thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bđs bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội

MụC LụC
Trang
Lời mở đầu 04
danh mục viết tắt 07
Chương 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân
hàng thương mại 08
1.1. Khái quát về bất động sản 08
1.1.1. Khái niệm bất động sản 08
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 09
1.2. Định giá bất động sản 11
1.2.1. Giá trị 11
1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác 11
1.2.1.2. Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản 11
1.2.1.3. Giá trị thị trường 12
1.2.1.4. Giá trị phi thị trường 12
1.2.2. Định giá bất động sản 13
1.2.2.1. Thẩm định giá 13
1.2.2.2. Thẩm định giá bất động sản 14
1.3. Bất động sản làm tài sản bảo đảm 13
1.3.1. Bảo đảm tiền vay 13
1.3.2. Tài sản bảo đảm 14
1.3.2.1.Khái niệm ………………………………………………………………………… 14
1.3.2.2.Điều kiện của tài sản bảo đảm……………………………………………………… 15
1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 15
1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của người đi vay 15
1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh 16
1.3.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay 17
1.4. Định giá bất động sản bảo đảm 17
1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá BĐS bảo đảm 17
1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm 18
1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan 18

1.4.2.2. Các yếu tố khách quan 20
1.4.3. Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản 20
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 20
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế 20
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 21
1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp 21
1.4.3.5. Nguyên tắc cung cầu 22
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản 22
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 22
1.5.1.1. Cơ sở lý luận……………………………………………………………………… 22
1.5.1.2. Kỹ thuật định giá………………………………………………………………… 23
1.5.1.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng…………………………………………… 24
1.5.2. Phương pháp thu nhập 24
1.5.2.1. Cơ sở lý luận 24
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá 25
1.5.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 26
1.5.3. Phương pháp chi phí 27
1.5.3.1. Cơ sở lý luận 27
1.5.3.2. Kỹ thuật định giá 27
1.5.3.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 27
1.5.4. Phương pháp thặng dư 28
1.5.4.1. Cơ sở lý luận 28
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá 29
1.5.4.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 29
chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư
và phát triển bắc hà nội 31
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh…………………………………………… 31
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam……… 31
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển BIDV Bắc Hà Nội………………………………………33
2.1.3. Cơ cấu tổ chức chi nhánh………………………………………………………………….34

2.2. Tình hình hoạt động tín dụng của chi nhánh ……………………………………………… 37
2.3. Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…….41
2.3.1. Căn cứ định giá bất động sản……………………………………………………… 41
2.3.2. Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản……………… 41
2.3.3. Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm…………………… 44
2.4. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh …………….45
2.4.1. Khái quát chung về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…………….45
2.4.1.1. Chức năng của hoạt động định giá BĐS bảo đảm…………………………………… .45
2.4.1.2. Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh……………………………………….46
2.4.1.3. Về phòng QHKH cá nhân tại Chi nhánh…………………………………………… 48
2.4.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh……………… 48
2.4.2.1. Định giá BĐS thế chấp (của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh)………………………….49
2.4.2.2. Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay……………………………………….59
2.5. Đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và
phát triển Bắc Hà Nội……………………………………………………………………………….63
2.5.1. Mặt tích cực………………………………………………………………………………63
2.5.2. Mặt hạn chế………………………………………………………………………………64
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………………………… 66
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh
ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc hà nội
3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh……………………………….70
3.2. Một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bât động sản bảo đảm tại chi nhánh
3.2.1. Hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS đang sử dụng……………………………… 71
3.2.2. Sử dụng thêm các phương pháp định giá BĐS khác……………………………… 72
3.2.3. Sử dụng kết hợp các phương pháp định giá BĐS………………………………………… 73
3.2.4. Quy định chặt chẽ và chi tiết hơn các nội dung trong báo cáo và biên bản định giá BĐS bảo
đảm……………………………………………………………………………………………………73
3.2.5. Xây dựng hệ thồng thu thập, lưu trữ và tra cứu thông tin một cách thống nhất, đồng bộ,
phong
phú……………………………………………………………………………………………………74

3.2.6. Thực hiện chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm 74
3.3. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan chức năng ………………………………………….75
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động định giá và hoạt động bảo đảm tín
dụng 75
3.3.2. Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động định giá 75
3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch
bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm……….78
3.2.4. Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động thẩm định giá …… 79
tài liệu tham khảo ………………………………………………………………………… 81
KẾT LUẬN CHUNG ……………………………………………………………………………… 82
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh những
năm gần đây, Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng
cao trên thế giới. Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao dẫn đến hoạt động của các ngân
hàng khá sôi động. Các ngân hàng thương mại một mặt cung cấp vốn cho các
doanh nghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ,
làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh
tế quốc tế được thực hiện một cách dễ dàng.
Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh trong hoạt động ngân hàng
là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng
lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rất nhiều rủi
ro. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong
một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một ngân hàng. Hạn chế rủi ro là
yêu cầu cấp bách nhất, không chỉ từ phía các ngân hàng mà còn từ phía Chính
phủ. Một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro là đảm bảo tiền vay bằng
tài sản bảo đảm. Và một trong những hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản
bảo đảm phổ biến hiện nay tại các ngân hàng thương mại là hình thức thế chấp
BĐS.
Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều

hạn chế. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để
nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối cùng là an
toàn và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối chuyên ngành “Định giá tài sản và kinh doanh
BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển
Bắc Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
-
Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS.
-
Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm
tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
-
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo
đảm tại chi nhánh.
3. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại
chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, trong đó tập trung vào
các phương pháp định giá mà chi nhánh đang sử dụng.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc
Hà Nội
5. Phương pháp nghiên cứu
Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê
toán học, phân tích và so sánh…
6. Kết cấu đề tài
Luận văn bao gồm những nội dung chính sau đây:
+ Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín

dụng của ngân hàng thương mại.
+ Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh
ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
+ Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm
tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
Do thời gian nghiên cứu có hạn và khả năng của bản thân còn nhiều hạn
chế, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi những thiếu
sót. Em mong nhận được ý kiến đóng góp cũng như phê bình từ các thầy cô để
luận văn được hoàn thiện hơn.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các cô chú, các anh chị cán bộ chi
nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị trong
phòng QHKH cá nhân đã nhiệt tình tạo điều kiện, hướng dẫn và giúp đỡ em
trong quá trình thực tập tại chi nhánh.
Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn trực tiếp là Tiến sỹ
Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong bộ môn “Định giá tài sản và kinh
doanh BĐS” Học viện Tài Chính đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ để luận văn
được hoàn chỉnh hơn cả về lý luận cũng như thực tiễn.
Em xin chân thành cảm ơn!
danh mục viết tắt
Viết tắt Viết đầy đủ
BĐS Bất động sản
BIDV Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
BIDV Bắc Hà Nội Chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội
NHNN Ngân hàng Nhà Nước
NHTM Ngân hàng thương mại
QHKH Quan hệ khách hàng
TSBĐ Tài sản bảo đảm
Chương 1:
cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng
của ngân hàng thương mại

Chương này sẽ sắp xếp lại những lý luận mang tính chất khoa học về định
giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản bảo đảm sao cho thực sự dễ hiểu, giúp
chúng ta hiểu rõ hơn về những vấn đề thuộc về chuyên môn, và bên cạnh đó
giúp cho những người không thuộc chuyên ngành này có thể hiểu rõ hơn về các
phương pháp định giá bất động sản.
1.1.Khái quát về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, cụm từ “bất động sản” đã được
chúng ta sử dụng khá phổ biến và ngày càng rộng rãi. Ban đầu, bất động sản chỉ
được hiểu một cách đơn giản là nhà và đất. Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển,
cùng với đó là sự phát triển của thị trường BĐS, khi mà BĐS cũng trở thành một
loại hàng hóa có khả năng trao đổi trên thị trường, thì khái niệm đó đã thay đổi.
Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những giá
trị được tạo nên bởi sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các
công trình xây dựng, cây trồng, và tất cả những vật gắn liền với đất đai tạo thành
một dạng vật chất có cấu trúc và công năng nhất định.
BĐS là một nguồn tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, giữ vai trò quan
trọng trong nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đúng, đầy đủ, và khoa học về khái
niệm BĐS là điều thực sự cần thiết.
Trên tinh thần đó, điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm
BĐS như sau:
“Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:
a) Đất đai
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, một đặc trưng của BĐS là tính không di dời được. Do đó, BĐS
trước hết phải là đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Đất đai là
yếu tố ban đầu, là yếu tố cơ bản không thể thiếu của BĐS.

Theo khái niệm như trên, rõ ràng BĐS đã được phân thành 4 loại:
+ Đất đai: Bao gồm các loại: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị,
đất chuyên dùng …
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở, trung tâm
thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn … và các tài sản gắn liền với công
trình xây dựng đó: Các thiết bị đi kèm như hệ thống đèn điện, máy điều hòa …
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, các công trình
khai thác mỏ, khu vui chơi giải trí …
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Do đó ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc trưng riêng sau đây:
-
Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền
với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm va không có khả năng di dời, khó
có khả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích. Vị trí là một yếu tố quan trọng
quyết định đến giá trị cũng như giá cả của BĐS. Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm
cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường, cảnh quan, cơ
sở hạ tầng.
Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS. Thẩm định
viên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, của vùng,
không được áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này để
tham khảo.
-
Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt,
hầu như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có
khả năng tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng. Khi
xem xét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và tuổi
thọ vật lý” của BĐS đó. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường
và trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi
ích mà BĐS mang lại. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi

các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không còn an toàn cho việc
tiếp tục sử dụng.
-
Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau. Nguyên nhân là
do sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền
đối với BĐS, khác nhau về hướng, về quang cảnh, môi trường… Trên thị trường
BĐS cũng khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau. Yếu tố khác biệt luôn luôn
tồn tại ngay cả ở hai BĐS ở ngay cạnh nhau. Do đặc tính này, trên thị trường
BĐS, vị trí và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Ngoài ra, các
kiến trúc sư cũng như các chủ đầu tư dự án đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo
nên giá trị vượt trội, tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng.
-
Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích
đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Do đó
mà quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn bị mất cân đối, cầu luôn lớn hơn
cung, thị trường thường xuyên có hiện tượng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá cả BĐS
vượt quá giá trị thực. Người định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS đúng giá
trị, giúp cho các bên liên quan không bị nhầm lẫn trước giá ảo trên thị trường.
-
Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường là rất cao, xuất phát từ tính
khan hiếm của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình là rất lớn.
Thẩm định viên cần phải thật chính xác trong quá trình định giá, tránh sai số, vì
chỉ một sai sót nhỏ về số liệu có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho
một trong các bên tham gia giao dịch.
-
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả ảnh
hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể chịu ảnh hưởng của
một BĐS khác. Đặc biệt khi Nhà nước xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh. Dựa vào đặc
tính này, khi định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát,

nắm bắt xu hướng phát triển của BĐS cũng như của các BĐS xung quanh, vì
điều này có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá trong tương lai.
1.2.Định giá bất động sản
1.2.1. Giá trị
1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác
Theo Các Mác, giá trị hàng hóa được xác định ở mặt chất và lượng.
+ Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hoá. Nói một cách
cụ thể hơn, là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong
hàng hoá.
+ Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động. Mỗi hàng hoá có
thời gian lao động cá biệt khác nhau. Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng
hoá được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.
Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định: Giá trị hàng hoá và giá trị của
tiền. Trên thị trường, giá cả hàng hoá thường xuyên xa rời giá trị. Sự ngang bằng
giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên. Giá cả có
thể tách rời và tách xa giá trị nhưng giá cả vẫn phải vận động xung quanh giá trị.
Đó là quy luật giá trị của Mác.
1.2.1.2. Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản
Quan điểm của ngành định giá tài sản được thể hiện trong định nghĩa sau:
“Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.”
Qua định nghĩa này, ta thấy được:
-
Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
-
Giá trị tài sản có tính thời điểm.
-
Cùng một tài sản sẽ có giá trị khác nhau đối với những chủ thể khác nhau.
-
Giá trị tài sản được quyết định bởi: Công dụng hữu ích vốn có, và khả

năng sử dụng, khai thác công dụng đó của chủ thể.
-
Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: Khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang
lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.2.1.3. Giá trị thị trường
Trong ngành định giá tài sản, “giá trị thị trường được dùng như một thuật
ngữ mang tính chuyên ngành. Sau nhiều lần thảo luận và được sự thưuà nhận
rộng rãi, ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC đã đưa ra định nghĩa về
giá trị thị trường, được nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, có hiệu lực từ
01/07/2000. Nội dung như sau:
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Như vậy, giá trị thị trường của một tài sản được xác định trên cơ sở của
việc trao đổi, mua bán tài sản mang tính công khai, khách quan và được thị
trường kiểm chứng. Do đó, giá trị thị trường có thể coi là tiêu chuẩn cơ bản của
giá trị, là cơ sở chủ yếu cho việc định giá đối với hầu hết các loại tài sản.
1.2.1.4. Giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận, được xác định
dựa trên cơ sở khả năng trao đổi, mua bán tài sản một cách phổ biến trên thị
trường. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần định giá nhưng có rất ít
giao dịch trên thị trường, và thậm chí một số loại không có thị trường như: công
viên, trường học, bệnh viện, nhà thờ … Để đánh giá giá trị của các loại tài sản
này, người ta phải dựa vào các yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản.
Giá trị ước tính như vậy là giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường.
Có thể nói: Tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với

mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản
mà lợi ích của tài sản mang lại cho các chủ thể là khác nhau, dẫn đến giá trị của
tài sản được xác định cũng khác nhau. Nhiệm vụ của thẩm định viên là phải cân
nhắc mục đích sử dụng, tính hữu ích hay bối cảnh sử dụng và từng giao dịch cụ
thể để lựa chọn giá trị thị trường hay phi thị trường làm cơ sở tính giá, đảm bảo
ước tính hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.2.2. Định giá bất động sản
1.2.2.1. Thẩm định giá
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành
của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá là loại công việc do các nhà chuyên
môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao thực
hiện.
Thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản là:
-
Thẩm định giá là công việc ước tính.
-
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
-
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
-
Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, nhưng chủ yếu là BĐS.
-
Xác định tại một thời điểm cụ thể.
-
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát những đặc trưng nêu trên ta có định nghĩa:
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2.2. Thẩm định giá BĐS
Từ định nghĩa thẩm định giá có thể suy ra: Định giá BĐS là việc ước tính

bằng tiền những lợi ích với độ tin cậy cao nhất về lợi ích BĐS có thể mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
BĐS cần định giá có thể là đất hoặc bao gồm cả đất và công trình xây
dựng, tài sản khác gắn kiền với đất. Thẩm định viên khi thẩm định giá BĐS cần
có kiến thức chuyên sâu về thị trường BĐS, hiểu rõ các đặc trưng của BĐS cần
định giá, có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn về định giá để ước tính hợp lý
nhất giá trị BĐS.
1.3.Bất động sản làm tài sản bảo đảm.
1.3.1. Bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với khách
hàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có lợi. Thực
chất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng, là cơ sở kinh tế và pháp
lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
1.3.2. Tài sản bảo đảm
1.3.2.1. Khái niệm
Tại các ngân hàng hiện nay, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là hình thức cơ
bản và phổ biến. Theo hình thức này, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được
cam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc của bên bảo lãnh. Có thể
tiếp cận khái niệm tài sản bảo đảm như sau:
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu; giá
trị quyền sử dụng đất của bên vay vốn, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền xử lý,
sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nước; tài
sản hình thành từ vốn vay.
1.3.2.2. Điều kiện của tài sản bảo đảm
Tài sản dùng cho mục đích cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho các khoản vay
tại ngân hàng phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
-
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền quản lý của
khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

-
Tài sản được phép giao dịch
-
Tài sản không có tranh chấp tại thời điểm thực hiện cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh.
-
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Bên nhận thế chấp phải
thông báo cho bên nhận bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng
để thế chấp.
1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của người đi vay
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay là việc bên vay
vốn thế chấp BĐS của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn
vay. BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do người thứ ba giữ do thoả thuận
của các bên. BĐS được dùng để thế chấp có thể được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (được gọi là hình thức giao đất) hoặc có thể được Nhà
nước cho thuê (được gọi là cho thuê đất). Trong mỗi hình thức nêu trên, các cá
nhân, tổ chức chỉ được thế chấp một loại hình nhất định, điều này được quy định
bởi pháp luật.
Bảng 1.1: Các trường hợp thế chấp BĐS
Hình thức giao đất và cho thuê
đất
Chủ thể sử dụng đất
Loại hình
thế chấp
1. Giao đất
- Hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp lao động nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ

A,B
-
Không thu tiền sử dụng đất
hải sản, làm muối.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
cho mục đích sản xuất nông
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối.
B
- Có thu tiền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất là nhà ở.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
làm nhà ở, kết cấu hạ tầng.
A,B
- Quyền sử dụng đất đã được
chuyển nhượng hợp pháp từ người
khác hoặc đã được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
A,B
2. Cho thuê đất
-
Trả tiền hàng năm
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
A,B
- Trả tiền thuê cả thời gian thuê - Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
A,B

- Đã trả tiền thuê nhiều năm và thời
hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít
nhất là 5 năm
- Tổ chức kinh tế
A,B
A: Giá trị quyền sử dụng đất
B: Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh
Bảo lãnh là việc bên thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bên
nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh)
nếu khi đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được hoặc không có
khả năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Bảo lãnh có thể chia thành hai loại
chính: Bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp. ở đây chúng ta chỉ quan
tâm đến hình thức bảo lãnh bằng tài sản mà cụ thể là BĐS thế chấp của bên thứ
ba. Bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba có thể hiểu là việc bên thứ ba sử dụng
BĐS của mình thế chấp cho ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho
bên đi vay nếu khi đến hạn mà bên đi vay không thực hiện được hoặc không có
khả năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.3.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay
BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS
được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản tiền vay của ngân hàng. Bảo đảm
tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng BĐS
hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản
vay đó đối với ngân hàng.
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay được áp dụng trong
các trường hợp sau đây:
+ Trường hợp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định giao cho ngân
hàng cho vay đối với khách hàng và đối tượng vay.
+ Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát
triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài

sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện: khách hàng vay có
tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức
vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu
bằng 50% vốn đầu tư.
1.4.Định giá bất động sản bảo đảm
1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá bất động sản bảo đảm
Công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là BĐS bảo đảm trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thương mại luôn đóng một vai trò quan trọng vì
những lý do sau:
Thứ nhất: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn. Cùng một BĐS, người đi vay
thu được lợi ích 2 lần: Với giá trị lớn của BĐS, người vay có thể vay được nhiều
hơn khi đem BĐS làm tài sản bảo đảm, và khi thế chấp BĐS, người đi vay vẫn
có quyền sử dụng và khai thác BĐS trong thời hạn vay. Bên cạnh đó, tình hình
thực tế nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay cho thấy hình
thức cho vay theo dự án chưa thực sự phát triển, do đó hình thức cho vay có thế
chấp bằng BĐS là cần thiết.
Thứ 2: Dựa trên cơ sở giá trị đã định giá mà các tổ chức tín dụng xác định
được mức cho vay đối với khách hàng.
Thứ 3: Việc định giá BĐS bảo đảm giúp cân bằng lợi ích của các bên
trong hợp đồng tín dụng.
Vai trò của người định giá BĐS bảo đảm là phải đưa ra được mức giá phù
hợp với lợi ích của các bên, vừa sát với thị trường, vừa đảm bảo cho khả năng
thanh toán nợ gốc và lãi, đồng thời đảm bảo khả năng phát mãi trong trường hợp
khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ hoặc không có khả năng thực hiện
đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bảo đảm
1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan
Yếu tố chủ quan ở đây là mục đích của việc định giá. Đối với ngân hàng,
mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm nói chung là để tính toán mức cho
vay và khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, giảm

thiểu rủi ro. Ngược lại, khách hàng vay vốn luôn mong muốn có được khoản vay
lớn. Do đó, kết quả định giá BĐS bảo đảm thường được quyết định dựa trên cơ
sở thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng vay.
1.4.2.2. Các yếu tố khách quan
Sau đây là các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản định giá
nói chung và BĐS bảo đảm nói riêng:
a) Yếu tố mang tính vật chất
Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả
năng sửa chữa, cải tạo… Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của
BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao
hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác
những công dụng vốn có của nó. Một thuộc tính nhất định có thể là hữu dụng
đối với một người nhưng lại không hữu dụng với ngời khác. Vì vậy, đối với mỗi
BĐS cụ thể, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để
quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
b) Tình trạng pháp lý
Hai tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau
về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc
khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý
có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường quyền khai thác các thuộc
tính của BĐS càng lớn thì giá trị BĐS càng cao.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn, đòi hỏi người thẩm định phải
nắm rõ những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng
giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá, cũng như xem xét một cách
cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo BĐS và dựa vào các tài liệu do
cơ quan kiểm toán cung cấp.
c) Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo nên tính khách quan của giá trị, hay

còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Khi các yếu tố khác cố định, giá trị tài
sản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, độ co giãn của cung và cầu tài sản trên thị
trường.
Do đó, đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như: độ khan hiếm, sức
mua, thu nhập, hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán
tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan
trọng giúp người định giá xác định giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường
hay phi thị trường, có cơ sở dự báo, ước lượng một cách đáng tin cậy giá trị tài
sản.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản, người định giá nhất thiết
phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán tài
sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm định
giá. Ngoài ra, thẩm định viên phải được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý,
phân tích và dự báo thông tin thị trường.
d) Yếu tố khác
Ngoài những yếu tố cơ bản nêu trên, còn có những yếu tố khác có ảnh
hưởng một cách đáng kể đến giá trị tài sản. Đó là những yếu tố như: Tập quán
dân cư hay tâm lý tiêu dùng Tùy theo nhiều yếu tố khác nhau mà một mảnh
đất có giá trị cao đối với người này nhưng lại quá đắt đối với người khác.
Nắm bắt được điều này, thẩm định viên cần có hiểu biết về tập quán tiêu
dùng của dân cư trong khu vực có tài sản định giá, đồng thời cần có khả năng
nhạy cảm trong phân tích tâm lý khách hàng.
1.4.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại lợi ích khác
nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định và thừa nhận trong điều kiện tài
sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này dựa trên cơ sở: Con người luôn sử dụng tài sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù
đắp chi phí bỏ ra.

Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải chỉ ra được các khả năng
thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó, đồng thời
xác định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có
một tài sản tương đương.
Cơ sở: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có được tài sản tương tụ để thay thế.
Nguyên tắc này là cơ sở lý luận cơ bản hình thành nên phương pháp so
sánh trực tiếp. Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải nắm được các
thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất các tài sản tương tự, gần thời điểm định
giá, làm cơ sở so sánh.
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản được quyết định bởi các lợi ích tương lai mà tài sản
mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về các lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Bản chất của hoạt động định giá là dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có
khả năng mang lại trong tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên phải dự kiến được các lợi ích
của tài sản và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để định giá. Việc định giá có
thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường, tùy thuộc vào
mục đích định giá
1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào
sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở: Định nghĩa giá trị tài sản là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị
đóng góp.

Tuân thủ nguyên tắc:
-
Tổng giá trị các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận của tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và
giá trị của các bộ phận còn lại.
-
Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình, và nguyên
tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược.
Đây cũng chính là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư.
1.4.3.5. Nguyên tắc cung – cầu
Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Vì vậy khi so sánh
các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng
tới giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao
thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị
trường. Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để
ước tính giá trị cho các tài sản tương tự.
Tuân thủ nguyên tắc:
-
Trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cứ thị trường, cần phải
xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu
chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không. Thực hiện đánh giá, dự
báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử
dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập.
Ngoài các nguyên tắc trên đây, các học giả còn đưa ra một số nguyên tắc
khác, song 5 nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lý luận và
thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn,
hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá tài sản hợp lý và khoa
học.
1.5.Các phương pháp định giá bất động sản

1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.5.1.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế.
Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với gái trị
của những tài sản tương đương có thể so sánh được.