quan điểm của bạn đối với điều 64 NĐ 432014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013

Câu hỏi: Hãy cho biết quan điểm của bạn đối với điều 64 NĐ 43/2014 hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2013 về thủ tục công chứng chuyển quyền sử dụng
đất của hộ gia đình.
Bài làm:
Trước hết ta xem xét hai quy định cũ và mới được ban hành. Trước đây, khi quy
định về hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình ta có một số điều khoản
đáng lưu ý sau:
- Theo khoản 2 Điều 146 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
luật đất đai 2003: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền
sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng
chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi
dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự.”
- Theo điểm b khoản 3 Điều 43 của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất đai quy định rằng: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản
chung của cả hộ gia đình thì giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ”.
Có thể thấy, luật cũ quy định khi ký kết hợp đồng thì phải được tất cả các thành
viên trong hộ gia đình thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định pháp
luật, đồng thời giấy chứng nhận tài sản chung của hộ sẽ ghi tên của chủ hộ.
Đối với quy định mới mà chúng ta cần phân tích - khoản 1 Điều 64 của Nghị định
43/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai: "Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên
trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
ký tên.” Đây là một điểm mới của pháp luật hiện hành. so với quy định cũ đòi hỏi tất cả
các thành viên thống nhất và ký tênhoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật
thì điiểm mới ở đây chính là việc quy định khi ký các hợp đồng giao dịch về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chỉ cần người có tên trên Giấy chứng
nhận hoặc người được ủy quyền ký tên .
Do đó, khi thực hiện thủ tục về công chứng quy định này cho thấy những ưu điểm
nhất định:

Thứ nhất, người có tên trên Giấy chứng nhận theo luật cũ là chủ hộ gia đình.Theo
Điều 106 BLDS 2005: “hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp
công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số
lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định”. Hộ gia đình là chủ thể tham
gia giao dịch dân sự nêu tại Điều 106 ở trên không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia
đình ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích
đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Vả lại, việc đăng ký hộ khẩutồn
tại nhiều vấn đề do tách hộ, nhập hộ. Do đó, trước đây các cơ quan chức năng, văn phòng
công chứng dựa vào sổ hộ khẩu không phải là căn cứ thỏa đáng bởi việc xác định thành
viên hộ gia đình chưa có văn bản thống nhất. Quy định mới tại Điều 64 NĐ 43/2014 đã
tạo thuận lợi cho việc công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình vì
chỉ cần người có tên trong giấy chứng nhận kí tên là được.
Thứ hai, việc quy định chỉ cá nhân có tên trong Giấy chứng nhận sẽ ký tên trong
hợp đồng giao dịch đã giúp giảm bớt thủ tục hành chính khi công chứng vì theo quy định
cũ tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải thống nhất và ký tên.
Bên cạnh những ưu điểm trên, khoản 1 Điều 64 của NĐ 43/2014 cũng tồn đọng
nhược điểm đáng phải xem xét, đó là sự mâu thuẫn của điều khoản này so với Bộ luật
Dân sự 2005:
- Theo quy định tại Điều 208 BLDS 2005: “Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp
tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình
cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích
chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân
chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.”
- Theo khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân Sự 2005: “Việc định đoạt tài sản là tư
liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành
viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác
phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Từ 2 căn cứ trên ta thấy việc khoản 1 Điều 64 quy định chỉ cần người có tên trong
giấy chứng nhận ký tên sẽ dẫn đến trường hợp người đứng tên trên giấy chứng nhận có
thể tự ý thực hiện giao dịch mà không cần có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia

đình, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên còn lại của hộ gia đình . Như vậy,
quy định giữa pháp luật về đất đai mới và pháp luật về dân sự chưa có sự thống nhất về
chủ thể ký tên trong hợp đồng giao dịch dẫn đến gây khó khăn cho hoạt động công chứng.
Kết luận: Qua các phân tích trên, để đảm bảo cho việc các cơ quan quản lý nhà
nước, tổ chức hành nghề công chứng được thống nhất trong giải quyết công việc của công
dân liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia
đình thì cần có một văn bản chính thức để hướng dẫn cụ thể để tránh các tranh chấp có
thể xảy ra và cá nhân, tổ chức có thể thực hiện đúng pháp luật mà không gây sự chồng
chéo hay rườm rà.