định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu - khu vực thành phố hà nội

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TMCP : Thương mại cổ phần
BĐS : Bất động sản
BĐSTC : Bất động sản thế chấp
NVĐG : Nhân viên định giá
TSĐB : Tài sản đảm bảo
ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
NHTM : Ngân hàng thương mại
HĐQT : Hội đồng quản trị
ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông
TCTD : Tổ chức tín dụng
HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản
KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh
CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch
PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài chính cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài chính cá nhân
A/A : Nhân viên phòng thẩm định BĐS
RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan
hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp
HSTS : Hồ sơ BĐS thế chấp
PYC : Phiếu yêu cầu
PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin
PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS thế chấp
TT : Tờ trình thẩm định bất động sản
NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM
CLMS : Chương trình quản lý hồ sơ
CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng
NVTV : Nhân viên tư vấn
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng

nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay có vai trò rất
quan trọng. Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần to lớn tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong năm 2009-2010, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng bởi lạm phát, giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động cho
vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay của
ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng
thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế
chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài
sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có
nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu
cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân
hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây
là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS
thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay thế
chấp bằng BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt
động của ngân hàng. Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định chọn đề tài:
“Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu -
khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt
động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của
các NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.
Mục tiêu nghiên cứu
Khái quát hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ
I
sở lý luận và cơ sở thực tiễn.
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng ACB

Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại
BĐSTC, các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá
BĐSTC, các văn bản pháp luật quy định về định giá BĐSTC.
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận
văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng
ACB khu vực thành phố Hà Nội. Để có căn cứ so sánh, luận văn còn nghiên cứu
thêm hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
(Techcombank) và ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tại khu vực thành
phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương
pháp thống kê: điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động
sản thế chấp…
Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐSTC
Trong chương 1 tác giả trình bày các vấn đề về BĐS và thế chấp BĐS;
định giá BĐS trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương pháp
định giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các ngân hàng
trong định giá BĐSTC và rút ra bài học kinh nghiệm về công tác định giá BĐS
thế chấp cho ACB.
II
1.1. Tổng quan về định giá BĐS
Tìm hiểu các vấn đề về BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương
pháp định giá và rút ra nhận định khi tiến hành định giá BĐS. Cần chú ý đến các

đặc điểm và phân biệt rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa ra thông
số điều chỉnh giá chính xác.
1.2. Tổng quan về định giá BĐSTC
Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS thế chấp cụ thể bằng hình thái
tiền tệ tại một thời điểm cụ thể. Định giá BĐS vào mục đích thế chấp được gọi là
định giá BĐSTC. Chính mục đích này đã dẫn đến đặc điểm riêng của BĐSTC.
Sự cần thiết phải định giá BĐSTC
Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTM
quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo là
BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM.
Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng ký
hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia
giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này về
giá trị BĐS thế chấp.
Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giá trị
BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trường
BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC.
Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS,
nó là cơ sở dữ liệu cho các ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịch
BĐS của nền kinh tế.
Quy trình định giá BĐS
Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát được
trình tự, các bước để tiến hành định giá BĐS. Từ đó phản ánh vào thực tế công tác
định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB.
Các phương pháp định giá BĐS
Tác giả nêu ra các phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tại mỗi phương pháp
II
tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm của từng phương
pháp và các điều kiện tiến hành định giá. Từ đó tác giả rút ra rằng, trong quá trình

định giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Các yếu tố về vật chất; các
yếu tố về kinh tế; các yếu tố xã hội; các yếu tố về pháp lý; các yếu tố về chính trị;
các yếu tố về chính sách tín dụng. Các yếu tố này cho biết nó ảnh hưởng như thế
nào đến định giá BĐS để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác định giá
BĐSTC tại ngân hàng ACB.
1.4. Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng
Qua kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Oceanbank và ngân
hàng Techcombank, rút ra cho công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB như
sau:
Cần có quy định chi tiết về BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ các
bước, chi tiết cụ thể và chặt chẽ nhưng không quá “rườm rà”. Việc quy định chi tiết
cụ thể BĐS thế chấp là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS một cách
chính xác. Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá được tiến hành
một cách nhanh chóng, chính xác và an toàn về BĐSTC.
Cần có sự phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động phù
hợp với năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ
thể rõ ràng. Cần quy định thời gian giải quyết hồ sơ định giá BĐS và phân cấp giải
quyết khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng được tiến
hành một cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng.
2. Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC tại ACB
Chương 2 tác giả trình bày vấn đề: Khái quát về ngân hàng ACB; hoạt động
cho vay thế chấp tại ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC tại ACB.
2.1. Khái quát về ACB
Khái quát về ACB được tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển và
bộ máy tổ chức của ACB. Việc tìm hiểu vấn đề này giúp cho tác giả có cái nhìn
tổng quát về ACB và nhận định được cách tổ chức, triển khai hoạt động của ACB
I
nói chung và hoạt động cho vay thế chấp BĐS nói riêng.

Các quy định của ACB đối với BĐSTC
Thông qua các quy định cụ thể của ACB về điều kiện đối với BĐSTC, hồ sơ
BĐSTC, thời gian hoàn thành công tác định giá một BĐSTCS đã giúp tác giả hiểu
rõ hơn về các BĐSTC tại ACB, từ đó giúp tác giả có thể so sánh với các quy định
chung của Nhà nước xem có phù hợp với tình hình hiện tại của ACB hay không và
rút ra những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐSTC tại ACB.
Hoạt động định giá BĐSTC tại ACB
Về hoạt động cho vay thế chấp tại ACB tác giả tìm hiểu tình hình hoạt động
chung của ACB thấy rằng ACB càng ngày càng mở rộng mạng lưới hoạt động của
mình qua các năm, chất lượng tín dụng ngày càng được cải thiện. Tình hình hoạt
động cho vay thế chấp BĐS tại ACB ngày càng sôi động hơn.
Với việc thực hiện cho vay có nhận tài sản thế chấp là các BĐS, ACB đã góp
phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực tiềm năng là BĐS. Phần lớn các dự án vay vốn
tại ACB có sử dụng các BĐS để làm tài sản thế chấp khi vay vốn. Xét về số lượng
thì các khoản cho vay có thế chấp BĐS là chiếm tỷ trọng lớn; xét về cơ cấu đảm
bảo tiền vay thì việc đảm bảo bằng giá trị BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các tài
sản đảm bảo khác. Xét vệ cơ cấu BĐS thế chấp thì giá trị quyền sử dụng đất và nhà
ở, công trình gắn liền với đất đai là chiếm tỷ trọng lớn nhất.
2.2. Thực trạng về định giá BĐSTC tại ACB
Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB tác giả đi vào từng vấn
đề là quy trình định giá, phương pháp định giá và tác giả đưa ra các ví dụ cụ thể để
phân tích phương pháp định giá và quy định của ACB về định giá BĐSTC.
Trên đây tác giả đã đi vào phân tích thực trạng định giá BĐS tại ACB.
Công tác định giá BĐSTC đã đạt được những kết quả: Việc định giá BĐS đã
cung cấp cho bộ phận kinh doanh số liệu về giá trị BĐS là cơ sở để nhân viên tín
dụng trình hồ sơ vay. Đồng thời công tác định giá BĐSTC đã phục vụ cho việc ký
kết hợp đồng đảm bảo tiền vay theo đúng quy định; công tác định giá được tiến
hành một cách nhanh chóng, kịp thời, phục vụ tốt cho quá trình thực hiện giao dịch
V
thế chấp BĐS; việc định giá theo định kỳ sẽ giúp ngân hàng theo dõi khoản vay một

cách chặt chẽ, kịp thời nắm được tình hình tài sản của khách hàng.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác định giá còn tồn tại những vấn
đề sau:
Thứ nhất: Quy trình hơi “rườm rà”, phức tạp liên quan đến nhiều khâu, nhiều
bộ phận, trong thực tế khi áp dụng quy trình thường hay bị nhân viên bỏ bớt bước đi
để quá trình định giá được diễn ra nhanh hơn và hiệu quả hơn. Ví dụ: Bước hướng
dẫn KH điền thông tin vào PYC thường làm KH có cảm giác mất thời gian và
không hài lòng, làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng.
Thứ hai: Về phương pháp áp dụng định giá BĐS tại ACB chủ yếu là phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh theo quy định của ACB
là cần tối thiểu phải có 3 BĐS so sánh, nhưng trên thực tế đa phần NVĐG chỉ tìm 2
BĐS so sánh, sau đó tiến hành điều chỉnh các chỉ số và đưa ra kết luận về giá trị
BĐSTC, điều này làm cho giá trị BĐSTC thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường,
thiếu bằng chứng thuyết phục khách hàng về kết quả định giá BĐSTC, dẫn đến khả
năng KH không vay được mức vốn mình cần, làm giảm uy tín của ACB đối với
khách hàng.
Thứ ba: Khi phương pháp so sánh không còn phát huy được tác dụng nữa, thì
NVĐG áp dụng hệ số k một cách chủ quan để tính giá trị BĐSTC, việc áp dụng hệ
số k không được giải thích một cách hợp lý, điều này làm cho kết quả định giá chưa
có tính thuyết phục cao.
Thứ tư: Trong quy định về định giá BĐSTC của ACB không thấy nói đến việc
định giá BĐSTC được hình thành trong tương lai, trong khi đó trên thực tế lại có
phát sinh BĐSTC được hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần phải ban hành văn
bản kịp thời để hướng dẫn NVĐG tiến hành các phương pháp định giá sao cho đạt
hiệu quả nhất.
Thứ năm: Thiếu và yếu về nhân sự: Hiện nay do khối lượng hồ sơ yêu cầu
thẩm định ngày càng tăng cao mà nhân sự cho công tác định giá tăng chậm, thay đổi
ít nên chưa đáp ứng hết được công việc hiện tại, gây đến tình trạng chậm chễ trong
V
tiến độ định giá BĐSTC, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng. Hơn nữa, đội

ngũ NVĐG mới tuyển dụng còn trẻ, chưa qua đào tạo của ACB, còn thiếu kinh
nghiệm nên chưa thể đảm nhận được hết khối lượng công việc được giao.
Nguyên nhân:
a, Nguyên nhân chủ quan
Về tuân thủ các quy trình, từng bước trong quy trình: Quy trình quản lý và
thực hiện thẩm định tài sản tại ACB rất chi tiết và chặt chẽ nhưng đôi khi còn
“rườm rà” và thủ tục, trong khi đó lượng hồ sơ cần định giá lại nhiều, ít nhân sự
dẫn đến việc đôi khi các nhân viên định giá làm tắt các bước, thay vì phải thu
thập thông tin đầy đủ và chi tiết thì nhân viên định giá lại lược bớt đi để tiến
hành quy trình định giá được nhanh hơn, dẫn đến giá trị BĐSTC thường chưa có
tính thuyết phục cao.
Về vận dụng các phương pháp định giá: Việc áp dụng các phương pháp định
giá còn thiếu linh hoạt và không đồng bộ. Hiện nay, khi tiến hành định giá BĐS thế
chấp, nhân viên định giá chủ yếu căn cứ vào phương pháp so sánh và đơn giá đất do
ACB xây dựng mà không dựa trên cơ sở giá thị trường. Kết quả định giá còn mang
nặng tính chủ quan của người định giá.
Về hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin tương đối đầy đủ, nhưng chất lượng
thông tin chưa được tốt, chưa được cập nhật thường xuyên. Do thị trường BĐS tại
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, có nhiều biến động nên giá cả BĐS thay
đổi nhanh, trong khi đó kho thông tin về giá trị BĐS của ACB thường cập nhật
chậm, lạc hậu so với thị trường.
Về tổ chức triển khai, phân công công việc, giám sát, quản lý: Trên thực tế do
sức ép từ việc số lượng hồ sơ định giá phải hoàn thành trong ngày, hơn nữa trụ sở
chính của AREV ở trong thành phố Hồ Chí Minh nên về quan điểm, phong tục tập
quán cũng khác nhau dẫn đến khó khăn trong việc quản lý và giám sát công việc
định giá cũng như trong việc ban hành hướng dẫn thực hiện các văn bản liên quan
đến định giá BĐSTC.
b, Nguyên nhân khách quan
V
Do nền kinh tế thị trường của Việt Nam còn chưa hoàn chỉnh nên cơ sở dữ

liệu dựa vào thị trường để phân tích gặp rất nhiều khó khăn.
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa trên dữ liệu về thị trường, trong khi đó thị
trường BĐS Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở
dữ liệu về BĐS chưa được hình thành rõ nét do vậy thông tin lấy được thường lỗi
thời, lạc hậu. Các loại BĐS mới như cao ốc văn phòng, chung cư, những dự án có
nhiều hình thức, loại BĐS mới ra đời, nó cần áp dụng những phương pháp định giá
khác nhau trong khi đó điều kiện thị trường của BĐS Việt Nam không dễ để thực
hiện các công đoạn thẩm định một cách chuyên nghiệp.
Do những hạn chế từ quy định của Ngân hàng Nhà nước: Trong từng giai
đoạn phát triển của nền kinh tế đất nước, có những giai đoạn ngân hàng Nhà nước
khuyến khích sự tăng trưởng tín dụng, có những giai đoạn hạn chế sự tăng trưởng
tín dụng. Vì vậy, mà các TCTD luôn luôn thận trọng và chặt chẽ trong hoạt động tín
dụng đặc biệt là trong việc định giá tài sản thế chấp.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành với mục đích chính là cơ sở cho việc xác
định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu thuế sử dụng đất, trong khi việc áp
dụng các phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh còn đang gặp rất
nhiều khó khăn do thiếu thông tin thị trường, thì khung giá đất do Nhà nước ban hành
là căn cứ quan trọng để các TCTD nói chung và ACB nói riêng sử dụng làm cơ sở
xác định giá trị BĐSTC. Điều này đã làm giảm thấp giá trị của BĐS rất nhiều so với
giá trị thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến chất
lượng công tác định giá BĐS thế chấp.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ của hoạt
động cho vay thế chấp tại ACB. Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theo
định hướng chiến lược hoạt động của ACB trong từng thời kỳ. Các giải pháp cụ thể
như sau:
3.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất
V
động sản thế chấp

Đẩy nhanh quá trình đào tạo và tuyển dụng nhân sự cho AREV, kịp thời đáp
ứng được những yêu cầu hiện tại và tương lai của công việc.
3.2. Đổi mới quy trình định giá bất động sản
Việc thực hiện nhiệm vụ định giá và quản lý BĐSTC tại các đơn vị của ACB
nên đổi mới theo hướng độc lập và được tiến hành đồng thời cùng với các nghiệp
vụ khác như thẩm định dự án vay vốn và nghiệp vụ tín dụng.
Quy trình mới vẫn đầy đủ, chi tiết nhưng phải ngắn gọn và dễ thực hiện.
3.3. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt
động định giá bất động sản thế chấp
Thông tin là cơ sở quan trọng nhất trong việc định giá BĐS, thông tin có chính
xác, đầy đủ thì giá trị BĐS mới sát với giá thị trường, việc xử lý thông tin là giai đoạn
khó khăn nhất trong việc đưa ra kết quả giá trị BĐS. Việc nâng cao chất lượng xử lý
thông tin sẽ góp phần đưa đến giá trị BĐS nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả nhất.
Cần phải nghiên cứu và đưa thêm các phần mềm ứng dụng mới về phương pháp xử
lý và lưu trữ thông tin về BĐS, cũng như việc tổng hợp các chế độ báo cáo về BĐS.
3.4. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS
Thúc đẩy việc liên doanh liên kết với các chủ đầu tư dự án như dự án xây
dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà ở cao
tầng khuyến khích, tạo điều kiện cho các khách hàng vay vốn mua nhà để ở và
dùng chính tài sản đó để thế chấp cho khoản vay. Với chính sách này sẽ đáp ứng tốt
nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa đảm bảo tính an toàn trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng.
3.5. Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động
sản thế chấp
Thị trường BĐS Việt Nam luôn biến động phức tạp ảnh hưởng đến việc xác
định giá trị BĐS cũng như những rủi ro trong quá trình xác định giá trị tài sản thế
chấp. Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt
I
động định giá BĐS.
3.6. Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá bất động

sản thế chấp
- Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng;
- Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh của BĐS trong tờ trình thẩm định;
- Điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp;
- Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường trên cơ sở kết hợp với quá
trình định giá.
3.7. Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp
Các dữ liệu thông tin về BĐS rất quan trọng đối với công tác định giá BĐS thế
chấp. Việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về BĐS là rất cần thiết vừa giúp lấy thông tin
nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS. Bên cạnh việc xây dựng dữ liệu
thì nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin về BĐS. Do đó, việc
xây dựng cơ sở dữ liệu phải làm sao cho việc cập nhật thông tin được dễ dàng.
3.8. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Một trong những hạn chế của công tác định giá BĐSTC tại ACB là chưa ứng
dụng linh hoạt các phương pháp định giá. Định giá BĐS nói chung là công việc rất
phức tạp và mang tính ước đoán cao, hơn nữa trong thực tế không phải phương
pháp định giá nào cũng đủ điều kiện để áp dụng. Do đó khi tiến hành định giá cần
phải sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá như phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Thông qua việc kết hợp sử dụng
nhiều phương pháp định giá sẽ giúp cho nhân viên định giá có cơ sở để lựa chọn
mức giá phù hợp nhất.
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Nhà nước cần phải có những quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về BĐSTC như về
quy trình và phương pháp định giá các BĐS được hình thành trong tương lai. Các
quy định về tài sản cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản, tránh
chồng chéo và đối nghịch nhau trong văn bản; khuyến khích phát triển nghề định
X
giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá; nhà
nước cần có quy định và hướng dẫn cụ thể hơn đối với công tác định giá BĐSTC.
Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được ban

hành hàng năm theo hướng sát với giá trị thị trường tương ứng với từng khu vực.
Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Thống nhất về thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo trong cả nước, tránh tình
trạng chờ đợi và phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, thống nhất việc
tiếp nhận và giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa thế chấp trong cả nước, tránh tình
trạng tại địa bàn này thì làm được nhưng tại địa bàn khác thì không làm được đối
với cùng một hồ sơ.
Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với các đơn vị giải quyết thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm trong trường hợp không tuân thủ các quy định về thời hạn và nội
dung đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cho phép thành lập cơ quan thi hành án tư chuyên thụ lý các vụ kiện liên quan
đến việc xử lý tài sản thế chấp đảm bảo việc thi hành án được nhanh chóng và hiệu
quả, tiết kiệm cả về thời gian, nhân lực và tài chính cho Ngân hàng.
Khi xử lý tài sản thế chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng được quyền
chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà không phải thông qua Công ty bán đấu
giá để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng.
Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với vi phạm trong hoạt động định giá bất
động sản thế chấp và tiến hành kiểm tra kết quả định giá BĐSTC hàng năm như đối
với các lĩnh vực khác.
Khi Nhà nước có quy định pháp luật mới có liên quan đến tài sản thế chấp là
nhà đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với các Ngân hàng để tập huấn
cho cán bộ nhân viên về các quy định mới cũng như các trường hợp cần lưu ý khi
thực hiện.

X
X
LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam đang từng bước cùng với thế giới thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng
kinh tế thế giới từ cuối năm 2008 với những thành tựu nổi bật trong việc phát triển
thị trường tài chính, đặc biệt là sự điều tiết nguồn vốn phục vụ cho phát triển sản

xuất kinh doanh trong và ngoài nước. Sự phát triển của thị trường tài chính thể hiện
thông qua sự hoạt động nhộn nhịp của các NHTM, với vai trò là người trung gian
trong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để cung ứng vốn cho các tổ
chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất,
tiết kiệm thời gian và chi phí sản xuất. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay
quan trọng nhất tại các NHTM là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản (chiếm
80-85%). Vì vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan
trọng, nó chính là căn cứ quan trọng để các NHTM quyết định mức vốn cho vay sao
cho đảm bảo an toàn và hạn chế được rủi ro nhất trong hoạt động của mình. Ngoài
ra việc xác định chính xác giá trị bất động sản còn liên quan đến vấn đề trao đổi,
mua bán, chuyển nhượng bất động sản, phân chia, góp vốn thành lập công ty Với
vai trò quan trọng như vậy nhưng hoạt động định giá bất động sản nói chung cũng
như hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM nói riêng còn có nhiều
hạn chế như: Chưa có một hệ thống thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác,
giá trị bất động sản thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch ngoài thị
trường, các tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định
giá còn thấp, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản còn
chưa thống nhất, thiếu đồng bộ và ít, chưa chặt chẽ Trong hệ thống các ngân hàng
TMCP, ngân hàng TMCP Á Châu (một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu
Việt Nam) đã khắc phục được đáng kể những hạn chế trong định giá BĐSTC như:
đã hình thành một công ty hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản thế chấp là
Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (gọi tắt là công ty AREV); AREV đã xây
dựng được một hệ thống khung giá BĐS riêng, khung giá này được cập nhật thường
xuyên dùng để tham khảo khi định giá BĐS, hệ thống thông tin khá đầy đủ thể hiện
qua việc AREV đã xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin
quy hoạch qua từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết, cụ thể khi định giá đối
với từng BĐS cá biệt Tuy nhiên bên cạnh đó, AREV cũng còn những hạn như:
BĐSTC được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến chất
lượng tín dụng và chưa đáp ứng tốt được nhu cầu của khách hàng, giá trị BĐSTC
phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của người định giá; đội ngũ cán bộ định giá còn

thiếu và chuyên môn còn hạn chế Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định
chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần
Á Châu - khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất
lượng hoạt động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt
động của các NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền
tài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự,
kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia
khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu chí
phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định về BĐS khác
nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất.
Điều 520 Luật Dân sự của Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
hái khỏi cây là BĐS, nếu đã hái khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản
và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã
cổ đại và được ghi lại trong Bộ Luật La Mã.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam,
tại điều 174 có quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia
khác lại không cho là BĐS. Hơn nữa, các quy định của BĐS trong pháp luật của
Việt Nam là khái niệm mở, các công trình gắn liền với đất bao gồm: công trình điện
nước, thang máy, hệ thống điều hòa ; các tài sản gắn liền với đất: cây cối, hoa
màu, khoáng sản trong lòng đất; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, có thể
khái quát khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có
của nó. Và khi xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vật chất là tài sản thực, khi
định giá BĐS thì xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và các quyền về BĐS, giá trị
BĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền. Như
vậy, khi đánh giá BĐS thì lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những đặc điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Với đặc điểm này của BĐS thì khi định giá BĐS, so sánh BĐS
cần dựa vào vị trí của BĐS nhằm đưa ra hệ số điều chỉnh đảm bảo định giá BĐS
một cách chính xác.
Thứ hai, BĐS có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường
tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một
số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở. Với đặc điểm này giúp cho
NVĐG cần lưu ý về tuổi thọ kinh tế của BĐS và lưu ý lựa chọn hình thức sử dụng
BĐS là cao nhất, tốt nhất.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính cá biệt của BĐS
thể hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giá
trị sử dụng, vị trí Tính khan hiếm của BĐS tác động đến công tác xác định giá trị
của BĐS đó là giá trị ngày càng tăng, NVĐG cần dự báo được xu hướng tăng giá
của BĐS

Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Khi định
giá BĐS thế chấp các NVĐG không thể bỏ qua đặc điểm này của BĐS để có thể
định giá chính xác hơn giá trị BĐS.
Thứ năm, BĐS có giá trị lớn. Thông thường để tạo ra được BĐS con người
phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém. Giá trị BĐS là lớn
nên yêu cầu NVĐG cần xác định giá trị BĐS một cách chính xác, đúng với giá trị
thực của BĐS để phục vụ lợi ích của người sở hữu BĐS giúp họ tham gia vào các
giao dịch BĐS một cách dễ dàng.
Thứ sáu, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn
nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng . Trong định giá BĐS cần thu thập các
thông tin về các BĐS có ảnh hưởng lẫn nhau để đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp.
Thứ bảy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước. Do đó, khi định giá BĐS các NVĐG cần phải xác định chính xác được tính
pháp lý của BĐS thế chấp để đưa ra giá trị BĐS phù hợp và những cảnh báo rủi ro
liên quan đến tính pháp lý của BĐS thế chấp.
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản
Có một số khái niệm về định giá BĐS như sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho
một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và
các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá
trị cụ thể của một BĐS phục vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể.
- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất. Nó đề cập
đến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:
+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người có
tiền sẽ làm gì với số tiền của họ.
+ Có rất nhiều kiểu đầu tư: Đầu tư cho hàng hóa lâu bền như đồ dùng cho gia
đình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vào cổ phiếu, chứng

khoán cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trước khi đưa ra quyết định
cuối cùng.
1.1.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất: Được coi
là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập
rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục. Một BĐS được coi là sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được các điều kiện:Về mặt vật chất, BĐS
đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Phù hợp về mặt pháp lý, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ. Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập
ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất. Thời gian thu nhập kéo dài. Khả thi về kỹ thuật:
Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước
Ứng dụng nguyên tắc này trong định giá BĐS là định giá giá trị thị trường của
BĐS, khi định giá coi đất là mảnh đất trống và so sánh mục đích sử dụng để đưa ra
mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất.
Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một BĐS được xác
định bởi mối quan hệ cung cầu về BĐS đó trên thị trường và giá trị của BĐS đó
cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó. Trên thị trường, giá trị BĐS
có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu.
Khi định giá BĐS thế chấp thì phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước các
nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu tố
lãi suất, yếu tố thuộc về chính sách nhà nước, yếu tố pháp luật
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần sắp xếp BĐS cho
phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS phù
hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể BĐS xung quanh.
Trong thực tế, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và có thể có các mức giá trị khác nhau tương ứng với từng mục đích cụ thể. Vì
vậy, khi định giá BĐS thế chấp phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
BĐS để định giá.
Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính năng tương tự nhau

có thể thay thế cho nhau nên giá thị trường của một BĐS mục tiêu (BĐS cần định
giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với BĐS mục tiêu.
Nguyên tắc thay thế là cơ sở lý luận chủ yếu của phương pháp so sánh trực
tiếp. Khi thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi NVĐG phải có được thông tin về giá bán
của các BĐS tương tự, gần với thời điểm định giá để làm cơ sở cho sự so sánh và
đánh giá giá trị của các BĐS cần định giá.
Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn luôn thay
đổi, không cố định do tác động của: Thay đổi về công năng của BĐS; thay đổi về
yếu tố cấu thành trong BĐS; thay đổi về các điều kiện sử dụng; thay đổi theo
thời gian chính vì thế mà khi định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo
được các thay đổi đó.
Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS được tạo ra và bền
vững khi các yếu tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt
được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS; cân đối
trong bản thân BĐS: giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất
lượng xây dựng bà thiết bị; ngoài ra còn cân đối giữa BĐS với các yếu tố bên ngoài:
các dịch vụ và các tiện ích như: bãi đỗ xe, công viên, các dịch vụ nhà hàng, bệnh
viện, trường học
Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS là tài sản có giá trị lớn, lợi
nhuận từ kinh doanh BĐS rất hấp dẫn các nhà đầu tư do đó tính cạnh tranh trong thị
trường BĐS làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt. Cạnh tranh được thể hiện ở
các góc độ: cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa cung
và cầu, trong nội bộ cung và trong nội bộ cầu, cạnh tranh về mục đích sử dụng có thể
làm tăng giá trị của BĐS, các lợi thế đặc biệt của BĐS cũng làm tăng giá trị BĐS.
Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thể trong
BĐS được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS. Sự có mặt
hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặc
giảm và khi thay đổi các yếu tố cấu thành thị giá trị của BĐS thay đổi theo. Vì vậy
khi định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu

thành giá trị BĐS; xem xét sự thay đổi của các yếu tố mới tới giá trị của BĐS như:
Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa ; xem xét đóng góp của
BĐS vào từng vùng, khu vực đang có BĐS.
Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị của BĐS có thể
được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai, vì vậy khi định
giá BĐS phải dự báo được các lợi ích có thể nhận được từ quyền sở hữu, sử dụng
BĐS trong tương lai; dự kiến được thị phần của những người tham gia thị trường.
Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của nó
phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ
phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác. Vì vậy,
phải nhất quán BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh; nhất quán trong đánh giá các
yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội.
Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế của
BĐS có dự báo nhưng không suy diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong
mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện thanh toán, bớt giá trong
thanh toán Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận.
Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS không chỉ được
tạo thành bởi các yếu tố cấu thành bên trong BĐS mà nó còn chịu tác động của các
yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại
ứng của bản thân BĐS
1.1.4. Quy trình định giá bất động sản
Bước 1. Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị cơ sở định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
- Xác định mục đích định giá: Giá trị BĐS dùng cho thế chấp trong ngân hàng,
trao đổi mua bán, góp vốn
- Xác định đối tượng khách hàng
- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá
Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định giá:
+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng;
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác.

- Xác định thời điểm định giá
- Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá
- Xác định cơ sở giá trị của BĐS
+ Giá trị thị trường
+ Giá trị phi thị trường
Bước 2. Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời
gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá,
nhân lực cần thiết cho mỗi công việc.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc sau:
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các
quyền gắn với BĐS cần định giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng các
biểu mẫu phù hợp.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh, về thị trường.
- Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải bảo đảm tin cậy và phải
được kiểm chứng.
- Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời gian
cho phép của trình tự
Bước 3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
NVĐG phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với BĐS cần định giá và thu
thập các số liệu về BĐS. Cụ thể:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS;
- Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS;
- Đối với các công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công
trình.
- Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng từ cho việc định giá cần chụp ảnh
BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết, theo các hướng khác nhau.
Ngoài số liệu thu thập ngoài hiện trường cần thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được
với BĐS mục tiêu
- Các thông tin về cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của
người mua - bán tiềm năng.
Bước 4. Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá.
- Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường
- Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu
+ Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường
Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm của mỗi lĩnh
vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân
tham gia thị trường, mức độ mởi rộng thị trường BĐS loại này với những người
mua tiềm năng.
Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấu gia
đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối với người mua
tiềm năng.
+ Phân tích xu hướng cung – cầu trên thị trường: Những xu hướng tăng,
giảm của nguồn cung, những xu hướng tăng, giảm về cầu. Phân tích những
ảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị BĐS đang định giá.
- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; sở thích của
khách hàng về vị trí; quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS;
nhu cầu và sức mua về BĐS.
- Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
NVĐG cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh tự nhiên,
pháp lý và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt: Sự hợp lý, tính khả thi trong
sử dụng BĐS; sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS; sự
hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy

định của pháp luật; Tính khả thi về mặt tài chính, phân tích sử dụng tiềm năng trong
việc tạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ ra
và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất, giá trị vốn hóa ; hiệu quả tối ưu trong sử
dụng, năng suất tối đa các chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho
phép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất.
Bước 5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá
NVĐG cần áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để xác định mức
giá trị của BĐS mục tiêu, làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp với
các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác định.
Thực hiện hóa hộp các chỉ số giá trị giữa các BĐS so sánh hoặc giữa các phương
pháp định giá khác nhau để rút ra giá trị BĐS mục tiêu. Cần tình bày rõ trong báo
cáo phương pháp định giá nào đã được sử dụng và phương pháp nào là chính,
phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về
giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá.
Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và
các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị BĐS và sử dụng kết
quả định giá.
Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được