Tổng quan về bất động sản

11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 1
TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN &
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 2
Theo pháp luật:
Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội
chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11),
trong đó điều 174 quy định bất động
sản và động sản.
Khái niệm về bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 3
Theo pháp luật:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:

Đất đai

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác do luật định
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
Khái niệm về bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 4
Thị trường bất động sản
Khái niệm
Là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản,
nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế
chấp, thông qua các dịch vụ: môi giới, trung

gian, tư vấn.
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 5
Theo công dụng
•
Đất đai (nông nghiệp, phi nông nghiệp)
•
Nhà ở (đô thị, nông thôn)
•
Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu
công nghiệp, khu chế xuất,…)
•
Công trình thương mại, dịch vụ
•
Công trình dịch vụ công cộng (giao
thông, thủy lợi, y tế, văn hóa)
•
Công trình đặc biệt khác
Phân loại thị trường bất
động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 6
Theo tính chất kinh doanh

Chuyển nhượng, mua bán

Cho thuê

Đấu giá QSDĐ

Thế chấp, bảo hiểm


Dịch vụ bất động sản

Môi giới

Thông tin, tư vấn, định giá

Bảo trì, bảo quản, quản lý
Phân loại thị trường bất
động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 7
•
Sơ khởi
•
Tập trung hóa
•
Tiền tệ hóa
•
Tài chính hóa
Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 8
Cung bất động sản
Là khối lượng bất động sản sẵn
sàng tham gia vào thị trường tại
một thời điểm nhất định
Cung cầu trên thị trường
bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 9
Cầu bất động sản
Là khối lượng bất động sản mà

người tiêu dùng sẵn lòng mua và có
khả năng thanh toán
Cung cầu trên thị trường
bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 10
•
Cầu, cung là một hàm số của giá.
Trên mọi thị trường nói chung, giá
điều tiết quan hệ cung cầu.
•
Hàm số cầu: Q
D
= a – bP
•
Hàm số cung: Q
S
= a + bP
P: Giá
Q
S
, Q
D
: lượng cung, lượng cầu
Quan hệ cung cầu
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 11
Quan hệ cung cầu
Giá (P)
Lượng (Q)
Đ
ư

ờ
n
g

c
u
n
g

(
S
)
Đ
ư
ờ
n
g

c
ầ
u

(
D
)
Q
0
P
0
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 12

Ví dụ dịch chuyển đường cung
Giá (P)
Lượng (Q)
(
S
)
Đ
ư
ờ
n
g

c
ầ
u

(
D
)
(
S
’
)
Q
0
Q
1
P
0
P

1
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 13
Ví dụ dịch chuyển đường cầu
Giá (P)
Lượng (Q)
Đ
ư
ờ
n
g

c
u
n
g

(
S
)
(
D
)
(
D
’
)
Q
0
Q
1

P
0
P
1
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 14
Ảnh hưởng đến phía cung
•
Quy họach phát triển đô thị, chuyển mục
đích sử dụng đất
•
Hệ thống kết cấu hạ tầng (đường, điện,…)
•
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
•
Tiến bộ khoa học kỹ thuật ứng dụng trong
xây dựng, kiến trúc
•
Chủ trương, chính sách nhà nước liên quan
đến bất động sản (đất đai, đầu tư,…)
Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu
trên thị trường bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 15
Ảnh hưởng đến phía cầu
•
Tăng giảm dân số
•
Thu nhập trong dân cư
•
Kế họach phát triển kinh tế - xã hội
•

Quá trình đô thị hóa
•
Sự phát triển cơ sở hạ tầng
•
Chủ trương, chính sách của Chính phủ
•
Khác
Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu
trên thị trường bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 16
Các yếu tố tự nhiên
•
Vị trí bất động sản
•
Không gian quan hệ với các bất động
sản khác
•
Kính thước, hình thể, khuôn viên,…
•
Địa hình tọa lạc
•
Thổ nhưỡng, môi trường
•
Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên
•
Những thứ khác
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 17
Các yếu tố kinh tế

•
Khả năng thu nhập, sinh lợi
•
Tiện nghi gắn liền
•
Nhu cầu loại bất động sản trên thị
trường hiện tại
•
Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: suy
thoái, tăng trưởng
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 18
Các yếu tố luật pháp
•
Quy hoạch sử dụng đất
•
Quy hoạch đô thị: quy định về kiến trúc,
xây dựng
•
Các hạn chế quyền sử dụng đất
•
Tình trạng pháp lý của bất động sản
•
Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng
•
Giấy … tay (giun)
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản
11/03/14 Nguyễn Tấn Bình 19

Các yếu tố tâm lý
•
Phong thủy (đông, tây)
•
Sức khỏe, may mắn
•
Tâm linh
•
Con rùa mang ngôi nhà trên
lưng, nhưng
•
Con người mang ngôi nhà trong
trái tim mình.
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản