đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện vĩnh bảo thành phố hải phòng

Bộ GIáO DụC Và
ĐàO TạO

TRƯờng đại học nông nghiệp hà nội






Nguyễn thị nguyệt quế



đánh giá tình hình thực hiện
quy hoạch sử dụng đất

huyện vĩnh bảo thành phố hải phòng


Luận văn thạc sĩ nông nghiệp




Chuyên ngành: QUản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYễN THị VòNG







H NI - 2010

Lời cam đoan


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và cha từng đợc ai
công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đ đợc chỉ rõ
nguồn gốc.

Tỏc gi luận văn





Nguyễn Thị Nguyệt Quế

Lời cảm ơn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự hớng dẫn hết sức tận tình của ngời
hớng dẫn khoa học PGS. TS. NGUyễn thị vòng trong quá trình nghiên
cứu và xây dựng luận văn này.
Tôi xin cảm ơn các thầy cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trờng, khoa
Sau Đại học, trờng Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, các cán bộ phòng Tài
nguyên và Môi trờng huyện Vĩnh Bảo đ giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi hoàn thành nhiệm vụ học tập và nghiên cứu.
Và tôi cũng xin chân thành cảm các cá nhân, đơn vị đ giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện đề tài này. Trân trọng cảm ơn ngời thân trong gia
đình, bạn bè đ động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình làm luận văn.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Nguyệt Quế

Mục lục

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt . v
Danh mục bảng vi
Danh mục biểu đồ vii
1. mở đầu 8
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 8
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 9
2. tổng quan nghiên cứu 11
2.1. Cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất đai hợp lý 11
2.2. Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất 22
2.3. Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất 29
2.4. Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số
nớc trên thế giới 32
2.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 34
2.6. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng 38
3. đối tợng, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 40
3.1. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu 40
3.2. Nội dung nghiên cứu 40
3.3. Phơng pháp nghiên cứu 41
4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 43
4.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội của huyện Vĩnh Bảo
thành phố Hải Phòng tác động đến việc sử dụng đất 43

4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế x hội 48
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 57
4.2.1. Tình hình quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn huyện 57
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 59
4.2.3. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2000 2010 63
4.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai từ năm 2000
đến năm 2010 65
4.3.1. Khái quát chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 65
4.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai theo phơng
án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 2010 67
4.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo phơng án
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 2010 71
4.3.4. Tìm hiểu một số công trình theo phơng án quy hoạch sử dụng đất.79
4.4. Đánh giá chung về kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất 80
4.4.1. Những mặt đợc và tồn tại 80
4.4.2. Nguyên nhân tồn tại 82
4.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện quy hoạch sử
dụng đất 83
5. KếT LUậN Và kiến NGHị 86
5.1. Kết luận 86
5.2. Kiến nghị 87
Tài liệu tham khảo 88
PHụ LụC 90

Danh mục các chữ viết tắt


ĐC Điều chỉnh
FAO Tổ chức nông lơng thế giới

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
PAĐC Phơng án điều chỉnh
PCLB Phòng chống lụt bo
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
QL Quốc lộ
STT Số thứ tự
TN MT Tài nguyên Môi trờng
UBND Uỷ ban nhân dân
WTO Tổ chức thơng mại thế giới

danh mục bảng

STT
Tên bảng Trang

4.1.

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010
53
4.2.

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010
55
4.3.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010
56
4.4.

Chỉ tiêu quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2010 huyện Vĩnh Bảo
60
4.5.

So sánh diện tích theo phơng án quy hoạch sử dụng đất và diện
tích đ thực hiện đến năm 2005
60
4.6.

Kết quả thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất của nhóm
đất nông nghiệp đến năm 2005 huyện Vĩnh Bảo
62
4.7.

Kết quả thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất của nhóm
đất phi nông nghiệp đến năm 2005 huyện Vĩnh Bảo
62

4.8.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2010 so với quy
hoạch điều chỉnh (giai đoạn 2006 2010) huyện Vĩnh Bảo
65
4.9.

Kết quả thực hiện phơng án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
của nhóm nông nghiệp đến năm 2010 huyện Vĩnh Bảo
66
4.10.

Kết quả thực hiện phơng án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
của nhóm đất phi nông nghiệp đến năm 2010 huyện Vĩnh Bảo
68

Danh mục biểu đồ

STT Tên biểu đồ Trang

4.1
Cơ cấu đất đai năm 2010 của huyện Vĩnh Bảo
53
4.2 Kết quả thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch sử
dụng đất của nhóm đất nông nghiệp từ năm 2000 đến
năm 2010 huyện Vĩnh Bảo
71
4.3 Kết quả thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch sử
dụng đất của nhóm đất phi nông nghiệp từ năm 2000 đến
năm 2010 huyện Vĩnh Bảo
71
4.4 Kết quả thực hiện khai hoang, cải tạo nhóm đất cha sử
dụng từ năm 2000 đến năm 2010 của huyện Vĩnh Bảo

72

1. mở đầu

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Mỗi dân tộc, mỗi quốc gia trên thế giới đều hình thành, tồn tại và phát
triển trên nền tảng quan trọng nhất đó là đất đai. Ngay từ khi mới xuất hiện,
con ngời đ lấy đất đai làm nơi c ngụ, sinh tồn, phát triển. Bất kỳ một quốc
gia nào, nhà nớc nào cũng có một quỹ đất đai nhất định đợc giới hạn bởi
biên giới quốc gia mà thiên nhiên trao tặng cho loài ngời.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân
bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, x hội, an ninh và
quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lợng, cố định về vị trí,
do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp
lý.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác quản lý Nhà nớc về đất đai. Hiến pháp nớc Cộng hoà x hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992, tại Chơng II, Điều 18 quy định: Nhà nớc thống

nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất
đúng mục đích và có hiệu quả. Luật Đất đai năm 2003 đ dành 10 điều, từ
Điều 21 đến Điều 30 quy định về nguyên tắc, nội dung, trình tự, thẩm quyền
lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Trong thời gian qua, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các
cấp luôn nhận đợc sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, đợc triển khai
rộng khắp trên phạm vi cả nớc. Thành phố Hải Phòng đ xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Quyết định số 608/TTg ngày 20/12/1993
của Thủ tớng Chính phủ về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chung thành phố
Hải Phòng đến năm 2010. Huyện Vĩnh Bảo đ xây dựng quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010, đợc phê duyệt theo Quyết định số 136/QĐ-UBND ngày
17 tháng 01 năm 2003 của UBND thành phố Hải Phòng. Tuy nhiên, trong quá
trình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất bộc lộ nhiều hạn chế bất cập.
Trên cơ sở phát triển đảm bảo thực hiện các mục tiêu kinh tế x hội và có u
tiên tối đa đất đai cho phát triển nhanh công nghiệp, đô thị trên địa bàn huyện,
huyện đ thực hiện phơng án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2006 2010 theo Nghị quyết số 46/2007/NQ-HĐND ngày 20 tháng 7 năm
2007. Về mặt số lợng có thể thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất đ đợc
triển khai trên diện rộng và khá đồng bộ. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất
mới chủ yếu dừng lại ở việc giải quyết, sắp xếp quỹ đất theo mục đích sử
dụng, cha căn cứ vào tiềm năng đất, cha thực sự tính toán đầy đủ tới mục
tiêu đạt hiệu quả kinh tế, x hội và môi trờng. Vấn đề này dẫn đến thực trạng
đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún, đất sử dụng tại các khu công nghiệp,
doanh nghiệp, công trình hạ tầng ở tình trạng vừa thừa, vừa thiếu quỹ đất,
những nhà đầu t đợc giao, cho thuê đất nhng không sử dụng hoặc sử dụng
không hiệu quả gây lng phí đất,
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, nghiên cứu đề tài: Đánh giá tình
hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Bảo thành phố Hải
Phòng là một vấn đề quan trọng và cần thiết nhằm kiểm tra tình hình sử
dụng đất thực tế trên địa bàn, kiến nghị điều chỉnh kịp thời những nội dung sử

dụng đất bất hợp lý, không phù hợp với phơng án quy hoạch sử dụng đất đ
đợc phê duyệt.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Nghiên cứu thực trạng, và đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất của huyện Vĩnh Bảo.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao khả năng thực hiện phơng án quy
hoạch sử dụng đất trong tơng lai của huyện Vĩnh Bảo.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững phơng án quy hoạch sử dụng đất và phơng án điều chỉnh
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Vĩnh Bảo thành phố Hải
Phòng.
- Tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng
đất theo các số liệu đ điều tra và từ đó đa ra các giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện quy hoạch sử dụng đất của huyện Vĩnh Bảo thành phố
Hải Phòng.

2. tổng quan nghiên cứu

2.1. Cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất đai hợp lý
2.1.1. Đất đai và các chức năng chủ yếu của đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đợc hiểu theo nghĩa rộng nh
sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trờng sinh thái ngay trên và dới bề mặt đó bao gồm: khí
hậu bề mặt, thổ nhỡng, dạng địa hình, mặt nớc (hồ, sông, suối, đầm lầy, ),
các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nớc ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định c của con ngời, những kết
quả của con ngời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nớc hay
hệ thống tiêu thoát nớc, đờng xá, nhà cửa, ).
Nh vậy, Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều
thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực
vật, động vật, diện tích mặt nớc, tài nguyên nớc ngầm và khoáng sản trong
lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhỡng,
địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò
quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nh cuộc
sống của x hội loài ngời.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con ngời về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Đối với con
ngời, đất đai có những chức năng chủ yếu sau [12]:
- Chức năng môi trờng sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh

vật sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trờng sống cho sinh
vật và gien di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả
trên và dới mặt đất.
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ
cuộc sống con ngời qua quá trình sản xuất, cung cấp lơng thực, thực phẩm
và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con ngời sử dụng trực tiếp hay gián
tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thuỷ hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và
là tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lợng trái đất, sự phản
xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lợng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn
khí quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nớc: Đất đai là kho tàng lu
trữ nớc mặt và nớc ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn
nớc trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nớc rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho
mọi nhu cầu sử dụng của con ngời.
- Chức năng không gian sự sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc,
là môi trờng đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc
hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ,
bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài ngời, là nguồn thông tin về
các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai
trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận
của con ngời, cho đầu t, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực
vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
Theo PGS. TS. Đào Châu Thu và PGS. TS. Nguyễn Khang [13]: Đất đai
là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng nh: sử dụng trên sơ sở sản xuất
trực tiếp; sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tiếp; sử dụng vì mục đích
bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đờng sá, dân c, công nghiệp,

an dỡng, ). Nh vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông, lâm
nghiệp hoặc các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn
vị bản đồ đất đai.
2.1.2. Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong sản xuất của x hội
Luật Đất đai năm 1993 đ khẳng định: Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, x hôị, an ninh và quốc phòng [8].
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng Là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi
quá trình sản xuất; Là nơi tìm đợc công cụ lao động, nguyên liệu lao động và
nơi sinh tồn của x hội loài ngời.
Tuy nhiên, vai trò và ý nghĩa của đất đai đối với từng ngành rất khác
nhau:
- Đối với việc sử dụng đất đai trong các ngành phi nông nghiệp
Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí
để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành
khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm đợc tạo ra không phụ
thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lợng thảm thực vật và các tính
chất tự nhiên có sẵn trong đất.
- Đối với việc sử dụng đất đai trong các ngành nông lâm nghiệp
Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất
cơ sở không gian, đồng thời là đối tợng lao động (luôn chịu tác động trong
quá trình sản xuất nh cày, bừa, xới xáo, ) và công cụ hay phơng tiện lao
động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi). Quá trình sản xuất nông lâm nghiệp
luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên.
Lợi ích của việc sử dụng đất trong các ngành nông lâm nghiệp rất đa
dạng, song có thể chia thành 3 nhóm mục đích cơ bản sau: lấy t liệu sản
xuất, t liệu sinh hoạt từ đất để thỏa mn nhu cầu sinh tồn, phát triển của con
ngời; làm cơ sở sản xuất, môi trờng hoạt động; và đất cung cấp không gian

môi trờng cảnh quan mỹ học cho việc hởng thụ tinh thần.
2.1.3. Những nhân tố ảnh hởng đến sử dụng đất
- Nhân tố điều kiện tự nhiên
Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian (nh diện tích trồng trọt,
mặt bằng xây dựng, ) phải chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và
quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng nh các yếu tố bao quanh mặt đất
(nhiệt độ, ánh sáng, lợng ma, không khí và các khoáng sản dới lòng đất).
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, khí hậu là yếu tố hạn chế hàng đầu của việc
sử dụng đất sau đó là điều kiện đất đai và các yếu tố khác.
+ Yếu tố khí hậu ảnh hởng trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và sinh
hoạt của con ngời. Trong hệ sinh thái đồng ruộng, nó cung cấp năng lợng
chủ yếu cho quá trình tạo thành chất hữu cơ mang lại năng suất cho cây trồng.
Tổng nhiệt độ cây cần trong một vụ với cây a lạnh là 1.500
0
C - 1.700
0
C, cây
a nóng là 2.500
0
C - 2.600
0
C, cây trung gian là 1.600
0
C - 2.000
0
C [10]. Việc
đánh giá sự phân bố của các yếu tố khí hậu và quy luật hoạt động của chúng
kết hợp với nghiên cứu phân vùng khí hậu nông nghiệp, xác định hệ thống cây
trồng phù hợp với điều kiện sinh thái ở mỗi vùng, tạo điều kiện thuận lợi để sử
dụng tốt nhất nguồn lợi thiên nhiên, đạt năng suất cao, ổn định, hạn chế sự

thiệt hại do ngoại cảnh gây ra là một việc làm rất quan trọng
+ Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhỡng): Sự sai khác giữa địa hình,
địa mạo, độ cao so với mặt nớc biển, độ dốc, và hớng dốc, sự bào mòn mặt
đất và mức độ xói mòn dẫn đến sự khác nhau về đất đai và khí hậu làm ảnh
hởng tới sản xuất và phân bố các ngành nông, lâm nghiệp, hình thành sự
phân dị địa giới theo chiều thẳng đứng đối với nông nghiệp. Địa hình và độ
dốc ảnh hởng lớn đến phơng thức sử dụng đất nông nghiệp sẽ nảy sinh nhu
cầu về thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Đối với ngành phi nông nghiệp, địa hình
phức tạp sẽ ảnh hởng tới giá trị công trình, gây khó khăn cho thi công, tốn
kém về kinh tế. Điều kiện thổ nhỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất
nông nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lợng cao hay thấp.
Độ dầy tầng đất và tính chất đất ảnh hởng lớn đối với sinh trởng của cây
trồng. Mỗi vị trí địa lý có đặc thù điều kiện tự nhiên khác nhau, vì vậy trong
thực tiễn sử dụng đất cần phải tuân thủ quy luật tự nhiên, phát huy những lợi
thế, khắc phục hạn chế để việc sử dụng đất mang hiệu quả cao nhất.
- Nhân tố kinh tế - x hội
Các điều kiện kinh tế - x hội bao gồm chế độ x hội, dân số và lao
động, thông tin và quản lý, chính sách môi trờng, chính sách đất đai, yêu cầu
quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu
kinh tế và phân bố sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp,
thơng nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình
độ quản lý, sử dụng lao động, Điều kiện kinh tế x hội thờng có ý nghĩa
quyết định đối với việc sử dụng đất đai. Thực vậy, phơng hớng sử dụng đất
đợc quyết định bởi yêu cầu của x hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ
nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng thích
ứng về phơng thức sử dụng đất. Còn sử dụng đất nh thế nào, đợc quyết
định bởi sự năng động của con ngời và các điều kiện kinh tế x hội, kỹ
thuật hiện có; Quyết định bởi tính hợp lý, tính khả thi về kinh tế kỹ thuật và
mức độ đáp ứng của chúng ; Quyết định bởi nhu cầu của thị trờng.
Trong mỗi vùng lnh thổ hoặc mỗi quốc gia, thờng có sự khác biệt

không nhiều về điều kiện vật chất tự nhiên của đất đai, nhng với điều kiện
kinh tế - x hội là có khác nhau sẽ quyết định hiệu quả sử dụng đất cũng khác
nhau.
Trình độ sử dụng đất phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - x hội
và khoa học công nghệ là đòn bẩy, là động lực để phát triển nền kinh tế. Trong
nền kinh tế thị trờng, đất đợc dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng đều dựa trên
nguyên tắc hạch toán kinh tế, thông qua việc tính toán hiệu quả kinh doanh
sản xuất. Do đó, phải dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - x hội để
nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố tự nhiên, kinh tế - x hội trong
lĩnh vực sử dụng đất đai.
Điều kiện tự nhiên của đất đai chỉ tồn tại khách quan, việc khai thác sử
dụng đất đai vẫn do con ngời quyết định, việc sử dụng đất có hiệu quả phải
kết hợp tổng hợp giữa điều kiện tự nhiên, khoa học kỹ thuật và con ngời mới
phát huy mạnh tiềm lực của đất, biến những điều kiện bất lợi thành có lợi cho
phát triển kinh tế, từ đó ổn định đợc cuộc sống của ngời dân, đảm bảo trật
tự x hội. Nh vậy, các điều kiện kinh tế - x hội tác động rất lớn đến việc sử
dụng đất đai, căn cứ vào yêu cầu của thị trờng và của x hội, xác định mục
đích sử dụng đất, kết hợp yêu cầu sử dụng đất với lợi thế của tài nguyên đất
đai sẽ mang lại hiệu quả kinh tế - x hội cao.
- Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến
đất đai nh điều kiện không gian để hoạt động. Không gian mà đất đai cung
cấp có đặc tính vĩnh cửu, bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, diện tích,
cố định vị trí khi sử dụng.
Sự bất biến của tổng diện tích đất đai không chỉ hạn chế khả năng mở
rộng không gian sử dụng đất, mà còn chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất
đai. Điều này quyết định việc điều chỉnh cơ cấu đất đai theo loại, số lợng
đợc sử dụng căn cứ vào sức sản xuất của đất và yêu cầu sản xuất của x hội
nhằm đảm bảo nâng cao lực tải của đất.
Khả năng không dịch chuyển của đất đai dẫn đến việc phân bố về số

lợng và chất lợng đất đai mang tính khu vực rất chặt chẽ. Cùng với mật độ
dân số của các khu vực khác nhau, tỷ lệ cơ cấu và lợng đầu t sẽ có sự khác
biệt rõ rệt. Vì vậy không gian là yếu tố quan trọng mang tính chất quyết định
hiệu quả của việc sử dụng đất đai. Với đặc tính này sẽ dẫn đến những lợi thế
hoặc khó khăn đối với từng vùng, từng lnh thổ, hạn chế khả năng mở rộng
không gian và chi phối giới hạn thay đổi cơ cấu đất đai.
Trên sờn dốc, khi độ dốc tăng lên thì chi phí nhiên liệu tăng lên
1,5% và hiệu quả sử dụng máy móc giảm đi 1% [12]. Đây là nguyên nhân
chủ yếu của sự chênh lệch giữa các vùng miền kinh tế, đời sống văn hóa, kinh
tế - x hội cũng khác nhau. Tài nguyên đất đai có hạn, giới hạn về không gian,
đây là hạn chế lớn nhất đối với việc sử dụng đất, cần phải thực hiện đúng
nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, kết hợp bảo vệ tài
nguyên đất và môi trờng ở mọi quốc gia trên thế giới.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xởng, giao thông, mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và giá trị kinh tế rất cao.
2.1.4. Sử dụng đất và các mục tiêu kinh tế, x hội và môi trờng
Những năm gần đây, sự bùng nổ dân số cùng với sự phát triển nh vũ
bo của khoa học công nghệ đ kéo theo nhu cầu của con ngời ngày càng
cao. Để đáp ứng nhu cầu trên, con ngời đ áp dụng những thành tựu, tiến bộ
khoa học và sử dụng đất hợp lý nhằm khai thác triệt để, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, đáp ứng nhu cầu lơng thực, thực phẩm và các điều kiện tồn tại và
phát triển của loài ngời. Điều này đòi hỏi việc sử dụng đất phải đảm bảo nh
một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột, tạo hiệu
quả sử dụng cao và liên kết đợc sự phát triển kinh tế x hội với bảo vệ môi
trờng. Những xung đột giữa ba lợi ích kinh tế, x hội và môi trờng rất đa
dạng: đất sản xuất nông nghiệp đối lập với quá trình đô thị hoá; phát triển thuỷ
lợi với việc phân chia các nguồn tài nguyên nớc cho đô thị và phát triển công
nghiệp; phát triển kinh tế x hội vùng biển với việc bảo vệ hệ sinh thái ven
biển; bảo vệ các giá trị sinh thái với nhu cầu về thực phẩm hoặc nông sản

khác; các chủ sử dụng đất nhỏ mâu thuẫn với việc canh tác quy mô lớn Sử
dụng đất bền vững là sử dụng đất đáp ứng đợc 3 mục tiêu: phát triển kinh tế;
phát triển x hội; bảo vệ môi trờng. [16]
- Sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế
Đất do tự nhiên sinh ra, xuất hiện trớc loài ngời và tồn tại ngoài ý
muốn của con ngời, nh một vật thể lịch sử tự nhiên. Các Mác cho rằng, đất
là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các t liệu lao động, vật
chất, vị trí để định c, nền tảng của tập thể. Khi nói về vai trò và ý nghĩa của
đất đối với nền sản xuất x hội, Mác khẳng định: Lao động không phải là
nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ. William Petti đ
nói: Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ.
Bất luận chủ sử dụng đất là hộ nông dân, tập thể hay nhà nớc, sử dụng
đất bao giờ cũng gắn với mục đích kinh tế. Tuy vậy, để đảm bảo tính bền
vững, đất đai đợc quy định theo các loại khác nhau, việc chuyển đổi đất từ
loại này sang loại khác cần phải đợc quản lý nhằm đảm bảo lợi ích trớc mắt
và lợi ích lâu dài.
- Sử dụng đất và mục tiêu phát triển x hội
Sử dụng đất phải dung hòa đợc các nhu cầu x hội, sao cho giải quyết
đợc mối quan hệ về lợi ích của cá nhân chủ sử dụng đất và lợi ích công cộng.
Chẳng hạn u tiên quỹ đất để sản xuất lúa để đảm bảo an toàn lơng thực hay
u tiên loại hình sử dụng đất tạo ra nhiều công ăn việc làm trên một đơn vị
diện tích là những tiêu chí để đánh giá của sử dụng đất bền vững về mục tiêu
x hội.
Mâu thuẫn giữa các thế hệ về sử dụng đất cũng là mối quan tâm quan
trọng. Những sai lầm của con ngời trong quá trình sử dụng đất và khai thác
cộng với sự tác động của ngoại cảnh có thể làm huỷ hoại môi trờng đất làm
cho chức năng của đất bị suy giảm. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để các
thế hệ tiếp theo tồn tại và sản xuất, do đó công năng của đất cần đợc nâng
cao theo hớng đa dạng, không ngừng bồi dỡng để truyền lại lâu dài cho các
thế hệ mai sau. Vấn đề tổ chức và sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và

phát triển bền vững ngày càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu.
- Sử dụng đất và mục tiêu môi trờng
Môi trờng không chỉ có nghĩa là một hệ thống các chỉ tiêu về hoá học
mà bao gồm cả đất, nớc, không khí, tài nguyên thiên nhiên có giá trị vấn đề
môi trờng là mối quan tâm đặc biệt để phát triển một x hội bền vững. Sử
dụng đất bền về góc độ môi trờng cần phải đảm bảo: thứ nhất phải bảo vệ
đợc hệ sinh thái; thứ hai không làm cạn kiệt nguồn tài nguyên đất.
2.1.5. Các xu thế phát triển sử dụng đất
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hoà mối quan hệ
ngời - đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trờng.
Căn cứ vào nhu cầu của thị trờng sẽ phát hiện, quyết định phơng hớng
chung và mục tiêu sử dụng hợp lý nhất tài nguyên đất, phát huy tối đa công
dụng của đất nhằm đạt tới hiệu ích sinh thái, kinh tế và x hội cao nhất. Vì
vậy, việc sử dụng đất thuộc phạm trù hoạt động kinh tế của nhân loại. Trong
mỗi phơng thức sản xuất cần căn cứ vào thuộc tính tự nhiên của đất đai.
Với ý nghĩa là nhân tố của sức sản xuất, các nhiệm vụ và nội dung sử
dụng đất đợc thể hiện theo bốn mặt sau:
- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không
gian sử dụng đất;
- Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất đợc sử dụng, hình
thành cơ cấu kinh tế sử dụng đất;
- Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô
kinh tế sử dụng đất;
- Giữ mật độ sử dụng đất thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một
cách kinh tế, tập trung, thâm canh.
Hiện nay, xu thế sử dụng đất đợc phát triển theo các hớng sau:
* Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Lịch sử phát triển của x hội loài ngời chính là lịch sử biến đổi của
quá trình sử dụng đất. Khi con ngời còn sống bằng phơng thức săn bắn và
hái lợm, chủ yếu dựa vào sự ban phát của tự nhiên, vấn đề sử dụng đất hầu

nh không tồn tại. Khi xuất hiện ngành trồng trọt với những công cụ sản xuất
thô sơ, diện tích đất đai đợc sử dụng tăng lên nhanh chóng, năng lực sử dụng
và ý nghĩa kinh tế của đất đai cũng gia tăng. Tuy nhiên, trình độ sử dụng đất
còn rất thấp, phạm vi sử dụng cũng rất hạn chế, mang tính kinh doanh thô, đất
khai phá nhiều nhng thu nhập rất thấp. Với sự tăng trởng của dân số và phát
triển của kinh tế, kỹ thuật, văn hoá và khoa học, quy mô, phạm vi và chiều sâu
của việc sử dụng đất ngày một nâng cao. Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh
thần của ngời dân ngày càng cao, các ngành nghề cũng phát triển theo xu
hớng phức tạp và đa dạng dần, phạm vi sử dụng đất càng mở rộng (từ cục bộ
một vùng đ phát triển trên phạm vi cả thế giới, thậm chí kể cả những vùng
đất trớc đây không thể sử dụng đợc).
Cùng với việc phát triển sử dụng đất theo không gian, trình độ tập trung
cũng sâu hơn nhiều. Đất canh tác cũng nh đất sử dụng theo các mục đích
khác đều đợc phát triển theo hớng kinh doanh tập trung, với diện tích đất ít
nhng hiệu quả sử dụng cao. Để nâng cao sức sản xuất và sức tải của một đơn
vị diện tích, đòi hỏi phải liên tục nâng mức đầu t về vốn và lao động, thờng
xuyên cải tiến kỹ thuật và công tác quản lý.
* Sử dụng đất phát triển theo hớng phức tạp hoá và chuyên môn hoá
Khoa học kỹ thuật và kinh tế của x hội phát triển, sử dụng đất từ hình
thức quảng canh chuyển sang thâm canh, kéo theo xu thế từng bớc phức tạp
hoá và chuyên môn hoá cơ cấu sử dụng đất. Khi kinh tế phát triển, nhu cầu
của con ngời về vật chất, văn hoá, tinh thần và môi trờng ngày càng cao sẽ
trực tiếp hoặc gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối với đất đai. Khi đời sống
đ nâng cao, chuyển sang giai đoạn hởng thụ, vấn đề sử dụng đất ngoài việc
sản xuất vật chất thoả mn đợc nhu cầu vui chơi, giải trí, văn hoá, thể thao và
môi trờng trong sạch đ làm cho cơ cấu sử dụng đất trở nên phức tạp hơn.
Trớc đây, việc sử dụng đất rất hạn chế do kinh tế và khoa học kỹ thuật
còn ở trình độ thấp, chủ yếu sử dụng bề mặt của đất đai, nông nghiệp độc
canh, đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nớc ít đợc khai thác, khai thác khoáng
sản hạn chế, xây dựng chủ yếu chọn đất bằng. Khi khoa học kỹ thuật hiện đại

phát triển, ngay cả đất xấu cũng đợc khai thác triệt để, hình thức sử dụng đa
dạng, ruộng nớc phát triển đ làm cho nội dung sử dụng đất ngày càng
phức tạp hơn theo hớng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dỡng, sức
tải, vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ lợi ích con ngời.
Hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hoá, dẫn
đến sự phân công trong sử dụng đất theo hớng chuyên môn hoá. Do đất đai
có đặc tính khu vực rất mạnh, sự sai khác về u thế tài nguyên hết sức rõ rệt,
phơng hớng và biện pháp sử dụng đất của các vùng cũng rất khác nhau. Để
sử dụng hợp lý đất đai, đạt đợc sản lợng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần có
sự phân công và chuyên môn hoá theo khu vực. Cùng với việc đầu t, trang bị
và ứng dụng các công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nẩy sinh yêu
cầu phát triển các vùng sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung,
đồng thời cũng hình thành các khu vực chuyên môn hoá sử dụng đất khác
nhau về hình thức và quy mô.
* Sử dụng đất phát triển theo hớng x hội hoá và công hữu hoá
Đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con ngời sinh sống và x hội
tồn tại. Vì vậy, việc chuyên môn hoá theo yêu cầu x hội hoá sản xuất phải
đáp ứng nhu cầu của x hội hớng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ x hội.
Ngay cả ở x hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của t nhân,
những vùng đất đai hớng sử dụng cộng đồng nh: nguồn nớc, núi rừng,
khoáng sản, sông ngòi vẫn có những quy định về chính sách thực thi hoặc
tiến hành công quản, kinh doanh của nhà nớc nhằm ngăn chặn, phòng ngừa
việc t hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của x hội.
X hội hoá sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan
của sự phát triển x hội hoá sản xuất. Vì vậy, x hội hoá sử dụng đất và công
hữu hoá là xu thế tất yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy x hội sản xuất
cao hơn, cần phải thực hiện x hội hoá và công hữu hoá sử dụng đất.
2.2. Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất
2.2.1. Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
Theo Viện điều tra quy hoạch đất đai [20]: Quy hoạch sử dụng đất là

hệ thống các biện pháp quản lý, kĩ thuật và pháp chế của Nhà nớc về tổ chức,
sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các
ngành) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng đất
cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của x hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
đai và môi trờng.
Quy hoạch sử dụng đất có một số đặc điểm sau:
- Tính lịch sử - x hội
Lịch sử phát triển của x hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - x hội đều có một phơng thức sản xuất
của x hội thể hiện theo 2 mặt: lực lợng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong
quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh quan hệ giữa ngời với đất đai (nh điều
tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế) cũng nh quan hệ giữa ngời với ngời
(xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những ngời chủ
đất GCNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc
đẩy phát triển lực lợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, nên nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản xuất x hội.
ở nớc ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của ngời sử dụng
đất và quyền lợi của toàn x hội, góp phần tích cực phát triển quan hệ sản xuất
ở nông thôn, nhằm sử dụng bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất x hội.
Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, quy hoạch sử dụng đất góp
phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, x hội và môi
trờng nảy sinh trong quá trình sử dụng đất cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi
ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt.
Thứ nhất, đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn
bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; Thứ hai
là quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
x hội. Quy hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất đai,

điều hòa các mâu thuẫn về đất đai giữa các ngành, các lĩnh vực, xác định và
điều phối các phơng hớng, phân bố sử dụng đất phù hợp đảm bảo nền kinh
tế quốc dân phát triển bền vững.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế,
x hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học kỹ thuật, công nghiệp
hóa, hiện đại hóa nông nghiệp ) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về
sử dụng đất đai, đề ra những phơng hớng, chính sách chiến lợc làm căn cứ
cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm.
Quy hoạch sử dụng đất đai dài hạn cần phải điều chỉnh từng bớc song
song với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - x hội. Thời hạn của quy hoạch
sử dụng đất thờng từ 10 năm đến 20 năm và có thể lâu hơn.
- Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô
Quy hoạch sử dụng đất với đặc tính trung bình và dài hạn chỉ dự kiến
trớc đợc các xu thế thay đổi phơng hớng, mục tiêu, cơ cấu phân bố sử
dụng đất. Do đó quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu của
quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phơng hớng và khái lợc về sử
dụng đất của các ngành nh: Phơng hớng, mục tiêu và trọng điểm chiến
lợc của việc sử dụng đất trong vùng; cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất
của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng;
đề xuất các biện pháp, các chính sách để đạt đợc mục tiêu của phơng hớng
sử dụng đất.
Với khoảng thời gian dự báo tơng đối dài, chịu ảnh hởng của nhiều
nhân tố kinh tế - x hội biến đổi, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lợc hóa,
quy hoạch càng ổn định.
- Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách
x hội. Xây dựng phơng án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nớc, đảm bảo mục tiêu phát

triển nền kinh tế quốc dân, an toàn lơng thực, tuân thủ các quy định, các chỉ
tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trờng.
- Tính khả biến
Quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện
trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế
trong một thời kỳ nhất định. Khi x hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày
càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy
hoạch sử dụng đất không còn phù hợp, việc chỉnh sửa bổ sung, hoàn thiện quy
hoạch là rất cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch.
2.2.2. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất đai
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế từ Nông nghiệp Công nghiệp Dịch vụ sang Công nghiệp