đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương

B GIO DC V ĐO TO
TRƯNG ĐI HC NÔNG NGHIP H NI

NGUYỄN HỮU ĐẮC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở MT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BN HUYN
NAM SÁCH TỈNH HẢI DƯƠNG
CHUYÊN NGNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03
NGƯI HƯỚNG DẪN KHOA HC:
GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ
H NI, NĂM 2013
LI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
i
LI CẢM ƠN
Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học.
Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên
và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Sở tài
nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài nguyên & môi
trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, trung tâm đấu giá tài
sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê, lãnh đạo các cơ quan và
đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
ii
MỤC LỤC
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TI 1
2. Ý NGHĨA KHAO HC V THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TI 3
2.1. Ý NGHĨA KHOA HC 3
2.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TI 4
3.1. Mục đích của đề tài 4
3.2. Yêu cầu của đề tài 4
1.1. KHÁI NIM BẤT ĐNG SẢN V THỊ TRƯNG BẤT ĐNG SẢN 6
1.1.1. Khái niệm Bất động sản 6
1.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản 6
1.1.3. Một số khái niệm khác 6
1.2. CƠ SỞ HÌNH THNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.2.1. Nhà nước thừa nhận "Đất có giá" 7
1.2.2. QSDĐ là hàng hóa đặc biệt 8
1.3. GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9
1.3.1. Khái quát về giá đất trên thế giới; 9
1.3.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới. “Bài giảng về bán đấu giá- Học viện tư pháp”. .9
1.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc 9
1.3.2.2. Đấu giá đất của Nhật Bản 9
1.4. ĐẤT ĐAI, NH Ở TRONG THỊ TRƯNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11
1.4.1. Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta 11
1.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 11
1.4.1.2. Giai đoạn từ 1946 đến 1979 11
1.4.1.3. Giai đoạn từ 1980 đến 1992 12
1.4.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến 2002 12
1.4.1.5. Giai đoạn từ 2003 đến nay 12

1.5. QUÁ TRÌNH HÌNH THNH V PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TI SẢN Ở
VIT NAM 12
“BI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HC VIN TƯ PHÁP” 12
1.5.1. Sự hình thành và phát triển 12
1.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 13
1.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988 13
1.5.1.3. Giai đoạn từ 1989 đến 1995 13
1.5.1.4. Giai đoạn từ 1996 đến 2004 13
1.5.1.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay 13
1.6. CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14
1.6.1. Các trường hợp đấu giá QSDĐ 14
1.6.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ) 14
1.6.3. Các phương pháp định giá đất 14
1.6.4. Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường 15
1.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường 15
1.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai 15
1.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ 16
1.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ 16
1.6.5. Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá 16
“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp” 16
1.7. QUẢN LÝ NH NƯỚC TRONG HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ 17
iii
1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước 17
1.7.2. Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành 18
1.7.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 20
1.7.4. Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20
1.7.4.1. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ 20
1.7.4.2. Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng 21
1.7.4.3. Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất 22

1.8. HIU QUẢ HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ TI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23
1.8.1. Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được 23
1.8.2. Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được 23
1.8.3. Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được 24
1.8.4. Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được 24
1.8.5. Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được 24
1.8.6. Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá 25
1.8.7. Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG V PHM VI NGHIÊN CỨU 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 26
2.2. NI DUNG NGHIÊN CỨU 26
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26
2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26
2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 27
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 27
1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HI HUYN NAM SÁCH - TỈNH
HẢI DƯƠNG 28
1.1.1. Đặc điểm tự nhiên 28
1.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 30
1.1.2.1. Dân số và lao động 30
1.1.2.2. Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011 31
1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI V THỊ TRƯNG BĐS TRÊN ĐỊA BN HUYN 33
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai 33
1.2.1.1. Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003 33
1.2.1.2. Tình hình quản lý đất đai sau khi có Luật Đất đai năm 2003 35

1.2.2. Tình hình sử dụng đất 38
1.3. ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38
1.3.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá QSDĐ 39
1.3.2. Nội dung đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất 40
1.3.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ 40
1.3.2.2. Xác định giá khởi điểm 41
1.3.2.3. Chuẩn bị thủ tục bán đấu giá QSDĐ 41
1.2.3.5. Giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá 42
1.3.4. Thực trạng đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải
Dương 43
1.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ 43
1.3.4.2. Thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá QSDĐ 46
1.4. HIU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BN
HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48
iv
1.4.1. Hiệu quả về kinh tế 48
1.4.1.1. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2007 48
1.4.1.2. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2008 54
1.4.1.3. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2009 56
1.4.1.4. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2010 57
1.4.1.5. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2011 62
1.4.1.6. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2012 63
1.4.1.7. Nhận xét, đánh giá hiệu quả của từng năm 64
1.4.1.8. Mốc đánh giá để so sánh (Từ năm 2007 đến 2012) có 2 mốc: 66
1.4.2. Hiệu quả về xã hội 68
1.4.3. Hiệu quả về công tác quản lý đất đai 69
1.5. ĐÁNH GIÁ HIU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH VỚI HIU
QUẢ ĐẤU GIÁ TI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70
1.6. MT SỐ HN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIN NAY 70
1.6.1. Đối với các tổ chức thực hiện nhiệm vụ đấu giá 71

1.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 71
1.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng nông thôn 72
1.7. MT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIU QUẢ 72
1.7.1. Giải pháp về lập quy hoạch 73
1.7.2. Giải pháp về giá đất 74
1.7.3. Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 74
1.7.4. Giải pháp về bước giá trong đấu giá 75
2.1. KẾT LUẬN 77
2.1.1. Hiệu quả về kinh tế 77
2.1.2. Hiệu quả về xã hội 78
2.1.3. Hiệu quả đối với công tác QLDĐ 78
2.2. MT SỐ KIẾN NGHỊ 78
2.2.1. Mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá với pháp luật đất đai 78
2.2.2. Xây dựng giá đất nói chung và giá khởi điểm, bước giá khi đấu giá QSDĐ 79
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TI 1
2. Ý NGHĨA KHAO HC V THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TI 3
2.1. Ý NGHĨA KHOA HC 3
3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TI 4
1.1. KHÁI NIM BẤT ĐNG SẢN V THỊ TRƯNG BẤT ĐNG SẢN 6
1.2. CƠ SỞ HÌNH THNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.3. GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9
1.4. ĐẤT ĐAI, NH Ở TRONG THỊ TRƯNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11
1.5. QUÁ TRÌNH HÌNH THNH V PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TI SẢN Ở
VIT NAM 12
“BI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HC VIN TƯ PHÁP” 12
1.6. CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14
1.7. QUẢN LÝ NH NƯỚC TRONG HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ 17
v

1.8. HIU QUẢ HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ TI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23
2.1. ĐỐI TƯỢNG V PHM VI NGHIÊN CỨU 26
2.2. NI DUNG NGHIÊN CỨU 26
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HI HUYN NAM SÁCH - TỈNH
HẢI DƯƠNG 28
Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011 30
Bảng 1.2: Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011) 32
1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI V THỊ TRƯNG BĐS TRÊN ĐỊA BN HUYN 33
Bảng 1.3: Diện tích các loại đất chính của huyện tính hết 31/12/2012 38
1.3. ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38
1.4. HIU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BN
HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48
Bảng 1.4: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 49
Bảng 1.5: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT(đợt.1) Khu dân cư xã i Quốc- Huyện
Nam Sách tỉnh Hải Dương 54
Bảng 1.6: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 55
Bảng 1.7: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 56
Bảng 1.8: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 57
Bảng 1.9: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT Khu dân cư xã Thanh Quang - Huyện Nam
Sách tỉnh Hải Dương 62
Bảng 1.10: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 63
Bảng 1.11: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 64
1.5. ĐÁNH GIÁ HIU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH VỚI HIU
QUẢ ĐẤU GIÁ TI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70
1.6. MT SỐ HN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIN NAY 70
1.7. MT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIU QUẢ 72
2.1. KẾT LUẬN 77
2.2. MT SỐ KIẾN NGHỊ 78
vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT NGHĨA
BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTC Bộ Tài chính
BQLDA Ban quản lý dự án
CP Chính Phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
ĐTH Đô thị hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHĐT Kế hoạch đầu tư
LĐĐ Luật đất đai
NĐ Nghị Định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
QĐ Quyết định
SDĐ Sử dụng đất
TW Trung ương
TT Thông tư
TCĐC Tổng cục địa chính
THCS Trung học cơ sở
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Ủy ban nhân dân
UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
vii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có cho
mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đất

đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi
dân tộc".
Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của
chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải
qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập
trung bình" vào đầu năm 2012.
Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc.
Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN.
Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp
chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách
đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là:
+ Hiệu quả kinh tế
+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS.
+ Công bằng xã hội
Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây
dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất".
Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập
niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút
không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu.
Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ
nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008. Kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của
Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường
theo định hướng XHCN.
1
Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý
tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính

phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất
sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã
đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa
phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp
phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy
nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông
qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu
kém.
Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu
phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng
có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường
bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản
hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường.
Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra
khá phổ biến.
Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và
xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất
động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc
biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của
nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho
sự phát triển đô thị thiếu bền vững.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị
trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là
2
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ
sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai,

do vậy tôi đã thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam
Sách tỉnh Hải Dương”
2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài
2.1. Ý nghĩa khoa học
Đất đai được thừa nhận “có giá”. Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó,
nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý
cả về giá trị.
Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị
trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò mới, nhằm
khai thác thuộc tính có ích của đất, nâng cao hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng
đất trong nền kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đai
thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài
với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụng
đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện
bình thường trên thị trường.
Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất
đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữa
hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên
thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấu
giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu.
Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính công
khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu các
chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ.
Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp
3
tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước…
2.2. Ý nghĩa thực tiễn

Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khá
sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyên
mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiều
triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đất
của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)…
Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối giữa
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như bốn
phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng các bến
cảng nội địa vận tải đường sông.
Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy cần
tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có
thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trả
tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng
trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa
phương, tăng cường an sinh xã hội.
3. Mục đích yêu cầu của đề tài
3.1. Mục đích của đề tài
Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách.
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện
Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012.
3.2. Yêu cầu của đề tài
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa
phương.
Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao.
Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên
cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ.
Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn.
4
5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản
1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động
sản, và động sản.
Điều 174 bộ luật dân sự 2005 cũng quy định "Bất động sản là các tài sản gồm:
đất đai, nhà cửa công trình xây dựng, các loại tài sản gắn liền trên đất".
Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS.
Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở
hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới
là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế nó là
hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các
quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung
của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
1.1.3. Một số khái niệm khác
Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy định
của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam. Đấu giá tài sản là hình thức bán
6
công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham gia trả giá.

Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài
sản (hay gọi là người trúng đấu giá).
Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tài sản
gắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả giá, ai trả
giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua được tài sản (hay
gọi là người trúng đấu giá).
1.2. Cơ sở hình thành đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"
Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bản pháp
luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TW ngày
13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày 28/03/1988 của
ban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai năm 1987, chỉ thị 47 -
CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyết một số vấn đề cấp bách về
ruộng đất.
Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp, đặc
biệt là luật đất đai năm 1987. Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đã làm thay
đổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳng định quyền sở
hữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng đất được giao, được
bán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng
lâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, Luật
còn mang tính hành chính mệnh lệnh (người được giao đất không phải trả tiền sử
dụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức, không thừa nhận
“đất có giá” ). Những điều luật mang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đai
không được vận động một cách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tình
trạng vô chủ, mất đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nước
không thể quản lý nổi.
Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên , trong
khi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống
7
nhất quản lý. Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001 ghi

nhận “đất có giá”. Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có giá” và mở rộng quyền cho người
sử dụng được phép chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất là
nội dung quan trọng trong việc hàng hóa là quyền sử dụng đất.
1.2.2. QSDĐ là hàng hóa đặc biệt
Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quan điểm
đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6 nét đặc trưng.
Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao động nên
bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hàng hóa. Nhưng
trong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo, tạo nên những giá trị mới
của đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa ruộng, mà còn cả trong
gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất trao đổi trên thị trường.
Thứ hai

: Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai làm
tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sử dụng đất
ngày càng tăng…
Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,
không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị".
Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, trong xây
dựng cơ sở hạ tầng…
Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại hàng
hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử dụng), đến
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế (giữa
những người sử dụng đất với nhau), …
Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất đai
không hoàn hảo. Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khi rất cao
nhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn.
Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng “quyền
sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các văn bản pháp

luật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đất đai được vận
động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tế thị trường.
8
“Chuyên đề số 11 về bán đấu giá QSDĐ- Trường đại học Luất Hà Nội”
1.3. Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới
1.3.1. Khái quát về giá đất trên thế giới;
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài
sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất
động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động
quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ
biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
1.3.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới. “Bài giảng về bán đấu giá- Học
viện tư pháp”
1.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự tị, 4 thành phố trực
thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ
8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu
lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất
của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà
nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp
tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất
nhượng quyền sử dụng đất.
1.3.2.2. Đấu giá đất của Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời
kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản
cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị
các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của

những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ
được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
9
Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:
10
TO ÁN NGƯI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LM THỦ TC
THAM GIA
INGƯỜI
THAM GIA
ĐẤU GI
ĐIỀU TRA BẤT
ĐNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ĐNG SẢN
QUẢNG CO BẤT
ĐNG SẢN
BỎ GI CHO BẤT
ĐNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GI
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BN
THÔNG BO HN
NP TIỀN
XC NHẬN BN
TIẾN HNH NP
TIỀN

ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NH
GIAO BẤT ĐNG
SẢN
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
1.4. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua
Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa
lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường
nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trường BĐS có 3 cấp
gồm:
+ Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê đất
(QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,…
+ Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
1.4.1. Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trong mấy

thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất”.
Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giai đoạn cụ
thể là:
1.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng
1.4.1.2. Giai đoạn từ 1946 đến 1979
Hiến pháp năm 1946 và hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu đất đai, sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu
Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo
quá trình “Công hữu hóa đất đai” thị trường đất đai hầu như không được pháp luật
thừa nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà và đât nhưng với
phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành
11
mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
1.4.1.3. Giai đoạn từ 1980 đến 1992
Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và
điều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi
chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được
SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt
Nam thừa nhận không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở
( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị).
1.4.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến 2002
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước thống nhất quản lí. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đó
được chế định lại. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần
đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế định
pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định
tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993).
1.4.1.5. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế,
gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông
qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói”
và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá đất ngày càng phát triển.
1.5. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở Việt Nam
“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp”
1.5.1. Sự hình thành và phát triển
Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trăm năm,
từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công nguyên, bằng việc
12
thách cưới các lễ vật cho Sơn tinh và Thủy tinh.
Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn cụ thể là.
1.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Trung-
Nam. Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là luật
“Mẫu quốc”. xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực hiện
các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại dụ số 31
ngày 23/7/1934”. Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước thì thanh toán
tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…
1.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988
Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển đổi

nền kinh tế năm 1986
1.5.1.3. Giai đoạn từ 1989 đến 1995
Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp lệnh
thi hành án dân sự ngày 28/8/1989.
1.5.1.4. Giai đoạn từ 1996 đến 2004
Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế bán đấu
giá tài sản. Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu
giá tài sản.
1.5.1.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay
Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu
giá tài sản thay thế nghi định 86/1996. Đây là văn bản pháp lý quan trọng để phát
triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá
QSDĐ.
Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu
giá tài sản thay thế nghi định 05/2005. với những quy định mới, đẩy mạnh xã hội
hóa về bán đấu giá tài sản.
13
1.6. Các hình thức đấu giá QSDĐ
Trong bán đấu giá QSDĐ thông thường chỉ có 2 hình thức đó là “trả giá trực
tiếp bằng lời nói và trả giá bằng bỏ phiếu kín”.
+ Hình thức bán đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà người mua tài sản
phải trả trực tiếp bằng lời nói với đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá”.
+ Hình thức bán đấu giá bằng bỏ phiếu kín là hình thức mà người mua tài sản
phải ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán đấu giá phát hành và bỏ vào
hòm phiếu đúng thời gian quy định. Có thể một vòng hoặc nhiều vòng thùy theo
quy chế trước khi mở cuộc đấu giá.
+ Cuộc bán đấu giá không thành.
1.6.1. Các trường hợp đấu giá QSDĐ

Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất
Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, đấu giá để thuê
đất trả tiền hàng năm.
1.6.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ)
Vị trí của đất, hướng đất
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác.
Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục  đông cũng ảnh hưởng không
nhỏ đến giá trị của BĐS.
1.6.3. Các phương pháp định giá đất
Có rất nhiều phương pháp song trên thực tế đa phần chỉ sử dụng một trong 3
phương pháp sau:
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp giá thành
+ Phương pháp thu nhập
14
1.6.4. Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường
1.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường
Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong vài năm gần đây
đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập. Việc định giá
khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên
nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở phát
huy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai.
Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất, nhưng
khung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường. Tại các địa phương như Hà Nội, TP
Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường. Tại nhiều địa
phương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chỉ bằng 70 – 90 %.
Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường.
Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này. Khung giá đất

mới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tế cũng chỉ bằng
80% so với giá thị trường.
1.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai
Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữa các
vùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bên không xác
định được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi.
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp
với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất (nuôi tôm), đất
hương hỏa với đất thổ cư…
Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấu giá
trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất quy định rõ mục
đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đất đã được phân ô
(Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh. Người trúng
đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình
có được, không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá.
15
1.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các
nghĩa vụ
Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành án
không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất. Thậm chí, một số trường hợp
người thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng
cách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Sau khi kê biên tài
sản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽ
giải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn được nhiều trường hợp trốn
tránh, trì hoãn thi hành án.
1.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ
Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng
và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõ

trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất
được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất. Việc lợi
dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức
cũng được giảm đi rất nhiều.
1.6.5. Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá
“Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp”
Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa là QSDĐ, nên việc đấu giá không chỉ
tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản mà còn chịu sự điều chỉnh của
các văn bản pháp luật về đất đai. Khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ, các tổ chức bán đấu
giá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt phải tuân thủ theo những quy định
chặt chẽ. Cụ thể quy trình từng bước như sau:
16
Bước Nội dung công việc
1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ
2 Ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá
3 Lập kế hoạch
4 Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng
5 Xem tài sản bán đấu giá và lấy xác nhận theo mẫu
Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽ
xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.
6 Bán hồ sơ
Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ
xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.
7 Nộp hồ sơ, tiền đặt trước, hoặc bảo lãnh ngân hàng
Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ
xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.
8 Thông báo thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá
(nếu thay đổi với thông báo)
9 Tổ chức phiên đấu giá
* Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản

bán đấu giá
* Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản
bán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền
* Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá
nhưng không trúng đấu giá
10 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá
11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá
1.7. Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá
1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước
Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò quan
trọng trong việc thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng mà trọng tâm là tạo lập
17