thực trạng và giải pháp hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản thăng long taseco land

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh trong vòng 10 năm
qua. Tuy nhiên chúng ta có thể nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sản
cũng như trình độ, chất lượng của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, của chúng
ta vẫn chưa đáp ứng và theo kịp được yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn. Do vậy để có
thể phát huy hiệu quả, góp phần vào sự minh bạch và lành mạnh của thị trường bất
động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường,
tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng như phản ánh thực trạng, sức khỏe của các doanh
nghiệp, các thành phần kinh tế…. thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay

phân lớn còn quá coi trọng thủ tục, hình thức và hoàn toàn có thể mua được theo
yêu cầu. Do vậy điều đó không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người dân mà
còn là cả một hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước.
Cho nên, việc dựa vào sự tư vấn và đánh giá của các công ty chuyên môn về
định giá bất động sản sẽ là con đường ngắn nhất, dễ đi để chúng ta có thể tiếp cận
giá thị thực tế của bất động sản, nắm bắt được thông tin toàn cảnh của thị trường,
giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế cũng như tạo tiền đề, đi tới thành công trong mọi
thương lượng hợp tác đầu tư.
Việc cần thiết là phải xem xét lại các khoản vay thế chấp bằng tài sản, nhất là
bất động sản. Đặc biệt, việc thẩm định hay định giá chính xác bất động sản trước
khi cho vay thế chấp, cũng như định giá lại một cách nghiêm túc tài sản thế chấp
của những khoản vay có nguy cơ mất thanh khoản sẽ là rào chắn đầu tiên, tránh rủi
ro nợ xấu.
Trong bối cảnh hiện nay, với số đông các doanh nghiệp đã tuyên bố phá sản
hoặc đang đối mặt nhiều khó khăn thì khả năng thu hồi nợ vay ngân hàng sẽ không
dễ dàng. Do đó, việc đi trước một bước và định giá lại các bất động sản thế chấp là
hết sức quan trọng, để xác định khả năng hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế của
bất động sản thế chấp, trong trường hợp phải thanh lý hoặc phát mại tài sản doanh
nghiệp.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản Sàn giao
dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land đã mở thêm dịch vụ định giá bất động
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
sản. Do đây là hoạt động còn mới của công ty cho nên còn gặp nhiều khó khăn
trong các hoạt động cho vay thế chấp bất động sản và chưa đáp ứng được nhu cầu
vay vốn của khác hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.
Nắm bắt được những yêu cầu và thử thách trên tôi đã có cơ hội được thực tập
tại Phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land,

qua quá trình tìm hiểu tôi đã đưa ra quyết định chọn đề tài “ Thực trạng và giải
pháp hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Thăng Long Taseco Land” . Sau ba tháng thực tập cùng với những trải nghiệm
thực tế đã giúp cho tôi tích lũy được rất nhiều kiến thức và phục vụ rất tốt cho công
việc sau này của bản thân khi ra trường.
2. Mục đich nghiên cứu
- Tìm hiểu, đánh giá, phân tích một cách cụ thể hoạt động định giá bất động
sản.
- Dựa vào nhữn kinh nghiệm thực tế đưa ra những đóng góp cụ thể nhằm hoàn
thiện hoạt đông định giá bất động tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Taseco Land.
- Hệ thống hóa môt cách chi tiết cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bất
động sản.
3. Đối tượng nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài tôi tập trung nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá bất
động sản trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp thông kê
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin
- Phân tích so sánh…
5. Kết cấu nội dung đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, nội dung
đề tài được kết cấu thành 3 chương :
Chương I : Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản.
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land.
Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giá
bất động sản tại Công ty cổ phần cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long
Taseco Land.
Do thời gian cũng như trình độ có hạn nên chuyên đề chắc có nhiều thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để bài viết hoàn thiện
hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị cô chú trong phòng thẩm định giá tài
sản tại Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land đã giúp em hoàn thành
chuyên đề của em một cách tốt nhất.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung
đã góp ý, sửa chữa và hướng dẫn để bài chuyên đề của em ngày càng hoàn thiện
hơn.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt
Nam quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
BĐS là những tài sản không thể di dời đi được luôn gắn liền với đất đai mà nếu di
chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính của nó đã có vì vậy khi tìm
hiểu BĐS thì tìm hiểu trên góc độ BĐS đó là tài sản thực hay khi định giá BĐS thì
nên tìm hiểu tài sản thực bao gồm giá trị hay quyền về BĐS, giá trị của BĐS lớn
hay bé phụ thuộc vào bản chất, tính chất và quy mô các quyền đã đuợc nêu. Do vậy
khi định giá BĐS thì chúng ta phải lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.

1.1.2. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 nước ta quy định, BĐS được chia làm
3 loại:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. Ví
dụ như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại
+ Các công trình xây dựn công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng đó
như máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo tiêu chuẩn.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lây năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, các cánh đồng muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:

 1. Đa phần BĐS có một vị trí nhất định . Bao gồm vị trí về địa lý, địa điểm
và không có khả năng di dời được. Giá trị cũng như lợi ích của BĐS luôn chịu tác
động rõ rệt của các yếu tố khu vực, vùng và gắn liền với từng vị trí . Các yếu tố có
thể kể đến là : những yếu tố tự nhiên, tính chất xã hội, điều kiện kinh tế, bởi vậy khi
định giá chúng ta nên tính đến các yếu tố này cũng như tính toán, dự báo được sự
thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.
 2. BĐS là hàng hóa có tính lâu bền, điều này được thể hiện ở sự
trường tồn của đất đai. Nhưng do tuổi thọ công trình thuờng cao, có thể kéo dài
hàng trăm năm, vì thế tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau và tùy theo
từng loại BĐS cụ thể. Cho nên khi đã định giá một BĐS chúng ta cần phải quan tâm
tới thời gian tồn tại của BĐS, nó ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh đầu tư
BĐS cũng như công tác sử dụng, quản lý BĐS.
 3. BĐS là loại mặt hàng mang tính khan hiếm. Đơn giản bởi diện tích đất
đai tự nhiên là có giới hạn, mỗi BĐS lại có tính khác biệt và có một vị trí khác nhau.
Cho nên, quan hệ cung cầu về BĐS thường bị mất cân đối theo chiều hướng cung
nhỏ hơn cầu, điều này dẫn đến việc tình trạng đầu cơ trục lợi về BĐS. Đa phần
những người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả BĐS thuờng có xu hướng tăng
lên do vậy Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ trục lợi về BĐS, bên cạnh đó
việc chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng
kinh tế. Do đó ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
 4. Thông thường BĐS có tính dị biệt. Vì là một tài sản riêng lẻ được sản xuất
đơn chiếc và đều có những điểm riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS bất kì
nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về kết cấu, vị trí, kiến trúc, cảnh
quan, hướng, môi trường. Bởi thế khi thực hiện công tác định giá BĐS cần phải lưu ý
đến tính dị biệtcủa nó, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
 5. Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội. Đa

phần hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi
trội hơn. Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội,
còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
 6. BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giữa các bất động sản luôn có sự tác động
và ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để
ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS
kia. Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh
hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy, khi định giá
BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
 7. BĐS là tài sản có giá trị lớn đơn giản bởi đất đai không bao giờ tự sản
sinh ra, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu và có thể kinh
doanh được trên đó rất nhiều. Nhưng BĐS không bao giờ mất đi mà có khả năng
bảo toàn, tái tạo và có khả năng sinh lời.
 8. BĐS luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà
nước một cách mạnh mẽ. Đây là tài sản mà không chỉ quan trọng đối với mỗi người
dân, mỗi cơ quan đơn vị mà là của cả một quốc gia. Do vậy phát sinh từ bất động
sản mà nảy sinh rất nhiều các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy để bất động sản phát
huy tối đa hiệu quả của nó thì những chinh sách cũng như hệ thống pháp luật của
Nhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh những hậu quả xấu như tình trạng
đầu cơ, chiếm dụng đất trái phép….
 9. Giá trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hường
nhiều vào năng lực của người quản lý. Nếu như BĐS có giá trị lớn và có nhiều
chủng loại thì việc quản lý chúng khá phức tạp và khó khăn, Bởi vậy người quản lý
phải có năng lực chuyên môn cao,và những chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
- Khái niệm định giá:
Theo như giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh:
" Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định".
- Khái niệm định giá bất động sản:
Theo như ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng".
Theo như GS Lim Lan Yuan, chủ tịch của hiệp hội định giá giá trị tài sản
Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị BĐS là
một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể, ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh
tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.2. Vai trò định giá bất động sản
Công tác định giá BĐS thông thuờng nói chung và định giá bất động sản nói
riêng không những quan trọng trong nền kinh tế mà còn trong đời sống của chúng ta.
- Định giá và tư vấn BĐS về giá đất có tác dụng làm minh bạch, công khai về
giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là khách quan và chính xác.
- Giúp nhà nước kiện toàn đuợc các hoạt động quản lý nền kinh tế nói chung
và thị trường BĐS nói riêng.
- Tạo hành lang để huy động vốn được thuận lợi, đây chính là điểm nhấn quan
trọng để giúp TT phục hồi sau khi suy thoái và đạt mức tăng trưởng nhanh chóng.
- Làm gia tăng số lượng BĐS giao dịch trên thị trường, đảm bảo lợi ích của
các bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS trên thị trường.
1.2.3. Các căn cứ định giá bất động sảns

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS bao gồm : đất đai, lao động và các nguyên vật
liệu.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng công trình và đất : so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại
thời điểm định giá.
- Dựa vào sự thay đổi của nền kinh tế nói chung: Các thay đổi có thể bao gồm
là chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến BĐS, các thay đổi phù hợp với
nhu cầu của người tiêu dùng, các biến động của thị trường BĐS , các thay đổi về
tinh thần và vật chất của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự đóng góp và phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS đó trong
khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích sử dụng và đầu tư BĐS, giữa bản
thân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung
quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng
góp của từng yếu tố cấu thành nên BĐS vào giá trị của BĐS nói chung.
- Dựa vào các yếu tố cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử
dụng hiệu quả nhất, tố nhất cũng như sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong TT.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS nói
chung được xác định dựa trên những lợi ích mang tính hiện tại và cả những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư của BĐS. Vì vậy cần phải dự báo những
giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc 1:Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất.
- Sử dụng tốt nhất và cao nhất được coi như là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS nói chung. Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt

nhất và cao nhất được thể hiện ở các mặt sau đây:
+ Bất động sản đạt được mức hữu ích tối đa.
+ Phù hợp với quy hoạch, pháp luật
+ Cho phép sử dụng về mặt kỹ thuật.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Ngyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu.
- BĐS có sử dụng giống nhau có khả năng thay đổi đuợc cho nhau.
- Giá trị của BĐS thuờng đuợc xác định do sự tác động qua lại lẫn nhau giữa
những BĐS có thể thay thế đuợc cho nhau.
- Giá trị của BĐS thông thuờng có xu hướng được thiết lập do chi phí mua một
BĐS thay thế cần thiết tương đương. Điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức
làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thay đổi.
- Giá thị trường của một BĐS thông thuờng không bao giờ đuợc giữ nguyên vì
các yếu tố cơ bản như kinh tế, tự nhiên, Nhà nuớc, pháp luật, xã hội và môi trường
luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, , thay đổi cả xu thế của thị trường, thay
đổi môi trường của BĐS đối với loại BĐS đó như là một xu thế về quy mô đầu tư
BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS
- Sự thay đổi là một quy luật tất yếu do nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng
kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
Nguyên tắc 4: Nguyên tắc cân bằng
- Sự cân bằng được thể hiện giữa đất và công trình ở các bộ phận cấu thành
của công trình.
- Sự mất cân bằng nào diễn ra đều có thể làm cho BĐS giảm giá trị của nó.

- Các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS phải đạt được sự cân bằng nhằm
mục đích giúp cho để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất.
* Nguyên tắc cân bằng có ý nghĩa kép:
- Khi chúng ta áp dụng đối với một BĐS riêng biệt thì nguyên tắc này còn chỉ ra
rằng giá trị thị trường tối đa chỉ đạt tới khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân
bằng.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý
- Nguyên tắc cân bằng khi chúng ta áp dụng ở một vùng hay một khu vực cụ
thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc phù hợp.
- BĐS nên phù hợp với môi truờng BĐS xung quanh.
- BĐS nên phù hợp với quần thể của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hay
mức hữu ích cao nhất.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc cạnh tranh.
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, không những vậy còn sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
- Cạnh tranh ở những lực lượng tham gia thị trường.
- Cạnh tranh giữa cầu và cung ở trong nội bộ cầu và nội bộ cung.
- Đối với BĐS thì mối quan hệ cạnh tranh cũng được hình thành giữa các BĐS
với nhau, giữa BĐS này với BĐS khác, nên giá trị của BĐS thuờng được hình thành
là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đóng góp.
- Giá trị một bộ phận cấu thành nên BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp của nó
vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành. Thiếu nó sẽ làm

giảm giá trị thu nhập BĐS mà nó tham gia cấu thành.
- Với BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị một phần tài sản của bất động sản được
đo bằng định lượng về giá trị . Nếu như giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực do thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc dự báo
- Giá trị bất động sản thường được xác định bằng yếu tố về dự tính khả năng
sinh lợi của BĐS ở trong tương lai.
- Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường. Thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản.
- Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Những lơi ích được dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người
mua.
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc thay thế.
- BĐS có sử dụng tương tự cho nhau hoàn toàn có thể thay đổi cho nhau.
- Giá trị của BĐS được xác định bởi sử tác động qua lại lẫn nhau ở các BĐS
thay thế cho nhau.
- Giá trị của BĐS thuờng có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS
thay thế cần thiết tương đương do vậy với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức
làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc 10: Nguyên tắc ngoại ứng
- Giá trị của BĐS chịu sự tác động và phụ thuộc lớn của các yếu tố bên ngoài
nó.
- Bản thân giá trị của các bất động sản khác cũng chịu ảnh hướng bởi sự tác
động ngoại ứng của bản thân bất động sản đó.
- Có các ngoại ứng tiêu cực và tích cực tác động đến giá trị bất động sản.

1.2.5. Quy trình định giá bất động sản chung
Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS, loại hình giá trị cơ sở định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường ,thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin thu thập được.
Bước 5: Xác định đuợc giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6: Lập chứng thư, báo cáo định giá.
1.2.6. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.6.1. Phương pháp so sánh
 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh:
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp hay được hiểu như là phương pháp
thị trường. Đây là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần hay
đang hình thành giá giao dịch ở trên thị trường BĐS.
Ý nghĩa:
- Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ
quan công nhận.
- Phương pháp được áp dụng ngày một rộng rãi vì không còn gặp khó khăn về
kỹ thuật.
 .Cơ sở của phương pháp so sánh:
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc ngoại ứng.
- Nguyên tắc cung – cầu.
 Yêu cầu:

- Chỉ so sánh, đối chiếu được với các bất động sản tương tự trong vùng và có
tính đồng nhất.
- So sánh với giao dịch thông thường và được thực hiện trong thời gian gần
nhất trở lại đây.
- Người định giá thường phải tăng cường kinh nghiệm, kĩ năng và kiến thức
thị trường.
- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải đồng nhất, cao nhằm mục đích có thể giúp chúng
ta so sánh được.
- Thị trường cần phải ổn định.
 Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm, ước lượng ở các những tài sản đã so sánh được, đã được
bán gần thời điểm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần định giá về các
mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Bước 2: Kiểm tra, tiến hành các tài sản có thể so sánh và để xác định những
giá trị của các tài sản này là có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn BĐS nhằm mục đích có thể so sánh được (ít nhất ba BĐS so sánh)
Bước 4: Phân tích giá bán và xác định những sự khác nhau (tốt hơn, xấu hơn)
của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên
hoặc giảm giá).
Bước 5: Xác định giá trị của BĐS cần định giá trên cơ sở giá bán có thể so
sánh được sau khi đã điều chỉnh .
 . Quá trình điều chỉnh:
Các yếu tố có thể so sánh
Các yếu tố có thể so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá

của các BĐS khác nhau như: Mặt bằng, tình trạng pháp luật của bất động sản, địa
điểm, quy hoạch, công trình xây dựng trên đất, tính chất và điều kiện cần phải giao
dịch ở trên thị trường.
Những lượng cần điều chỉnh này sẽ cần phải trừ bớt đi hay cộng thêm tùy
thuộc vào một lượng tiền nhất định và vào mức độ khác biệt giữa BĐSSS với
BĐSMT. Những thể hiện của lượng điều chỉnh này đa phần được biểu thị bằng tổng
số tiền gộp lại hay bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
 Vị trí mặt bằng
- Kích thước của lô đất: phù hợp hoặc không phù hợp thì tùy thuộc vào với
kiến trúc của BĐS và loại hình BĐS. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị
của BĐS trên thị trường.
- Hình dáng của lô đất nếu có hình dáng méo mó hay tóp hậu thì giá trị sẽ kém
hơn những lô đất khác có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều sâu của lô đất, chiều rộng mặt tiền nếu như chiều sâu của lô đất quá
dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.Có chiều rộng
mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp.
 Địa điểm:
Khi chúng ta xem xét đến các yếu tố địa điểm cũng như có đuợc khả năng tiếp
cận của BĐS và môi trường xung quanh thế nào.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Yếu tố tiếp cận tài sản ở khu vực thuận tiện như truờng học, chợ, nơi vui
chơi giải trí, địa điểm làm việc và các phương tiện công cộng khác.
- Yếu tố môi trường xung quanh đóng góp rất nhiều vào giá trị của BĐS đó là
các vấn đề về kinh tế - xã hội, vật chất cụ thể như nhà láng giềng, giao thông, dòng
các công viên,khu vườn và sử dụng đất gần cạnh.
- Địa thế và vị trí của lô đất rất nhiều ý nghĩa quan trọng đối với người phương
Đông . Lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, có địa thế xấu thì sẽ kém giá trị.

 Tình trạng pháp lý của BĐS
Cần xem xét mức độ hoàn thành về tính pháp lý BĐS nếu như mức độ hoàn
chỉnh ngày càng cao thì giá trị của BĐS nói trên càng lớn. Do vậy để có thể đánh
giá, xem xét đúng đuợc ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của BĐS
cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà, đất. Điều đặc biệt là các quy
định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
 Quy hoạch:
Khi chúng ta thực hiện quy hoạch nhằm xem xét so sánh giá bán của BĐS cần
chú ý đến BĐS cần định giá đối với các BĐS đối chiếu so sánh có đồng dạng với
nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực và của vùng hay không ? Nếu như
những BĐS không phù hợp với quy hoạch đã nêu thì sẽ có giá trị kém.
 Các công trình xây dựng trên đất:
Là ngôi nhà chính cùng với các hạng mục xây dựng khác như hàng rào, nhà
phụ, đường đi, các bức tường xây, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối, vườn.
Các công trình xây dựng ở trên đất là một bộ phận không thế thiếu và tách rời
cấu thành nên giá trị BĐS, đóng góp vào chi phí hình thành, tính thẩm mỹ, tính hữu
dụng, của BĐS. Bởi vậy khi chúng ta xem xét nhằm so sánh các giá trị và lợi ích
của BĐS mang lại cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường:
Giá BĐS phải được trả tiền ngay đa phần là khác so với giá bán của BĐS
tương tự được tiến hành thep phương thức trả góp, trả ngay giá bán các BĐS theo
phương thức trả góp cũng khác nhau tùy vào điều kiện trả góp.
Trách nhiệm không thể thiếu về thời gian chuyển giao BĐS, nghĩa vụ đóng
thuế, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được
phân tích, xem xét kỹ khi so sánh giá bán giữa các BĐS.
Thời điểm giao dịch: Nếu như thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán hoàn toàn
có thể khác nhau.
Phương pháp điều chỉnh:
Lấy BĐS cần định giá ra làm chuẩn. Nếu như giá của BĐS so sánh tốt hơn thì
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh

Lớp : QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
cần phải thực hiện điều chỉnh giá của BĐS so sánh giảm xuống và ngược lại, vấn đề
cần lưu ý đây là:
- Điều chỉnh không cần phải thực hiện quá chi tiết bên cạnh đó cần có bằng
chứng thị trường.
- Cần phải Đặt câu hỏi về sự thiếu mặt, hiện diện của các yếu tố nào tạo nên sự
khác biệt về giá trị của BĐS ở trên thị trường?
Có 2 loại điều chỉnh được kể đến:
+ Thực hiện điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở
tính tích lũy.
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
Kỹ thuật định lượng và xác định các ước lượng điều chỉnh:
Dùng các kĩ thuật phân tích định tính và định lựong để xác định, ước lượng
đuợc các điều chỉnh. Những lượng điều chỉnh nếu như mang tính định lượng đa
phần được phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác
biệt, điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
Trình tự thực hiện điều chỉnh:
Bước 1: Xác định các yếu tố so sánh đuợc ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Bước 2: Thực hiện so sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu , ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
Bước 3: Xác định số lượng các điều chỉnh thuần của BĐS so sánh và áp dụng
cho mỗi đơn vị giá bán, giá bán của các BĐS so sánh nhằm mục đích được khoảng
giá bán hay đơn vị giá bán của BĐS mục tiêu.
Bước 4: Thực hiện đồng hạng sắp xếp của các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu.
Bước 5: Thực hiện hòa hợp dãy giá trị cùng với BĐS mục tiêu.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51

15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Bảng 1.1. Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh
Các yếu tố có thể so sánh
Tỷ lệ % điều
chỉnh
Lượng điều chỉnh khi
thực hiện áp dụng cho
giá bán BĐS
1. Giá bán
2. Điều chỉnh về quyền của BĐS
- Mức độ điều chỉnh
- Thực hiện điều chỉnh về giá
3. Điều chỉnh điều kiện bán
- Mức độ điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
4. Điều chỉnh về phương thức thanh toán
- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
5. Điều chỉnh về vị trí
6. Điều chỉnh về thời gian bán
- Giá điều chỉnh
- Mức điều chỉnh
7. Điều chỉnh về chi phí phải thực hiện sau
khi mua.
8. Điều chỉnh điều kiện thị trường
9. Các điều chỉnh khác
-Về tuổi thọ công trình
-Về chất lượng công trình
-Về các yếu tố không phải là bất động sản

Nguồn: Bài giảng định giá Bất Động Sản
 Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
Thứ nhất: Bản thân định giá viên có thể đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng
chứng TT. Cho nên họ đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh
những điều gì có thể xảy ra trong quá khứ tuy nhiên nhiệm vụ hiện tại của người
định giá là xác định giá trị hiện tại của BĐS, bởi vậy giá trị thị trường hiện tại hoàn
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
toàn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà giao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tố
này. Do vậy bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hay có thể
nói trong những hoàn cảnh nhất định vì vậy có thể dẫn đến những sai sót khi bản
thân chúng ta gặp.
Thứ hai: Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là việc hết
sức khó khăn do các thông tin về yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của
người mua là không có thực. Chúng ta có thể lấy ví dụ như : Các điều khoản
trong hợp đồng cho thuê, do vậy số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh
được rất hạn chế đối với người định giá, đơn giản vì không đầy đủ số liệu sẽ rất
khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục
tiêu.
Thứ ba: Khi Thị trường yếu thì số lượng giao dịch trong Thị trường là không đủ,
bởi thế việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế, cụ thể phương pháp so sánh
hiếm khi áp dụng đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít hoặc không có BĐS tương tự như
vậy được bán trong Thị trường.
Thứ tư: Các điều kiện pháp lý, kinh tế thay đổi nhanh chóng đã làm hạn chế đi
tính thực tiễn của phương pháp so sánh, vì thế phương pháp này luôn đi chậm sau
thị trường dẫn đến kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời khi đó người
định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên điểu
chỉnh của các thay đổi trong thị trường

Thứ năm: Với những BĐS được thay đổi lần đầu tiên trong một số khu vực
đang xuống cấp hay với một loại BĐS được xác định thì cũng rất ít số liệu có thể so
sánh được vì vậy người định giá phải tìm mọi cách nhằm mục đích mở rộng tìm
kiếm các giá bán đối với khu vực so sánh khác.
Thứ sáu: Để đảm bảo tính thực tế của các kết luận về giá trị khi được đưa ra để
phân tích so sánh thì người định giá cần phải thay đổi những số liệu nhận được và
hiểu một cách đầy đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua khi tham
gia giao dịch, phải cẩn thận khi số liệu về cuộc bán được một người nào đó không
tham gia giao dịch cung cấp. Do vậy điều này có thể dẫn đến các kết luận ít chính
xác nếu như người định giá dựa vào những số liệu như vây mà không có xem xét
một cách kỹ động cơ của các bên tham gia giao dịch, và nếu như kết luận sai xảy ra
có thể khi các đặc điểm của thu nhập, có sở dữ liệu cũng như chi phí khi được dự
báo hay các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không được xem xét đến.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.6.2. Phương pháp chi phí
- Khái niệm: Phương pháp chi phí hay còn đuợc gọi phương pháp giá thành là
phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá thị trường của một BĐS đa phần
được định giá đo bằng các chi phí để làm ra một BĐS tương tự nhằm mục đích có
thể thay thế.
- Cơ sở phương pháp: Nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc
ngoại ứng, nguyên tắc cân bằng, và nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Yêu cầu của phương pháp:
- Các khoản chi phí thay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ và
chính xác.
- Người định giá phải nắm vững đuợc các quy định hiện hành của nhà nước
về đơn giá xây dựng cho từng cấp, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng.
- Phải tính chính xác, đầy đủ chi phí về lao động và phải tách riêng được chi

phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, lao động quản lý và kĩ thuật
cao) trên cơ sở gia công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực đuợc cho là
có BĐS.
Các bước thực hiện:
Khi áp dụng phương pháp chi phí thì người định giá phải áp dụng cả hai
phương pháp so sánh, phương pháp chi phí. Vì vậy để đánh giá đầy đủ và hợp lí
các chi phí cần thực hiện theo các bước :
- Đầu tiên, tiến hành ước lượng giá trị mảnh đất cần của BĐS cần định giá. Coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là tốt nhất, cao nhất.
- Ước tính lại chi phí hiện tại để xây dựng lại, thay thế công trình hiện có trên
mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình trên mảnh đất như lỗi thời
bên ngoài, hao mòn do giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hay thay
thế công trình xây dựng đã có trên mảnh đất để tính giá trị hiện tại của công trình.
- Ước tính giảm giá của các công trình xây dựng phụ, chi phí của các công trình
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như hàng rào, đường đi, phong cảnh,.
- Cộng giá trị của mảnh đất và chi phí công trình đã giảm giá với chi phí
công trình phụ đã giảm giá sẽ tính được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất kì tài
sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí.
Các phương pháp xác định chi phí:
* Xác định chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng nhằm mục đích ước lượng đuợc chi phí/ m2
xây dựng bằng cách khai thác số liệu sẵn có ở trên thị trường. Tương tự với công
trình cần định giá sau khi phát hiện một số khác biệt về điều kiện thị trường và điều

kiện vật lý.
Suất đầu tư xây dựng do Viện nghiên cứu khoa học, UBDN Tỉnh/ Thành
phố, Bộ xây dựng năm 2011 quy định.
* Xác định chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí xây dựng công trình theo đơn vị cấu thành, theo độ dài cấu trúc
hoặc theo đơn vị cấu thành.
+ Bóc tách công trình: Móng, cột, tường, dầm, sàn, nền, cửa, mái. Đơn giá
này do UBND Tỉnh/ Thành phố quy định.
+ Chi phí khác.
+ Lợi nhuận theo yêu cầu.
* Xác định chi phí theo khảo sát số lượng:
- Tính toán tất cả các số lượng của toàn bộ nhân công theo ngạch bậc, vật
liệu sử dụng cho công trình, số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình.
- Tổng chi phí = Chi phí xây dựng và vật liệu + Lợi nhuận yêu cầu + Chi phí khác.
f/ Tổng giảm giá tích lũy công trình:
Giảm giá là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào giữa chi phí tái tạo công
trình, chi phí thay thế của BĐS mục tiêu so với giá trị thị trường của BĐS tương tự
tại thời điểm định giá.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Tổng giảm giá tích lũy công trình = Chi phí thay thế (Chi phí tái tạo) - Giá trị
thực tế.
Chi phí khấu hao công trình = (Số năm đã sử dụng x Chi phí xây mới ) /
Niên hạn sử dụng.
Nguyên nhân giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên như: tuổi thọ công trình, hư hỏng trong quá trình sử dụng,
tuổi thọ công trình, lũ lụt, mối mọt…
- Lỗi thời chức năng bao gồm: Lỗi thời không thể sửa chữa được, lỗi thời có

thể sửa chữa được.
- Lỗi thời bên ngoài như: Ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn, suy thoái
kinh tế
Các phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy công trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường.
Bước 1: Điều tra, xác định chính xác BĐS được bán trên thị trường có thể so
sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như: điều kiện
thanh toán, quyền lợi BĐS, điều kiện bán để nhận được giá của công trình.
Bước 3: Ước lượng các lỗi thời chức năng có thể thay thế được và hao mòn có
thể thay thế được.
Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của BĐS so sánh tại
thời điểm bán để nhận được giá trị hiện tại của công trình (BĐS đã được giảm giá).
Bước 5: Ước lượng chi phí chi phí tái tạo hay thay thế công trình đối với mỗi
so sánh BĐS tại thời điểm bán.
Bước 6: Trừ chi phí giảm giá công trình ra khỏi công trình để nhận được Tổng
giảm giá tích lũy công trình.
Bước 7: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành %.
Bước 8: Tiến hành hòa hợp trọng số.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
* Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình.
- Tính tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị
trường , ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
- Chia tuổi hiệu quả công trình mục tiêu cho tuổi kinh tế.
- Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để
nhận được giá trị ước lượng công trình định giá.
- Tính giá trị BĐS = Giá trị hiện tại công trình + Giá trị đất

* Phương pháp kỹ thuật.
B1: Tính toán các yếu tố hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp và cộng
tổng các hao mòn vật lý thì tính được tổng giảm giá tích lũy do hao mòn.
B2: Tính tổng giảm giá do lỗi thời chức năng của các yếu tố có thể kể đến
như: thiết kế , thiết bị không đồng bộ.
B3: Tính tổng giảm giá bên ngoài gây nên cụ thể dùng phương pháp so sánh.
B4: Cộng giảm giá do tất cả nguyên nhân tính được tổng giảm giá tích lũy của
công trình.
g/ Hạn chế của phương pháp.
- Phương pháp này cũng dựa trên dữ liệu thị trường vì thế có một số hạn chế
như phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị nên không tạo ra giá trị vì vậy các công
trình cũ không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống , lỗi
thời chức năng và các hao mòn vật lý và bên ngoài của công trình sẽ khó ước lượng
hơn.
- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tuy nhiên tổng nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người định
giá và chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích luỹ.
- Sử dụng và áp dụng phương pháp này cần ở người định giá phải thông thạo
kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Phương pháp này không có giá trị khi chúng ta đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp, bởi vậy ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.2.6.3. Phương pháp vốn hóa
 Khái niệm, ý nghĩa phương pháp vốn hoá
Khái niệm:

Phương pháp vốn hoá là phương pháp định giá Bất động sản bằng cách lấy thu
nhập dự kiến hàng năm ở trong tương lai BĐS cần định giá với một tỉ lệ lợi tức
hoàn vốn nhất định nhằm hoàn vốn theo tổng thu nhập tại thời điểm cần định giá.
Ý nghĩa:
- Phương pháp vốn hoá hay còn được gọi là phương pháp đầu tư dựa vào cơ sở
đó là chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn do vậy thường dùng để
nhằm mục đích định giá đối với BĐS có khả năng tạo ra thu nhập tài chính khi vượt
quá chi phí trực tiếp đối với việc sử dụng hiện tại của BĐS đó.
- Tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
- Là sự đầu tư chắc chắn mang lại lợi nhuận.
 Cơ sở của phương pháp vốn hoá
Phương pháp vốn hoá dựa trên sự phù hợp của các nhân tố ảnh hưởng đến giá
trị cơ bản, nguyên tắc định giá :
1. Nguyên tắc cung và cầu
2. Nguyên tắc dự báo thay đổi
3. Nguyên tắc thay thế
4. Nguyên tắc ngoại ứng
5. Nguyên tắc cân bằng
 Yêu cầu
Khi chúng ta thực hiện tính toán các tỷ lệ lợi nhuận như tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ
thu nhập, tỷ lệ thu hồi vốn thì bản thân người định giá phải quan tâm và đưa các yếu
tố bất lợi, rủi ro của Thị trường vào việc điều chỉnh và tính toán.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Phải xem xét tất cả những yếu tố cấu thành của BĐS so sánh như giá trị lịch
sử , kinh tế - xã hội , sự sửa chữa bảo dưỡng BĐS so sánh để nhằm điều chỉnh tăng,
giảm cho BĐS mục tiêu.
Cũng thông thể thiếu được đó là người định giá phải dự báo giá nhằm tính

toán và thanh lý TS để định giá trong trường hợp như: Cho thuê theo hợp đồng, thế
chấp BĐS để vay ngân hàng
 Những phương pháp vốn hoá thu nhập, công thức cần tính cùng với các
bước tiến hành :
* Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Được xem như là phương pháp sử dụng
nhằm để chuyển đổi ước lượng giữa các thu nhập được kỳ vọng ở một năm cụ thể
thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước
lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập được ước lượng
với số nhân thu nhập phù hợp
Công thức cần tính :

Gbđs= NOI / Ro = NOI * Y ( Y =Ro /100 )
Với : Gbđs : Là giá trị của BĐS
NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro :

Tỷ lệ vốn hoá chung
Y : số nhân của thu nhập
* Phương pháp vốn hoá lợi tức: Được sử dụng nhằm mục đích để chuyển đổi
lợi ích tương lai thành ước tính các giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi
ích ở trong tương lai với tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc định lượng tỷ lệ
chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và
tỷ suất lợi tức.
Công thức cần tính :
- Trường hợp 1: PV = Fv / (1+r)
n
- Trường hợp 2: Lợi nhuận hàng năm có thể tăng hay giảm tùy theo một số
không đổi (B)
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh
Lớp : QTKD Bất động sản 51

23