Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




LÊ THÀNH CÔNG



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP







THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




LÊ THÀNH CÔNG



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng



THÁI NGUYÊN - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn


Lê Thành Công




Số hóa bởi trung tâm học liệu

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Văn Hùng - Trưởng
Khoa TN&MT, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh
tế, Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng UBND huyện Phúc

Thọ, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phúc Thọ, các địa phương, hộ gia
đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn


Lê Thành Công


Số hóa bởi trung tâm học liệu

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích chung 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học 3
1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.1.3. Một số khái niệm khác 6
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 7

1.2.1. Khái quát về giá đất 7
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản 8
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước 9
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam 11
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 11
1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản
Việt Nam 13
1.3.3. Đánh giá nhu cầu về Bất động sản ở Việt Nam 15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam 15
1.4.1. Căn cứ pháp lý 15
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 16

Số hóa bởi trung tâm học liệu

1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 19
1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 35
2.2. Nội dung nghiên cứu 35
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phúc
Thọ, thành phố Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai va
đấu giá QSDĐ 35
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội 35
2.2.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 36

2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 36
2.2.6. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu 37
2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 38
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 38
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 39
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

Thọ, thành phố Hà Nội 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất 45
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 51
3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc
Thọ trong những năm qua 51
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 52
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 53
3.3. Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Phúc Thọ 62
3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trụ sở trạm
thú y cũ trên địa bàn xã Võng Xuyên 62
3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá trên địa
bàn xã Tích Giang 65
3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đấu giá Cửa Đình

trên địa bàn xã Thọ Lộc 69
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phúc Thọ 72
3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 72
3.4.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 74
3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ 76
3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn 77
3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng người dân 79
3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng của nhóm đối tượng cán bộ 80
3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 82
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật 83
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
4.1. Kết luận 86
4.2. Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
Phụ Lục


Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
QSDĐ : Quyền sử dụng đât

SDĐ : Sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
HĐND : Hội đồng nhân dân
TM&MT : Tài nguyên và Môi trường
BQL : Ban quản lý
GPMB : Giải phóng mặt bằng
CSHT : Cơ sở hạ tầng














Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 01: Cơ cấu các loại đất của huyện phúc Thọ năm 2012 47
Bảng 02: Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2012 48
Bảng 03: Biến động sử dụng đất của huyện phúc Thọ
giai đoạn 2000-2012 50
Bảng 04: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 64

Bảng 05: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 67
Bảng 06: Danh sách các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71
Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án 72



Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang
Hình 01: Mối quan hệ của các yếut ố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử
dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03) 77
Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 78
Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử
dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04) 79
Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 80
Hình 05: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng
đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03) 80
Hình 06: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA) 81




Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá
và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất

đai được xem là một Tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất của
con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản
xuất, do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại vô cùng to lớn, hiệu quả đó
được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai.
Ở nước ta đất đai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều
hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy
đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền
kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị trường
ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất
nước. Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế
pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và
tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế. Thị trường đất đai đã có những
bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng
đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng
những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác
đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế
giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho
nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự
án được Chính phủ phê duyệt.
Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng đã được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất từ năm 2002.
Việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà

Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội.
Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó
hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ
ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng
tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản,
đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân . . .
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự đồng ý của Khoa Sau đại
học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp
của TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích chung – Yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải
pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và công tác quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả nghiêm trọng cho Nhà nước. Vì vậy để
tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân
dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước
cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu
giá quyền sử dụng đất.
Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên
cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
cho hợp lý.
1.3.1. Ý nghĩa thực tiễn
Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phúc Thọ đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức
khác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất định.
Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu sử
dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu
quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2
loại: Bất động sản và động sản. Bất động sản trước hết nó là một tài sản

nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được.
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174,
khoản 1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”[18]
Như vậy, ta có thể thấy Bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài
sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là Bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những
quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường Bất động
sản. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định Bất
động sản (Đất đai) hoặc Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng
hoá được giao dịch trên thị trường Bất động sản. Một số nước khác, ví dụ
như Trung Quốc quy định Bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được
phép giao dịch trên thị trường Bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở
nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại Bất động sản đều được tham
gia vào thị trường Bất động sản do có nhiều Bất động sản không phải là
Bất động sản hàng hoá. Các loại Bất động sản được đưa vào kinh doanh
bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về

xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường Bất động sản theo quy
định của pháp luật về đất đai;
c) Các loại Bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Đất đai là Bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất
đai không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do vậy
đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền
sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những
điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị
trường Bất động sản.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường Bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch Bất động sản.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về Bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao
dịch Bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời
điểm nhất định. [23]

Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường Bất động sản do pháp luật của mỗi
nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương,
quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường Bất động sản là đưa người
mua và người bán Bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các Bất
động sản giao dịch; Phân phối Bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển
Bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9
tháng 9 năm 2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “Đấu giá
quyền sử dụng đất là việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc
mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu
cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển
KT - XH trên địa bản Thành phố”.
- Đấu giá Bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản
công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao
nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.[20]

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời

điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
- Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một Bất
động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch Bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch Bất động sản
và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh Bất động sản.
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trƣờng bất động sản trên thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[22]
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm
xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục
đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực

tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu
cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch,
chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà
nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.[22]
1.2.2. Khái quát về định giá đất và Bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là Bất động sản. Trong hoạt động
định giá có định giá Bất động sản và định giá đất. Định giá Bất động sản
nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan
tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển
thành bộ luật Bất động sản.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và Bất động sản đã

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về
giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và Bất động sản đã được

đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các
giao dịch dân sự trên thị trường Bất động sản như mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt
động định giá đất và Bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một
công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường
Bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường
nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất
và Bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất
giống nhau, cụ thể là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và Bất động sản diễn ra trong hành lang
pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy
đủ và chi tiết.
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
a. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối
với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định
của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị
trường Bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà
chuyên kinh doanh Bất động sản cũng như các con nợ và toà án để tập
trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến
hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến

hành thanh toán cho những khoản nợ.
b. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê
và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ
giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật
khống chếmức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ Bất động sản và đề ra các
quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền
của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia
(AVO) thực hiện. [25]
c. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền sử
dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)
trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch đển UBND
tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình
báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11

đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu
giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trƣờng bất động sản việt nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường Bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá
đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường Bất động
sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
b. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn
chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không

Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường Bất động sản là nhà để ở (mặc dù
trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt:
thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường
hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp.
d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai năm 1993).
e. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản
luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá
đất”. Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ
hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả
mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng
trưởng của thị trường Bất động sản.
1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường Bất động sản Việt Nam
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu
kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn
1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-
1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong
giai đoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008
và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó
dự báo. Trong những năm qua, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có
những thành tựu nhất định:
- Các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. thị trường
Bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm Bất động sản thương mại,
du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội
(lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học,
nhà cho các đối tượng xã hội…).
- Chủ thể tham gia thị trường Bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
- Một số lượng lớn sản phẩm Bất động sản đã được đưa vào vận hành,
đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa
quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của
người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu
cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên
sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
- Thị trường Bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
- Thị trường Bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao động
- Trong quá trình phát triển, thị trường Bất động sản Việt Nam dựa
trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có
quyền sử dụng đất.
- Thị trường Bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
- Thị trường Bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ
công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Đặc điểm này tạo ra sức
ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công
nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi

trường và phát triển bền vững.