đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án thuộc địa bàn thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN KHẮC ĐẠT





ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN THUỘC ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ
TỈNH PHÚ THỌ

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.


Tác giả luận văn


Nguyễn Khắc Đạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, Phó
hiệu trƣởng Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trƣờng, Khoa Sau Đại học, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thị xã Phú Thọ, Phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng thị xã Phú Thọ, Hội đồng Bồi thƣờng HT&TĐC thị xã
Phú Thọ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Nguyễn Khắc Đạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích và yêu cầu 3
1.2.1. Mục đích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất 4
1.1.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái đinh cƣ 4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công bồi thƣờng GPMB 6
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nƣớc về đất đai 6
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất 10
1.1.3.3. Thị trƣờng Bất động sản 12
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thƣờng thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất 13

1.2.1. Về tái định cƣ 15
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở 15
1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp 16
1.3. Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới 17
1.3.1. Trung Quốc 17
1.3.2. Thái Lan 19
1.3.3. Australia 20
1.3.4. Phƣơng pháp bồi thƣờng thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ
(WB và ADB) 21

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

1
1.3.5. Chính sách của Nhà nƣớc về bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời bị thu hồi
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 24
1.3.5.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nƣớc về đất đai 24
1.3.5.2. Bồi thƣờng thiệt hại theo quy định hiện hành của Nhà nƣớc 28
1.3.6. Những vấn đề tồn tại cần đƣợc nghiên cứu 31
1.3.6.1. Thực tiễn của việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng 31
1.3.6.2. Một số nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai tác động đến công tác
bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ 34
1.3.6.3. Yếu tố định giá đất và giá đất tác động đến công tác bồi thƣờng
GPMB và tái định cƣ 35
1.3.6.4. Yếu tố pháp chế tác động đến công tác bồi thƣờng GPMB và tái
định cƣ 36
1.4. Thực trạng bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ở một số địa phƣơng trong
cả nƣớc 38
1.4.1. Thành phố Hà Nội 38
1.4.2. Thành phố Hải Phòng 40

1.5. Khái quát thực trạng công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của tỉnh
Phú Thọ 41
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu 44
2.2. Địa điểm nghiên cứu 44
2.3. Nội dung nghiên cứu 44
2.3.1. Điều kiện và đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng trong từng dự án 44
2.3.2. Giá bồi thƣờng 44
2.3.3. Chính sách hỗ trợ và tái định cƣ 44
2.3.4. Trình tự thực hiện, trách nhiệm của Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ 45


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

2
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 45
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra cơ bản 45
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng
phần mềm Microsoft Excel) 45
2.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia 45
2.4.4. Phƣơng pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra 45
2.4.5. Phƣơng pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 45
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 46
3.2. Đánh giá hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội 49
3.2.1. Tình hình tăng trƣởng kinh tế 49
3.2.2. Chỉ tiêu về xã hội 52
3.3. Tình hình phát triển một số ngành kinh tế chủ yếu 53

3.3.1. Văn hóa - xã hội - thể thao 53
3.3.2. Giáo dục đào tạo 53
3.3.3. Khoa học - kỹ thuật 55
3.3.4. Y tế 55
3.3.5. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 57
3.3.6. Thƣơng mại - dịch vụ 58
3.3.7. Du lịch 59
3.3.8. Sản xuất nông nghiệp 59
3.3.9. Vệ sinh môi trƣờng 60
3.3.10. An ninh - quốc phòng 60
3.4. Xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị 61
3.4.1. Về nhà ở 61
3.4.2. Công trình công cộng 62
3.4.3. Về giao thông 63


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

3
3.4.4. Cấp nƣớc đô thị 63
3.4.5. Về thoát nƣớc 64
3.4.6. Về cấp điện, chiếu sáng 65
3.4.7. Về thông tin, liên lạc, bƣu điện 65
3.4.8. Về vệ sinh môi trƣờng đô thị 65
3.4.9. Thu gom và xử lý chất thải rắn đô thị 66
3.5. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan
đến bồi thƣờng giải phóng mặt bằng khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa
bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ 66
3.5.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu 66
3.5.1.1. Dự án Cầu Ngọc Tháp và Tuyến nối Quốc lộ 2 với đƣờng 32 (Thuộc

dự án đƣờng Hồ Chí Minh) 66
3.5.1.2. Dự án Đƣờng cao tốc Nội Bài-Lào Cai 69
3.5.1.3. Dự án đƣờng trục chính nối trung tâm thị xã với quốc lộ 2 và khu
hạ tầng kỹ thuật ven đƣờng (đƣờng 35m) 70
3.5.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 71
3.5.3. Trình tự thực hiện theo quy định bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của
thị xã Phú Thọ ban hành cụ thể nhƣ sau 74
3.6. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
ở thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ 76
3.6.1. Xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng 76
3.6.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi
thƣờng ở 3 dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ 79
3.6.3. Việc xác định giá bồi thƣờng về đất và tài sản trên đất theo Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ 87
3.6.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định cƣ 91
3.7. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 99


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

4
3.7.1. Tình hình chung về bồi thƣờng, hỗ trợ 99
3.7.2. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi
đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tại 03 dự án 100
3.7.3. Tình hình việc làm của ngƣời dân sau khi thu hồi đất 104
3.7.4. Tác động đến thu nhập 110
3.7.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng 115
3.7.5.1. Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phƣơng, UBND cấp tỉnh giao việc

thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho 115
3.7.5.2. Trách nhiệm của các thành phần liên quan: 115
3.7.5.3. Một số hạn chế 119
3.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng ở thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ 121
3.8.1. Các giải pháp chung 121
3.8.2. Các giải pháp cụ thể 123
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 125
1. Kết luận 125
1.1. Việc xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng 125
1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thƣờng 125
1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái định cƣ 126
1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong
công tác bồi thƣờng GPMB 126
2. Đề nghị 127
TÀI LIỆU THAM KHẢO 129

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu
Chú giải
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
TW
Trung ƣơng
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á

WB
Ngân hàng thế giới
FDI
Đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài
UBND
Ủy ban nhân dân
QĐ-UBND
Quyết định của Ủy ban nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TĐC
Tái định cƣ
CNH
Công nghiệp hoá
HĐH
Hiện đại hoá
ĐTH
Đô thị hoá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trƣởng kinh
tế của Thị xã 49
Bảng 3.2: Nhịp độ tăng trƣởng kinh tế chung 50
Bảng 3.3: Tỷ lệ đóng góp của Thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trƣởng của
tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005 51
Bảng 3.4: Các chỉ tiêu kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2007,
năm 2008 52

Bảng 3.5: Tổng hợp hộ nghèo trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn
2006-2008 52
Bảng 3.6: Nhà ở tại thị xã Phú Thọ 61
Bảng 3.8: Tổng hợp cấp nƣớc sạch 64
Bảng 3.9: Cơ cấ u sƣ̉ dụ ng đấ t hiệ n trạ ng khu 1 (giai đoạ n 1) 71
Bảng 3.10: Cơ cấ u sƣ̉ dụ ng đấ t hiệ n trạ ng khu 2 (giai đoạ n 2) 71
Bảng 3.11: Quan điểm của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng 85
Bảng 3.12: Quan điểm của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hộ trợ và TĐC 97
Bảng 3.13: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thƣờng hỗ trợ
của các hộ dân 100
Bảng 3.14: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án đƣờng 35m 102
Bảng 3.15: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án đƣờng Cao tốc 103
Bảng 3.16: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số ngƣời trong độ tuổi lao
động tại 02 dự án nghiên cứu 105

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

1
Bảng 3.17: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự
án Đƣờng 35m 107
Bảng 3.18: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đƣờng Cao tốc 109
Bảng 3.19: Thu nhập bình quân của ngƣời dân tại 02 dự án nghiên cứu 110
Bảng 3.20: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Đƣờng 35m 111
Bảng 3.21: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu Dự

án Đƣờng 35m 112
Bảng 3.22: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Đƣờng Cao tốc 113
Bảng 3.23: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án
Đƣờng Cao tốc 114


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

0
DANH MỤC SƠ ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
thuộc dự án đƣờng 35m 106
Biểu đồ 3.2: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đƣờng Cao tốc 108


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ,
xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá - xã hội và an ninh quốc phòng. Hiến pháp nƣớc
Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc
thống nhất quản lý.
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện đƣợc hơn
hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây. Trong quá

trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển
các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các
đô thị mới.
Để triển khai đƣợc các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất
đã và đang đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhƣ đất sản xuất nông,
lâm, thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất
kinh doanh do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ
phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án nhƣ nói trên đang diễn ra
ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH
và ĐTH nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng nhiều
loại kết cấu hạ tầng nhƣ: đƣờng giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin, kho
tàng, bến bãi Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và lớn
hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn đƣợc triển khai.
Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà
đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc đƣợc nhiều cơ quan quản lý
Nhà nƣớc về đất đai và ngƣời dân quan tâm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

2
Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản,
vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của ngƣời dân bị thu
hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự
án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan
đến ngƣời dân bị mất đất nhƣ: đời sống, việc làm của ngƣời dân bị lấy đất, hỗ
trợ tái định cƣ và việc xác định giá trị phần đất đai bị lấy của ngƣời dân phải
đƣợc xác định nhƣ thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải
quyết ổn thỏa tâm trạng của ngƣời dân sau khi bị mất đất cũng là những vấn
đề vô cùng quan trọng

Ở Phú Thọ hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất
nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế
cho CNH, HĐH và ĐTH. Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay
sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh [27]. Đặc biệt thị xã Phú Thọ là nơi
đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút
đầu tƣ ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại đây thị
xã Phú Thọ đã thực hiện bồi thƣờng thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để
có đƣợc quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng đƣợc yêu cầu đề ra,
tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận ngƣời dân bị mất
đất chƣa thỏa mãn với những gì họ đƣợc hƣởng từ chính sách bồi thƣờng thiệt
hại hiện nay [39].
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại đối với ngƣời dân
bị thu hồi đất nói chung và ở Phú Thọ nói riêng trong việc triển khai các dự án
thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đƣa ra
các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng đƣợc yêu cầu đặt ra.
Từ thực tế đó, chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ''Đánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ''.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

3
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi
Nhà nƣớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ.
- Rút ra những ƣu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ
- tỉnh Phú Thọ nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.
- Bƣớc đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách

bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển
khai dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống ngƣời dân và phát triển kinh tế ở
địa phƣơng.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nƣớc để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách bồi thƣờng trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Cần làm rõ những thiệt hại của ngƣời dân khi bị mất đất nhƣ: mất việc
làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh thần
- Các số liệu thu thập phải đƣợc phân tích, đánh giá một cách khách quan.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư
* Bồi thường
Bồi thƣờng là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tƣơng
xứng với giá trị hoặc công lao [29].
Nhƣ vậy, bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. Trong đó,
giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17].
* Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới,
bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17].
* Tái định cư
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cƣ (TĐC) đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Nhƣ vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế -
xã hội đối với một bộ phận dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

5
Hiện nay ở nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thƣờng bằng nhà ở;
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới;
- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở [17].
Tái định cƣ là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với
khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cƣ khác

nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trƣng riêng
của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với những đặc
điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhƣng họ vẫn không cho thuê. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này [11].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

6
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công bồi thường GPMB
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc Hội đồng hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nƣớc đã
Hội đồng hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hƣớng dẫn
thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá

hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực
tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc đã tạo cơ sở pháp
lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất
đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bƣớc đầu đã đáp
ứng đƣợc quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô
thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [12].
Theo đó, chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cũng luôn đƣợc Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vƣớng mắc trong công
tác bồi thƣờng GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng
khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự
án đầu tƣ. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của pháp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

7
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc Hội đồng hành các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác
bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm
nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật [12].
Bên cạnh việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử
dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về đất đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng

pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chƣa thật sát sao. Tại nhiều địa
phƣơng, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp
luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch
UBND xã nói chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời
những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ các
nhà đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [5].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng
đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

8
thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các
địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất
nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng [13].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thƣờng GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nƣớc đóng vai trò là ngƣời tổ chức. Bất kỳ một phƣơng án bồi thƣờng GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt đƣợc các yêu
cầu nhƣ là phƣơng án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thƣờng đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà

theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thƣờng.
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo” [5].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

9
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tính từ ngày 01
tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền
sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất
đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài
thuê là 1.386 ha) [5].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động sản”, là cơ

sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phƣơng chƣa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phƣờng, thị
trấn chƣa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN nhƣ Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc,
Kiên Giang, Trà Vinh, [5].
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải đƣợc thực hiện theo quy định tại
Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng, nhƣng còn nhiều
địa phƣơng chƣa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chƣa đầy đủ, chƣa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai nhƣ không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại
bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

10
đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất [7].
Theo quy định của các nƣớc, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng. Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai, ngƣời sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
(cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và đƣợc cấp GCNQSDĐ.
Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn
cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay, công

tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thƣờng GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thƣờng GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính, chính quyền địa phƣơng cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thƣờng xuyên trong quá trình
triển khai thực hiện công tác bồi thƣờng GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm,
vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [11].
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhƣợng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất.
Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

11
quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử
lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [28].
- Trƣớc khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng, tái định cƣ đều đƣợc quy định tại các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định
số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an

ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy
định về đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thƣờng
thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo
Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc
thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã đƣợc áp dụng trong một thời gian
khá dài (trên mƣời năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều
chỉnh khung giá đất để tính bồi thƣờng bằng hệ số K nhƣng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thƣờng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tại các địa phƣơng [2].
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

12
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ đã đƣợc quy định khá cụ thể tại
Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất đƣợc thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại

Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã Hội đồng
hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
Khi định giá đất, ngƣời định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phƣơng
pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của chính sách đất đai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tƣ liệu thị trƣờng đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lƣợng và tình trạng thu lợi
thông thƣờng trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phƣơng quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trƣờng hợp ách tắc về bồi thƣờng đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta, thị trƣờng bất động sản
ngày càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị trƣờng bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nƣớc trong thời gian qua và trong tƣơng lai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

13
Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đƣờng cho thị trƣờng bất động sản hình thành và phát triển [12]. Luật đất đai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành
trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trƣờng bất động sản và các hoạt động về
tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá
đất”, "Quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản".

Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do ngƣời đầu tƣ có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trƣờng); đồng thời ngƣời bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nƣớc thực hiện chính sách TĐC và bồi thƣờng.
Giá cả của Bất động sản đƣợc hình thành trên thị trƣờng và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thƣờng.
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thƣờng thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dƣới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc
trả một khoản tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng
đất là sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngƣời sử dụng
đất đƣợc Nhà nƣớc trả tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với
điều kiện ngƣời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25].
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến
việc Nhà nƣớc phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời bị
thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết
mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng
đất mới và ngƣời sử dụng đất bị thu hồi [16].
Trong điều kiện Nhà nƣớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trƣờng hợp này giống nhƣ là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và