THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1

LỜI NÓI ĐẦU
Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên
nhắc đến những cụm từ như “bong bóng bất động sản” và những đợt “sốt giá”, “đóng
băng” …nhằm ám chỉ sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng đồng
thời, người ta cũng lại nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư nước
ngoàiquan trọng của đất nước. Mong muốn giải đáp mâu thuẫn đó là lí do đầu tiên
khiến chúng tôi thực hiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường bất động sản tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hưởng lớn đến
nền kinh tế ở các nước phát triển. Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian
dài thị trường ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kể. Chỉ khoảng 20 năm trở
lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gia nhập của
các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bản chất thị
trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết.
Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm và có
những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng, ngoại
hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế. Do vậy, một
nghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại
và tương lai vào thị trường này là cần thiết.
Nghiên cứu của chúng tôi gồm ba chương:
Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Phần 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Phần 3: XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước ngoài dẫn vào thị trường bất

động sản đã cho chúng tôi những hiểu biết rất giá trị. Người đọc có thể dễ dàng tìm
thấy trong bài nghiên cứu này câu trả lời cho những câu hỏi mà trước đây tưởng như đã
có câu trả lời nhưng vẫn còn mơ hồ. Đâu là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản


2

có những thăng trầm trong suốt thời gian qua? Các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy gì
ở thị trường Việt Nam và họ đã đầu tư như thế nào? Những nhà đầu tư nước ngoài khác
chưa có mặt có thể nhìn thấy tiềm năng gì? Về phía Chính phủ, chúng tôi hi vọng
những yếu kém còn tồn tại của thị trường được đề cập sẽ là tài liệu tham khảo trong
quá trình đề ra những biện pháp tối ưu để phát triển hơn nữa luồng vốn đầu tư nước
ngoài vào thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Chúng tôi không kiến nghị các giải pháp trong nghiên cứu này. Theo quan điểm
của chúng tôi, các giải pháp để gia tăng hay luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là
những giải pháp vĩ mô, cần có sự tương tác với các giải pháp phát triển các thị trường
khác và với chính sách phát triển của đất nước. Hơn nữa, việc gia tăng hay hạn chế
luồng vốn đầu tư nước ngoài phụ thuộc vào tác động tích cực hay tiêu cực của nó đến
nền kinh tế từng thời kì. Chúng tôi chưa có khả năng và thời gian để dự đoán cũng như
phân tích được tác động giữa các thị trường nên việc đưa ra các giải pháp là không có ý
nghĩa. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đưa ra một số dự báo dựa trên việc phân tích thực
trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong quá trình nghiên cứu, không thể tránh khỏi những sơ suất, rất mong được
sự đóng góp của chuyên gia và bạn đọc. Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 29 tháng 7 năm 2007

NHÓM NGHIÊN CỨU

3

CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I. Tổng quan về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
1. Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
Theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) mà chỉ có khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra
nước ngoài. Nhưng có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu là: Đầu tư trực tiếp
nước ngoài là hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài được thực hiện nhằm đạt
được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền
kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư. Những lợi ích lâu dài là việc thiết lập các
mối quan hệ kinh tế lâu dài giữa chủ đầu tư với một doanh nghiệp nhận đầu tư và mang lại
khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp đó. FDI bao gồm các giao dịch
ban đầu và toàn bộ những giao dịch tiếp theo giữa các công ty mẹ và công ty con cũng như
giữa các công ty con cho dù có tư cách pháp nhân hay không.
2. Các hình thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
 Theo Luật Đầu tư 2005 phân chia các hình thức đầu tư trực tiếp:
1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà
đầu tư nước ngoài.
2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài.
3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
4. Đầu tư phát triển kinh doanh.
5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.

4

 Theo hình thức thâm nhập
1. Đầu tư mới là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn
mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại.
2. Mua lại và sáp nhập qua biên giới là một hình thức FDI liên quan đến việc mua lại hoặc
hợp nhất một doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động.
3. Khái quát tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam từ năm 1988
đến nay
Cùng với công cuộc Đổi mới nền kinh tế gắn liền với chính sách mở cửa, quan
điểm của Chính phủ về đầu tư nước ngoài có nhiều thay đổi tích cực. Bắt đầu từ Luật đầu
tư nước ngoài 1987, qua bốn lần sửa đổi bổ sung, cùng với các văn bản dưới Luật, môi
trường luật pháp Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá là khá thông thoáng, hấp
dẫn, về cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế. Năm 2005, việc Chính phủ ban hành Luật
Đầu tư (thay thế Luật Đầu tư nước ngoài và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước) đã tạo
sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đầu tư và tạo "một sân chơi" bình đẳng, không
phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư; đơn giản hoá thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi
để thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế
quốc tế.
Khuôn khổ pháp lý từng bước được hoàn thiện là động lực góp phần đưa lại kết quả
đáng khích lệ của hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam và khẳng định vai
trò quan trọng của khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong sự nghiệp công nghiệp
hóa-hiện đại hoá đất nước ta. Có thể khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại
Việt Nam giai đoạn 1988-nay như sau:
 Số dự án được cấp phép đầu tư
Tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án đầu tư nước ngoài được cấp
phép đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 98 tỷ USD (kể cả vốn tăng thêm). Trừ các dự án
đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, hiện có 8.590 dự án còn hiệu lực với
tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ USD.(Nguồn:VOV)

 Quy mô dự án


5

Qua các thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngoài có sự biến động thể hiện khả
năng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường
đầu tư Việt Nam. Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án đầu tư nước ngoài tăng dần
qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khu vực
1997. Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự
án/năm. Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệu USD trong
giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-2000. Điều này
thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn 1996-2000 nhiều
hơn trong 5 năm trước. Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảm xuống 3,4 triệu USD/dự
án trong thời kỳ 2001-2005. Điều này cho thấy đa phần các dự án cấp mới trong giai đoạn
2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ. Trong 2 năm 2006 và 2007, quy mô vốn
đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mô
lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sự quan tâm của một số tập đoàn đa quốc
gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....). (Nguồn:
Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tập trung nhiều nhất trong lĩnh vực công nghiệp và
xây dựng trong khi đầu tư trực tiếp nước ngoài vào khu vực nông nghiệp thấp và có xu
hướng giảm dần. Tỉ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành được thể hiện cụ thể
trong bảng sau:
Bảng 1.1: Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài theo ngành 1988-2007
(Tính tới ngày 22/12/2007 – chỉ tính các dự án còn hiệu lực)
STT Chuyên ngành Số dự án Vốn đầu tƣ Vốn điều lệ ĐT thực hiện
I

Công nghiệp và xây dựng 67.01% 60.44% 58.85% 68.57%
CN Dầu khí 0.46% 4.59% 6.54% 17.61%
CN nhẹ 29.62% 15.93% 16.56% 12.45%
CN nặng 28.03% 28.73% 25.90% 24.11%
CN thực phẩm 3.59% 4.28% 4.51% 7.04%
Xây dựng 5.31% 6.90% 5.34% 7.35%


6

II
Nông nghiệp, Thực phẩm 10.70% 5.24% 5.89% 6.91%
Nông- Lâm nghiệp 9.21% 4.71% 5.20% 6.34%
Thủy sản 1.49% 0.53% 0.69% 0.58%
III
Dịch vụ 22.29% 34.32% 35.26% 24.52%
Dịch vụ 11.12% 2.53% 2.64% 1.31%
GTVT- Bưu điện 2.43% 5.08% 7.75% 2.47%
Khách sạn- Du lịch 2.61% 7.21% 7.16% 8.21%
Tài chính- Ngân hàng 0.77% 1.08% 2.37% 2.45%
Văn hóa-Y tế- Giáo dục 3.13% 1.47% 1.60% 1.26%
XD Khu đô thị mới 0.10% 4.09% 2.63% 0.38%
XD Văn phòng- Căn hộ 1.77% 11.07% 9.67% 6.47%
XD Hạ tầng KCN-KCX 0.35% 1.78% 1.44% 1.97%
Tổng số 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng khẳng định vai trò quan trọng
trong nền kinh tế Việt Nam, là khu vực có tốc độ phát triển năng động nhất, góp phần cải
thiện tình hình kinh tế xã hội Việt Nam trong những năm đổi mới. Về mặt kinh tế, Đầu tư
trực tiếp nước ngoài là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tư; góp phần chuyển

dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, nâng cao năng lực sản xuất công nghiệp, chuyển
giao công nghệ. Đồng thời, Đầu tư trực tiếp nước ngoài có tác động lan tỏa đến các thành
phần kinh tế khác trong nền kinh tế. Về mặt xã hội, đầu tư trực tiếp nước ngoài tạo việc
làm, cải thiện nguồn nhân lực và góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hội nhập
kinh tế với khu vực và thế giới.
II. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
 Bất động sản
Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 đã quy định rõ, bất động sản (BĐS) là
các tài sản gồm:


7

a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của
một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số
khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Có hai loại đầu tư vào thị trường BĐS:
- Đầu tư phát triển BĐS: Tức là mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng

rồi đem bán trên thị trường. Hình thức này phổ biến và đem lại lợi nhuận cao.
- Đầu tư kinh doanh BĐS: Là mua BĐS đã hoàn chỉnh rồi đem cho thuê hoặc bán
lại, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nội bộ quốc gia và thiếu tính chuyên nghiệp.
2. Phân loại thị trƣờng bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất khác nhau. Nếu căn cứ vào khu vực có BĐS,
có thể chia thành: thị trường BĐS đô thị, thị trường BĐS nông thôn và thị trường BĐS
giáp ranh. Nếu căn cứ vào hoạt động trên thị trường, có thể chia thành: thị trường mua bán
chuyển nhượng BĐS, thị trường đấu giá quyền sử dụng, thị trường cho thuê, thị trường thế
chấp và bảo hiểm BĐS, thị trường dịch vụ BĐS.
Trong bài nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường
BĐS dựa trên công dụng của BĐS là chủ yếu. Tuy nhiên, vì chúng tôi nghiên cứu tập
trung chủ yếu vào tính chất thương mại của BĐS nên các thị trường BĐS mang tính phi
thương mại sẽ không được đề cập đến ví dụ như các công trình công cộng hoặc BĐS phi


8

vật thể. Cụ thể, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường công trình thương nghiệp, thị
trường công trình công nghiệp và thị trường nhà ở.
Căn cứ theo công dụng của BĐS, thị trường BĐS chia thành:

3. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Tính đến thời điểm này, theo nhận định của một số chuyên gia, thi trường bất động sản
Việt Nam đã trải qua 6 giai đoạn chính. Điều này được thể hiện rất rõ trong sơ đồ dưới
đây:
Biểu đồ 1.1.: Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Đất nông nghiệp và phi nông nghiệp Thị trường Đất đai
Trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa
hàng...; Công trình giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...
Thị trường công trình

thương nghiệp và
công trình công cộng
Nhà ở đô thị và nông thôn
Thị trường Nhà ở
Nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...
Thị trường công trình
công nghiệp
Hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài
nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di
sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

Thị trường công trình
đặc biệt


9


Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp
3.1. GIAI ĐOẠN 1: Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.
Trước năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam có thể coi như chưa hình thành. Phải
mất rất nhiều thời gian trong tiến trình đổi mới Việt Nam mới có thể nhận thức đầy đủ về
tầm quan trọng của thị trường BĐS.
Trước năm 1988, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động nhỏ lẻ và chưa có luật pháp
quy định rõ ràng
Giai đoạn này, các tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất chỉ có quyền
được sử dụng, mọi hình thức buôn bán, chuyển nhượng đều bị cấm. Nhưng trong thực tế
điều này vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà mà có khi trên mảnh đất ấy không có
một căn nhà nào. Đây là thời kỳ thị trường BĐS chưa hình thành trên qui mô lớn và trong
điều kiện luật lệ chưa rõ ràng ấy, nhiều người đã vận dụng những kẽ hở trong các quyết

định về đất đai của Nhà nước để kiếm lợi.
Sau khi Luật Đất đai 1988 được ban hành, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát
triển tự phát.
Điểm đột phá trong Luật này chính là chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, sau 2 năm thi hành, thực tế đã cho
thấy khung pháp lý của Luật Đất đai không chứa nổi nhu cầu phát triển của nền kinh tế, vì
vậy dẫn đến hiện tượng phát triển tự phát của thị trường BĐS. Ngay trong các thủ tục hành
Phát triển tự phát
Bùng phát sơ khởi
Suy giảm
Bùng phát sôi động
Ngưng trệ
Phục hồi & phát triển
Trước 1993 1993- 96 1997- 98 1999 - 2003 2004- 06 2007- nay


10

chính, bên cạnh một số giấy chủ quyền nhà, đất như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn
mãi... được kế thừa của chế độ cũ thì do pháp luật quản lý, nhiều địa phương đã tự đưa ra
thêm các loại giấy chủ quyền như: quyết định cấp nhà, quyết định cấp đất, văn tự mua bán
nhà... Tất cả những loại giấy này gọi chung là giấy chủ quyền “trắng”.
3.2. GIAI ĐOẠN 2: Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến
1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở
Có nhiều ý kiến cho rằng đây là “cơn sốt” đất đầu tiên của thị trường BĐS Việt
Nam. Sở dĩ có thể nói như vậy là do năm 1994, giá BĐS phi mã gấp mấy lần. Tuy nhiên,
đây chỉ mới là giai đoạn phát triển bước đầu của thị trường BĐS chưa thể coi là một cơn
sốt thực sự. Những tác động chính dẫn đến sự phát triển này phải kể đến:
Thứ nhất, sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 bổ sung sửa đổi cho Luật Đất đai
năm 1988. Các điểm mới của Luật 1993 đã tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS trong

đó phải đặc biệt kể đến 2 nội dung đổi mới cơ bản:
Một là người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho 5 quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất (Điều
1). Từ đó, đối tượng sử dụng đất đã đa dạng hơn không chỉ có đối tượng sử dụng đất mà
còn có đối tượng thuê đất. Người dân có thêm một quyền mới là quyền “ chuyển quyền sử
dụng đất đai” trừ trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp, đất không được
chuyển quyền sử dụng và đất đang có tranh chấp (Điều 30 Luật Đất đai 1993)
Hai là đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai 1993 vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem
xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đóng góp lớn của Luật Đất đai 1993 chính là tạo ra một
thị trường BĐS hợp pháp và công khai.
Thứ hai, năm 1992 cũng là thời điểm thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài.
Đầu tư vào Việt Nam tăng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn. Đặc biệt là sau khi
Mỹ bãi bỏ cấm vận Việt Nam năm 1995, một số hãng lớn của Mỹ đã ngay lập tức quay trở
lại Việt Nam thực hiện đầu tư như Ford Motor, hãng nhựa đường Caltex, Công ty Bảo
hiểm AIA ... Mặt khác, sau khi bãi bỏ cấm vận kinh tế và bình thường hoá quan hệ mọi


11

mặt với Việt Nam, đầu tư của Mỹ vào Việt Nam tăng nhanh, cạnh tranh đầu tư với Mỹ của
Singapore và các nhà đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam trở nên rất quyết liệt. Điều này
đã giúp lượng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam tăng tuy còn chưa cao. Bên cạnh đó, luồng vốn
đổ về từ các nước Đông Âu từ xuất khẩu lao động cũng tăng góp phần làm bùng phát thị
trường BĐS.
Thứ ba, nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng với tốc độ cao. Tăng trưởng GDP đạt đỉnh
cao đặc biệt trong năm 1995 (9.5%) và 1996 (9.3%) khiến nhu cầu về nhà đất tăng lên,
thúc đẩy sự bùng phát của thị trường BĐS.

Cuối cùng, lạm phát giai đoạn này vẫn còn ở mức cao, đặc biệt trong năm 1994,
lạm phát 14.4%, năm 1995 là 13.4% khiến các nguồn tiền nhãn rỗi trong nền kinh tế, đặc
biệt là trong dân cư được dồn để kinh doanh BĐS gây rối loạn thị trường này, đẩy giá BĐS
tăng hàng chục lần. Do vậy giá thuê mặt bằng để sản xuất, thuê cửa hàng để kinh doanh
cũng tăng lên tương ứng.
Chính những nguyên nhân trên đã làm bùng phát thị trường BĐS. Cơn sốt nhà đất
được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM sau đó lan rộng ra hầu khắp các
tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn
này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước. Một phần các BĐS tham gia giao
dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhà ở và kinh doanh dịch vụ đang tăng cao sau khi
Luật Đất đai 1993 ra đời, một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ
chờ tăng giá.






Biểu đồ 1.2: Số lƣợng căn hộ cho thuê, còn trống và tỉ lệ sử dụng bất động sản
tại TP.HCM


12


Nguồn: CBRE
Biểu đồ trên biểu thị số lượng không gian trống, được thuê và tỉ lê thuê văn phòng
tại TP.HCM. Nhìn vào biểu đồ này ta có thể thấy rằng mặc dù lượng cung về văn phòng
những năm 1993, 1994 không cao nhưng tỉ lệ văn phòng được thuê những năm này đạt
mức 100%. Điều này cũng cho thấy giá thuê văn phòng giai đoạn này sẽ cao hơn giai đoạn

trước do nhu cầu giai đoạn này cao hơn lượng cung của thị trường. Trong năm 1995, 1996,
lượng cung căn hộ cho thuê tăng đột biến gấp 2 – 3 lần, chủ yếu là do lượng đầu tư nước
ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này tăng lên sau khi Việt Nam mở cửa.
Tuy nhiên, cơn sốt này đã hạ nhiệt và bị chặn đứng ngay khi Nhà nước đưa ra Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử
dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.3. GIAI ĐOẠN 3: Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác
động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á
Giá đất trong những năm 1997- 1998 đã giảm đột ngột. Nguyên nhân là do năm
1996, giá đất thị trường tăng đột ngột và do ảnh hưởng của xu hướng chung trên thị trường
BĐS trong khu vực, các nhà đầu tư BĐS đổ xô đầu cơ đất đai, xây dựng nhà hàng, khách
sạn … làm tăng cầu đất một cách đột biến. Khi cơ hội kinh doanh không được như họ
Tổng diện tích còn trống (m
2
)


Tổng diện tích cho thuê (m
2
)

Tỷ lệ cho thuê (%)



13

tưởng và lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS đáo hạn nhiều nhà kinh doanh phải
bán BĐS với giá thấp để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.

Nguyên nhân sâu xa hơn đó là do khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á dẫn đến các
dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài bị ngưng trệ. Hệ thống ngân hàng với sự giám sát
lỏng lẻo vào những năm trước thời điểm 1997 đã dẫn đến sự phát triển quá mức của thị
trường tín dụng ở nhiều nước châu Á, như Indonesia, Malaysia, Philippines, Hàn Quốc và
Thái Lan, kéo theo việc đầu tư dư thừa vào một số ngành kinh tế và một số nước và châm
ngòi cho sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS, từ đó lại quay lại tình trạng dư thừa
tín dụng, vì các ngân hàng cho vay nhiều hơn giá trị thực của tài sản thế chấp. Kết quả là
“bong bóng” vỡ và các ngân hàng phải hứng chịu hậu quả.
3.4. GIAI ĐOẠN 4: Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính
sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, chung cư
Giai đoạn này vẫn đang có sự mất cân đối giữa cung và cầu BĐS, lượng cung tăng
lên nhưng cầu vẫn vượt xa cung do đó giá BĐS giai đoạn này có xu hướng cao hơn hẳn so
với các giai đoạn trước.
Về cung: cung của thị trường BĐS giai đoạn này tăng đáng kể so với các giai đoạn
trước. Đặc điểm nổi bật của giai đoạn này là sự phát triển trong lĩnh vực xây dựng mới,
chủ yếu là nhà ở và sự tham gia của khu vực tư nhân. Tại Hà Nội, tốc độ phát triển nhà ở
tăng nhanh hơn nhiều so với các năm trước. Riêng trong 3 năm 2001-2003 thành phố đã
xây dựng mới được gần 3 triệu m
2
nhà, trong đó năm 2001 là 843,44 ngàn m
2
và năm 2003
là 1.164 ngàn m
2
, tăng 24,3 % so với năm 2002. Tính đến năm 2003, tỷ lệ diện tích xây
nhà giữa khối nhà nước bỏ vốn và dân cư bỏ vốn đã thay đổi đáng kể. Sở hữu nhà ở thuộc
Nhà nước và tập thể ngày cảng giảm, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ngày càng tăng. Điều
này phản ánh việc đầu tư phát triển nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân ngày càng nhiều và
chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng quỹ nhà. Tuy nhiên, ngoài 2 thành phần trên, các thành phần
kinh tế khác tham gia phát triển nhà ở còn rất hạn chế.

Về cầu: trong giai đoạn này, cầu về BĐS khá cao. Dưới đây là bảng tổng kết cuộc
điều tra đầu năm 2004 về nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cư của
người dân sống tại các chung cư được xây dựng từ những năm 1990, cho thấy đa số họ đều
có nguyện vọng thay đổi chỗ ở.


14

Bảng 1.2: Nguyện vọng đƣợc cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cƣ
Thành phố
Số phiếu
điều tra
% Ý kiến theo nguyện vọng

Đập bỏ

Sửa lại

Mua mới

Tổng cộng
Hà Nội 240 12.5 35.8 10.4 58.7
Việt Trì 151 8.6 70.8 20.6 100.0
Thanh Hoá 216 1.8 25 28.2 55.0
Vinh 238 6.3 83.2 4.8 94.3
Đà Nẵng 123 38.2 37.3 24.5 100.0
TP HCM 135 2.98 52.2 19.2 74.38
Nguồn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24 – 2004
Về giá: Trong giai đoạn này, vẫn tồn tại 2 loại giá: khung giá do nhà nước quy định
và giá cả do quan hệ cung cầu quyết định. Chỉ riêng giá đất do nhà nước quy định đã có sự

tăng lên đáng kể giữa các năm. Còn giá đất trên thị trường cao gấp 4-5 lần, có nơi cao gấp
10 lần so với giá do nhà nước quy định,và cũng tăng lên với mức độ khác nhau tuỳ loại
đất và tuỳ khu vực. Ví dụ như giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quí I năm
2001 đến quý I năm 2002 có nơi đã tăng tới 2,59 lần (xem Bảng 1.4).
Bảng 1.3: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội
từ quí I /2001 đến quý I /2002
Đƣờng
phố
Loại
đƣờng phố
Vị trí
Giá bình quân trên thị trƣờng
( nghìn đồng/m
2
)
Năm 2001 Năm 2002
Mức thay đổi
(lần)
Kim Mã 1A
1 27 465 49 400 1.8
2 11 200 29 000 2.59
3 5 888 14 440 2.45


15

4 - 14 108 -
Cầu Giấy 2B
1 25 250 52 100 2.06
2 10 773 20 140 1.87

3 5000 10 620 2.12
4 5 311 9 000 1.7
Hoàng
Quốc Việt 3A
1 - 23 680 -
2 10945 17 200 1.57
3 5 457 12 330 2.26
4 4 640 5600 1.22
Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính
Có thể rút ra được một số nguyên nhân dẫn đến việc phát triển mạnh mẽ của thị
trường BĐS cũng như sự tăng giá của BĐS giai đoạn này như sau:
 Thị trường BĐS có thể bùng phát trở lại nhanh chóng là do Việt Nam bị ảnh hưởng
ở mức thấp nhất trong cơn bão tài chính tiền tệ của châu Á. Khi ấy thị trường BĐS Việt
Nam có một đặc điểm khác so với các nước đó là ngân hàng không được tham gia đầu tư
trực tiếp vào BĐS. Ngoài ra, tại thời điểm đó, thị trường BĐS vẫn chủ yếu diễn ra theo
dạng giao dịch ngầm nên không chịu ảnh hưởng nhiều. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế
sau khi đạt tốc độ đáy năm 1999 (4.77%) thì từ năm 2000 đã cao dần lên và đến năm 2003
đã đạt tốc độ tăng cao nhất trong 6 năm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường
BĐS.
 Đây là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001
– 2010. Trong đó chính quyền các tỉnh và thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020, quy hoạch đất đai và quy hoạch
phát triển mở mang đô thị.
 Thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận
hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng
khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ
thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất,
tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong BĐS là một hiện tượng phổ biến. Đó
cũng là một lý do khiến cho thị trường BĐS trong giai đoạn này trở nên sôi động

16

 Nguyên nhân sâu xa nhất chính là tỷ giá cánh kéo giữa đất nông nghiệp với chính
nó khi được thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng, được đưa ra thị trường BĐS, đi vào
cơn lốc đô thị hóa và trở thành đất dự án. Chỉ cần bỏ ra một món tiền mua mảnh đất, giữ
đó vài tháng sau là có thể nhận được khoản lãi có khi bằng hoặc hơn số vốn bỏ ra. Đây
chính là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường BĐS năm 2003 rơi vào tình trạng “sốt ảo”,
giá nhà đất lên đến đỉnh điểm, vượt quá khả năng thanh toán của đại bộ phận nhân dân.
3.5. GIAI ĐOẠN 5: Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006
Từ năm 2004, số lượng giao dịch thành công trên thị trường BĐS bắt đầu giảm
mạnh. Trong năm 2004, giao dịch nhà đất giảm 24%. Năm 2005, số giao dịch BĐS thành
công ở Hà Nội ước giảm 65%; TP HCM giảm 60% (cả nước ước giảm 78%). Khu vực
buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại. Hình thức kinh doanh cho
thuê nhà ở gần như chưa phát triển. Nhìn chung, đây là giai đoạn thị trường BĐS bị ngưng
trệ
Về cầu: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức
mua giảm sút vì cung thật đưa ra giá cao mà cầu thật không có khả năng thanh toán; khu
vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường.
Người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở không còn, người có nhu cầu mua nhà
nhưng chưa cấp thiết thì không muốn mua ngay mà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn.
Điều này cũng được thể hiện qua tỉ lệ đăng ký căn hộ và tỉ lệ căn hộ trống tại Hà Nội từ
năm 2004-2006.

Biểu đồ 1.3: Tỉ lệ căn hộ đã mua và còn trống tại Hà Nội 2004-06


17

Nhìn vào biểu đồ trên ta có thể thấy được nhu cầu về căn hộ tại Hà Nội có xu
hướng giảm từ năm 2004-2006, do đó tỷ lệ khoảng trống tăng tương ứng.
Về cung: Quá nhiều nhà đầu tư dự án, quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu
vốn, trở nên ngưng trệ. Trong giai đoạn này, lượng căn hộ được xây mới gần như bằng 0.
Dưới đây là biểu đồ biểu thị lượng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội, có thể nhận thấy
trong giai đoạn 2004-2006 hầu như lượng cung căn hộ loại A và B không thay đổi.

Biểu đồ 1.4: Lƣợng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội















Nguồn: CBRE
Nguồn: CBRE


Lượng cung đầu kỳ
Lượng cung tăng trong kỳ
Đơn vị

Tỉ lệ căn hộ đã mua
Tỉ lệ căn hộ còn trống


18

Lượng cung không đổi, lượng cầu giảm, do đó nên những hoạt động mua bán trong
giai đoạn này không được sôi động như các giai đoạn trước. Thị trường BĐS “đóng băng”
đã làm tê liệt gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên cả nước mà chủ yếu là Hà Nội
và TP HCM. Riêng TP HCM, có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì một nửa
trong đó đã phá sản, 20% có nguy cơ và chỉ có khoảng 30% vẫn hoạt động bình thường.
Có thể tổng kết một số nguyên nhân dẫn đến giai đoạn ngưng trệ này của thị trường
BĐS như sau:
 Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và Nghị định 181 quy định chi tiết thi hành đã kiểm
soát chặt chẽ cung cầu đất đai và thị trường BĐS .
Với Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải
chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mô tích trữ
để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất,
nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng
lên. Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi
hành Luật Đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà.
Bảng giá đất các địa phương ban hành theo tinh thần của Nghị định 181 (sát với giá
thị trường) tăng gấp nhiều lần so với khung giá cũ. Khung giá đất mới sẽ có lợi cho người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi do việc tính bồi thường, song người sử dụng đất cũng sẽ
bị ảnh hưởng do tăng các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp theo giá đất mới.
 Quy chế khu đô thị mới, ngày 5/1/2006 ban hành kèm Nghị định 02 có 3 điểm quan
trọng có ảnh hưởng đến các dự án khu đô thị mới:
Thứ nhất, “Quy chế khu đô thị mới” cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư
để huy động vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức. Quy định này đã khiến cho

doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vào tình thế khó khăn bởi một nguồn huy
động vốn quan trọng của doanh nghiệp để thực hiện dự án là từ người có nhu cầu mua nhà.
Thứ hai, sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực
hiện hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm quá 24 tháng so với phê duyệt, Nhà nước sẽ thu
hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê.


19

Thứ ba, quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn sở hữu đầu tư vào dự án “không nhỏ hơn
20% tổng mức đầu tư dự án” cũng là một khó khăn cho doanh nghiệp. Nhận định chung
của doanh nghiệp là, nếu công đoạn gọi là triển khai dự án nếu được xác định quá muộn,
sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp phá sản, vỡ nợ, nhiều dự án sẽ tiếp tục bị chậm. Quy
định này đã khiến cho những dự án chỉ mới 50ha đã gặp khó khăn.
 Giá vàng tăng liên tục trong thời gian dài.
Giá vàng các tháng trong năm 2004 so với cùng kỳ đều tăng từ 12% trở lên, bình quân
giá vàng 2004 tăng 16,5% so với năm 2003, chủ yếu do giá vàng trên thế giới tăng cao đã
ảnh hưởng tới thị trường vàng trong nước. Việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra
vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên
cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường do có nhiều giao
dịch được thực hiện hoặc cam kết thanh toán bằng vàng. Cụ thể, khi giá vàng tăng cao,
người mua BĐS (chủ yếu là người dân) không có khả năng mua đủ lượng vàng cần để
thanh toán dẫn đến việc phải chấp nhận thôi không mua nhà, bỏ đặt cọc. Đây cũng là một
nguyên nhân làm tăng số lượng giao dịch thất bại thời kì này.
3.6. GIAI ĐOẠN 6: Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc
hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường
cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý.
Từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi sau 2
năm ngưng trệ. Thậm chí đã có lúc, người ta nghĩ rằng thị trường BĐS sẽ bùng phát mạnh
mẽ. Trong giai đoạn này, thị trường văn phòng, chung cư cao cấp và đô thị mới là những

thị trường phát triển mạnh mẽ hơn cả.
Về cung: Trong thời gian này, cùng với việc tăng cường phát triển kết cấu hạ tầng
kỹ thuật đô thị, các đơn vị trong ngành xây dựng, các địa phương huy động mọi nguồn vốn
cho việc đầu tư và phát triển các khu đô thị mới, nhằm tạo ra bước đột phá trong việc giải
quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân đô thị. Góp vào nguồn cầu là chủ trương mở
của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà. Có 16.000 Việt kiều đủ điều kiện
được mua nhà, góp vào một lượng cầu lớn.
Số lượng các dự án về phát triển nhà ở đô thị tăng nhanh với hơn 1.500 dự án đã và
đang triển khai, bình quân mỗi năm tăng hơn 58 triệu m
2
nhà ở. Những dự án hàng trăm


20

triệu USD được tìm hiểu, triển khai trên địa bàn các thành phố lớn. Các công trình chung
cư, căn hộ cao cấp được bán với giá cao (1000-2000 USD/m
2
).
Về cầu: Cầu về BĐS giai đoạn này rất lớn và tình trạng chen lấn giành mua căn
hộ trở nên phổ biến, đặc biệt là những căn hộ cao cấp, mặc dù giá của các căn hộ này
không phải là nhỏ. Năm 2007, theo khảo sát của Công ty BĐS Savills và CBRE, tỷ lệ cho
thuê văn phòng đến 97-99%. Theo Savills, TP.HCM hiện có 50 cao ốc, 2.370 văn phòng
cho thuê, công suất 97%. Riêng ở Hà Nội luôn trong tình trạng khan hiếm, cháy văn phòng
cao cấp.
Về giá: Cung chưa đủ cầu làm giá BĐS trên thị trường tăng cao. Có thể lấy ví dụ
về sự thay đổi giá của một số căn hộ để bán tại Hà Nội.

Biểu đồ 1.5: Giá bán căn hộ tại một số dự án tại Hà Nội Q4/2007

Nguồn: CBRE
Nhìn trên biểu đồ có thể thấy giá bán khởi điểm của các căn hộ này thấp hơn giá thị
trường rất nhiều. Có nơi chênh lệch đó là 3-4 lần. Sở dĩ như vậy là vì năm 2007 chứng
kiến 3 đợt tăng giá mạnh trên thị trường BĐS là vào tháng 2, tháng 8 và cuối năm. Giá
khởi điểm của các căn hộ này trung bình vào khoảng 500$/1m
2
nhưng đến quý 4 năm
2007, giá của nó đã tăng lên trung bình là 1500$/1m
2
.


21

Đến quý I năm 2008, giá của các căn hộ có dao động nhưng nhìn chung thì vẫn giữ
trong trạng thái ổn định so với quý 4 năm 2007. Dưới đây là biểu đồ phản ánh giá bán của
các dự án chung cư điển hình tại Hà Nội quý 1 năm 2008. Có thể thấy rằng giá của các căn
hộ chung cư này tương đối ổn định vào đầu năm 2008 đồng thời có tăng so với quí 3 năm
2007 nhưng lượng tăng không đáng kể.
Một số nguyên nhân dẫn đến việc thị trường BĐS phát triển mạnh trong năm 2007
đó là:
 Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), cơ chế đã cởi mở cho các
nhà đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn. Chúng ta cũng nới rộng quyền của các nhà đầu tư
nước ngoài: được đầu tư lâu dài, được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
 Tăng trưởng kinh tế cao: Nền kinh tế năm 2007 tiếp tục phát triển ổn định, đạt mức
tăng trưởng cao nhất trong vòng 10 năm qua và chỉ đứng thứ 2 thế giới về tốc độ tăng
trưởng. Tăng trưởng cao dẫn đến nhu cầu về BĐS, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư
tăng cao. Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người; nhu cầu diện tích đất ở
cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông. Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ
phận dân cư cao lên nhanh chóng.

 Tác động của thị trường chứng khoán. Chỉ số giá chứng khoán sau khi từ mức đáy
883,9 điểm vào ngày 6/8/2007 đã “phi mã” lên trên 1.100 điểm vào ngày 3/10/2007, sau
đó diễn biến theo hình “răng cưa”, để xuống dưới 1.100 điểm từ ngày 18/10/2007. Đến
ngày 09/06/2008 VN-Index giảm xuống chỉ còn 379,12 điểm, các nhà đầu tư nước ngoài
đã đẩy mạnh bán ra, giảm lượng mua vào, nhiều nhà đầu tư chuyển dòng vốn đầu tư sang
thị trường BĐS.
 Cơ chế, chính sách, pháp luật có ảnh hưởng đến thị trường BĐS:
Lãi suất gửi tiền tiết kiệm không theo kịp sự trượt giá của hàng hoá thời gian gần
đây đã khiến thị trường nhà đất có thêm nguồn vào.
Các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng thương mại
trong thời gian qua cũng kích cầu đáng kể.
Tâm lý của người dân và nhà đầu tư: Do thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn chưa
minh bạch, do vậy các thông tin về thị trường rất nhạy cảm, mọi người có thể đầu tư hoặc


22

mua bán theo tin đồn và theo đám đông, khi thấy viễn cảnh thị trường lạc quan rất có thể
tạo tâm lý hưng phấn, càng kích thích và gây áp lực đấn phía cầu của BĐS
Ngày 22/05/2008, Quốc hội đã tán thành thông qua nghị quyết về việc thí điểm cho
tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, các cá
nhân, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh BĐS sẽ không được phép
sở hữu nhà. Mặc dù vậy, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong thời gian đầu thực hiện dự
án này, do lượng cung về nhà chưa đủ, có thể có ít nhiều tác động đến giá nhà đất tại Việt
Nam, nhưng sự tác động về tăng giá cũng sẽ không nhiều.
Năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường BĐS đã phục hồi mạnh mẽ , tuy nhiên, giữa
năm 2008, thị trường lại có vẻ chững lại tại khu vực đô thị. Nguyên nhân là do từ ngày
1/1/2008, biểu giá đất mới ở Hà Nội và TP HCM tăng khoảng 20% so với năm 2007. Theo
đó, tại Hà Nội và TP HCM, giá đất ở một số đường phố thuộc các quận nội thành sẽ có
mức tối đa là 67,5 triệu đồng/m2 thay vì 54 triệu đồng như trước. Theo tính toán của các

cơ quan chức năng, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng trong năm 2008 sẽ
tăng bình quân 30% so với năm 2007. Điều này sẽ bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa phần
tăng thêm vào giá thành của một đơn vị nhà đất. Vì vậy, giá nhà đất của các dự án sẽ tăng
từ 15% đến 20%. Do đó, đến tháng 6 năm 2008, thị trường nhà, đất ở Hà Nội và khu vực
Hà Nội đang rơi vào tình trạng đóng băng, khác hẳn đầu năm 2008. Giá nhà, đất ở khu vực
Hà Nội sắp được mở rộng đã giảm 2 - 6 triệu đồng/m2. Ở khu vực Hà Nội cũ, giá nhà đất
cũng đang giảm khoảng 5% - 10%. Tại Tp.HCM giá nhà đất của hầu hết các dự án khu
vực Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè đã trở về mốc giá
tháng 10/2007 - thời điểm trước cơn sốt nhà đất. Các hợp đồng được giao dịch rất chậm.
Hàng loạt công ty kinh doanh BĐS bán tháo các lô đất đầu cơ bằng mọi cách. Tình trạng
nhà đất đóng băng không chỉ làm nhiều văn phòng, trung tâm môi giới đóng cửa mà còn
khiến hàng loạt dự án xây dựng bị đình hoãn. Nguyên nhân chính là do gặp khó khăn về
mặt bằng, giá cả vật liệu xây dựng, ngoài ra tình trạng người mua thờ ơ với các dự án cũng
là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà với các dự án như trước nữa.

Do đó, tính đến thời điểm này, nhiều chuyên gia nhận đinh rằng, thị trường bất
động sản chuẩn bị bước vào một giai đọan đóng băng mới. Tuy nhiên, theo nhóm nghiên


23

cứu, những đặc điểm rõ nét của giai đoạn đóng băng vẫn chưa hình thành rõ nét. Trong
tương lai gần, thị trường này sẽ còn nhiều biến động, do đó vẫn chưa thể kết luận được
rằng đây là giai đoạn đóng băng của thị trường bất động sản.





24

CHƢƠNG II
THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I. Thực trạng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng BĐS Việt Nam
1. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999
Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ra đời năm 1987 và sửa đổi năm 1992 đã tạo
môi trường pháp lý cao hơn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Luật này đã
bổ sung và chi tiết hoá các lĩnh vực cần khuyến khích kêu gọi đầu tư cho phù hợp với hoàn
cảnh mới. Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1993 đến hết năm 1999, vốn đầu tư nước
ngoài có xu hướng tăng lên.
Thời kỳ 1991-1995, số vốn đầu tư nước ngoài tăng thêm đạt 2,13 tỷ USD ( đạt
1.409 dự án với tổng vốn đăng ký cấp mới 18,3 tỷ USD) và có tác động tích cực đến tình
hình kinh tế-xã hội đất nước. Thời kỳ 1991-1996 được xem là thời kỳ “bùng nổ” đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam. Đây là giai đoạn mà môi trường đầu tư-kinh doanh tại Việt Nam
đã bắt đầu hấp dẫn nhà đầu tư do chi phí đầu tư-kinh doanh thấp so với một số nước trong
khu vực; sẵn lực lượng lao động với giá nhân công rẻ, thị trường mới, vì vậy, đầu tư nước
ngoài tăng trưởng nhanh chóng. Vốn tăng thêm chủ yếu tập trung vào các dự án thuộc lĩnh
vực sản xuất công nghiệp và xây dựng và chủ yếu từ các nhà đầu tư châu Á (59%)
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và đầu tư).
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không đáng kể.
Mặc dù năm 1993-1996 thị trường BĐS ở trong giai đoạn bùng phát sơ khởi, nhưng chưa
hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, vì Luật Đầu tư của nước ta chưa hoàn thiện, Luật Đất
đai 1993 mới chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Thêm vào đó, năm 1997-1999, do
ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính châu Á, dẫn đến tình trạng đóng băng của rất nhiều
thị trường BĐS như Indonesia, Hàn Quốc, Thái Lan…kéo theo tình trạng các nhà đầu tư
rút vốn khỏi thị trường Việt Nam. Nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng được đầu tư ồ
ạt trước đó trở nên đình trệ. Đơn cử như tại thị trường Hà Nội, rất nhiều các dự án được
cấp phép từ năm 1993 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Cụ thể, lĩnh vực văn phòng có

25

16 dự án, 13 dự án xây căn hộ, 4 dự án phát triển đô thị, hạ tầng kĩ thuật, 39 dự án thuộc
lĩnh vực Khu công nghiệp và 12 dự án xây dựng khách sạn.
Bảng 2.1: Các dự án văn phòng đang thực hiện đã cấp phép
tại Hà Nội 1993-99
Tên dự án Ngày cấp
Vốn đầu tƣ
(USD)
CTLD TNHH Trung tâm thương mại OPERA 09/08/1997 6.000.000
Công ty TNHH Cao ốc Vietcombank 198 30/05/1996 49.788.585
CTLD VINAPON 22/07/1995 22.635.019
CTLD phát triển Tổ hợp Tháp VP Hoa Anh Đào Hà nội 28/06/1995 35.662.500
CTLD Mặt trời Sông Hồng 26/05/1995 30.000.000
Cty TNHH Thương mại Tràng tiền XD VP cho thuê 14/03/1995 10.128.000
CTLD Đoàn kết quốc tế 01/10/1994 24.305.000
Cty TNHH BIC - Tungshing 01/06/1994 19.168.265
Cty TNHH phát triển đệ nhất trung tâm thương mại 04/05/1994 15.000.000
CTLD Nguyễn Du, XD nhà cho thuê 04/05/1994 3.322.900
CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao 18/01/1994 24.151.551
CTLD Khách sạn hữu hạn Á châu 23/12/1993 2.625.000
Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever-Fortune 28/10/1993 29.680.000
CTy TNHH Tòa nhà Trung tâm 24/08/1993 9.956.837
CTLD Olimpia Dịch vụ báo chí và văn hoá 31/03/1993 6.569.400
Cty TNHH Tháp Trung tâm Hà nội 08/02/1993 67.500.000