luận văn full đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




ðINH VŨ HUYỀN



ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học
vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Hà nội, ngày 27 tháng 09 năm 2012
Tác giả luận văn



ðinh Vũ Huyền

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất ñến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà -
Khoa Tài nguyên và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tận
tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi Trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh ñạo và cán bộ Hội ñồng ñấu giá quyền sử
dụng ñất thành phố Ninh Bình, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Phòng Tài chính-Kế
hoạch thành phố Ninh Bình.
Xin ñược cảm ơn chính quyền ñịa phương và nhân dân xã Ninh Tiến,
phường Ninh Khánh, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình ñã giúp ñỡ tôi trong
quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!


Tác giả luận văn


ðinh Vũ Huyền

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

1. MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2

1.2.1. Mục ñích 2

1.2.2. Yêu cầu 2

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1. Cơ sở lý luận 3

2.1.1. Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3

2.1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 4

2.1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất 12

2.2. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 17

2.2.1. Trung Quốc 17

2.2.2. ðài Loan 19

2.2.3. Nhật Bản 21

2.3. Cơ sở thực tiễn về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22

2.3.1. Cơ sở pháp lý 22

2.3.2. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số
ñịa phương 24

2.3.3. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố
Ninh Bình 30
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 37

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 37

3.2. Nội dung nghiên cứu 37

3.2.1. Khái quát các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình 37

3.2.3 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa
bàn Thành phố Ninh Bình 38

3.2.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
các mặt 38

3.2.5. ðề xuất một số giải pháp kiến nghị ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất 38

3.3. Phương pháp nghiên cứu 38

3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 38

3.3.2. Phương pháp ñiều tra 39

3.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu bằng các phần
mềm máy tính 39

3.3.4. Phương pháp chuyên gia 39

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40

4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 40

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 40

4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội 41

4.2. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng
ñất ở trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình 49

4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị mới phía Tây
ñường trục xã Ninh Tiến 50

4.3.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại trung tâm quảng trường,
phường Ninh Khánh 57

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng 228 lô ñất tại phố Bích Sơn,
phường Bích ðào 64

4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án 69

4.4.1. Hiệu quả kinh tế 69

4.4.2. Hiệu quả xã hội 72

4.5. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 79

4.5.1. Công tác tổ chức 79

4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá 79

4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 80

4.6. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất 80

4.6.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá
qyền sử dụng ñất 80

4.6.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất 81

4.6.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về
ñấu giá quyền sử dụng ñất. 82

4.6.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền
sử dụng ñất 82

4.6.5. Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả 82

5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 83

5.1. Kết luận 83

5.2. ðề nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế qua các năm 45
Biểu 4.2. Tổng hợp thu chi ngân sách trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình
2007-2010 47
Bảng 4.3. Kết quả Phiên ñấu giá 272 lô ñất khu dân cư phía tây ñường
trục xã Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày 24
tháng 7 năm 2010 55
Bảng 4.4. Kết quả Phiên ñấu giá 155 lô ñất khu trung tâm quảng
trường, phường Ninh Khánh, thành phố Ninh B ình tổ chức
vào ngày 18 tháng 10 năm 2009 62
Bảng 4.5. Kết quả Phiên ñấu giá 228 lô ñất quy hoạch xây dựng nhà ở
tại phố Bích Sơn, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình tổ
chức vào ngày 15 tháng 12 năm 2010 68
Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 70
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh
quốc phòng…
Tại ðiều 18, Chương II của Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích
và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
ñịnh lâu dài”.
ðể phát huy ñược nguồn lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế ñã ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một
số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn,
tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở,
việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. ðể khắc phục những tồn tại
ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng
quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu
giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại một số tỉnh, thành phố
nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập
thấp, dễ xẩy ra tình trạng rửa tiền, nhưng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
ñã thực sự là hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta. Giá ñất quy
ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu
giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường,
từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
"ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình"
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại thành phố Ninh Bình,
tỉnh Ninh Bình. Qua ñó tìm ra ñược nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của
vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñịa phương.
- ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất. Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
* Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản,
mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống
nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN: Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất [9], [13].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại
ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược
coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS. Thực chất hàng
hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng

ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất [15], [23].
* Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường BðS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
BðS diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất
ñịnh, nó không chỉ bao gồm các hoạt ñộng giao dịch mà còn kinh doanh, sản
xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất ñộng sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS là
nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch (mua bán, chuyển
nhượng, )BðS [15].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không
hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau, xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch, phân phối BðS theo
quy luật cung cầu, phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường
[14], [22].
2.1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
2.1.2.1 Khái niệm về giá ñất

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả ñất ñai phản
ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến
ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện
tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [5].
2.1.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất,
ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận

bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản [15].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể
thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô
chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư
bản chủ nghĩa về ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần
túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh
lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
ðịa tô chênh lệch I có ñược nhờ vào những ñiều kiện thuận
lợi vốn có của ñất ñai như ñộ phì nhiêu màu mỡ, sự ñồng bộ của hệ thống
hạ

tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về ñiều kiện vị trí. Giá trị ñất ñai ở những
vị trí và ñiều kiện thuận lợi cao hơn là do ñịa tô chênh lệch I của ñất ñai tại vị
trí ñó cao hơn. Sự thay ñổi các yếu tố làm thay ñổi giá trị ñịa tô chênh lệch I
thường do xã hội mang lại như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các
ñiều kiện môi
trường, phát triển các hoạt ñộng kinh tế xã hội. Do vậy, về
nguyên tắc lợi ích
mang lại từ ñịa tô chênh lệch I phải ñược phân phối chung
cho xã hội, mà Nhà nước là chủ ñại diện. Việc ñiều tiết và phân phối ñịa tô
chênh lệch I sẽ tạo ra sự công bằng, bình ñẳng về lợi ích giữa những người sử
dụng ñất có ñiều kiện, vị trí khác nhau [6].
ðịa tô chênh lệch II là lợi ích mang lại từ ñất ñai nhưng do người sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

dụng biết cách ñầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Do vậy, cùng một
vị trí và ñiều kiện tương ñồng, những chủ ñầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình
ñộ sẽ tạo ra luồng thu nhập từ ñất ñai cao hơn, làm cho lại giá trị ñất ñai cao
hơn. Giá trị cao hơn ñó chính là phần ñịa tô chênh lệch II mang lại. Do vậy, về
nguyên lý, ñịa
tô chênh lệch II sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng
ñất. Chính sách
phân phối ñịa tô chênh lệch II có vai trò khuyến khích những
người sử dụng ñất hợp lý hơn, có hiệu quả hơn [6].
Ngoài ra, bất cứ một mảnh ñất nào, không tính ñến sự khác nhau về các
yếu tố vị trí và ñiều kiện thuận lợi, không tính ñến sự khác nhau về trình ñộ
của
người sử dụng ñất, vẫn mang lại một luồng thu nhập cao hơn so với các
hoạt

ñộng không sử dụng ñất. Luồng giá trị cao hơn ñó chính là ñịa tô tuyệt
ñối của ñất ñai. ðịa tô tuyệt ñối thể hiện vai trò ñóng góp của ñất ñai vào làm
gia tăng lợi nhuận cho mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội. ðịa tô tuyệt ñối không
phụ thuộc vào ñiều kiện vị trí ñất ñai, không phụ thuộc vào trình ñộ của người
sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của ñất ñai trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã
hội. Do vậy, ñịa tô tuyệt ñối trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội sẽ khác nhau
và thay ñổi khi Nhà nước cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng ñất. Do ñất ñai
có giới hạn về mặt diện tích bề mặt cũng như giới hạn về quỹ ñất dành cho mỗi
mục ñích sử dụng, do vậy
ñịa tô tuyệt ñối có tác dụng hạn chế gia tăng quy
mô sử dụng ñất và thuộc về
người có thẩm quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất.
Giá trị của mỗi mảnh ñất cao hay thập cũng như giá cả mỗi mảnh ñất trên thị
trường luôn luôn phụ thuộc và thay ñổi theo sự thay ñổi của cả 3 loại ñịa tô
trên [6].
* Lãi sut ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu
ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.

Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó
giá ñất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán
quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá
ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không
ñáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung,
chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống,
ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng
phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các
loại hàng hóa thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng [15].
Vì ñất ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không
sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực
mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía
cầu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của ñất trong một khu
vực nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh
tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả

năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất
nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
mục ñích làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu
vực này. Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một
khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn [15]. Bằng chứng là các lô ñất ở
bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những
căn nhà riêng biệt cho hộ gia ñình. ðất ñai luôn có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô
hạn, cho nên theo ñà phát triển, giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự
khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô
thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một
ñô thị. ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao
ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, ñất các
vùng ven biển ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñược, luật
ñầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất ña dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao ñộng xã hội. Tốc ñộ phát triển công nghiệp ñầu tư
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao ñộng từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc ñộ tăng lao ñộng của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, ñó là chưa tính ñến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,

ñầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao ñộng [15].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu về ñất
ñai, ñó là ñất chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật ñất ñai cho
phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia ñình sử dụng ñất có các quyền: chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị
QSDð [3]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các ñiều
kiện cần thiết ñể không dẫn ñến tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi người ñều có ñất ñể
canh tác và có nhà ñể ở.
2.1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá - ai
trả giá cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người ñịnh giá phải phân biệt rõ ràng khi ñịnh giá ñất:
- Giá cả ñược hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường
ñược dùng cho các cuộc trao ñổi ñã hoàn thành, ñó là khoản thanh toán mà cả
người mua và người bán ñều thoả thuận trong các ñiều kiện tại thời ñiểm giao
dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các ñiều kiện của một
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
hoặc một số thị trường ñó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ
chế của giá cả. Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố ñịa lý, các yếu tố

sản xuất, số lượng người bán và người mua hoặc một số ñiều kiện vận hành
khác. ðặc tính của thị trường bất ñộng sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị
trí, khả năng sinh lợi, loại hình ñầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý
muốn của những người tham gia giao dịch [17].
- Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến quá
trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần
phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây
dựng và giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần
thiết ñể xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp
ñồng và lợi nhuận cũng ñựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật
liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo
hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi
là “giá thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực
tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm
ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá
thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho
dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời ñiểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá

dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị ñầu tư”, “giá
trị ước ñịnh” hoặc các loại giá trị ñặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu ñiểm
của hầu hết hoạt ñộng ñịnh giá và cũng là mục ñích chính của nó [4], [11].
2.1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.3.1. Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
ðất ñai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. ðó
là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay ñổi nó
trong quá trình sử dụng (ñược tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,…)
và chính nhờ vậy mà ñất trở nên có giá trị. Giá trị của ñất phụ thuộc vào mục
ñích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng ñể thế chấp có thể khác với giá
trị của nó khi ñấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác ñịnh giá cả thị
trường của một bất ñộng sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ
thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân
ñất ñai và bất ñộng sản.
Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô. Nói cách
khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có
khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá
ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất
ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân, giá cả ñất ñai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị
hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần. Giá cả ñất ñai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là
giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài
(trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền
chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo
quy ñịnh của pháp luật [15].
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4
Luật ðất ñai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là
giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc
ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất
Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi
quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường
hợp sau ñây (ðiều 55- Luật ðất ñai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh
giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [8].
Trước khi có Luật ðất ñai 2003, giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh,
việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và
chậm ñược sửa ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh
ñúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai. ðể khắc phục tồn
tại trên, Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất
khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu
tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền
bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt
hại cho Nhà nước [8].
Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án
có sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc
phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất,
cho thuê ñất. Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận
với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường. Giá bán quyền sử
dụng của một mảnh ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng ñất trong một thị trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá),
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của
các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà
nước và phù hợp với việc sử dụng ñất ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường.
2.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu ñất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương
tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là
phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung
tâm, mặt tiền, nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có
những hạn chế nhất ñịnh, ngược lại, cũng khu ñất ñó nếu ñược ñầu tư CSHT
ñồng bộ như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ
thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn, (những
yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và
nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng
trực tiếp ñến giá ñất [1], [2], [21].
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế
ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh
tế ñược ñầu tư xây dựng CSHT ñồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà ñầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp, [1],
[2], [21].
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà
ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến [1], [2], [21].
2.1.3.3. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð
Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng
ñất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh giá của thửa
ñất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa ñất cần xác ñịnh ñược ñối
chiếu so sánh với giá của các thửa ñất tương tự ñã ñược giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả ñã biết và tình hình khác
nhau của các giao dịch ñất ñai ñó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác ñể
hiệu chỉnh giá của thửa ñất cần xác ñịnh vào thời ñiểm ñịnh giá. Phương pháp
so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những
phương pháp ñịnh giá ñất quan trọng nhất, thường dùng nhất, ñược sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới [15], [23].
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan ñiểm phát triển,
sở dĩ ñất ñai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể
tạo ra thu nhập. Giá ñất phải trả ñể có ñược ñất ñai, rõ ràng là phần còn lại sau
khi ñã trừ ñi chi phí và thu nhập ñịnh kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất
ñộng sản ñược dự tính. Nghĩa là giá ñất bằng giá bán ra của ñất ñai và công
trình trừ ñi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là phương
pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất ñộng sản ñã
hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí
nghiệp vụ liên quan ñến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế, Phần
còn lại là giá cả của ñất ñai thuộc ñối tượng ñịnh giá [15], [23].
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu
hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá [15].
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp ñịnh giá ñất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
ñể tiến hành ñịnh giá ñất ñai, nhà ở, bất ñộng sản hoặc những tài sản có tính
chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất ñai, xem
mua ñất ñai như là một loại ñầu tư, khoản giá ñất trở thành vốn ñầu tư ñể mua
lợi ích ñất ñai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp
lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của ñất ñai ñịnh giá với một
suất lợi tức hoàn vốn nhất ñịnh ñể hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập
vào thời ñiểm ñịnh giá [15], [23].
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: xác ñịnh mục tiêu; lên kế hoạch ñịnh
giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh
báo cáo.
2.2. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BðS
của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ
tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995)
quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước (sau ñây gọi tắt

là quyền sử dụng ñất) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho nhà nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

18
về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử
dụng ñất [5].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên ñể làm
nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở
hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh
phê chuẩn theo quy ñịnh của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là
do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà ñất phối
hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị
thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan
thuộc quyền quản lý của mình [5].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực
hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñể ñấu giá, ñấu
thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh
cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và

thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng