Bài giảng Phương pháp thu nhập Nguyễn Duy Thiện

Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập
Nguyễn duy Thiện
Trưởng phòng CSTH
Cục QLG-Bộ Tài chính
Phương pháp (vốn hóa) thu nhập

Là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng
cách chuyển đổi/quy đổi dòng thu nhập định kỳ
trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định
vào hôm nay (nghĩa là giá trị thị trường).

Thời gian khác nhau sẽ làm cho giá trị đồng
tiền khác nhau đáng kể. Đồng tiền trong tay
hôm nay có giá trị hơn nhiều so với cũng số tiền
đó có vào tương lai vì có thể đầu tư số tiền đó
vào đâu đó để kiếm lời.
Phương pháp (vốn hóa) thu nhập
Có hai phương pháp quy đổi dòng thu nhập
định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn
nhất định vào hôm nay là:
1. Vốn hóa trực tíếp (quy đổi thu nhập trong 01
năm)
2. Chiết khấu dòng thu nhập (quy đổi dòng tiền
dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương
lai).
Ph/Ph thu nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng
bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho
người chủ sở hữu.


Giữa giá cả BĐS và thu nhập từ BĐS có mối
quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác
không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản
cho người chủ càng lớn thì giá trị của bất động
sản càng cao.
Dòng tiền (ròng) từ cho thuê bất động sản
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Giá cả BĐS = PV lợi ích thu từ BĐS trong
tương lai

Nhà đầu tư mua bất động sản, thực chất là họ
mua dòng thu nhập từ tương lai.

Họ bỏ tiền ra hôm nay để mua quyền có được
dòng thu nhập trong tương lai.

Sẵn sàng trả bao nhiêu tiền hôm nay để có được
quyền nhận những đồng tiền thu nhập trong
tương lai.

Giá trị bất động sản, trong một số trường hợp

được định nghĩa là giá trị hiện tại của những
lợi ích trong tương lai có được từ sở hữu bất
động sản đó.
Các nguyên lý kinh tế chi phối
1. Nguyên lý kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi
những kỳ vọng về những lợi ích sẽ nhận được
trong tương lai.
2. Nguyên lý thay đổi: tương lai là một điều gì
đó không chắc chắn = những rủi ro thu nhập,
chi phí và giá trị tài sản có thể thay đổi
(không vững chắc).
3. Vì vậy nhà đầu tư phải quy đổi giá trị tương
lai về giá trị hiện tại.
Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp)
4. Cung - cầu: tiền thuê bất động sản được quyết
định bởi số lượng bất động sản cho thuê và số
khách tìm thuê. Khi nhu cầu cần thuê nhà
cao, cung về cho thuê thấp thì tiền thuê tăng
và ngược lại.
5. Nguyên lý thay thế: Khách thuê bất động sản
sẽ không trả cho một bất động sản mức giá
lớn hơn số tiền mà anh ta có thể thuê được
một bất động sản tương tương.
Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp)
6. Nguyên lý cân bằng: sự cân bằng hợp lý giữa
các loại hình bất động sản và vị trí bất động
sản tạo ra thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị
bất động sản.
7. Nguyên lý tác động từ bên ngoài: có thể có tác
động tích cực (dương) hoặc tiêu cực (âm).

Những tiện ích của hệ thống vận tải công
cộng, trường học, cửa hàng, siêu thị … sẽ góp
phần làm tăng giá trị bất động sản; tỷ lệ tội
phạm cao, ô nhiễm, môi trường cảnh quan
xung quanh thiếu hấp dẫn… sẽ làm giảm giá
trị bất động sản.
Hợp đồng thuê tài sản
(trích Bộ luật dân sự Việt nam)
(14/6/2005)
Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một
thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.
Điều 481. Giá thuê
Giá thuê tài sản do các bên thoả thuận.
Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì các
bên chỉ được thoả thuận về giá thuê trong phạm vi khung giá đó.
Điều 482. Thời hạn thuê
Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì
được xác định theo mục đích thuê.
Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc
thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp
đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Bộ luật dân sự Việt nam trích
Điều 489. Trả tiền thuê
Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã
thoả thuận; nếu không có thoả thuận vềthời
hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được
xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không
thể xác định được thời hạn theo tập quán thì
bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả
tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu
bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác.
III- HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN

Điều 501. Hợp đồng thuê khoán tài sản: là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê
khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ
tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê.

Điều 502. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán:
là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc
vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất
khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác.
Giá thuê khoán tài sản
Điều 504. Giá thuê khoán

Giá thuê khoán do các bên thoả thuận; nếu
thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê
khoán là giá được xác định khi đấu thầu.
Các loại hợp đồng thuê
Loại hợp đồng
Đặc điểm
Hợp đồng thuê

theo giá ổn
định
Bên thuê trả một số tiền ổn định và có
quyền sử dụng tài sản trong một thời kỳ
nhất định. Vào cuối kỳ thuê, tài sản trả
lại cho chủ sở hữu.
Hợp đồng thuê
theo giá thay
đổi
Loại hình này phổ biến đối với hợp
đồng thuê dài hạn và điều chỉnh tăng
tiền thuê căn cứ vào chỉ số giá tiêu
dùng.
Hợp đồng thuê
theo giá tăng
dần hoặc giảm
dần
Giá thuê tăng dần do lạm phát hoặc
giảm dần (bên cho thuê thanh tóan cho
bên thuê chi phí xây dựng, sửa chữa bên
thuê đã bỏ ra
Các loại hợp đồng thuê
Loại hợp đồng
Đặc điểm
Hợp đồng
thuê theo giá
đánh giá lại
từng thời kỳ
Loại hợp đồng này đòi hỏi giá trị
của bất động sản được đánh giá lại

theo giá thị trường và nhân với hệ số
điều chỉnh để tính giá thuê BĐS
Hợp đồng
thuê theo giá
thuê tăng
từng năm
áp dụng thuê căn hộ chung cư, bất
động sản thương mại nhỏ lẻ; không
áp dụng cho BĐS công nghiệp
Phân loại hợp đồng: ai chịu chi phí gì

Hợp đồng thuê trọn gói: bên đi thuê BĐS trả tiền thuê;
bên cho thuê trả các chi phí phát sinh

Hợp đồng thuê trọn gói biến đổi: bên đi thuê và bên cho
thuê BĐS chia nhau trả chi phí phát sinh theo thỏa
thuận

Hợp đồng thuê ròng đơn: bên đi thuê BĐS trả tiền điện,
điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả
các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản,
thuế tài sản và bảo hiểm

Hợp đồng thuê ròng đôi: bên đi thuê BĐS trả tiền điện,
điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả
các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản.

Hợp đồng thuê ròng ba: bên đi thuê BĐS trả tiền tất cả
mọi khoản chi phí phát sinh trừ chi phí sửa chữa BĐS
do bên cho thuê chịu.

Ai chịu chi phí gì
Ai trả khoản chi phí nào
Điện,
điện
thoại,
nước
…
Thuế tài
sản
Bảo
hiểm tài
sản
Duy tu
tài sản
Sửa
chữa tài
sản
Hợp đồng
thuê trọn
gói
Bên
cho
thuê
Bên cho
thuê
Bên cho
thuê
Bên cho
thuê
Bên cho

thuê
Hợp đồng
thuê trọn
gói biến
đổi
Bên đi thuê và bên cho thuê thỏa thuận
ai chịu chi phí nào
Ai trả khoản chi phí nào
Điện, điện
thoại,
nước…
Thuế
tài sản
Bảo
hiểm
tài sản
Duy tu
tài sản
Sửa
chữa tài
sản
Hợp đồng
thuê ròng
đơn
Bên đi thuê Bên cho thuê
hoặc bên thuê
Bên cho
thuê
Bên cho
thuê

Hợp đồng
thuê ròng
đôi
Bên đi thuê Bên
đi
thuê
Bên đi
thuê
Bên đi
thuê
Bên đi
thuê
Ai trả khoản chi phí nào
Ai trả khoản chi phí nào
Điện, điện
thoại,
nước…
Thuế
tài sản
Bảo
hiểm
tài sản
Duy tu
tài sản
Sửa
chữa tài
sản
Hợp đồng
thuê ròng
ba

Bên đi
thuê
Bên đi thuê Bên đi
thuê
Bên đi
thuê
Giá thuê tài sản
1. Giá thuê theo thị trường (market rent): là thu
nhập từ tiền thuê của tài sản có khả năng
được cho thuê trên thị trường công khai. Đó
có thể là mức giá thuê hiện hành đã được ký
kết (giao dịch thành công) hoặc đang được
dạm hỏi tại thời điểm định giá. Giá thuê thị
trường còn được gọi là giá thuê kinh tế.

Giá thuê theo thị trường khác với giá thuê
hợp đồng vì giá thị trường thể hiện số tiền mà
tài sản đòi hỏi, không cần biết đến hợp đồng
thuê.
Giá thuê (tiếp)
2. Giá thuê theo hợp đồng (contract rent): là số
tiền nhất định quy định thành hợp đồng. Đối với
những bất động sản đã cho thuê, giá thuê hợp
đồng thể hiện tổng thu nhập tiềm năng từ BĐS
3. Giá thuê thực tế (effective rent): là giá thuê có
tính đến tất cả những điều kiện giảm giá, ưu đãi
mà bên cho thuê đưa ra nhằm hấp dẫn khách
thuê. Giá thuê theo hợp đồng có thể cao hơn rất
nhiều so với giá thuê thực tế nếu bên cho thuê
cho bên đi thuê miễn giá thuê trong 6 tháng.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp
tiền thuê
Tổng thu nhập tiềm năng
Trừ đi
Lỗ do không cho thuê hết diện tích
(hoặc khách thuê thanh toán dây dưa)
Bằng
Tổng thu nhập thực tế
Trừ
Chi phí hoạt động (vận hành)
Bằng
Vốn hóa tiền thuê (tiếp)
Thu nhập ròng từ cho thuê
Chia cho
Tỷ suất vốn hóa
Bằng
Giá trị ước tính của bất động sản
I
Công thức V =
R
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp chuyển đổi thu nhập từ bất
động sản trong 01 năm thành mức giá chỉ dẫn
của bất động sản
V = I/R
Bước 1: tìm I là thu nhập ròng từ cho thuê tài sản
(NOI)
Bước 2: tìm R là tỷ suất vốn hoá chung
Bước 3: lấy I chia R
Vốn hóa trực tiếp


Đối tượng áp dụng: các bất động sản thương
mại, bất động sản công nghiệp, bất động sản
trang trại nông nghiệp

ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG khi các bất động sản
này tạo ra những dòng thu nhập ổn định và với
những chi phí phát sinh có thể dự báo được. Kỹ
thuật này cho phép định giá viên ước tính giá trị
biểu hiện thành một lượng tiền nhất định dựa
trên cơ sở ước tính thu nhập ròng từ kinh
doanh (cho thuê) bất động sản trong một (01)
năm.