Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất
động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nớc tiên tiến, còn ở các
nớc đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đ-
ợc đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nớc đang phát triển
lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nớc lạc hậu,
thị trờng bất động sản ngầm rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó
cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá chính thức, do vậy, cha trở thành
t bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
Trong những năm vừa qua, thị trờng bất động sản đã và đang hình thành,
phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích
thích đầu t, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đã áp dụng
nhiều chính sách, trong đó chính sách thuế ngày càng có vai trò quan
trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn sơ
khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trờng không chính thức. Mọi trao
đổi, giao dịch diễn ra trên thị trờng còn mang tính tự phát, hiện tợng mua
bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động
thiếu sự kiểm soát của Nhà nớc cho nên Nhà nớc đã mất đi một nguồn thu
rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tợng đầu cơ trục lợi
diễn ra mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm
trong những năm qua. Công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn
nhiều yếu kém.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống
chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trờng bất động sản còn
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu
thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản đang đợc đặt ra

hết sức cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn.
Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: Thực trạng chính sách thuế
đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam làm Chuyên đề Nghiên cứu
khoa học của mình.
2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tợng nghiên cứu: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế bất động sản đối với
thị trờng bất động sản.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng
bất động sản.
Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr-
ờng bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt
đợc và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát
triển thị trờng bất động sản hiện nay.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phơng pháp đợc sử dụng đó là: phơng
pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so
sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có.
5. Những đóng góp của Chuyên đề:
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các
chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.
Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nớc trong việc sử dụng
chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động
sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho
Việt Nam.
Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr-
ờng bất động sản ở Việt Nam.

6. Kết cấu của Chuyên đề
Tên đề tài: Thực trạng chính sách thuế đối với thị tr ờng bất động sản ở
Việt Nam
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của
Chuyên đề đợc kết cấu theo 2 chơng:
Chơng 1: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.
Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở
Việt Nam.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng 1
Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
1.1.1. Thuế thuế sử dụng đất
Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế
suất. Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu
dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh một loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai
càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế
càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nh-
ợng cho ngời khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp
lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.
1.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng
thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát
sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập
(giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất. Đây là một
loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trờng. Căn cứ tính thuế giá trị gia

tăng đất đai là giá trị ròng đợc tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá
vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại
thuế trực thu. Đối tợng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại,
cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nớc
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
áp dụng một sắc thuế khác nhau nhng thông thờng là thuế thu nhập hoặc
thuế giá trị đất tăng thêm.
1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng
Ngời sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động
sản. Thuế thừa kế, biếu tặng đợc đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa
kế hoặc tặng quà. Thuế đợc tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển
nhợng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thờng là
cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và đợc đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ
tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngời nhận quyền sở hữu bất động sản
với ngời tặng quà hay ngời cho thừa kế.
1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản
Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cỡng chế,
tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp),
còn có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững
của ngân sách Nhà nớc. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không
thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. ở nớc ta, ngay từ thời phong
kiến, bằng chính sách thái ấp, lộc điền thay cho việc trả l ơng cho
quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà
nớc phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nớc đã đợc chuyển đổi
theo hớng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trởng
không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu
từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính
quyền, nhất là chính quyền địa phơng. Mặt khác, cùng với sự phát triển của

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nền kinh tế, thị trờng bất động sản cũng ngày đợc mở rộng và phát triển
theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan
trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là
giá trị tăng thêm của bất động sản, nhng dù dới hình thức nào thì để tính đ-
ợc thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định
giá bất động sản có thể đợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ
tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế
và tập quán của từng nớc. Việc định giá bất động sản chính xác hay không
chính xác sẽ ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tợng nộp
thuế.
1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng
bất động sản
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân
sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều
hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để
thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một
bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng
đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị tr-
ờng bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về
bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động
sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị tr-
ờng.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nớc sẽ quy định đánh thuế hay
không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm

giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi
quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trờng, góp phần vào việc bình ổn
giá cả trên thị trờng bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà n-
ớc sẽ đánh thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi
bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhng không sử dụng
hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất
động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trờng, Nhà nớc thực hiện đánh
thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trờng hợp sử dụng đất để xây
dựng nhà chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây
dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện
công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nh-
ợng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan
trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công
dân của một quốc gia đều có quyền nh nhau trong việc nắm giữ, sử dụng
quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát
triển kinh tế - xã hội và đầu t của xã hội hơn là kết quả của lao động hay
đầu t cơ bản của ngời trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị
tăng thêm phải đợc điều tiết một cách thích hợp. Trớc đây, các nớc thờng
quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tợng trong xã hội để đảm bảo
sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nớc đã bỏ quy định
mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
qua công cụ thuế. Cụ thể là, ngời nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã
hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ ít đất; ngời có thu
nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những

đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua
đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự
công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một
phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc, phát triển quỹ bất
động sản cho ngời nghèo và các đối tợng chính sách xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối
với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với
đất đai trong thực tế. Để thu đợc thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã đ-
ợc ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan
phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà từng
đối tợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời này sang ng-
ời khác. Từ đó, Nhà nớc có thể chủ động trong việc điều tiết lợng cung bất
động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật
của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vớng mắc
trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nớc thực hiện điều tiết thị tr-
ờng bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do
Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả
tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao
dịch trên thị trờng ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính
thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , các hành vi trốn tránh
nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng 2:
Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất
động sản
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản
2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp đợc ban hành vào năm 1993 để thay
thế cho Luật thuế nông nghiệp đợc ban hành từ năm 1951. Thuế nông
nghiệp trớc đây đánh trên hoa lợi thu đợc với thuế suất tơng đối cao đã ảnh
hởng lớn đến đời sống của ngời nông dân, không khuyến khích việc thâm
canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
(đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng đợc các mục tiêu cơ
bản nh: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến
khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng nh sản lợng, đảm bảo đ-
ợc sự quản lý của Nhà nớc đối với đất nông nghiệp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng
đất nông nghiệp, đất trồng rừng.
- Đối tợng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông
nghiệp, gồm hộ nông dân, t nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xã, cá
nhân sử dụng đất 5%.
- Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế.
Diện tích đợc căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Hạng đất tính thuế đợc căn cứ vào các yếu tố nh: độ phì, vị trí, địa hình,
khí hậu, thời tiết và điều kiện tới tiêu. Ngoài ra còn tham khảo năng suất
bình quân đạt đợc trong điều kiện canh tác bình thờng của 5 năm trớc. Dựa
vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc
nuôi trồng thuỷ sản đợc phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm đợc phân
thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất đợc phân
thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hoặc hạng 6 tuỳ theo từng
loại đất.
Định suất thuế hàng năm đợc quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị
diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc
trên 1 ha của từng loại đất nh sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản,

hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha,
hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng
3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha.
Thuế đợc tính bằng thóc nhng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị tr-
ờng của từng địa phơng trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của
hạng đất tính thuế, UBND xã, phờng, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo
phơng pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt
cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phơng báo cáo
Bộ Tài chính trình Thủ tớng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu
thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
không đợc thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trờng địa phơng trong vụ thu
thuế.
10