Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH




NGUYỄN VĂN NGHĨA



HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp
Mã số: 60.62.01.15


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN CHÍ THIỆN





THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày trong luận văn này là trung thực và
chính xác. Những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ
công trình nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình!
Thái Nguyên, tháng…… năm 2014

Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Nghĩa


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn
PGS.TS. TRẦN CHÍ THIỆN đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
thực hiện.
Tôi xin trân thành cảm ơn Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học - Trường
ĐH Kinh tế và QTKD đã tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành khoá học và
trình bày luận văn này.
Tôi c
ện thành công luận văn
Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng………năm 2014

Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Nghĩa


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 2
4. Đóng góp của luận văn 3
5. Cấu trúc luận văn 3
Chƣơng 1.
4
1.1. Thu hồi đất, GPMB và các vấn đề liên quan 4

1.1.1. Thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.1.2. Giá đất và định giá đất 7
1.1.3. Tái định cư 9
1.1.4. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống và sản xuất 10
1.2. Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB đến hộ dân 12
1.2.1. Tác động trực tiếp tới hộ 12
1.2.2. Tác động gián tiếp tới hộ 13
1.3. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 15
1.3.1. Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái định cư ở các tổ chức tài trợ
(WB và ADB) 15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới 16
1.4. Chính sách thu hồi, đền bù đất ở nước ta qua các thời kỳ 18
1.4.1. Trước khi có luật đất đai 1988 18
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 19
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 20
1.4.4. Từ khi có luật đất đai 2003 đến nay 22
1.4.5. Bồi thường, hỗ trợ GPMB ở nước ta hiện nay 23
1.5. Bồi thường, hỗ trợ và GPMB ở một số tỉnh thành trong nước 26
1.5.1. Thành phố Hà Nội 26
1.5.2. Thành phố Hải Phòng 27
1.5.3. Tỉnh Bắc Giang 28
Chƣơng 2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Các câu hỏi nghiên cứu liên quan đến đề tài 30
2.2. Phương pháp nghiên cứu 30
2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 30
2.2.2. Phương pháp thu nhập số liệu 31

2.2.3. Phương pháp xử lý thông tin 34
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu 34
2.2.5. Hệ thống chỉ tiêu sử dụng 34
Chƣơng 3. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở
HUYỆN PHỔ YÊN 49
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 49
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 49
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 53
3.2. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư 62
3.2.1. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB và tái định cư ở huyện Phổ Yên . 62
3.2.2. Tình hình thực hiện công tác GPMB 02 dự án 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
Chƣơng 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở
HUYỆN PHỔ YÊN 92
4.1. Quan điểm, định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện tốt
công tác GPMB ở huyện Phổ Yên trong những năm tới 92
4.1.1. Quan điểm về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng 92
4.1.2. Định hướng chung 93
4.1.3. Mục tiêu, nhiệm vụ 95
4.2. Giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác GPMB để thực thi các dự án
kinh tế - xã hội ở huyện Phổ Yên 96
4.2.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung pháp lý và các chính sách liên
quan tới công tác giải phóng mặt bằng 96
4.2.2. Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho
công tác giải phóng mặt bằng 98
4.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải
phóng mặt bằng 100

4.2.4. Nhóm giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu
vực giải phóng mặt bằng 101
4.2.5. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 102
4.2.6. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện 103
4.3. Kiến nghị 105
KẾT LUẬN 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO 109
PHỤ LỤC 113

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

GPMB
: Giải phóng mặt bằng
CN - XD
: Công nghiệp - Xây dựng
CNH - HĐH
: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
GCN
: Giấy chứng nhận
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TĐC
: Tái định cư
THCS
: Trung học cơ sở
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn

UBND
: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Điều tra thu thập số liệu 32
Bảng 3.1: Tình hình biến động đất đai huyện Phổ Yên giai đoạn 2008 - 2010 51
Bảng 3.2. Kết quả phát triển kinh tế xã hội huyện Phổ Yên giai đoạn 2005
đến 2012 54
Bảng 3.3: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế Phổ Yên giai đoạn 2006-2012 57
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện các mục tiêu xã hội huyện Phổ Yên 61
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường, GPMB dự án đã giao đất, cho thuê đất tại
huyện Phổ Yên giai đoạn 2007-2012 65
Bảng 3.6. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Phổ Yên 67
Bảng 3.7. Qui mô của dự án Khu dân cư Hồng Diện 70
Bảng 3.8. Qui mô dự án Nút giao Yên Bình huyện Phổ Yên 73
Bảng 3.9. Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 74
Bảng 3.10. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và điều kiện được bồi thường 75
Bảng 3.11. Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án 77
Bảng 3.12. Tổng hợp bồi thường tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên đất 02
dự án 79
Bảng 3.13. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ theo chính sách qui định của 02 dự án 81
Bảng 3.14. Tổng hợp số hộ đã bố trí tái định cư 82
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả đạt được của 02 dự án 84
Bảng 3.16. Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp 86
Bảng 3.17. Sử dụng phần đất dân cư dịch vụ 86

Bảng 3.18. Tình hình đời sống của hộ sau khi bị thu hồi đất 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Tăng trưởng giá trị sản xuất các ngành giai đoạn 2001 - 2010 55
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu kinh tế ngành trên địa bàn huyện 2006 và 2012 56
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu lao động trong các ngành kinh tế năm 2012 59

HÌNH
Hình 3.1: Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư Hồng Diện 67
Hình 3.2: Dự án Nút giao Yên Bình huyện Phổ Yên 71



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
, quy
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng tới cơ sở, vật chất và
tinh thần của người bị thu hồi đất.
Công tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có
liên quan đến tài sản rất có giá trị đó là đất đai. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều dự án đã
cho thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn.

Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi thường. Giá trị
bồi thường thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy nó đã tác động rất lớn đến
tâm lý người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là chưa thoả đáng.
Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ không tự nguyện
chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB cũng là điều dễ hiểu.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái
Nguyên nói chung, huyện Phổ Yên nói riêng trong thời gian qua đã có nhiều
công trình, dự án được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của
toàn tỉnh, toàn huyện nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp
phần nhỏ vào sự nghiệp phát triển của cả nước. Nhiều công trình, dự án đã
hoàn thành đi vào hoạt động đem lại nhiều thành tựu về kinh tế - xã hội cho
tỉnh nhà. Tuy nhiên có những dự án đã hoàn thành, các công trình đã đưa vào
sử dụng, nhưng vẫn còn rất nhiều đơn thư khiếu nại. Nguyên nhân chính có
phải là mức bồi thường chưa thoả đáng hay ở một nguyên nhân chủ quan nào
khác? Công tác bồi thường GPMB không chỉ là di dời dân ra khỏi khu vực
giải toả mà phải có kế hoạch cụ thể trong công tác tái định cư và hỗ trợ phát
triển kinh tế, ổn định đời sống sau tái định cư.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thấy được tầm quan trọng của
công tác GPMB, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác
g m tại huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
góp phần hoàn thiện công tác GPMB trên địa bàn huyện, đảm bảo nhanh,
đúng tiến độ và đúng chính sách của Nhà nước.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- t thực tiễn về công tác

bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực thi các dự án phát
triển kinh tế - xã hội.
-
dựng phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phổ Yên
- Đề xuất kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện công tác GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất được thực thi nhanh.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi
Nhà Nước thu hồi đất và kết quả công tác GPMB khi thực hiện đầu tư xây
dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội
-
thường, GPMB.
- Đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB và
bố trí tái định cư, ổn định đời sống, sản xuất cho hộ dân khi bị thu hồi đất trên
địa bàn huyện Phổ Yên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
02 dự án
có tích chất điển hình trên địa bàn huyện Phổ Yên, cụ thể như sau:
+ Dự án xây dựng khu dân cư đô thị Hồng Diện - xã Hồng Tiến -huyện
Phổ Yên.
+ Dự án Nút giao Yên Bình trên địa bàn xã Nam Tiến - Huyện Phổ Yên.

- Một số địa điểm ở xã, TT khi Nhà nước thu hồi đất, GPMB để đầu tư

xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phổ Yên.
3.2.3. Phạm vi thời gian nghiên cứu
- Thời gi : G 2008 - 2012
4. Đóng góp của luận văn
- .
-
huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn được chia làm 4 chương là:
Chƣơng 1
;
Chƣơng 2: Phương pháp nghiên cứu;
Chƣơng 3: ;
Chƣơng 4
.





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1


1.1. Thu hồi đất, GPMB và các vấn đề liên quan
1.1.1. Thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Theo Điều 4 - Luật đất đai năm 2003 thì “thu hồi đất là việc Nhà nước ra

quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho
tổ chức, cá nhân, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định
nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia”. Do đó,
việc thu hồi đất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với
người dân có đất trong vùng quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả bồi
thường thiệt hại cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi đất
của Nhà nước. Nhưng trong những năm qua vấn đề này hầu như chỉ thực hiện
theo hình thức từ trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan có chức
năng của các địa phương có đất bị thu hồi áp giá chưa phù hợp với giá thị
trường, do đó gây không ít khó khăn trong việc thu hồi đất của Nhà nước.
1.1.1.2. Lý do của việc thu hồi đất
Công nghiệp hoá là quá trình phát triển của mọi quốc gia trên thế
giới. Trong thời đại ngày nay, CNH - HĐH là con đường giúp các nước
chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước. Về thực chất,
đây là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh công
nghiệp và dịch vụ, cơ cấu lại việc phân bổ dân cư theo hướng tăng nhanh
khối lượng dân cư sống ở khu vực thành thị và giảm mạnh số lượng dân
cư sống ở khu vực nông thôn.
Để làm được điều này, tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát
triển nền kinh tế, trong đó trước hết là nguồn nhân lực, đất đai và lao động.
Phải thu hồi và chuyển một bộ phận đất đai, tập trung chủ yếu là đất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
nghiệp sang phục vụ cho xây dựng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
dân cư tập trung, cũng như cho việc xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng và
các công trình công cộng phục vụ lợi ích cộng đồng. Đồng thời phải chuyển
một bộ phận lực lượng lao động ở khu vực nông nghiệp là khu vực có năng
suất lao động thấp, sang khu vực công nghiệp và dịch vụ là những khu vực có

năng suất lao động cao, cũng như thu nhập cao hơn.
1.1.1.3. Cơ chế thu hồi đất
Thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng khu cụm công nghiệp, khu
dân cư, cơ sở hạ tầng công cộng là vấn đề kinh tế - xã hội lớn, nhưng lại phải
tính đến lợi ích cơ bản của những người dân bị thu hồi đất. Qua đó, Nhà nước
ta đã ban hành Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181, 197, 198, 17, 84, 69
và hàng loạt chính sách vĩ mô hướng vào giải quyết cơ bản về đất nói chung
và vấn đề thu hồi đất nông nghiệp nói riêng để đảm bảo giữa lợi ích chung
của xã hội và lợi ích của hộ nhân dân, nhằm giải quyết vấn đề nông nghiệp,
nông dân, nông thôn.
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tiến hành
bồi thường, hỗ trợ để GPMB. Người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống
và sản xuất, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm.
1.1.1.4. Bản chất của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc thực hiện một dự án, công trình mới trên
đó. GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau đối với

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất

khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực đô thị, thị trấn, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá
trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định.
Đối với khu vực ven đô thị, thị trấn, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành
nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng
của nó. Còn đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư
là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó,
GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất lại
là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thiếu, trong khi trình độ sản xuất của
nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân
cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được
lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình
đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chuyển đổi mục đích
sử dụng đất và tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác,
cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại
nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
1.1.1.5. Vai trò của công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB đối với sự phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội
Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng: Mỗi một giai đoạn phát triển kinh
tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở

thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội
mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
có được triển khai thực thi hay không.
Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những
người dân trong diện bị giải toả Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời
gian tiến hành thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ để GPMB.
Thu hồi đất, bồi thường GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết
kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, thu hồi
đất, bồi thường GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các
công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Về mặt kinh tế của dự án: Thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB
được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho công tác GPMB, có điều kiện tập
trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Thu hồi đất, bồi thường GPMB kéo
dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn
đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đối với các dự
án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy
nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với các
dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị
ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng
vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
1.1.2. Giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Giá đất
Tại điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã công nhận đất “có giá’’. Lần đầu
tiên được coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong suốt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
mấy chục năm của quá trình thời bao cấp, coi đất là của “trời cho” không có
giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác định đất “có giá” bước đầu đã
đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai.
Luật quy định đất “có giá” đã tạo khung pháp lý để chuyển từ việc
quản lý Nhà nước về đất đai bằng biện pháp hành chính duy nhất sang biện
pháp hành chính kinh tế và thúc đẩy quá trình vận động các quan hệ đất đai
với việc cho phép người sử dụng đất được thực hiện 9 quyền. Trong nền kinh
tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản - hàng hoá đặc biệt nên
nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng,
giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển
nhượng. Khi đó, đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của hàng hoá đất
được thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu.
Tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất. Chính phủ giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên, thị
trường bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì
các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi
phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng định là cơ sở hình
thành và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên
nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để
khai thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá
khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất
cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
sự hình thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích
sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm,
lòng ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước.
1.1.2.2. Định giá đất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất định. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất
cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản
đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp
luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên
đã trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể
tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường khác.
1.1.3. Tái định cư
Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về
đất đai và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho
những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát
triển. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho
những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải
thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã
hội của hộ bị thu hồi đất và cộng đồng. Nói tóm lại, tái định cư là nhằm giảm
nhẹ các tác động xấu về kinh tế, văn hoá xã hội đối với một bộ phận dân cư bị
thu hồi đất, đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án tái định cư
cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án
phát triển khác. Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng
khu tái định cư để di dân khi Nhà nước thu hồi đất, bước đầu ổn định đời sống
cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất, song quá trình thực

hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần phải được xem xét:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
- Một số khu tái định cư không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối
thiểu như: Hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá .Từ
đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người đến tái định cư nơi này
- Việc bố trí tái định cư chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư,
các nhóm họ, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ như người sản xuất nông
nghiệp lại chuyển đến khu định cư cao tầng không có tư liệu sản xuất trong
khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Đa số việc xây dựng khu tái định cư còn bị động, đến khi có quyết
định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến
vấn đề tái định cư. Từ chỗ khâu chuẩn bị không được kỹ lưỡng do sự bức
bách về thời gian dẫn đến thiếu thốn các điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi
đất vào khu tái định cư nên người dân không biết mình được hưởng quyền lợi
gì. Nhiều khi các khu tái định cư xây dựng xong người dân đăng ký vào ở khi
lập dự án nhưng lại không vào mà yêu cầu bồi thường, hôc trợ bằng tiền để tự
lo chỗ ở mới đã dẫn đến tình trạng thừa chỗ ở trong khu tái định cư.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu tái định cư nên có tình trạng khoán trắng cho chủ đầu tư.
1.1.4. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống và sản xuất
Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn
định đời sống và sản xuất dường như không được đề cập tới đã gây nhiều khó
khăn cho đời sống của người dân. Tuy nhiên, cũng có hình thức hỗ trợ được
thực hiện thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất định đối với mỗi dự án.
Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: Với người năng động hoặc có
khả năng thì nó được phát huy tác dụng thông qua đầu tư sinh lợi, với một số

người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất
định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi
có người mắc vào tệ nạn xã hội. Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
cho thu nhập ổn định là mục tiêu phấn đấu trong mọi thời kỳ phát triển. Nó
tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, tạo điều kiện thúc
đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển.
Nội dung cơ bản của các chủ trương chính sách trên là: hướng vào tiếp
tục giải phóng tiềm năng lao động, đất đai khu vực nông nghiệp, nông thôn
tạo động lực mới cho nông dân phát triển kinh tế hộ gia đình, trang trại, làng
nghề, doanh nghiệp nhỏ và vừa ở nông thôn. Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu
lao động nông nghiệp, nông thôn đáp ứng yêu cầu cơ cấu kinh tế theo hướng
CNH - HĐH, hội nhập; nâng cao chất lượng nguồn lực, sức mạnh cạnh tranh
của lao động nông thôn, nông dân; tạo việc làm đầy đủ cho lao động nông
thôn, nông dân, nhất là vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nâng cao giá
trị việc làm cho nông dân.
Các chính sách vĩ mô này góp phần quan trọng, tạo thế chủ động, tích
cực để giải quyết vấn đề thu nhập, đời sống việc làm cho người lao động nông
thôn nói chung, cho lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất nói riêng. Ngoài
các chính sách trên, Nhà nước đã ban hành một số chính sách hỗ trợ người lao
động như Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định
việc hỗ trợ nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ trực tiếp kinh
phí dạy nghề để chuyển nghề; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
(thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP); Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định hướng dẫn thi hành luật đất đai; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày

27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp hỗ trợ dạy nghề và tạo
việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
Tuy vậy, việc thực hiện các chủ trương chính sách trên của Nhà nước,
đang đối mặt với nhiều thách thức. Vướng mắc lớn nhất trong giải quyết việc
làm, thu nhập và đời sống cho người dân có đất bị thu hồi hiện nay là chưa có
một khung chính sách đồng bộ để đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu
hồi. Chính vì thế, việc xây dựng một khung chính sách đồng bộ đang là một
vấn đề gây bức xúc. Theo chúng tôi, khung chính sách này bao gồm chính
sách bồi thường thiệt hại; chính sách tạo việc làm; chính sách tái định cư;
chính sách về trách nhiệm và nghĩa vụ của các đơn vị được nhận đất thu hồi
sử dụng vào các mục đích công cộng, xây dựng các khu dân cư; các chính
sách phát triển kinh tế - xã hội có liên quan.
1.2. Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thƣờng, GPMB đến hộ dân
1.2.1. Tác động trực tiếp tới hộ
1.2.1.1. Tác động về việc làm
* Tác động tích cực
Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho các khu công nghiệp sẽ
làm tăng cơ hội việc làm trong các khu, cụm công nghiệp cho hộ nông dân.
Thông qua sự phát triển của các khu công nghiệp, nhiều loại hình dịch
vụ phát triển, có cơ hội về việc làm mới nhờ đó nâng cao thu nhập cho hộ
nông dân.
* Tác động tiêu cực
Lực lượng lao động ở khu vực thu hồi đất thường có độ tuổi cao hoặc
trình độ thấp không có việc làm.

Hộ nông dân do bị thu hồi đất không còn đất sản xuất hoặc chỉ còn lại
một phần, sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ không đúng mục đích nên sẽ dẫn
tới việc dư thừa lao động, mặt khác một số lao động do không có khả năng
chuyển đổi việc làm dẫn tới thất nghiệp.
1.2.1.2. Tác động về thu nhập
* Tác động tích cực
- Khi thu hồi đất thì do được nhận tiền bồi thường nên một số hộ có khả
năng đầu tư cho phát triển kinh tế nhờ đó thu nhập của họ cũng tăng lên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
- Khi các ngành nghề truyền thống của địa phương được khôi phục phát
triển và tận dụng được lượng lao động dư thừa, nên thu nhập của các hộ này
được tăng lên.
- Nhiều loại hình dịch vụ phát triển, có cơ hội về việc làm mới nhờ đó
nâng cao thu nhập cho hộ nông dân.
* Tác động tiêu cực
- Khi thu hồi đất thì những hộ mất đất do không chuyển đổi được việc
làm sẽ không có việc làm từ đó dẫn tới thu nhập ngày càng thấp.
- Mặc dù kinh tế xã hội phát triển nhưng bộ phận nông dân do nhượng
đất nên không có khả năng tự cung cấp các nhu cầu thiết yếu cho đời sống
hàng ngày nên phải mua, dẫn tới mặc dầu thu nhập cao hơn trước, nhưng cuộc
sống về vật chất lại thấp hơn trước đây do chi tiêu tăng nhanh hơn thu nhập.
1.2.2. Tác động gián tiếp tới hộ
1.2.2.1. Về mặt xã hội
* Tác động tích cực
- Thay đổi bộ mặt văn hoá của địa phương.
- Thay đổi nếp sống của cộng đồng theo hướng tốt lên.
- Các hộ nông dân có điều kiện tiếp xúc với phương tiện thông tin đại

chúng nhiều hơn nên có cơ hội hưởng thụ văn hoá nhiều hơn.
* Tác động tiêu cực
- Có thể làm mất đi những phong tục tập quán tốt của địa phương do lối
sống đô thị thâm nhập vào.
- Nhiều luồng văn hoá, các thành phần xã hội du nhập sẽ làm cho tệ nạn
xã hội nhiều hơn.
- Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất sai mục đích, vô tình
làm cho các hộ nông dân không chuyển đổi được nghề nghiệp, không đầu tư
cho tái sản xuất đẩy họ vào các tệ nạn xã hội như rượu chè, cờ bạc, chơi đề…

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
1.2.2.2. Tác động về môi trường
* Tác động tích cực
- Nếu thực hiện việc quy hoạch, xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng,
hệ thống xử lý chất thải, nước thải sẽ giảm thiểu ô nhiễm môi trường.
- Thực hiện thu hồi đất thuận lợi sẽ thúc đẩy công tác đầu tư sản xuất
một cách nhanh chóng hơn và đỡ tốn kém trong công tác đầu tư mặt bằng cơ
sở hạ tầng.
- Góp phần di chuyển một số những cơ sở sản xuất, kinh doanh nằm trong
khu dân cư, khu đô thị ra khu, cụm công nghiệp để tránh ô nhiễm môi trường
- Chi phí xử lý chất thải, nước thải bảo vệ môi trường tốn ít chi phí hơn.
* Tác động tiêu cực
Khu, cụm công nghiệp, khu dân cư phát triển sẽ kéo theo nhiều loại
hình dịch vụ phát triển do đó công tác bảo vệ môi trường không tốt sẽ làm cho
môi trường sinh thái xấu đi. Các chất thải tại khu, cụm công nghiệp nếu
không quản lý chặt chẽ và có biện pháp xử lý đồng bộ, khoa học sẽ gây ô
nhiễm môi trường, ảnh hưởng tới nhân dân.
1.2.2.3. Tác động đến thu ngân sách

* Tác động tích cực
- Khi thu hồi đất quy hoạch khu dân cư để giao đất có thu tiền sẽ tạo ra
nguồn thu ngân sách chủ yếu cho địa phương để xây dựng cơ sở hạ tầng phục
vụ sản xuất, đời sống của nhân dân.
- Khi thu hồi đất quy hoạch khu, cụm công nghiệp tạo ra nguồn thu từ
các khoản thuế của các doanh nghiệp cho ngân sách địa phương.
* Tác động tiêu cực
Nếu chỉ đạo, quản lý việc thu tiền sử dụng đất không tốt dẫn tới những
tồn đọng tiền sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đích làm thất thoát tiền
vốn của Nhà nước.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
1.3. Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng, cơ bản nhất của mọi hoạt động đời sống kinh tế xã hội. Khi Nhà nước
tiến hành thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích phát triển của quốc gia đã
làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của các hộ, người bị ảnh hưởng không
những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng gia tăng.
Đặc biệt, ở nước đang phát triển như Việt Nam, người dân chủ yếu sống bằng
nghề nông nghiệp do vậy đất đai và các chính sách liên quan đến thu hồi đất,
GPMB là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm, chính
sách bồi thường của một số tổ chức tài trợ và một số nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam khi thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư trong công tác GPMB.
1.3.1. Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái định cư ở các tổ chức tài trợ
(WB và ADB)
Theo Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á
(ADB) thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để
họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến
mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù
hợp đảm bảo cho người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong
cuộc sống. Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với
người bị ảnh hưởng. Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác
bồi thường và tái định cư phải nhìn nhận con người là trung tâm chứ không
phải chính sách bồi thường vật chất. Từ quan điểm chính sách bồi thường
công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được
sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi
được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có
dự án. Tuy vậy, các chính sách cũng có những khác biệt so với chính sách của
Nhà nước Việt Nam.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

16
Quy định của ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông
tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ
dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính
đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác
bồi thường, GPMB và tái định cư. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực
hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà
nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu
như không trả lời ngay được.
Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan
thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo
những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải
kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó

có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt
được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
1.3.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
1.3.2.1. Trung Quốc
Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất