần trung tâm
thành phố, giá nhà lên hay không thì chưa biết nhưng thuế bất động sản hàng

năm cứ tăng nên buộc họ phải bán để dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp.
Thuế bất động sản tăng cao đến mức người dân nhiều tiểu bang đòi thông qua
luật hạn chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều địa phương muốn thu hút
đầu tư kinh doanh nên đã thành lập các khu đặc biệt và giảm thuế bất động sản
cho các khu này. Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất động sản cao
hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản đối hệ thống thu thuế
bất động sản.
Thuế bất động sản là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho
đúng giá thị trường. Việc định giá bất động sản do một hội đồng tư vấn mà các
thành viên của hội đồng này được các văn phòng mua bán bất động sản cử đại
diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị
trường rồi cho ra giá. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết
định giá tính thuế.
Thuế bất động sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại.
Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất công, người dân có thể khiếu
nại với chính quyền quận hạt địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hoãn nộp
thuế bất động sản nếu thấy số tiền phải đóng thuế là một gánh nặng không kham
nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người đã nghỉ hưu và trông cậy
hoàn toàn vào tiền an sinh xã hội để sống). Tại một số tiểu bang, có luật cho phép
người chủ nhà hoãn đóng thuế bất động sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi
chủ nhà qua đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất động sản lại
cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California có luật giảm bớt một số
tiền thuế cho dân đối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không
lớn lắm.
- Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ
chồng bán căn nhà cư ngụ chính có lãi, thì được hưởng $500,000 tiền lãi không

- 23 -
tính thuế thu nhập, trong khi người độc thân chỉ hưởng được một nửa, tức

$250,000. Đó là mức ấn định. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy định
đều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp,
thì chỉ đóng thuế 5%.

Tuy nhiên để được hưởng mức ưu đãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống
trong ngôi nhà này ít nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng
liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do
thay đổi chỗ làm, …
Ngoài thuế bất động sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà
còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới
địa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng
6% trị giá căn nhà.
- Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ : Việc
vay tiền để mua bất động sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua có thu nhập
gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có
đủ tiền trả trước 20% giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, điểm số tín nhiệm tín
dụng cao sẽ đựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không đòi bất kỳ điều
kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất động sản đựơc làm rất đơn giản tại văn
phòng quận hạt mà không cần phải qua chính quyền thành phố. Các công cụ tài
chính đa dạng giúp nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có
thể tham gia vào thị trường bất động sản, cũng như thành lập các quỹ hỗ trợ các
nhà đầu tư bất động sản.
1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở các
nước trên, đặc biệt là chính sách thuế liên quan bất động sản có thể rút ra bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam như sau:
- Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản là vô cùng
quan trọng và cần thiết nhằm tạo lập một hành hành lang pháp lý ổn định và đầy
đủ góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành tốt hơn.
- Để đảm bảo sự công bằng, hạn chế tiêu cực gây thất thoát thuế, tăng cường tính

minh bạch thị trường thì việc định giá tính thuế phải theo sát giá thị trường.

- 24 -
- Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị kinh tế mà bất động
sản có thể mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế
địa phương.
- Đánh thuế tài sản theo dạng lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng,
rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa các đối tượng nắm giữ tài sản, chuyển dịch
tài sản, hạn chế đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả.
- Xây dựng nhiều chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.

Kết luận chương 1:
Những cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động
sản và chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản được trình bày
sơ lược trên đây là những kiến thức cơ bản về sự vận hành của thị trường bất
động sản một cách chung nhất, về các chính sách tài chính chủ yếu mà Nhà nước
dùng để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản sao cho phát triển phù hợp
với định hướng phát triển chung của nền kinh tế. Phần này cũng đề cập đến một
số chính sách tài chính cơ bản, đặc biệt là chính sách thuế, để quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản hiện hành của một số nước trên thế giới. Từ đó, rút ra bài
học kinh nghiệm về chính sách tài chính áp dụng cho thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính
sách tài chính phát triển thị trường bất động sản giúp đi sâu vào phân tích thực
trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời
gian qua thuận lợi và dễ dàng hơn.

- 25 -
Chương 2
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG
THỜI GIAN QUA
2.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam
cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp
đổi mới đất nước.
2.1.1. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
- Giai đoạn trước 1993: Giai đoạn trước khi Luật đất đai ra đời.
Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986, với nền kinh tế tập trung bao
cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập
thể. Lúc này ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất
đai bởi vì tất cả nhu cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong
các hợp tác xã, còn ở thành thị các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành
nhưng chỉ là giao dịch giấy tay có nhân chứng. Thị trường bất động sản trong giai
đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về mua bán nhà ở cũng như
mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công chức.
Bước sang thời kỳ đổi mới, giai đoạn 1986 - 1992, quá trình nhận thức của Nhà
nước và xã hội về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn
chế, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên
chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn
định lâu dài. Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc
Nhà nước giao và cho thuê đất, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa
bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất đai. Nền kinh tế nước ta bắt đầu “lăn
bánh” trên đà phát triển, sức ép về đất đai cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng,
công trình công cộng, nhu cầu nhà ở…tăng lên, làm cho hoạt động mua bán, trao
đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản ngày càng sôi động hơn. Tuy

vậy, Nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu thông của đất đai, nên thị trường bất