nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm quản lí và phát triển bền vững thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo bộ nông nghiệp
và ptnt
TRNG I HC THY LI



lại hợp duân



NGHIấN CU, XUT MT S GII PHP NHM
QUN Lí V PHT TRIN BN VNG TH TRNG
BT NG SN TRấN A BN THNH PH H NI



Luận văn thạc sĩ












HÀ NỘI - 2012
Bộ giáo dục và đào tạo bộ nông nghiệp

và ptnt
TRNG I HC THY LI



lại hợp duân



NGHIấN CU, XUT MT S GII PHP NHM
QUN Lí V PHT TRIN BN VNG TH TRNG
BT NG SN TRấN A BN THNH PH H NI


Chuyờn ngnh : Kinh t TNTN v Mụi trng
Mó s
: 60 - 31 - 16

Luận văn thạc sĩ



Ngi hng dn khoa hc : PGS.TS. Nguyn Bỏ Uõn

HÀ NỘI - 2012


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tác giả đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của các thầy, cô giáo Khoa Kinh tế và Quản lý - Trường Đại học
Thủy Lợi cùng các Sở, Ban ngành thuộc UBND thành phố Hà Nội và Tổng công ty
Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. Đặc biệt tác giả đã nhận được sự hướng dẫn trực
tiếp và tận tình của PGS.TS Nguyễn Bá Uân – Chủ nhiệm khoa Kinh tế và Quản lý
Trường Đại học Thủy Lợi.
Tác giả xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và các ý kiến đóng góp của các thầy
cô giáo của Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi trong quá trình học
tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Do trình độ, kinh nghiệm, điều kiện thực hiện và thời gian nghiên cứu hạn chế
nên Luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, tác giả mong nhận được những ý kiến
đóng góp.
Luận văn được hoàn thành tại Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn

Lại Hợp Duân


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông tin,
tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu trong luận
văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào trước đây.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn



Lại Hợp Duân


DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Quan hệ giữa giá cả và lượng cầu 6
Hình 1.2: Quan hệ giữa giá cả và lượng cung 8
Hình 1.3: Trạng thái cân bằng của cung và cầu về BĐS trên thị trường 12


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Diện tích nhà ở xây dựng mới qua các năm ở TP. Hà Nội 37
Bảng 2.2: Kết quả phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội từ khi chương
trình phát triển nhà ở ra đời 40, 41

Bảng 2.3: Xu hướng muốn đổi nhà 43
2.4: Lý do muốn đổi nhà 43
Bảng 2.5: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 44
Bảng 2.6: Thực trạng nhà ở từ năm 2000 đến năm 2010 44,45
Bảng 2.7: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 49
Bảng 2.8: Nguyên nhân giá nhà đất cao 50
Bảng 2.9: Cơ sở để định giá mua 51
Bảng 2.10: Cơ sở để định giá bán 52
Bảng 2.11: Ai nên được quyết định giá nhà đất 53
Bảng 2.12: Thông tin để kiếm được ngôi nhà 62


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt : Chữ viết đầy đủ
CNHHĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
KCN : Khu công nghiệp
TTBDS : Thị trường bất động sản.
BĐS : Bất động sản.
TP : Thành phố.
UBND : Ủy ban nhân dân.
CNXH : Chủ nghĩa xã hội.
TBCN : Tư bản chủ nghĩa.
XHCN : Xã hội chủ nghĩa.
KĐT : Khu đô thị.

Mục lục
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích nghiên cứu

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
3.2. Phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5.  nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1.  nghĩa khoa học
5.2.  nghĩa thực tiễn
6. Những kết quả dự kiến đạt được của luận văn
7. Kết cấu của luận văn
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1
1.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản 1
1.1.1. Khái niệm, thuộc tính của thị trường bất động sản 1
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản 2
1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản 3
1.2.1 Những đặc điểm nói chung của thị trường BĐS 3
1.2.2. Những đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội 3
1.3. Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 5
1.3.1. Các yếu tố cầu về BĐS 5
1.3.2. Các yếu tố cấu thành về cung 8
1.3.3. Giá cả nhà ở 12
1.3.3. Các nhân tố khác 13
1.4. Tác động của thi trường bất động sản đến nền kinh tế 14
1.4.1. Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân 14
1.4.2. Thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế 15
1.4.3. Thị trường BĐS phát triển liên thông với thị trường lao động 15

1.4.4. Thị trường BĐS ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ 16
1.4.5. Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội 16
1.4.6. Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách và quản lý 17
1.5. Những tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế nước ta

trong thời gian vừa qua 17
Kết luận Chương 1 19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THỜI GIAN QUA 21
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 21
2.1.2. Về điều kiện xã hội 22
2.1.3. Về điều kiện kinh tế 23
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 24
2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản và sử dụng đất tại Hà Nội 24
2.2.2. Các quy định pháp luật liên quan tới thị trường nhà ở 31
2.2.3. Tình hình Cung về bất động sản 36
2.2.4. Tình hình cầu về bất động sản tại Hà Nội 42
2.2.5. Tình hình giá cả nhà ở 47
2.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn
Hà Nội 53
2.4. Đánh giá chung về thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
thời gian qua 55
2.4.1. Những kết quả đạt được 55
2.4.2 Những hạn chế cơ bản và nguyên nhân 57
Kết luận Chương 2 65
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT
TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI 67
3.1. Những phương hướng cơ bản phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội 67
3.1.1. Dự báo về sự sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nội 67

3.1.2. Một số phương hướng phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Hà Hội 68
3.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường bất động sản trên địa
bàn Hà nội 71

3.2.1. Hoàn thiện hệ thống luật pháp và cơ chế chính sách 71
3.2.2. Đổi mới tổ chức và cơ chế quản lý thị trường bất động sản 77
3.2.3. Nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn
Hà Nội 78
3.2.4. Đa dạng hoá mô hình kinh tế đầu tư bất động sản 80
3.2.5. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ nhà ở, đất ở 81
Kết luận Chương 3 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
Danh mục tài liệu tham khảo 88


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường Bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong sự phát triển nền kinh
tế của mọi quốc gia, đặc biệt với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.
Thị trường BĐS là một thị trường phức tạp, diễn biến thất thường, khó đánh
giá, khó kiểm soát, chịu sự tác động lớn của chính sách tiền tệ, tín dụng, tâm lý. Ở
Việt Nam, thị trường này hoạt động mang tính tự phát, thiếu chuyên nghiệp, tính
minh bạch thấp, nhiều khuyết tật và dễ tổn thương phần lớn các doanh nghiệp đều
có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường, các thủ tục hành
chính quá rườm rà, hàm chứa nhiều rủi ro,… vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu
quả thị trường BĐS đang được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm.
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng đã khẳng định: Tổ
chức, quản lý tốt thị trường BĐS chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,
nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh
doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh
doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước (1 trang 100). Đồng thời
văn kiện cũng đã nhấn mạnh sự cần thiết phải: Ban hành những qui định cụ thể về

sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất. Qui định việc tính giá chuyển quyền
sử dụng đất trong giá trị BĐS. Tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở
cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách cổ phần
hoá một số doanh nghiệp nhà nước, chính sách phát triển các khu công nghiệp và
khu dân cư mới, chính sách về nhà ở. (1-trang 235).
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng tiếp tục khẳng định
và yêu cầu: “ phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS; áp dụng các biện
pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu
ảo, gây khan hiếm “sốt” nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng
phí đất đai” (2 – trang 196,197).

Thành phố Hà Nội là nơi tập trung các hoạt động giao dịch BĐS lớn nhất miền
Bắc. Trong những năm qua, cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, thị trường BĐS nói chung, nhà ở nói riêng trên địa bàn cũng dần hiện rõ nét
đặc trưng cơ bản của nó. Tuy nhiên, các yếu tố để hình thành, để hoạt động của các
thị trường này vẫn chưa đầy đủ; khung pháp lý chưa được hoàn thiện đồng bộ. Vì
vậy, đã tạo ra một vấn đề bức xúc, đó là: thị trường chính quy nhỏ bé, chậm chạp,
chưa hiệu quả, còn thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) thì sôi động, bất ổn
và đầy phức tạp; các giao dịch mua bán phi chính quy này tồn tại dưới nhiều hình
thức đa dạng trong tất cả các khâu, nó chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà
đất, đô thị và các BĐS khác, gây méo quan hệ thị trường và tạo ra sự bất ổn cho thị
trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn Hà Nội. Nhận thức
được điều này, Thành uỷ, UBND Thành phố Hà nội đã lập đề án phát triển thị
trường BĐS, trong đó có lĩnh vực thị trường nhà ở của Thành phố nhằm thúc đẩy sự
phát triển của thị trường này.
Xuất phát từ tính cấp thiết và thực trạng hoạt động của thị trường nhà ở trên
địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua, cùng với những kiến thức đã được nghiên
cứu học tập, kết hợp với những kinh nghiệm hiểu biết qua môi trường công tác thực
tế, tác giả chọn đề tài “Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và
phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn

thạc sĩ của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Thông qua nghiên cứu hệ thống cơ sở lý luận về khái niệm, phân loại, quản lý
thị trường BĐS, những cơ sở thực tiễn về phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động,
những thành công và hạn chế của thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội
thời gian qua. Từ đó đề ra những giải pháp cơ bản và khả thi trong việc phát triển thị
trường nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian tới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động quản lý và đầu tư phát triển
bền vững thị trường BĐS (chủ yếu là thị trường nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ,…
sử dụng mục đích làm nhà ở cho các tầng lớp dân cư) và những nhân tố tác động tới
các hoạt động này.
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên hoạt động đầu tư phát triển và quản lý thị trường nhà ở trên
địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ 1993 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên tiếp cận phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác - Lê Nin. Đề tài nghiên cứu áp dụng những phương pháp nghiên cứu
như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê kết hợp với việc nghiên cứu tổng
kết thực tiễn và kế thừa những thông tin, số liệu thứ cấp của một số công trình
nghiên cứu liên quan để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
5.  ngha khoa hc và thực tin của đề tài
5.1.  ngha khoa hc:
Đề tài đã hệ thống hoá các cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản
nói chung, về quản lý và phát triển thị trường Kinh doanh bất động sản nói riêng, từ đó
đó tìm ra một số giải pháp có cơ sở khoa học và khả thi, nhằm quản lý và phát triển bền
vững thị trường kinh doanh bất động sản.
5.2.  ngha thực tin:

Kết quả nghiên cứu và các giải pháp đề xuất của luận văn sẽ là tài liệu tham khảo
quan trọng, khả thi cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường kinh doanh bất động
sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
6. Những kết quả dự kiến đạt được của luận văn:
- Trình bày có hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.
- Phân tích thực trạng thị trưởng BĐS trên địa bàn Hà Nội

- Đề xuất những phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm quản lý phát triển thị
trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương chính:
Chương 1: Lý luận chung về thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
thời gian qua
Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản nhằm quản lý và
phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1

CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, thuộc tính của thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Mỗi một đất nước, một quốc gia, lãnh thổ đều có tài sản riêng của mình. Các
tài sản đó có nguồn gốc tự nhiên như đất đai, sông suối, mặt nước tự nhiên, rừng,
biển hoặc là có nguồn gốc là vật chất do con người tạo ra trong suốt quá trình lịch
sử phát triển. Mặc dù có nhiều dạng khác nhau, các nước đều chia tài sản quốc gia
làm hai loại chính là BĐS và động sản. Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản

gắn liền với đất đai.
Bộ luật Dân sự nước ta quy định tại Điều 181 “BĐS là các tài sản không di
dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khá khác nhau về khái niệm
BĐS, nhưng nhìn chung vẫn thống nhất ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất
gắn liền với đất đai, có tính không dịch chuyển được.
Cũng theo các quan niệm trên thì nhà ở - công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân - là một bộ phận của hàng
hoá BĐS và luôn gắn liền với đất ở.
2. Các thuộc tính của thị trường bất động sản
* Tính bất động
Thuộc tính này là thuộc tính đặc trưng của BĐS. Thuộc tính này có ý nghĩa hết
sức quan trọng là giá cả BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và
hoàn toàn mang tính chất địa phương
* Tính không đồng nhất
2

Không thể có hai BĐS nào có các đặc điểm giống hệt nhau một cách tuyệt đối.
Dù những bất động có thể giống nhau tuyệt đối về hình thể và vật chất, nhưng chắc
chắn không bao giờ có cùng vị trí.
* Tính khan hiếm
Đất đai là nguồn nguyên liệu khan hiếm và không tái tạo được, diện tích đất tự
nhiên của từng quốc gia về nguyên tắc là cố định, không thay đổi. Chính vì vậy,
diện tích đất là có hạn so với sự phát triển loài người. Tính khan hiếm của BĐS là
một thuộc tính nổi bật, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu dưới dạng thiếu cung,
do đó làm cho giá BĐS tăng trong dài hạn.
* Tính bền vững
BĐS, đặc biệt là đất đai có tình bền vững cao, có đời sống kinh tế dài. Nếu

được sử dụng đúng cách và bảo vệ tốt, đất đai được coi là bền vững vĩnh viễn. Đối
với các công trình xây dựng, tuổi thọ được tính từ hàng chục năm đến hàng trăm
năm. Vì vậy, chu kỳ khai thác, sử dụng cho các mục tiêu cư trú, thương mại, và các
mục tiêu khác thường là rất lâu dài.
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS đóng vai trò quan trọng hình thành nên thị trường BĐS, do dó
để phân loại thị trường BĐS cần đánh giá và phân tích một số đặc điểm của hàng
hóa BĐS, cụ thể như sau :
- Hàng hoá BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý,
tính cộng đồng. Giá cả của hàng hoá BĐS không giống như các hàng hoá thông
thường mà còn chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như:
sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v của dân cư sinh sống tại đó.
- Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có “tính lỏng” kém và chịu sự tác động lớn
từ các yếu tố đầu tư khác. Do khó có thể di dời và tồn tại lâu bền nên thông thường
giá cả của BĐS cao hơn nhiều so với các loại hàng hoá thông thường; mặt khác
hàng hoá này còn chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố thị hiếu, tập quán … Nhìn
chung, hàng hoá BĐS không dễ chuyển đổi thành tiền (tính lỏng kém). Thêm vào đó
3

BĐS cũng là hàng hoá chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa
lân cận. Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
kinh tế kỹ thuật, các khu công viên giải trí v.v sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá
của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó; bên cạnh đó, yếu tố môi
trường cũng có thể làm giá cả nhà ở trong vùng giảm xuống.
- Thị trường BĐS có thể được phân thành: thị trường đất đai, thị trường nhà ở,
thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng,
kho tàng), phục vụ cho nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu
vui chơi giải trí, ).
- Như vậy, chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán

BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy
luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.1. Những đặc điểm nói chung của thị trường BĐS
Thị trường BĐS ở chịu sự chi phối bởi quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá
trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của của thị trường hàng hoá với các
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, nhu cầu và giá cả. Tuy nhiên, do hàng hoá
BĐS có những đặc điểm riêng và là một tài sản cố định có giá trị lớn nên thị trường
BĐS bị chi phối bởi thị trường đất ở và có một số đặc điểm riêng sau:
Các giao dịch trên thị trường BĐS nói chung chủ yếu là giao dịch các quyền
và lợi ích liên quan đến nhà ở, đất ở. Do luôn gắn liền với đất ở, mà trong điều kiện
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản lý nên các giao dịch
về BĐS trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sử dụng
nó. Vì vậy, giá cả BĐS không phản ánh giá trị của nhà ở đất ở, mà giá BĐS còn
chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác, đặc biệt là đất ở.
1.2.2. Những đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội
Cũng giống như thị trường BĐS nói chung, nhưng thị trường BĐS trên địa
bàn thành phố Hà Nội còn có một số đặc điểm chủ yếu khác:
4

Thứ nhất, mang tính khu vực và địa phương sâu sắc. BĐS là hàng hoá khó di
dời được nên thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu
vực, cục bộ không giống các địa phương khác vì cung cầu thường xuyên mất cân
đối. Có những vùng, những khu vực của thành phố Hà Nội, thị trường BĐS hoạt
động khá nhộn nhịp trong khi đó có những vùng, những khu vực lại gần như đóng
băng. Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán, v.v của mỗi vùng, mỗi quận
huyên và ngay trong một quận, huyện thì giá cả của cũng một loại BĐS tương
đương nhau lại có những đơn giá rất khác nhau do được quyết định bởi vị trí, hình
thù đất, hướng đất. Có thể nói sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá,
xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng miền của thành phố

Hà Nội cũng khác nhau về số lượng, tích chất và chất lượng. Từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS bị chi phối trực tiếp các cơ chế chính sách pháp luật
của nhà nước cũng như thành phố Hà Nội. Những quy định pháp luật chi phối, điều
chỉnh trong lĩnh vực này bao gồm: qui định về các quyền mua bán, thế chấp, góp
vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao
dịch BĐS… Là một trong những hàng hoá có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc
điểm riêng có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng
hoá thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Những
giấy tờ này phải đảm bảo việc giải quyết phức tạp cũng như chịu sự chi phối và
điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan. ở nước ta, BĐS được
Hiến pháp công nhận là loại tài sản đa sở hữu, trong đó có thể thuộc sở hữu Nhà
nước, có thể thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể. Do chế độ sở hữu về BĐS rất rõ
ràng, minh bạch nên việc mua, bán, chuyển nhượng loại tài sản này trên thị trường
không bị pháp luật ngăn cấm. Về mặt pháp lý, người chủ sở hữu BĐS được Nhà
nước cấp cho những loại giấy tờ có giá trị pháp lý (Giấy chứng nhận quyền sở hữu)
bắt buộc để khẳng định sở hữu và chủ quyền hợp pháp trước pháp luật và được pháp
luật bảo vệ. Nhưng ngược lại nếu không (hoặc chưa) có giấy chứng nhận trên thì
việc chuyển nhượng hợp pháp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn. Trong khi chuyển
5

nhượng một cách hợp pháp gặp nhiều khó khăn như vậy, thì do áp lực của cung -
cầu, người mua và người bán BĐS, người cho thuê và người thuê vẫn tiến hành các
giao dịch để thực hiện các chuyển nhượng, cho thuê mà không cần đến hai loại giấy
trên. Những giao dịch loại này đã tạo ra một loại thị trường “ngầm”, thị trường “phi
chính quy” về BĐS. Điều đó cho thấy, các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt
chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn
ra càng nhanh và thuận lợi.
Thứ ba, độ trễ của cung và cầu về BĐS lớn hơn so với các hàng hoá khác. Khi
nhu cầu về một hàng hoá thông thường nào đó trên thị trường tăng lên thì các nhà

cung cấp sẽ nhanh chóng tìm mọi biện pháp để sản xuất hoặc nhập khẩu để cung
cấp. Đối với BĐS, do không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất đai nên khi cầu về
BĐS tăng thì cung trên thị trường không thể thích ứng nhanh chóng nhu cầu ấy.
Thứ tư, những giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn
chuyên nghiệp có trình độ cao. Đối với BĐS thì giá trị và giá cả của nó cũng có
những đặc biệt. BĐS thường có giá trị lớn và giá cả hàng hoá BĐS chịu sự tác động
của nhiều yếu tố phức tạp nên khi mua bán, giao dịch ngoài việc phải có sự tính
toán kỹ lưỡng thì thông thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới,
định giá BĐS có trình độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm
được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS.
1.3. Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
Các tác nhân tham gia vào thị trường nhà ở rất đa dạng, tuỳ thuộc vào cách
thức tham gia, có thể phân chia như sau: người tham gia vào hoạt động cung BĐS,
người tham gia vào hoạt động cầu BĐS, hoặc vừa là người cung, vừa là người cầu
BĐS, hoặc đơn thuần chỉ là những người tham gia vào một khâu nào đó trong quá
trình kinh doanh, giao dịch BĐS nhà ở.
1.3.1. Các yếu tố cầu về BĐS
- Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu, thực hiện các dự án vào mục đích
công cộng dưới hình thức không thu tiền, hoặc có thu tiền sử dụng nhà, đất;
6

- Những người có nhu cầu về nhà ở liên quan đến BĐS thực sự, bao gồm
những người chưa có nhà ở, những người muốn cải thiện điều kiện nhà ở; Và cũng
có một số người dân có tiền muốn đầu tư kinh doanh, họ có nhu cầu mua BĐS để
kiếm lời;
- Những người chuyên kinh doanh BĐS. Đây là những người thông qua quá
trình kinh doanh BĐS nhằm mục tiêu thụ lợi nhuận;
- Ngoài ra, còn có các tác nhân khác tham gia vào thị trường BĐS như các cơ
quan quản lý nhà nước, các ngân hàng, các nhà thầu xây dựng và các tổ chức và cá
nhân tư vấn nhà đất.

Trong nền kinh tế, khi giá cả nhà ở tăng lên thì lượng cầu về nhà ở sẽ giảm và
ngược lại.
P




D


O Q
Hình 1.1: Quan hệ giữa giá cả và lượng cầu
Quan hệ trên được xây dựng trên giả thiết là tất cả các nhân tố khác không đổi,
trừ giá cả P và số lượng Q.
Trong thực tế có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến số lượng cầu BĐS. Cụ thể có
thể kể đến là:
- Dân số: ảnh hưởng quan trọng nhất đối với nhu cầu nhà ở là dân số bởi đơn
giản vì nhà ở là dành cho dân và sự hiện diện hoặc vắng mặt của dân chúng sẽ ảnh
hưởng đến nhu cầu sử dụng BĐS. Do đó, sự phát triển số lượng đơn vị nhà ở phải
theo sự tăng dân số trong cộng đồng. Bên cạnh dân số thì nhân khẩu học, cơ cấu dân
Trong đó:
P: giá cả BĐS
Q: Số lượng cầu về BĐS
D: Đường cầu về BĐS
7

số theo lứa tuổi, nghề nghiệp, giới tính và mức thu nhập quyết định nhu cầu nhà ở
không giống nhau. Đặc biệt với thành phố Hà Nội nhu cầu tăng dân số cơ học hàng
năm rất lớn và không kiểm soát được.
- Thu nhập: Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS là thu nhập, dân

chúng thiếu hụt tiền bạc thì không thể có điều kiện mua BĐS, tuy nhiên nhu cầu về
BĐS lại rất lớn. Khi nhân dân có nhu cầu tức thu nhập của họ đủ để thanh toán các
chi phí thì lượng cầu thực tế về BĐS rất lớn. Trái lại đối với một số người, việc
thanh toán quá nhiều khoản chi phí thiết yếu sẽ hạn chế số tiền khả dụng cho mục
đích cầu về cầu BĐS. Vì vậy, khi phân tích thu nhập dưới góc độ là một yếu tố ảnh
hưởng đến nhu cầu về BĐS, người ta tập trung phân tích phần tổng thu nhập của
người dân chi phí cho việc sử dụng về cầu BĐS. Mức thu nhập cũng giống như dân
số, không chỉ ảnh hưởng tới toàn bộ nhu cầu BĐS mà còn ảnh hưởng đến việc cấu
thành của nhu cầu đó.
- Khả năng vay tiền (tín dụng): Mua một tài sản BĐS là điều mà mọi người
cho là việc tạo mãi lớn nhất đối với mỗi người, nhóm một số người có đủ khả năng
thanh toán để mua một tài sản BĐS chiếm tỷ lệ không lớn trong tổng dân số. Để
đảm bảo khả năng thanh toán cho việc mua BĐS, người ta có thể sử dụng các hình
thức tín dụng thế chấp để thực hiện giao dịch. Do đó, khả năng tín dụng có ảnh
hưởng đến nhu cầu về BĐS. Đối với những thành phố lơn như thành phố Hà Nội tín
dung để phục vụ cho các hoạt động về cầu BĐS là rất lớn, các tổ chức tín dụng,
ngân hàng đã và đóng vai trò quyết định đến cấu thành thị trường BĐS. Đối với
người thuê mướn, chi phí tín dụng thế chấp ảnh hưởng đến cung về BĐS, nó quyết
định mức giá cho thuê. Với mức lãi thế chấp thấp có thể chấp nhận thì nhu cầu về
BĐS cũng gia tăng. Trong thời gian gần đây trên địa bàn thành phố Hà Nội việc hạn
chế cho vay đối với hoạt động mua BĐS đã làm cho thị trường BĐS trở nên vô
cùng trầm lắng, một số tổ chức tín dung thắt chặt trong việc cho vay cũng đã xẩy ra
rất nhiều hệ lụy tiêu cực trong hoạt động kinh doanh BĐS.
8

- Lạm phát cũng ảnh hưởng đến tính khả dụng và chi phí tiền thế chấp. Vì nếu
Chính phủ phải tài trợ cho sự lạm phát lớn, thì có thể cản trở việc tín dụng BĐS,
đẩy mức lãi suất lên cao.
- Những thay đổi về thị hiếu. Khi con người tìm được một sự chuẩn mực sống
tốt hơn, họ đáp lại sự mong muốn và niềm tin tưởng của người thân trong cuộc

sống sẽ thay đổi tương ứng. Do vậy, việc chọn nơi nào để sinh sống không chỉ được
quyết định bởi mức thu nhập, mà còn là vấn đề sở thích cá nhân.
- Ngoài ra, các yếu tố về giá cả của hàng hoá có thể thay thế, dự báo về tương
lai, chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS cũng ảnh hưởng đến cầu về BĐS.
Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác thì số lượng cầu về một loại hàng
hoá BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế.
1.3.2. Các yếu tố cấu thành về cung:
Người cung BĐS, trước hết là Nhà nước và những tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng BĐS. Ngoài ra, người cung BĐS còn có các công ty kinh
doanh BĐS nhà ở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng
nhà ở và bán cho dân cư.
Đối với các dư án án xây dựng lớn như các dự án phát triển các khu đô thị
mới, chủ yếu là do các tổng công ty nhà nước hoặc nhà thầu nước ngoài thực hiện,
còn các công trình BĐS tư nhân chủ yếu là các nhà thầu tư nhân thực hiện.
Số lượng cung BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường.
Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu diễn trong đồ thị với các điều kiện
là các yếu tố khác không thay đổi.
P S




O Q

Trong đó:
S: đường cung về BĐS
P: Giá cả BĐS
Q: Số lượng cung về BĐS
Hình 1.2: Quan hệ giữa giá cả và lượng cung
9

Cũng như cầu về BĐS, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung của nó. Cụ thể là:
- Giá thành khai phát BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà
đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành
cao hay thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát
nếu lãi suất cho vay của ngân hàng giảm đi thì đường cung sẽ dịch chuyển sang
phải (cung tăng do có nhiều người đầu tư vào BĐS).
- Chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng các loại
thuế liên quan thì cung về BĐS sẽ giảm.
- Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo sắp tới giá nhà sẽ tăng
lên thì họ găm BĐS lại do đó cung sẽ giảm.
- Tình trạng và tuổi thọ của BĐS cũng ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định
cung BĐS của các nhà đầu tư.
- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng và cấu trúc của BĐS có tác dụng đối với
cung về BĐS. Ngoài việc giải toả, nguồn dự trữ BĐS lại thay đổi do việc chuyển
đổi. Việc chuyển đổi có thể tăng lên một số các đơn vị BĐS bằng cách đổi hoặc các
cấu trúc khác thành các loại hình BĐS khác nhau. Mặt khác một số chuyển đổi có
có thể thay đổi các đơn vị nhà ở thành những mục dích nhu cầu sử dụng BĐS khác
nhau. Do đó, ta phải kết hợp dự báo về tăng và giảm để xác định việc chuyển đổi có
ảnh hưởng gì đối với thị trường BĐS hay không. Việc chuyển đổi không phải là ảnh
hưởng chủ yếu trong việc thay đổi nguồn BĐS.
- Xây dựng mới các loại hình BĐS: Việc xây dựng mới thay đổi nhiều từ năm
này sang năm khác và nhất là từ vùng này sang vùng khác. Đó cũng là yếu tố lớn
nhất trong việc thay đổi nguồn cung về BĐS hàng năm. Việc xây dựng mới chỉ xảy
ra khi đảm bảo đủ điều kiện về nguồn lực có sẵn. Các nguồn lực đó là: đất đai, lao
động, vốn và các kỹ năng kinh doanh. Giá cả đạt được từ các nguồn này phải tương
xứng với nhau và với giá nhà ở trên thị trường. Những thay đổi có tính khả dụng
của các nguồn này sẽ làm biến đổi giá cả và ảnh hưởng đến khả năng xây dựng để
thu lợi.

10

Dễ nhận thấy các nguồn lực này có tính khan hiếm. Đất đai là nguồn tài
nguyên có hạn do có hạn chế về môi trường hoặc do quan điểm của Chính phủ đối
với việc khoanh vùng đất. Lao động có thể thiếu do không đủ trình độ chuyên môn,
nghiệp vụ để đáp ứng công việc. Việc thiếu vốn hay còn gọi là “sự bóp chẹt tín
dụng” kể cả nguồn cung ứng tiền giảm sút và lãi suất tăng cao đã hạn chế việc xây
dựng mới các loại hình BĐS. Sự thiếu hụt vốn cũng cho thấy sự thiếu hụt về nguyên
vật liệu. Sự thiếu hụt về kiến thức trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì lại phổ biến
hơn vì bản chất của việc xây dựng mới các loại hình BĐS đòi hỏi công nghệ hiện
đại và kỹ năng phát triển thị trường.
Do vậy, việc dự đoán về xây dựng mới phải xem xét kỹ tính khả dụng của các
nguồn liên quan. Quả thực, yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự biến đổi trong xây dựng
mới là sự thay đổi về giá thành và khả năng về vốn.
- Chất lượng của các loại hình BĐS là yêu cầu rất quan trọng, nó thể hiện ở
tuổi thọ và sự thích dụng của BĐS đó. Tuổi thọ lâu bền của BĐS thể hiện ở độ bền
chắc của căn nhà do chất lượng xây dựng (kết cấu, vật liệu, ). Tuổi thọ của BĐS
còn phụ thuộc vào công tác bảo quản, duy tu sửa chữa trong quá trình sử dụng.
Những BĐS kém chất lượng và bảo quản không tốt sẽ hư hỏng nhanh, làm sụt giảm
nguồn cung. Điều này cần được các nhà quản lý và chuyên gia BĐS nghiên cứu và
có biện pháp khắc phục.
- Tính thích dụng và tiện nghi của các loại hình BĐS: Người mua có khuynh
hướng tìm “những tiện nghi” là tính hợp pháp về quyền sở hữu và thuận lợi cho
việc ăn ở. Những tiện nghi này có thể bao gồm những đặc trưng vật chất thuận lợi,
khoảng không gian và các điều kiện liên quan đến điều kiện ở. Các nét đặc trưng
như thế thường khó có thể được đánh giá bằng các tỷ lệ khách quan hoặc bằng kỹ
thuật. Có nhiều yếu tố tiện nghi không hoàn toàn khách quan, chúng lệ thuộc vào sở
thích, tình trạng và quan điểm chung. Những nét đặc trưng về tiện nghi này thường
hay thay đổi, khó đánh giá. Việc dự đoán các thị trường BĐS, trên cơ sở yếu tố tiện
nghị rất phức tạp vì sự khó khăn của việc dự đoán quan điểm, thái độ của người

mua, người bán, người thuê và của chủ đất đối với các đặc trưng của tiện nghi.