nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại tổng công ty hợp tác kinh tế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
Trần Thanh Hải
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ
(COECCO)

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ


Hà Nội, năm 2011
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
Trần Thanh Hải
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ
(COECCO)
Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ THỊ HƯƠNG LAN
Hà Nội, năm 2011
MỤC LỤC
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ
Tóm tắt luận văn
PHẦN MỞ ĐẦU 1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 3
1.1. Khái quát về dự án đầu tư của doanh nghiệp 3
1.1.1. Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp 3
1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư của doanh nghiệp 4

1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư 6
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư đối với doanh
nghiệp 6
1.2.2. Nội dung thẩm định tài chính dự án 9
1.3. Chất lượng thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp 30
1.3.1. Quan niệm về chất lượng thẩm định tài chính dự án 30
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án 32
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐTC dự án của doanh nghiệp 34
1.4.1. Nhân tố chủ quan 34
1.4.2. Nhân tố khách quan 38
Chương 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ (COECCO) 40
2.1. Tổng quan về Tổng công ty Hợp tác kinh tế (COECCO) 40
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 40
2.1.2. Cơ cấu Tổ chức của Tổng Công ty 42
2.1.3. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty 44
2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án tại COECCO 45
2.2.1. Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại COECCO 45
2.2.2. Kết quả thực hiện các dự án tại COECCO 47
2.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án tại COECCO 50
2.2.4. Minh họa thẩm định tài chính dự án “Tổ hợp chung cư cao tầng, biệt thự,
trung tâm thương mại COECCO” 51
2.3. Đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án tại COECCO 58
2.3.1. Kết quả đạt được 58
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 60
Chương 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY HỢP TÁC KINH TẾ 67
3.1. Định hướng hoạt động đầu tư của Tổng công ty 67
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng TĐTC dự án tại COECCO 69
3.2.1. Nâng cao nhận thức về TĐTC dự án trong hoạt động đầu tư của Công ty 69

3.2.2. Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng cán bộ thẩm định 69
3.2.3. Ban ban hành thực hiện quy trình thẩm định TCDA 72
3.2.4. Hoàn thiện một số nội dung cơ bản thẩm định tài chính dự án 76
3.2.5. Nâng cao chất lượng khai thác, tổng hợp và xử lý thông tin phục vụ cho thẩm
định tài chính dự án 84
3.2.6. Tăng cường đầu tư trang thiết bị và ứng dụng khoa học công nghệ vào công
tác thẩm định 86
3.3. Một số kiến nghị 87
3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan 87
3.3.2. Kiến nghị với đơn vị chủ quản 88
3.3.3. Kiến nghị với ngân hàng và các đối tác góp vốn 89
KẾT LUẬN 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
PHỤ LỤC
DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
COECCO : Tổng công ty Hợp tác kinh tế
IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ
NHTM : Ngân hàng thương mại
NPV : Giá trị hiện tại ròng
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TĐTC : Thẩm định tài chính
Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp
VAT : Thuế giá trị gia tăng
TSCĐ : Tài sản cố định
TTNH MTV : Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Tên bảng và sơ đồ Trang
Bảng 1.1. Bảng tính dòng tiền 15
Bảng 1.2. Dự tính chi phí sản xuất (dịch vụ) 18

Bảng 1.3. Dự tính lãi – lỗ của dự án 19
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của Tổng công ty 42
Bảng 2.1. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty 44
Sơ đồ 2.2. Mô tả quá trình thẩm định và phê duyệt dự án tại COECCO
trước năm 2009
45
Bảng 2.2. Tổng hợp dự án đầu tư từ năm 2005 -:- năm 2010 47
Bảng 2.3. Kết quả thực hiện các dự án cầu đường, dân dụng 48
Bảng 2.4. Các dự án được thẩm định năm 2010 49
Bảng 2.5. Tổng mức đầu tư dự án 53
Bảng 2.6. Nhu cầu vốn đầu tư qua các năm của dự án 55
Bảng 2.7. Dòng tiền dự án54 57
Sơ đồ 3.1. Quy trình tuyển dụng chuyên viên đầu tư 71
Sơ đồ 3.2. Quy trình thẩm định dự án đầu tư cho COECCO 74
Sơ đồ 3.3. Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư 75
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện dự án - tái thẩm định 81
Bảng 3.2. Tái thẩm định nhu cầu vốn theo hạng mục đầu tư hàng năm 82
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốc
gia hay của một doanh nghiệp cụ thể. Vai trò đó đặc biệt quan trọng hơn trong xu
thế hội nhập nền kinh tế quốc tế như hiện nay và sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn
cầu năm 2008 - 2009.
Tại Việt Nam, hoạt động đầu tư chủ yếu được thực hiện thông qua các dự án
đầu tư. Để đảm bảo cho hoạt động đầu tư được diễn ra thuận lợi, đạt được mục tiêu
mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn đầu tư cần
phải làm tốt khâu chuẩn bị, có nghĩa là phải xem xét, tính toán toàn diện các khía
cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã
hội, pháp lý… Hay nói cách khác, đó chính là công tác lập dự án và thẩm định dự

án đầu tư.
Trong thẩm định dự án đầu tư, thẩm định tài chính dự án được xem là quan
trọng nhất, có tính chất quyết định đến toàn bộ quá trình thẩm định và tác động trực
tiếp đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, doanh nghiệp cần phải nhận
thức được về vai trò của thẩm định tài chính dự án và chú trọng nâng cao chất lượng
thẩm định tài chính dự án đầu tư để giảm thiểu những rủi ro, tổn thất khi thực hiện
dự án đầu tư, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh và làm tăng giá trị doanh
nghiệp sau mỗi dự án thực hiện.
Trong những năm qua, chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động
đầu tư của Tổng công ty Hợp tác kinh tế (COECCO) còn thấp nên đã bỏ qua một số
cơ hội đầu tư tốt, một số dự án đang gặp khó khăn khi triển khai thực hiện, kết quả
đạt được không được như dự kiến ban đầu. Vì vậy tôi đã chọn vấn đề “Nâng cao
chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Tổng Công ty Hợp tác kinh tế” làm
đề tài nghiên cứu.
2
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu những lý luận cơ bản về chất lượng thẩm định tài chính dự án
trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.
- Đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động đầu tư của
Tổng công ty TNHH MTV Tổng công ty Hợp tác kinh tế.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại
Tổng công ty Hợp tác kinh tế.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt
động đầu tư của doanh nghiệp.
- Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Tổng
công ty Hợp tác kinh tế COECCO.
- Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn từ năm 2005 đến 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn, các phương pháp chủ yếu đã được sử

dụng là phương pháp thống kê, so sánh, cùng với việc sử dụng các số liệu thực tế
minh hoạ, đồng thời có sự tham khảo các tài liệu liên quan đến lĩnh vực tài chính.
5. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng thẩm định tài chính dự án của
doanh nghiệp.
Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty
Hợp tác kinh tế.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Tổng
công ty Hợp tác kinh tế.
3
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT
LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA
DOANH NGHIỆP
1.1. Khái quát về dự án đầu tư của doanh nghiệp
1.1.1. Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp
Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nhằm thu được các kết quả, thực hiện được các mục tiêu nhất định trong tương
lai. Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động
và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài
chính hoặc tài sản trí tuệ… Đầu tư phát triển là một hình thái của hoạt động đầu tư
nói chung, tuy nhiên, khác với các phương thức đầu tư khác, đầu tư phát triển tạo ra
tài sản mới cho nền kinh tế, cho doanh nghiệp sản xuất và cung ứng dịch vụ. Chính
vì vậy, khái niệm đầu tư trong phạm vi đề tài được tiếp cận dưới góc độ đầu tư phát
triển.
Hoạt động đầu tư phát triển có vai trò quan trọng không chỉ đối với sự phát
triển của một quốc gia mà còn quan trọng đối với bất kỳ một tổ chức nào trong nền
kinh tế, trong đó có các doanh nghiệp.
Có thể thấy sự ra đời của một doanh nghiệp đã là kết quả của một hoạt động
đầu tư. Trong quá trình tồn tại và phát triển, doanh nghiệp tổ chức thực hiện hoạt
động kinh doanh để tạo nên giá trị gia tăng, hay nói cách khác, đó là thực hiện liên

tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu
thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Đầu tư
xuất hiện ở hầu hết các khâu trong hoạt động kinh doanh, từ sản xuất, tiêu thụ hay
cung ứng dịch vụ trên thị trường. Mục đích của hầu hết các doanh nghiệp là thu
được lợi nhuận thông qua quá trình đầu tư, tức là sử dụng các nguồn lực (bỏ vốn)
nhằm hình thành hoặc bổ sung tài sản cần thiết để thực hiện mục tiêu kinh doanh
của mình theo kế hoạch.
4
Để đảm bảo cho hoạt động đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục
tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn, doanh
nghiệp phải xem xét tính toán các khía cạnh của dự án, dự đoán được các yếu tố bất
định sẽ xảy ra trong quá trình đầu tư. Mọi sự xem xét, tính toán và chuẩn bị này
được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư. Như vậy có thể thấy gắn với
các hoạt động đầu tư là các dự án của doanh nghiệp, hoạt động đầu tư trên cơ sở dự
án hiện vẫn đang được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm tối đa hóa hiệu quả
đầu tư. Phần trình bày dưới đây sẽ nói rõ hơn về khái niệm dự án và những nội dung
liên quan.
1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư của doanh nghiệp
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Dự án có vai trò quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác
động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Trên phương diện là doanh
nghiệp, dự án là căn cứ để bỏ vốn đầu tư, là cơ sở để xin phép được đầu tư và cấp
giấy phép hoạt động, thuyết phục vay vốn, tìm kiếm đối tác… và mục đích để thực
hiện dự án là thương mại, tức là nhằm mang lại lợi ích tài chính cho doanh nghiệp
nhưng không nằm ngoài lợi ích chung của toàn xã hội.
Với các góc độ khác nhau có thể có các quan điểm khác nhau về dự án.
Song, một cách tổng quát nhất, dự án được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc
thù liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau nhằm đạt được trong tương lai ý tưởng
đã đặt ra (mục tiêu nhất định) với nguồn lực và thời gian xác định.

Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
Xét về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt
được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng
vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời
gian dài.
5
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần
thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định
để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:
+ Mục tiêu phát triển: thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các
mục tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi
ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được
của việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài
chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án.
- Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ
các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các
mục tiêu của dự án.
- Các hoạt động: là những nhiệm vụ được thực hiện trong dự án để tạo ra các
kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và
sự phân công trách nhiệm để thực hiện được các mục tiêu của dự án.
- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành
các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn
đầu tư cần cho dự án.
Ngoài ra, dự án còn được phân loại như sau:

- Theo lĩnh vực dự án: Dự án được phân loại thành dự án xã hội, dự án kinh
tế, dự án quốc gia, dự án quốc tế.
- Theo loại hình dự án: Dự án được phân loại thành dự án Nghiên cứu và
phát triển, dự án Giáo dục đào tạo, dự án đổi mới.
- Theo thời hạn: Dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự án dài hạn.
- Theo cấp độ: Dự án được phân loại thành dự án lớn, dự án nhỏ.
6
Xuất phát từ khái niệm dự án, có thể nhận biết những đặc điểm cơ bản sau
đây của dự án:
- Dự án không chỉ là một ý tưởng hay phác thảo mà còn hàm ý hành động
với mục tiêu cụ thể. Nếu không có hành động thì dự án chỉ vĩnh viễn tồn tại ở trạng
thái tiềm năng.
- Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng mà phải
nhằm đáp ứng một nhu cầu cụ thể đã được đặt ra, tạo nên một thực tế mới.
- Dự án tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Môi trường triển khai
dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định nên trong dự án rủi
ro thường là lớn và có thể xảy ra. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ
thành công của dự án và là mối quan tâm đặc biệt của các nhà quản lý dự án.
- Dự án bị khống chế bởi thời hạn. Là một tập hợp các hoạt động đặc thù
phải có thời hạn kết thúc. Mọi sự chậm trễ trong thực hiện sự án sẽ làm mất cơ hội
phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn thất cho nhà đầu tư và cho nền kinh tế.
- Dự án chịu sự ràng buộc về nguồn lực. Thông thường, các dự án bị ràng
buộc về vốn, vật tư, lao động. Đối với dự án quy mô càng lớn, mức độ ràng buộc về
nguồn lực càng cao và càng phức tạp; mọi quyết định liên quan đến các vấn đề nảy
sinh trong quá trình thực hiện dự án đều bị chi phối bởi nhiều mối quan hệ, xử lý tốt
các ràng buộc này là yếu tố quan trọng góp phần đạt tới mục tiêu của dự án.
Một dự án sẽ thành công nếu các đặc điểm của dự án được các nhà quản lý
dự án nhận biết và đánh giá một cách đúng đắn.
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu

tư đối với doanh nghiệp
Các dự án khi lập và soạn thảo đều được nghiên cứu và tính toán kỹ lưỡng.
Tuy nhiên, để gia tăng tính đúng đắn trong việc ra quyết định đầu tư đối với dự án,
đảm bảo tính hợp lý, hiệu quả và tính khả thi của dự án, cần một quá trình kiểm tra,
xem xét, phân tích đánh giá toàn bộ các nội dung của dự án độc lập với quá trình
soạn thảo. Đây chính là quá trình thẩm định dự án đầu tư.
7
Thẩm định dự án là việc rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan
và toàn diện các nội dung của dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng như tính
khả thi của dự án trước khi quyết định đầu tư. Trong quá trình phân tích và lập dự
án thường không thể tránh khỏi những khiếm khuyết, sai lệch. Thẩm định dự án để
xem xét, phát hiện, sửa chữa các sai lệch, từ đó khẳng định một cách chắc chắn hơn
sự hợp lý, hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án. Thẩm định dự án giúp cho
quyết định đầu tư thực hiên dự án hiệu quả hơn tránh những sai lầm đáng tiếc có thể
xảy ra. Như vậy việc thẩm định dự án là không thể thiếu đối với bất kỳ một dự án
nào cho dù dự án đó là nhỏ hay lớn, ở tầm vi mô hay vĩ mô.
Nội dung thẩm định dự án:
- Thẩm định tính pháp lý của dự án: Đó là việc xem xét sự phù hợp của dự án
đối với các văn bản pháp quy hiện hành của Nhà nước, các chủ trương chính sách,
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, hệ thống các tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật do
các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
- Thẩm định kinh tế xã hội của dự án: Đây là việc đánh giá lại hiệu quả của
dự án dưới giác độ toàn bộ nền kinh tế, xem xét sự tác động của dự án tới môi
trường, tới các đối tượng khác trong xã hội.
- Thẩm định kỹ thuật: Thẩm định kỹ thuật là việc thẩm định những yếu tố
thuộc về mặt kỹ thuật của dự án như quy mô dự án, công nghệ và trang thiết bị của
dự án, phương án thi công, địa điểm xây dựng dự án, phương án kiến trúc, nguồn
nguyên liệu và các yếu tố đầu vào khác của dự án.
- Thẩm định thị trường: Thẩm định thị trường là việc phân tích các kết quả
nghiên cứu thị trường nhằm đưa ra kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ

sản phẩm của doanh nghiệp. Thẩm định thị trường bao gồm: Thẩm định nhu cầu
hiện tại và tương lai về sản phẩm của dự án trên thị trường dự kiến thâm nhập;
Thẩm định nguồn và kênh đáp ứng nhu cầu; Thẩm định các yếu tố về sản phẩm tiêu
thụ; Thẩm định sự cạnh tranh.
- Thẩm định tài chính dự án: Thẩm định tài chính dự án là nội dung phức tạp
nhất và đóng vai trò quyết định trong quá trình thẩm định dự án. Mục đích chủ yếu
8
của việc thẩm định tài chính dự án đối với doanh nghiệp là đánh giá được toàn diện
về tài chính dự án như tổng vốn đầu tư, nhu cầu vốn, hiệu quả tài chính của dự án…
Thẩm định tài chính dự án là rà soát lại, đánh giá một cách khoa học và toàn
diện mọi khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của nhà đầu tư: doanh nghiệp,
các tổ chức kinh tế khác, các cá nhân. Nếu như Chính phủ, các cơ quan quản lý vỹ
mô quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả kinh tế xã hội của dự án thì các nhà đầu tư lại
quan tâm nhiều hơn tới khả năng sinh lãi của dự án. Thẩm định tài chính dự án là
nội dung quan trọng trong thẩm định dự án. Thẩm định tài chính giúp các nhà đầu
tư có những thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án, thẩm định tài chính dự án là rà soát,
đánh giá một cách khoa học và toàn diện mọi khía cạnh liên quan đến mặt tài chính
của dự án nhằm mục tiêu tránh thực hiện đầu tư các dự án không có hiệu quả, mặt
khác cũng không bỏ lỡ cơ hội đầu tư có lợi.
Kết quả của thẩm định tài chính là cơ sở để doanh nghiệp ra quyết định chấp
thuận hay bác bỏ dự án. Chính vì vậy, các kết luận và đánh giá của thẩm định tài
chính dự án đưa ra phải đảm bảo độ chính xác và tin cậy cao về mặt khoa học và
thực tiễn, chỉ rõ các nhân tố và rủi ro có khả năng ảnh hưởng đến kết quả của dự án
và những biện pháp phòng ngừa. Bên cạnh đó, kết quả thẩm định tài chính dự án
cũng chỉ rõ hiệu quả của các dự án khác nhau để so sánh và giúp doanh nghiệp lựa
chọn dự án tối ưu nhất.
Như đã đề cập ở trên, thẩm định dự án đầu tư là khâu cuối cùng của giai
đoạn chuẩn bị đầu tư nhưng lại là khâu có tính chất quyết định đến sự thành công
hay thất bại cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Và trong đó, thẩm định tài

chính dự án được xem là một nội dung có ảnh hưởng quyết định.
Thực chất, thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp là việc xem xét đánh
giá các bảng dự trù tài chính, từ đó xác định các dòng tiền thu chi của dự án, so sánh
dòng tiền này trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí và
vốn đầu tư ban đầu để đưa ra kết luận về hiệu quả và mức độ rủi ro của dự án, làm
cơ sở để doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư.
9
Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung dự án một cách độc lập,
tách biệt với quá trình lập dự án. Thẩm định tài chính dự án được coi như công việc
phản biện đối với việc thiết lập dự án đầu tư. Thẩm định tài chính dự án cho phép
đánh giá được tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi trên phương diện tài chính
của dự án. Vì vậy, thẩm định tài chính được tiến hành với tất cả các dự án của
doanh nghiệp. Từ đó có thể thấy sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đối với
doanh nghiệp cụ thể như sau:
- Làm cơ sở để doanh nghiệp quyết định đầu tư, vì thẩm định tài chính dự án
đánh giá hiệu quả tài chính dự án trên cơ sở những chuẩn mực và dự báo có sơ sở.
- Giúp doanh nghiệp lựa chọn được những phương án đầu tư tốt nhất (nên
chọn cơ hội đầu tư nào, dùng nguồn vốn và huy động vốn ra sao, cơ cấu vốn như
thế nào… để hiệu quả mà dự án mang lại là cao nhất).
- Giúp doanh nghiệp xác định được lợi và hại khi dự án được triển khai, từ
đó có biện pháp làm giảm rủi ro cho dự án.
- Thẩm định tài chính dự án còn là căn cứ vay vốn từ các chế tài tài chính và
được chấp nhận thực hiện từ các cơ quan quản lý vĩ mô.
1.2.2. Nội dung thẩm định tài chính dự án
1.2.2.1. Thẩm định tổng vốn đầu tư và các nguồn tài trợ dự án
* Thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án:
Đây là chỉ tiêu quan trọng đầu tiên cần được xem xét khi tiến hành thẩm định
tài chính dự án. Việc xác định tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối với
tính khả thi của dự án.
Tổng vốn đầu tư là toàn bộ số tiền được dự kiến để chi cho kế hoạch đầu tư

nhằm đạt được mục tiêu đầu tư, đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của dự án.
Tổng vốn đầu tư cũng là giới hạn chi phí tối đa của dự án được xác định trong quyết
định đầu tư. Tổng mức vốn đầu tư được chia làm hai loại: Vốn đầu tư vào tài sản cố
định và vốn đầu tư vào tài sản lưu động (ngoài ra còn có cả vốn dự phòng). Những
tài sản này được sử dụng trong việc tạo ra doanh thu, chi phí, thu nhập suốt vòng
đời hữu ích của dự án. Như vậy, việc thẩm định dự toán vốn đầu tư đó là xem xét sự
10
phù hợp của việc tính toán tổng mức đầu tư, xác định nhu cầu vốn cần thiết để đầu
tư vào tài sản cố định và tài sản lưu động.
Tổng vốn đầu tư dự án bao gồm:
- Vốn xây lắp bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, xây dựng, chi phí ban đầu
về quyền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí cần thiết và hợp
lý cho các thủ tục pháp lý, lệ phí chứng từ…
- Vốn đầu tư vào thiết bị bao gồm chi phí mua thiết bị, chi phí vận chuyển,
bảo quản, vận hành chạy thử, chuyển giao công nghệ…
- Vốn lưu động cho dự án là khoản tài trợ cho các chi phí lưu động cần thiết
để thực hiện dự án. Nhu cầu đầu tư vào chi phí lưu động phụ thuộc vào đặc điểm
của từng dự án, bao gồm vốn sản xuất (chi phí nguyên vật liệu, điện nước, nhiên
liệu phụ tùng, tiền lương…) và vốn lưu thông (sản phẩm dở dang, tồn kho, hàng hóa
bán chịu, vốn bằng tiền…).
- Vốn dự phòng là khoản chi phí cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho dự án,
bao gồm dự phòng trượt giá, dự phòng do tăng khối lượng công việc phát sinh.
Nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu hợp lý của từng nội
dung đầu tư, kiểm tra các chi phí, đơn giá để thực hiện những nội dung đó. Đối với
những hạng mục đầu tư có các định mức theo quy định của Nhà nước thì áp dúng
theo quy định hiện hành.
Trên thực tế, ngoài các yêu cầu về vốn đầu tư, khi tiến hành thẩm định tổng
vốn đầu tư còn cần phải quan tâm đến:
Thứ nhất, nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án đầu tư mới) hoặc nhu
cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án đầu tư mở rộng) để dự án sau khi hoàn

thành có thể hoạt động bình thường. Tùy thuộc vào đặc điểm về chu kỳ sản xuất lưu
thông sản phẩm, khả năng thực tế về cung ứng vật tư, nguyên nhiên liệu, kể cả nhu
cầu tồn kho hợp lý nhằm xác định nhu cầu vốn lưu động.
Thứ hai, chi phí trả lãi vay ngân hàng. Nếu chi phí này phát sinh trong quá
trong thời gian thi công của dự án và chủ đầu tư không có nguồn trang trải thường
được tính vào chi phí đầu tư để khi dự án đi vào sản xuất mới hoàn trả.
11
Thứ ba, việc xác định đúng mức vốn đầu tư dự án là rất cần thiết. Trong khi
thẩm định dự án cần chú ý đến những thiếu sót thường gặp trong tính toán đó là tính
vốn quá cao có thể làm tăng chi phí vốn, hoặc tính vốn quá thấp sẽ không đủ để
triển khai dự án. Cũng cần phải tính đúng các nguồn thu từ dự án, sử dụng nguồn
này dùng để bổ sung vốn đầu tư sẽ làm giảm được chi phí về vốn vay.
Thứ tư, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm
khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ…
Thứ năm, xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ. Thông thường quá trình
huy động và sử dụng vốn đầu tư của một dự án sẽ được thực hiện theo tiến độ triển
khai dự án. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tuy nhiên quan trọng nhất là mức
độ phức tạp của dự án và loại hình của dự án đầu tư. Cán bộ thẩm định cần phải
xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như
thế nào, có hợp lý hay không, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho từng giai đoạn
thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của
từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường
giai đoạn đầu của dự án vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Việc xác định tiến độ
thực hiện, nhu cầu vốn có vai trò rất quan trọng trong việc thẩm định hiệu quả tài
chính của dự án sau này, làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi
vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
Đồng thời, độ dài thời gian thực hiện dự án, độ dài thời gian tính toán cũng
là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến tổng mức đầu tư, đặc biệt là những dự án sử dụng
vốn vay. Vì vậy, thời gian thực hiện trung bình đối với mỗi dự án có quy mô khác
nhau cũng cần được tính đến khi đánh giá sự hợp lý về vốn đầu tư.

Khi thực hiện thẩm định tổng vốn đầu tư, nên đối chiếu với các dự án tương
tự đã được thực hiện để xác định tổng vốn đầu tư sẽ đảm bảo được sự hợp lý cao
hơn. Còn đối với những dự án chưa có tiền lệ thì cán bộ thẩm định cần thiết phải có
kinh nghiệm.
* Thẩm định nguồn tài trợ của dự án:
12
Thẩm định nguồn tài trợ của dự án là việc xem xét các nguồn tài trợ cho dự
án trên cơ sở nhu cầu vốn của dự án, xem xét khả năng đảm bảo cung cấp vốn về
quy mô, thời gian và chi phí của từng loại nguồn vốn. Mỗi dự án có thể có nhiều
nguồn tài trợ khác nhau. Có thể là nguồn do ngân sách cấp, ngân hàng cho vay, vốn
góp cổ phần, vốn liên doanh, vốn tự có hay vốn huy động các nguồn khác. Để đảm
bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn, nên các nguồn tài
trợ cần được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà về cả thời điểm cần giải ngân
vốn. Các nguồn vốn dự kiến này phải được đảm bảo chắc chắn. Sự đảm bảo này thể
hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.
Cụ thể việc thẩm định nguồn tài trợ của dự án cần xem xét những nội dung
sau:
- Đối với nguồn vốn tự bổ sung của doanh nghiệp: Kiểm tra phân tích tình
hình tài chính và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong những năm gần đây
(thông thường là 3 năm) để xác định số vốn tự bổ sung của doanh nghiệp có thể
dành cho đầu tư vào dự án hiện tại cũng như trong thời gian thực hiện dự án sau khi
đã trang trải các hoạt động cần thiết khác.
- Đối với nguồn vốn trợ cấp từ ngân sách: Đối với những dự án được hỗ trợ
một phần từ ngân sách Nhà nước, cần xem xét các cam kết đảm bảo của các cấp có
thẩm quyền đối với nguồn ngân sách.
- Đối với nguồn vốn vay ngân hàng: Cần xem xét độ tin cậy về khả năng cho
vay của ngân hàng đã cam kết cho vay.
- Đối với các nguồn vốn khác, cần xem xét kỹ việc chấp hành đúng các quy
định của Nhà nước về việc vay vốn, khả năng thực tế để thực hiện việc huy động.
Đồng thời phải xem xét tính toán chính xác các điều kiện cho vay như lãi suất, thời

gian cho vay, phương thức vay trả… sao cho phù hợp với các điều kiện thực tế khi
thực hiện dự án.
Tiếp đó phải so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ
các nguồn về số lượng và tiến độ thông qua lập bảng cân đối vốn đầu tư. Nếu khả
năng huy động vốn lớn hơn hoặc bằng nhu cầu vốn sử dụng thì dự án được chấp
13
nhận. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu vốn sử dụng thì phải giảm quy mô của dự án,
xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của
dự án. Sau khi xác định được các nguồn tài trợ cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn
vốn của dự án. Có nghĩa là tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn huy động chiếm
trong tổng mức đầu tư. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công việc và
cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể.
1.2.2.2. Thẩm định dòng tiền của dự án
Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm, trong
các năm đó thường phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và chi trong
từng năm của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Chênh lệch giữa
các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án được gọi là
dòng tiền ròng của dự án. Dòng tiền ròng chính là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu tài
chính của dự án.
Dòng các khoản thu và chi của dự án được thể hiện như sau:
- Dòng chi phí vốn đầu tư ban đầu của dự án: Dòng chi phí này diễn ra trong
những năm của quá trình thi công xây dựng công trình và những chi phí để tạo ra tài
sản lưu động ban đầu. Vốn cố định của dự án được thu hồi thông qua các khoản
trích khấu hao hàng năm và giá trị thanh lý chúng ở thời điểm kết thúc sử dụng.
Vốn lưu động của dự án được thu hồi về ở cuối đời dự án. Giá trị thanh lý tài sản cố
định và vốn lưu động thu hồi được xem là khoản thu của dự án tại thời điểm nhận
được.
- Giá trị đầu tư bổ sung tài sản: Trong quá trình hoạt động của dự án, nếu
tuổi thọ kinh tế của dự án lớn hơn tuổi thọ kỹ thuật của tài sản cố định hoặc dự án
có nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động, sẽ có thêm các khoản chi phí đầu tư thay

mới hoặc bổ sung tài sản. Mặc khác do trong các năm vận hành khai thác của dự án
có thể có sự thay đổi sản lượng sản xuất, thay đổi kỳ phải thu, phải trả, thay đổi
hàng tồn kho… dẫn đến sự thay đổi nhu cầu vốn lưu động của dự án.
14
- Dòng chi phí vận hành hàng năm: Dòng này bao gồm tất cả các chi phí xảy
ra trong những năm vận hành khai thác dự án: chi phí nguyên, nhiên vật liệu, năng
lượng, tiền lương công nhân, chi phí bảo dưỡng máy móc…
Khi xác định dòng chi phí cần lưu ý:
+ Dòng chi phí vận hành hàng năm không bao gồm khấu hao vì toàn bộ chi
phí tiền vốn đã được tính vào dòng tiền của dự án. Nếu cộng thêm giá trị khấu hao
tài sản cố định hàng năm vào dòng chi phí thì có nghĩa là giá trị khấu hao được tính
(trừ) 2 lần. Do đó, giá trị khấu hao chỉ được đưa vào để tính lợi nhuận và thuế thu
nhập của dự án chứ không được tính vào dòng tiền.
+ Trong trường hợp dự án vay vốn để đầu tư, lãi phải trả cho vốn vay không
được tính vào dòng chi phí vận hành vì khi sử dụng công thức tính chiết khấu dòng
tiền quy đổi về hiện tại tức là đã trừ đi giá trị tiền lãi của tất cả các khoản tiền, do đó
nếu lãi vay được tính vào chi phí thì có nghĩa là lãi vay được tính trừ hai lần (tất
nhiên không hoàn toàn lãi vay bằng với lãi chiết khấu do tỷ suất chiết khấu và lãi
suất tiền vay không bằng nhau). Vì vậy, cũng như khấu hao, lãi vay chỉ được sử
dụng để xác định lợi nhuận và thuế thu nhập của dự án.
- Dòng thu của dự án: Trong phân tích tài chính, dòng thu được thể hiện ở
các khoản doanh thu trong từng năm hoạt động của dự án. Nó có thể còn bao gồm
các khoản thu khác (thu thanh lý tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động đã bỏ ra).
Việc xác định dòng tiền sau thuế của dự án được thể hiện qua bảng sau:
15
Bảng 1.1. Bảng tính dòng tiền
Đơn vị tính:
Chỉ tiêu
Năm
0

Năm
1
Năm
2
…
Năm
n
Diễn giải
1. Doanh thu
2. Thu khác
3. Vốn đầu tư
4. Chi phí vận hành (không
khấu hao và lãi vay)
5. Khấu hao
6. Lãi vay
7. Thu nhập chịu thuế (lợi
nhuận trước thuế)
( 7 = 1-4-5-6)
8. Thuế TNDN ( 8 = 7 x thuế suất)
9. Lợi nhuận sau thuế ( 9 = 7-8)
10. Chi phí đầu tư tài sản
bổ sung (nếu có)
11. Dòng tiền sau thuế của
dự án
-CF
0
( 11 = 9+5+6-10+2)
Công thức tính tại Bảng 1.1 có thể được tóm tắt lại như sau: Dòng tiền dự án
= Lợi nhuận sau thuế trong kỳ (+) Lãi vay trong kỳ (+) Khấu hao TSCĐ trong kỳ
(+) Chênh lệch vốn lưu động ròng trong kỳ (-) Chi đầu tư trong kỳ (+) Dòng tiền từ

thanh lý.
Dòng tiền theo cách tính trên là dòng tiền theo quan điểm tổng vốn đầu tư
(hay dòng tiền tổng thể dự án), là cách tính phù hợp cho tất cả các đối tượng quan
16
tâm đến dự án. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp, dòng tiền còn được xem xét trên
dòng tiền vốn chủ sở hữu. Theo quan điểm này, chủ sở hữu chỉ quan tâm đến các
chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án liên quan đến đồng vốn đầu tư do doanh nghiệp bỏ
ra để đầu tư. Do đó, trong tổng mức đầu tư phải loại trừ vốn vay ngân hàng, đồng
thời dòng chi hàng năm của dự án phải bổ sung tiền lãi và nợ gốc phải trả hàng năm
cho ngân hàng. Vì dự án chỉ xem xét trên vốn chủ sở hữu nên tỷ suất chiết khấu
phải là chi phí vốn chủ sở hữu
Khi thẩm định dòng tiền của dự án, doanh nghiệp còn cần phải lưu ý thêm
một số nội dung sau:
- Thông thường dòng tiền ròng có giá trị âm trong những năm đầu thực hiện
vì khoản đầu tư ban đầu lớn mà dự án chưa mang lại nguồn thu. Khi dự án đi vào
hoạt động, doanh thu từ việc bán sản phẩm, dịch vụ của dự án sẽ lớn tăng dần và
dòng tiền có xu hướng tăng dần trong những năm tiếp theo.
- Dòng tiền được đưa ra đều là giả định, do đó cần phải xem xét lại các
nguồn thu, chi của dự án được đưa ra dựa trên những giả định nào. Đồng thời kiểm
tra khả năng xảy ra của những giả định đó. Đặc biệt khi xác định dòng tiền vào của
dự án, thông thường là xác định doanh thu, cần phải xem xét khả năng sản xuất,
cung ứng dịch vụ, nhu cầu thị trường, giá bán sản phẩm, khả năng tiêu thụ… trên cơ
sở các thông tin thị trường thực tế.
- Đối với dự án sử dụng vốn vay, thông thường các dự án sẽ bắt đầu đi vào
trả nợ khi hoàn thành xong giai đoạn đầu tư và đi vào khai thác. Khi đó nguồn trả
nợ gốc cho dự án sẽ là nguồn lợi nhuận sau thuế và khấu hao. Trong đó nợ gốc bao
gồm nợ vay dài hạn tài trợ cho dự án và nợ vay ngắn hạn hàng năm bổ sung vốn lưu
động nếu có. Trên cơ sở đó cán bộ thẩm định lập bảng cân đối trả nợ cho dự án.
- Thẩm định doanh thu từ hoạt động của dự án
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm

chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài.
Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động. Khi thẩm định doanh
thu cán bộ thẩm định cần phải xem xét các yếu tố về thị trường, giá bán, kế hoạch
17
sản xuất, công suất máy móc thết bị, khả năng tiêu thụ sản phẩm (dịch vụ) và lập
bảng tính doanh thu theo từng năm thực hiện, tính doanh thu chưa có thế VAT.
- Dự tính chi phí hoạt động
Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Việc dự
tính chi phí sản xuất (dịch vụ) dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch khấu
hao và kế hoạch trả nợ của dự án.
Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Bởi vậy, mức khấu hao có ảnh
hưởng lớn đến lợi nhuận, đến mức thuế TNDN phải nộp hàng năm của doanh
nghiệp. Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế TNDN giảm và ngược lại.
Vì vậy việc xác định chính xác mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong phân tích
tài chính dự án đầu tư. Mức khấu hao được xác định hàng năm lại phụ thuộc vào
phương pháp tính khấu hao. Hiện nay để tính khấu hao TSCĐ có thể sử dụng một
số phương pháp sau: Phương pháp khấu hao đều, phương pháp khấu hao giảm dần
theo giá trị còn lại, khấu hao theo đơn vị sản lượng…
Bảng 1.2. Dự tính chi phí sản xuất (dịch vụ)
Đơn vị tính:
18
Các yếu tố
Năm hoạt động
1 2 … n
1. Nguyên vật liệu
- Nguyên vật liệu chính
- Vật liệu bao bì
2. Nửa thành phẩm và dịch vụ mua ngoài
3. Nhiên liệu
4. Năng lượng

6. Nước
7. Bảo hiểm xã hội
8. Chi phí bảo dưỡng máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện
9. Khấu hao
- Khấu trừ chi phí trước vận hành
- Khấu hao máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện vận tải
- Khấu hao nhà xưởng, hạ tầng
- Khấu hao chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất
10. Chi phí phân xưởng
11. Chi phí quản lý xí nghiệp
12. Chi phí ngoài sản xuất
- Chi phí bảo hiểm tài sản
- Chi phí tiêu thụ sản phẩm
13. Lãi vay tín dụng
14. Chi phí khác
Cộng chi phí:
Chú ý: chi phí dự tính trong bảng không có thuế giá trị gia tăng đầu vào
- Dự tính lãi lỗ của dự án.
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm cán bộ thẩm
định tiến hành kiểm tra lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó
19
phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án. Việc tính toán
chỉ tiêu này được tiến hành theo bảng dưới đây:
Bảng 1.3. Dự tính lãi – lỗ của dự án
Đơn vị tính:
Các yếu tố
Năm hoạt động
1 2 … n
1. Tổng doanh thu chưa thuế VAT
2. Các khoản giảm trừ

- Giảm giá
- Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp
3. Doanh thu thuần (1 – 2)
4. Tổng chi phí sản xuất (chưa có lãi vay)
5. Lãi vay
6. Thu nhập chịu thuế (3 – 4 – 5)
7. Thuế thu nhập doanh nghiệp (6 x %thuế suất)
8. Lợi nhuận thuần (6 – 7)
1.2.2.3. Thẩm định lãi suất chiết khấu
Giá trị thời gian của tiền là một khái niệm rất phổ biến đã được thừa nhận,
theo đó giá trị của dòng tiền ở những thời điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau.
Do đó, để có thể so sánh các dòng tiền xuất hiện tại các thời điểm khác nhau với
nhau, người ta sử dụng lãi suất chiết khấu để qui đổi các dòng tiền đó về cùng một
mốc để so sánh.
Lãi suất chiết khấu là tỷ lệ sinh lời cần thiết mà nhà đầu tư yêu cầu đối với
một dự án, là cơ sở để chiết khấu các dòng tiền trong việc xác định giá trị hiện tại
ròng của dự án.