Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 1 / 22
ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU CHI TIẾT:
Xác đònh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều
chỉnh sự khác biệt về giá đất trên đòa bàn TP.HCM

MỤC LỤC

PHẦN 1: TỔNG QUAN
1. Mở đầu 1
2. Ý nghóa thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2
3. Mục tiêu nghiên cứu 3
4. Nội dung nghiên cứu 4
5. Phạm vi nghiên cứu 4
PHẦN II : LÝ LUẬN
1. Cơ sở lý luận 5
1.1 Các khái niệm 5
1.2 Phát triển lý thuyết – Xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2.1 Các yếu tố vó mô 8
1.2.2 Các yếu tố vi mô 10
1.2.3 Các yếu tố khác 10
2. Các giả thiết khoa học 10
3. Phương pháp xác đònh 11
3.1 Xác đònh giá đất tối ưu …………………………………………………………………………………………………… 11
3.2 Xác đònh các yếu tố tác động đến giá đất ……………………………………………………………… 11
3.3 Xác đònh hệ số hạng đất ………………………………………………………………………………………………… 12
3.4 Xác đònh hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng …………………………………………………… 13
3.5 Xác đònh hệ số vò trí hẻm ………………………………………………………………………………………………… 13
3.6 Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất
chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp) ………………………. 13

PHẦN III : QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU
1. Xây dựng bảng câu hỏi 14
2. Quá trình thu thập thông tin 14
3. Nhập liệu và xử lý 15
4. Các phương pháp phân tích đa biến sử dụng 15
PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 2 / 22
ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT
Đề tài: Xác đònh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ
số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên đòa bàn TP.HCM

I/ TỔNG QUAN
1. Mở đầu
Trong những năm đầu thế kỷ XXI, thế giới có nhiều biến động, cùng với xu thế
hội nhập, toàn cầu hóa đã làm cho kinh tế các nước trên thế giới có xu hướng tăng
trưởng chậm. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển nhanh chóng của Trung Quốc, Việt
Nam được đánh giá là một trong những nước có tiềm năng kinh tế cao, an ninh
chính trò ổn đònh, tốc độ tăng trường cao với GDP bình quân trên 8%/ năm. Cùng
với việc gia nhập WTO - nơi được đánh giá là một sân chơi bình đẳng, có nhiều
thuận lợi, kinh tế Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều phát triển vượt bậc trong
những năm sắp đến nếu như biết tận dụng những thuận lợi về nguồn vốn đầu tư
của các nước.
Để tận dụng tốt những cơ hội này, Việt Nam cần nhanh chóng ổn đònh và phát
triển các loại thò trường tài chính trong nước để nhanh chóng hòa nhập với thế giới.
Với đặc thù là một nền kinh tế thò trường mới nổi, thò trường bất động sản Việt
Nam tiềm ẩn những biểu hiện bong bóng thò trường làm cho giá cả bất động sản

luôn giao động theo chiều hướng tăng lên. Đặc biệt trong 2 năm 2005, 2006 thò
trường đất đai_ một dạng thò trường chủ yếu của thò trường bất động sản_ bò “đóng
băng” và mới có biểu hiện “ tan băng” nhẹ trong những tháng cuối năm 2006. Dự
báo trong năm 2007, thò trường bất động sản Việt Nam sẽ nóng lên trước làn sóng
đầu tư ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài do chính sách mở cửa của chính phủ và
nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng lên.
Là một thành phố lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc đònh hướng phát triển
cho cả nước, trong nhiều năm qua, TP. Hồ Chí Minh đã phát triển nhanh chóng trên
nhiều phương diện kinh tế xã hội với kết quả đạt được rất khả quan, môi trường
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 3 / 22
kinh tế TP Hồ chí Minh luôn được đánh giá là năng động, tiềm năng, thu hút nhiều
nguồn lực đầu tư trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng:
TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa phát huy hết thế mạnh của một thành phố lớn, một cửa
ngỏ giao thương mang tầm cở Đông Nam Á do chưa xây dựng được một cơ chế
quản lý năng động, khoa học khai thác hết tiềm năng kinh tế đòa phương và các
vùng lân cận. Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO có ý nhóa rất quan trọng đối với
chính sách phát triển của thành phố. Những nhà hoạch đònh chiến lược của thành
phố cần nhanh chóng xây dựng và đưa ra các giải pháp để tận dụng những nguồn
lực sẳn có về tài nguyên, con người, vò trí chiến lược, thò trường lao động, thò trường
vốn v v để nhanh chóng hòa nhòp vào làn sóng đầu tư đang ồ ạt đổ vào.

2. Ýnghóa thực tiễn của đề tài
Như đã trình bày ở trên, đất đai và các chính sách về đất đai là một trong những
vấn đề hết sức quan trọng và nhạy cảm trong chiến lược phát triển kinh tế. Trong
quá trình phát triển nền kinh tế, với đặc điểm nguồn gốc tự nhiên, không sinh sôi
nảy nở của đất đai và càng giảm cả về số lượng và chất lượng đất do tốc độ phát
triển của dân số và tác động khai thác bừa bãi của con người, xu hướng giá cả của
các loại đất ngày càng tăng kéo theo sự khan hiếm đó. Giá đất trên thò trường

thường không biểu hiện giá trò thực của nó mà mang giá trò ảo. Đặc biệt trong điều
kiện chính trò Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng, khi đất đai thuộc
sở hữu nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, chỉ cần một chính
sách giá cả đền bù chưa thỏa đáng cộng thêm một số tác động của các yếu tố ngoại
lai sẽ đẩy giá đất xa khỏi giá trò thực của thò trường, điều này biểu hiện rất cụ thể
qua sự biến động đất đai tại các quận ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như Quận Tân
Bình, Quận 7, Quận 12, Quận 2. Tình trạng lộn xộn, đóng băng trên thò trường bất
động sản kéo dài trong 2 năm 2005, 2000 gây rất nhiều khó khăn, thiệt hại cho
kinh tế thành phố, làm rối ren và gây hiện tượng giá ảo trong việc đònh giá trò thật
của đất đai để bồi thường và qui hoạch dân cư. Dự báo trong năm 2007 nhu cầu về
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 4 / 22
nhà ở của người dân Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng từ 6-
7% và giá đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ tăng cao, áp lực về nhà đất sẽ tạo
một cơn sốt trên thò trường bất động sản, cản trở những nhà đầu tư kinh doanh bất
động sản trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng do tâm lý e ngại thò trướng bò đóng
băng, gây khó khăn cho công tác qui hoạch, bồi thường, ổn đònh dân cư.
Việc xác đònh các yếu tố cầu thành nên giá đất, trong đó nhân tố nào đóng vai
trò nhân tố ảnh hưởng quan trọng là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay, vấn
đề nghiên cứu sẽ đưa ra những cơ sở thực tiễn cho việc vạch ra những chính sách
về quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh điều có những cuộc điều tra thực tiển từng
con đường trên các quận huyện về giá đất giao dòch trên thò trường để làm cơ sở
ban hành bảng giá đất toàn thành phố nhưng hiện tại bảng giá đất được ban hành
chưa sát với giá thò trường; bảng giá đất hiện có và hệ số điều chỉnh giá đất hiện
nay được thực hiện theo cảm nhận, kinh nghiệm nên mức độ chính xác chưa cao.
Dựa vào số liệu điều tra chọn mẫu thực tế về giá đất thò trường tại một số nơi trên
đòa bàn thành phố nên là một cơ sở thực tiễn quan trọng để xác đònh lại hệ số này.
Đây chính là công việc mà đề tài này hướng đến.

Xuất phát từ thực tế đòi hỏi nêu trên, công việc chính của đề tài là “Xác đònh
mức độ ảnh hưởng tác động của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều
chỉnh giá đất trên đòa bàn Tp. Hồ Chí Minh”.

3. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung:
Mục đích chính của đề tài này là xây dựng lại bảng giá đất qua hệ số điều
chỉnh theo giá thò trường và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên đòa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.


Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 5 / 22
2.2 Mục tiêu cụ thể:
− Xác đònh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .
− Xác đònh yếu tố nào ảnh hưởng quan trọng đến giá đất.
− Xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực cho
phù hợp giá thò trường.

4. Nội dung nghiên cứu
− Phân tích hiện trạng giá đất và giao dòch đất đai trên đòa bàn Tp. Hồ Chí
Minh.
− Xây dựng hàm hồi quy về giá đất để tiến tới thực hiện các nội dung:
• Xác đònh diện tích của đất có giá trò tối ưu nhất.
• Đònh lượng các yếu tố ảnh hưởng vào giá đất bao gồm: các yếu tố về
vò trí lô đất (lợi thế kinh doanh, giao thông), độ rộng đường, diện tích
khu đất.
• Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất
(đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông

nghiệp).
• Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, đònh giá đất tại đòa bàn 24 quận,
huyện của Tp. Hồ Chí Minh.
• Xây dựng hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng.
• Xây dựng hệ số giá đất đối với khu đất có vò trí hẻm.

5. Phạm vi nghiên cứu
− Phạm vi của đề tài là tiến hành nghiên cứu giá đất đô thò TP. Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đô thò
tại TP. Hồ Chí Minh được quan tâm nhất hiện nay, cụ thể là yếu tố về vò trí
nhà, lợi thế kinh doanh, diện tích,v.v…
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 6 / 22
− Phân tích đề tài giới hạn ở phân tích tónh tại một thời điểm điều tra.
− Phạm vi không gian: Số liệu điều tra thực tiễn, các số liệu sơ cấp thu thập từ
các giao dòch thò trường của các bất động sản trên đòa bàn 24 quận, huyện
của TP. Hồ Chí Minh.
− Phạm vi thời gian: theo yêu cầu đặt ra.

II/ LÝ LUẬN
1. Cơ sở lý luận
1.1 Các khái niệm cơ bản:
− Bất động sản là các tài sản không được di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
do pháp luật quy đònh (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghóa Việt Nam năm 1995)
− Đònh giá bất động sản là trọng tâm của tất cả các hoạt động trong thò trường
về bất động sản: Vì mọi việc có liên quan đến thò trường bất động sản đều

chòu tác động bởi giá trò bất động sản mà đònh giá là công việc xác đònh giá
bất động sản trên thò trường. Đònh giá giúp ra quyết đònh về mua bán, đầu tư,
phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất
động sản.
− Đất là tài sản đặc biệt:
• Là tài sản vì đất có đủ các thuộc tính của tài sản: là vật có thực có thể
đáp ứng nhu cầu của con người, có đặc trưng giá trò và là đối tượng
giao lưu dân sự.
• Là tài sản đặc biệt vì đất không do lao động làm ra, lao động chỉ biến
đất từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích cần
thiết, thích hợp.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 7 / 22

− Đất đai cố đònh về vò trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử
dụng.
− Quyền sử dụng đất: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền đònh đoạt của chủ sở hữu theo qui đònh của pháp luật. Chủ sở
hữu có đủ 03 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền đònh đoạt
tài sản. Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản; chỉ là một trong 03 quyền của chủ sở hữu.
Ở Việt Nam, quyền sở hửu đất đai thuộc về nhà nước, mọi công dân, tổ chức,
công ty… chỉ có quyền sử dụng đất đai.
( />E1%BB%8Dc%29)

− Đònh giá đất:
Đònh giá đất chỉ là sự ước tính. Giá đất phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và tình trạng pháp lý của thửa đất, ngoài ra nó còn phụ thuộc vào tâm lý
của người mua và người bán.

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn đònh, lâu dài. Người được giao đất sử dụng có 5 quyền: Chuyển
nhượng; Cho thuê; Thừa kế; Góp vốn; Thế chấp về đất đai. Vì vậy giá đất ở Việt
Nam thực ra là giá trò Quyền sử dụng đất. Theo mục đích sử dụng đã được xác đònh
nếu thay đổi mục đích sử dụng phải được nhà nước cho phép. Vậy: “ Đònh giá đất
là sự ước tính giá trò Quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác đònh, tại một thời điểm xác đònh”.
Mục đích của đề tài là phải điều chỉnh bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh theo sát
giá trò thò trường của nó và phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến giá trò quyền
sử dụng đất. Do đó các phương pháp và nội dung thực hiện sẽ phải đáp ứng đúng
mục đích này. Trước tiên, bảng giá quyền sử dụng đất có các tác dụng quan trọng
làm căn cứ để:
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 8 / 22
− Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất.
− Tính tiền sử dụng đất và thuê đất.
− Tính giá trò quyền sử dụng đất khi giao đất.
− Xác đònh giá trò quyền sử dụng đất để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà
nước.
− Tính giá trò quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ.
− Tính bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Vì những tác dụng quan trọng này, cho nên xác đònh bảng giá đất phải dựa trên
các cơ sở khoa học, các văn bản hướng dẩn cụ thể của các cơ quan có thẩm quyền
và thực tiễn đúng đắn như sau:
− Giá quyền sử dụng đất có giá trò giống như các tài sản khác do nó có thể
chuyển nhượng, thừa kế, có giao dòch trên thò trường. Do vậy, giá trò của nó
sẽ do thò trường cung cầu quyết đònh. Vì lý do này, nên bảng giá quyền sử
dụng đất cho toàn thành phố phải đi sát với giá thò trường đang giao dòch.

− Bảng giá hiện hành của Thành phố là rất thấp so với giá thò trường hiện
hành. Nếu bảng giá mới được xây dựng bằng giá với giá thò trường (hệ số
điều chỉnh chênh lệch bằng 1) sẽ gây nên một “biến động” đột biến và sẽ
có những phản ứng mạnh từ người dân và doanh nghiệp. Cho nên điều chỉnh
bảng giá đất phải có lộ trình từ từ tiến dần đến giá thò trường (tiến dần đến
hệ số chênh lệch là 1) trong một khoảng thời gian nhất đònh trong tương lai.
Cũng như bảng giá này được dùng để tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất
hiện nay để làm sổ hồng. Những người làm sổ hồng ở những năm trước sẽ
đóng với giá rất thấp, nhưng những người hiện nay chưa làm sổ (thường còn
sót lại những người nghèo) sẽ đóng với số tiền cao gấp hàng chục lần so với
bảng giá hiện hành, nếu xác đònh bảng giá mới bằng giá thò trường thì họ sẽ
đóng cao gấp hơn vài chục lần, như thế sẽ là bất công rất lớn, đặc biệt đối
với người nghèo chưa có đủ điều kiện làm sổ hồng trước đây.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 9 / 22
− Bảng giá mới theo sát giá thò trường nhưng phải loại bỏ giá thò trường bất
bình thường (trong điều kiện giao dòch bất thường như: Cha mẹ mua bán với
con cái, anh em trao đổi với nhau, hoặc người bán cần bán gấp ngay để trò
bệnh….). Sự biến động giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua diễn biến
có phần phức tạp và xu hướng tăng nhanh, đặc biệt đỉnh cao ở năm 2002. Để
loại bỏ yếu tố bất bình thường, yêu cầu số liệu điều tra chọn mẫu phải ở
những thời điểm giá tương đối ổn đònh và theo nhận đònh của các chuyên gia
là lúc đó không có những yếu tố tác động bất thường. Mặt khác, số mẫu điều
tra phải tương đối lớn thì mới đáp ứng được các yêu cầu loại bỏ các yếu tố
không bình thường làm biến động giá đất không theo đúng giá thực thò
trường mà nó có.
− Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghóa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
− Căn cứ Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về

phương pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất.
− Căn cứ theo Thông Tư Số 114/2004/TT-BTC Ngày 26 Tháng 11 Năm 2004
của Bộ Tài Chính thực hiện nghò đònh số 188/2004/NĐ-CP.
− Căn cứ vào số liệu điều tra chọn mẫu trên từng con đường, số liệu phản ánh
tương đối xác thực về tình hình giá đất tại Thành phố HCM. Căn cứ vào giá
thực tế giao dòch trên thò trường để làm cơ sở điều chỉnh giá cả là đúng đắn
về lý thuyết cũng như thực tiễn. Trước đây, việc đưa ra bảng giá đất do chưa
có điều tra thực tế với quy mô lớn nên lập bảng giá phải dựa trên kinh
nghiệm, ước đoán nên chưa mang tính thuyết phục cao.

1.2 Phát triển lý thuyết, xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
1.2.1 Các yếu tố vó mô:
 Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và
trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 10 / 22
− Nhà nước ban hành các quy đònh về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy đònh trong từng thời kỳ sẽ tác động
đến giá bất động sản, cụ thể là đất đai trên thò trường.
− Nhà nước quy đònh các chính sách và nghóa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất …) các chính sách này
ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên
tác động đến giá bất động sản.
− Nhà nước hoạch đònh và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng
khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thò
trường.
 Cung cầu đất đai:
Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dòch vụ nào khác, giá đất đai trên thò trường là
giá cân bằng giữa cung cầu.

− Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
• Sự tăng trưởng về dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở.
• Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn
đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
• Việc dòch chuyển cơ cấu nghề nghiệp và dòch chuyển dân cư cũng
làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
• Quá trình đô thò hóa không chỉ làm thay đồi tổng cầu về nhà ở mà còn
làm thay đổi kết cấu về nhà ở.
− Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
• Sự phát triển kinh tế tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá đất đai.
• Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai một số khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu
tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 11 / 22
• Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục
đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều
kiện tăng cung cho thò trường đất đai.

1.2.2 Các yếu tố vi mô:
− Chi phí của người đang sử dụng phảøi bỏ ra để tạo lập hoặc để có được
quyền sở hữu một miếng đất.
− Xét mục đích sử dụng của một diện tích đất có khả năng dùng để ở, kinh
doanh hoặc kết hợp cả 2 mục đích.

1.2.3 Các yếu tố khác:
− Đòa điểm nơi mảnh đất tọa lạc: đòa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trò của
đất trên thò trường
− Hình dáng lô đất vuông , nở hậu thì có giá trò hơn những lô đất có hình dạng

méo mó, tóp hậu ở cùng đòa điểm. Hoặc những lô đất có bề mặt tiếp giáp
với đường phố rộng thì có giá trò hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với
những đường phố hẹp hoặc quá sâu.
− Những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trò
cao hơn
− Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá đất, nếu môi trường tốt thì
lô đất có giá trò cao còn ngược lại sẽ bò giảm giá trò của lô đất đó.

2. Các giả thiết khoa học
− Giả thiết thứ nhất là: Giá đất bò ảnh hưởng bởi các yếu tố chính sau:
• S: là diện tích miếng đất (m
2
).
• V: vò trí miếng đất .
• D: độ rộng mặt đường (m).
• Q: Quyền sử dụng đất.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 12 / 22
• P: Mục đích sử dụng đất.
− Giả thiết thứ hai là: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chính vào giá đất là
khác nhau.
− Giả thiết thứ ba là: Có mối quan hệ giữa giá đất thò trường và giá đất Nhà
nước ban hành theo Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính Phủ về phương pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất.
− Giả thiết thứ tư: Giá đất không bò tác động bởi các yếu tố về thể chế hành
chính (các chế tài) của đòa phương. Người mua và người bán gặp nhau trên
cơ sở thỏa mản nhu cầu (loại bỏ các hình thức phúc lợi xã hội: cấp đất chính
sách, bán hóa giá…).

3. Phương pháp xác đònh:
3.1 Xác đònh giá đất tối ưu.
Qua số liệu điều tra từ thực tiễn trên từng con dường tại các Quận Huyện
TP.HCM, ta có thể lọc ra và chia tổ theo diện tích tăng dần, sau đó ta tính giá trung
bình của từng tổ. Nếu tổ nào có giá trung bình cao nhất thì diện tích đó sẽ tối ưu
nhất. Chú ý đây là giá tối ưu trung bình ứng với khoảng diện tích điều tra thực tế.

3.2 Xác đònh các yếu tố tác động đến giá đất
Từ số liệu điều tra có được, chúng tôi sử dụng phương pháp ước lượng bình
phương bé nhất (OLS) để ước lượng mô hình.
Xuất phát từ tình hình thực tế và số liệu điều tra chúng tôi sử dụng biến phụ
thuộc và độc lập như sau:
Biến phụ thuộc (Y): là giá đất (triệu/m
2
).
Biến độc lập (X) có 5 biến:
S: là diện tích miếng đất (m
2
),
V: vò trí miếng đất ( cao nhất là vò trí 10 thấp nhất là vò trí 1).
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 13 / 22
D: độ rộng mặt đường (m), một số quận huyện có được số liệu lợi thế
kinh doanh sẽ được bao gồm trong mô hình.
Q: quyền sử dụng đất.
P: mục đích sử dụng đất.
Sử dụng phần mềm Shazam, SPSS chạy mô hình để xem xét sự tác động của
từng biến độc lập đến biến phụ thuộc như thế nào. Hệ số của từng biến độc lập này
chính là hệ số mà chúng ta cần tính để xác đònh.

3.3 Xác đònh hệ số hạng đất
Đầu tiên ta tính giá trung bình của từng con đường tại từng quận, sau đó
chọn con đường nào có giá cao nhất ta xếp hạng 1 là giá chuẩn. Lấy giá trung bình
của từng con đường chia cho giá chuẩn ta được hệ số hạng đất theo giá thò trường
của con đường đó so với con đường có giá cao nhất trong khu vực mà ta cần tính hệ
số.
Và cuối cùng ta căn cứ theo giá đất cao nhất theo khung quy đònh của chính
phủ (TP.HCM là đô thò đặc biệt) ứng với hạng 1 của Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ.

Bảng 1 : Khung giá đất ở tại đô thò. Đơn vò tính 1000đ/m
2

Loại Đô Thò Giá tối thiểu Giá tối đa
Đặc biệt
1.500 67.500
I
400 42.500
II
150 30.000
III
120 19.500
IV
50 13.350
V
30 6.700

Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 14 / 22
Ở đây, chúng ta xét TP.HCM là đô thò đặc biệt, do đó chọn hệ số 1 ứng với
mức giá cao nhất là 67,5 triệu đồng.

3.4 Xác đònh hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng.
Hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng được xác đònh như sau: Dựa vào số liệu
điều tra nhà cao tầng, lấy tầng trệt làm chuẩn và cho hệ số 1, sau đó ta tính giá trung
bình của từng tầng rồi chia cho giá làm chuẩn là tầng trệt. Từ đây, ta có thể xác đònh
được hệ số phân tầng cho nhà cao tầng áp dụng hệ số này để đònh giá.
Nhà cao tầng được phân thành nhóm cao cấp và thông thường. Nhóm cao cấp có
thang máy và các điều kiện sống cao cấp khác sẽ có hệ số khác. Nhóm nhà thông
thường sẽ có hệ số khác.

3.5 Xác đònh hệ số vò trí hẻm.
Vò trí là nơi mà miếng đất đó tọa lạc tại mặt tiền hay là hẻm. Vò trí đất ảnh
hưởng rất lớn đến giá đất tại thành phố. Những nhà mặt tiền thì giá rất cao, tiếp đó
là hẻm cấp 1, rồi hẻm cấp 2, vv.
Hệ số vò trí hẻm được xác đònh như sau:
Qua số liệu thu thập được ta tính giá bình quân cho từng vò trí, vò trí 1 ứng
với hệ số 1, các hệ số vò trí tiếp theo lấy giá trung bình của từng vò trí chia cho giá
trung bình của vò trí 1 ứng với từng vò trí.

3.6 Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất
(đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp)
Đối với các loại đất này, hệ số hạng điều chỉnh đối với đất hiện đang sử
dụng được xác đònh theo hệ số được xác đònh chung ở phần đất ở như trên. Sau đó
dần dần thay đổi giảm dần hệ số để tiến về 1, khi bằng 1 có nghóa là giá thò trường
và bảng giá quy đònh là như nhau.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 15 / 22
Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng (ví dụ từ đất nông nghiệp
chuyển sang đất ở hoặc đất khu công nghiệp) không thể có trước được hệ số điều
chỉnh hoặc bảng giá, bởi vì khi chuyển đổi mục đích theo dự án nào đó, nếu dự án
có quy mô đầu tư lớn , cơ sở hạ tầng tốt thuận tiện cho sinh hoạt và sản xuất thì giá
đất sẽ cao, ngược lại dự án có quy mô đầu tư nhỏ thì giá sẽ thấp. Như thế sẽ không
có bảng giá hoặc hệ số nào có sẵn cho trường hợp chuyển đổi mục đích.
Trong trường hợp này, cơ sở để đònh giá tốt nhất là dùng phương pháp so
sánh giá với các khu đất có sẵn mà có cơ sở hạ tầng tương tự và vò thế kinh doanh
cũng như các lợi thế tương ứng, lúc này giá khu đất tương đương sẽ được áp dụng
cho khu mới chuyển mục đích này.

III/ QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU
1. Xây dựng bảng câu hỏi:
Bảng câu hỏi được xây dựng chia làm 02 phần:
1.1 Phần thu thập thông tin xác đònh các yếu tố dự kiến sẽ ảnh hưởng đến
giá đất bao gồm:
− Diện tích miếng đất
− Vò trí lô đất
− Quyền sử dụng đất
− Mục đích sử dụng đất
− Độ rộng mặt đường
1.2 Phần tập trung thu thập thông tin để xác đònh hệ số điều chỉnh

2. Quá trình thu thập thông tin:
− Thông tin được thu thập trên cơ sở mẫu ngẫu nhiên được chọn từ 24 quận
huyện trên đòa bàn TP.HCM. Mỗi mẩu chọn khoảng 3000 miếng đất (nhà)
nằm rãi rác trên các con đường phân bổ đều trên đòa bàn 24 quận.huyện.
Đầu tiên tiến hành điều tra khảo sát ngẫu nhiên thử trên quy mô nhỏ (100
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 16 / 22
đối tượng – chọn những đối tượng khảo sát mẫu trong lónh vực đất đai để
nhận được những ý kiến có chuyên môn) để loại bỏ những yếu tố không phù
hợp và để phát hiện ra những sai sót trong quá trình thiết kế nghiên cứu. Sau
đó, tiến hành khảo sát trên quy mô lớn (3000 mẫu) đã chọn. Do đây là cuộc
nghiên cứu về đề tài mang tính nhạy cảm và cần tính chính xác ở những
thông tin: vò trí đất, diện tích, hướng…, nên cần chọn đòa điểm khảo sát ở tại
nhà là tốt nhất cho người được phỏng vấn. Nếu không thể phỏng vấn trực
tiếp tại nhà thì cần kết hợp với các tổ chức hành chính (UBND quận,
phường, tổ dân phố,…) để có thể gởi bảng câu hỏi đến nhà đối tượng phỏng
vấn nhằm thu thập thông tin chính xác hơn. (Phụ lục đính kèm)
− Trong trường hợp ở các đòa điểm thưa thớt người phỏng vấn, sẽ cử điều tra
viên đến từng đòa điểm để phỏng vấn

3. Nhập liệu và xử lý
− Mã hoá và Nhập liệu
− Tìm kiếm và chỉnh sửa sai sót do nhập dữ liệu

4. Các phương pháp phân tích đa biến sử dụng
− Dùng phân tích nhân tố để nhận diện các yếu tố giá trò cơ bản tham gia vào
quá trình xác đònh giá đất đồng thời tính toán hệ số Cronbach Alpha để đánh
giá độ tin cậy của các thang đo giá trò
− Phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến giá.
Hồi quy là công cụ cơ bản để đo lường kinh tế. Phân tích hồi quy đo lường mối
quan hệ phụ thuộc của một biến (gọi là biến phụ thuộc hay biến được giải thích )
với một hay nhiều biến khác (gọi là biến độc lập hay biến giải thích).
Phân tích hồi quy được thực hiện qua các bước sau:
• Bước 1: Xác đònh và nêu ra các giả thiết về mối quan hệ giữa các biến
kinh tế.

Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 17 / 22
Trong đề tài này, sử dụng kỹ thuật các ước lượng hồi quy tuyến tính bằng
phương pháp bình phương bé nhất (OLS – Ordiniary Leats Squares) dựa trên ba giả
thiết của mô hình sau:
i. Mối quan hệ giữa Y và Xi là tuyến tính (theo tham số)
ii. Xi

là các biến ngẫu nhiên và các giá trò của nó là không đổi, cố đònh.
Ngoài ra không có sự tương quan hoàn hảo giữ a hai hay nhiều hơn các biến độc
lập.
iii. Số hạng sai số có giá trò kỳ vọng bằng không và phương sai không đổi (là
hằng số) cho tất cả các quan sát tức là E(ε
i
)=0 và E(ε
i
2
)=0. Các biến số ngẫu
nhiên ε
i
là độc lập về mặt thống kê. Như vậy, E(ε
i
ε
j
)=0 với i=j. Số hạng sai số
phân phối chuẩn.
• Bước 2: Thiết lập mô hình toán học để mô tả mối quan hệ giữa các
biến số. Phương trình hồi quy ở dạng tuyến tính:
Y = α

o
+ α
1
X
1
+ α
2
X
2
+ α
3
X
3
+ …+ α
kXk
+ ε
Trong đó: Y: Biến phụ thuộc
Xi: Biến độc lập (i=1,2,…k)
α
i
: Hệ số ước lượng (i=1,2, k)
ε: Sai số của mô hình
Và phương trình hồi quy ở dạng phi tuyến:
Y = α
o
X
1
α1
X
2

α2
X
3

α3
…Xn
αn
ε
• Bước 3: Ước lượng các tham số của mô hình (α
i
)
Các ước lượng này là các giá trò thực nghiệm của tham số trong mô hình.
Ngoài ra, theo lý thuyết kinh tế lượng, nếu các giả thiết của mô hình đều thoả,
các hàm ước lượng tuyến tính tốt nhất không thiên lệch (BLUE – Best Linear
Unbiased Estimation)
• Bước 4: Kiểm đònh các giả thiết đặt ra.
Xác đònh và nêu ra các giả thiết giả đònh về mối quan hệ giữa các biến (từ
giả thiết để đưa ra kết quả). Trong thực tế có rất nhiều yếu tố cấu thành nên giá
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 18 / 22
đất, nhưng do thời gian và nguồn lực có hạn nên ta chỉ xác đònh 3 yếu tố cơ bản
ảnh hưởng đến giá đất đó là:
S: là diện tích miếng đất (m
2
), Nếu diện tích nền tăng lên 1% thì giá
đất sẽ tăng (giảm) bao nhiêu đơn vò.
V: vò trí miếng đất ( cao nhất là vò trí 10 thấp nhất là vò trí 1), nếu tăng
1 đơn vò vò trí thì sẽ tăng (giảm) bao nhiêu đơn vò giá.

D: độ rộng mặt đường (m), Nếu tăng lên 1% độ rộng thì giá đất sẽ
tăng (giảm) bao nhiêu đơn vò giá.
• Bước 5: Phân tích mô hình.
Sử dụng các phần mềm hỗ trợ bao gồm: Excel, SPSS để thực hiện việc phân
tích thống kê và chạy hàm hồi quy về giá đất.

IV/ KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ


TÀI LIỆU THAM KHẢO
− Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
− Nghò đònh Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương
pháp xác đònh giá đất và khung giá các loại đất.
− Thông Tư Số 114/2004/TT-BTC Ngày 26 Tháng 11 Năm 2004 của Bộ Tài
Chính thực hiện nghò đònh số 188/2004/NĐ-CP.
− Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS – Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng
Ngọc – NXB Thống Kê, 2005.
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 19 / 22
PHỤ LỤC
BẢNG THU THẬP THÔNG TIN NHÀ ĐẤT

Kính thưa Q Cô/ Bác và các Anh/ Chò
Chúng tôi là những nhân viên thuộc nhóm khảo sát của công ty X đang thực hiện
công việc khảo sát giá đất đai phục vụ cho công tác bồi thường đất đai trên đòa bàn
TP.HCM theo chỉ đạo của UBND TP.HCM.
Chúng tôi ý thức rằng: bất động sản đất đai là một trong những tài sản quan trong
đối với mỗi gia đình chúng ta, do đó việc xác đònh chính xác giá trò thực của tài sản

đất đai sẽ giúp cho mỗi cá nhân thuộc diện bồi thường trên đòa bàn TP.HCM tránh
được những thiệt hại do giá đền bù không sát với giá thò trường.
Vì ý nghóa đó, rất mong Q Cô/Bác và các Anh/Chò vui lòng trả lời một số câu hỏi
của chúng tôi dưới đây:

Nguồn thông tin:………………………………………….Thời điềm điều tra:

I. CHỦ SỞ HỮU:
Tên chủ sở hữu:
Đòa chỉ:………………………………………………………………….Điện thoại:
Nghề nghiệp (ngành nghề kinh doanh):
Những đặc điểm (hoàn cảnh, tính cách) có thể ảnh hưởng đến giá chào bán:







Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 20 / 22
II. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ
STT

Tên văn bản
Nội dung – đặc
điểm – nhận xét
DT công
nhận

DT thực
tế
01 Giấy chứng nhận QSH nhà ở
02 Giấy chứng nhận QSD đất
03 Bản vẽ hiện trạng
04 Giấy phép xây dựng
05 Biên bản công trình hoàn thành
06 Hợp đồng mua bán nhà
07 Tờ khai lệ phí trước bạ
08 Giấy nộp tiền sử dụng đất
09 Các giấy tờ có liên quan khác

III. GIÁ VÀ ĐIỀU KIỆN MUA BÁN
1. Thời điểm giao dòch (năm nào?):
2. Giá chào bán:…………………………………………Giá thương lượng:
3. Thủ tục giấy tờ (có bao sang tên?), phí chuyển quyền (ai chòu?):
4. Lệ phí trước bạ (ai chòu):
5. Phương thức thanh toán:
6. Thời hạn thanh toán: trả lần 1………………Trả lần 2:………….trả lần 3:

IV. ĐẶC ĐIỂM LÔ ĐẤT:
1. Vò trí:
Hình dáng :

Loại đường:……………………………….Độ rộng:
Loại hẻm:………………………………….Độ rộng:
Các đường chính (m):
Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 21 / 22

Các đòa điểm, đòa danh nổi bật:

2. Quyền sử dụng đất:

3. Mục đích sử dụng đất:


4. Các đặc điểm khác:



Tổng giá trò lô đất (rao bán):
Đơn giá 1 m
2
đất (rao bán)

V. SƠ ĐỒ VỊ TRÍ TÀI SẢN ĐIỀU TRA

Bến chương Dương

Trần Hưng Đạo

Nguyễn Cảnh Chân


Đề cương nghiên cứu của nhóm 15

Trang 22 / 22
VI. THÔNG TIN KHÁC:
1. Anh/chò có giữ liên lạc với người chủ cũ hay không?
 Có
 Không
2. Trước đây qua nguồn thông tin nào mà anh/chò mua được căn nhà hay khu
đất này?
 Báo chí, truyền hình
 Môi giới
 Người quen giới thiệu
 Nguồn khác:……………………
3. Anh/chò thấy vấn đề về môi trường sống nơi anh/chò ở như thế nào? (an ninh
trật tự, cảnh quan môi trường, nguồn nước sinh hoạt…)



Anh/chò không điền vào phần này
VII. ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ HIỆN TRẠNG LÔ ĐẤT:
(Lô đất có thuộc khu cao cấp hay không? Có thuộc khu chung cư hay không?
Nếu có, thì thuộc tầng mấy?)

VIII. XỬ LÝ GIÁ BÁN (THỰC HIỆN ĐIỀU CHỈNH)




Đánh giá giá trò thò trường (đ/m
2
):