Đề tài nghiên cứu quản lý đất đai trong thời kì mới

PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá , xã hội, an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu
thành lãnh thổ của mỗi quốc gia. Chính vì thế nhà kinh tế học Adam Smith trong
tác phẩm “The weath of nations” cho rằng: “Nguồn gốc giàu có của một quốc gia
là tài nguyên thiên nhiên, chủ yếu là đất đai”.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất như ngày nay. Đất đai là tài nguyên có hạn về
số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế và di chuyển
được theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, việc quản lý và
sử dụng tài nguyên quý giá này một cách hợp lý không những có ý nghĩa quyết
định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu
chính trị và phát triển xã hội.
Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào.
Ngay từ khi loài người biết đến chăn nuôi, trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai
không còn đơn giản nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền
khoa học kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính trị…Khi xã hội càng phát triển thì giá
đất ngày càng cao và luôn giữ được vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định : “
Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đó, việc quản lý đất
đai luôn là mục tiêu của mọi Quốc gia, mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý
chặt quỹ đất, hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của giai cấp cầm quyền, đảm
bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.
Nước ta, với tổng diện tích tự nhiên là 32.924.061 ha (chỉ tính riêng phần
đất liền) thuộc loại trung bình đứng hàng thứ 60 trong số 160 nước trên thế giới,
đứng thứ tư trên tổng số 11 nước trong khu vực Đông Nam Á; dân số khoảng hơn
80 triệu người, đứng thứ 13 trên thế giới và thứ hai khu vực Đông Nam Á. Bình
quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất thấp chỉ khoảng 4500 m2. Bình
quân diện tích đất nông nghiệp theo đầu người thấp chỉ khoảng hơn 1000 m2.Vì

vậy, để việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, góp phần vào
công cuộc cải tạo xã hội xã hội chủ nghĩa thì sau ngày đất nước hoàn toàn thống
nhất (30/04/1975) Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý
và sử dụng tài nguyên đất trên phạm vi lãnh thổ cả nước. Để tạo cơ sở cho việc
quản lý và sử dụng đất, Đảng và Nhà nước ta đã ra Chỉ thị 299/TTg ngày
10/11/1980 về đo đạc, lập bản đồ, đăng ký thống kê, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Đến ngày 08/01/1988, Hà Nội ban hành Luật đất đai đầu tiên của
nước ta, quy định các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất. Sau 5 năm thi hành
Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhược điểm và những vấn đề nảy sinh trong quá trình
phát triển của nền kinh tế đất nước, do đó cần bổ sung hoàn thiện pháp luật đất
đai trong thời kỳ đổi mới. Vì vậy, ngày 14/07/1993, Luật đất đai sửa đổi được
ban hành - Luật đất đai 1993 với 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, tiếp đó
là Luật đất đai sửa đổi một số điều của luật đất đai 1998, 2001. Năm 2003, Quốc
Hội khoá XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua luật đất đai mới Luật đất đai 2003 với 13
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó đã có hàng loạt các văn bản,
Thông Tư, Nghị định. Chỉ thị…do cơ quan Trung ương ban hành nhằm hướng
dẫn và cụ thể hoá việc thi hành Luật đất đai.
Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung
quan trọng, nội dung này đòi hỏi rất nhiều đến sự quan tâm của chính quyền, sự
hợp tác và sự hiểu biết của tổ chức cũng như cá nhân. Thực tiễn công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở mỗi vùng,
mỗi địa phương có sự khác nhau.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, cũng như tính cấp bách của công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, đồng
thời nhận thức được tầm quan trọng của đăng ký đất đai, cấp đổi GCNQSDĐ.
Được sự đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, chủ nhiệm khoa và đặc biệt là
giảng viên Võ Thị Thu Hà_ bộ môn Đại cương về khoa học đất đã tạo điều kiện
cho em được làm bài tập lớn này, cùng sự giúp đỡ của UBND, cán bộ địa chính
xã Thanh Thịnh- huyện Thanh Chương- tỉnh Nghệ An nên tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài:
“Tìm hiểu thực trạng đăng ký,cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính tại xã
Thanh Thịnh- huyện Thanh Chương- tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010-2013”.
1.2. Mục đích yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá các ưu nhược điểm và từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất
phù hợp với thực tiễn của địa phương về việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận và
lập hồ sơ địa chính.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được các quy định của Nhà nước và các ngành đối với công tác
đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp
GCN và lập HSĐC.
- Các số liệu điều tra, thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực
khách quan việc thực hiện công tác ĐK cấp GCN và lập HSĐC của địa phương.
- Đánh giá các ưu nhược điểm và từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất
phù hợp với thực tiễn của địa phương.
PHẦN II
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Lịch sử công tác ĐKĐĐ, cấp đổi GCNQSDĐ
2.1.1. Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI. Nổi bật nhất có các thời
kỳ:
* Thời kỳ Gia Long
Sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền
của mỗi xã; trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận đẳng hạ để tính thuế. Sổ đại
bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044
tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp : bản giáp được lưu ở bộ Hạ, bản bính ở dinh Bố
Chánh , bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định 5 năm thì phải đại tu.
* Thời kỳ Minh Mạng

Sổ địa chính được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến bộ hơn ở thời Gia Long
vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với chứng kiến của các chức sắc giúp việc
trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa đất, ruộng kèm
theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Sứ và viên Thơ Lại có nhiệm
vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ
khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình
lên Quan Bộ Chánh và ghi vào sổ địa bộ.
* Thời Kỳ Pháp thuộc:
Trong thời kỳ này Thực dân Pháp thuộc hiện chính sách chia để trị, chúng
chia nước ta thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam kỳ với 3 chế độ khác nhau.
- Tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới
chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản tỷ lệ 1: 1000 và lập sổ tạm thời để quản lý.
- Tại Trung Kỳ: Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của
tào Khâm Sứ Trung Kỳ, tài liệu được thiết lập gồm có: Bản giải thửa, địa tô, điền
chủ bộ, tài chủ bộ, sổ được thiết lập theo một thủ tục đầy đủ và chặt chẽ. Sau khi
có sự phân biệt xã, cắm mốc và phân ranh giới thửa, đo đạc và lập bản đồ giải
thửa tỷ lệ 1:2000.
- Tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ giải thửa được đo
đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện một lô
đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ các thông tin về diện tích, nơi toạ đạc, tình
hình biến động của lô đất, tên chủ sở hữu …
2.1.2. Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiến miền Nam
* Tân chế độ điền thổ
Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụng chế độ điền thổ. Đây là
chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc. Hệ
thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh,
biến động, tên chủ sở hữu, sổ mục lục theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất
của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên được thành lập hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã
sở tại. Chủ sở hữu của mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
* Chế độ quản thủ điền địa:

Theo chế độ này, phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo vẽ
lược đồ. Hệ thống hồ sơ gồm: Sổ đại bộ được lập theo thứ tự thửa đất, sổ điền
chủ lập theo chủ sở hữu, sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
* Giai đoạn 1960-1975:
Thiết lập Nhà Tổng Địa có 11 nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là:
Xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và điều hành công tác tam giá đạc,
lập bản đồ, sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc.
2.1.3. Thời kỳ Việt Nam dân chủ cộng hoà và cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam
* Giai đoạn từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1979:
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm
1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo.
Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận
nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều
biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước nhiều khó khăn, có nhiều hệ thống
hồ sơ Địa chính giai đoạn này chưa hoàn chỉnh cũng như độ chính xác còn thấp,
do vậy không sử dụng được cho các năm tiếp theo. Trước tình hình đó, ngày
03/07/1958, chính phủ ban hành chỉ thị 334/TTg cho thí lập hệ thống địa chính
trong Bộ tài chính.
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa, đo
đạc thủ công bằng thước dây, và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, chính phủ ban hành Nghị định 404/CP về việc thành lập
tổ chức quản lý ruộng đất trục thuộc hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà
nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
* Giai đoạn 1980-1988:
Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý ”. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý đất đai để
quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn này
công tác quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ
thể để quản lý toàn bộ quỹ đất. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất

nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với
các loại đất khác. Trong giai đoạn này Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều
Thông tư, Nghị định, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đai
trong cả nước.
Chỉ thị 299/CT-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thực hiện công tác đo đac, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phân hạng đất đai.
Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc kê
khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng nhu cầu quản lý
đất đai.
Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai
có bước đột phá mới. Công tác ĐKĐĐ có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét
duyệt phải do hội đồng ĐKTKĐĐ xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã do UBND
huyện phê duyệt đăng kí, cấp GCNQSDĐ. Hồ sơ ĐKĐĐ khá hoàn chỉnh và chặt
chẽ. Nó đã đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai trong giai đoạn đó. Các tài liệu
của hệ thống quản lý bao gồm: Biên bản xác định địa giới hành chính, đơn xin
cấp GCNQSDĐ, bản kê khai ruộng đất tập thể, bản tổng hợp các hộ gia đình
không sử dụng đất hợp pháp, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bản kết
thúc công khai, sổ khai báo biến động…
Tuy nhiên, trong giai đoạn này việc xét duyệt chưa được thực hiện nghiêm
túc do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý
mà vẫn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính cũng như trình tự thủ
tục quản lý khá chặt chẽ, nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt
chẽ. Do vậy, hệ thống hồ sơ vẫn mang tính chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử
dụng đất. Trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm
tỷ lệ khá cao. Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện. Công tác quản lý
đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chặt chẽ trình độ chuyên môn
nghiệp vụ của cán bộ cũng như người dân chưa cao.
* Giai đoạn từ năm 1988-1993:
Năm 1988, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm quản lý đất đai

được chặt chẽ và thống nhất. Giai đoạn này thì công tác cấp GCNQSDĐ và hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của công tác
quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật đất đai. Do đó tổng cục quản lý
đất đai đã ban hành quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng
dẫn thi hành quyết định số 201. Chính việc ban hành các quyết định này mà công
tác quản lý đất đai đã có những bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi
mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm
vi cả nước.
Trong quá trình triển khai Luật đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính
sách khoán 100 theo Chỉ thị 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều
thay đổi, do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn, cùng với việc chưa có hệ
thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn
này kém hiệu quả. Chính vì lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc
lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt hiệu quả cao.
Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho
các hộ nông dân tại 1.500 xã tập trung chủ yếu vùng đồng bằng Sông Cửu Long.
Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này
chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời, chủ yếu là do các xã tự kê khai, có độ chính
xác thấp, sai sót cao trong quá trình cấp.
* Giai đoạn tù năm 1993-2003:
Luật đất đai đầu tiên năm 1988 đã có những thành công nhất định trong
quá trình quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn những
thiếu sót làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, bất cập, thiếu chặt
chẽ. Vì vậy, Luật đất đai 1993 ra đời thay thế luật đất đai năm 1988, nhằm quản
lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Nhà nước
khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… Do vậy công tác cấp GCNQSDĐ trong
giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả nhất từ
đất đai. Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân,

cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và
coi nó là vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai giai đoạn này. Do vậy công tác
cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên
công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành
nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành
theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số18/1999/CT-TTG của
Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm
2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật đất đai năm 1993 Nhà nước đã ban hành một số văn
bản dưới luật như sau: Tổng cục địa chính đã ra quyết định số 499/QĐ-TCĐC
NGÀY 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất cho cả nước và
Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính trong cả nước.
Từ khi ban hành Luật đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh
những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa phù hợp, chưa đủ cụ thể
để xử lí những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất,
làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp gây ảnh hưởng không nhỏ đến
sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Do vậy Luật đất đai 1993 đã có
nhiều lần sữa chữa bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh
những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn định tương
đối trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ
thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhưng Luật đất đai 1993 và luật sửa
đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chưa
có định hướng giải quyết cụ thể.
* Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 ra đời đến nay:
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
1/7/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào cuộc sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai trước đó chưa giải quyết được.
Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hành

chính dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất
đai năm 2003 do Chính phủ ban hành.
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 08//2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay cho quyết định số 24/2004/QĐ-
BTNMT ngày 01/11/2004.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi, thực hiện QSDĐ trình tự về thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/05/2007.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Nhìn chung việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này đã thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu GCNQSDĐ cho người dân.
Các thủ tục hành chính đã được đơn giản hoá, rút ngắn được thời gian cấp
GCNQSDĐ, đặc biệt nhiều địa phương đã tổ chức được VPĐKQSDĐ. Tuy nhiên
công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm.

2.2. Cơ sở pháp lý và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận và lập hồ sơ địa chính.
2.2.1. Cơ sở pháp lý
Tất cả mọi sự sống đều được tồn tại ở trên đất, vì vậy đối với mỗi quốc gia
đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố khu đân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
được trong nông nghiệp. Với tầm quan trọng như thế mà nhu cầu sử dụng đất của
con người ngày càng cao trong khi đó đất đai có tính giới hạn về diện tích và cố
định về vị trí. Do vậy bất kỳ quốc gia nào cũng phải đặt nhiệm vụ quản lý đất đai
lên hàng đầu.
Trong những năm gần đây, ở nước ta việc phát triển công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, đi đôi cùng với đô thị hoá ngày càng nhanh và sự gia tăng dân
số dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ở và đất sản xuất gia tăng gây sức ép lớn đến quỹ
đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Chính vì vậy mà công tác
quản lý Nhà nước về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm.
Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công tác đăng ký ĐKĐĐ,
cấp GCN, lập HSĐC giữ vai trò rất quan trọng.
Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một công cụ của Nhà nước đẻ bảo vệ
lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng và mọi lợi ích của người dân. Ở mỗi
thời điểm thì việc thực hiện công tác này rất khó khăn trên 2 phương diện chủ
quan và khác quan.
Đối với Nhà nước và xã hội công tác này đem lại những lợi ích đáng kể
như:
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, trong đó bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ…
- Giám sát việc giao dịch đất đai.
- Phục vụ quản lý trật tự an ninh,trị an…

Đối với công dân, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa
chính đem lại những lợi ích như sau:
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ các khả năng giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai;
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất;
- Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai.
Với những lợi ích trên cho thấy công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập
HSĐC là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.
2.2.2. Căn cứ pháp lý
Để cho công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở
pháp lý thì cần có hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh. Nhận thức được vấn đề
đó, qua các thời kỳ khác nhau Nhà nước ta đã ban hành các hệ thống văn bản
pháp luật phù hợp với hoàn cảnh đất nước. Đến nay, hệ thống các văn bản pháp
luật về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ
quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình.
Sau khi cách mạng tháng Tám 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các các văn bản pháp luật về thống
nhất quản lý đất đai, các văn bản về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng
11/1953, Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ năm đã nhất trí thông
qua cải cách ruộng đất. Tháng 12/1953 Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng
đất, thực hiện triệt để “người cày có ruộng”.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 quy định ba hình
thức về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tập thể.
Tháng 4/1975 đất nước thống nhất, cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã
hội. Năm 1976, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời khẳng định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm
bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…” Công tác ĐKĐĐ,cấp GCNQSDĐ

được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản
pháp luật sau:
- Ngày 01/07/1980 Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống
nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước;
- Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành chỉ thị số 299-TTg với
nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước;
- Ngày 05/11/1981 Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ cấp GCNQSDĐ;
- Ngày 08/01/1988, trên cơ sở hiến pháp năm 1980, Luật đất đai đầu tiên ra
đời. Tại điều 9 của luật này nêu rõ: “ĐKĐĐ, lập và quản lý HSĐC, quản lý các
hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ, đây là một trong bảy
nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai”.
- Ngày 14/07/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302-
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này.
Kể từ khi Luật đất đai 1988 có hiệu lực nhìn chung công tác quản lý đất đai
dần dần đi vào nề nếp, ổn định. Trong giai đoạn này công tác cấp GCN đã được
quan tâm thực hiện ở nhiều địa phương.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài
nguyên trong lòng đất nguồn lợi ở cùng biển thềm lục địa và vùng trời,… đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Đây là cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật đất đai
năm 1993 được thông qua ngày 14/07/1993. Tiếp theo đó là Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật đất đai được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 02/12/1998
và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001.
- Công văn 434/CVĐC do Tổng Cục Địa chính đã xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 07/1993 để áp dụng tạm thời thay thế
cho mẫu quy định tại Quyết định 56/TCĐC năm 1981.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp GCN quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của tổng cục Địa chính quy
định mẫu sổ Địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất
đai.
- Thông tư số 346TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về
đẩy mạnh và hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.
- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/03/1998 về quản lý tài sản Nhà
nước.
- Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 14/1998/NĐ-CP.
- Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một
số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm
nghiệp, đất ở nông thôn.
- Công văn số 776/CV-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị .
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của Bộ
Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị
18/1999/CT-TTg.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định
về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 1990/2001/ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ-TCĐC ngày 30/11/2001
của Tổng cục cục Địa chính hướng hẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSD và lập
HSĐC thay thế cho Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.

Tuy nhiên quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện nhiều
vấn đề bất cập, vì vậy Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX thông qua
ngày 26/11/2003 thay thế cho Luật đất đai năm 1993, theo đó quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai trong đó nội dung đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC
là một nội dung quan trọng được tái khẳng định.
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 thì đã có nhiều
văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương
ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC, cụ thể là:
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ hội ban hành có ban thường vụ Quốc quy
định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC gồm:
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang nguyên tắc về cấp GCN; các
trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ
địa chính về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có
vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng
nhận.
- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo
xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN
đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách
quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH 11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH 11 ngày 27/07/2006 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự, về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban

hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 sửa đổi bổ sung một số
điều của Nghị định 176/NĐ-CP.
- Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định
về thu thuế thu nhập đối với tổ chức khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương hoàn thành việc cấp GCN trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc
sử đổi bổ sung một số điều của Nghị định Số 164/2003/NĐ-CP.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về việc
hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của Quốc
hội và Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH 11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo
xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty
cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công

nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục yếu kém, sai pham, tiếp tục đẩy mạnh việc thi hành Luật đất
đai;
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh về tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê
theo quy định tại nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong đó
quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, Ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 cả Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát

triển quỹ đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTC-NTNMT ngày 18/04/2005
thay thế cho thông tư số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003.
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau
khi đã sắp xếp, đổ mới và pháp triển các nông, lâm trường các quốc doanh. Trong
đó có hướng dẫn việc rà soát, cấp giấy chứng nhận cho các nông, lâm trường
quốc doanh sau khi sắp xếp lại.
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 19/2005/TT-BXD này 01/12/2005 của Bộ xây dựng hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày
10/10/2005 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH 11
ngày 26/11/2003 của Quốc hội và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH ngày
02/04/2005 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một
số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý
nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về việc thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006/ của Bộ tài Nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận
khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hoá; trong đó có hướng dẫn

việc rà soát, cấp GCN cho công ty đã cổ phần hoá.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài Nguyên
và Môi trường quy định về GCN thay thế cho quyết định số 24/2004/QĐ-
BTNMT ngày 01/11/2001.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ quyền sử dụng nhà ở, các tài sản
khác gắn liền với đất.
2.3. Khái quát về đăng ký cấp giấy chứng nhận và lập HSĐC
2.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký về biến động về quyền sử
dụng đất
ĐKQSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với
các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ( gọi chung
là người sử dụng đất ); là việc ghi nhận quyền sử dụng đất đối với một thửa đất
xác định vào HSĐC và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước
nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
ĐKĐĐ có hai loại, đó là đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động
quyền sử dụng đất. ĐKĐĐ lần đầu được sử dụng được thực hiện trong trường
hợp người sử dụng đất chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và chưa được cấp
GCN. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với đối với
người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50- Luật đất đai 2003 mà có thay đổi
về quyền sử dụng đất hay nội dung sử dụng đất mà pháp luật quy định. Việc
đăng ký đất đai được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ( đối
với người sử dụng đất ở đô thị ) và tại UBND xã ( đối với người sử dụng đất ở
nông thôn).

a. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
- Nguyên tắc các định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp đối với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật.
- Người sử dụng đất phải được thực hiện đăng ký (theo điều 9 và 107 Luật
đất đai năm 2003) bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước;
+ Hộ gia đình cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất ( đối với đất nông nhiệp và công
trình tín ngưỡng);
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Tổ chức nước ngoài có khả năng ngoại giao;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam ( đăng ký theo tổ chức kinh tế và pháp nhân Việt Nam).
- Các đối tượng sử dụng đất này được thực hiện đăng ký trong trường hợp:
+ Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
+ Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất
hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thi hành;
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp dành cho mục đích
công ích, đất nhận khoán của tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử
dụng vào trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì
không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất đai.
b. Người chịu trách nhiệm thực hiện ĐKQSDĐ

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKQSDĐ là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất;
- Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có (theo quy định tại
Điều 2, Khoản 1 điều 39 Nghị định 181) :
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
+ Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh (tại Khoản 3 Điều 81/NĐ);
+ Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất;
+ Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã
chứng thực;
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.3.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu
tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ
nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là
chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật hiện hành.
GCN hiện nay đang tồn tại 4 loại giấy:
Thứ nhất: GCN được cấp theo Luật Đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại
Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp

cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.
Thứ 2: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do Bộ
xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994
của Chính phủ và theo Luật Đất đai năm 1993. Giấy chứng nhận có hai màu:
Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở
Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Thứ 3: GCN được lập theo các quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy
theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/BTNMT.
Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện.
Thứ 4: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo
Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT –
BTNMT ngày 21/10/2009. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, Quyết định 20/2004 QĐ – BTNMT
ngày 01/11/2004, Quyết định 08/2006 QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT, Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày
21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thì GCN
được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với
tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành. Và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất.
* Những trường hợp được Nhà nước cấp GCN (Theo Điều 49-Luật đất đai
2003)
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường , thị trấn;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN;
+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, Điều 51 của luật này
mà chưa được cấp GCN;
+ Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; Người nhận quyền sử dụng đất khi xử ký hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Toà án nhân
dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất của khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu
kinh tế;
+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
* Thẩm quyền cấp GCN (Được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2003):
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
+ UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương được uỷ quyền cho cơ quan quản
lý đất đai cùng cấp trong một số trường hợp cụ thể. Điều kiện được uỷ quyền cấp
GCN được quy định theo Điều 56 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
2.3.3 Khái quát về hồ sơ địa chính
HSĐC: Là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được
thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCN.
Hồ sơ địa chính do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý. Theo quy định hiện hành HSĐC có 2 dạng là HSĐC dạng

giấy và HSĐC dạng số. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng HSĐC dạng số vẫn
phải duy trì hệ thống HSĐC dạng giấy.
Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
- GCN, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan;
Nguyên tắc lập HSĐC
- Lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 181;
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo độ chính xác, thống nhất giữa các tài liệu sau:
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai;
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của HSĐC;
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất;
a) Hồ sơ địa chính dạng giấy
Các tài liệu của HSĐC dạng giấy bao gồm:
- Bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ khác, sơ đồ, trích đo địa chính thửa
đất được sử dụng để cấp GCN;
- Sổ địa chính (Mẫu 01/ĐK);
- Sổ mục kê đất đai (Mẫu 02/ĐK);
- Sổ theo dõi biến động đất đai (Mẫu 03/ĐK).
Trong đó:
Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và
các yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính
xã, phường, thị trấn.
- Nội dung của bản đồ địa chính thể hiện các loại thông tin sau:

+ Thông tin về thửa đất: Vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích,
mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Thông tin về hệ thống thủy văn: Sông, ngòi, kênh, rạch, suối, hệ thống
thuỷ lợi gồm công trình dẫn nước, đê, đâp, cống;
+ Thông tin về đường giao thông: Đường bộ, đường sắt, cầu;
+ Đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ;
+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy
hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và
các ghi chú thuyết minh.