Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang

Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước ta đang trong quá tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai
cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du
lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình
khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an
ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại
đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự
phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết.
Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì cần phải
có địa điểm xây dựng điều này gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một công trình hay một dự án
đầu tư xây dựng. Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực
hiện của dự án và sự phát triển kinh tế đô thị.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng tại Việt Nam còn đang gặp nhiều khó
khăn phức tạp đòi hỏi phải có những biện pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng
mặt bằng.
Vì vậy, sau một thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên
Dũng, cùng với sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Hải Yến, em quyết định chọn đề tài:
“Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện
Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu.
Vì trình độ và thời gian nghiên cứu cho hạn, chuyên đề không tránh khỏi những
sai sót về mặt lý luận và thực tiễn. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
của thầy cô để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.
 Mục tiêu nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về GPMB.
- Tìm hiểu thực trạng định giá đất và đền bù thiệt hại GPMB tại
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
1

Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB
của huyện.
 Phạm vi nghiên cứu:
Chuyên đề nghiên cứu thực trạng về GPMB tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc
Giang trong những năm 2006, 2007, 2008.
 Phương pháp nghiên cứu:
- Duy vật biện chứng.
- Điều tra thu thập số liệu.
- Thống kê toán học.
- Phân tích so sánh.
- Phân tích tổng hợp.
 Kết cấu nội dung của báo cáo chuyên đề:
Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt và tài
liệu tham khảo, chuyên đề có kết cấu nội dung như sau:
Chương I: Cơ sở khoa học về giải phóng mặt bằng.
Chương II: Thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Chương III: Giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Em xin chân thành cảm ơn Ths. Nguyễn Hải Yến và bà Đỗ Thị Vân, cùng các
anh chị trong phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Dũng đã giúp đỡ em về mặt
lý thuyết cũng như thực tế để hoàn thành chuyên đề.
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
2
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
1.1. Khái niệm và đặc điểm của GPMB:

1.1.1. Khái niệm:
Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ
đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm:
-Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhất
định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án. Công tác giải
phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành
dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là
điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc
thực hiện có đơn giản hơn.
-Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng
mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế
cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất
một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời
của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc
điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng
bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt
bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không
thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây
lì không chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu
vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không
có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở
các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
3

Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công
việc khác cho thích hợp với nơi ở mới.
1.2. Sự cần thiết của công tác GPMB:
Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân.
Theo luật Đất đai năm 1993, điều 1 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”.
Theo điều 5 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của nghị định này, tuỳ từng trường hợp
cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất."
Như vậy trong các văn bản pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, các
nhân sử dụng ổn định lâu lâu dài. Do đó khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục
vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho
người dân vì đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt của người dân ảnh
hưởng tới lợi ích kinh tế của họ. Theo điều 27 của Luật Đất đai thì "Trong trường
hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị
thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện
theo quy định của Chính phủ".
Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí đặc biệt
quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người. Không những thế nó đánh dấu mốc
giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là
sản phẩm của lao động. Là điều kiện tồn tại của bất kỳ một sinh vật nào sống trên trái
đất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế thì đất đai trở
thành một tài sản vô cùng quan trọng.
Đất đai Việt Nam chủ yếu là đât sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời gian và
xu thế chung của thế giới. Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng cao cộng

với nó là xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên ngày
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
càng khan hiếm và quan trọng hơn. Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùng
với quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở
hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà
quản lý.
Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưng
được trao quyền sử dụng cho người dân. Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xá giao
thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhà
nước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người dân cũng phải trao trả đất đai
cho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự án,các khu đô thị các công trình phúc lợi
xã hội.
Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêu
quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế
đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trên con
đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từng khía
cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách
đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải
trí ngày càng phát triển mạnh mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ
tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn
xã hội như:
Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầu
chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra
thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều.
Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu
về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất cao,

các trung tâm thương mại dịch vụ.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao
thông vận tải cần phải mở rộng. Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và đi
lại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm tuyến
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
5
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt được nhu cầu vận chuyển đi
lại của xã hội.
Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều
đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt mà cả
lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạc bộ văn hoá để phục vụ cho các
nhu cầu trên
Để đáp ứng được các nhu cầu đang trở thành mối bức xúc mà toàn xã hội đang
quan tâm thì việc giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan. Đây là một biện
pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã
hội cũng như quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị trong cả nước.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng:
1.3.1. Giá cả đất đai:
- Một khu đất ban đầu có thể giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin về
việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá sẽ làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và
làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bắng. Đó là yếu tố tâm lí của con
người và rất khó để nhận biết và xác định giá trị.
-Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nếu
cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống; còn
nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên. Trong thực tế
hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị, giá đất tăng
lên rất cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m
2

do diện tích đất đai có hạn mà cầu về
đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất.
-Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất
hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch
II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra ). Giá đất
còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm.
1.3.2. Tính chất của đất đai:
-Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích
như đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được
nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng
lên.
1.3.3. Khả năng sinh lợi của đất đai:
-Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm lí
muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày
nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất
đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên
cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài.
1.3.4. Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng:
- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến
mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và
chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang
bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị
trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
1.3.5. Yếu tố chính trị:
-Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây,

mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh hoạt
cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do thu nhập
được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái đang là một
nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt đổ ra
các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có giá rất cao.
Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m
2
Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tư
nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch
rộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ
của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và đường lối lãnh đạo của
Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên
cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
7
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
1.3.6. Những quy định của pháp luật:
-Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến
công tác giải phóng mặt bằng, có thể tại 1 thời điểm trước đó các tiêu chí áp dụng cho
việc giải phóng mặt bằng cho 1 khu vực cụ thể là hợp lí nhưng ở 1 thời điểm khác
hoặc 1 khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá đó lại ko hợp lí và không phù hợp với
quy định của pháp luật. Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quy phạm
pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp lí nhất.
1.3.6. Trình độ đội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng:
1 nhân tố khả chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính là trình độ
của đội ngũ quản lí và thực hiên công tác giải phóng mặt bằng.Việc giải phóng diễn
ra 1 cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực vận động cũng
như thực hiện của cá nhân những người quản lí.
1.4. Các bước thực hiện giải phóng mặt bằng và đền bù thiệt hại:

Bước 1: Thống nhất thực hiện công tác bồi thường.
- Chủ đầu tư liên hệ Tổ chức thực hiện công tác Bồi thường để ký kết hợp đồng
kinh tế về việc bồi thường, GPMB (Ban Bồi thường các dự án hoặc Ban Bồi thường
huyện Yên Dũng).
- Các loại giấy tờ phải có trước khi ký kết hợp đồng: văn bản chấp thuận địa
điểm, chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án đầu tư);
trích lục bản đồ địa chính khu đất; bàn giao mốc giới thực địa.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi .
- Chủ đầu tư liên phòng tài nguyên môi trường huyện Yên Dũng để trích lục bản
đồ địa chính khu đất thu hồi; trích sao hồ sơ địa chính; lập danh sách các thửa đất bị
thu hồi (số hiệu thửa, tên người sử dụng, diện tích thửa, mục đích sử dụng) cung cấp
cho Tổ chức thực hiện bồi thường.
- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả.
Bước 3: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất .
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
8
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện bồi thường công bố chủ
trương thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- UBND các xã có dự án niêm yết chủ trương thu hồi đất và bản qui hoạch khu
đất bị thu hồi.
Bước 4: Lập phương án tổng thể và xét duyệt phương án tổng thể về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên
Dũng cung cấp, Tổ chức thực hiện bồi thường tiến hành thống kê về tài sản thiệt hại,
số hộ khẩu, nhân khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành nghề, số hộ phải tái định
cư để lập phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận phương án Ban thẩm định ra

thông báo thẩm định phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định cấp
thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường tổng thể.
Bước 5: Thông báo về việc thu hồi đất.
- Sau khi phương án bồi thường tổng thể được duyệt, cơ quan lập phương án bồi
thường thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mức bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt chủ đầu tư ra văn bản
đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường Yên Dũng làm thủ tục đề nghị UBND
huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa đất.
Bước 6: Quyết định thu hồi đất.
- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt, UBND tỉnh ra quyết
định thu hồi đất tổng thể của khu đất bị thu hồi.
- Sau 20 ngày có quyết định thu hồi đất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Yên Dũng có trách nhiệm trình UBND huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa
đất
- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan
Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm ký quyết định thu hồi đất.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
9
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Bước 7: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất .
- Sau khi Tổ chức thực hiện bồi thường nhận được quyết định thu hồi đất của
từng thửa đất thì tiến hành niêm yết công khai quyết định thu hồi đất
- Tổ chức thực hiện bồi thường tiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắc mắc;
tập hợp những khiếu nại về quyết định thu hồi đất đề nghị phòng Tài nguyên và Môi
trường Yên Dũng làm thủ tục đề nghị UBND huyện điều chỉnh quyết định thu hồi đất
- Chủ đầu tư phải làm thủ tục giao đất, thuê đất (do phòng Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn cụ thể).

Bước 8: Kê khai, kiểm kê tài sản thiệt hại và xác định nguồn gốc đất đai .
- Tổ chức thực hiện bồi thường ra thông báo về kế hoạch thực hiện công tác kê
khai, kiểm kê gửi chủ đầu tư, UBND huyện, UBND cấp xã có đất bị thu hồi và thông
báo cho các hộ dân trong vùng dự án biết để thưc hiện kiểm kê.
- UBND cấp xã ra quyết định thành lập tổ tham gia công tác bồi thường thuộc
dự án
- Nội dung kiểm kê: phát tờ khai theo mẫu, lập biên bản kiểm kê. Làm việc với
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu
hồi để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường,
được hỗ trợ, được tái định cư .
Bước 9: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm quyền
thẩm định.
- Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đo
đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND huyện không quá
10 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh không quá
15 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường.
Bước 10: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
10
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết, Tổ chức thực hiện bồi thường
tiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về giá trị bồi
thường để điều chỉnh, bổ sung vào phương án
- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng tình của UBND xã, Ủy ban
Mặt trận, đại diện của những hộ có tài sản thiệt hại.
Bước 11: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm

quyền phê duyệt.
- Thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận phương án; Ban thẩm định lập
báo cáo thẩm định, có tờ trình và đóng dấu phương án đã thẩm định, trình phê duyệt
- Thời gian không quá 3 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định, cấp
thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường.
Bước 12: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt
và thông báo chi trả tiền.
Trong thời gian không quá 3 ngày nhận được Quyết định phê duyệt phương án,
Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với UBND xã để niêm yết kết quả phê duyệt;
ra quyết định về giá trị (về từng loại cụ thể) được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
cho từng hộ và ra thư mời nhận tiền bồi thường
Buớc 13: Giải quyết khiếu nại tranh chấp phát sinh sau phương án phê duyệt và
giải phóng mặt bằng.
Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày chi trả tiền Tổ chức thực hiện bồi thường
phối hợp với UBND xã giải quyết những thắc mắc phát sinh và tiến hành giải phóng
mặt bằng (đốn chặt cây cối hoa màu, tháo dỡ nhà cửa và các công trình khác).
Bước 14: Lập biên bản bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tại thực địa.
Tổ chức thực hiện bồi thường mời chủ đầu tư, đại diện UBND huyện, xã đến tại
thực địa để lập biên bản bàn giao mặt bằng Dự án cho chủ đầu tư.
Bước 15: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có).
- Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại bước 13 mà
người có đất bị thu hồi không bàn giao đất thì Tổ chức thực hiện bồi thường lập thủ
tục cưỡng chế thu hồi đất.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
11
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Sau khi có đề nghị của Tổ chức thực hiện bồi thường, Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật ra quyết định cưỡng chế.
- Giao quyết định cưỡng chế và niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế
không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu
hồi đất theo quy định của pháp luật.
Bước 16: Thanh quyết toán các khoản chi phí.
Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với chủ đầu tư rà soát toàn bộ số liệu
chi trả để làm biên bản thanh quyết toán dự án.
1.5 . Những quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng:
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai…
-Cùng với đó là các quyết định về việc quy hoạch giải phóng mặt bằng đền bù
và các dự án tái định cư của UBND tỉnh Bắc Giang cũng như UBND huyện Yên
Dũng.
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
12
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ
ĐỀN BÙ THIỆT HẠI TẠI HUYỆN YÊN DŨNG
TỈNH BẮC GIANG
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng – Bắc
Giang:
2.1.1. Vị trí địa lí :
Huyện Yên Dũng nằm ở phía nam tỉnh Bắc Giang , Yên Dũng có núi Nham
Biền chạy theo hướng Đông-Tây. Phía Nam giáp tỉnh Bắc Ninh với ranh giới là sông
Cầu, phía Đông giáp tỉnh Hải Dương với ranh giới là sông Lục Đầu, phía Bắc giáp
huyện Lục Nam và phía Tây giáp thành phố Bắc Giang. Phần lớn diện tích là đồi núi
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
13
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
.. Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền núi (chiếm 72% diện tích toàn tỉnh) là chia cắt
mạnh, phức tạp chênh lệch về độ cao lớn. Nhiều vùng đất đai còn tốt, đặc biệt ở khu
vực còn rừng tự nhiên. Vùng đồi núi thấp có thể trồng được nhiều cây ăn quả, cây
công nghiệp như vải thiều, cam, chanh, na, hồng, đậu tương, chè...; chăn nuôi các
loại gia súc, gia cầm, thuỷ sản.
Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền trung du (chiếm 28% diện tích toàn tỉnh) là
đất gò, đồi xen lẫn đồng bằng rộng, hẹp tùy theo từng khu vực. Vùng trung du có khả
năng trồng nhiều loại cây lương thực, thực phẩm, cây ăn quả, cây công nghiệp, chăn
nuôi các loại gia súc, gia cầm, cá và nhiều loại thuỷ sản khác.
2.1.2. Diện tích, dân cư, giao thông:
Huyện Yên Dũng có diện tích 213km
2

và dân số là 163.000 người (năm 2004).
Huyện ly là thị trấn Neo cách thành phố Bắc Giang khoảng 15km về hướng đông
nam. Chảy xuyên qua huyện Yên Dũng là con sông Thương uốn lượn cung cấp phù
sa cho các xã Tân Tiến, Xuân Phú, Tân Liễu, Tiến Dũng, Chí Yên, Lão Hộ. Tỉnh Bắc
Giang nối tiếng với ba con sông lớn chạy xuyên qua tỉnh là sông Lục Nam sông
Thương, và sông Cầu. Cả ba con sông này đều chảy qua huyện Yên Dũng và hội tụ
tại Kiếp Bạc tỉnh Hải Dương..
2.1.3. Các đơn vị hành chính:
• Thị trấn : Thị trấn Neo (huyện lị), thị trấn Tân Dân.
• Các xã (23 xã): Đồng Phúc, Đồng Việt, Tư Mại, Đức Giang, Tiến Dũng,
Cảnh Thụy, Lãng Sơn, Trí Yên, Lão Hộ, Tân An, Xuân Phú, Tân Tiến,
Tân Liễu, Tiền Phong, Yên Lư, Hương Gián, Quỳnh Sơn, Tân Mỹ, Song
Khê, Nội Hoàng, Đồng Sơn, Nham Sơn, Thắng Cương
2.1.4. Khí hậu:
-Yên Dũng Bắc Giang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng Đông
bắc. Một năm có bốn mùa rõ rệt. Mùa đông lạnh, mùa hè nóng ẩm, mùa xuân, thu khí
hậu ôn hòa. Nhiệt độ trung bình 22 - 23oC, độ ẩm dao động lớn, từ 73 - 87%.
-Lượng mưa hàng năm đủ đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất và đời sống.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
14
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
-Nắng trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.700 giờ, thuận lợi cho phát triển các cây
trồng nhiệt đới, á nhiệt đới.
2.1.5. Tài nguyên thiên nhiên:
-Tài nguyên đất
-Bắc Giang có 382.200 ha đất tự nhiên, bao gồm 123 nghìn ha đất nông nghiệp,
110 nghìn ha đất lâm nghiệp, 66,5 nghìn ha đất đô thị, đất chuyên dùng và đất ở, còn
lại là các loại đất khác. Nhìn chung, tỉnh Bắc Giang có nhiều điều kiện thuận lợi để
phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp và thuỷ sản. Quốc lộ 1A mới hoàn

thành tạo ra quỹ đất lớn có nhiều lợi thế cho phát triển công nghiệp - dịch vụ. Đất
nông nghiệp của tỉnh, ngoài thâm canh lúa còn thích hợp để phát triển rau, củ, quả
cung cấp cho Thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận. Tỉnh đã có kế hoạch chuyển hàng
chục nghìn ha trồng lúa sang phát triển cây ăn quả, cây công nghiệp và nuôi trồng
thuỷ sản có giá trị kinh tế cao. Hơn 20 nghìn ha đất đồi núi chưa sử dụng là một tiềm
năng lớn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh, liên kết trồng rừng, chế biến lâm
sản và nuôi trồng thuỷ sản.
- Tài nguyên rừng
-Đến hết năm 2005 Bắc Giang có 129.164 ha đất lâm nghiệp đã có rừng, và gần
30.000 ha đất núi đồi có thể phát triển lâm nghiệp. Trữ lượng gỗ có khoảng 3,5 tr.m
3
,
tre nứa khoảng gần 500 triệu cây. Ngoài tác dụng tàn che, cung cấp gỗ, củi, dược
liệu, nguồn sinh thuỷ, rừng Bắc Giang còn có nhiều sông, suối, hồ đập, cây rừng
nguyên sinh phong phú... tạo cảnh quan, môi sinh đẹp và hấp dẫn.
-Tài nguyên khoáng sản
-Đến hết năm 2005 Bắc Giang đã phát hiện và đăng ký được 63 mỏ với 15 loại
khoáng sản khác nhau bao gồm : than, kim loại, khoáng chất công nghiệp, khoáng
sản, vật liệu xây dựng. Phần lớn các khoáng sản này đã được đánh giá trữ lượng hoặc
xác định tiềm năng dự báo.
-Tuy không có nhiều mỏ khoáng sản lớn nhưng lại có một số loại là nguồn
nguyên liệu quan trọng để phát triển công nghiệp của tỉnh như mỏ than đá ở Yên Thế,
Lục Ngạn, Sơn Động có trữ lượng khoảng hơn 114 triệu tấn, gồm các loại than:
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
15
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
antraxit, than gầy, than bùn. Trong đó mỏ than Đồng Rì có trữ lượng lớn (107,3 triệu
tấn) phục vụ phát triển quy mô công nghiệp trung ương. Quặng sắt ước khoảng 0,5
triệu tấn ở Yên Thế. Ngoài ra gần 100 nghìn tấn quặng đồng ở Lục Ngạn, Sơn Động;

3 triệu tấn cao lanh ở Yên Dũng. Khoáng sản sét cũng có tiềm năng lớn, sử dụng làm
gạch ngói, với 16 mỏ và điểm mỏ, tổng trữ lượng khoảng 360 triệu m
3
, chủ yếu ở các
huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam, Yên Thế, Hiệp Hoà. Trong đó có 100 m
3
sét
làm gạch chịu lửa ở Tân Yên, Việt Yên; sỏi, cuội kết ở Hiệp Hoà, Lục Nam.
-Tài nguyên nước
-Trên lãnh thổ Bắc Giang có 3 con sông lớn chảy qua, với tổng chiều dai 347
km, lưu lượng lớn và có nước quanh năm. Ngoài ra còn có hệ thống ao ,hồ, đầm,
mạch nước ngầm. Lượng nước mặt, nước mưa, nước ngầm đủ khả năng cung cấp
nước cho các ngành kinh tế và sinh hoạt.
2.1.6. Môi trường đầu tư:
Cùng với sự thông thoáng, cởi mở của Luật Đầu tư (chung) và Luật Doanh
nghiệp (thống nhất) có hiệu lực từ ngày 1-7-2006 , tỉnh Bắc Giang nói chung và
huyện Yên Dũng nói riêng đang đẩy mạnh cải cách hành chính, nhằm tạo ra môi
trường đầu tư minh bạch, hấp dẫn . Lãnh đạo tỉnh có chủ trương "trải thảm đỏ" mời
gọi các nhà đầu tư tới làm ăn lâu dài ở địa bàn tỉnh. Đến với Bắc Giang các nhà đầu
tư sẽ được tiếp đón trọng thị, được tư vấn, hưỡng dẫn miễn phí, được cung cấp thông
tin đầy đủ rõ ràng. Thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp sẽ được giải quyết
nhanh gọn theo cơ chế "1 cửa", nghĩa là nhà đầu tư chỉ tiếp xúc làm việc với 1 cơ
quan và nhận được kết quả tại đó. Nhà đầu tư không phải mất thêm các chi phí khác
ngoài các chi phí theo quy định chung của nhà nước Việt Nam và sẽ tiết kiệm được
thời gian, công sức đi lại. Đầu tư vào Bắc Giang ở trong khu công nghiệp, ở địa bàn
khó khăn và lĩnh vực khuyến khích đầu tư, nhà đầu tư còn được hưởng nhiều ưu đãi
như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm tiền thuê đất, được hỗ trợ đào tạo
nghề…
Người Việt Nam có câu: "Đất lành, chim đậu". Với lợi thế và tiềm năng nổi trội,
tình hình chính trị xã hội ổn định, con người giàu truyến thống văn hoá, cần cù lao

Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
16
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
động, một chính quyền cởi mở, thân thiện với những chính sách minh bạch, nhất
quán, Bắc Giang thật sự sẽ là điểm hẹn, là mảnh đất lành cho các nhà đầu tư
2.2. Thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng và đền bù thiệt hại tại huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
2.2.1 Những quy định của UBND tỉnh Bắc Giang và UBND huyện Yên
Dũng về quy hoạch giải phóng mặt bằng:
Chủ yếu dựa vào các quy phạm pháp luật được quy định tại luật đất đai 2003
và các văn bản pháp luật liên quan như:
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ; Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND tỉnh Bắc giang V/v
Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng dẫn số 01/HDLN ngày
11/5/2005 của Liên ngành Sở Tài chính, sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng
về hướng dẫn thực hiện Quyết định số 06/2005/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 70/2007/QĐ-UBND ngày 21/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang V/v
sửa đổi, bổ sung đơn giá BT thiệt hại tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc; Hướng dẫn

số:952/HDLN ngày 12/9/2007 của liên sở Tài chính-Xây dựng thực hiện quyết địng số
70/2007/QĐ-NBND ngày 21/8/2007;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
17
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc Ban hành bảng mức giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng
dẫn số 01/HDLN-TC-TN&MT ngày 27/12/2006 của Sở Tài chính, sở TN&MT V/v
thực hiện Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 71/2007/QĐ-UBND ngày 24/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc Ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
xây dựng Khu CN.
-Đối với đất khu dân cư nông thôn việc xác định đất ở và đất vườn chưa quy
định rõ ràng dẫn đến việc xử lý khác nhau giữa các nơi gây thắc mắc trong
nhân dân, đồng thời khung giá đất quá thấp, cao nhất là 38.000đ/m
2
thấp
nhất là 10.000đ/m
2
chưa đủ để tái tạo chỗ ở mới.
- Theo thông tư 145 của Bộ tài chính, giá đền bù thiệt hại đất nông,
lâm nghiệp tính trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế và
khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp nhưng khi thực hiện thì
chưa chó thị trường chuyển nhượng đất nông, lâm nghiệp việc xác định khả
năng sinh lời trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng,
lợi nhuận, lãi suất ngân hàng còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu
là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất
hợp pháp sang mục đích sử dụng khác nhất là ở khu vực ven đô thị và các
khu đất nông nghiệp trong đô thị. Đặc biệt, có khu đất nông nghiệp không

giao sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nên không
được quyền chuyển nhượng. Vì vậy, không thể có cơ sở để xác định giá đền
bù thiệt hại theo giá chuyển nhượng thực tế.
Trên địa bàn huyện Yên Dũng nhà nước thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp,
việc hỗ trợ đào tạo nghề theo hướng dẫn của Bộ tài chính theo suất và tỷ lệ
(%) diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, không quan tâm đến diện tích thực
tế (số lượng) là không khả thi.
- Đối với đất đấu thầu, đất tạm giao ở nông thôn việc xác định chi phí
đầu tư khó khăn, người dân bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù cao.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
18
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Việc áp dụng cơ chế, chính sách của một số ngành vào thực tiễn trên
địa bàn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách Nhà nước có
điều chỉnh, thay đổi, gây thắc mắc khiếu kiện của người sử dụng đất bị thu
hồi.
- Chính sách giao đất, bán nhà ở tái định cư chưa có sự thống nhất trên
địa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong nhân dân.
- Các dự án sử dụng vốn vay và vốn ngoài ngân sách đã áp dụng các
mức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn cho việc giải thích
và tổ chức thực hiện.
- Việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù
rất khó thực hiện, vì mức giá này luôn thay đổi và trên thực tế không có số
liệu thống kê cập nhật. Khi lập phương án đền bù mức giá này dựa trên các
số liệu điều tra không chính xác nên khó thống nhất. Mức giá thị trường này
có thể tăng đột ngột do các yếu tố quy hoạch (nhất là các tuyến đường chính,
khả năng sinh lợi cao), có chênh lệch rất lớn so với mức giá trị tại thời điểm
lập phương án đền bù thiệt hại, gây khó khăn cho việc đền bù GPMB, việc
đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù sẽ rất phức

tạp do phải thay đổi liên tục.
- Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giá
đền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục. Vì vậy, cần phải có khung giá đất để
tính đền bù thiệt hại do Nhà nước ban hành.
- Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp có diện
tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc
đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giưã GPMB với chỉnh trang sau
GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan, không đảm bảo an toàn
trên các tuyến phố mới được xây dựng.
- Trên địa bàn huyện có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất lớn, phải
phân kỳ đầu tư GPMB ; khi chính sách thay đổi, những khu vực GPMB sau
lại được hưởng chính sách khác, gây ra khiếu kiện trong nhân dân.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
19
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Các dự án có nguồn vốn khác nhau, khi đền bù GPMB lại áp dụng các
mức khác nhau nhất là phần hỗ trợ gây so sánh giữa các dự án.
- Cùng với đó là các bước tiến hành để quy hoạch giải phóng mặt bằng:
- Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù
giải phóng mặt bằng xây dựng.
-Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê
duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt
bằng xây dựng được thực hiện như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông
qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặc giao cho
doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;
- Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu
hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trên
mặt bằng đã được giải phóng;

- Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền.
- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo dự án đầu tư xây dựng công
trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:
- Ðối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng
mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây
dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng
đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì
phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;
- Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng
công trình;
- Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của
dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
20
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khi
giải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá
đền bù của địa phương mình.
- Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giải
quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàn
toàn chi phí cho việc cưỡng chế.
- Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây
dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo mức
độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì
phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Tình hình sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Dũng:

2.2.2.1.Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng những năm vừa
qua:
Trong những năm vừa qua có số lượng không nhiều các dự án đầu tư được thực
hiện trên địa bàn huyện Yên Dũng,chủ yếu là quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử
dụng đất,Bồi thường để lấy đất đắp đê và bồi thường để xây dựng các dự án khu
công nghiệp.Quy hoạch các vùng đất nông nghiệp phục vụ cho việc đắp đê cụ thể
như : Thu hồi đất tổng thể Cụm công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng, huyện Yên
Dũng để lập phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho Trung tâm phát
triển quỹ đất quản lý theo quy hoạch.
Thực trạng về giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng những năm vừa qua:
- Thu hồi: 749.347,2 m
2
đất nông nghiệp của 644 hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất tại các thôn: Chiền, Xy, Giá, Trung, xã Nội Hoàng, Huyện Yên
Dũng.
-Giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất Bắc Giang quản lý theo quy hoạch xây
dựng cụm công nghiệp Vân Trung: 748.494,9m
2
- Giao cho UBND xã Nội Hoàng quản lý theo quy hoạch và pháp luật về đất
đai phần diện tích nhỏ lẻ nằm ngoài chỉ giới quy hoạch cụm Công nghiệp Vân Trung
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
21
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
và một số diện tích đất thu hồi theo đề nghị của chủ sử dụng đất: 852,3m
2
. Đất
chuyện Dùng(đường, mương, đất nghĩa địa): 75.745,1 m
2
( Trong đó có: 609,2,m

2
của 06 hộ gồm 07 thửa do các hộ tận dụng lòng mương để
trồng lúa).
- Đất bằng chưa sử dụng : 98,0 m
2
- Phần diện tích đất nông nghiệp thấp hơn so vơí Quyết định thu hồi đất tổng thể
là 3.906,4m2 do các thôn quy chủ trùng thửa nên chưa tính toán phương án bồi
thường.
- Thửa giáp ranh giữa các xã chưa xác định được chủ hộ do đi làm ăn xa thôn
không xác định được.
Đất nông nghiệp hạng 2 đã được giao trên địa bàn Xã Tân Tiến: 60.353,7 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 3 đã được giao trên địa bàn Xã Tân Mỹ:347.000,8 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 4 đã được giao trên địa bàn Xã Phấn Sơn:268.698,6 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 5 đã được giao trên địa bàn Xã Nội Hoàng:107.714,1 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 6 đã được giao trên địa bàn Xã Tân An:10.580,0 m
2
Giao cho Tập đoàn Hồng Hải 86,7 ha đất, chỉ đạo bảo vệ tốt thi công san lấp
mặt bằng khu công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng.
Đến nay đã có 94 tổ chức, cá nhân được chấp thuận đầu tư vào địa bàn với tổng
số vốn đăng ký trên 2.000 tỷ đồng và 37,59 triệu USD.
Nhà ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện Yên Dũng theo số liệu điều
tra sơ bộ của các dự án đầu tư lớn trên địa bàn huyện đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt hoặc đang trình phê duyệt là:
- Dự án khu công nghiệp Đình Trám và phía nam đường vành đai 3:
1.200 hộ (huyện Tân Yên). Tổng diện tích 25 ha

- Dự án thoát nước liên xã huyện (5 tuyến tả hữu sông Thương ) : 1.300
hộ
- Dự án đường liên thôn liên xã: 360 hộ Từ xã Tân liễu đến xã Đồng
Sơn. Kéo dài 10km
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
22
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Để triển khai thực hiện các dự án trong điểm trên trong các năm tới,
huyện Yên Dũng cần chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để di chuyển
5.463 hộ dân trong diện phải GPMB (gồm 1.629 hộ là đất canh tác, 3.504 hộ
là đất ở).
- Khu vực giải phóng phục vụ cho xây dựng Cụm công nghiệp: 1.629
hộ, diện tích đất ở trung bình giao cho mỗi hộ là 120m
2
. Nếu hệ số sử dụng
đất ở là 70% thì cần diện tích cho các khu tái định cư là: 28 ha, dự tính xuất
đầu tư hạ tầng cơ sở cho 1 m
2
đất xây dựng nhà ở (đền bù, san nền, đường
giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) là 150.000đ/m
2
tổng kinh phí đầu tư hạ
tầng kỹ thuật cho các khu tái định cư ở ngoại thành là 12,6 tỷ đồng.
- Khu vực phục vụ các nhu cầu khác như đê điều,đường giao thông, các
công trình xã hội tại 23 xã: 5801 hộ, diện tích nhà ở tái định cư trung bình
cho mỗi hộ là 80m
2
. Diện tích đất cần sử dụng để xây dựng khu tái định cư
là 30 ha. Diện tích nhà ở tái định cư cần thiết là 132.000m

2
đơn giá 1m
2
xây
dựng nhà ở khoảng 600 triệu đồng (gồm: đền bù GPMB, đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật, giá xây dựng). Tổng kinh phí dự toán là 38,9 tỷ đồng.
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì yếu tố giá quyết định gần như hoàn
toàn sự thuận lợi khó khăn nhanh chóng hoặc nan giải vì vậy sau đây sẽ nêu
ra ý nghĩa quan trọng của yếu tố giá trong công tác giải phóng mặt bằng.
2.2.2.2 .Vai trò của giá đất trong việc giải phóng mặt bằng:
Khi tiến hành quá trình giải phóng mặt bằng đồng nghĩa với việc nhà nước đã
thu hồi phương tiện sản xuất của người dân bởi vậy muốn quá trình quy hoạch diễn
ra 1 cách thuận lợi phải đạt được thỏa thuận giữa nhà nước và người dân bị thu hồi
đất 1 cách hợp lí về giá cả loại đất bị thu hồi.
Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn như vấn
đề thuyết phục dân di dời, phổ biến nội dung cụ thể của dự án, lập khu tái định cư
mới dành cho người dân, đặc biệt là vấn đề xác định mức giá đền bù thiệt hại như thế
nào đang là một nội dung quan trọng quyết định sự thành công của công việc giải
phóng mặt bằng.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
23
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất với người được giao đất (chủ dự án ). Giá đất
để tính đền bù thiệt hại phải vừa đảm bảo được lợi ích cá nhân của người bị thu hồi
đất, vừa đảm bảo lợi ích của chủ dự án và lợi ích chung của Nhà nước. xác định mức
giá đền bù giải phóng mặt bằng phải phù hợp với giá thực tế của giá chuyển nhượng
đất đai. Việc xác định được mức giá đền bù hợp lí sẽ thúc đẩy quá trình giải phóng
mặt bằng sớm hơn, dự án được đưa vào thực hiện sớm hơn, người dân ủng hộ và

nhanh chóng di dời trả lại mặt bằng cho Nhà nước. Từ đó, hấp dẫn được các chủ đầu
tư trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, các khu nhà ở
hệ thống giao thông … và có thể giảm bớt được những thiệt hại do quá trình chậm trễ
trong khâu giải phóng mặt bằng; góp phần thúc đẩy kí kết các hợp đồng kinh tế nước
ngoài làm tăng lợi ích của các doanh nghiệp nói riêng và Nhà nước nói chung.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương
ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền
bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa
phương.
Giá đất của địa phương ban hành theo nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất và được hướng dẫn tại thông tư liên bộ số
94/TTLB ngày 14/11/1994 giữa Bộ tài chính- Bộ xây dựng - Tổng cục Địa chính-
Ban vật giá Chính phủ. Còn hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lời cho UBND tỉnh quy định. Giá đất tính theo khả năng sinh
lời hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Theo thông tư 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn
thi hành nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 hệ số K được xác định như sau:
Thu nhập là hệ số giữa giá trị sản lượng trung bình trong năm trên một đơn vị
diện tích đất nông nghiêp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản nhất định của từng hạng đất trong điều kiện, sản suất bình thường và khả
năng canh tác trung bình ở địa phương so với chi phí hợp lý ( là toàn bộ chi phí vật
chất và lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất tính
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
24
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù) cụ thể từng loại do
Sở tài chính- vật giá trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi được quy định
như sau: Đối với đất đô thị, phải so sánh theo loại đường phố, điều kiện cơ sở hạ

tầng, vị trí của đất, kích thước diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng của thửa
đất… còn đối với các khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục
giao thông chính, khu thương mại, dich vụ, khu công nghiệp không nằm trong đô thị,
phải so sánh: loại đất vị trí đất, mục đích sử dụng đất, các điều kiện cơ sở hạ tầng,
khả năng sinh lời và khả năng phát triển các ngành nghề truyền thống.
Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo
từng loại đô thị hoặc từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm
muối và đất khu dân cư nông thôn.
Mỗi trường hợp đặc biệt giá đất được quy định như sau:
Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ
sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến và đã
hình thành giá chuyển nhượng, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất để đền bù
tính theo khả năng sinh lời cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh
lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính
theo khả năng sinh lời mảnh đất đó.
Đất ở những nơi đô thị hoá hoặc đất của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong
đó đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích ở cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở ( 400m2) phần diện tích còn lại đền bù
theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng
30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở và khuôn viên với giá đất nông
nghiệp.
Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng
thêm một khoản tiền tối đa bằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất đô thị
ở khu liền kề với giá đất đền bù cho đất nông nghiệp.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
25