bài giảng phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)

PHƯƠNG PHÁP
VỐN HÓA
(Phương pháp đầu tư,
ph
ương pháp thu nhập
)
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền
tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị
hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan
đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra
được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể
được tìm ra.

Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS
tạo thu nhập được bán cho người mua với mục
đích đầu tư.
2. Các nguyên tắc ứng dụng

Nguyên tắc dự báo

Nguyên tắc thay đổi

Cung cầu

Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc ngoại ứng

3. Các lợi ích cần định giá

Các lợi ích trong BĐS:
- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê
 Các lợi ích không phải bất động sản: Những tài sản cá nhân vô hình
và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh- giá trị kinh doanh

Các loại giá trị cần định giá
: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

Các lợi ích tương lai
:
-Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
-Tổng thu nhập hiệu quả (EGI)
-Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
-Luồng tiền trước thuế (BTCF)
- Luồng tiền sau thuế (ATCF)
- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý- Sv)
4. Tỷ lệ vốn hóa
4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ thu nhập
: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm
của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS.
-Tỷ lệ vốn hóa chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản
ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm
và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng
để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung

của BĐS.
- Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có, Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối
quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư
vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hóa luồng tiền trước thuế của
BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có
Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó
có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay
đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến.
4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa

Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ
lệ phần trăm lãi hàng năm.
-Tỷ lệ chiết khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi
các khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai
vào giá trị hiện tại
-Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận
được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.
-
Tỷ suất lợi tức chung
, Yo,
là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư.
Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua để đầu tư
, là tỷ suất
theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn
vay
- Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự
có, đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước
thuế. Ye có thể lớn hơn Yo
4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa


Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa:
- Mức rủi ro đi kèm
- Lạm phát trong tương lai.
- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế.
- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ.
- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp
- Thuế.

Để ước lượng tỷ lệ vốn hóa cần có khả năng phán đoán và
hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện
hành.
4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa

Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hóa
:
- Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.
- Rủi ro: Đó là khả năng phải gánh chịu các mất mất về mặt tài
chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm
giảm giá trị BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi phần thưởng lợi
nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ lệ vốn hóa phải phản
ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ
nhận được.
- Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng
đến dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ
lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được
sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này
4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa
Trong phương pháp vốn hóa khi tỷ lệ vốn hóa không bao gồm tỷ
lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được
thực hiện theo giá cố định.

Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và
nâng giá trị của BĐS.
+Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá
nhưng kết quả làm giảm sức mua.
+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm
tăng giá BĐS.
Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS
trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ
vốn hóa.
Tỷ lệ vốn hóa R = R cơ sở+ R rủi ro+ R lạm phát
(danh nghĩa)
5. Các phương pháp vốn hóa
5.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước
lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị
trong 1 bước trực tiếp.
- Công thức
Giá trị vốn của BĐS V= NOI/ Ro
hoặc V=NOI xYP
100/Ro= YP (số nhân)
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể
hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị
trường và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh
được
Ro = thu nhập hiệu quả ( hoặc NOI)/ giá bán
Vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI,NOI,BTCF, phụ
thuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu
5. Các phương pháp vốn hóa
5.2 Vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền.
-Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi

ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi
ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức
chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay
đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
- Công thức:
V= CF
1
/(1+r)
1
+CF
2
/(1+r)
2
+….+CF
n
/(1+r)
n
Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các
dòng tiền
Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường
5.4 So sánh 2 phương pháp vốn hóa
Vốn hóa trực tiếp Vốn hóa lợi tức
Sử dụng thu nhập của 1 năm đơn lẻ Dự báo các luồng thu nhập, chi phí và
mức độ bỏ trống và các phí tổn tài chính
trong thời gian nắm giữ BĐS, giá trị thu
hồi khi bán BĐS ở cuối giai đoạn đầu tư
Tỷ lệ vốn hóa được dẫn xuất từ thị
trường
Tỷ suất lợi tức được kết luận theo định
hướng thị trường, quan điểm và kỳ vọng

thị trường phải được giải thích- Đây
chính là lợi tức dự báo của nhà đầu tư
Tỷ lệ vốn hóa chung chỉ áp dụng cho
1 đặc tính của BĐS
Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để chiết khấu
cho nhiều đặc tính của BĐS
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán
- Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế
-
Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền
thuê trên thị trường
Khi lựa chọn các BĐS tương tự trên thị trường cần tập trung vào
các yếu tố: (1) về mục đích sử dụng; (2) về hệ số sử dụng đất;
(3) về tuổi kinh tế còn lại của công trình; (4) tỷ lệ chi phí duy tu,
bảo dưỡng.

Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên
thị trường tự do.
Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết
thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích

Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp do
kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh.
Các đơn vị so sánh: m
2
, m mặt, lô đất
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS


Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần
xác định mức tiền cho thuê. Có thông tin của 1 BĐS tương tự
gần đấy có bề mặt 5 m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho
thuê với giá 10 tr.đ mỗi năm
Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê
Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m
2
:
10 tr.đ : (5m x13m) = 0,153 tr.đ/m
2
.
Giá cho thuê BĐS mục tiêu:
(6m x 13m) x 0,153tr.đ/m
2
= 12 tr.đ/năm
Cách 2: Theo m mặt của ngôi nhà
10 triệu đ: 5 m =2 tr.đ/m
Giá BĐS mục tiêu
6m x 2tr.đ/m =12 tr.đ/ năm
Lưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2
đơn vị so sánh
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Ví dụ 2: 1 địa điểm có diện tích 2,5 ha được quy hoạch cho phép xây dựng 65
căn hộ liền tường được bán gần đây với giá 5850 tr.đ. 1 địa điểm khác diện
tích 1,8 ha được quy hoạch cho phép xây dựng 54 căn hộ liền tường cần
định giá bán. Giá bán của địa điểm này sẽ là bao nhiêu?
Giải:
(1) Phân tích việc bán địa điểm 2,5 ha
5850 tr.đ : 2,5 ha = 2340 tr.đ/ ha
hoặc 5850 tr.đ : 65 lô đất= 90tr.đ/ lô

Mật độ xây dựng 65lô: 2,5 ha= 26lô/ha
(2) Phân tích địa điểm 1,8 ha
Mật độ xây dựng 54lô: 1,8 ha= 30 lô/ha
Mật độ xây dựng cao hơn thì giá bán mỗi lô đất sẽ thấp hơn và người định
giá sẽ quyết định giá bán mỗi lô đất là 85 tr.đ
Giá trị của địa điểm 1,8 ha là: 54 lô x85 tr.đ/lô=4590 tr.đ
7. Các bước thực hiện

Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS
có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu
nhập

Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS
để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế, các chi
phí bảo dưỡng, sửa chữa, phí quản lý và chi phí
các tiện ích

Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng việc phân tích doanh số
của các BĐS tương tự

Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để
tính giá trị của BĐS
8 Các ứng dụng
8.1 Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức
tiền thuê đầy đủ.
Ví dụ3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn
quyền sở hữu có diên tích 20m
2
. Mức tiền cho thuê theo
giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí là

5 tr.đ/ tháng. Các chứng cớ thị trường cho biết tỷ suất lợi
nhuận của loại cửa hàng này là 5%/ năm.
Lời giải: Giá tiền thuê thực hàng năm
5 tr.đ x12 tháng =60 tr.đ
Giá trị thị trường của cửa hàng
60 tr.đ : 5% = 60 tr.đ x 20 = 1200 tr.đ
8 Các ứng dụng
8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khác trên BĐS theo kỳ
hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê.
Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS.
- Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển và
hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê đất.
-Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại
ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà
Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng thuê
8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố định là
20 tr.đ/ tháng. Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp đồng người thuê phải
chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại ngôi nhà với chi phí 8 tr.đ và đến
năm thứ 7 thay mái chống nóng với chi phí là 25 tr.đ. Vậy giá trị hiện hành của
hợp đồng là bao nhiêu?
Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/ năm.
Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là 8%/ năm
Bài giải:
Giá trị tiền thuê 1 năm là:
20 tr.đ/ tháng x12 tháng= 240 tr.đ
Giá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm:
240 tr.đ x {(1+8%)
10

-1}/{(1+8%)
10
x 8%}= 1610,4 tr.đ
Giá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng
8 tr.đ/(1+5%)
3
+ 25 tr.đ/ (1+5%)
7
= 24,68 tr.đ
Giá trị của hợp đồng: 1610,4 tr.đ + 24,68 tr.đ= 1635,08 tr.đ
8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Ví dụ 5: Cần định giá 1 trung tâm thương mại có diện tích xây
dựng là 3000m
2
, tỷ lệ có thể cho thuê là 75%. Giá cho thuê là
0,8tr.đ/ m
2
/ tháng (đã có thuế). Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa
hàng năm 1 tỷ đồng, chi phí quản lý điều hành 1,2 tỷ đồng, chi
phí điện nước khu vưc chung là 2 tỷ. Thời hạn cho thuê còn 3
năm nữa. Sau đó giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 20%, chi phí bảo
dưỡng sửa chữa tăng 15%, các chi phí khác tăng 10%. Tỷ lệ vốn
hóa là 12%.
Bài giải:
1- Tính thu nhập ròng trong thời hạn cho thuê
Doanh thu từ việc cho thuê 1 năm là:
3000m
2
x0,75 x0,8 tr/đ/m
2

/ tháng x12 tháng =21.600 tr.đ
8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Ví dụ 5: (tiếp theo)
- Thuế giá trị gia tăng (10%): (21.600 tr.đ: 11= 1963,63.trđ
- Chi phí vận hành hàng năm:
1 tỷ đ+ 1,2 tỷ đ + 2 tỷ đ=4,2 tỷ đồng
- Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp
21.600 tr.đ-1963,63 tr.đ – 4.200 tr.đ= 15.436,37 tr.đ
- Thu nhập ròng
15.436,37- (15,436,37 x25%)=
15.436,37 tr.đ- 3.859 tr.đ =11.577,37 tr.đ
2. Tính thu nhập ròng sau khi kết thúc hợp đồng
- Tổng thu nhập: 21.600 tr.đ x 1,20=25.920 tr.đ
-Thuế giá trị gia tăng (10%): 25.920 tr.đ:11= 2.356,36 tr.đ
Ví dụ 5: (tiếp theo)
- Chi phí vận hành ước tính
(1 tỷđ x1,15)+ (1,2 tỷđ x1,1)+ (2 tỷ đ x1.1)= 4,67 tỷ đ
-
Thu nhập trước thuế
25.920tr.đ -2356,36 tr.đ – 4.670 tr.đ= 18.893,64tr.đ
-
Thu nhập ròng
18.893,64 tr.đ – (18.893,64 tr.đ x25%)=14.170,24 tr.đ
3. Giá trị trung tâm thương mại
- Giá trị hiện tại của tiền thuê trong 3 năm tới
11.577,37tr.đ x {(1+0,12)
3
-1}/{(1+0,12)
3
x 0,12}=

11.577,37 tr.đ x 2,4018 = 27806,53 tr.đ
-
Giá trị BĐS sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê (vào cuối năm thứ 4)
14,170,24/0,12=118.085,33tr.đ
-
Giá trị hiện tại của BĐS:
27.806,53 tr.đ + 118085,33/(1+0,12)
4
= 102.876,66 tr đ
làm tròn 102.876 tr.đ
8.3 Định giá đi vay thế chấp
(cách tiếp cận vốn tự có)
Khi mua BĐS người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay và
phương pháp vốn hóa được sử dụng để định giá BĐS thế chấp.
Cách tính này không cung cấp cách đánh giá đúng giá trị thị
trường của BĐS, nhưng với những yêu cầu của người đầu tư
họ có thể tính được khả năng trả giá ở mức có thể đối với BĐS
họ đang định mua và thế chấp ngay BĐS đó
Ví dụ 6: Một người đang xem xét mua 1 BĐS tạo thu nhập ròng
mỗi năm là 250 tr.đ, nhưng người này chỉ có 1 tỷ đồng, phần
còn thiếu sẽ phải vay ngân hàng. Lãi xuất tiền vay của ngân
hàng là 12%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có là
15%/ năm. Vậy người đầu tư có thể trả giá BĐS tối đa là bao
nhiêu?
8.3 Định giá đi vay thế chấp
Giải:
Lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có
1 tỷ đồng x15% = 150 tr.đ
Thu nhập ròng còn lại để trả lãi vay
250 tr.đ-150 tr.đ =100 tr.đ

Số tiền có thể vay ngân hàng
MC= 100tr.đ : 12%=833,3 tr.đ
Giá tối đa mà người đầu tư có thể trả cho BĐS
1 tỷ đ+833,3 tr.đ = 1833,3 tr.đ
8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng
ngoại ứng cho đất và công trình

Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của
từng bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS.

Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng
-
Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất
thu tiền thuê do ảnh h
ưở
ng xấu của yếu tố ngoại
ứng
-
Vốn hóa khoản thất thu tiền thuê hàng năm do ảnh
hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm
giá.