xây dựng kế hoạch xúc tiến hỗn hợp cho khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp yên quang của công ty cổ phần đầu tư tmdv quốc tế seika

Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
LỜI MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
Kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và ngày càng nhiều người Việt Nam
giàu có nhận thấy được lợi ích và tiềm năng của việc sở hữu bất sản nghỉ dưỡng
nằm trong các khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế trong nước. Năm 2009 thế giới và
Việt Nam chịu ảnh hưởng nhiều bởi khủng hoảng kinh tế, tác động tiêu cực đến
dòng vốn đầu tư và lưu lượng khách du lịch. Nhưng nhìn vào tỉ trọng vốn đầu tư
đăng ký vào lĩnh vực bất động sản sinh thái thì thấy tăng lên mạnh ( vốn đầu tư kinh
doanh bất động sản là 1,78 tỷ USD vốn cấp mới và tăng thêm, chiếm 21,2% tổng
vốn đầu tư đăng ký trong 6 tháng đầu năm). Điều này cho thấy mức độ quan tâm
của nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với lĩnh vực này.
Việt Nam là nước có nhiều tiềm năng về nguồn lực du lịch cả về tự nhiên lẫn
nhân văn. Khách nước ngoài đến Việt Nam đều đánh giá cao vẻ đẹp của nước ta,
hàng loạt các địa danh có thể sử dụng phục vụ khách du lịch , bên cạnh đó vẫn có
nhiều điểm còn chưa được khai thác. Cùng với sự phát triển của du lịch nói chung,
trong những năm gần đây lĩnh vực du lịch sinh thái nghỉ dưỡng ở Việt Nam cũng
phát triển nhanh chóng.
Qua quá trình Công ty tiến hành nghiên cứu thị trường về nhu cầu và tiềm
năng về Bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ tăng mạnh trong 5 năm
tới. Bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng sẽ phát triển không những ở các vùng lân cận
Hà Nội mà nó còn phát triển mạnh mẽ toàn miền Bắc, đặc biệt là những nơi có điều
kiện tự nhiên khí hậu thuận lợi như Hòa Bình, Hải Phòng, Quảng Ninh Đánh giá
được đó là một thị trường đầy tiềm năng , phù hợp với năng lực và lĩnh vực kinh
doanh của Công ty. Vì vậy, Công ty Cổ Phần Đầu Tư TMDV Quốc Tế Seika đã
nghiên cứu và quyết định đầu tư xây dựng khu dự án sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp
Yên Quang tại xã Yên Quang, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình, nhằm xây dựng một
khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp, hiện đại với đầy đủ các loại hình dịch vụ: ăn ở
ngủ nghỉ tiện ích, chăm sóc sức khỏe, thể thao, giải trí, câu lạc bộ nhằm thu hút
khách hàng có thu nhập cao, các thương gia, các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
1
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
Được sự hỗ trợ của các chuyên gia tư vấn đầu tư, các nhà tư vấn thiết kế nổi tiếng
trong và ngoài nước cùng với đội ngũ kỹ sư chuyên nghiệp đã tạo dựng nên một
quần thể biệt thự sinh thái đa dạng có 100% các không gian tiếp cận với thiên nhiên.
Cùng với hệ thống dịch vụ tiện ích công cộng đạt chuẩn mực, góp phần tạo dựng
nên những người thành đạt khẳng định bản thân và nâng cao chất lượng cuộc sống,
trở thành một sản phẩm nghỉ dưỡng sinh thái tiêu biểu đạt các chuẩn mực quốc tế.
Để khách hàng biết đến dự án, sản phẩm cũng như các loại hình dịch vụ có trong
khu dự án nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi cho khách hàng . Một trong
những chính sách Marketing được các công ty áp dụng để đạt được lợi thế cạnh
tranh là chính sách về xúc tiến hỗn hợp. Nó được coi như là một trong số bốn nhóm
công cụ chính của hệ thống Marketing hỗn hợp mà các doanh nghiệp có thể sử dụng
để tác động vào thị trường mục tiêu của mình. Để có thể giúp Công ty lựa chọn
được các công cụ xúc tiến tốt nhất nhằm truyền tải thông điệp đến khách hàng, em
xin chọn đề tài: “Xây dựng kế hoạch xúc tiến hỗn hợp cho khu sinh thái nghỉ
dưỡng cao cấp Yên Quang của Công ty Cổ Phần Đầu Tư TMDV Quốc Tế Seika”
 Mục tiêu nghiên cứu
Cùng Công ty Cổ phần Đầu tư TMDV Quốc tế Seika xây dựng lên chương
trình hoạt động xúc tiến cho khu dự án sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang và
từ đó có thể lựa chọn được công cụ xúc tiến tốt nhất và cụ thể để truyền tải tới
khách hàng của Công ty giúp sản phẩm dự án sinh thái nghỉ dưỡng của Công ty trở
thành một lợi thế cạnh tranh dài hạn trên thị trường sinh thái nghỉ dưỡng.
 Nhiệm vụ
Để hướng đến mục tiêu trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ sau:
• Phân tích thị trường sinh thái nghỉ dưỡng, về hoạt động xúc tiến trên thị
trường này và xu hướng của thị trường.

• Tìm hiểu về hoạt động kinh doanh và hoạt động Marketing của Công ty
trong thời gian qua.
• Tìm hiểu các cơ sở để xây dựng hoạt động xúc tiến tốt nhất nghiên cứu về
hoạt động xúc tiến của đối thủ cạnh tranh
• Đánh giá tính khả thi khi thực hiện chương trình xúc tiến đó.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Xây dựng hoạt động xúc tiến hỗn hợp cho khu dự án
sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang của Công ty Cổ phần Đầu tư TMDV Quốc
tế SeiKa
 Phạm vi nghiên cứu: Thực hiện trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận
 Phương pháp nghiên cứu và thu thập dữ liệu
 Thu thập dữ liệu thứ cấp:
Bằng phương pháp bàn giấy thu thập thông tin thứ cấp về nhu cầu nghỉ
dưỡng của khách hàng hiện nay, các hoạt động xúc tiến của Công ty đối với khu
sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang thông qua phòng Marketing; về thị trường
sinh thái nghỉ dưỡng hiện nay, đồng thời xu hướng phát triển loại hình này trong
tương lai qua dữ liệu báo cáo của Công ty, qua tạp chí, báo, internet, bản báo cáo,
bài tham luận đánh giá…
 Thu thập dữ liệu sơ cấp:
• Tiến hành cuộc điều tra nghiên cứu mẫu khoảng 30 khách hàng mục tiêu
của Công ty Seika về nhu cầu của họ về loại hình sinh thái nghỉ dưỡng .
• Dùng phương pháp quan sát hoạt động thực tế hoạt động trao đổi của các
ban quản lý dự án trong Công ty, hoạt động kinh doanh của các khu dự án mà Công
ty đã hoàn thành
• Dùng phương pháp điều tra bằng bảng hỏi tới các khách hàng, tìm hiểu nhu

cầu cũng như cách thức khách hàng lựa chọn mua sản phẩm.
• Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu:
• Phương pháp phân tích tổng hợp bàn giấy các dữ liệu thứ cấp đã thu thập
• Sử dụng phần mềm SPSS để nhập liệu và phân tích các dữ liệu sơ cấp.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
 Cấu trúc chuyên đề tốt nghiệp:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của chuyên đề được trình bày theo
bố cục sau:
Chương I: Tổng quan về thị trường sinh thái nghỉ dưỡng và hoạt động xúc tiến
trên thị trường.
Chương II: Tổng quan về Công ty Cổ Phần ĐTTMDV Quốc Tế SeiKa và dự
án khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang.
Chương III: Xây dựng kế hoạch xúc tiến hỗn hợp cho khu dự án sinh thái nghỉ
dưỡng cao cấp Yên Quang của Công ty.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
4
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG
VÀ HOẠT ĐỘNG XÚC TIẾN HỖN HỢP TRÊN THỊ TRƯỜNG
1.1. Khái quát về thị trường sinh thái nghỉ dưỡng:
Thị trường bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng ở Việt Nam chính thức bắt đầu
hình thành khoảng 10 năm về trước. Khi đó khái niệm sinh thái ở nước ta còn khá
“đơn giản” với cách hiểu là “gần với thiên nhiên”, tận dụng những bãi biển, cánh

rừng, triền đồi hay sông hồ… để tạo cảnh quan đẹp và không gian xanh, tạo không
khí thoáng mát trong lành cho ngôi nhà. Nói cách khác, các chủ đầu tư bất động sản
sinh thái ở nước ta mới chỉ chú ý đến một khía cạnh của sinh thái. Do vậy, vẫn chưa
có chuẩn mực cụ thể và khắt khe cho khái niệm này để khách hàng kiểm định được
dòng tiền mình đang đầu tư đúng nghĩa cho bất động sản sinh thái. Có thể thấy rằng
bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn sơ khai…
Trong khi thị trường bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng ở châu Âu đã phát triển
khá lâu đời và ở đó người ta đã đưa hệ thống đánh giá chuẩn mực cho các tiêu chí
sinh thái nghỉ dưỡng thì ở Việt Nam, khái niệm sinh thái còn khá “đơn giản” . Chỉ
một số ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sinh thái đưa ra được định hướng
sinh thái rõ ràng, thể hiện sự đầu tư nghiêm túc và tầm nhìn xa đối với thị trường
tiềm năng này.
Tuy nhiên, đặc biệt từ năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ của thị
trường bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng tại Việt Nam là do các chủ đầu tư có
những nhìn nhận chính xác về một tiêu chí sinh thái nghỉ dưỡng, họ đã đưa ra thị
trường một ý tưởng mới cho nhu cầu nghỉ dưỡng sinh thái đích thực đó là ngoài
việc cung cấp đầy đủ cho khách hàng các dịch vụ tiện ích cao cấp, chủ đầu tư còn
đặc biệt chú trọng tới việc xây dựng một mô hình nghỉ dưỡng sinh thái đang đi theo
đúng tiêu chuẩn sinh thái của Châu Âu. Nó không chỉ là mô hình nghỉ dưỡng đảm
bảo sức khỏe với không gian thoáng đãng, thiên nhiên trong lành mà còn được kiến
tạo từ thành tố cơ bản của một cuộc sống xanh với ngôi nhà xanh, kiến trúc xanh,
văn hóa xanh và môi trường xanh.
Theo khảo sát của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, tính đến hết năm 2010,
Việt Nam có khoảng trên 50 dự án bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng, cung cấp cho
thị trường khoảng 5.300 căn biệt thự và hơn 6.600 căn hộ cao cấp.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
5
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing

1.1.1. Thị trường sinh thái nghỉ dưỡng sinh thái trong nước:
 Thị trường miền Bắc:
Có thể nói, hiện nay thị trường sinh thái nghỉ dưỡng tại các huyện ngoại thành
Hà Nội, tại các xã miền núi bán kính cách trung tâm Hà Nội dưới 60km đang sôi
động khi mà các chủ đầu tư dự án bất động sản đang có nhu cầu mua đất xây dựng
các khu sinh thái nghỉ dưỡng, họ thường tìm mua những lô đất lớn có địa thế núi
sông thơ mộng, thuận tiện đi lại để triển khai dự án sinh thái nghỉ dưỡng. Những lô
đất thường được chọn có có diện tích khoảng vài chục hay có thể mua gom cả quả
đồi với diện tích vài trăm ha sau đó tùy theo nhu cầu và khả năng tài chính của
khách hàng thứ cấp mà các chủ đầu tư sẽ phân chia thành từng khuôn viên nhà vườn
độc lập.
Các công ty kinh doanh bất động sản ở Hà Nội đã tìm mua lại đất thổ cư, đất
vườn của người dân lân cận Hà Nội rồi quy hoạch thành các dự án có diện tích từ
10 đến 15 ha phục vụ cho nhu cầu xây dựng biêt thự nhà vườn đang ngày càng tăng
lên nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân. Gía đất mua hiện tại các khu
vực như Ba Vì (Hà Tây), Lương Sơn, Kỳ Sơn ( Hòa Bình), Đầm Vạc ( Vĩnh
Phúc) dao động từ 450.000 đồng/m2 đến 800.000 đồng/m2 và đang có xu hướng
tăng mạnh trong thời gian tới. Điểm qua những khu vực này hiện nay đã có vài dự
án lớn nhỏ của một số doanh nghiệp như : Dự án biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng Top
Hills Villas, The First Villas của công ty cổ phần INT, Dự án Lâm Sơn Resort –
Thiên đường nghỉ dưỡng của Công ty Archi Invest
Sở dĩ những khu vực trên được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vì từ khu dự án của
họ, nơi xây dựng các khu biệt thự nhà vườn để phục vụ nhu cầu của khách hàng, cư
dân có thể đến với nhiều điểm, tuyến du lịch quanh vùng như : Thác Đa, Khoang
Xanh, hay sân Golf Đồng Mô ở Hà Tây cũ, suối nước nóng Kim Bôi, sân golf
Lương Sơn ( Hòa Bình) một cách dễ dàng nhờ có giao thông thuận lợi
Ngoài ra các dự án biệt thự nhà vườn cao cấp nằm trong các khu dự án sinh
thái nghỉ dưỡng của các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng đang được quan
tâm như các dự án Tản viên Resort tại Hòa Bình, dự án Anantara Đồng Mô Resort
tại Hồ Đồng Mô Những dự án này đều đã hoàn thành thủ tục pháp lý và đang triển

khai xây dựng hạ tầng kĩ thuật. Với hiện trạng là đất thổ cư được quy hoạch và thiết
kế với mật độ xây dựng thấp, có cây xanh, hồ điều hòa trong những vùng khí hậu
trong lành với thiên nhiên hoang sơ và đặc biệt chỉ cách Hà Nội chưa đầy một tiếng
đồng hồ, hầu hết các dự án sinh thái nghỉ dưỡng này đều được các chủ đầu tư dự án
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
đầu tư xây dựng các dịch vụ tiện ích công cộng và nhiều hạng mục giải trí cao cấp
đi kèm. Ngoài ra, các chủ đầu tư còn cung cấp các dịch vụ quản lý, vận hành đi kèm
giúp khách hàng có thể khai thác tối đa khả nặng sinh lời của biệt thự nhà vườn mà
khách sở hữu trong thời gian họ không sinh sống ở đó. Thông thường khách hàng
chỉ sử dụng không gian sống này khoảng 1-2 lần/tuần mà thôi nhằm tạo ra những cơ
hội đầu tư mới cho khách hàng trên chính khoản tiền mà họ đã bỏ ra mua biệt thự
nhà vườn.
 Thị trường biệt thự nhà vườn ở Miền Nam
Không "ồn ào" như thị trường biệt thự nhà vườn ở miền bắc, thị trường sinh
thái nghỉ dưỡng ở miền Nam lại có những bước chuyển động chậm hơi đôi chút
nhưng cũng không phải không có độ nóng chút nào. Nhơn Trạch, Long Thành
( Đồng Nai), Thủ Dầu Một, Mỹ Phước ( Bình Dương), Bến Lức( Long An) là
những nơi đang có sự chuyển động khá nhiều về đất nền có diện tích phù hợp để
xây dựng khu nghỉ dưỡng lý tưởng cho những khách hàng đang có nhu cầu.
Sở dĩ những nơi này được ưu tiên lựa chọn là vì chỉ cách TP HCM dao động từ
30 đến 70 km và cũng gần nhiều khu công nghiệp trọng điểm thuận tiện cho cả
công việc và nghỉ ngơi cuối tuần của chủ nhân các biệt thự nhà vườn này mà đa số
là những chủ doanh nghiệp thành đạt.
Bên cạnh những biệt thự nhà vườn trong các khu sinh thái nghỉ dưỡng đã được
xây dựng thì đa số các căn biệt thự sinh thái trong các khu nghỉ dưỡng này thường
đang để trống vì chủ nhân của nó xem như "của để dành" để đầu tư là chính nếu bởi

họ có thể sử dụng đó để cho thuê lại nhằm thu thêm lợi nhuận.
1.1.2. Tình hình cung – cầu và xu hướng thị trường sinh thái nghỉ dưỡng
quanh thủ đô Hà Nội
1.1.2.1 Tình hình về nguồn cung thị trường sinh thái nghỉ dưỡng.
Năm 2010 được đánh giá là năm phát triển tốt của thị trường bất động sản
nghỉ dưỡng ven Hà Nội, nắm bắt được nhu cầu nghỉ dưỡng chất lượng cao vào dịp
cuối tuần, hàng loạt các dự án bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng được chủ đầu tư
tung ra thị trường, điều đó làm nguồn cung của loại hình sinh thái nghỉ dưỡng
trong khu vực này cũng tăng lên nhanh chóng. Đây được xem là kênh đầu tư hấp
dẫn bởi vì ngoài việc sử dụng cho các kỳ nghỉ dưỡng, khách hàng còn có thể cho
thuê và có thể bán để thu lợi nhuận.
Đặc biệt, khi Hà Nội được mở rộng phát triển theo hướng phía Tây, và nhất là
từ khi hình thành trục đại lộ Thăng Long và đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình thì
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
7
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã hướng sự chú ý của mình sang các vùng đầu tư bất
động sản sinh thái ven đô như Lương Sơn, Kỳ Sơn (Hòa Bình), Ba Vì (Hà Tây cũ)
Đối với phía Tây của thủ đô tính đến thời điểm hiện tại có khoảng 15 dự án về đô
thị và bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng bám theo trục đường láng – Hòa Lạc kéo
dài nối từ Hòa Lạc đến Hòa Bình, Cách trung tâm Hà Nội khoảng 50 km, ta có thể
điểm qua hàng loạt các dự án resort tại địa bàn huyện Kỳ Sơn như: The First Villas,
The Melody Villas hay tại địa bàn huyện Ba Vì như: Tản Viên Resort, The Grand
Arena Hill. Ngoài ra còn nhiều khu resort khác nằm tại Vĩnh Phúc và Hoà Bình như
Flamingo Đại Lải, Paradise Đại Lải…
Những dự án này có diện tích không lớn, được nhà đầu tư lựa chọn ở những
địa điểm đẹp, sơn thủy hữu tình, gần các khu thắng cảnh như Thác Đa, Suối Tiên…
lại nằm trong đất thủ đô, do đó những dự án nêu trên trở thành một lợi thế lớn.

Điển hình là 2 dự án sinh thái nghỉ dưỡng: The First Villas tại huyện Kỳ Sơn, tỉnh
Hòa Bình với tổng diện tích hơn 10ha và Top Hill Villas tại xã Cư Yên, huyện
Lương Sơn với tổng diện tích đầu tư 12ha của tập đoàn INT Group. Dự án Top Hill
Villas với 100% biệt thự đã được bán hết trong tháng 4 năm 2010, The First Villas
cũng đã hoàn thành đợt chào bán thứ 2 với 80% biệt thự trong dự án đã được bán
hết và sẽ tiếp tục mở rộng The First Villas để chào bán đợt 3 vào đầu năm 2011, đó
là khu sinh thái nghỉ dưỡng được xây dựng đồng bộ đầu tiên tại phía Tây thủ đô,
Quần thể biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái Top Hill Villas tọa lạc tại Ao Đa, Lương
Sơn – Hòa Bình, cách Hà Nội khoảng 40km, nằm liền kề đô thị Xuân Mai, một
trong chuỗi 5 đô thị vệ tinh của thành phố Hà Nội. Ngoài ra Top Hill Villas cũng rất
gần các điểm du lịch nổi tiếng của tỉnh Hòa Bình như suối nước nóng Kim Bôi, V-
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
8
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
resort, Vịt Cổ Xanh resort, sân golf phoniex. Khi dự án được đem ra chào bán trên
thị trường thì được rất nhiều người tiêu dùng cũng như giới đầu tư quan tâm, có thể
nói rằng các chương trình truyền thông, quảng cáo qua trang web, marketing đã
được nhà đầu tư triển khai thành công.
Cùng với nguồn cung đang tăng lên nhanh chóng ở phía Tây Hà Nội thì các dự
án sinh thái ở phía Đông Hà Nội cũng đang được rất nhiều giới đầu tư quan tâm ,
điển hình đó là dự án: khu đô thị sinh thái ECOPARK – thành phố của những màu
xanh. Dự án nằm liền kề với làng gốm Bát Tràng, chỉ cách trung tâm Hà Nội
12,8km.
Ecopark được xây dựng theo mô hình đa chức năng, hiện đại, đảm bảo cho cư
dân sinh sống nơi đây một môi trường sống hoàn hảo, hài hoà giữa tiện nghi và môi
trường tự nhiên với các khu biệt thự, trung tâm tài chính, thương mại, bệnh viện,
trường học, thể thao, khu vui chơi giải trí Dự án đang nằm trong giai đoạn bán
hàng. Có thể thấy rằng các chương trình xúc tiến bán của dự án này cũng đang được

triển khai rất tốt: các quảng cáo được thực hiện rầm rộ qua các trang web, các kênh
truyền hình kỹ thuật số: Shopping TiVi, các tạp chí nhà đất, qua các cataloge, các
chương trình gia tăng cho khách hàng: tham gia các chương trình đầu tư ưu đãi
cùng E- co phát triển các dự án khả thi, tham gia chương trình quản lý vận hành tài
sản time – share, hoặc phát hành chứng chỉ kỳ nghỉ……Dự án có độ nhận biết của
các nhà đầu tư, người tiêu dùng rất cao.
Ngoài ra, cách thủ đô Hà Nội không xa còn có một loạt các khu đô thị, biệt thự
sinh thái được ra mắt thị trường như:
- biệt thự nhà vườn sinh thái tại Bắc Ninh của Viglacera land: bao gồm 55
biệt thự sinh thái nhà vườn, trong đó có 32 căn biệt thự loại A diện tích 500 – 600
m
2
; 8 căn biệt thự loại B diện tích 700 – 900 m
2
và 15 căn biệt thự loại C diện tích
800 – 1.000 m
2
.
- Lâm Sơn Resort tại Lương Sơn Hòa Bình: bao gồm 160 căn biệt thự đơn lập
sang trọng có diện tích từ 100 – 200m2, 78 bugalow và khách sạn tiêu chuẩn 4 sao
với 80 phòng. Các khu biệt thự với bể bơi, sân và khu nghỉ ngơi ngoài trời riêng
biệt…
- khu nghỉ dưỡng The Qeen Villas tại huyện Ba Vì – TP. Hà Nội: bao gồm 15
villa thượng hạng, diện tích từ 1300 – 4000 m
2
, được thiết kế ấn tượng và rất tinh tế,
đủ để khẳng định cá tính và đẳng cấp của chủ nhân
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
9

Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
- Dự án Khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang tại Kỳ Sơn – Hoà Bình:
bao gồm 950 căn biệt thự cao cấp và 10 căn biệt thự sinh thái, là khu sinh thái nghỉ
dưỡng kết hợp với dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác bao gồm: Các
khu lưu trú cao cấp như biệt thự vườn sang trọng ( villa), các nhà nghỉ dạng ven núi,
ven suối dạng Bungalow, tổ hợp khách sạn từ 4 sao trở lên, phục vụ nhu cầu cho
thuê hoặc bán biệt thự, nhà nghỉ dưỡng độc lập với đầy đủ các công trình hạ tầng xã
hội hoàn chỉnh như điện đường trường trạm….
Sau một thời gian hình thành xu hướng đầu tư mới, số lượng các dự án bất
động sản sinh thái có chất lượng tại các khu vực ven Hà Nội ngày càng nhiều với
mức giá đang rất hợp lý.
1.1.2.2. Tình hình nhu cầu về bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng ven đô:
Trong khi tại thành phố lớn như Hà Nội mật độ dân số ngày càng tăng, con
người phải sống trong những mảng bê tông xám xịt mà môi trường ngày càng ô
nhiễm, phải đối mặt với nạn tắc đường, kẹt xe và khói bụi, tình hình cung về nhà ở
không đáp ứng đủ bởi sự gia tăng nhanh của lượng cầu, đặc biệt thiếu không gian
công cộng, thiếu các mảng không gian xanh và những khu vui chơi giải trí ngoài
trời.
Sống trong ngôi nhà với 4 bức tường bê tông đã không còn hấp dẫn với những
người có thu nhập cao. Cùng với sự thay đổi của lối sống, tư duy, nhu cầu và tiện
ích cuộc sống cũng thay đối, người ta chú ý nhiều hơn đến chất lượng sống, trong
đó ở là phần quan trọng.…làm cho nhu cầu đi nghỉ dưỡng của người dân ngày càng
tăng lên rất nhanh, số người có thu nhập cao ở Hà Nội và các tỉnh lân cận ngày một
nhiều. Nhu cầu được sở hữu một ngôi biệt thự ngoại ô, hay một ngôi nhà thứ hai
đang là nhu cầu và là niềm mơ ước của nhiều người. Vì vậy những người có thu
nhập cao đặc biệt là người dân Thủ đô đang có nhu cầu lớn tìm kiếm không gian
sống tại các vùng sinh thái, tại những vùng có không gian xanh – sạch – đẹp tránh
cái ồn ào vội vã của đô thị ngày càng lớn.
Đặc điểm của những khách hàng có nhu cầu về biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng

là những người có thu nhập cao, thành đạt. Khách hàng thường trung niên, đã có gia
đình và làm việc trong các thành phố lớn: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… họ mong
muốn tìm được một nơi nghỉ dưỡng lý tưởng dành cho gia đình và bạn bè vào dịp
cuối tuần sau những ngày làm việc mệt mỏi và luôn phải tiếp xúc với môi trường
khói bụi ở nơi phồn hoa đô thị. Theo một cuộc điều tra được thực hiện bởi Công ty
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
10
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
TNHH CBRE Việt Nam về nhu cầu của người dân đối với bất động sản sinh thái
nghỉ dưỡng thì thấy rằng tính đến hết năm 2010, Việt Nam có khoảng trên 50 dự án
bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.300 căn biệt thự và hơn
6.600 căn hộ cao cấp. Đặc biệt, 85% chủ nhân số biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng là
người Việt. Khách hàng từ Hà Nội chiếm tới 40%, còn TP Hồ Chí Minh chiếm
khoảng 30%. Phần lớn khách hàng còn rất trẻ, trong đó nhóm khách hàng quan tâm
và có khả năng chi trả cho bất động sản nghỉ dưỡng có trị giá 200.000 đến 300.000
USD chiếm khoảng 32%, bất động sản trị giá dưới 200.000 USD thu hút tới 61%
khách hàng. Tương tự, nhóm nhà đầu tư trong nước, nhóm khách hàng nước ngoài,
mặc dù thu nhập hằng năm ở mức cao (60.000 – 80.000 USD) nhưng cũng chỉ có
khoảng 27% có nhu cầu và trang trải được cho loại bất động sản có giá từ 300.000
đến 400.000 USD.
Ngoài ra,theo thống kê của Savills trong quý I năm 2011 cho thấy, những
người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng chính của các dự án biệt thự sinh
thái nghỉ dưỡng và ngay cả khu nghỉ dưỡng được xây dựng cách xa thủ đô Hà Nội
như tại Đà Nẵng thì lượng khách mua Hà Nội chiếm tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP
Hồ Chí Minh chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài và tỉnh khác.
Thấy được nhu cầu của khách thủ đô là rất lớn nên đã có rất nhiều khuôn viên
biệt thự ở ngoại ô Hà Nội được cấp phép xây dựng như: Ba Vì, hồ Đồng Mô, Sóc
Sơn, khu biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong lòng một resort cao cấp như The First

Villas & Resorts tại Kỳ Sơn Hòa Bình, Flamingo Đại Lải …Những ngôi biệt thự
này ngoài việc đáp ứng nhu cầu của người dân mà nó còn đóng góp một phần đáng
kể cho thu nhập địa phương như: Tiền sử dụng đất, thuế chuyển đổi mục địch sử
dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo công ăn việc làm, tăng tiêu
dùng và kích thích các ngành kinh doanh vật liệu xây dựng, vận tải, các ngành dịch
vụ, buôn bán phát triển, cải tạo cảnh quan và bảo vệ môi trường.
Theo khảo sát gần đây nhất được thực hiện trên địa bàn thủ đô Hà Nội về bất
động sản sinh thái nghỉ dưỡng thì hiện tại có hơn 3.000 cá nhân sống và làm việc tại
thủ đô, nhưng lại sở hữu riêng cho mình một quỹ đất ở một số địa bàn giáp ranh Hà
Nội, với mục đích đầu tư sinh thái nghỉ dưỡng vào các dịp cuối tuần, do đó nhu cầu
về biệt thự nghỉ dưỡng ven các đô thị trung tâm là rất lớn. Không những thế, bắt
đầu từ ngày 01/01/2009 người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam, theo thống
kê của báo tuổi trẻ hiện tại người nước ngoài đang làm việc , sinh sống ở Việt Nam
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
11
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
khoảng 81.000 người, trong đó đối tượng đủ điều kiện mua nhà chiếm đến 30% nên
số lượng người mua nhà là 24.000 người, chính sách này được chính thức áp dụng
từ năm 2008, vì vậy đây cũng có thể được coi là nguồn khách hàng tiềm năng rất
lớn cho thị trường sinh thái nghỉ dưỡng ở nước ta hiện nay.
Trước kia những mảnh đất riêng lẻ nằm trong những vùng ngoại thành là sự
lựa chọn của đa số người Hà Nội khi có nhu cầu về một ngôi nhà thứ hai. Tuy nhiên
trong những năm gần đây những quần thể biệt thự sinh thái được quản lý vận hành
một cách chuyên nghiệp với những dịch vụ và tiện ích đầy đủ là điểm đến của rất
nhiều người yêu nhà vườn sinh thái. Những quần thể biệt thự sinh thái này cho
người dân một cái nhìn đầy đủ hơn về khái niệm bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng.
Những khách hàng sở hữu ngôi nhà thứ hai, không chỉ sử dụng như một địa
điểm thư giãn, thể hiện phong cách riêng biệt qua cách bố trí không gian, mà còn có

thể gia tăng giá trị bằng hình thức Timeshare – chia sẻ kỳ nghỉ. Với sự thiết kế đồng
bộ về không gian sinh thái, tiện ích công cộng của resort cao cấp - hình thức
Timeshare – chia sẻ kỳ nghỉ sẽ là cách tăng giá trị của ngôi nhà thứ hai hoàn toàn
mới mà khách hàng có thể tìm kiếm ở bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng.
Như vậy, ta có thể thấy được rằng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân đặc biệt
người dân sống tại thủ đô Hà Nội là ngày càng nhiều.
1.1.2.3. Xu hướng trong những năm tới:
Thị trường bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng trong những năm tới được các
chuyên gia dự đoán sẽ có xu hướng tích cực hơn, với nhu cầu tăng cao và ngày
càng khẳng định tính hấp dẫn, an toàn hơn bất động sản nội đô, từ giá cả đến xu
hướng phát triển. Các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, có hiểu biết, có
quan điểm đầu tư bền vững hướng đến người tiêu dùng đang dần tạo nên các sản
phẩm khác biệt hữu ích với mức chi phí hợp lý, sẽ chiếm ưu thế và thành công.
Khảo sát của INT Group trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận: Bắc Ninh,
Hưng Yên, Hòa Bình thì thấy rằng khách hàng càng ngày càng sẵn sàng bỏ nhiều
tiền hơn cho ngôi nhà thứ hai của mình, đặc biệt những người có thu nhập cao họ
ngày càng muốn sống, nghỉ ngơi trong không gian xanh, giàu tiện ích, riêng tư,
tránh sự ồn ào, xô bồ của nơi đô thị và điều đó cũng giúp họ khẳng định địa vị của
bản thân. Trong cuộc khảo sát quý 1/2010 của INT Group, chỉ 10% số người được
hỏi sẵn sàng bỏ ra ngân sách trên 3,5 tỷ đồng để mua biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái,
nhưng đến cuộc khảo sát quý 4/2010, con số này đã tăng lên tới 48%. Đa phần các
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
khách hàng hiện tại đã có sự trải nghiệm, có kiến thức, không tham rẻ, nên yêu cầu
của khách hàng đối với sản phẩm bất động sản sinh thái sẽ ngày càng khắt khe hơn.
Như vậy, xu hướng của xã hội là mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống,
mà trước nhất để đạt các tiêu chí như phải có không gian sống thoải mái tại các

vùng khí hậu tốt, môi trường trong lành, khác biệt với nơi phồn hoa đô hội nhưng ô
nhiễm và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn
Trong những năm tới với mục tiêu đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa,
giữ vững phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định cuộc sống
của người dân và nhằm giảm sự tập trung vào các thành phố lớn đặc biệt thủ đô Hà
Nội. Thì việc xây dựng các khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng trên cơ sở tổ chức hợp
lý môi sinh và bảo vệ môi trường là cần thiết. Nó đáp ứng mong mỏi của người dân
đặc biệt những người có thu nhập cao, họ luôn muốn có một nơi yên tĩnh, thoáng
mát dành riêng cho cả gia đình họ sau những thời gian làm việc căng thẳng mệt
nhọc.
Như vậy qua phân tích ở trên có thể thấy rằng nhu cầu và tiềm năng về bất
động sản nghỉ dưỡng ở những vùng giáp thủ đô sẽ tăng mạnh trong những năm tới.
Khi Hà Nội mở rộng, các tỉnh lân cận như: Hòa Bình, Hưng Yên…là những địa
điểm để phát triển sinh thái nghỉ dưỡng , thu hút người dân Hà Nội với những kỳ
nghỉ ngắn ngày. Có không ít cá nhân sống và làm việc tại Hà Nội sở hữu riêng một
quỹ đất ở địa bàn giáp ranh, với mục đích đầu tư sinh thái nghỉ dưỡng vào các dịp
cuối tuần. Điều này cho thấy, nhu cầu và tiềm năng về bất động sản nghỉ dưỡng trên
thị trường Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung sẽ còn tăng mạnh trong tương
lai. Bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng sẽ phát triển không những ở các vùng lân cận
Hà Nội mà nó còn phát triển mạnh mẽ toàn miền Bắc, đặc biệt là những nơi có điều
kiện tự nhiên khí hậu thuận lợi như Hòa Bình, Hưng Yên….
1.1.3. Những cơ hội và thách thức từ môi trường mang lại cho dự án:
1.1.3.1. Cơ hội:
 Vị trí:
Dự án nằm trong vùng có cảnh quan thiên nhiên đẹp: có núi, có sông mang lại
đặc trưng của vùng trung du miền núi phía Bắc. Cảnh quan đặc sắc, sơn thủy hữu
tình, đồi núi trập trùng … kết hợp với hồ nước trong xanh được tạo dựng tinh tế
khéo léo tạo nên một giá trị cuộc sống mang lại cảm xúc thanh bình thú vị cho
những ai đặt chân đến với không gian của dự án sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên
Quang.

SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
13
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
Điều kiện khí hậu thuận lợi, ôn hòa, không khí trong lành, cây cối xanh tốt, là
nơi cảnh quan thiên nhiên chưa bị phá vỡ bởi con người. Phong thủy hài hòa cân
đối, cảnh quan tự nhiên tạo ra cảm xúc thư thái, giải tỏa tâm trạng căng thẳng.
Nằm tách bạch với khu dân cư, gần núi đá hầu như không có các sinh vật như
ruồi, muỗi nhờ có dơi săn bắt nên vệ sinh môi trường nơi đây được đảm bảo.
Từ vị trí khu biệt thự chỉ mất từ 15 - 20 phút có thể kết nối tới 10 địa điểm du
lịch nổi tiếng khác như: Thác Thăng Thiên, Hồ Ngọc, sân Golf Phượng Hoàng, khu
sinh thái của tập đoàn SanNam… cùng hàng loạt các khu du lịch sinh thái khác
đang và sẽ được đầu tư.
Tuyến đường phát triển kinh tế du lịch Hòa Lạc kéo dài được đầu tư hoàn
thành sau đường Hòa Lạc. Cùng với con đường sinh thái mới từ đường quốc lộ vào
khu sinh thái được chủ đầu tư tạo dựng sẽ tạo nên một tương lai đầy hứa hẹn cho sự
phát triển tất yếu của các không gian xanh được tạo lập trên quỹ đất.
 Tầm nhìn:
Vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2050 sẽ là vùng kinh tế tổng hợp lớn của quốc
gia và khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Là khu vực phát triển năng động, có
chất lượng đô thị cao, môi trường đầu tư thuận lợi, phát triển bền vững, đồng thời là
trung tâm chính trị, văn hóa - lịch sử, giáo dục – đào tạo, khoa học và du lịch lớn
của cả nước.
Phát triển hài hòa, nâng cao chất lượng hệ thống đô thị trong vùng nhằm giảm
sự tập trung vào thủ đô Hà Nội trên cơ sở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật diện
cấp vùng, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế bảo vệ môi trường, bảo đảm
phát triển bền vững cho toàn vùng.
Việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng của dự án là trên cơ sở tổ chức hợp lý môi
sinh và bảo vệ môi trường là cần thiết. Nó đáp ứng mong mỏi của người dân đặc

biệt những người có thu nhập cao, những nhu cầu bức thiết của xã hội: giải quyết
những bất cập, mâu thuẫn đang tồn tại ảnh hưởng tới quá trình phát triển chung cho
cả vùng thủ đô Hà Nội.
 Các định hướng chính phát triển của vùng thủ đô:
Không gian vùng Thủ đô Hà Nội được phân thành 2 phân vùng chính: Vùng
đô thị hạt nhân và phụ cận; Vùng phát triển đối trọng.
- Vùng đô thị hạt nhân và phụ cận: vùng đô thị hạt nhân là Thủ đô Hà Nội mở
rộng lựa chọn các loại hình phát triển kinh tế, kiểm soát gia tăng dân số và đất đai,
hướng tập trung hình thành các trung tâm thương mại tài chính lớn của quốc gia,
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
các khu nghiên cứu – đào tạo công nghệ cao, trung tâm văn hoá lớn. Giai đoạn tới
thúc đẩy các vùng có tiềm năng phát triển mở rộng Thủ đô, thông qua việc phát
triển một số trung tâm về đô thị, du lịch nghiên cứu đào tạo và các hoạt động trong
lĩnh vực công nghệ cao, hạn chế công nghiệp tập trung quá lớn và kiểm soát bảo vệ
môi trường.
- Vùng phụ cận trong phạm vi 25 – 30 km có chức năng hỗ trợ phát triển và
mở rộng đô thị trung tâm, là các vùng giao thoa, lan toả sự phát triển giữa Thủ đô
Hà Nội và các tỉnh lân cận. Vai trò của các khu vực này là tạo các vành đai xanh
cung cấp các sản phẩm nông nghiệp, thực phẩm cho Thủ đô, đồng thời phát triển
các ngành tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống và dịch vụ du lịch văn hoá,
sinh thái, v.v…
- Vùng phát triển đối trọng trong phạm vi 30 – 60 km, hình thành theo 3 phân
vùng lớn với các trung tâm tỉnh lỵ và các hạt nhân phát triển.
+ Vùng đối trọng phía Tây của Thủ đô Hà Nội: là Hoà Bình có địa bàn hình
bán sơn địa, cảnh quan thiên nhiên phong phú, đa dạng có nhiều tiềm năng để phát
triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, làng văn hoá v.v… Đồng thời có thể bố trí các

công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật.
+ Vùng đối trọng phía Đông và Đông Nam: bao gồm các tỉnh đồng bằng
chuyển tiếp giữa vùng đồng bằng sông Hồng với các vùng duyên hải Bắc Bộ như:
Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hà Nam. Vùng này nằm trên các trục kinh tế
nối Thủ đô Hà Nội với các cảng biển Bắc Bộ, có tiềm năng phát triển nông nghiệp
và công nghiệp.
+ Vùng đối trọng phía Bắc – Đông Bắc: gồm các khu vực phía Bắc sông Hồng
và dọc theo hành lang trục đường 18, chủ yếu là vùng bán sơn địa thuộc tỉnh Vĩnh
Phúc. Tại đây có tiềm năng về quỹ đất gò đồi để hình thành các khu vực công
nghiệp - dịch vụ đô thị.
Trong những năm qua, được sự quan tâm của Tỉnh uỷ, HĐND, UBND tỉnh, bộ
mặt các đô thị trong tỉnh Hoà Bình ngày càng đổi mới. Hầu hết các đô thị trong tỉnh
đã có quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. Nhiều công trình
công cộng như Trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá xã
hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị như: giao thông, cấp thoát nước, cấp điện,
được xây dựng đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của nhân dân.
Trong những năm tới Thủ đô Hà Nội phát triển nhanh chuỗi đô thị Miếu Môn,
Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây hình thành. Hàng loạt công trình của Quốc gia như
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
15
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
khu công nghệ cao Hoà Lạc, Đại Học Quốc Gia, làng văn hoá các dân tộc Việt Nam
được xây dựng và đi vào hoạt động nhu cầu về nhà ở và khu vui chơi giải trí trong
khu vực là rất lớn.
Vì vậy việc xây dựng Khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang từng bước
thực hiện chiến lược phát triển các khu đô thị tại các vùng kinh tế trọng điểm của
tỉnh Hoà Bình, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của huyện Kỳ Sơn,
phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của huyện Kỳ Sơn, phù hợp với quy

hoạch tổng thể kinh tế xã hội của huyện cũng như của tỉnh đến năm 2020.
Việc lập dự án xây dựng Khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang sẽ khai
thác được quỹ đất hiện có tạo ra một khu nhà ở hiện đại khắc phục được tình hình
kém hiệu quả trong việc quản lý, khai thác quỹ đất thấp như hiện nay.
Theo định hướng phát triển đường Láng – Hoà Lạc kéo dài sẽ đi qua Khu đô
thị sinh thái cao cấp Yên Quang có lợi thế rất lớn vì nằm gần đường Láng – Hoà
Lạc kéo dài, và Quốc lộ 6, cách với khu làng Đại Học Quốc Gia và khu công nghệ
cao Hoà Lạc không xa.
1.1.3.2.Thách thức
Do phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta vẫn còn là một ngành công
nghiệp còn non trẻ, nên phụ thuộc vào sự thay đổi liên tục và nhanh chóng. Vì vậy,
các nhà đầu tư có thể rơi vào trường hợp mất cảnh giác và thiếu sự chuẩn bị.
Nhu cầu trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đã thay đổi từ
giai đoạn trước khủng hoảng với việc khách hàng ngày càng đòi hỏi cao hơn và có
nhiều sự lựa chọn hơn. Nhiều dự án mới đang xây dựng hoặc gần hoàn tất sẽ đối
mặt với sự cạnh tranh gay gắt hơn và khách hàng càng phức tạp hơn so với trước
đây. Bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang sẵn sàng tiến tới giai đoạn thị
trường dành cho các sản phẩm cụ thể nhắm đến các khách hàng cụ thể
Yêu cầu của khách trong nước nói chung cũng như của du khách quốc tế đến với
Việt Nam nói riêng đang ngày càng cao cấp hơn. Họ không chỉ muốn được tham
quan cảnh đẹp, được lưu trú trong những khách sạn, biệt thự, khu nghỉ dưỡng tiện
nghi mà còn có nhu cầu được sở hữu căn hộ, được ngắm nhìn các thiết kế sang
trọng, độc đáo… Do đó, các nhà đầu tư phân khúc này cần hết sức thận trọng, phải
sẵn sàng để phục vụ đối tượng khách hàng mới hơn đòi hỏi nhiều dịch vụ và yêu
cầu được cung cấp nhiều thông tin hơn.
Ngoài ra, sự cạnh tranh của các nhà đầu tư trong khi thiếu quy hoạch tổng thể
đã dẫn đến tình trạng phát triển theo phong trào, xé vụn cảnh quan, khó tạo ra một
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
16

Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
sản phẩm hoàn chỉnh cho một khu vực; đồng thời mang đến nguy cơ mất cân đối về
số lượng dự án giữa các địa phương. Ngoài ra, giá trị bất động sản lớn nên đối
tượng khách hàng chỉ tập trung vào người có khả năng tài chính và có nhu cầu cao.
Nhu cầu về chất lượng công trình, sức ép về giá đối với các chủ đầu tư, và
chính sách pháp luật của nhà nước cũng thường xuyên thay đổi , điều đó cũng tạo ra
một thách thức không nhỏ đối với các chủ đầu tư.
1.2. Hoạt động xúc tiến hỗn hợp trên thị trường
Hoạt động xúc tiến hỗn hợp trên thị trường bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng một
vài năm trở lại đây có thể thấy rất sôi động. Các hoạt động xúc tiến hỗn hợp thường
được các công ty triển khai từ lúc dự án đi vào khởi công với nhiều phương tiện
khác nhau.
1.2.1. Quảng cáo trên truyền hình:
Do đặc điểm của quảng cáo trên truyền hình với kinh phí không hề nhỏ nhưng
cũng không thể phủ định hiệu quả của nó cũng mang lại cũng rất lớn. Các sản phẩm
dự án sinh thái nghỉ dưỡng thường được các công ty sử dụng quảng cáo qua truyền
hình vào thời điểm lúc dự án đem ra công bố, hay lúc bán hàng
nhằm làm tăng nhận thức, nhu cầu của khách hàng, ví dụ như:
Đối với công ty Archi Invest ngay từ đầu đã giới thiệu các dự án qua nhiều
kênh truyền hình: Lễ ra mắt chuỗi dự án bất động sản nghỉ dưỡng vào ngày
24/10/2010, lễ khởi công dự án Lâm Sơn Resort Hòa Bình vào ngày 12/3/2011
được phát sóng trên kênh VTV1, InfoTV, VTC, VTV4 hay trên kênh VITV – với
dự án Zen Resort vào ngày 5/3/2011.
Còn đối với dự án sinh thái nghỉ dưỡng Top Hill Villas, dự án sinh thái nghỉ
dưỡng The First Villas của INT Group thì cũng triển khai giới thiệu các dự án trên
kênh: Info TV, Địa Ốc TV
Thông qua kênh quảng cáo truyền hình này thì các nhà đầu tư có thể giới thiệu
được mô hình dự án bằng đoạn phim video, khi đó thông tin chi tiết về dự án cũng
được diễn đạt sinh động hơn làm tăng sức hút đối với khán giả. Vì vậy, kênh truyền

hình thường được các nhà đầu tư lựa chọn vào giai đoạn đầu của dự án.
1.2.2. Quảng cáo trên báo chí:
Đối với phương tiện báo chí cũng được các công ty hết sức chú ý là do chi phí
cũng khá rẻ so với các phương tiện quảng cáo khác: truyền hình, đài phát thanh ,
thường thì họ quảng cáo các dự án của mình trên các tờ báo mà thu hút khách hàng
mục tiêu nhiều nhất: thời báo kinh tế, tạp chí kiến trúc nhà đẹp - Hội kiến trúc sư
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
17
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
Việt Nam, hay tạp chí mua bán nhà đất… Ngoài ra các công ty còn thiết kế riêng
một tạp chí: “ Biệt thự nhà vườn”, những quyển tạp chí này sẽ được các chủ đầu tư
gởi đến một số những khách hàng thân thiết và tiềm năng, để giúp khách hàng có
thể thấy được phối cảnh tổng thể của dự án. Ví dụ như: “ Làng biệt thự sinh thái –
của dự án Top Hill Villas, The First Villas Thông qua cuốn tạp chí này chủ đầu tư
INT Group muốn gửi tới khách hàng một thông điệp – Tự hào mang đến một phong
cách nghỉ dưỡng gắn với bất động sản sinh thái cho những người dẫn đầu”, hay “
Biệt thự nhà vườn – của dự án Khu đô thị sinh thái cao cấp Đan Phượng. Thông qua
cuốn tạp chí này chủ đầu tư The Phoenix Garden muốn gửi tới khách hàng thông
điệp – Đến với dự án khách hàng có thể tận hưởng khu biệt thự nhà vườn với 4
nhất: môi trường sống hoàn hảo nhất, thiết kế nước ngoài độc đáo nhất, gần trung
tâm Hà Nội nhất, giá cả hợp lý nhất”…
1.2.3. Quảng cáo trên Internet:
Các công ty thường quảng cáo sản phẩm sinh thái nghỉ dưỡng qua trang web của
công ty, như: www.thephoenix.vn – với dự án Khu đô thị sinh thái cao cấp Đan Phượng,
www.datnhavuon.com – thông qua trang web này INT Group giới thiệu với khách hàng
những dự án: Khu sinh thái nghỉ dưỡng Top Hill Villas, The First Villas…, www.seikacorp.vn

– với khu dự án Khu sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Yên Quang….hay các trang chuyên về lĩnh
vực bất động sản như: www. muabannhadat.com.vn ,www.nhadep.com ,
www.magazine.com.vn , http.diaocxaydung.vn.
Ngoài ra, các công ty còn giới thiệu các khu dự án qua các công cụ tìm kiếm:
Google.com.vn , hay qua Youtube…., với những công cụ này thì công ty chỉ mất rất
ít chi phí mà hiệu quả lại rất tốt, do số lượng người truy cập internet ngày càng
nhiều, mà mỗi lần truy cập thì họ thường vào những trang đó để tìm kiếm thông tin,
đặc biệt một số công ty đã thông qua youtube để giới thiệu dự án bằng một đoạn
video, qua đó giúp khách hàng nhìn được toàn cảnh của dự án. Vì vậy, đối với hình
thức quảng cáo qua mạng thường được các công ty lựa chọn trong cả chu kỳ sống
của sản phẩm.
1.2.4. Xúc tiến bán:
Hoạt động xúc tiến bán thường được các chủ đầu tư triển khai trong giai đoạn
bán hàng, hoạt động này diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau:
Điển hình là 2 dự án sinh thái nghỉ dưỡng: The First Villas tại huyện Kỳ Sơn,
tỉnh Hòa Bình với tổng diện tích hơn 10ha và Top Hill Villas tại xã Cư Yên, huyện
Lương Sơn. Khi dự án được đem ra chào bán trên thị trường thì được rất nhiều
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
18
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
người tiêu dùng cũng như giới đầu tư quan tâm, có thể nói rằng các chương trình
truyền thông, quảng cáo qua trang web, marketing đã được nhà đầu tư triển khai
thành công, ví dụ như: ngay khi đem chào bán thì dự án đưa ra chiến lược: “ giá cắt
đỉnh tạo lợi ích cho những người tham gia cùng chủ đầu tư từ giai đoạn đầu của dự
án – chia sẻ lợi ích cho khách hàng, đảm bảo lợi nhuận cùng khả năng thanh toán
tối ưu cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp”, các chương trình gia tăng cho khách
hàng với thương hiệu: “ tham gia bốc phiếu trúng thưởng, tăng thẻ member Vip ”.
Ecopark với diện tích hơn 500ha, cách trung tâm Hà Nội 12,8km, được xây

dựng theo hướng đô thị sinh thái. Dự án đang nằm trong giai đoạn bán hàng. Có thể
thấy rằng các chương trình xúc tiến bán của dự án này cũng đang được triển khai rất
tốt: các chương trình gia tăng cho khách hàng: tham gia các chương trình đầu tư ưu
đãi cùng E- co phát triển các dự án khả thi, tham gia chương trình quản lý vận hành
tài sản time – share, hoặc phát hành chứng chỉ kỳ nghỉ……Dự án có độ nhận biết
của các nhà đầu tư, người tiêu dùng rất cao, hay đợt vừa rồi khu sinh thái này nhằm
tăng hiệu quả bán đã tung ra chiến lược: “Cơ hội vàng trong 3 ngày: từ ngày 23 - 24
- 25 tháng 4, với chương trình bán giá gốc với chiết khấu 12% trên giá gốc” đó là
những ưu đãi đặc biệt dành cho những khách hàng nào khi đăng ký mua sản
phẩm của công ty trong 3 ngày trên.
Hay đối với các dự án của Archi Invest thì ta cũng thấy rằng họ cũng đang
triển khai xúc tiến bán hàng dưới nhiều hình thức đa dạng: Công ty đưa ra kế hoạch
chiết khấu giá đối với những khách hàng Vip, khách hàng mà đã mua sản phẩm của
công ty , với nhiều mức chiết khấu giá khác nhau, những khách hàng được hưởng
mức chiết khấu này thì phải có thẻ Vip mà công ty đã gởi đến cho từng khách hàng
với kế hoạch này công ty đã nhận được những phản hồi tích cực từ phía khách
hàng…
1.2.5. Quan hệ công chúng:
Đó là một công cụ rất quan trọng đối với các công ty khi tham gia vào lĩnh vực
này, mặt khác trên thị trường ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm sinh thái nghỉ
dưỡng làm các công ty cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn, khách hàng sẽ có nhiều
sự lựa chọn hơn để tìm được một sản phẩm tốt nhất- giá cả phải chăng, vì vậy các
công ty muốn thành công ttrong lĩnh vực này thì ngoài các yếu tố về tiêu chuẩn kỹ
thuật thì còn cần phải xây dựng cho mình được mối quan hệ tốt với khách hàng. Về
chiến lược này thì có một số công cụ sau mà các doanh nghiệp thường hay sử dụng:
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
19
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing

 Tổ chức các chương trình nhằm kết nối với khách hàng:
Khi tổ chức các sự kiện này các công ty đều đã xác định rõ mục tiêu mà công
ty muốn truyền tải đến khách hàng, để qua đó nắm được nhu cầu của khách hàng về
sản phẩm sinh thái nghỉ dưỡng, hơn thế nữa là duy trì mối quan hệ tốt đẹp với
khách hàng. Mỗi một công ty đều xây dựng cho mình một chiến lược riêng nhằm
đạt được mục tiêu đã đề ra:
Với INT Group là một tập đoàn đã có trên 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản vì vậy công ty đã có lượng khách hàng khá tốt:
• Tổ chức hội thảo khách hàng: Đầu xuân năm 2011 công ty mời hơn 100
khách hàng thân thiết của INT Group tham gia chương trình du xuân đầu
năm: “Khám phá ngôi nhà xanh” tại khu dự án sinh thái nghỉ dưỡng The
Fist Villas & Resort – đây là hoạt động thường niên của INT Group, thay lời
tri ân gửi tới các khách hàng đã gắn bó và ủng hộ INT Group trong suốt thời
gian qua. Buổi gặp gỡ đã đem lại những cảm xúc thú vị cùng những trải
nghiệm tuyệt vời cho một kỳ nghỉ cuối tuần trong không gian sinh thái hài
hòa, thư giãn. Trong buổi gặp mặt đầu năm, INT Group gửi tới khách hàng
cơ hội giới thiệu sản phẩm, dịch vụ mà mình kinh doanh trong góc “thương
mại”.
• Hoạt động tài trợ: INT Group được biết đến là một doanh nghiệp phát triển
vì cộng đồng khi thường xuyên quan tâm tới sự phát triển của thế hệ trẻ tại
địa bàn, sự phát triển tâm hồn của con em khách hàng. Với chương trình “
Trẻ em nghèo vượt khó”, thì INT Group đã trao những suất học bổng cho
các em học sinh nghèo vượt khó trên địa bàn thuộc huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa
Bình – với mong muốn tốt hơn cho cộng đồng tại các dự án được triển khai,
INT Group không ngừng nỗ lực để góp phần xây dựng một cuộc sống với
chất lượng ngày càng được nâng cao cho cộng đồng nơi đây
Với công ty Archi Invest là đơn vị lớn và uy tín trong lĩnh vực bất động sản
nghỉ dưỡng, có lượng khách hàng đã và đang giao dịch đông đảo:
• Tổ chức hội thảo khách hàng: vào ngày 16/12/2010 công ty Archi Invest đã
tổ chức một buổi gặp mặt khách hàng, trong buổi gặp mặt này công ty muốn

giới thiệu chi tiết hơn với khách hàng về các dự án công ty đang và sắp triển
khai: viên Nam Resort, lâm Sơn Resort – thiên đường nghỉ dưỡng, chuỗi dự
án Green Villas…. Để thông qua đó lượng khách hàng đông đảo này có thể
giúp Archi Invest luôn nhận được những phản hồi sát thực về nhu cầu, định
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
20
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
hướng đặc điểm sản phẩm để đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách
hàng.
• Hoạt động tài trợ: Đó là cuộc thi thiết kế kiến trúc thường niên Archi, giải
Golf Archi tổ chức và trao giải hàng năm, các hoạt động từ thiện và xã hội
khác. Tài trợ các đề tài nghiên cứu bảo tồn sinh học và phát triển bền vững
phối hợp với đại học Lâm Nghiệp và đại học Nông Nghiệp Việt nam.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
21
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
CHƯƠNG II
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐTTMDV
QUỐC TẾ SEIKA VÀ DỰ ÁN KHU SINH THÁI
NGHỈ DƯỠNG CAO CẤP YÊN QUANG
2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty.
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Thương Mại Dịch Vụ Quốc Tế SeiKa thành lập năm
2008 được sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh số: 0102615524. Công ty Cổ Phần Đầu Tư TMDV Quốc Tế SeiKa là
Công ty chuyên doanh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông đô thị,
khu nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp, Trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…

Với đội ngũ lãnh đạo và chuyên viên có nhiều kinh nghiệm đã hoạt động nhiều năm
tại Công ty lớn như: Vinaconex, Tổng Công ty xây dựng khu RESORT TINH HOA
với tổng diện tích 15 ha tại sân golf hồ Yên Thắng, TX Tam Điệp, Tỉnh Ninh Bình.
Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐTTMDV QUỐC TẾ SEIKA
Tên giao dịch: SEIKA INTERNATIONAL SERVICE TRADING
INVESTMENT CORPORATION
Tên viết tắt: SEIKA…CORP
Trụ sở chính tại:
+ N
0
702- CT2B- Kđt. Mỹ Đình II – Mỹ Đình- Từ Tiêm- Hà Nội
+ Điện thoại: ( 844) 37871775, Fax: (844) 37871776
+ Email:
 Sứ mệnh:
Trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản sinh thái trong
nước. Thực hiện xã hội hóa nhà vườn sinh thái bằng chiến lược quản lý bất động
sản sinh thái nghỉ dưỡng theo mô hình time – relax
Hoàn thành mục tiêu bất kỳ gia đình hiện đại nào cũng đều có thể sở hữu
một không gian xanh trở thành ngôi nhà thứ hai thân yêu, nâng cao chất lượng
cuộc sống, khẳng định phong cách sống.
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
22
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
 Kế hoạch phát triển trong giai đoạn 2010 – 2015.
Có sản phẩm và dự án cùng doanh nghiệp lên sàn giao dịch chứng khoán trong
nước và trong khu vực.
Triển khai thành công 3 khu dự án: khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Yên
Quang, khu đô thị sinh thái cao cấp Hòa Bình Xanh, xây dựng khu vui chơi giải trí

với quy mô lớn tại TX. Tam Điệp – Ninh Bình nhằm nâng cao chất lượng sống của
người dân.
2.1.1. Vốn điều lệ :
Vốn điều lệ của Công ty : 68.000.000.000 đồng (Sáu mươi tám tỷ đồng)
Số cổ phần : 680.000 cổ phần (Sáu trăm tám mươi nghìn cổ phần)
- Loại cổ phần :
+ Cổ phần phổ thông : 680.000 cổ phần (Sáu trăm tám mươi nghìn cổ phần)
+ Cổ phần ưu đãi :
- Mệnh giá cổ phần : 100.000 đồng (một trăm nghìn đồng)
2.1.2.Cơ cấu và phương thức huy động vốn :
Tỷ lệ góp vốn của các cổ đông sáng lập Công ty :
• Ông Phạm Quang Tuyến :
Góp 51.000.000.000 đồng chiếm 510.000 cổ
phần, tương ứng với 75% tổng vốn điều lệ ;
• Ông Phạm Hoàng Khương :
Góp 6.800.000.000 đồng chiếm 68.000 cổ
phần, tương ứng với 10% tổng vốn điều lệ ;
• Bà Phạm Thị Kiều Uyên :
Góp 3.400.000.000 đồng chiếm 5% cổ phần,
tương ứng với 5% tổng vốn điều lệ ;
• Số cổ phần dự kiến chào bán :
6.800.000.000 đồng chiếm 68.000 cổ phần,
tương ứng với 10% tổng vốn điều lệ ;
2.1.3.Danh sách cổ đông sáng lập :
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
23
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
STT Tên cổ đông

Nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú
Loại cổ
phần
Số cổ
phần
Giá trị cổ phần
(đồng)
Tỷ
lệ(%)
Số chứng
minh nhân
dân
Ghi
chú
1 PHẠM
QUANG
TUYẾN
P 215 – B8, Tập
thể Thanh Xuân
Bắc, phường
Thanh Xuân Bắc,
quận Thanh
Xuân, Hà Nội
Cổ phần
phổ
thông
510.000 51.000.000.000 83.33 013028195
2 PHẠM
HOÀNG

KHƯƠNG
P505 – E3 Tập
thể Thanh Xuân
Bắc, phường
Thanh Xuân Bắc,
quận Thanh
Xuân, Hà Nội
Cổ phần
phổ
thông
68.000 6.800.
000.000
11.11 012983600
3 PHẠM THỊ
KIỀU
UYÊN
Số 17 khu tập thể
Công ty vật tư
Nông nghiệp I, xã
Ngũ Hiệp, huyện
Thanh Trì, Hà
Nội
Cổ phần
phổ
thông
34.000 3.400.000.000 05.56 012890539
2.1.4. Người đại diện theo pháp luật.
Họ và tên : Phạm Thị Kiều Uyên Giới tính : Nữ
Chức danh : Tổng Giám Đốc
Sinh ngày : 23/09/1977 Dân tộc : Kinh Quốc tịch : Việt Nam

Chứng minh nhân dân số : 01280539
Ngày cấp : 21/07/2006 tại Công an TP. Hà Nội
Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: Số 17 khu tập thể Công ty Vật tư Nông
Nghiệp I, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội.,
Chỗ ở hiện tại: Số 17 khu tập thể Công ty Vật tư Nông Nghiệp I, xã Ngũ Hiệp,
huyện Thanh Trì, Hà Nội.
2.1.5. Lĩnh vực kinh doanh
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
24
Chuyên đề tốt nghiệp
Khoa: Marketing
Với các ngành nghề kinh doanh chính như sau:
- Tư vấn quản lý bất động sản;
- Kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn đầu tư và xây dựng các khu sinh thái, khu đô thị, khu Resort
Khi cần thiết Đại hội đồng cổ đông Công ty quyết định việc chuyển hay mở
rộng ngành nghề kinh doanh của Công ty phù hợp với quy định của pháp luật.
Công ty được phép hoạt động trong khuôn khổ pháp luật và điều lệ này nhằm
đạt hiệu quả kinh tế tốt nhất cho các cổ đông.
2.1.6. Cơ cấu tổ chức của Công ty
Loại hình doanh nghiệp mà Công ty Cổ Phần ĐTTMDV Quốc Tế SEIKA
đăng ký hoạt động là Công ty Cổ phần, nên Công ty cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ
Phần ĐTTMDV Quốc Tế SEIKA được bố trí như sau :
 Đại Hội Đồng Cổ Đông Công ty : bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu
quyết, là cơ quan cao nhất của Công ty cổ phần, hiện nay cổ đông của công ty bao
gồm : Ông Phạm Quang Tuyến – Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị, Bà Phạm Thị kiều
Uyên – Tổng Giám Đốc, Ông Phạm Hoàng Khương – Trưởng Ban Kiểm Soát. Các
thành viên trong đại hội đồng cổ đông có các quyền và nhiệm vụ sau đây :
• Thông qua định hướng phát triển của Công ty ;

• Quyết định loại cổ phần và tổng số cổ phần của từng loại được quyền chào
bán ;
• Quyết định mức cổ tức hằng năm của từng loại cổ phần, trừ trường hợp Điều
SV: Phạm Thị Tình
Lớp: Marketing 49A
25
CHỦ TỊCH
TỔNG GIÁM ĐỐC
Phòng Tài
chính –
Kế toán
Phòng
thẩm định
dự án
Phòng
Marketing
Phòng
kinh doanh
Phòng
hành chính
tổng hợp