đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương, giai đoạn 2007 - 2012

Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
LỜI CẢM ƠN
Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học.
Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài
nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà
Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài
nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương,
trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê,
lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT NGHĨA
BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTC Bộ Tài chính
BQLDA Ban quản lý dự án
CP Chính Phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
ĐTH Đô thị hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHĐT Kế hoạch đầu tư
LĐĐ Luật đất đai
NĐ Nghị Định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
QĐ Quyết định
SDĐ Sử dụng đất
TW Trung ương
TT Thông tư
TCĐC Tổng cục địa chính
THCS Trung học cơ sở
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Ủy ban nhân dân
UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ

DANH MỤC BẢNG BIỂU
4.1.2.1. Dân số và lao động 54
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
PHẦN I: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu
có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan
điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự
giàu có cho mỗi dân tộc".
Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp
bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới,
chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí
"Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012.
Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong
toàn quốc.
Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch
hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định
hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra
quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là
động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề
lớn đó là:
+ Hiệu quả kinh tế
+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị
trường BĐS.
+ Công bằng xã hội
Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp
tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất".
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20

1
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài
thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ
giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền
kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự
tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay
xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và
dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình
chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN.
Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng
thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993
thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong
suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó
làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước.
Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các
nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh
nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những
mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu
giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém.
Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và
sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị
trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường
bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường.

Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
2
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản
diễn ra khá phổ biến.
Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao
tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị
trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo
quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm
lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những
hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị
trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích,
đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý
nhà nước về đất đai, do vậy em đã thực hiện đề tài:
"Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa
bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012"
1.2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Đất đai được thừa nhận “có giá”. Nhà nước xác định giá đất để quản lý,
từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà
còn quản lý cả về giá trị.
Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên
thị trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò
mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng
đất trong nền kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất
đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn
bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
3
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử
dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng
trong điều kiện bình thường trên thị trường.
Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản
lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này,
nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng qua
hệ cung cầu trên thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa
trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá,
vừa không bị lãng phí nguồn thu.
Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính
công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên
cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá
QSDĐ.
Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà
nước…
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp
khá sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công
nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản
doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần
Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc
xã An Bình)…
Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối
giữa Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như
bốn phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây

dựng các bến cảng nội địa vận tải đường sông.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
4
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để
giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian
thuê, hoặc trả tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn
thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu
ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội.
1.3. Mục đích yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích của đề tài
Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách.
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách,
giai đoạn 2007 - 2012.
1.3.2. Yêu cầu của đề tài
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và
địa phương.
Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao.
Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực,
trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá
QSDĐ.
Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
5
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản
2.1.1. Khái niệm Bất động sản

Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất
động sản, và động sản.
Điều 174 bộ luật dân sự 2005 cũng quy định "Bất động sản là các tài sản
gồm: đất đai, nhà cửa công trình xây dựng, các loại tài sản gắn liền trên đất".
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước như Mỹ, các
nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định Đất đai hoặc Đất đai và tài sản trên đất là hàng hoá được
giao dịch trên thị trường BĐS. Trung Quốc Đất đai và tài sản trên đất được
phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước
không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị
trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình
hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo
pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà
chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với đất.
2.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
nó là hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
6
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có

liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS chịu sự chi
phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và
theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản
phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Trung Quốc quy định giao dịch BĐS
bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy
định của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam. Đấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham
gia trả giá. Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá).
Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tài
sản gắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả
giá, ai trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua
được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá).
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
7
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm với giá rẻ nhất
thì được giao cho làm hoặc thi công
Định giá tài sản: Định giá là việc đánh giá các giá trị của tài sản phù hợp
với giá của thị trường tại một thời điểm, và địa điểm nhất định. Định giá
thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá…Định giá tài

sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường và thúc đẩy thị
trường phát triển. Định giá là hoạt động mang tính chất khách quan
Định giá QSDĐ: Định giá QSDĐ phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật,
tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của QSDĐ và giá thị trường tại thời điểm
định giá. Định giá phải khách quan, độc lập, trung thực, và phải tuân thủ theo
pháp luật hiện hành.
Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá thị trường của tài sản.
Giá khởi điểm QSDĐ: Được xác định theo đúng quy định của pháp luật,
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố giá đất công
khai hàng năm và bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước giá để đấu giá: Là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của
vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do hội đồng đấu giá công bố cho vòng
tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của từng địa phương mà UBND tỉnh quy định
xác định bước giá hoặc không cần quy định bước giá cho phù hợp thực tế.
2.2. Cơ sở hình thành đấu giá QSDĐ
2.2.1. Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"
Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bản
pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TW
ngày 13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày
28/03/1988 của ban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
8
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
năm 1987, chỉ thị 47 - CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyết
một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp,
đặc biệt là luật đất đai năm 1987. Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đã

làm thay đổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳng
định quyền sở hữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng
đất được giao, được bán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho
tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranh
chấp đất đai. Tuy nhiên, Luật còn mang tính hành chính mệnh lệnh (người
được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đất
đai dưới mọi hình thức, không thừa nhận “đất có giá” ). Những điều luật
mang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đai không được vận động một
cách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tình trạng vô chủ, mất
đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nước không thể
quản lý nổi.
Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên ,
trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm
1998 và năm 2001 ghi nhận “đất có giá”. Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có
giá” và mở rộng quyền cho người sử dụng được phép chuyển quyền sử dụng
đất dưới các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất là nội dung quan trọng trong
việc hàng hóa là quyền sử dụng đất.
Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất được Luật đất đai năm
2003 hiện hành quy định rõ ràng và chi tiết làm cho quan hệ đất đai được vận
động theo quy luật khách quan, từ đó đất đai mới bao hàm nội dung kinh tế, tạo
tiền đề cho việc tích tụ, tập trung đất đai, phân công lại lao động xã hội phục vụ
cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
9
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
nông thôn nước ta, đảm bảo lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, tạo điều kiện
cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản trong
quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

đồng bộ ở nước ta. Đó chính là điều kiện để xuất hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất, làm cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả hơn.
2.2.2. QSDĐ là hàng hóa đặc biệt
Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quan
điểm đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6
nét đặc trưng.
Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao
động nên bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hàng
hóa. Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo nên những
giá trị mới của đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa ruộng,
mà còn cả trong gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất trao
đổi trên thị trường.
Thứ hai

: Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai
làm tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sử
dụng đất ngày càng tăng…
Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,
không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị".
Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp,
trong xây dựng cơ sở hạ tầng…
Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại
hàng hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử
dụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp
vốn, thừa kế (giữa những người sử dụng đất với nhau), …
Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất
đai không hoàn hảo. Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khi
rất cao nhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
10

Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng
“quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các văn
bản pháp luật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đất
đai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tế
thị trường.
2.3. Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thế giới;
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có
định giá bất động sản và định giá đất. Định giá bất động sản nói chung và
định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các
nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên
cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp,
Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất
động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và bất động
sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều
kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt
động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công
cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự
kiểm soát của Nhà nước.
2.3.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới
2.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20

11
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24,
5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền
sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)
trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở phải
căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của
UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy định của Chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực
hiện theo kế hoạch của UBND cấp huyện/ thị.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức
đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng
công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều
kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có
điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương
lượng song phương.
Phát triển bất động sản trên đất phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong
hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì
phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất;
nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng
đất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi
của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị
mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
12
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,
đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với
dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây
dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm
tư vấn. Định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia
đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được
thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc
gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá
bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại
về bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu
thị trường bất động sản …
2.3.2.2. Đấu giá đất của Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có
ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về
đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các
chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách thức xúc tiến bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng
ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký

đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
13
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng
và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích
sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn
thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch
không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc
sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các
đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là
mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên
trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ
tầng" và đã đạt được các thành tựu sau:
(1) 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2) Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3) Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4) Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,
mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng
đất đô thị một cách có hiệu quả, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những

đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với
một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng
phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
14
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.3.2.3. Đấu giá đất của Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường
BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết
những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi
toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán
được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán
cho những khoản nợ.
Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
15
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
16
TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA
IÁNGƯỜI
THAM GIA

ĐẤU GIÁ
ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả

lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.4. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua
Cùng với việc thừa nhận "đất có giá" đã làm cơ sở cho việc ra đời các
văn bản pháp luật xác định được đúng bản chất của quan hệ đất đai, làm cho
đất đai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền
kinh tế thị trường.
Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực
địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị
trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và
bảo hiểm. Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trường
BĐS có 3 cấp gồm:
Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê
đất (QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai.
Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,…
Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
2.4.1. Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất”.
Đảng và nhà nước ta xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần
vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Biến động đó đã
ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đó
nhà nước đã thừa nhận "đất có giá" tức là giá đất có tham gia vào thị trường.
Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giai
đoạn cụ thể là:

2.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
17
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói lá kết quả của sự thỏa
thuận bình đẳng và tự nguyện, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị
trường.
2.4.1.2. Giai đoạn từ 1946 đến 1979
Hiến pháp năm 1946 và hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân, trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không
hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép
mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hóa đất đai” thị trường đất đai
hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có
những giao dịch về nhà và đât nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu
là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng
(Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm
ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
2.4.1.3. Giai đoạn từ 1980 đến 1992
Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp,
tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việc
mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển
nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các
chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận không có thị trường đất đai
mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở ( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động

sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt : thị trường nhà ở và các công trình
xây dựng khác gắn liều với đất đai là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
18
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.4.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến 2002
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lí. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai năm 1993).
2.4.1.5. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật
khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”.
Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu
tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượng
lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị
trường BĐS nước ta.
2.5. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài
sản ở Việt Nam
2.5.1. Sự hình thành và phát triển
Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trăm

năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công
nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vất cho Sơn tinh và Thủy tinh.
Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn
cụ thể là.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
19
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Trung-
Nam. Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là
luật “Mẫu quốc”. Tuy mỗi miền có những quy định riêng song các quy định
chung đều xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực
hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại
dụ số 31 ngày 23/7/1934”. Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trước
thì thanh toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…
2.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988
Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển
đổi nền kinh tế năm 1986
2.5.1.3. Giai đoạn từ 1989 đến 1995
Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án
dân sự
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp
lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989.
2.5.1.4. Giai đoạn từ 1996 đến 2004
Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh
vực bán đấu giá tài sản.
2.5.1.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay
Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về
bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996. Đây là văn bản pháp lý quan

trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN. Bên cạnh nghị định 05/2005/NĐ-CP còn có nhiều văn
bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như bộ
luật dân sự năm 2005, luật thương mại năm 2005, luật kinh doanh BĐS, nghị
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
20