Bài giảng Phương pháp so sánh giá trị bất động sản

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
2
Tổng quan
Tổng quan
•
Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị của
bất động sản bằng cách phân tích,
so sánh giá bán của các bất động
sản tương tự đã được bán trên thị
trường, sau đó thực hiện những
điều chỉnh đối với các mức giá bán
của những BĐS so sánh đó để tìm
ra mức giá chỉ dẫn của BĐS cần
định
3
Tổng quan
Tổng quan
Phương pháp so sánh tập trung vào phân
tích những điểm tương tự và những điểm
khác biệt của các BĐS mà nó tác động đến
giá trị; đó là:
•
Pháp lý về BĐS
•
Vị trí
•
Các điều kiện thanh toán
•
Thời gian mua bán, giao dịch thành công

(giá thay đổi theo thời gian)
4
Tổng quan
Tổng quan
•
Quy mô diện tích
•
Các đặc điểm về vật chất
•
Các đặc điểm về mặt kinh tế, nếu BĐs tạo
ra thu nhập.
•
v.v.
5
Tổng quan
Tổng quan
•
Cơ sở của phương pháp:
Giá trị thị trường của một bất động sản có
liên quan trực tiếp với giá bán của các bất
động sản cạnh tranh có thể so sánh được.
6
Tổng quan
Tổng quan
•
Các nguyên tắc liên quan
–
Thay thế
–
Đóng góp

–
Cung – cầu
–
Những yếu tố ngoại biên
7
Tổng quan
Tổng quan
•
Khả năng áp dụng:
- Phù hợp với tất cả các loại bất động sản
nếu có đủ số liệu về những giao dịch gần
với thời điểm định giá, đáng tin cậy.
- Khi dữ liệu có sẵn, thì đây là phương
pháp trực tiếp và lô-gic nhất đối với việc
ước tính giá trị.
8
•
Những ưu điểm của phương pháp:

Coi giá trị được phản ảnh tự động trong
giá thị trường.

Đơn giản, trực tiếp; dễ hiểu, dễ áp dụng.
 Những hạn chế:

Khi thông tin, số liệu không đầy đủ thì độ
tin cậy của phương pháp này không cao.

Sử dụng số liệu lịch sử nên khi thị trường
có sự thay đổi nhanh thì cũng làm giảm

độ tin cậy của kết quả

Dấu điều chỉnh, độ lớn điều chỉnh
9
Tổng quan
Tổng quan
•
Yêu cầu của phương pháp
- Định giá = thống kê + ước lượng
- Phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân
tích giá bán trên thị trường những bất
động sản tương tự có thể so sánh được.
- Chỉ sử dụng giá bán trong các giao dịch
bình thường trên thị trường.
- Các thông tin phải có độ tin cậy cao và
phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.
10
Các bước thực hiện
Các bước thực hiện
Gồm 4 bước:
- Bước 1: Thống kê, thu thập thông tin, số
liệu về BĐS cần định giá và những BĐS
tương tự có thể so sánh được đã giao
dịch thành công hoặc đang giao dịch.
- Bước 2: Thẩm định và xác minh thông tin
về các BĐS so sánh
- Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh
giá các BĐS so sánh
- Bước 4: Thống nhất các mức giá chỉ dẫn
để tìm về mức giá xác định của BĐS

11
Bước 1
Bước 1
1. Nhận biết, thu thập thông tin về BĐS cần
định giá
–
Nắm được đầy đủ thông tin về BĐS và
quyền về BĐS cần định giá cũng như sử
dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất.
•
Tài liệu do khách hàng cung cấp
•
Khảo sát thực địa
–
Xác định rõ khách hàng, bên thứ ba,
ngày định giá.
12
2. Nghiên cứu thị trường để tìm kiếm và thu
thập thông tin về những BĐS so sánh mới
được mua bán:
–
Tìm kiếm những BĐS tương tự và cạnh
tranh:
•
Có cùng sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất;
•
Có vị trí, tuổi, diện tích, mục đích sử dụng, và
các đặc điểm tương tự
•
Giao dịch trong thời gian gần nhất, với các điều

kiện thị trường tương tự
–
Thu thập được đầy đủ thông tin:
•
Số lượng và chất lượng
•
Thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt
•
BĐS/Tài sản tương tự là:
•
BĐS cùng loại, có các đặc trưng cơ bản
với tài sản cần thẩm địnhvề:
•
Mục đích sử dụng,
•
Đặc điểm pháp lý,
•
Đặc điểm kinh tế kỹ thuật,
•
Hình dáng kích thước,
•
Nguyên lý cấu tạo,
•
Tính năng kỹ thuật,
•
Tính năng sử dụng….
13
14
Bước 2
Bước 2

Thẩm định và xác minh thông tin thị
trường và thông tin về các BĐS so sánh
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức
giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua - bán khách quan và
độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường, trong đó bên mua và bên bán đều
hành động khôn ngoan, vì lợi ích của ban
thân, không bị bất kỳ sức ép nào”.
–
Nghiên cứu, phân tích các xu hướng trên thị
trường của loại BĐS cần định giá
–
Đối với từng BĐS so sánh phải thẩm định và xác
minh các thông tin sau:
•
Giá cả và điều kiện thanh toán
•
Ngày giao dịch thành công
•
Đặc điểm pháp lý, quyền, lợi ích nằm
trong BĐS
•
Hiện trạng BĐS
•
Vị trí, diện tích, hướng, hạ tầng, công
trình trên đất

•
Các yếu tố khác tác động đến giá cả và
giá trị BĐS (thu nhập, các tiện nghi, v.v.)
15
16
⇒
Việc xác minh thông tin nhằm bảo đảm
cho định giá viên sử dụng những thông
tin, số liệu chính xác, đúng với thực tế.
Để xác minh thông tin, định giá viên phải
liên hệ với những tổ chức, cá nhân nắm
được những thông tin, đặc biệt là những
người tham gia trực tiếp giao dịch (người
mua, người bán), người môi giới BĐS.
17
Bước 3
Bước 3
Phân tích và thực hiện điều chỉnh giá các BĐS
so sánh
–
Phân tích, định lượng những đặc điểm
giống và khác nhau, những yếu tố tốt hơn
và kém hơn giữa BĐS cần định giá và BĐS
so sánh. Lựa chọn 3 -5 BĐS so sánh
–
Thông thường sử dụng bảng điều chỉnh để
điều chỉnh giá.
–
Nguyên tắc: Lấy BĐS cần định giá làm
chuẩn để điều chỉnh giá các BĐS so sánh.

18
–
Xem xét từng điểm khác nhau đáng
kể giữa BĐS cần định giá và BĐS so
sánh để điều chỉnh giá bán của BĐS
so sánh:
•
Nếu BĐS so sánh tốt hơn, có ưu thế hơn
thì điều chỉnh giảm
•
Nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh
tăng.
Các yếu tố so sánh:
 Các đặc điểm về pháp lý
 Điều kiện thanh toán

Điều kiện giao dịch (động cơ, quan
hệ của người mua và người bán)
 Điều kiện thị trường
19
Các yếu tố so sánh (tiếp…)
 Vị trí
 Các đặc điểm về vật lý:
+ Kích thước, hình dáng thửa đất
+ Mặt bằng xây dựng
+ Chất lượng xây dựng
+ Tuổi thọ của tòa nhà, công trình
+ Thực trạng của nhà cửa, công trình
 Đặc điểm kinh tế (BĐS thương mại, …)
 Điều kiện về kết cấu hạ tầng; cảnh quan

môi trường xung quanh
 Quy hoạch.
20
–
Áp dụng cách thức điều chỉnh phù hợp:
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử
dụng để điều chỉnh những khác biệt về
những điều kiện thị trường hoặc vị trí của
BĐS.
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối:
dùng để điều chỉnh những khác biệt về
mặt vật lý giữa BĐS so sánh và BĐS cần
định giá.
21
–
Trật tự điều chỉnh: Điều chỉnh giá bán
theo các đặc điểm pháp lý, các điều
kiện thanh toán, điều kiện thị trường
trước; điều chỉnh theo vị trí và các đặc
điểm vật lý sau.
–
Kết quả của bước này sẽ cung cấp một
số mức giá trị chỉ dẫn đối với BĐS cần
định giá.
22
Bước 6
Bước 6
Điều hòa các mức giá trị chỉ dẫn để ước tính giá
trị của BĐS cần định giá
–

Cần phải có đánh giá để đưa ra kết luận:
•
Mức giá của BĐS so sánh nào gần sát nhất với BĐS
cần định giá
–
Kết luận này không đơn giản là con số bình
quân của các mức giá đã điều chỉnh ở bước 5.
–
Những mức giá trị chỉ dẫn chỉ là cơ sở để đánh
giá, phân tích và đưa ra kết luận về giá trị của
BĐS cần định giá.
23
Xin cám ơn!
Xin cám ơn!