Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng

Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
MỞ ĐẦU
1. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN.
• Đầu tư xây dựng công trình (ĐTXD) là hoạt động đầu tư phổ biến trong xã
hội gắn liền với việc xây dựng công trình, mục tiêu đầu tư sẽ được thỏa
mãn thông qua việc vận hành công trình xây dựng đã hoàn thành.
• Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi
quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh
tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ
tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện
qua các đặc trưng sau :
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ
tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây
dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển
xã hội.
- ĐTXD đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp
phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân,
phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân
tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây
dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
• Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên Chủ nghĩa xã hội,
hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc
dân: là cơ sở, nền tảng và động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương
đề ra.
- Hoạt động ĐTXD tạo ra sản phẩm dưới dạng các công trình xây
dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu
cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để
sinh lợi.
- Hoạt động ĐTXD là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất

cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp
vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP &
1
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân
sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí …).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc
gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, đầu tư
không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô
cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa
học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ Công nghiệp hóa và Hiện đại hóa
đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội.
 Tóm lại, hoạt động ĐTXD mà sản phẩm cuối cùng là công trình
xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả
các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội,
khoa học – công nghệ - kỹ thuật, môi trường, an ninh quốc phòng
…
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÍ VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.
• Dự án đầu tư xây dựng công trình (DAĐT) là tập hợp các đề xuất có liên
quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
• DAĐT là luận cứ có tính khoa học để đảm bảo cho việc đầu tư vốn đúng
mục đích, đạt được mục tiêu đề ra với hiệu quả cao. Nội dung của dự án
đầu tư xây dựng quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động đầu tư.
• DAĐT là căn cứ để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi đã được phê
duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là cơ
sở để các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án.
• DAĐT có vai trò quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát

được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn
nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
2
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho
nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn đồng thời cũng kiểm soát
được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và
những khía cạnh khác đối với dự án…
3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.
• Theo Điều 37 Luật Xây Dựng số 16/2003/QH11: Nội dung của dự án đầu
tư xây dựng bao gồm 2 phần :
- Phần 1: phần thuyết minh dự án.
- Phần 2: phần thiết kế cơ sở.
• Phần 1: Phần thuyết minh dự án.
- Phần thuyết minh được lập tuỳ theo loại dự án đầu tư xây dựng công
trình, bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình thuộc dự án, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và
công suất.
- Các giải pháp thực hiện:
 Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương
án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
 Phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các
công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án khai thác và sử dụng lao động.
 Phân đoạn thực hiện,tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
- Đánh giá các tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy chữa cháy
và các yêu cầu về an ninh quốc phòng.
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cung cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với các dự án có

yêu cầu thu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu
quả xã hội của dự án.
• Phần 2: Phần thiết kế cơ sở của dự án.
3
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
- Phần thiết kế cơ sở được lập phải phù hợp với từng dự án đầu tư xây
dựng công trình, bao gồm thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ.
- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở gồm :
 Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế, tổng mặt
bằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình
xây dựng theo tuyến, vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình,
việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ
thuật của khu vực.
 Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu
cầu công nghệ.
 Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình.
 Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định
của pháp luật.
 Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
 Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án
tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến.
 Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có
yêu cầu công nghệ.
 Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật
chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI.

• Phân tích tài chính.
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài
chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án.
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế
nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ
đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những
thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là
4
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để
cấp giấy phép đầu tư.
- Nội dung phân tích tài chính bao gồm :
 Xác định các yếu tố đầu vào cho việc phân tích, như là: xác định vốn
đầu tư của dự án, doanh thu hàng năm, chi phí vận hành hàng năm…
 Phân tích lỗ lãi của dự án.
 Phân tích hiệu quả chỉ tiêu thông qua 2 nhóm chỉ tiêu: nhóm chỉ tiêu
tĩnh ( chỉ tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm, chỉ tiêu lợi nhuận tính
cho 1 đơn vị sản phẩm ) và nhóm chỉ tiêu động ( chỉ tiêu NPV, NFV,
NAV, IRR, BCR …).
 Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy của dự án.
- Phân tích lỗ lãi của dự án
 Phân tích lỗ lãi là việc xem xét trong từng năm vận hành của dự án lỗ
hay lãi bao nhiêu tiền.
 Lợi nhuận trước thuế.
L
tt
= D – C
sx

 Trong đó : - L
tt
: lợi nhuận trước thuế ( thu nhập chịu thuế).
C
sx
: chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh không gồm
VAT.
D: doanh thu.
 Lợi nhuận ròng.
L
T
= L
tt
- T
TNDN
 Trong đó: - L
T
: lợi nhuận ròng.
T
TNDN
: thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
- Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh.
 Chỉ tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm.
 Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm.
 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu của mức doanh lợi đồng vốn đầu tư.
- Phương pháp dung nhóm chỉ tiêu động.
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV = PB – PC =

 Trong đó : PB : giá trị hiện tại của dòng lợi ích.
PC : giá trị hiện tại của dòng tiền chi phí.
B
t
: khoản thu ở năm t.
C
t
: khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NPV ≥ 0 : dự án đáng giá.
5
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
NPV< 0 : dự án không đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
NFV = FB – FC =
( )(1 )
n
n t
t t
t o
B C r
−
=
− +
∑
 Trong đó : FB : giá trị tương lai của dòng tiền thu.
FC : giá trị tương lại của dòng tiền chi.
B
t

: khoản thu ở năm t.
C
t
: khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NFV ≥ 0 : dự án đáng giá.
NFV<0 : dự án không đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi.

NAV = EUAB – EUAC =
(1 )
(1 ) 1
n
n
r r
NPV
r
+
+ −
=
(1 ) 1
n
r
NFV
r+ −
 Trong đó: EUAB: dòng tiền thu san đều hàng năm.
EUAC: dòng tiền san đều của dòng tiền chi.
B
t

: khoản thu ở năm t.
C
t
: khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư.
r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
 Phân tích : NAV ≥ 0 : dự án đáng giá.
NAV< 0 : dự án không đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0
(1 R )
n
t t
t
t
B C
I R
=
−
+
∑
= 0
 Trong đó : B
t
: khoản thu ở năm t.
C
t
: khoản chi ở năm t.
n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư

IRR : suất thu lợi nội tại của dự án.
 Phân tích : r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
IRR < r : dự án không đáng giá.
6
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
IRR ≥ r : dự án đáng giá.
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR =
PB FB
PC FC
=
 Phân tích : BCR ≥ 1 : dự án đáng giá.
BCR <1 : dự án không đáng giá.
• Phân tích kinh tế - xã hội .
- Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang
lại cho cộng đồng và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án
đầu tư là đánh giá lợi ích, tác động mà dự án tạo ra đối với nền kinh tế
và xã hội.
- Nội dung phân tích kinh tế - xã hội bao gồm :
 Phân tích giá trị sản phẩm gia tăng của dự án đầu tư tính cho hàng
năm và cả đời của dự án.
 Mức thu hút lao động làm việc.
 Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước.
 Mức thu ngoại tệ hàng năm.
 Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công
nhân, giả quyết thất nghiệp
 Bảo vệ môi truờng sinh thái, tự nhiên…
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN
• Tên dự án : Khu biệt thự cho thuê NINH KIỀU.
• Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HẢI PHONG.

• Địa điểm xây dựng : Khu đất giáp đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuôc dự
án khai thác mở rộng quỹ đất )- Phường AN HÒA – Quận NINH KIỀU –
Thành phố CẦN THƠ.
• Quy mô dự án :
- Loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Căn cứ vào QCVN 03: 2009/ BXD
của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/09/2009, phụ lục A, bảng A.1 : Phân
loại, phân cấp các công trình dân dụng, loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt
thự
 Dự án thuộc cấp III.
- Dự án bao gồm 28 hạng mục chính. Trong đó có :
 7 nhà biệt thự loại A. Diện tích mỗi nhà là : S
A
= 253 m
2
.
 6 nhà biệt thự loại B. Diện tích mỗi nhà là : S
B
= 120 m
2
.
 7 nhà biệt thự loại C. Diện tích mỗi nhà là : S
C
= 115 m
2
.
 8 nhà biệt thự loại D. Diện tích mỗi nhà là : S
D
= 768 m
2
.

7
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
 Tổng diện tích chiếm đất của các hạng mục chính là:
CĐ
= 7 x S
A
+ 6 x S
B
+ 7 x S
C
+ 8 x S
D
= 7 x 253 + 6 x 120 + 7 x 115 + 8 x 768 = 9440 (m
2
)
- Tổng diện tích khu đất là S
KĐ
= 26.400 m
2
.
 Mật độ xây dựng là : (9440/26400) % = 35,76 %.
- Dự án còn có các hạng mục phụ khác:
 1 sân tennis.
 Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.
 Hàng rào, cổng ra vào,tường bao.
 Vườn hoa, cây cảnh, thảm cỏ.
 Nhà quản lí khu, nhà bảo vệ.
 Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.
 Các công trình phục vụ ngoài nhà khác.

- Mặt bằng tổng thể khu biệt thự được thể hiện ở bản vẽ sau:
 Khu đất nằm ở vị trí tiếp giáp giữa đường Trần Quốc Toản và Lý
Thường Kiệt, phường Tây An, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ,
có tổng diện tích là 26.400 m
2
.
 Khu đất được phân bố theo các hạng mục đã nêu trên.
 Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
• Thời gian tính toán đánh giá dự án :
- Thời gian phân tích dự án là 17 năm (gồm cả thời gian xây dựng), trong
đó thời gian xây dựng là 2 năm.
- Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định là 25 năm.
• Mục đích đầu tư :
- Kinh doanh cho thuê diện tích ở , sinh hoạt và nghỉ dưỡng.
- Đối tượng thuê là các tổ chức , cá nhân trong nước và ngoài nước.
• Giải pháp xây dựng và trang thiết bị :
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng,
…) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công.
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại 3 sao.
Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
STT Tên hạng mục. Diện tích chiếm
đất (m
2
)
Tỉ lệ chiếm
đất (%)
1. Xây dựng các nhà A, B, C, D. 9895 35,76 %

8
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
2. Sân tennis. 800 3,03%
3. Đường giao thông. 2800 10,61 %
4. Bãi đỗ xe. 755 2,86 %
5. Vườn hoa cây xanh, thảm cỏ. 5320 20,15 %
6. Nhà bảo vệ và quản lí dự án. 170 0,64 %
7. Sân chơi 2430 9,20 %
8. Vỉa hè 4064 15,40%
9. Các hạng mục khác 620 2,35 %
10. Tổng 26400 100%
Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
 Bản vẽ tổng mặt bằng dự án : Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều .
9
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
CHƯƠNG I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
A. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (G
TMĐT
).
1. Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án .
• Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:
G
TMĐT
= G
XD
+ G
TB
+ G

BT,TDC
+ G
QL
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
(1)
• Trong đó :
G
TMĐT
- Tổng mức đầu tư của dự án.
G
XD
- Chi phí xây dựng.
G
TB
- Chi phí thiết bị.
G
BT,TDC
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái
định cư.
G
QL
- Chi phí quản lí dự án.
G
TV
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

G
K
- Chi phí khác.
G
DP
- Chi phí dự phòng.
2. Xác định chi phí xây dựng.
a. Các căn cứ xác định chi phí xây dựng.
• Danh mục các công trình, các hạng mục xây dựng thuộc dự án đầu tư
xây dựng Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều.
• Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục trong dự án theo thiết kế.
• Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng
công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng
hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2011.
• Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm .
• Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia
tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số
06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật
thuế giá trị gia tăng ). Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp
dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số
13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số
06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại
10
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1 năm
2012 .
b. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án.
• Chi phí xây dựng của dự án được xác định bằng công thức (2) sau:
G
XD

=

(1 + ) (2)
• Trong đó :
- g
i
XD
- Chi phí xây dựng trước thuế gia trị gia tăng của công trình,
hạng mục thứ i.
- n - Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án .
- – Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
• Đối với những hạng mục thông thường thường thì g
i
XD
được tính như
sau:
g
i
XD
= S
i
x P
i
- P
i
- Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích
hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i.
- S
i
- Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng

mục).
• Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g
i
XD
tính như
phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục.
c. Tính toán suất chi phí xây dựng.
• Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà
A,B,C và D.
 Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính
toán như trong bảng sau.(xem bảng 1 phần phụ lục I ).
• Xác định suất chi phí xây dựng công trình.
• Dự án được lập vào thời điểm quý II – năm 2013. Bộ Xây dựng (BXD) mới
chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2011 theo
quyết định số 725/QD-BXD ngày 9/8/2012 của BXD nên phải quy đổi về
suất vốn năm 2013 (dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân ,
việc tính toán thông qua công thức.
S
XD2013
quý II
= S
XD2011
x (I
bq quý
)
6
(b)
• Tính I
bq quý
.

• Trong đó ta có: I
bq
được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số
giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây
dựng và Sở xây dựng thành phố Cần Thơ. Các chỉ số giá xây dựng đều
được lấy gốc năm 2006 = 100 %.
11
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
- công văn số 68/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Cần Thơ ngày
11/05/2012.
- quyết định số 06/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Cần Thơ công bố
ngày 17/01/2013.
- quyết định số 183 /QĐ-SXD ngày 29 tháng 11 năm 2012 của Sở xây
dựng thành phố Cần Thơ.
- Quyết định số 141 /QĐ-SXD ngày 24 tháng 9 năm 2012 của Sở xây dựng
thành phố Cần Thơ.
- quyết định số 78/QĐ- SXD ngày 08 tháng 6 năm 2012 của sở xây dựng
thành phố Cần Thơ.
- Quyết định số 78 /QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 8 năm 2010,quyết
định số 196/ QĐ – BXD công bố ngày 23 tháng 2 năm 2011.
- quyết định sô 950/QĐ – BXD công bố ngày 31 tháng 10 năm 2011.
- quyết định số 857/QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 9 năm 2011.
- quyết định số 1019/ QĐ – BXD công bố ngày 16 tháng 11 năm 2010
Chọn gốc năm 2006 =
100%.
STT QUÝ
Chỉ số giá phần xây
dựng
Chỉ số giá phần

liên hoàn
1 Qúy I năm 2010 163.46
2
Qúy II năm
2010 170.86 104.53%
3
Qúy III năm
2010 168.58 98.67%
4
Qúy IV năm
2010 172.97 102.60%
5 Qúy I năm 2011 196.91 113.84%
6
Qúy II năm
2011 204.19 103.70%
7
Qúy III năm
2011 207.87 101.80%
8
Qúy IV năm
2011 245.89 118.29%
12
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
9 Qúy I năm 2012 236.72 96.27%
10
Qúy II năm
2012 239.03 100.98%
11
Qúy III năm
2012 242.3 101.37%

12
Qúy IV năm
2012 240.98 99.46%
CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 103.59%
 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là :
I
bq quý
=
= 103.59 %
• Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng
công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng
hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2011, có suất chi phí xây dựng tính
cho 1 m
2
sàn là 8,18 triệu đồng => S
XD2011
= 8,18 (triệu đồng).
• Thay các số liệu trên vào phương trình (a):
 S
II
XD2013
= 8,18 x (103.59 %)
6
= 10,1078 (triệu đồng).
• Suất chi phí xâ dựng khi trước thuế VAT là:
 S
XD2013
(trước thuế) = = 9,189 (triệu đồng ).
d. Tính toán suất chi phí xây dựng các hạng mục phụ khác.
• Tính toán chi phí xây dựng sân tennis.

• Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng,
thì đối với sân tennis không có khán đài, kích thước 40m x 20m, suất chi
phí xây dựng là 3,9 triệu đồng/ 1m
2
.
 Suất chi phí xây dựng sân tennis (dự kiến) là :
S
XD2013
= 4,82 (triệu đồng)
 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:
S
XD2013
(trước thuế) = = 4,382 (triệu đồng)
• Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông .
• Khu đất có 4 đường giao thông: 2 đường dài 69 m, 1 đường dài 170 m
và 1 đường dài 220 m.
 Tổng chiều dài đường giao thông là :
 L
GT
= 2 x 69 + 170 x 1 + 220 x 1 = 528 (m) =0,528 (km)
13
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng,
thì đối với đường cấp III, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m,
lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với
kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng
cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 10.280 triệu đồng/ km.
 Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :
S
XD2013

= 12.702(triệu đồng )
 Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :
S
XD2013
(trước thuế) = = 11.547 (triệu đồng).
• Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1,15 triệu
đồng / 1m
2
(chưa bao gồm thuế VAT ).
• Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
• Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào
sắt cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m

hàng rào dự kiến tính theo các công
trình tương tự là 1,4 triệu đồng / m

(chưa bao gồm thuế VAT).
• Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 80 triệu đồng (bao
gồm trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 triệu đồng.
Lấy trung bình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT).
• Tính toán chi phí vườn hoa , thảm cỏ, cây xanh.
• Đơn giá cho 1 m
2
vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có
quy mô tương tự là 130 nghìn đồng /1 m
2
(chưa bao gồm thuế VAT).
• Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử
dụng cho các nhà là 140 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350
nghìn đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT).

• Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè .Dự
kiến khoảng 12 m / 1 cay, dự kiến khoảng 180 cây. Đơn giá dự kiến mua
cây xanh là 180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT).
• Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà.
• Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện
ngoài nhà là 1.5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm
thuế VAT).
• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống
cấp, thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính
(chưa bao gồm thuế VAT).
• Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ.
14
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường
gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD
ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên
là 4,26 triệu đồng/ 1m
2
.
 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế
VAT) là:
S
XD2013
(trước thuế) = 4.785 (triệu đồng).
• Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn.
Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng,
suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,62 triệu đồng /1 m
2
.
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế

VAT) là:
S
XD2013
(trước thuế) = 1.82 (triệu đồng ).
• Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung.
• Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m
2
sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT).
• Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở
các công trình tương tự là 660.000 đồng /1 m
2
sân vườn ( chưa bao gồm
thuế VAT).
• Tính toán chi phí san nền :
• San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các
công trình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m
2
(chưa bao gồm thuế VAT ).
• Chi phí cho các hạng mục khác
• Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính.
• Tính toán chi phí xây dựng dự án.
• Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng
tính suất chi phí xây dựng của dự án.
• Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %
• Đơn vị tính : triệu đồng.
• Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê
Ninh Kiều.
e. Xác định chi phí xây dựng của dự án
• Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho
thuê Ninh Kiều ở trên => ta có chi phí xây dựng dự kiến :

G
XD
= 221180.97 triệu đồng.
(Xem bảng 2 phần phụ lục I )
15
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
3. Xác định chi phí thiết bị ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng
không thuộc tài sản cố định).
a. Chi phí mua sắm thiết bị.
• Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị.
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang
thiết bị trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự
án
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua,
chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quãn, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi
hiện trường
- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật
thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và
theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành
1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ).
• Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:
G
MSTB
= * M
i
(1 + )
Trong đó:
- Q
i
– Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.

- M
i
– Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
- Xác định M
i

M
i
= m
i
+ n
i
+ K
i
+ V
i
+ h
i
.
- m
i
– Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN.
- n
i
– Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i.
- K
i
– Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container
- V
i

– Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường.
- h
i
– Thuế và phí bảo hiểm.
• Bảng thống kê số lượng các loại phòng.
 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số
lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau. Các loại
nhà:
- 7 nhà A.6 nhà B.7 nhà C.8 nhà D.
- Nhà quản lí (NQL).
- Nhà bảo vệ (NBV).
• Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án.
- Hệ thống máy phát điện.
- Một hệ thống PCCC chung toàn khu.
- Một hệ thống lọc & bơm nước.
- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 52 chiếc
- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm.
16
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
STT Loại phòng
nhà
A
nhà B Nhà C
Nhà
D
NQL NBV
T ổn
g
1 Số lượng 7 6 7 8 1 2 31
2 Phòng khách 7 6 7 32 0 0 52

3 Phòng bếp 7 6 7 32 0 0 52
4 Bar 7 0 0 0 0 0 7
5 Phòng ăn 7 6 7 32 0 0 52
6 Phòng ngủ 28 30 35 128 0 0 221
7 Phòng SHC 14 6 0 0 0 0 20
8 Phòng vệ sinh 14 24 35 96 1 2 172
9 Phòng tắm 35 6 0 32 0 0 73
10 Phòng giặt 7 6 0 32 0 0 45
11 Phòng giúp việc 7 0 0 32 1 0 40
12
Phòng trang
điểm
7 0 0 0 0 0 7
13 Phòng thể thao 0 0 0 32 0 0 32
14 Phòng thay đồ 14 6 0 32 0 0 52
15 Phòng thờ 7 6 0 32 0 0 45
16 Gara 7 6 7 36 0 0 56
17 Phòng trực 0 0 0 0 0 2 2
18 Phòng quản lí 0 0 0 0 1 0 1
18
Phòng tắm xông
hơi
7 0 0 32 0 0 39
19 Thư Viện 0 6 0 32 0 0 38
20 Kho 7 12 0 32 1 0 52
( Xem bảng 3 phần phụ lục I.)
17
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ
của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng

như sau:
- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01
telephone, 01 tivi LCD 32 inch, 01 radiocastte, 1 dàn âm thanh, 1 tủ
nhỏ để quần áo hành lí.
- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường
đệm, 01 tủ quần áo, 01 tủ lạnh 100 lít, 01 bàn trang điểm.
- Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1
lò vi sóng.
- Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch,1 máy nước
nóng lạnh.
- Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp
vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện
vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố
ngày 29/12/2000)
- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp
vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện
vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố
ngày 29/12/2000)
- Phòng giặt : 01 máy giặt.
- Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01
quạt treo tường.
- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm
thanh, 01 salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette.
- Phòng thờ: 01 tủ thờ.
- Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.
- Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn.
- Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm.
- Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32
inch, 01 tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa
nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh,

3 tủ tài liệu.
- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01
giường đệm, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường.
18
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
- Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.
- Phòng điều hành : 01 ôtô.
• Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng
sau :
- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị .
- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường
tại thời điểm hiện tại.
 Qua bảng tính ta có : G
MSTB
= 16564.62 triệu đồng ( đã bao gồm thuế
VAT ).
 (Xem bảng 4 phần phụ lục I )
• Chi phí lắp đặt thiết bị.
- Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị.
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị
cần lắp đặt.
- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%.
 Qua bảng tính ta có : G
LĐTB
= 98.823 triệu đồng ( đã bao gồm thuế
VAT) (bảng 5 phần phụ lục I).
• Tổng hợp chi phí thiết bị.
- Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí
lắp đặt thiết bị.

 Qua bảng tính ta có : G
TB
= 16663.443 triệu đồng.
(bảng 6 phần phụ lục I).
4. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tái định
cư.
• Theo quy định tại thông tư Số: 04/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng công
bố ngày 26 tháng 5 năm 2010, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:
- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất
theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác.
- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư.
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có).
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có).
• Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của
chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có :
- Bồi thường cây trồng trên đất.
19
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
- Bồi thường đất.
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm.
- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.
- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây
dựng.
• Các căn cứ xác định.
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 26400 m
2
.

- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định
cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê
duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy đơn giá thuê
đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ( theo điều 1, mục 2 ,
chương II nghị định này ).
- Căn cứ vào quyết định số 13/2012/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân
thành phố Cần Thơ về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa
bàn thành phố Cần Thơ công bố ngày 06 tháng 6 năm 2012.
- Căn cứ vào quyết đinh Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân
thành phố Cần Thơ công bố ngày 26 tháng 12 năm 2012, về việc quy
định mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố cần thơ ,
giá đất tính trong dự án tính theo phụ lục 2 của quyết định này : Bảng
giá đất trồng cây lâu năm.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Nghị định 121/2010/NĐ-CP
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ vào quyết định số 12/2010/QĐ – UBND ban hành quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Cần Thơ công bố ngày 04 tháng 02 năm 2010.
• Phương pháp xác định.
20
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi
thường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất
- Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng
lúa, nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư.

• Xác định các chi phí bồi thường .
• Chi phí bồi thường
- Chi phí bồi thường đất.
 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
G
BTĐ
= G
đ
x S
 Trong đó : G
đ
: giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruông, lấy
theo phụ lục 2 của quyết định Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban
nhân dân thàng phố Cần Thơ => G
đ
= 162 nghìn đồng / m
2
.
S : Tổng diện tích đất.
 G
BTĐ
= 0.162 * 26400 = 4276.8 triệu đồng.
- Chi phí bồi thường lúa.
 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức.
G
BTL
= G
l
x S
 Trong đó : G

l
: giá bồi thường lúa - lấy G
l
= 7 nghìn đồng được
lấy theo quy định tại Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều
12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây trồng
hàng năm (lúa).
S : Tổng diện tích đất.
 G
BTL
= 0.007 * 26400 = 184.8 triệu đồng.
• Chi phí hỗ trợ .
- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm .
- Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất theo điều 20 chương III –
quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố về bồi thường
hỗ trợ tái định cư , thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định
69/2009/NĐ-CP và Điều 16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể
như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với
toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.
 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :
G
CĐVL
= 2*0.162*26400 = 8553.6 triệu đồng.
- Chi phí ổn định đời sống :
- Thực hiện theo điều 29 chương III - quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND
của ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định như sau: Mức hỗ
trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này
21
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng với

giá 11.000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40).
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :
G
ĐS
= 0.011*30*12*40 = 158.4 triệu đồng.
- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác
định theo thực hiện theo điều 59 chương VIII - quyết định Số:
12/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ, theo Điều 26
Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 24 Thông tư 14/2009/TT-
BTNMT quy định ‘Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không quá 2% tổng
số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án ‘
 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác
định bằng công thức sau :
G
CPTC
= 2% (G
ĐS
+ G
CĐVL
+ G
BTL
+ G
BTĐ
)
= 2% (158.4 + 8553.6 + 4276.8 + 184.8 )
= 263.472 triệu đồng
• Chi phí thuê đất.
- Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức.

G
CPTĐ 1 năm
= G
TĐ
x S
 Trong đó : G
TĐ
: giá thuê đất - được xác định theo quyết định số
13/2012/QĐ – UBND của UBND thành phố Cần Thơ về đơn giá
cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố và bảng giá
đất quận Ninh Kiều (Ban hành kèm Quyết định số 30/2012/QĐ-
UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành
phố Cần Thơ).Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở quận Ninh
Kiều khi được hỗ trợ về thuê đất theo quyết định 31/2011/QĐ –
UBND của UBND thành phố về việc ban hành quy định về hỗ trợ
đầu tư trên địa bàn thàng phố Cần Thơ công bố ngày 12 tháng
10 năm 2011 , giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất
sản xuất phi nông nghiệp. Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp trên đoạn đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuộc dự án khai
22
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
thác quỹ đất ) là 1.82 triệu đồng / 1 m
2
.
 Giá thuê đất 1 m
2

trong 1 năm là :
G
TĐ

= 1.5%* 1.82 = 0.0273 triệu đồng / 1 m
2
.
 Chi phí thuê đất trong 25 năm xây dựng và vận hành dự án là :
G
CPTĐ
= 0.0273 *26400 * 25 = 18018 triệu đồng.
• Ta có chi phí thuê đất trong 25 năm là 18018 triệu đồng > Tổng chi phí bồi
thường là 13437.072 tỷ đồng
 Ta có dự án phải trả tiền thuê đất trong 18 năm 8 tháng đầu, sau đó
dự án phải trả tiền thuê đất trong 6 năm 4 tháng.
 Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
và tái định cư như sau :
 Bảng :
BẢNG: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
ST
T
Nội dung CPTT
Thuế VA
T
CPST
1 Chi phí bồi thường đất. 4276.8 0% 4276.8
2
Chi phí bồi thường tài sản trên
đất. 184.8 0% 184.8
3
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp 8553.6 0% 8553.6
4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 158.4 0% 158.4
5 Chi phí tổ chức bồi thường 263.472 0% 263.472

Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư
13437.07
2
5. Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng ).
• Các căn cứ xác định .
- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định
- Định mức chi phí quản lí và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng
công bố theo quyết định số 957/ QĐ – BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009.
23
Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
• Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng và chi phí khác.
 Ta có bảng tính chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đấu thầu xây
dựng và chi phí khác.
 Tra bảng 8 phần phụ lục.
6. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.
• Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy
bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.
• Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác
định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.
• Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :
DT
cho thuê
= S
cho thuê
x G

cho thuê.
 Trong đó : S
cho thuê
= diện tích .
Dự kiến : G
cho thuê
= 0.62 triệu đồng /1 m
2
/ 1 tháng .
• Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn :
S
cho thuê
= 18775.29 * 80 % = 15020.232 m
2
• Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :
DT
cho thuê năm 1
= 15020.232 * 0.61* 12 * 75%= 82461.074 triệu đồng .
(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)
 Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75
%) : DT
cho thuê năm thứ
1 = 82461.074 triệu đồng.
• Ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%
 Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :
10% * DT = 8246.107 triệu đồng.
 Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là
8246.107 triệu đồng.
7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và
24

Tìm hiểu dự án kinh tế đầu tư chuyên ngành xây dựng
dự phòng.
 Từ các chi phí đã tính toán ở trên, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư
chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng như sau:
 Xem bảng 11 phần phụ lục I.
8. Lập kế hoạch huy động vốn , tính lãi vay trong trong thời gian xây
dựng và chi phí dự phòng.
a. Nguồn vốn.
• Vốn đầu tư ban đầu của dự án là gồm 2 nguồn là :
- Vốn tự có chiếm : 35.1 %
- Vốn vay chiếm : 64.9 %
- Lãi suất huy động vốn vay là 12% năm, ghép lãi theo năm.
• Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả
gốc cả lãi trong thời hạn 10 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
• Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay
ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam
VIETCOMBANK với lãi suất là 12%.
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
• Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :
 Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện
theo quý.
- Nguồn vốn của dự án
- Nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện dự án.
• Lập bảng tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :
 Tiến độ thực hiện dự án được thể hiện như bảng sau :
 Tra bảng 10 phần phụ lục.
• Dựa theo nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án ,
ta lập kế hoạch huy động vốn theo bảng sau ( Tra bảng 13 và 14 phụ lục I )
25