CHUYÊN đề THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hà nội

WelcomeVCU.EDU.VN
Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi
Chuyên đề :
Thực trạng thị trờng bất động sản
trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Thủ đô Hà Nội là một đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô
thị chịu sự tác động của nhiều thị trờng, trong đó thị trờng bất động sản (chủ yếu là
thị trờng đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trờng vốn và thị trờng lao
động luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc vào nhau. Thị trờng bất động sản có tác
động đến kinh tế xã hội và chất lợng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị tr-
ờng bất động sản chịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản,
của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống
thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về bất động sản; sự phát triển nhà ở t
nhân không tuân thủ quy hoạch xây dựng, không phép, không phù hợp quy hoạch
sử dụng đất. Nếu thị trờng đất đai và tài sản gắn liền với đất không đợc quản lý
đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trờng vốn và gây ra thất
nghiệp trong thị trờng lao động, ảnh hởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội.
Thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang
tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vợt ra ngoài tầm kiểm soát. Nhằm tránh thuế, rất nhiều
giao dịch đất đai tồn tại dới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi các
doanh nghiệp thiếu vốn đầu t cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại đợc đầu t vào đất
đợi giá lên để hởng chênh lệch. Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đợc duy trì
không rõ ràng và gây nhiều bức xúc, nguồn tài chính cho phát triển và sử dụng đất
đai một cách hiệu quả bị hạn chế.
I. Đặc điểm của thị trờng bất động sản Hà Nội:
1.1 Khái niệm, phân loại.
Thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của
các bên tham gia đợc thực hiện.
Thị trờng bất động sản có thể đợc phân thành: thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở
và các công trình gắn liền với đất phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thơng mại (nhà

xởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thơng mại) ở đây vai
trò trung tâm thuộc về thị trờng đất đai.
2.1 Đặc điểm của thị trờng bất động sản.
- Thị trờng bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nớc trong công tác qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất
động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá.
2
- Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này
làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t vấn, kiểm định, thanh toán . . .)
- Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trờng
bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội.
- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh.
- Thị trờng bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị
trờng khác, đặc biệt là thị trờng tài chính.
- Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân c có nhu cầu đa bất động
sản của mình tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời bán, ng-
ời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp hoặc nhận thế
chấp, ngời phát mại Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ
phía nhà nớc áp dụng đối với các đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản bị
chi phối nhiều về mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về
mặt chính sách sẽ tạo ra những khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này.
- Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị nóng
khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy
giảm.
- Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.
Một mặt các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán, -
ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng.
- Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và trong
điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt

trong điều kiện những nớc cha trải qua kinh tế thị trờng và trình độ dân trí thấp.
II. Vai trò của thị trờng bất động sản Hà Nội.
- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất
là đất đai và các công trình gắn liền với đất.
- Tạo ra những kích thích cho đầu t vào bất động sản nh đất đai, nhà xởng v.v. và
qua đó tác động tới tăng trởng kinh tế.
- Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua việc đầu t, sử dụng đất đai và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất động
sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh
tế.
3
- Việc phát triển thị trờng bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ
tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và đợc phản ánh
đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh
tranh bình đẳng trong nền kinh tế.
- Các chỉ số thị trờng bất động sản (lợng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất
động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của thị trờng khác nh thị trờng
hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v. và đợc phản ánh trong thực trạng về
tình hình tài chính của một quốc gia.
- Tăng trởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản
nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trờng bất động
sản phù hợp tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao
động với giá cả chấp nhận đợc.
Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trờng thì thị trờng BĐS còn gắn liền với các chủ trơng chính sách lớn của Nhà n-
ớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự
bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào
giá thành sản phẩm.
III. Kết quả, vấn đề đặt ra cho thị trờng bất động sản

ở Hà Nội
3.1. Các quy định pháp luật của Nhà nớc liên quan tới thị trờng bất động
sản
.1.1. Giai đoạn trớc 1993:
ở nớc ta, trớc thời kỳ đổi mới (1986), thị trờng bất động sản không tồn tại về
mặt pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhng với phạm vi
và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhợng nhà thuộc sở hữu t nhân gắn với khuôn
viên đất để ở và sang nhợng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc theo phơng thức hoả hồng
nhng không có cơ sở pháp lý thích hợp.
Sau năm 1986, khi đất nớc bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế
nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trờng bất động sản là yếu tố khách
quan. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý
và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến
Pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chơng 57 điều đã đợc
Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ
thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng
của xã hội.
4
Nhiều vấn đề trớc đây cha có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện
và cụ thể, lần đầu tiên đợc điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai
1987. Trong đó quan trọng nhất là những qui định về những đối tợng đợc Nhà nớc
giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều
1); các nguyên tắc sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc
phân loại đất (Điều 8); đặc biệt Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ
thống quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Chơng III, mục 5, Điều 48-49).
Sau khi Luật đất đai đợc ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho
việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lợt ra đời từ các cơ quan Trung ơng cho
đến các cơ quan địa phơng. Trung ơng Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ
đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang
tính lịch sử. Thí dụ nh Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về

đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân đợc Nhà nớc
giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho ngời nhận khoán canh tác
trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay nh các chỉ
thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ). Chỉ tính
sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 đợc công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dới 45
văn bản của các cơ quan Trung ơng đợc ban hành liên quan đến việc quản lý và sử
dụng các loại đất.
Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân c có cơ hội về kinh doanh, việc
làm và thu nhập, Nhà nớc nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu
ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu t tăng nhanh, đặc biệt là
đầu t nớc ngoài kể từ khi có Luật đầu t nớc ngoài, nhu cầu về BĐS, nhất là đất công
nghiệp, thơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nh thủ đô Hà
Nội, thành phố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng
nhanh, cùng với việc Nhà nớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trơng
Nhà nớc và nhân dân cùng làm, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt
là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân c, các doanh nghiệp nhà n-
ớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trờng BĐS chủ
yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhợng nhà ở, nhà xởng cùng với quyền sử
dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp luật cha đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế
thị trờng càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vớng mắc cũ trong
lĩnh vực đất đai giải quyết cha xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối
mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không đợc đánh giá đúng và
5
nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đợc điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai
cha rõ, cha có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhợng đất đai
của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nớc. Cùng với yếu tố Nhà nớc giao
đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nớc ngoài, hệ
thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa đợc phát mại để trả nợ, tỷ giá

đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu
XHCN tan vỡ, ngời lao động Việt Nam trở về nớc cùng với những khoản thu nhập
có đợc. Trong bối cảnh nh vậy, thị trờng BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai,
với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho
đến nay vẫn cha giải quyết đợc nh giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và
lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn
và tha hoá một bộ phận cán bộ, kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao
trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%) của nhân dân.
Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không
đáp ứng đợc đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống
và căn cứ vào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc
hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chơng, 89 điều.
3.1.2. Giai đoạn 1993 đến nay :
Từ 1993, thị trờng bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đ-
ợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui
triển khai các nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bớc
Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất; đất đai bắt
đầu đợc xác đinh là loại tài sản có giá, và giá đó đợc thể hiện thông qua chuyển nh-
ợng quyền sử dụng đất. Tiếp đó Bộ luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển
quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến
Điều 744). Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trờng bất động
sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hớng dẫn luật vừa chậm trễ vừa
bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố
lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn
bản hớng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy
vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các
loại đất đợc Nhà nớc cho thuê và các loại đất đợc Nhà nớc giao đã tạo tâm lý không
yên tâm đối với những ngời thuê đất.
6

Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở đợc qui định trong các văn bản
qui phạm pháp luật nh Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451)
về hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp
lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định
60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản
khác. Những quan hệ cơ bản đợc điều chỉnh bởi pháp luật gồm: quyền sở hữu nhà ở;
mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà ở.
Trong số các văn bản hớng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định
18/CP ngày 13/2/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là
một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời
điểm thị trờng đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định
18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu
phát triển thị trờng BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui
định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc bị ảnh hởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh
địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá
sản). Các doanh nghiệp không thế chấp đợc đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có tr-
ớc đó, tam giác nợ đợc hình thành, thị trờng bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng
tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui
hoặc không triển khai, hàng loạt các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không có khả
năng thanh toán, thị trờng BĐS nhanh chóng bị đóng băng.
Từ 1998, sự phát triển của thị trờng BĐS đợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung
bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất -
Điều 78a và 78b) và các nghị định có liên quan đến triển khai (nh NĐ 17/1999/NĐ-
CP, Nghị định số 85/1999/NĐ-CP, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP, Nghị định
04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới về quản lý đầu t và xây dựng nh NĐ
52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông t liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-
TCĐC và Thông t số 03/2000/TT-BXD ) và các văn bản pháp qui khác nhằm thực

hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua
năm 2001.
Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm: NĐ 25/1999/NĐ-CP về phơng
thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi cha trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-
UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở đợc xác lập trớc ngày 1/7/1991.
7
3.2. Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội
3.2.1. Giai đoạn trớc 1993:
Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9 thông qua ngày
12/8/1991 về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng, chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5
huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phợng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành
phố Hà Nội còn lại 4 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phờng, 12 thị
trấn và 128 xã. Tổng diện tích đất tự nhiên là 92.056ha, trong đó 44.412,5ha đất
nông nghiệp, chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1ha, chiếm 10,1%
diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dung: 17.537,7ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự
nhiên. . .
Từ năm 1993 trở về trớc, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức
tạp và chồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý. Sở Quản lý ruộng đất: chủ yếu
quản lý đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất: chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà
khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiến trúc s trởng - nay là Sở Quy hoạch kiến
trúc: quản lý đất thuộc các dự án đầu t phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao,
cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở;
Sở Nông nghiệp: quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản,
quản lý đất của các nông, lâm trờng. Vì vậy hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập
trung một đầu mối, ngời sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có
quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu.
Tuy nhiên thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào đợc giao cụ thể
nên việc quản lý nhà nớc về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công,
cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất sang làm

nhà ở diễn ra tràn lan ở nhiều địa phơng, cơ quan tổ chức. Với cơn sốt đất năm
1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhợng trái phép vì vậy các cơ
quan chức năng và chính quyền các cấp không quản lý và thống kê theo dõi đợc
biến động. Những thông tin về bất động sản thờng không đầy đủ, thiếu độ tin cậy.
Trớc năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nớc đầu
t nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhng tình hình chỉ đợc cải thiện rất ít.
Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu
cầu nhà ở mới do tốc độ tăng dân số. Trên thực tế, không những diện tích trung bình
nhà ở theo đầu ngời không tăng mà ngợc lại còn giảm.
Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nớc không còn áp dụng chế độ bao cấp về
nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn t nhân vào việc cải tạo, sửa chữa
8
nhà ở. Do đó, điều kiện ở của một bộ phận dân c đã đợc cải thiện rõ rệt, đặc biệt là
những ngời có thu nhập cao, ngời thừa kế quyền sở hữu đất. Họ mua đất riêng, xây
dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân c này, diện tích nhà ở
trung bình có thể đạt 10-15 m
2
, thậm chí 20-30 m
2
/ngời,
Ngợc lại, điều kiện nhà ở của ngời dân có thu nhập thấp không những không
đợc cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lợng và tiện nghi nhà
ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi
sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở.
Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành
phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội.
Chất lợng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội đợc xây dựng
vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi
nhà đợc xây dựng trớc năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ.
Các ngôi nhà cấp IV đợc xây dựng bằng vật liệu tạm nh gỗ đã trải qua nhiều thập

kỷ và vẫn đang đợc sử dụng. Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng trong nhiều
khu phố, nhà ở cần đợc sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an
toàn chiếm 10-15%.
3.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay:
Nhằm tăng cờng hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc về đất và nhà trên địa bàn
Thành phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của
Kiến trúc s trởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng
đất và thành lập Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nớc về
đất đai trên địa bàn Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tớng Chính
phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà
Nội trên cơ sở sát nhập hai sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý
Nhà nớc về đất đai, nhà cửa của Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất nay là
Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân
Thành phố, thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về tài nguyên đất, tài nguyên nớc,
tài nguyên khoáng sản, môi trờng, khí tợng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở
và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai
và bớc đầu đạt những thành tựu nhất định trong các lĩnh vực:
a. Công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới:
Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 đợc Thủ tớng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã đợc Thủ tớng
9
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001. Kế hoạch
sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố cũng đợc Thủ tớng Chính phủ xét
duyệt tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002. UBND Thành phố Hà Nội
đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch
chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn
Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự án đợc giao đất xây dựng
nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể nh sau:
- Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới đợc giao đất, với

diện tích 1.293,6321 ha.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới đợc giao đất với
149,4156 ha.
- Năm 2005 và 2006: cha có dự án khu đô thị mới nào đợc thực hiện.
- Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất.
- Năm 2005: 299 dự án đợc giao đất, cho thuê đất.
* Một số tồn tại và nguyên nhân trong triển khai các khu đô thị mới:
- Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển
các khu đô thị mới vẫn cha đồng bộ và đầy đủ. Do vậy việc triển khai thực hiện các
dự án còn gặp nhiều khó khăn.
- Cha có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn
hiện tợng xây dựng xôi đỗ trong các khu đô thị mới, cha tạo nhanh đợc các khu
đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh.
- Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c để phục vụ công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và cha đi trớc một bớc, đồng thời do nhiều
đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố.
- Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn cha đợc quan tâm
đúng mức, để việc chuẩn bị hạ tầng phải đi trớc một bớc.
- Diện tích nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đối tợng chính sách và nhà ở cho
cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã đợc xác định và quy hoạch nhng cha
có biện pháp hợp lý để thực hiện.
- Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu t và thực hiện đầu t các khu đô thị mới
còn rờm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng.
b. Tình hình thực hiện chơng trình phát triển nhà ở:
10
Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có
nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những ngời trong diện chính sách nh: ngời có
công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp
Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nớc xây dựng Chơng trình phát triển

nhà ở: ngày 20/5/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chơng trình số 12-CTr/TU về
phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ
đạo mục tiêu cơ bản và những chính sách, biện pháp cụ thể thực hiện chiến lợc phát
triển nhà ở của Thành phố Hà nội đến năm 2010. Đại hội Đảng bộ Thành phố lần
thứ XIII xây dựng Chơng trình 08CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và
phát triển đô thị Hà nội giai đoạn 2001 2005 đề ra chỉ tiêu cụ thể trong phát triển
đô thị đến năm 2005 xây dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở , bình quân đạt 7
7,5 m2 nhà ở /ngời (kết quả thực hiện năm 2005: 1.5009.000m2). Dự kiến kế hoạch
năm 2006: xây mới 1.400.000m2 nhà ở.
* Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở:
Từ khi có Chơng trình phát triển nhà ở (1998) đến nay, đã tạo ra nhiều phơng
thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong xây dựng
và phát triển nhà ở, các khu đô thị mới hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng đô thị đang
hình thành, phát triển bền vững, phơng thức kinh doanh, phân phối cũng có nhiều
hình thức, đa dạng. Cơ cấu và phơng thức đầu t có sự thay đổi: Tỷ trọng đầu t xây
dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, dân tự đầu t giảm xuống, thể hiện sự điều tiết,
định hớng và quản lý của Nhà nớc trong lĩnh vực phát triển nhà ở, khai thác hiệu
quả quỹ nhà, quỹ đất, từng bớc hình thành thị trờng bất động sản lành mạnh có sự
quản lý của Nhà nớc (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1)
Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển
các mô hình xây dựng nhà cho các đối tợng chính sách thơng binh, liệt sỹ, lão thành
cách mạng, nhà cho ngời thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định c giải phóng
mặt bằng và các đối tợng có khó khăn về nhà ở:
- Hỗ trợ về nhà ở cho các đối tợng chính sách lão thành cách mạng, thơng
binh liệt sỹ: Đã giải quyết hỗ trợ đợc 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó có
phần hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung c không khép kín sang căn
hộ khép kín. Đang thực hiện dự án đầu t xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối t-
ợng chính sách, lão thành cách mạng đang ở các biệt thự không đợc t nhân hoá tại
khu 5,2 ha Yên Hoà - Cầu Giấy. Đã xây dựng nhà cho gia đình thơng binh, liệt
sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô, Tơng Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là 12.000

m2.
11
- Xây dựng nhà cho các đối tợng có thu nhập thấp: Kết quả trong 3 năm
1998-2000 các quận, huyện đã xây dựng 1154 nhà tình thơng với tổng kinh phí trên
13 tỷ đồng trong đó ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; còn lại là sự đóng góp
của các tổ chức và cá nhân.
Sử dụng ngân sách đầu t xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp 90 căn hộ tại
khu đô thị mới Nghĩa Đô-Dịch Vọng, Cầu Giấy theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho ngời
thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày 3/4/2002 của UBND Thành phố.
- Thí điểm đầu t xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp theo 2 hình thức:
+ Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp bằng
nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đờng Láng).
+ 50 % quỹ nhà ở cao tầng đợc đầu t xây dựng bán cho cán bộ công nhân
viên các cơ quan đoàn thể do thành phố giới thiệu đợc 1.100 đối tợng có khó khăn
về nhà ở mua nhà tại các dự án.
- Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định c giải phóng mặt bằng:
Thành phố điều tiết 20 % quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô
thị mới để đầu t xây dựng nhà ở tái định c, phục vụ các nhu cầu phát triển của
Thành phố. Kết quả là: Từ năm 1996 - 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất
khoảng 1386 ha, thành phố điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải
quyết đợc nhu cầu đáng kể cho công tác tái định c phục vụ phát triển của Thành
phố.
- Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên: Đầu t xây dựng khu
nhà ở với điều kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê giai đoạn 1 đã thực hiện
42.789m2 sàn trên diện tích 1,99ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164m2
sàn trên diện tích 1,44ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ
trợ không bao cấp.
c/ Công tác ban hành văn bản pháp quy:
Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở,
Ngành có liên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành

trớc ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây
dựng văn bản pháp quy năm 2005 của thành phố theo Luật đất đai mới. Cụ thể đã rà
soát 107 văn bản QPPL do UBND thành phố ban hành từ 01/01/1997 đến
31/12/2004; trong đó đã xác định: 29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47
văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực
thi hành.
12
d. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ
địa chính.
- Đối với đất nông nghiệp: hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn
thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp đợc
177.633 giấy chứng nhận trên tổng số 194.719 trờng hợp, đạt 91,22%. Những trờng
hợp còn lại thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây
dựng các khu đô thị.
- Đối với đất ở t nhân: thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là
424.413 trờng hợp (đạt 87,78%).
- Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP: từ năm
1995 đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp đợc 69.998 giấy
(đạt 97,11%).
- Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử dụng
đất phi nông nghiệp (kể cả đất quốc phòng, an ninh): trong tổng số 6.121 tổ chức,
đã cấp đợc cho 1908 tổ chức.
- Từ năm 1992 đến 1999 Thành phố đã lập xong bản đồ gốc địa chính cho
toàn bộ 118 xã, thị trấn thuộc 5 huyện ngoại thành gồm 2960 mảnh tỷ lệ 1/500
(13.859ha), 2442 mảnh 1/1000 (45.727ha), 286 mảnh 1/2000 (21.412ha), 12 mảnh
1/5000 (5.179ha) và 95 phờng nội thành tỷ lệ 1/200 với diện tích 5.100ha, 2.015 tờ
bản đồ.
e/ Công tác giao đất, cho thuê đất:
Từ năm 1995 đến 30/6/2005, Thành phố đã thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất đối với 3.302 dự án đầu t có sử dụng đất, với tổng diện tích 10.152,4 ha, trong

đó:
- Từ năm 1995 đến hết năm 2003, có 2.609 dự án (chiếm 79%) đã thực hiện
xong công tác giải phóng mặt bằng và đã đợc bàn giao đất trên thực địa để xây dựng
công trình, với tổng diện tích 7.512,42 ha (chiếm 73,99%); trong đó chỉ có 01 dự án
xây dựng công trình (Công ty xây dựng phát triển dân tộc và miền núi xây dựng trụ
sở làm việc 0,4 ha). Còn tồn đọng 55 dự án cha triển khai hoặc cha thực hiện xong
công tác giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích 156,37 ha (có dự án đợc giao đất từ
năm 1999, nhiều nhất là năm 2002 với 110 ha).
- Từ 01/01/2004 đến 30/6/2005, có 638 dự án, với 2.483,6 ha đợc giao đất,
cho thuê đất. Trong đó có 149 dự án đã bàn giao đất trên thực địa với diện tích
269,43 ha, còn 489 dự án cha thực hiện xong giải phóng mặt bằng.
13
- Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp: đến 30/6/2005, Thành phố có 17
khu công nghiệp và cụm công nghiệp đợc giao đất, với tổng diện tích là 1.000,08
ha, trong đó có 12 cụm công nghiệp và 05 khu công nghiệp (KCN Sài Đồng B,
KCX Nội Bài, KCN Đài T, KCN Thăng Long và KCN Sài Đồng A).
Các cụm công nghiệp có tổng diện tích 303,91 ha, đã đầu t xây dựng hạ tầng
kỹ thuật khu vực nhng vẫn cha đợc hoàn thiện.
Các khu công nghiệp có tổng diện tích 696,17 ha, đến nay mới chỉ có 377,04
ha đã đợc khai thác với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Còn 02 khu công nghiệp là Sài Đồng
A và Đài T hầu nh cha đợc đa vào sử dụng, Thành phố đang đề nghị rút Giấy phép
Đầu t đối với KCN Sài Đồng A.
g/ Về đấu giá quyền sử dụng đất:
Năm 2004, tại 07 quận, huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
của 12 dự án, với tổng diện tích 32,3 ha đất, số tiền thu đợc là 2.208 tỷ đồng.
Năm 2005, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 9,7ha, số tiền thu đợc
là 1.394 tỷ đồng.
h /Về thu ngân nộp ngân sách:
Từ lệ phí trớc bạ nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất qua việc
chuyển nhợng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (t nhân) trên địa bàn Thành

phố qua một số năm nh sau:
Đơn vị tính:triệu đồng
Năm
Nguồn thu
1993 1994 1995 1996 1997 1998 2003 2004 2005
Trớc bạ 8.166,44 642,15 8.750,30 7.414,55 3.487,35 438,58 12.003,70 28.083,84 36.715,6
Thuế
chuyển
quyền
0 10.576,3 25.017,42 19.548,26 34.926,88 1.385,68 9.939,33 22.097,10 50.062,2
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất - nhà Hà Nội)
3.2.3 Đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội
3.2.3.1 Những kết quả tích cực đã đạt đợc:
- Xoá bỏ bao cấp, tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh
doanh bất động sản.
- Môi trờng pháp lý và cơ chế quản lý đã đợc hình thành và ngày càng hoàn
thiện. Nhà nớc đã quy định cụ thể giá các loại đất.
- Thực trạng thị trờng bất động sản: Đã hình thành thị trờng quyền sử dụng đất,
thị trờng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nớc, thuê nhà thuộc sở hữu t nhân; bớc đầu đã
phát huy đợc vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển trên nhiều mặt.
14
- Đã lập đợc quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của Thành phố đến năm 2020
đợc Bộ Chính trị thông qua và Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; Đã lập và thực hiện
kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố đến
năm 2010, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt,
Triển khai kế hoạch sử dụng đất, hàng năm UBND Thành phố đã thu hồi hàng
nghìn ha đất để triển khai các dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân
c nông thôn . . .
- Cơ bản đo vẽ xong bản đồ địa chính phục vụ chính quyền các cấp quản lý đất
đai trên địa bàn Thành phố.

- Cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân. Cấp 424.413 /539.521 Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở. Bán nhà ở thuộc Sở hữu nhà
nớc và cấp GCN cho 84.218 hộ.
- Từ năm 2002 đến nay đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu
hàng nghìn tỷ đồng cho ngân sách, phục vụ kịp thời đầu t xây dựng hạ tầng đô thị
Thủ đô.
- Thành phố đã ban hành nhiều văn bản pháp quy dới hình thức Chỉ thị, Kế
hoạch, Quyết định; ban hành các quy định về công tác quản lý đất đai, xây dựng,
quy hoạch.
- Hàng năm chú trọng đầu t quỹ nhà ở thành phố, nâng mức bình quân m2/đầu
ngời từ 5,6m2/đầu ngời năm 1996 lên 7m2/đầu ngời năm 2004, năm 2005 xây dựng
thêm 1,5 triệu m2 nhà, năm 2006 xây dựng mới 1,4 triệu m2, dự kiến năm 2007 xây
dựng 1,6 triệu m2 nhà.
- Thông qua thực tế vận hành thị trờng bất động sản, công tác quản lý Nhà nớc
và thể chế kinh tế thị trờng đợc từng bớc hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu hội
nhập và phát triển;
- Thị trờng quyền sử dụng đất hình thành, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn
lực đất đai, thúc đẩy kinh tế phát triển;
- Thu hút các thành phần kinh tế (trong và ngoài nớc) tham gia vào đầu t bất
động sản.
- Nhu cầu về đất đai, nhà ở, bất động sản khác tăng mạnh;
- Cơ cấu tổ chức thị trờng đựơc hình thành, các trung tâm môi giới phát triển
góp phần tạo nên sự sôi động của thị trờng.
3.2.3.2 Một số những hạn chế và tồn tại:
15
- Hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha toàn diện và
thiếu đồng bộ.
- Cung cầu luôn ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản làm
tăng nhu cầu ảo làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ

lệ cao.
- Thông tin trên thị trờng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh
bạch.
3.2.3.3 Một số những nguyên nhân dẫn đến hạn chế và tồn tại :
a, Nhóm nguyên nhân về chính sách:
Chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha đủ, luôn thay đổi và cha
đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ nh chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách
bồi thờng tái định c, Chính sách không cho các dự án phân lô bán nền, Chính sách
điều tiết quỹ nhà ở và đất ở tại các dự án kinh doanh nhà . . .
b, Nhóm nguyên nhân về tài chính:
Cha có cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành: Hầu hết các
chủ đầu t không đủ vốn để đầu t các dự án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn
lớn nhất là gần đây quy định các dự án phải xây nhà xong mới đợc bán, trong khi
đó thị trờng về nguồn vốn đầu t cho bất động sản cha đợc chú trọng.
- Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu t kinh doanh bất động
sản.
- Phơng thức huy động vốn cha phong phú, cha có chứng khoán bất động sản.
- Pháp luật cha công nhận cơ chế mua đặt hàng trớc.
c, Nhóm nguyên nhân về quản lý:
Nhà nớc quản lý cha hiệu quả :
- Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết cha đầy đủ.
- Cha quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu t manh mún.
- Các dự án đầu t tự phát theo nhu cầu của các chủ đầu t.
- Nhà nớc cha có số thống kê đầy đủ về hiện trang bất động sản và cha
tổ chức khảo sát để biết đợc lợng cầu thật sự để từ đó có hoạch định chiến lợc
phát triển ổn định thị trờng bất động sản .
16
- Thành phố đã cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho rất nhiều
doanh nghiệp nhng lại không có một quy định nào ràng buộc những ngời kinh

doanh nghề này phải có bằng cấp chuyên môn nhất định.
d, Nhóm nguyên nhân về dịch vụ:
Khách hàng thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nớc:
- Môi trờng đầu t cha công khai, minh bạch:
- Hệ thống dịch vụ bất động sản cha đợc hình thành chính quy.
- Cha tổ chức việc cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng. Nhiều
thông tin đợc đăng trên các phơng tiện thông tin đại chúng không chính xác cũng
đã ảnh hởng tới thị trờng bất động sản.
- Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất
động sản cha cải cách triệt để, kết quả thực hiện còn chậm.
- Các quận, huyện cha thật sự hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tổ chức
bồi thờng giải phóng mặt bằng.
e, Nhóm nguyên nhân về thị trờng:
* Thị trờng sơ cấp: Nhà nớc cha có nhiều quỹ đất sạch (đã giải phóng mặt
bằng) để cung ứng, điều tiết thị trờng:
- Không điều tiết đợc giá bất động sản trên thị trờng.
- Các dự án đầu t không tập trung nên không tạo đợc động lực thu hút thị tr-
ờng bất động sản phát triển.
* Thị trờng thứ cấp:
- Cha có chính sách kích cầu đối với ngời có nhu cầu thực sự.
- Thị trờng giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, đầu cơ quá lớn.
- Ngời có nhu cầu thực sự (ngời thu nhập thấp) không mua đợc do giá bất
động sản bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập.
* Thị trờng có liên quan đến ngời nớc ngoài:
- Nhà đầu t nớc ngoài đợc tham gia phát triển để kinh doanh nhng hạn chế
tiêu thụ sản phẩm bất động sản và nhà ở: cha cho ngời nớc ngoài mua nhà đất để ở,
cha mở rộng cho tất cả đối tợng là Việt Kiều mua nhà đất để ở.
17
- Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản giữa nớc ngoài và trong nớc còn nhiều
bất cập:

+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc Nhà nớc hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự án đầu
t và Nhà nớc hỗ trợ tổ chức bồi thờng theo giá đất quy định trong khi đó nhà đầu t
trong khi đó nhà đầu t trong nớc phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Nhà nớc
giao đất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.nớc phải thoả thuận giá bồi thờng.
+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc nộp tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành khai thác
kinh doanh/.
18