Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank

Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Bản thảo lần 2: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tên đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại
ngân hàng VPbank”
Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Thế Phán
Sinh viên thực tập : Nguyễn Thị Nhung
Người hướng dẫn : Nguyễn Viết Dũng
Địa chỉ : Ngân hàng VPBank, Số 4 Dã Tượng,
Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội – Phòng thẩm định
TSBĐ
1
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Lời mở đầu
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPbank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các
NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy
trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được
các nhà quản trị VPbank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những
hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn
trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến
sự tồn tại và phát triển của toàn hệ thống VPbank. Trong những biện pháp
bảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả,
nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là
hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng
trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn
toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ
như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong
hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em
chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPbank”.
Mục tiêu nghiên cứu

• Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
ngân hàng.
• Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPbank.
• Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện
quy trình định giá BĐS thế chấp.
2
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Phạm vi nghiên cứu
• Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các
phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng
trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.
• Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập:
Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng
Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội
• Thời gian nghiên cứu: 18/02/2008 đến 28/04/2008.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử,...
Kết cấu, nội dụng
Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm
các chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPbank
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng VPbank
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản
bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPbank đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em hoàn thành tốt đề tài này!
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy:

TS. Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa
Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện chuyên đề
này!.
3
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Nội dung của chuyên đề
Chương 1: Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy
để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ
bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được
thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật
chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất
cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao
gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số
quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc
luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của
một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người
thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể
khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường
hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem

4
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để
chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng,
người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách
phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài
sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã
có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ
Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh
tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006). Trong ngân hàng VPbank một trong
những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng
BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là
gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm?
1.2. Bất động sản
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài
sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các tài sản khác gắn liền với đất;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi
có các điều kiện sau:
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
5
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính

• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình
thái của nó không thay đổi;
• Tồn tại lâu dài.
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia
thành những nhóm sau đây:
• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ
quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số
lượng và chất lượng của đất đai đó).
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định
không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương
mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các
lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là
BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây
dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân
bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn
liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa
trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài
sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì
không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong
vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa
6
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá
trị … không coi là BĐS).

• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả
cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh
đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công
trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường
của một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của
nó. Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu
sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy
những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau
đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản
thông thương khác:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được. Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai,
mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về không gian và diện tích.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể,
mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định
giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Đặc điểm này cho ta thấy không có
BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang tính cá biệt, độc nhất. Yếu
tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông
thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm,
các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại,
văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những
yếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do
7
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
vậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giá
phải dự tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiều
hướng xấu hay tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lên

hay thấp đi,…
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt
như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể
hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng
có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất
khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của BĐS được
thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và
tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi
kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần
tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà
BĐS còn lại.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng
vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài
sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ
thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí
nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công
trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người
đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Khi
định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của
8
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một
cách hợp lý.
Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được
sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ

một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác
nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về
hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát
triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải chú ý
đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân giữa các bất động sản với
nhau.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với
hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu
về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí bao gồm cả tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa
BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay
sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,
để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS
kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng
trong khu vực,…BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các
BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi
đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh
hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.
9
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
.V nhiu c im khỏc ca BS nhng ú l nhng c im quan
trng nht m cỏc thm nh viờn cm chỳ ý khi ỏnh giỏ giỏ tr BS.
BS bo m l BS nhng nú c s dng trong quỏ trỡnh bo m
khon tin vay. Vỡ vy nú cũn c goi BS cn c, th chp.
1.3. nh giỏ bt ng sn
a. S cn thit nh giỏ BS

Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ khi định giá
một BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với
BĐS.
ở nhiều nớc thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS nh quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng. Nhng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy
định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện nhân dân quản lý;
do đó đất ở nớc ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi
nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất
(không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam đợc có các quyền sau: Quyền sở
hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền
sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
b. Bn cht giỏ tr
Di gúc nhỡn nhn ca ngnh thm nh giỏ, cú th khỏi quỏt khỏi
nim giỏ tr ti sn nh sau: Giỏ tr ti sn l biu hờn bng tin v nhng
li ớch m ti sn mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh.
Nh vậy giỏ tr ti sn c xem xột di hai khớa cnh sau:
+ Xột v gúc ch quan: Giỏ tr ti sn i vi cỏc cỏ nhõn khỏc
nhau l khỏc nhau. Vớ d nh mt bc tranh ca Vangục, vi những ngi
am hiu ngh thut thy c nột p ca bc tranh thỡ cú th sn sng b ra
mt khon tin ln cú c bc tranh, khi ú h ỏnh giỏ giỏ tr bc tranh
10
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
là lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh
giá giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản
ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao
dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt
động kinh tế.
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản

dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính
điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên,
giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá
thị trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các
bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có
thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương
lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá
trị ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số
tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá
trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó
tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ
thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do
dẫn đến sự phong phú của khái niệm giá trị.
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị
hay không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá
11
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
trị: tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể
chuyển giao được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng
hạn như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất
tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao
dịch nào đó. Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với
xác suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra
trong quá trình giao dịch. Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá

cả thực hiện được trong giao dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số
tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất
định.
b. Các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp
định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính
hợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa
nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất
định.
12
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh
ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho
nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao

nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc
cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và
ngược lại.
13
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản,
cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông
qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo
tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa
giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia
quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất
đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ
thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước
và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động

sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách
quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con
người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được
cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng
kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
14
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp
lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các
bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được
từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này
cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt
tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân
đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi
quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực
tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm
năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ
vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy,

khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
15
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng
người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá
cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị
trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa
phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản
nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó
đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá
thành giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
16
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố
trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập

thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia
tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập
ròng) trong tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất
động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể
có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương
tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không
có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
17
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định
giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và
theo thu nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần
thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý

là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến
đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh
doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại
có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.4. Thẩm định BĐS
Thẩm định giá BĐS là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự
vận hành của nền kinh tế thị trường và nó rất phát triển ở các nước có nền
kinh tế thị trường phát triển. Đây là một ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyên
môn thực hiện phải được đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinh
nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp.
Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng
theo khoản 2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày
08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hay thông lệ quốc tế.”
Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước tính về giá trị
của tài sản dựa trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị
trường.
18
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
Do ú ta thy thm nh giỏ l mt mụn khoa hc khụng chớnh xỏc.
S d nú l mt mụn khoa hc vỡ nú cú nhng phng phỏp nghiờn cu v
i tng nghiờn cu riờng bit (giỏ tr ti sn); nhng nú khụng chớnh xỏc
l bi vỡ kt qu giỏ tr ti sn ú ch l c tớnh, giỏ tr ú cú kh nng xy
ra vi tn sut ln nht mt giao dch no ú trong tng lai; m nú khụng
dỏm chc chn l giao dch s xy ra ti giỏ tr ti sn ú. V tu theo thm
nh viờn, phng phỏp m thm nh viờn la chn nh giỏ m s cú
nhng kt qu khỏc nhau, vỡ vy kt qu ú ch mang tớnh cht tham kho v
c gi l hp lý m khụng phi chớnh xỏc.
Nhng chuyờn viờn cú t cỏch o c, chuyờn mụn thc hin

nghip v nh giỏ v cú nhng iu kin phỏp lý nht nh c gi l cỏc
thm nh viờn.
2. Vai trũ ca quỏ trỡnh thm nh BS th chp
Việc thm nh ti sn bo m l BS th chp khi kớ kt hp ng
th chp l mt bc ht sc quan trng v bt buc phi cú. Bi vỡ cú hia lý
do nh sau:
Th nht, BS l mt ti sn cú giỏ tr ln nờn vic dựng bt ng
sn lm ti sn m bo l rt nhiu. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những
khách hàng sẽ nhận đợc một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản
khác, đảm bảo đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế
chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng đợc BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho
họ. chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra đợc lợi ích hai lần. Ví dụ nh doanh
nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà xởng máy
móc nhng vẫn đợc hoạt động sản xuất kinh doanh bình thờng. Vả lại BĐS là
một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trờng, có thể tăng đột biến,
nhng lại cũng có thể đóng băng. Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một
công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
19
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trờng Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị
để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo
dự án ở nớc ta cũng cha thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để đảm bảo
cho khoản vay của các doanh nghiệp là lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã đợc
định giá mà các tổ chức tín dụng xác định đợc mức cho vay.
Thứ ba, là vì khi tham gia hp ng tớn dng thỡ bờn no cng mun
bo v quyn li chớnh ỏng ca mỡnh, ngi vay mun vay mt mún vay
ln m bo cú ngun vn trong vic thc hin k hoch ca mỡnh,
bờn thc hin cho vay thỡ li mun cho vay nhng vn phi bo m an ton

cho vn vay. Vỡ vy cn phi sinh ra mt mc giỏ trung gian m c hai bờn
hp ng tớn dng thy tho món, do ú m vic nh giỏ ti sn bo m
c hỡnh thnh.
Cỏn b thm nh phi thc hin ỏnh giỏ BS th chp sao cho th
trng cú kh nng chp nhn, va m bo thanh toỏn s tin c gc v
lói ca mún vay, bao gm c chi phớ thc hin vic bỏn BS trong trng
hp xu nht cú th xy ra.
Khụng th hiu nh giỏ BS th chp mt khõu u vo vay vn,
m cũn phi xem xột c khõu phỏt mói ti sn trong trng hp xu xy ra.
Nu ti sn khụng c nh giỏ thỡ s gõy n thit hi cho khỏch hang v
cho c Ngõn hang nh mt vớ d c minh chng c th sau: C s cỏn
lỏng vi Chớ Thanh a ch ng kớ ti s 45/15 ng Thỏi Phiờn, phng 8,
qun 11 thnh ph H Chớ Minh ó c dựng lm ti sn bo m vay
vn ti ngõn hang v lỳc ny giỏ tr BS th chp c xỏc nh l 800 triu
ng; mt thi gian sau khi khỏch hang khụng thanh toỏn c khon n,
ngõn hang ó phỏt mi BS th chp ú m khụng bit giỏ tr ti sn cú
20
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
thanh toỏn n hay khụng; hoc l khỏch hang cú b thit hay khụng nu
nh giỏ tr BS ú cao hn c khon vay.
Nhn thc c vai trũ cn thit ca nh giỏ BS th chp núi trờn
v ti sn núi chung trong hot ng ngõn hng m nh nc ó tng bc
hon thin h thng phỏp lý quy nh vn ú. Mi u l Ngh nh s
178/1999/N-CP v theo quỏ trỡnh phỏt trin nhu cu ca ton xó hi m
Ngh nh s 178/1999/N-CP ó c sa i bng Ngh nh s 85/2002/
N-CP, v ngy mt hon thin hn.
3. Cỏc yu t nh hng n quỏ trỡnh nh giỏ BS (nh hng
n giỏ tr BS bo m)
+ Tỡnh trng vt cht ca bt ng sn: ú l nhng cụng dng hu
ớch mang tớnh c th *v trc quan nh hng n giỏ tr nh: kớch thc,

hỡnh dáng, kt cu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây
dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh:
Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng là một
căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay cha.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao
gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh
xảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để
chứng minh.
21
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê.
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho ngời sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho ngời sử dụng, thoả mãn những nhu cầu của họ, tạo ra
đờng một dòng tiền thu nhập so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp
pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS
nh căn hộ chung c thờng thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều
nguyên nhân khác nhau nhng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng
1 họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán đợc. Nh vậy căn hộ chung c tầng
1 đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho ngời sử dụng nó.
+ Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu

tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi
theo.
+ Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử nh một mảnh đất đã nằm
trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó
với những ngời khác sẽ giảm đi nhiều.
+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hoá đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do BĐS là hàng hoá đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhng do việc tăng cung
là không thể nhanh lên thờng đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn
nhất định.
+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hởng đến
giá trị BĐS đó là nhân tố văn hoá xã hội; chính vì một trong những đặc điểm
của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ nh
những ngời sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với những ngời ở trong
Thành phố Hồ Chí Minh.
22
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
+ Và các yếu tố khác nh là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.
4. Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr BS
Mi phng phỏp nh giỏ BS u cú nhng u th v hn ch nht
nh. Vic la chn mt phng phỏp thớch hp nht dnh giỏ BS c th
ph thuc vo ba yu t c bn:
+ Thuc tớnh ca BS: Chu tỏc ng bi cỏc yu t no.
+ tin cy v kh nng s dng cỏc ti liu trờn th trng.
+ Mc tiờu v nguyờn tc tin hnh nh giỏ.
Trong s nhng phng phỏp a ra khụng cú phng phỏp no l
chớnh xỏc v duy nht ỳng, m ch cú phng phỏp thớch hp nht, cũn cỏc
phng phỏp khỏc c dung mang tớnh cht h tr, b sung hoc kim tra
kt qu ca phng phỏp thớch hp nht. Sau õy l mt s phng phỏp
hay dựng nht:
4.1. Phng so sỏnh trc tip

a. Khỏi nim
L nh giỏ bng cỏch so sỏnh mt cỏch trc tip BS mc tiờu vi
cỏc BS tng t c bỏn trờn th trng.
- Phng phỏp ny c xõy dng trờn vic tuõn th nguyờn tc thay
th.
- Giỏ tr ti sn mc tiờu cú th c coi l hon ton ngang bng vi
ti sn tng ng khi ó c thc hin vic iu chnh. Do ú m ch
cn tỡm trờn th trng cỏc bng chng ó c tha nhn v giỏ tr ca BS
tng ng cú th so sỏnh c trờn th trng.
b. Ni dung ca phng phỏp
Trờn thc t khụng cú hai BS no hon ton ging nhau, hn na
giỏ tr BS thng thay i theo thi gian. Vỡ vy tin hnh so sỏnh,
23
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian
gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau
đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS
đang định giá.
c. Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không
phải tính toán nhiều.
- Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ
ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố
định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung
cấp dấu hiệu của giá trị.
• Những hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá

đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên
mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn
chế tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những
BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
24
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
• Kết luận
- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm
yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cả
những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định
giá.
- Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh
và thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây
là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy
nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
- Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp này
đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường
thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
d. Điệu kiện vận dụng
- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng
nhất.
- So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.

- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao
dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
e. Lĩnh vực sử dụng phương pháp
Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn
phòng và các nhóm cửa hiệu.
25