slide định giá tài sản

-
-
Welcome to
Welcome to
Ladies and Gentleman !
Ladies and Gentleman !
- Welcome to
- Welcome to
Appraisers in the future!
Appraisers in the future!
11/01/14TS. NMH - HVTC
1
Paul. Samuelson:
Paul. Samuelson:


“
“
T«i kh«ng thÓ h×nh dung ® îc lµ cã thÓ qu¶n lý kinh
T«i kh«ng thÓ h×nh dung ® îc lµ cã thÓ qu¶n lý kinh
tÕ b»ng c¸ch nµo khi mµ ng êi ta kh«ng biÕt gi¸ trÞ thùc sù
tÕ b»ng c¸ch nµo khi mµ ng êi ta kh«ng biÕt gi¸ trÞ thùc sù
cña hµng ho¸ lµ g× ! ”.
cña hµng ho¸ lµ g× ! ”.


11/01/14TS. NMH - HVTC
2
Dale Carnegie:
Dale Carnegie:

biết nhận rõ
biết nhận rõ
giá trị
giá trị
của mỗi sự vật
của mỗi sự vật
là nắm đ ợc bí quyết mầu nhiệm nhất giữ
là nắm đ ợc bí quyết mầu nhiệm nhất giữ
cho tâm hồn hoàn toàn bình tĩnh
cho tâm hồn hoàn toàn bình tĩnh
.
.
11/01/14TS. NMH - HVTC
3
§Þnh Gi¸
§Þnh Gi¸
Tµi
Tµi
S¶n
S¶n
11/01/14TS. NMH - HVTC
4
7 ch ơng
7 ch ơng
Ch ơng 1
Ch ơng 1
: địnhgiá tài sản một nghề trong nền KTTT: 1 44.
: địnhgiá tài sản một nghề trong nền KTTT: 1 44.
Ch ơng 2

Ch ơng 2
: khái niệm cơ bản và nguyên tắc TĐG: 45 109.
: khái niệm cơ bản và nguyên tắc TĐG: 45 109.
Ch ơng 3
Ch ơng 3
: định giá bất động sản: 110 159.
: định giá bất động sản: 110 159.
Ch ơng 4: định giá máy móc thiết bị.
Ch ơng 4: định giá máy móc thiết bị.
Ch ơng 5: định giá tài sản vô hình.
Ch ơng 5: định giá tài sản vô hình.
Ch ơng 6
Ch ơng 6
: định giá doanh nghiệp: 160 202.
: định giá doanh nghiệp: 160 202.
Ch ơng 7: tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam.
Ch ơng 7: tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam.


11/01/14TS. NMH - HVTC
5
Kết cấu ch ơng I
Kết cấu ch ơng I
Phần 1
Phần 1
Thẩm định giá trên thế giới.
Thẩm định giá trên thế giới.
Phần 2
Phần 2
Thẩm định giá ở Việt Nam.

Thẩm định giá ở Việt Nam.
Phần 3
Phần 3
Yêu cầu của nghề nghiệp.
Yêu cầu của nghề nghiệp.
Phần 4
Phần 4
Ph ơng pháp nghiên cứu.
Ph ơng pháp nghiên cứu.
Phần 5
Phần 5
Thảo luận.
Thảo luận.


11/01/14TS. NMH - HVTC
6
Phần I: khái quát sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
Phần I: khái quát sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
1. Số thẻ hành nghề đã cấp: Thẩm định viên.
1. Số thẻ hành nghề đã cấp: Thẩm định viên.
2. Quy mô giao dịch: số l ợng và giá trị tài sản đã thẩm định.
2. Quy mô giao dịch: số l ợng và giá trị tài sản đã thẩm định.
3. Các Hiệp hội thẩm định giá: quốc gia, khu vực và thế giới.
3. Các Hiệp hội thẩm định giá: quốc gia, khu vực và thế giới.


11/01/14TS. NMH - HVTC
7

N íc
N íc


D©n sè
D©n sè


T§V
T§V
T§V /1 trd©n
T§V /1 trd©n
Anh
Anh
59.738.941
59.738.941
20.000
20.000
334,79
334,79
Mü
Mü
281.551.348
281.551.348
80.000
80.000
284,14

284,14
Hång c«ng
Hång c«ng
6.797.943
6.797.943
1.084
1.084
159,46
159,46
Singapore
Singapore
4.017.961
4.017.961
519
519
129,17
129,17
§øc
§øc
82.152.393
82.152.393
8.000
8.000
97,38
97,38
NhËt
NhËt
126.779.359
126.779.359
5.700

5.700
44,96
44,96
Hµn Quèc
Hµn Quèc
47.271.730
47.271.730
1.724
1.724
36,47
36,47
Ph¸p
Ph¸p
58.843.309
58.843.309
1.750
1.750
29,74
29,74
Malaysia
Malaysia
23.255.814
23.255.814
500
500
21,50
21,50
Trung Quèc
Trung Quèc
1.261.278.195 13.420

1.261.278.195 13.420
10,64
10,64
Indonesia
Indonesia
210.210.210
210.210.210
1.400
1.400
6,66
6,66
ViÖt Nam
ViÖt Nam


82. 000.000
82. 000.000


140
140


1,71
1,71
11/01/14TS. NMH - HVTC
8
11/01/14TS. NMH - HVTC
9
11/01/14TS. NMH - HVTC

10
N íc D©n sè T§V T§V /1 trd©n íc tÝnh
Anh 59.738.941 20.000 334,79 27.000
Mü 281.551.348 80.000 284,14 23.000
Hång c«ng 6.797.943 1.084 159,46 13.000
Singapore 4.017.961 519 129,17 10.500
§øc 82.152.393 8.000 97,38 7.900
NhËt 126.779.359 5.700 44,96 3.650
Hµn Quèc 47.271.730 1.724 36,47 3.000
Ph¸p 58.843.309 1.750 29,74 2.400
Malaysia 23.255.814 500 21,50 1.750
Trung Quèc 1.261.278.195 13.420 10,64 862
Indonesia 210.210.210 1.400 6,66 540
ViÖt Nam 81. 000.000 140 1,71 ?
11/01/14TS. NMH - HVTC
11
11/01/14TS. NMH - HVTC
12
11/01/14TS. NMH - HVTC
13
11/01/14TS. NMH - HVTC
14
2. Quy m« giao dÞch:
GTTS ® îc thÈm ®Þnh trªn TTCK Trung Quèc.
Sè CT niªm yÕt Vèn trªn thÞ tr êng (%)
1992 53 104,8
1993 183 353,1
1994 291 369,1
1995 323 347,4
1996 530 984,2

1997 745 1752,9
1998 851 1950,5
(Nguån: Uû ban chøng kho¸n Trung Quèc)
11/01/14TS. NMH - HVTC
15




HiÖp héi
HiÖp héi


N¨m thµnh lËp
N¨m thµnh lËp


Sè tuæi
Sè tuæi


Austraylia
Austraylia
1910
1910
96
96
New Zealand
New Zealand
1939

1939
67
67
TEGOVA
TEGOVA
1977
1977
29
29
AVA
AVA
1981
1981
25
25
IVSC
IVSC
1981
1981
25
25
Malaysia
Malaysia
1981
1981
25
25
Indonesia
Indonesia
1986

1986
20
20
Singapore
Singapore
1992
1992
14
14
Trung quèc
Trung quèc
1993
1993
13
13
ViÖt Nam ? ?
ViÖt Nam ? ?
11/01/14TS. NMH - HVTC
16
1. Các n ớc công nghiệp:
1. Các n ớc công nghiệp:
+ Nhu cầu thẩm định không tăng, nh ng thay đổi về cơ cấu thẩm định.
+ Nhu cầu thẩm định không tăng, nh ng thay đổi về cơ cấu thẩm định.
+ % định giá BĐS giảm, % định giá TSVH và GTDN tăng.
+ % định giá BĐS giảm, % định giá TSVH và GTDN tăng.
2. Các n ớc đang phát triển:
2. Các n ớc đang phát triển:
Nhu cầu tăng nhanh, chủ yếu về thẩm định giá BĐS.
Nhu cầu tăng nhanh, chủ yếu về thẩm định giá BĐS.
3. TĐV ngày càng đông theo sự phát triển KTTT.

3. TĐV ngày càng đông theo sự phát triển KTTT.
4. Hình thành các Công ty định giá.
4. Hình thành các Công ty định giá.
5. Ra đời Hiệp hội ngành nghề: thẩm định giá khu vực và thế giới.
5. Ra đời Hiệp hội ngành nghề: thẩm định giá khu vực và thế giới.
6. Có xu h ớng nhất thể hoá: Tiêu chuẩn thẩm định.
6. Có xu h ớng nhất thể hoá: Tiêu chuẩn thẩm định.


11/01/14TS. NMH - HVTC
17
1.Tr ớc năm 1986.
1.Tr ớc năm 1986.
- Xuất hiện khá sớm: 400 năm, nh ng ch a thành 1 nghề
- Xuất hiện khá sớm: 400 năm, nh ng ch a thành 1 nghề
.
.
-
Từ 1945 1986:
Từ 1945 1986:
+ Chức năng đánh giá : Bộ Vật t .
+ Chức năng đánh giá : Bộ Vật t .
+ Hầu nh không có thị tr ờng đất đai, LĐ và TLSX chủ yếu.
+ Hầu nh không có thị tr ờng đất đai, LĐ và TLSX chủ yếu.


+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Việc thẩm định giá trị tài sản theo giá thị tr ờng không
+ Việc thẩm định giá trị tài sản theo giá thị tr ờng không

xuất hiện và không có ý nghĩa.
xuất hiện và không có ý nghĩa.


11/01/14TS. NMH - HVTC
18
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Nhu cầu định giá theo giá thị tr ờng đã xuất hiện và ngày càng tăng:
- Nhu cầu định giá theo giá thị tr ờng đã xuất hiện và ngày càng tăng:
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi th ờng, tính thuế
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi th ờng, tính thuế
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính.
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính.
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán và cho thuê.
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán và cho thuê.
+ Định giá TSVH, th ơng hiệu và uy tín kinh doanh.
+ Định giá TSVH, th ơng hiệu và uy tín kinh doanh.
- Nhà n ớc tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở n ớc ngoài.
- Nhà n ớc tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở n ớc ngoài.
- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong n ớc.
- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong n ớc.
- Mời các chuyên gia n ớc ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Mời các chuyên gia n ớc ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với t cách là Thông tấn viên .
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với t cách là Thông tấn viên .
11/01/14TS. NMH - HVTC
19

2. Giai đoạn 1986 đến nay:
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Văn bản pháp lý hiện hành liên quan trực tiếp đến TĐG:
- Văn bản pháp lý hiện hành liên quan trực tiếp đến TĐG:
+ Dự án về Pháp lệnh giá bắt đầu xây dựng từ 1992. Sau 10 năm:
+ Dự án về Pháp lệnh giá bắt đầu xây dựng từ 1992. Sau 10 năm:
+ Ngày: 08/05/2002 Công bố Pháp lệnh giá. Hiệu lực: 01/07/2002.
+ Ngày: 08/05/2002 Công bố Pháp lệnh giá. Hiệu lực: 01/07/2002.
+ Luật đất đai: 26/11/2003.
+ Luật đất đai: 26/11/2003.
+ Luật xây dựng: 26/11/2003.
+ Luật xây dựng: 26/11/2003.
+ Nghị định 187: 16/11/2004. Thông t 126: 24/12/2004: ĐGDN
+ Nghị định 187: 16/11/2004. Thông t 126: 24/12/2004: ĐGDN
+ Nghị định 188: 16/11/2004. Thông t 114: 26/11/2004: Giá đất.
+ Nghị định 188: 16/11/2004. Thông t 114: 26/11/2004: Giá đất.
+ Nghị định 101: 03/08/2005. Thông t : đang soạn thảo: TĐG.
+ Nghị định 101: 03/08/2005. Thông t : đang soạn thảo: TĐG.
+ QĐ số 24 ngày 18/04/2005: 3 tiêu chuẩn TĐG.
+ QĐ số 24 ngày 18/04/2005: 3 tiêu chuẩn TĐG.
+ QĐ số 77 ngày 01/11/2005: thêm 3 tiêu chuẩn TĐG + nguyên tắc.
+ QĐ số 77 ngày 01/11/2005: thêm 3 tiêu chuẩn TĐG + nguyên tắc.




11/01/14TS. NMH - HVTC
20
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
2. Giai đoạn 1986 đến nay:

- Chức năng định giá:
- Chức năng định giá:
+ Hai Trung tâm TĐG của TW trực thuộc Bộ tài chính.
+ Hai Trung tâm TĐG của TW trực thuộc Bộ tài chính.
+ Các Trung tâm của địa ph ơng trực thuộc Sở tài chính.
+ Các Trung tâm của địa ph ơng trực thuộc Sở tài chính.
+ Các công ty định giá trong n ớc và n ớc ngoài.
+ Các công ty định giá trong n ớc và n ớc ngoài.
- Ph ơng pháp: áp dụng nhiều ph ơng pháp.
- Ph ơng pháp: áp dụng nhiều ph ơng pháp.


+ So sánh.
+ So sánh.
+ Đầu t .
+ Đầu t .
+ Chi phí.
+ Chi phí.
+ Thặng d .
+ Thặng d .
+ Lợi nhuận.
+ Lợi nhuận.
- Giá trị thẩm định năm 2000: 1.000 tỷ đ. Năm 2001: 1.500 tỷ đ.
- Giá trị thẩm định năm 2000: 1.000 tỷ đ. Năm 2001: 1.500 tỷ đ.


11/01/14TS. NMH - HVTC
21
1. Nhận thức về thẩm định giá: còn rất hạn chế.
1. Nhận thức về thẩm định giá: còn rất hạn chế.

2. Nhu cầu thẩm định giá:
2. Nhu cầu thẩm định giá:
+ Ngày càng tăng và có xu h ớng tăng nhanh.
+ Ngày càng tăng và có xu h ớng tăng nhanh.
+ Không đều giữa các vùng miền.
+ Không đều giữa các vùng miền.
+ Tập trung vào đất chyên dùng, đất đô thị và DNNN để CPH.
+ Tập trung vào đất chyên dùng, đất đô thị và DNNN để CPH.
3. Thẩm định viên:
3. Thẩm định viên:
+ Thiếu về số l ợng, yếu về chất l ợng.
+ Thiếu về số l ợng, yếu về chất l ợng.
+ Đang tiếp cận với thông lệ quốc tế.
+ Đang tiếp cận với thông lệ quốc tế.
4. Công ty định giá độc lập còn quá ít và non trẻ.
4. Công ty định giá độc lập còn quá ít và non trẻ.
5. Ch a có Hiệp hội thẩm định giá.
5. Ch a có Hiệp hội thẩm định giá.
6. Cơ sở pháp lý cho nghề TĐG còn bất cập, đang dần hoàn thiện.
6. Cơ sở pháp lý cho nghề TĐG còn bất cập, đang dần hoàn thiện.
7. Rủi ro cho khách hàng và Thẩm định viên là rất lớn.
7. Rủi ro cho khách hàng và Thẩm định viên là rất lớn.


11/01/14TS. NMH - HVTC
22


1. Nhận xét chung:
1. Nhận xét chung:

Khác với nghề nghiệp thông th ờng, luật pháp
Khác với nghề nghiệp thông th ờng, luật pháp
nhiều n ớc quy định: thẩm định giá trị tài sản là một
nhiều n ớc quy định: thẩm định giá trị tài sản là một
nghề, hoạt động kinh doanh độc lập, do những ng ời có
nghề, hoạt động kinh doanh độc lập, do những ng ời có
đủ năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức nghề
đủ năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức nghề
nghiệp thực hiện, đ ợc Nhà n ớc hoặc các Hiệp hội Thẩm
nghiệp thực hiện, đ ợc Nhà n ớc hoặc các Hiệp hội Thẩm
định giá có uy tín cấp giấy phép hoạt động.
định giá có uy tín cấp giấy phép hoạt động.


11/01/14TS. NMH - HVTC
23


2
2
. Lý do đ a ra các yêu cầu:
. Lý do đ a ra các yêu cầu:


-Thẩm định giá về bản chất là một loại công việcnh
-Thẩm định giá về bản chất là một loại công việcnh
ng
ng

nh ngđó là công việc
nh ngđó là công việc
ớc tính
ớc tính
.
.
- Số tiền mà TĐV đ a ra nói lên điều gì ?
- Số tiền mà TĐV đ a ra nói lên điều gì ?
+ Không phải là số tiền đã biết tr ớc.
+ Không phải là số tiền đã biết tr ớc.
+ Không phải là số tiền đ ợc dàn xếp hay
+ Không phải là số tiền đ ợc dàn xếp hay
quyết định từ tr ớc.
quyết định từ tr ớc.
+ Không phải là giá bán thực tế.
+ Không phải là giá bán thực tế.
+ Không phải là một thực tế đã đ ợc chứng
+ Không phải là một thực tế đã đ ợc chứng
minh.
minh.
11/01/14TS. NMH - HVTC
24


Số tiền mà TĐV đ a ra nói lên điều gì ?
Số tiền mà TĐV đ a ra nói lên điều gì ?
-
-

Đó là số tiền ớc tính.
Đó là số tiền ớc tính.


dự báo có khả năng nhất sẽ xảy
dự báo có khả năng nhất sẽ xảy
ra trong một cuộc giao dịch thực sự.
ra trong một cuộc giao dịch thực sự.
11/01/14TS. NMH - HVTC
25