Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368
TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN
Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản
Mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu lc
qun lý Nh nc v th trng t ai -
bt ng sn Vit Nam

1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
H ni 2/2006
Mục lục
Danh mục bảng, biểu đồ.......................................................................................4
Các chữ viết tắt......................................................................................................4
lời NóImở đầu...........................................................................................................5
Chơng I:........................................................................................................................8
..........................................................................................................................................8
cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động
sản trong nền kinh tế thị trờng .................................................................8
theo định hớng XHCN...........................................................................................8
1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động
sản...................................................................................................................................8
trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN..........................8
1.2. vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển
thị trờng bất động sản.....................................................................................34
trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN........................34
1.3. Kinh nghiệm của một số nớc trên thế giới về quản lý và
phát triển thị trờng bất động sản ...........................................................47
CHƯƠNG II:..................................................................................................................63
........................................................................................................................................63
Thực trạngquá trình hình thành , phát triển và quản lý Nhà n-
ớc đối với thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị tr-

Ường theo định hớng xhcn ở nớc ta trong những năm qua.......63
2.1. Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản và các quy
định của Nhà nƯớc về nội dung và phƯơng thức thực hiện quản
lý Nhà nƯớc đối với thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta...............63
........................................................................................................................................63
Thị trờng thế chấp đất đai bất động sản: Luật Đất đai năm 1993
đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân đợc phép thế chấp giá trị
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã mở rộng
cho phép các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất, các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trờng thế chấp đất
đai BĐS đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bớc đầu phát
huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho
hoạt động kinh doanh của ngời sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên,
việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ đợc chấp nhận trên cơ sở
ngời sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trờng giao dịch thế
chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn
gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: ngời cung
cấp tín dụng và ngời sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia..............73
2.2. quản lý Nhà nớc về thị trờng bất động sản ở nớc ta trong
những năm qua: kết quả đã đạt đợc và những tồn tại...................99
2.3. NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA................125
CHƯƠNG III: ..............................................................................................................132

các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc đối với phát
triển thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng
theo định hớng xhcn ở nớc ta....................................................................132
.......................................................................................................................................132
3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển và quản lý thị trờng bất
động sản trong nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở nớc
ta..................................................................................................................................132
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng bất động sản ở nớc ta. .............................................136
Kết luận...................................................................................................................161
Tài liệu tham khảo............................................................................................163
Danh mục bảng, biểu đồ Trang
Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 49
Bảng số 2: Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay 55
Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng hoặc cải tạo nhà ở (theo
mức thu nhập)
56
Bảng số 4: Nguyện vọng đợc cải thiện chỗ ở trong các nhà chung c
57
Bảng số 5: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý I
năm 2001 đến quý I năm 2002
59
Bảng số 6: Kết quả điều tra về sử dụng đất ở 4 khu đô thị mới tại
Hà Nội, năm 2002
61
Bảng số 7: Nguồn thu ngân sách Nhà nớc từ đất đai 75
Biểu đồ 1: Giá bình quân 1 m
2

đất giai đoạn từ 1994 - 2001 58
Các chữ viết tắt
BĐS Bất động sản
BLDS Bộ luật Dân sự
CNTT Công nghệ thông tin
KĐTM Khu đô thị mới
KCN VN Khu công nghiệp Việt Nam
KHTT Khoa học kỹ thuật
QLNN Quản lý Nhà nớc
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
UBND Uỷ ban nhân dân
UBTVQH Uỷ ban thờng vụ Quốc hội
lời NóImở đầu
Thị trờng bất động sản tại Việt Nam chính thức đợc hình thành từ năm
1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, và đến
năm 1996, lần đầu tiên khái niệm Thị trờng bất động sản đợc chính thức đề
cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Sau hơn 10 năm
phát triển, thị trờng bất động sản nớc ta đã trải qua 2 cơn sốt với những diễn
biến bất thờng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thờng của
thị trờng, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nớc cha có giải pháp hữu hiệu
trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát các lực lợng cầu. Sự thiếu
thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm gia tăng thêm tính không
hoàn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trờng bất động sản, làm gia tăng
tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thông qua các giao dịch ngầm.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trờng theo định ở nớc ta đã cho
thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý của Nnhà nớc
đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế. Trong
những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trởng và phát triển
mạnh, hoạt động của thị trờng bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên sôi động

và có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc. Các quan hệ
cung cầu và giao dịch về BĐSbất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua
thị trờng ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thờng về giá cả BĐSbất
động sản (đặc biệt là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) và những cơn
sốt đất đai cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những
diễn biến phức tạp của thị trờng BĐSbất động sản, sự yếu kém trong công tác
quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản đã và
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu t phát triển, chuyển đổi
cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc.
Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn xã
hội. Trong nền kinh tế thị trờng, quản lý Nhà nớc về đất đai - bất động sản
vừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơ chế thị trờng,
vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nớc đối với nguồn tài
nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nớc là ngời chủ đại diện.
Để thực hiện vai trò đó, vấn đề cốt yếu là phải nghiên cứu đề xuất một hệ
thống các công cụ và chính sách kinh tế trong quản lý đất đai phù hợp với cơ
chế thị trờng thay thế cho các công cụ và chính sách quản lý mang tính hành
chính, ngăn cấm, ép buộc không thích ứng thậm chí còn cản trở sự vận hành
và phát triển của thị trờng đất đai bất động sản hiện nay.
Trớc tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TW Đảng
và các chơng trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cần thiết
phải tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc nhằm thúc đẩy sự hình thành và
phát triển thị trờng BĐSbất động sản. Trớc yêu cầu đó, là một đơn vị có chức
năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúng tôi xin
đề xuất nghiên cứu đề tàichúng tôi: xin giới thiệu cuốn sách " Một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về thị trờng t ai - bất
động sản ở Việt nNam".
CMục tiêu nghiên cứu đề tài:uốn sách

Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài này, chúng tôi mong muốn tập
trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐSbất động sản và thị tr-
ờng BĐSbất động sản là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên
cứu tiếp theo.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị
trờng BĐSbất động sản; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của công tác
quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản theo định
hớng xã hội chủ nghĩa.
- Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc đối với thị trờng BĐSbất
động sản ở nớc ta hiện nay: chỉ ra những mặt đợc cũng nh những vấn đề
còn tồn tại, hạn chế.
- Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc
nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trờng BĐSbất động sản theo định
hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta.
và đối tợngVì th trng thị trờng t đai l b phn ct yu v
không tách ri th trng BS, do vy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra,
nội dung cuốn sách t không chỉ giới hạn ở th trng t ai một cách độc
lập mà đặt thị trờng đất đai trong bi cnh nghiên cứu chung caả th trng
BS. Để tiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách đợc kết cấu thành 3 chơng:Kết
cấu đề tài gồm 3 chơng:
Chơng 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nớc về thị trờng BĐSbất động sản
trong nền kinh tế thị trờng. theo định hớng XHCN
Chơng 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐSbất động
sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN ở nớc ta
trong những năm qua.
Cchơng 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị trờng
BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng

XHCN ở nớc ta.
Mặc dù chúng tôi đã đầu t nhiều thời gian và công sức cho việc ra mắt
bạn đọc, song cuốn sách này có thể còn thiếu sót. Chúng tôi mong nhận đợc
ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau đợc hoàn chỉnh hơn.
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc.

Chơng I:

cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị tr-
ờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng
theo định hớng XHCN
1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động
sản
trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dựng. Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v
cỏc quyn ti sn. Quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. T i s n bao
gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và
sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất
động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn
năm từ thời La mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy định: "Bất động sản là các
tài sản không thể di dời đợc". Nh vậy, BĐSbất động sản trớc hết phải là tài

sản, nhng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời đợc. Hay nói
cách khác, BĐSbất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất
đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có
thể đợc sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà
khi dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐSbất động sản bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể
(những đất đai di dời nh đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây
dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất
lợng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng (những nhà
bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà
nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐSbất động sản mà là các
động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... đợc xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho

công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó
không thay đổi thì không phải là BĐSbất động sản nh: máy điều hoà
di động, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị
đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định (các công trình tôn giáo; các di
sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không l-
ợng hoá giá trị... không coi là BĐSbất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:
1.1.1.2. Nhng c im ch yu ca bt ng snBS
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐSbất động sản còn
có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý,
về địa điểm và không có khả năng di dời đợc. Đặc điểm này là do BĐSbất
động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố
định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hởng lớn
đến thị trờng BĐSbất động sản, đến kinh doanh BĐSbất động sản. Do đó, vị
trí của BĐSbất động sản nh địa điểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã
hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐSbất động sản có
ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐSbất động sản.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền
của hàng hoá BĐSbất động sản gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài
sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp đặc

biệt nh: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, BĐSbất động sản là vờn cây lâu năm cũng có thời
gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐSbất động sản
rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐSbất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh
hởng lớn đến chiến lợc kinh doanh, đến đầu t BĐSbất động sản cũng nh công
tác quản lý, sử dụng BĐSbất động sản.
Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở
dĩ nh vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng
nh của từng vùng, từng địa phơng, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp
của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm
và tính cá biệt của hàng hoá BĐSbất động sản. Mặt khác, chính sự đa dạng
trong ý tởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu t cũng nh của các
kiến trúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính
dị biệt) của hàng hoá BĐSbất động sản.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhng với hàng hoá
BĐSbất động sản thì đặc điểm này nối nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu
cầu về BĐSbất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh
hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn
bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở đó.
Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các
hàng hoá BĐSbất động sản có sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh
mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐSbất động sản này là điều
kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử
dụng của hàng hoá BĐSbất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi
và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con

đờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân c hay các khu công
nghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ bám theo trục đ ờng đó.
Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách của Nhà nớc. BĐSBất động sản là loại tài sản quan
trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nh của mỗi
ngời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thờng có tác động rất
mạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cờng
vai trò của mình, nhà nớc phải quan tâm hơn đến BĐSbất động sản, dó đó
buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách
nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐSbất động sản gắn liền với
đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do
đó, nhìn chung, BĐSbất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
sự quản lý của Nhà nớc.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản
lý. Vì BĐSbất động sản thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngời quản lý phải có năng
lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông th-
ờng. Đặc biệt vấn đề đầu t xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp,
vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn
phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý
cũng rất cao.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trờng bất động sản

1.1.2.1. Thị trờng bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng
hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan
hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi

bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng
của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi
phối toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản.
Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bán
trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba T cổ...
Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị trờng,
tức là lực lợng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng,
tinh vi, phức tạp giống nh bàn tay vô hình, hớng dẫn lâu dài về sự phân
phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả
nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nớc đối với thị trờng cũng
có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh
đó, việc nhận thức quan điểm về thị trờng nói chung, thị trờng BĐSbất động
sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơng thức ứng xử của
những ngời tham gia thị trờng đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là
trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớc ta.
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thị trờng BĐSbất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hoá BĐSbất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển
của sản xuất hàng hoá BĐSbất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐSbất động
sản. Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐSbất
động sản là nơi: thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng
hoá BĐSbất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán,
giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐSbất
động sản.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thông qua quan hệ
hàng hoá, tiền tệ đợc coi là quan hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐSbất
động sản. Thị trờng BĐSbất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự
trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐSbất động sản. Theo dòng lịch sử

thì đất đai là loại hàng hoá BĐSbất động sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về
đất đai đợc xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng
đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát
triển và đất đai trở thành hàng hoá. Nh vậy, sự ra đời và phát triển của thị tr-
ờng BĐSbất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá
do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế
- xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trờng BĐSbất động sản và cũng
là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng BĐSbất động sản theo
nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất. Vì BĐSbất động sản nhà, đất vừa mang ý
nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐSbất động sản thì
thị trờng nhà đất đợc hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị trờng
đất đai là một bộ phận của thị trờng BĐSbất động sản. Vì vậy, nó gắn liền
với sự ra đời và phát triển của thị trờng BĐSbất động sản. Thị trờng đất đai
trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử
dụng đất đai cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi -
mua và quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc
mua bán, mà còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trờng BĐSbất động sản hoàn chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐSbất động sản mà
còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐSbất động sản nh cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐSbất động sản...
Do vậy, thị trờng BĐSbất động sản đợc hiểu nh sau: Thị trờng bất
động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thờng, khái niệm thị trờng thị trờng BĐSbất động
sản thờng đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động

sản, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác
định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ bất động sản đợc giao dịch.
Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giáo
dịch về BĐSbất động sản diễn ra.

1.1.2.2. Nhng c im ch yu ca th trng bt ng sn
Hàng hoá BĐSbất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại
hàng hoá nên thị trờng BĐSbất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ vi a im giao dch
Đối với hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện
diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐSbất động sản, địa
điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá BĐSbất động sản giao dịch. Đó là
do đặc điểm của hàng hoá BĐSbất động sản: có vị trí cố định, không thể di
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dời đợc. Hoạt động giao dịch BĐSbất động sản thờng đợc tiến hành trên các
chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao
dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật
dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nớc, qua
mạng internet .... đều tạo nên chợ giao dịch BĐSbất động sản.
Quan hệ giao dịch BĐSbất động sản không thể kết thúc ngay tại địa
điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nh:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về
BĐSbất động sản giao dịch;

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐSbất động sản;
- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy:

- Kiểm soát thị trờng BĐSbất động sản không thể nh với thị trờng các
hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất l-
ợng mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐSbất động sản không thể tiến hành trong một
thời gian ngắn đợc, thờng phải kéo dài, do đó, dễ gặp các biến cố của thực
tiễn nh biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các
điều kiện môi trờng Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch
trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao
dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành
công của các giao dịch BĐSbất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải
pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tợng tham gia vào thị trờng BĐSbất động sản đều phải trải
qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thị trờng BĐSbất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nớc.

Thứ hai, thị trờng bất động sản thực chất là thị trờng giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai
là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trờng hợp đặc biệt) và ngời có
quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai nh các
hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất
đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị
của nó nh xác định giá trị của các hàng hoá thông thờng mà phải xác định
dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu t vào
đất đai.
Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời đợc, gắn liền với những
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung

và cầu BĐSbất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng,
từ số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng đến quy mô và trình độ phát triển.
Mặt khác, BĐSbất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập
quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trng riêng
về cung và cầu BĐSbất động sản. Ngời ta không thể di dời BĐSbất động sản
từ nơi này sang nơi khác, cũng nh không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị
hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị tr-
ờng BĐSbất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho
thấy, thị trờng BĐSbất động sản ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình
đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch th ờng có quy
mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐSbất
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
động sản thờng chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐSbất
động sản chỉ ảnh hởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh h-
ởng hoặc ảnh hởng rất chậm đến thị trờng BĐSbất động sản của các vùng,
các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐSbất động sản phải đặt
chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên
nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan
hệ cung cầu hay giá cả BĐSbất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng
cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ t, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo
Mặc dù thị trờng BĐSbất động sản có nội dung rất phong phú nhng là
thị trờng không hoàn hảo. Sở dĩ nh vậy là do các thông tin về hàng hoá bất
động sản và thị trờng BĐSbất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi
nh các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐSbất động sản cùng loại
khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác nh đối
với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lợng công trình, vẻ đẹp
kiến trúc, vị trí địa lý đều đ ợc đo lờng một cách tơng đối, khó chính xác).

Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và
không phải bao giờ cũng tìm đợc BĐSbất động sản cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lợng ngời tham gia cung và cầu về mỗi
loại BĐSbất động sản đều có số lợng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh
tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
- Giá cả BĐSbất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn
hảo, trong nhiều trờng hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, ngời bán có lợi
thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi
ích cao cho ngời có quyền đối với BĐSbất động sản.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của ngời cung cũng tăng
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thêm làm giá cả BĐSbất động sản sẽ đợc đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt
về giá. Thị trờng BĐSbất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn
sốt giá của BĐSbất động sản.

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hoá thông thờng, quan hệ cung cầu và giá cả thờng
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kich kích
thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy
nhiên, đối với hàng hoá BĐSbất động sản, khi cầu tăng, cung BĐSbất động
sản không thể phản ứng tăng nhanh nh các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc
điểm của BĐSbất động sản là thời gian để tạo ra chúng thờng là lâu vì để xây
dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về
đất đai, làm thủ tục chuyển nhợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá
cả theo hớng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐSbất động sản. Do
vậy, Nhà nớc cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về

BĐSbất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trờng BĐSbất
động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐSbất động sản
không chính đáng (nh nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
Thứ sáu, lLà thị trờng khó thâm nhập
Sở dĩ nh vậy là vì hàng hoá BĐSbất động sản không bày bán trên thị
trờng nh các loại hàng hoá khác, ngời mua và bán BĐSbất động sản không có
cơ hội và đủ lợng thông tin để lựa chọn đợc thị trờng phù hợp với BĐSbất
động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐSbất động sản thờng có giá trị lớn,
ngời mua và bán BĐSbất động sản thờng ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội
mua hoặc bán (trừ những ngời kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trờng BĐSbất động sản,
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cần phải có các nhà t vấn, môi giới, đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản, có
kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia
của họ, các giao dịch BĐSbất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho
thấy nếu lực lợng t vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng
BĐSbất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐSbất động sản sẽ cao.
Do đó, phải coi t vấn, môi giới trong giao dịch BĐSbất động sản là
một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức t vấn, môi
giới thông thờng, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong t vấn,
môi giới giao dịch BĐSbất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện
nghiệp vụ cho vay đã có những bớc thẩm định pháp lý cần thiết và định giá
bất động sảnBĐS.
Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp
luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà
nớc đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao
dịch BĐSbất động sản. Mọi BĐSbất động sản đều đợc Nhà nớc quản lý nh
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng nh các

biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐSbất động sản phải có sự giám sát
của Nhà nớc, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nớc
vào thị trờng BĐSbất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị tr-
ờng BĐSbất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản đợc đăng ký
pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng đợc tham gia vào tất cả
các giao dịch, mua bán, chuyển nhợng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn
liên doanh, cổ phần Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị tr ờng BĐSbất động
sản, Nhà nớc tăng đợc nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch
BĐSbất động sản.
Thứ tám, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng
vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐSbất động sản là có giá trị
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lớn, do đó, mọi giao dịch đầu t kinh doanh BĐSbất động sản đòi hỏi một l-
ợng vốn lớn. Lợng vốn này phải đợc huy động từ thị trờng vốn.

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh
và ổn định, thị trờng BĐSbất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh
và ổn định đợc. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự
khủng hoảng của thị trờng BĐSbất động sản. Khi BĐSbất động sản sụt giá
nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài
chính tín dụng có thể bị phá sản.
Thứ chín, thị trờng bất động sản là thị trờng mà việc tham gia hoặc rút
ra khỏi thị trờng là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ nh vậy là vì BĐSbất động sản thờng là có giá trị lớn, ngời mua
trên thị trờng này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh
chóng nh đối với các loại hàng hoá khác. Bất động sản là những yếu tố vật
chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng
gì thay đổi định hớng đầu t khai thác các công trình BĐSbất động sản. Đặc

điểm này đòi hỏi những nhà đầu t tham gia thị trờng BĐSbất động sản phải
xác định hớng đầu t dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu
kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hớng đầu t.
1.1.3. Sự phát triển thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng
định hớng XHCN
Nhiều nớc trong hệ thống xã hội chủ nghĩa trớc đây đã và đang thực
hiện chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị
trờng cho phù hợp với đặc điểm của mỗi nớc. Trong các chơng trình
chuyển đổi này, nhiều nớc đã khá thành công trong việc xây dựng và phát
triển thị trờng hàng hoá các loại, bao gồm cả các hàng hoá tiêu dùng, t liệu
sản xuất và thị trờng sức lao động. Tuy vậy, theo đánh giá năm 2001 của
Ngân hàng thế giới thì ngoại trừ một vài nớc tiến tiến nhất, thị trờng đất
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đai hiện nay ở các nớc đang chuyển đổi vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề lớn
và cha thể mô tả thị trờng đất đai ở các nớc này nh các thị trờng khác. Các
hệ thống đất đai vần đang bị điều tiết và dẫn dắt và chi phối rất mạnh bởi
các yếu tố phi thị trờng
ở Anbani, đất nông nghiệp đợc coi là thuộc sở hữu của gia đình nông
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991. Tuy vậy, đến năm 1995 việc mua
bán đất đai vẫn bị coi là bất hợp pháp; thậm chí cho tới nay ở đất nớc này
vẫn cha có một khuôn khổ pháp lý chính thức cho việc mua bans đất nông
nghiệp.
Tại Rumani, việc mua bán đất đai tuy đợc pháp luật thừa nhận nhng
với nhiều ràng buộc, trong đó: một số đất quy định không đợc mua đi bán
lại trong vòng 10 năm, một số khác quy định vĩnh viễn không đợc bán,
một số trờng hợp cụ thể quy định chủ đất chỉ đợc bán đất cho nhà nớc.
ở Ukraina, t nhân chỉ sở hữu khoảng 10% diện tích đất nông nghiệp,
trong khi đó họ sản xuất ra 47% tổng sản lợng nông nghiệp của nớc này.
Quyền sở hữu t nhân trên diện tích đất này chỉ đơn thuần là quyền đợc h-

ởng hoa lợi từ mảnh đất đó chứ hầu nh không đợc quyền mua bán chuyển
nhợng.
Tại Liên bang Nga, năm 2001 Duma quốc gia Nga đã thông qua Luật
đất đai, theo đó quy định cấm bán đất; mọi công dân có đủ t cách pháp
nhân đều có quyền sở hữu đất nhng không phaỉa là đất nông nghiệp. Diện
tích đất đợc phép chuyển quyền sở hữu chỉ chiếm khoảng 2% tổng diện
tích đất quốc gia, trong đó có cả đất thành phố, đất ở nông thôn và đất
công nghiệp.
Báo cáo năm 2001 của Ngân hàng thế giới đã đánh giá rằng, có tới
90% diện tích đất tại hầu hết các thành phố lớn của Nga, ajecbaizan,
Mondavia, Bêlarút do Nhà nớc nắm quyền sở hữu.
Một đánh giá chung là phát triển thị trờng bất động sản mà trọng tâm
là thị trờng đất đai là xu hớng phát triển tất yếu trong hệ thống thị trờng
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa ở các nớc có nền kinh tế
chuyển đổi.
Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động
sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về
đất đai và nhà ở. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở
Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu t nhân, sở hữu của
tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt động giao
dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhng vẫn đợc thực hiện theo truyền
thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thảo thuận với
nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất
động sản, song Nhà nớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà
đất.

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 19986, mặc
dù đã xác định đờng lối chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng, song
Luật đất đai năm 1987 vẫn quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn
chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức". Tuy nhiên, để đảm bảo
cho ngời dân có thể tìm kiếm nhà ở, luật này cũng quy định: "Ngời đợc
thừa kế nhà ở hoặc ngời cha có chỗ ở, khi đợc ngời khác chuyển nhợng
nhà ở, sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở thì đợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó. Nh vậy,
trong giai này, pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự
phát triển thị trờng bất động sản là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp dới hình thức mua bán nhà ở và
chủ yếu đợc mua bán trao tay, tự cam kết giữa ngời mua và ngời bán.
23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ đợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu
tố cơ bản của lực lợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trớc
đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển nhợng quyền
sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm
1993 đã quy định:" Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất." Lần đầu tiên khái niệm giá đất đợc chính thức sử dụng: "Nhà nớc xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất...". Nh vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 đợc
ban hành với việc quy định 5 quyền của ngời sử dụng đất: chuyển đổi,
chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất đã chính
thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trị bất động

sản trong nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở Việt Nam. Trong các
văn kiện Đại hội Đảng khoá VIII và khoá IX đều nhấn mạnh tầm trọng và
sự cần thiết phải chủ động phát triển, tổ chức quản lý tốt thị trờng bất động
sản nhằm tạo lập sự đồng bộ hệ thống thị trờng định hớng XHCN ở nớc ta.
1.1.3. Vai trò của thị trờng bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Nn kinh t th trng l mt h thng gm nhiu th trng khỏc
nhau hp thnh v gia chỳng cú mi liờn kt vi nhau. Trong ú c
trng ca chỳng ph thuc vo ba yu t c bn: cung, cu v giỏ c.
Trong lý thuyt kinh t chỳng ta thng thy chỳng c phõn loi theo
cỏc tiờu chớ bao gm: tiờu chớ hng hoỏ trao i, tiờu chớ tỏc nhõn tham
gia th trng v tiờu chớ khụng gian. i vi th trng BS chỳng ta
thng quan tõm n tiờu chớ hng hoỏ mua bỏn, trao i v tiờu chớ khụng
gian.
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thị trường BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt
khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị
trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:
• Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân
• Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá
trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần
thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này
cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt
động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này.
• Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động
• Vị trí trong việc thu thuế , phí .
• Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua
việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ
đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.

Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức
năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất
phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực
BĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát
triển. Thứ nhất BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu
tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ.
Thứ hai BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các
hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc.
Thứ ba BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng
vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang
người khác khi được bán.
25