Phân tích những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. HAY SINH
SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT
KHOÁ 31- LỚP VG2


GVHD: TS. HAY SINH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô
Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và thầy cơ khoa
Kinh tế phát triển nói riêng. Bốn năm qua, em đã được quý thầy cô dạy bảo cho,
không chỉ là những kiến thức về học vấn mà còn là những kiến thức vô cùng
thiết thực về cuộc sống. Đây là hành trang vơ cùng q báu để em có thể tự tin
bước tiếp trên con đường phiá trước.
Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người đã chỉ bảo, hướng dẫn em
tận tình để em có thể hồn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Ngồi ra, trong 3 tháng thực tập tại cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng
Nai, em đã nhận được sự hướng dẫn và giúp đỡ rất chân tình từ các cô chú, anh
chị trong công ty. Em xin cảm ơn.
Lời cảm ơn cuối cùng em xin dành cho ba mẹ, gia đình và bạn bè đã ủng
hộ, động viên và giúp đỡ em trong suốt thời gian qua.
Với kiến thức còn hạn hẹp và thời gian thực hiện đề tài khơng dài nên sẽ
khơng tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý và giúp đỡ của

quý thầy cô, bạn bè và các cô chú, anh chị.

Trang 2


GVHD: TS. HAY SINH

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

Trang 3

GVHD: TS. HAY SINH

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

Trang 4

GVHD: TS. HAY SINH

………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
2. mục đích nghiên cứu :
3. phạm vi nghiên cứu:
4. phương pháp nghiên cứu:

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm
1.2 Thuộc tính của bất động sản
1.3 Đặc trưng của bất động sản
2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1

Khái niệm

2.2 Các đặc trưng của thị trường
2.3 Phân loại thị trường
2.4 Các lực lượng tham gia thị trường
3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Khái niệm về thẩm định giá
3.2 Chức năng và mục đích thẩm định giá

3.3 Cơ sở thẩm định giá
3.4 Nguyên tắc thẩm định giá
3.5 Quy trình thẩm định giá

Trang 5


GVHD: TS. HAY SINH

3.6 phương pháp thẩm định giá
4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mơ
4.2 Nhóm các yếu tố vi mơ
5. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH
5.1 Khái niệm
5.2 Vai trị- chức năng
5.3 Phân loại thị trường tài chính
6. MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ
TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT
NAM
1. PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI
VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tình hình thị trường tài chính và bất động sản trên thế giới
1.2 Biến động của thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản như thế
nào ?
1.2.1 Sự liên thông giữa thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ
1.2.2 Sự tương tác giữa thị trường bất động sản- thị trường chứng

khốn
1.2.3 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng dư nợ của
bất động sản tại các ngân hàng thương mại
1.3 Tình hình bất động sản tại khu vực tp.HCM
2. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Trang 6


GVHD: TS. HAY SINH

2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đơ thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận
Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 3/2008
2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đơ thị tại Phường Hiệp Bình Chánh, quận
Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 4/2009
3. UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Ưu điểm
3.2 Hạn chế

CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP
NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH
BIẾN ĐỘNG
1. NHẬN XÉT
2. KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP

Trang 7

GVHD: TS. HAY SINH

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào 1 phần lớn quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại
khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị
trường như “độc quyền” “đầu cơ” “ cạnh tranh khơng lành mạnh”…có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước…có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý,
thói quen của người dân…và nhóm yếu tố thị trường cũng ảnh hưởng 1 phần không
nhỏ đến giá trị bất động sản. Nhất là nền kinh tế thế giới và việt nam trong thời gian
qua đang xảy ra những biến động đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường
bất động sản và giá trị của bất động sản

2. Mục đích nghiên cứu :
Phục vụ cho công tác nghiên cúư của sinh viên, và áp dụng những kiến thức
đã học vào thực tiễn trong quá trình thực tập tại cơ quan.

3. Phạm vi nghiên cứu:
Bất động sản gồm: Đất đai
Người viết đề tài tập trung vào bất động sản tại khu vực Tp.HCM

4 Phương pháp nghiên cứu:
Thu thập và xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, lựa chọn, ứng dụng
phương pháp thẩm định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp

Trang 8

GVHD: TS. HAY SINH

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ
1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Khái niệm
-

Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn

liền với đất. Đó là những vật hữu hình có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắm
thấy, nằm ngồi bề mặt, trong khơng trung hoặc dưới lòng đất.
-

Những tài sản do con người xây dựng trên đất như: các tồ nhà, các cơng

trình hạ tầng, các vật gắn liền với nhà ở. Cơng trình xây dựng trên đất như: hệ thống
cấp nước, các tài sản gắn liền với đất đai được xem như thành phần tự nhiên của đất
như: cây cối, khoáng sản. Các tài sản kho do pháp luật qui định như: tàu biển, máy
bay, phương tiện được một số nước qui định là bất động sản.
-

Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lí. Mặt vật chất bao gồm

những vật có thể thấy được, sờ nắm được như: đất đai, cơng trình trên đất. Mặt
pháp lí bao gồm các quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê…

1.2Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác được

vì giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, địa điểm của bất động sản.
- Tính khơng đồng nhất (tính đa dạng): thơng thường các bất động sản thường
khơng giống nhau. Bởi vì giá trị của bất động sản luôn luôn gắn liền với đặc điểm
của từng bất động sản.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn mà dân số thì ngày
càng tăng lên do đó nhu cầu về đất đai trong tương lai là rất lớn.

Trang 9


GVHD: TS. HAY SINH

- Tính bền vững: đất đai cùng các cơng trình xây dựng trên đất thường có tính bền
vững cao và luôn được cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu quả kinh tế lâu
dài.

1.3 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: do tính khan hiếm của bất động
sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
- Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: vì bất động sản có giá trị lớn
đối với chủ sở hữu nên những giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được
cân nhắc cẩn thận và mặt khác thời gian xem xét về mặt vật chất, pháp lý đòi hỏi
nhiều dẫn đến chi phí trong giao dịch cao và thời gian giao dịch thì kéo dài.
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm
thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi ra tiền mặt là kém linh hoạt.
- Chịu sự quản lí của nhà nước: do tính chất phức tạp và khơng ổn định của thị
trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia cho
nên rất cần thiết có sự quản lí và kiểm sốt chặt chẽ của nhà nước.

2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Khái niệm
- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế thơng qua đó các
giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện.
- Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế, những vị
trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của nhà đầu tư
phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương
mại là mối quan tâm của những nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn.
Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn có thể kinh doanh tại nhiều điểm ở nhiều
nước khác nhau để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh tồn cầu
hố về kinh tế.

2.2 Các đặc trưng của thị trường

Trang 10


GVHD: TS. HAY SINH

2.2.1 Khơng có thị trường trung tâm
- Đối với thị trường bất động sản thì khơng có địa điểm cho thị trường chính
thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất
động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc bán, hoặc
người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán
qua báo chí, phổ biến hơn cả là qua người mơ giới (cị nhà đất). Gần đây, ở thành
phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất
động sản, cũng như sự xuất hiện các siêu thị địa ốc nhằm tạo điều kiện cho việc
giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu
hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
=> Do khơng có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trừơng rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin thị trừơng

2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương
- Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự
thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa
phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương.
- Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần quán triệt khi thẩm định
giá bất động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa
phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cụ thể bao gồm: địa điểm, hình
dáng, quy mơ, tình trạng pháp ly, môi trường xung quanh... cần được chú ý và
xem xét đúng mức.

2.2.3 Thị trường cạnh tranh kém hồn hảo
Do tính chất khan hiếm của đất đai khả năng co giản kém nên thị trường bất
động sản kém hoàn hảo hơn các hàng hố thơng dụng khác, biến động giá đất
thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hố thơng thường, đòi hỏi sự can thiệp
nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp

Trang 11


GVHD: TS. HAY SINH

Do bất động sản thường có gía trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý do vậy
quá trình giao dịch thường diễn ra phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và
chi phí của giao dịch cho các cơng tác tìm kiếm thơng tin tư vấn, thẩm định, thanh
toán.

2.2.5 Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh

khác
Hàng hố bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So
giữa tài sản lưu động và tài sản cố định thì tích luỹ của tài sản cố định chiếm từ 7–9
lần. Việc khai thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản
xuất kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành kinh doanh có thể đưa bất động
sản tích luỹ tham gia vào hoạt động kinh tế.

2.2.6 Nhạnh cảm với những biến động về kinh tế - chính trị
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế đễ bị nóng lên
khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Và ngồi ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hố, xã hội.

2.2.7 Ngồi ra thị trường Bất động sản còn dễ bị phân khúc
thị trường
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân
khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ thiếu sự phối
hợp đồng bộ sẽ tạo ra biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này.

2.3 Các lực lượng tham gia thị trường Bất động sản
2.3.1 Nhà nước
- Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà Nước là lực lượng có vai trị
rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể
hiện trên một số điểm sau:

Trang 12


GVHD: TS. HAY SINH

- Nhà Nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy họach về việc
sử dụng đất và xây dựng nhà.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp, nhà nước cũng như chỉnh
trang đơ thị có một số nhà xưởng trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan
nhà nước cần bán.
Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.

2.3.2 Nhà đầu tư
Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và vào các ngành kinh tế
khác.
- Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trị của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường BĐS, đặc biệt là trên
thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường BĐS phục vụ cho hoạt
động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS. Vai trò của họ là đặc biệt
quan trọng trên thị trường BĐS, hoạt động của họ làm cho thị trường BĐS trở nên
sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trị người mua vừa đóng
vai trị người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao
gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó
chuyển nhượng lại.

2.3.3 Người mua, người bán bình thường
Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều lý
do khác nhau. Họ có thể là:
-

Người mua đơn thuần.

-

Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc

khác.

Trang 13


GVHD: TS. HAY SINH

Vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển
nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới
đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.

2.3.4 Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin
cần thiết về việc giao dịch mua, bán BĐS. Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS
được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường BĐS mà
nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới
mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo
về nghiệp vụ chun mơn và khơng có sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, cần sớm
hình thành những công ty môi giới BĐS để đưa vào hoạt động môi giới BĐS đi
vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường BĐS.

2.3.4 Các tổ chức tín dụng
- Bao gồm ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Vai trị của tổ chức tín
dụng hết sức quan trọng thể hiện ở các mặt sau:
- Các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho vay vốn để đầu tư xây dựng
các cơng trình là nhà ở hoặc cao ốc văn phòng,…

- Cho người lao động vay vốn để mua nhà trả ngay hoặc trả chậm.

3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1Khái niệm thẩm định giá
Theo điều 4- Pháp lệnh giá 40 thì thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh
giá lại giá trị cua tài sản phù hợp với thị trường tại một đại điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thơng lệ quốc tế.
Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá bất động sản nhưng
chúng đều có những điểm chung từ đó có thể đưa ra khái niệm như sau:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu
bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

Trang 14


GVHD: TS. HAY SINH

rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp
phù hợp.

3.2Chức năng và mục đích thẩm định giá bất động sản
3.2.1

Mục đích của thẩm
định giá bất động sản

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ
đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi
quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, phục vụ tư vấn , xác định
giá trị để cố phần hóa …

3.2.2

Vai trị của thẩm định
giá bất động sản đối với nền kinh tế

Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn
liền với nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định
giá càng phát huy tác dụng.
Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung sang nền kinh tế thị trường. Nên công tác thẩm định giá đã và đang đổi mới
để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường . Để tránh những thiệt hại về kinh tế
cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản
thơng qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu
khách quan.
Nhu cầu thẩm định giá bất động sản của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị bất
động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao. Bất động sản khơng có
thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và
người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình. Thẩm định giá đã
tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản
được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.
Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc
chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn

Trang 15


GVHD: TS. HAY SINH

việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh

bất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao
dịch.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể
coi nó là một trong những cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh
của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn
chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.

3.3 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị
3.3.1 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị
Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được
thanh toán cho một hàng hóa và dịch vụ. Đó là một thức tế lịch sử dù điều đó được
thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân.
Chi phí (cost) là tồn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập
hoặc để có được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan trọng
mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên khơng
phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi
cịn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành của người bán. Ngoài ra nhân viên
thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để có một bất động sản theo ý muốn của
mình, đó là chi phí của người mua.
Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị
không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch vụ
tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái niệm
kinh tế của giá trị phản ánh điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào.

3.3.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất
động sản

Trang 16

GVHD: TS. HAY SINH

Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động
sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn
mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan,
trong khoản thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên
hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặc ( tiêu chuẩn
thẩm định giá 2005 ).
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao
đổi để lấy bất động sản ( giá ).
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai
bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao
dịch.
- Khách quan: nghĩa là khơng có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các
bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm
nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan.
- Hành động khơng áp đặc: có nghĩa là khơng có sự thúc ép áp đặc đối với
người mua hoặc người bán.

3.3.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất
động sản
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường. Giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có thể
bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự
bất thường hay không đúng cách của thị trường.

Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
- Giá trị trong sử dụng
- Giá trị đặc biệt

Trang 17


GVHD: TS. HAY SINH

- Giá trị đầu tư
- Giá trị bán tháo hay buộc bán
- Giá trị tính thuế
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị thế chấp cho vay

3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
3.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản và khơng thể thiếu
cho sự ước tính giá trị thị trường.
Theo tiêu chuẩn 06 của hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( ban
hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ
trường Bộ Tài chính ), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình bày
như sau:“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật , về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản. Tuy nhiên, một
tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng cao
nhất và tốt nhất của tài sản đó.”
Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:
- Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc như
cung cầu, thay thế, đóng góp.

- Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng
hay không hữu dụng của tài sản đó.
Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh.

3.4.2 Nguyên tắc cung - cầu:
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản. Trên thị trường, giá
cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

Trang 18


GVHD: TS. HAY SINH

Nhu cầu của một loại tài sản cụ thể được tạo bởi tính hữu dụng, tính hấp dẫn
và chịu ảnh hưởng của sự khan hiếm và bị giới hạn bởi sức mua ( sự hạn hẹp của
ngân quỹ ), do đó khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên
thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách tồn diện về sự tác động của các
yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản.

3.4.3 Nguyên tắc sự đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của toàn bộ tài sản đó.
Ngun tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài
sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

3.4.4 Nguyên tắc sự thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra

hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự
chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí tạo ra, hoặc mua một tài
sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo
ra, hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự.

3.4.5 Ngun tắc dự kiến các lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả
các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể cịn có các nguyên tắc gắn
liền với đặc điểm của loại tài sản đó.
- Nguyên tắc cân bằng

Trang 19


GVHD: TS. HAY SINH

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc tuân thủ
- Nguyên tắc cạnh tranh

3.5Quy trình thẩm định giá
Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình

tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị
làm cơ sở thẩm định giá.
1.1/ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá.
1.2/ Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo
cáo thẩm định giá.
1.3/ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
1.4/ Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá.
1.5/ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa
trên cơ sở:

Trang 20


GVHD: TS. HAY SINH

a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định
giá.
b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có

liên quan.
c- Trong q trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện
hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại
và thơng báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách
hàng.
1.6/ Xác định thời điểm thẩm định giá.
1.7/ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
1.8/ Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Bước 2 - Lập kế hoạch thẩm định giá.
2.1/ Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như tồn bộ thời
gian cho cuộc thẩm định giá.
2.2/ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền
gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và
phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời
hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
3.1/ Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Trang 21


GVHD: TS. HAY SINH

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa…
+ Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm
định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
3.2/ Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu
thập các thông tin sau:
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người
mua - người bán tiềm năng.
- Các thơng tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những
đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm
định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử
dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở
hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,
giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn
các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc

Trang 22

GVHD: TS. HAY SINH

các tổ chức tín dụng; thơng tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương,
trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường ; thông tin trên các
văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế,
kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan
đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định
giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thơng tin.
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm
định.
4.1/ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
4.2/ Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
4.3/ Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mơ, chức năng và môi trường xung quanh
tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
4.4/ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh
tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho
tài sản.
- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan
giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác
định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp

đồng, theo quy định của pháp luật.

Trang 23


GVHD: TS. HAY SINH

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản
trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử
dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị cịn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá
trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí
bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất
và tốt nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các
phương pháp thẩm định giá.”
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và
với mục đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu
chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

3.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

Trang 24


GVHD: TS. HAY SINH

vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá
có giao dịch phổ biến trên thị trường. Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh
của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá
đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản
so sánh.

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mơ.
4.1.1 Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến giá đất (nhà đất), thể hiện trên các
mặt chủ yếu sau:
-

Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng,

sử dụng nhà và đất. sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà
trên thị trường. Có một điểm lưu ý cho nhà thẩm định là khơng chỉ phân tích tính
chất của pháp luật hiện tại mà cịn phải giải thích chiều hướng pháp luật trong

những năm tới. Thị trường nhà dễ bị đóng băng khi xu hướng các điều luật thay đổi
liên tục, bởi cả người mua và người bán nhà đều rất e ngại giao dịch trong tình trạng
như vậy vì tính rủi ro rất cao.
-

Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến

quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …) các chính
sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng cho đất nên tác
động đến giá đất.
-

Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu

vực, đôi khi kiến trúc xây dựng cho từng khu vực đặc biệt cho từng khu quy hoạch
đô thị,… đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường.

Trang 25