ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

LỜI NÓI ĐẦU
I. LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát
triển ổn định của nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là sự phát
triển của thị trường bất động sản. Sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ra
đời năm 2005 đã khẳng định hơn nữa vai trò của thị trường bất động sản.
Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Định giá
bất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản
càng phát triển thì định giá bất động sản càng có vai trò quan trọng. Định giá
bất động sản không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản mà
còn có vai trò quan trọng trong thị trường tài chính. Nước ta đang trong quá
trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực
và thế giới, do vậy nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đối với
các doanh nghiệp ở Việt nam là rất quan trọng. Các Ngân hàng thương mại
được thành lập với chức năng chính là đi vay và cho vay, là trung gian tài
chính giữa người dân và các doanh nghiệp, qua đó cung cấp vốn cho các
ngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệm thời
gian và chi phí. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay tại các Ngân
hàng thương mại là cho vay có bảo đảm bằng bất động sản, do vậy việc xác
định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng, không chỉ là căn
cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng tiền cho vay mà còn giúp
các Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt động của mình
Trong định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt
quan trọng, nó không chỉ là phương pháp độc lập mà nó còn hỗ trợ cho các
phương pháp khác được hoàn thiện hơn, chính xác hơn trong quá trình định
1
giỏ. Chớnh vỡ l ú, trong hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn
hng thng mi c phn Chõu ó s dng ch yu phng phỏp so sỏnh
trong hot ng ca mỡnh. T ú, em mnh dn la chn ti ca mỡnh l:
ng dng phng phỏp so sỏnh trong hot ng nh giỏ bt ng sn

th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu lm ti nghiờn cu.
II. MC CH V PHM VI NGHIấN CU
Lm rừ ni dung ca phng phỏp nh giỏ so sỏnh.
ng dng phng phỏp so sỏnh trong hot ng nh giỏ bt ng sn
th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu.
Kin ngh mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu qu ca phng phỏp
so sỏnh trong hot ng nh giỏ bt ng sn.
III. PHNG PHP NGHIấN CU
Phng phỏp h thng hoỏ kt hp thu thp s liu th trng.
Phng phỏp nghiờn cu lý thuyt v vn dng lý thuyt vo thc t.
Phng phỏp so sỏnh gia lý thuyt v thc t.
IV. KT CU N.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyờn
bao gồm 3 phần sau:
Chng 1: Cơ sở lớ lun về định giá bất động sản v phng phỏp so sỏnh
trong nh giỏ bt ng sn..
Chng 2: Thc trng s dng phơng pháp so sánh trong hot ng định giá
bất động sản th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu
Chng 3: ỏnh giỏ v xut mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu qu vic
s dng phng phỏp so sỏnh trong hot ng nh giỏ bt ng sn th chp
ti ngõn hng thng mi c phn Chõu.
2
Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp
em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: ACB
2. Bất động sản : BĐS
4
NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm về bất động sản
 Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các
quốc gia trên thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản
bất động ) được gọi là bất động sản. Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản
được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa
sản ( tài sản gắn với đất đai ) và ở nước ta được gọi là Bất động sản.
 Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:
− Đất đai: phải là đất không thể di dời được.
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên
cố và các tài sản gắn liền với nhà ở.
5
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công
trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi
thể thao, và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giao
dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định.
Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sau
đây là một số cách:
Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị
trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công
sở, thị trường BĐS công nghiệp.
Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua –
bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thứ tư: theo mức độ kiểm soát có thị trường chính thức và thị trường phi
chính thức.
1.2.2. Đăc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông
thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động
giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Quan
hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao
dịch mà phải trải qua ba khâu cơ bản, đó là:
6
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao
dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Thứ hai: thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay mất đi. Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng
các hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai
mang lại. Do đó, một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là
khả năng sinh lời của nó.
Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc
BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ
giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ
ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng chậm tới các vùng và khu vực khác.
Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa
các BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác
định. Giá cả BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì
tính độc quyền càng được đẩy lên cao.
Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS
Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là
không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có
xu hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường
7
BĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung
cầu.
Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn
mới có khả năng tham gia thị trường.
Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS
chịu sự chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát

của Nhà n ước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn
này được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể
phát triển lành mạnh và ổn định được.
Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường
là vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian.
Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như
đối với các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu
kỳ đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài.
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niêm định giá bất động sản
2.1.1. Khái niệm về định giá
Theo giáo sư W . Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốc
Anh:” Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các
quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một
thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
8
2.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của
bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục
đích của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản
là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu
thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá để
hình thành giá trị của chúng”.
Ta thống nhất ở quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ

thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư thay thế.
2.2. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.2.1. Giá cả bất động sản
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bất
động sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh
các giao dịch của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể.
Giá cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể.
Mỗi cuộc mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương
lượng giữa hai bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch
2.2.2. Giá trị bất động sản
 Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một
người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi
được một người sẵn lòng đưa ra bán. Ở đây, không có sự cưỡng chế đến
người bán cũng như người mua tham gia giao dịch.
9
Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch.
Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.
 Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều
kiện sau:
− Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số
hành vi tham gia thị trường.
− Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở
đó họ xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
− Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải
là thị trường mở.
− Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp

xếp thanh toán có thể so sánh được.
− Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích
từ bất cứ phía nào.
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độ
tăng dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủ
hộ… Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan của
địa phương.
Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thu
nhập , việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩ
thuật mới liên quan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho
vay, thời gian cho vay, số lượng cho vay )…..
Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ )
Chính sách tài khoá: chi của chính phủ bao gồm chi thường xuyên và chi
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Nếu việc phát triển cơ sở hạ tầng được khuyến
khích và chú trọng thì giá trị của bất động sản sẽ được nâng cao. Điều này
phụ thuộc vào chủ trương và định hướng phát triển của chính phủ.
10
Những quy định về xây dựng: mật độ xây dựng, chiều cao của các công
trình, quy định về thiết kế kiến trúc, hành lang an toàn….
Quy định về chứng thư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy
chứng nhận về quyền sở hữu công trình, các giấy tờ khác liên quan.
Những nhân tố về môi trường:
Môi trường xung quanh bất động sản: rào cản về công suất, hệ thống
giao thông.
Khả năng tiếp cận của bất động sản đến các lợi ích: có những lợi ích nào,
việc tiếp cận ra sao, có những thuận lợi và khó khăn gì.
2.3. Vai trò của định giá bất động sản:
Có những người chưa được đào tạo tốt, thậm chí chưa biết thế nào là định
giá vẫn có thể định giá những bất động sản tại khu vực mà họ sinh sống một

cách chính xác và thuận lợi dựa trên những kinh nghiệm của bản thân họ.
Nhưng tại sao chúng ta vẫn cần một nhà định giá chuyên nghiệp được đào
tạo? vì những lý do sau đây:
Bất động sản rất phong phú và đa dạng, phải có năng lực và phải được
đào tạo thì mới nhận biết được nhiều loại bất động sản khác nhau.
Những phức tạp liên quan đến quyền và lợi ích của bất động sản: quyền
sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê theo hợp đồng với
các thời hạn khác nhau.
Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong bất động sản:
quyền đi qua, quyền sử dụng dưới lòng đất và quyền sử dụng trên không phận.
Thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của
các bất động sản khác nhau.
Điều kiện thị trường của các giao dịch khác nhau.
Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và
vùng lân cận ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
11
S linh hot v k nng nhn bit nhanh chúng cỏc iu kin th trng
v c im ca khu vc a lý mi.
Vi tt c nhng lý do trờn ch cú nhng ngi c o to mi cú
kh nng nhn bit. Nhng ngi khụng c o tao ch cú th nh giỏ ti
mt khu vc th trng nht nh vi nhng loi bt ng sn rt hn ch.
2.4. Nguyờn tc v cn c nh giỏ bt ng sn
2.4.1. Nguyờn tc hot ng nh giỏ bt ng sn
Giỏ tr ca bt ng sn c hỡnh thnh bi nhiu yu t tỏc ng nh
giỏ tr s dng, s khan him, nhu cu cú kh nng thanh toỏnKhi nghiờn
cu quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr, nh giỏ viờn cn phi xem xột v vn dng
nhng quy lut v nguyờn lý kinh t liờn quan. Bn cht ca nh giỏ bt ng
sn l s phõn tớch cỏc yu t tỏc ng n quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr ca ti
sn c th, do ú nhng nguyờn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit
khi tin hnh nh giỏ. nh giỏ viờn phi nghiờn cu vn dng nhng nguyờn

tc ny a ra kt lun v giỏ tr ca bt ng sn.
S dng cao nht, hiu qu nht: m bo bt ng sn cú giỏ tr cao
nht. Nguyên tắc này nói lên rằng mối liên hệ giữa đất và công trình phải đạt
tối a, tức là công trình phải phù hợp với đất, không chỉ phù hợp về quy hoạch và
còn phù hợp về mục đích sử dụng đất, việc bố trí công trình nào trên đất phải
đạt ở mức chiếm hữu cao nhất. Bt ng sn t mc hu dng ti a,cho
phộp v mt k thut, phự hp vi quy hoch, phỏp lut.
Nguyờn tc cung-cu:
Giỏ tr ca mt loi bt ng sn c xỏc nh bi mi quan h cung v
cu v ti sn ú trờn th trng
Ngc li, giỏ tr ca ti sn ú cng tỏc ng n cung v cu v ti
sn.
S khỏc bit v cỏc c im vt lý v kinh t-xó hi ca bt ng sn
cng c phn ỏnh trong quan h cung cu v giỏ bt ng sn.
Nguyờn tc thay th:
12
Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.
Giá trị của bất động sản đựơc xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau
giữa các bất động sản thay thế cho nhau.
Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm
trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm
hoặc tăng giá trị của bất động sản nhiều hơn chi phí để tạo ra nó.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của bất động sản.

Nguyên tắc cân bằng:
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ
phận cấu thành của công trình.
Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải đạt được sự cân bằng để
bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố
trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường
và các chính sách.
Thay đổi theo thời gian sử dụng.
Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng.
Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân
quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Nguyên tắc phù hợp:
13
Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh.
Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu
hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận .
Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường.
Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung và nội bộ cầu.
Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa
các bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do
đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường.
Nguyên tắc dự báo:
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng

sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của
người mua.
Nguyên tắc ngoại ứng:
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó.
Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng
của bản thân bất động sản.
Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản.
2.42. Căn cứ định giá bất động sản:
14
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các
yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất
động sản tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính
sách của nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường,
các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần
của người dân….ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất
động sản trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử
dụng bất động sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung
quanh và sự đóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của
bất động sản cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tố
đóng góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của

bất động sản.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh
trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu
và giữa cung và cầu trong thị trường.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị
của bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị
tương lai của bất động sản mang lại khi định giá.
2.5. Phương pháp định giá so sánh và các phương pháp định giá
khác
2.5.1. Phương pháp định giá so sánh
2.5.1.1. Các khái niệm cơ bản
15
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được
tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch
phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị
trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương
đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo,
tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị
trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan
(đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác
bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy
đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví
dụ: mét, m
2
, m
3
, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất,
sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...
16
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),
nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
sánh về giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã
được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần
thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá
của tài sản cần thẩm định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản
đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử
dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ
thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo
thỏa thuận.
2.5.1.2. Nội dung của phương pháp so sánh
- Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm
định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

- Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh
của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm)
mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ
dẫn của tài sản so sánh.
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự
với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường.
17
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ
các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần thẩm định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định.
- Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
+ Thời gian thu thập thông tin:
Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi
tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với
địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời

gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có
thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm
tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm
định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh
theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao
18
dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan
có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho
phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
+ Điều kiện thu thập thông tin:
Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên
thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản
như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự
nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao
dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài
sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu
thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản
mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một
trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng,
hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn
giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị
trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn
bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua
phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng
Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá

và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được
trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường
cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
19
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so
sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường
thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so
sánh.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra
giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các
chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu
kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc
phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
- Phân tích thông tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so
sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức
điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so
sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân
tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là
âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).

- Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các
yếu tố so sánh.
20
- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so
sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng
(có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể
lượng hóa thành tiền) sau.
+ Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh
chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị
trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên
thị trường).
Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét
dài mặt tiền, giá/sào…
Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
Bệnh viện: giá/giường bệnh;
Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ
yếu;
- v v…
+ Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng
sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình
dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ
lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số
tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm
định giá.
+ Nguyên tắc điều chỉnh:
21

Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh
(cộng).
Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh
(trừ).
Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm
định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
+ Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp
lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều
kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối
với máy, thiết bị).
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện
hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ
yếu (đối với máy, thiết bị).
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán,
điều chỉnh cho phù hợp.
22
+ Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
+ Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là
chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá
cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G –
bảng dưới) không quá cao, phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
T
T
Yếu tố so sánh Tài sản
thẩm định
giá
Tài sản
so sánh 1
Tài sản
so sánh 2
Tài sản
so sánh 3
A Giá bán Chưa biết
Đã biết Đã biết Đã biết
B Tổng diện tích
C Giá bán/m2 Chưa biết
D Điều chỉnh
theo các yếu tố
so sánh
D1 Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
D2 Yếu tố so sánh 2

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
23
chỉnh
D3 Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 4
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D6 Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
…. …….
……. ……. ……
E Mức giá
chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ
dẫn tổng tài
sản
H

Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
(triệu đồng )
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu
đồng )
24
- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ
dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại
diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%.
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá
bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho
một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu
tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
2.5.2. Các phư ơng pháp định giá khác
Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp
vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong
tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối
với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn
chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ
chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện
dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có
thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra,
trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các
phương pháp khác để tính toán.

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
25