Nghiên cứu sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng sử đất và QUY HOẠCH xây DỰNG đến TÌNH HÌNH cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH
HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN,
QUẬN 2, TP.HCM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
: :
:
:
LÊ THỊ THANH TỊNH
04124082
DH04QL
2004 – 2008
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: QUY HOẠCH
LÊ THỊ THANH TỊNH

NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH
HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN,
QUẬN 2, TP.HCM
Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên
(Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: …………………………………
.
- Tháng 7 năm 2008 -
Cha mẹ sinh thành, dưỡng dục, thầy cô cho tôi kiến
thức, đã giúp đỡ tôi trưởng thành hoà nhập với cuộc sống.
Xin bày tỏ lòng biết ơn ba mẹ, thầy cô đã dìu dắt tôi trong
suốt thời gian qua
Tôi biết ơn sự giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện, cung cấp
tài liệu của thầy Hà Thúc Viên để tôi hoàn thành luận văn.
Tôi biết ơn quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh, quý thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản đã cho tôi cơ hội để được học tập nâng cao trình
độ cũng như chỉ bảo, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời
gian qua.
Để tôi thực hiện và hoàn thành luận văn của mình, tôi
nhận được sự tạo điều kiện giúp đỡ tận tình của quý lãnh
đạo, và các anh chị trong UBND Quận 2 và Phòng Tài
nguyên & Môi trường, Phòng Quản lý đô thị và nhiều phòng
ban khác trong Quận 2 - TP - Hồ Chí Minh. Xin chân thành
cảm ơn.
Trong cuộc sống, quá trình học tập, tôi luôn nhận được
sự chia sẻ, động viên cùa cha mẹ, anh chị em trong gia

đình và nhiều bạn bè gần xa giúp tôi vượt qua mọi khó
khăn, đứng vững trong cuộc sống cũng như trong việc học.
Với những gì có được ngày hôm nay, tôi không bao giờ
quên những sự giúp đỡ trên của mọi người đã dành cho tôi.
Tôi hứa sẽ cố gắng nhiều hơn nữa để xứng đáng với sự giúp
đỡ và mong đợi của mọi người đã dành cho tôi.
Xin tỏ lòng ghi ơn sâu sắc.
Lời cảm ơn
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thanh Tịnh, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm, TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên Cứu Sự Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất Và Quy
Hoạch Xây Dựng Đến Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên
Địa Bàn Phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2, TP.HCM”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý đất đai
và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong
mười ba nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Nó cũng ảnh hưởng lớn đến sự phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương và quốc gia. Nó tạo mối liên kết giữa nhà nước và người
sử dụng đất, là cơ sở giúp cho nhà nước quản lý tốt hơn quỹ đất đất đai, còn người dân
yên tâm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước. Vì vậy, nó luôn được
Đảng và Nhà nước cũng như người dân quan tâm.
Quy hoạch là công cụ quan trọng không thể thiếu trong việc quản lý đất đai. Chất
lượng của quy hoạch và quản lý, triển khai thực hiện theo quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp
đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không chỉ cơ quan cấp Giấy chứng
nhận mà cả người dân cũng bị ảnh hưởng bởi quy hoạch.
Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác này tôi tiến hành nghiên cứu đề tài của mình tại địa
bàn Quận 2.
Nghiên cứu và tìm hiểu tác động cụ thể của Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhằm chỉnh lý hợp lý công tác lập và triển khai phương án quy

hoạch, phát huy sức mạnh của công tác này trong quản lý là không thể thiếu. Đề tài tập
trung vào nghiên cứu các nội dung chính sau:
- Thực trạng công tác lập Quy hoạch và thực hiện Quy hoạch trên địa bàn phường
Bình Khánh,Quận 2.
- Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Bình Khánh,Quận 2.
- Ảnh hưởng của Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn.
- Đề xuất giải pháp nhằm phát huy sức mạnh của Quy hoạch đẩy nhanh tiến độ
của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đề tài được thực hiện với sự điều tra, khảo sát thực tế kết hợp với các dự án lập Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng sử dụng đất đến năm 2020 trên
địa bàn Quận 2, TP.Hồ Chí Minh. Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã sử dụng các
phương pháp chủ yếu: phương pháp thu thập thông tin và phương pháp thống kê, phân
tích.
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1 : Giá trị sản xuất công nghiệp
Bảng 2 : Bảng kim ngạch xuật nhập khẩu
Bảng 3 : Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2007 (tính theo giá hiện hành) trên địa bàn Quận 2
Bảng 4 : Dân số năm 2007 của Quận 2
Bảng 5 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của phường Bình Khánh, Quận 2
Bảng 6 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của phường Bình An, Quận 2
Bảng 7 : Kết quả tình hình cấp GCN QSDĐ từ trước và sau khi có Luật Đất đai 2003
trên địa bàn 2 phường Bình Khánh và Bình An
Bảng 8 : Kết quả cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP 2 phường Bình
Khánh và Bình An
Bảng 9 : Kết quả điều tra hộ gia đình - cá nhân về số lượng hộ được cấp và chưa
được cấp GCN QSDĐ trên địa bàn Quận 2
Bảng 10 : Bảng tổng hợp điều tra lý do người dân chưa được cấp GCN QSDĐ trên
địa bàn Quận 2.

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1 : Bản đồ hành chánh Quận 2
Hình 2 : Bản đồ Quy hoạch tổng thể chung của Quận 2
Hình 3 : Bản đồ ranh giới các dự án của Quận 2.
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1 : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/NĐ-CP
Sơ đồ 2 : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ
181/2004/NĐ-CP (theo KH)
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1 : Cơ cấu giá trị sản lượng các ngành trên địa bàn Quận 2 năm 2007
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất
GCN : Giấy chứng nhận
UBND : Ủy ban nhân dân
Phòng TNMT : Phòng Tài nguyên và Môi trường
VPĐK QSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Nghị định 181/NĐ-CP : Nghị định 181/2004/NĐ-CP
Nghị định 84/NĐ-CP : Nghị định 84/2007/NĐ-CP
MỤC LỤC
Trang
LỜI CÀM ƠN
GIẤY XÁC NHẬN
TÓM TẮT
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ
DANH SÁCH CÁC HÌNH
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 3
I.1.1. Công tác Quy hoạch 3
1. Khái niệm Quy hoạch 3
2. Trình tự lập Quy hoạch sử dụng đất 3
3. Thẩm quyền lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5
4. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5
I.1.2. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
GCN QSDĐ) 6
1. Khái niệm về GCN QSDĐ 6
2. Sơ lược về công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam 6
a) Giai đoạn trước cách mạng tháng tám năm 1945 6
b) Giai đoạn từ sau Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến năm 1975 6
c) Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1988 6
d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 2003 7
e) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 7
3. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất
tại phường 8
4. Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân 9
5. Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ 10
6. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân 10
I.1.3. Mối quan hệ pháp lý giữa Quy hoạch và cấp GCN QSDĐ 11
I.1.4. Cơ sở pháp lý 13
I.1.5. Cơ sở thực tiễn 14
I.1.6. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 14
1. Nội dung nghiên cứu 14
2. Phương pháp nghiên cứu 14
a) Phương pháp điều tra thu thập thông tin 14
b) Phương pháp thống kê, phân tích 15
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 15

I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 15
1. Điều kiện tự nhiên 15
a) Vị trí địa lý 15
b) Địa hình 16
c) Khí hậu 16
d) Thủy văn 17
2. Tài nguyên thiên nhiên 17
a) Tài nguyên đất 17
b) Tài nguyên nước 17
I.2.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 17
1. Thực trạng phát triển kinh tế 17
a) Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 17
b) Thương mại - Dịch vụ 18
c) Giá trị sản xuất nông nghiệp 18
2. Thực trạng phát triển xã hội 19
a) Dân số và lao động 19
b) Y tế 20
c) Giáo dục – Đào tạo 21
d) Văn hóa - Thể thao 21
3. Thực trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật 21
a) Giao thông 21
b) Mạng lưới điện 21
c) Hệ thống cấp thoát nước và thoát nước 21
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở PHƯỜNG BÌNH
KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2 22
II.1.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính 22
II.1.2. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 22
II.1.3. Đánh giá chung 22
II.2. CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN 2 PHƯỜNG BÌNH

KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2 23
II.2.1. Quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung 24
II.2.2. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An
25
II.2.3. Quy hoạch xây dựng chi tiết trên địa bàn 2 phường Bình Khánh, Bình An
27
II.2.4. Thực trạng triển khai Quy hoạch trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình
An, Quận 2 29
II.2.5. Đánh giá công tác Quy hoạch trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An
29
II.3. CÔNG TÁC CẤP GCN QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH,
BÌNH AN, QUẬN 2 30
II.3.1. Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Bình Khánh,
Bình An, Quận 2 30
II.3.2. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình
An, Quận 2 32
II.3.3. Đánh giá chung công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn 2 phường 34
II.4. TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GCN QSDĐ TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN 36
II.4.1. Ảnh hưởng do tiến độ thực hiện Quy hoạch 37
II.4.2. Ảnh hưởng do yếu tố chính sách pháp luật 40
II.4.3. Mối quan hệ giữa các chính sách pháp luật về Quy hoạch và quyền được
cấp GCN QSDĐ của người dân 41
II.5. MỘT SỐ BIỆN PHÁP CẢI THIỆN VIỆC THỰC THI QUY HOẠCH, ĐẨY
NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GCN QSDĐ 42
II.5.1 Giải pháp đối với công tác Quy hoạch 42
II.5.2. Giải pháp đối với công tác cấp GCN QSDĐ 43
PHẦN 3: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 45
I. KẾT LUẬN 45
II. KIẾN NGHỊ 46

PHỤ LỤC
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
không thể thiếu được cho mọi hoạt động sống trên trái đất. Tuy đất đai có khả năng vô
hạn về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí. Trong khi
xã hội luôn phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất cũng không ngừng gia tăng. Vì
vậy, đất đai cần được sử dụng hết sức tiết kiệm, hiệu quả và cần thiết phải được quản
lý một cách chặt chẽ cả về số lượng và chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ các thông tin
về đất đai để nghiên cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một
cách tối ưu nhất. Do vậy, việc quản lý và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả,
là một vấn đề rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Bởi đây là một chứng thư pháp lý
quan trọng, xác định quyền của người sử dụng đất, và là một trong 13 nội dung trong
quản lý nhà nước về đất đai.
Quận 2 là một Quận mới thành lập theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06 tháng
01 năm 1997 của Chính phủ, trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức cũ. Quận 2 đang trở
thành một đại công trường với những công trình tầm cỡ đã và đang được triển khai
như: Đại lộ Đông – Tây, đường hầm Thủ Thiêm, đường vành đai cầu Phú Mỹ, khu
công nghiệp Cát Lái, Tân Cảng cùng với khu dân cư ở phường Thạnh Mỹ Lợi, An
Phú, khu đô thị mới Thủ Thiêm…nên đã thu hút được sự đầu tư của nhiều ngành,
nhiều người, tạo tiền đề cho Quận 2 trở thành một trung tâm đô thị mới, văn minh,
hiện đại trong một tương lai không xa. Nhất là, Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tương
lai gần sẽ là trung tâm tài chính, thương mại mới của thành phố Hồ Chí Minh.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã và đang
được Quận 2 triển khai thực hiện trên toàn địa bàn theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng 10 năm 2004. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc và một
số trường hợp người dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có
nhiều lý do làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Trong đó, công tác quy hoạch sử
dụng đất hiện đang là một trong những nguyên nhân lớn nhất làm ảnh hưởng đến công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại địa phương.

Để làm rõ vấn đề này, tôi làm đề tài: “Nghiên cứu sự ảnh hưởng của Quy hoạch sử dụng đất
và Quy hoạch xây dựng đến tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Bình Khánh và Bình An, Quận 2, TP.Hồ Chí Minh”.
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
1. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng lập và thực hiện Quy h nnnoạch sử dụng đất (QHSDĐ) và
Quy hoạch xây dựng (QHXD) trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An.
Nghiên cứu thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)
cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2.
Nghiên cứu sự ảnh hưởng của công tác lập và thực hiện QHSDĐ và QHXD đến
công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình thực hiện công tác Quy hoạch trên địa bàn Quận và tiến độ cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2.
Phân tích các yếu tố của quy hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An,
Quận 2.
Tìm ra mối quan hệ pháp lý giữa công tác Quy hoạch và công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện nghiên cứu trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2 về:
- Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tình hình lập và thực hiện Quy hoạch sử dụng đất.
- Công tác lập Quy hoạch phát triển không gian, Quy hoạch chi tiết xây dựng,
QHSDĐ và triển khai thực hiện quy hoạch.
- Trong khuôn khổ đề tài chỉ tập trung vào nghiên cứu những yếu tổ ảnh hưởng
của QHSDĐ và QHXD đến công tác cấp GCN QSDĐ (không xét đến các loại Quy
hoạch khác, và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Luận văn được thực hiện trong thời gian từ ngày 01 tháng 04 đến ngày 01 tháng
08 năm 2008.
Trang 14
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
PHẦN 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU
I.1.1. Công tác Quy hoạch
1. Khái niệm Quy hoạch
Về mặt thuật ngữ, Quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng những
hoạt động như: phân bố, sắp xếp, tổ chức.
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là sự sắp xếp mặt bằng theo mục đích sử dụng
đất. Chủ yếu là việc đánh giá thuận lợi và khó khăn về tài nguyên đất đai để đưa ra
những quyết định về việc sử dụng đất và quản lý đất đai hợp lý, và có hiệu quả nhất.
QHSDĐ thể hiện sự phân bổ, điều tiết, việc sử dụng tài nguyên đất đai vào mục
đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường. QHSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giúp nhà nước quản
lý về đất đai.
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn,
hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp
cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc
gia với lợi ích công cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh, bảo vệ môi trường.
Quy hoạch xây dựng bảo đảm phân bố hợp lý các khu vực sản xuất trong đô thị,
giải quyết tốt các mối quan hệ giữa hoạt động sản xuất của các khu công nghiệp với
bên ngoài và các hoạt động khác của các khu chức năng đô thị; tạo điều kiện tổ chức
cuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị; tổ chức không gian kiến
trúc cảnh quan và môi trường đô thị.
Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội là tài liệu mang tính khoa học, sau khi phê
duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển KTXH, được luận chứng bằng

nhiều phương án kinh tế kỹ thuật về phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo
không gian có tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng
và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Trong khi QHSDĐ là hệ thống các biện pháp của nhà nước về mặt kinh tế kỹ
thuật, pháp lý nhằm đánh giá nguồn lực và phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, bền
vững, phù hợp với định hướng phát triển KTXH của địa phương, giải quyết đồng bộ
về hiệu quả KTXH – MT. QHSDĐ là loại quy hoạch ngành mang tính chất liên ngành,
còn QHTTKTXH là loại quy hoạch liên ngành.
2. Trình tự lập Quy hoạch sử dụng đất
Trình tự lập QHSDĐ được hướng dẫn tại Điều 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ (sau đây gọi tắt là Nghị định 181/NĐ-CP):
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch;
- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo
các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng hàng năm khác, đất trồng cây
lâu năm; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;
Trang 15
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan
và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi,
kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang,
nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với
tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học – công nghệ
theo quy định:
• Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp hay không phù hợp
của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng
thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học – công
nghệ trong sử dụng đất;

• Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các
mục đích.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết
định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước;
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ Quy hoạch và định
hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -
xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương;
- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ Quy hoạch được thực hiện như sau:
• Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất
nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải
được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông
nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính,
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn
hóa, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án
khác có quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.
• Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất
phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến
phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ
quỹ đất theo từng nội dung sau:
• Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất
đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư;
• Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm: việc lập dự kiến số hộ dân phải di
dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc
chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
• Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
- Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích

hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.
Trang 16
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
- Thể hiện phương án Quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ
QHSDĐ.
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần
phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.
- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện QHSDĐ phù hợp với đặc điểm của
địa bàn quy hoạch.
Trang 17
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
3. Thẩm quyền lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 25 Luật Đất đai 2003:
- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả
nước.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn
thuộc huyện.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban
nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương và Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành
chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch, phát triển đô thị trong
kỳ Quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương.
- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa
đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập Quy hoạch sử
dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.

- Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa
đất (sau đây gọi là Kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
- Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch sử
dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
4. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 26 Luật Đất đai 2003:
- Quốc hội quyết định Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính
phủ trình.
- Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố
Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này.
I.1.2. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)
1. Khái niệm về GCN QSDĐ
Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “GCN QSDĐ là giấy chứng nhận do
cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất”.
Trang 18
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
2. Sơ lược về công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam
a) Giai đoạn trước cách mạng tháng tám năm 1945
Dưới thời Pháp thuộc, nước ta chia cắt thành ba Miền khác nhau (Bắc kỳ, Trung
kỳ, Nam kỳ) về chính trị, hành chính, tư pháp. Việc chia cắt đất nước đã làm cho việc
tổ chức điền thổ không thể tránh khỏi sự khác nhau giữa các miền, cụ thể như sau:

- Nam kỳ: Từ năm 1925, Thực dân Pháp chủ trương thiết lập chế độ bảo thủ
điền thổ thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế cho các chế độ trước đây. Chế độ này
tiến bộ là bản đồ giải thửa được đo chính xác theo phương pháp hiện đại nhất vào sổ
điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho mỗi loại đất.
- Trung kỳ: Thời kỳ này đã có bản đồ giải thửa tỉ lệ 1:20000, sổ Bộ địa chính,
sổ Điền chủ bộ và Tài chủ bộ. Giai đoạn này có phân ranh giới tới xã, cắm mốc ranh
giới thửa đất.
- Bắc kỳ: Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính được tiến hành vào 1889, giai
đoạn 1889 – 1920 chủ yếu đo đạc lập bản đồ bao đạc nhằm mục đích thu thuế.
b) Giai đoạn từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1975
Sau khi Cách mạng Tháng Tám thành công, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất
năm 1957, chính quyền tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho nhân dân. Đến đầu
những năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất do Đảng và Chính phủ
phát động, đại bộ phận nhân dân với nhiệt huyết cách mạng, luôn tin tưởng và Đảng đã
góp phần lớn ruộng đất canh tác vào hợp tác xã. Do đó tình trạng ruộng đất có nhiều
thay đổi, hệ thống hồ sơ tài liệu của chế độ trước không thể sử dụng được nữa.
c) Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1988
Thắng lợi lịch sử của Chiến dịch Hồ Chí Minh năm 1975 đã mở ra trang sử mới
cho nước nhà, đất nước ta hoàn toàn độc lập, thống nhất hai miền Nam – Bắc. Tuy
nhiên, do đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn nhiều khó khăn nên công tác quản
lý đất đai chưa được quan tâm đúng mức. Hoạt động chủ yếu trong giai đoạn này là tổ
chức các cuộc điều tra nhanh về đất trên cơ sở phục vụ phát triển nông nghiệp là
chính.
Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: bản đồ giải thửa
đơn giản và sổ mục kê ruộng đất, nhưng thông tin về chủ sử dụng trên sổ sách chỉ
phán ánh theo hiện trạng mà không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
Đến ngày 09/11/1979, Chính phủ có Nghị định 404/NĐ-CP thành lập hội Tổng
cục Quản lý Ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ (nay là Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường thuộc Chính phủ).
Công tác quản lý đất đai bắt đầu được Nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiện

theo Quyết định 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và Chỉ thị
299/CT-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ. Thực hiện yêu cầu này, Tổng
cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 quy
định thủ tục đăng ký thống kê và cấp Giấy chứng nhận ruộng đất theo một trình tự khá
chặt chẽ với hệ thống hồ sơ đăng ký đất khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).
d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 2003
Sau khi Luật Đất đai 1988 có hiệu lực đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước thống nhất quản lý” và quy định rõ “Sau khi đăng ký, người sử dụng
đất được cấp GCN QSDĐ”.
Trang 19
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
Ngoài ra, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành một số thông tư mới hướng
dẫn và bổ sung cho các văn bản trước đây như:
- Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định
cấp GCN QSDĐ.
- Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định
về cấp GCN QSDĐ.
Sau 5 năm thực hiện, Luật Đất đai 1988 đã bộc lộ một số khuyết điểm chưa phù
hợp với nền kinh tế thị trường đang ngày một lớn mạnh của Việt Nam. Do đó, Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/07/1993.
Thời điểm này, chính quyền địa phương đã rất quan tâm đến công tác cấp GCN
QSDĐ và tập trung chỉ đạo triển khai rộng khắp cả nước. GCN QSDĐ được thống
nhất trên cả nước.
Luật Đất đai năm 1993 đã tạo ra biến động lớn về giá cả thị trường đất đai, nhất
là ở khu vực đô thị. Điều đó dẫn đến việc quản lý đất đai ở đô thị gắn liền với quản lý
nhà ở. Ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/NĐ-CP về cấp Quyền sở
hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định
88/NĐ-CP về quản lý và sử dụng đất đô thị.
e) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Sau 10 năm tồn tại, trước thực tiễn nền kinh tế Việt Nam có nhiều chuyển biến,

nhất là trước nguy cơ, thách thức, hội nhập nên Luật Đất đai 1993 không còn phù hợp.
Do đó, ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 ra đời quy định 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai và 9 quyền của người sử dụng đất. Ngoài 5 quyền của Luật Đất đai
1993 quy định là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất còn có thêm các quyền thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 ra đời càng làm giá trị thị trường đất đai ngày càng tăng cao,
công tác cấp GCN ngày càng hoàn thiện hơn. Chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, hướng dẫn thực hiện
công tác cấp GCN QSDĐ đất trên cả nước. Ngày 01/11/2004, Bộ Tài Nguyên và Môi
trường ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ban hành theo Quyết định này được thống nhất sử dụng trên phạm
vi cả nước.
3. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng
đất tại phường
Theo Điều 136 Nghị định 181/NĐ-CP và Quyết định 54/2007/QĐ-UBND quy
định về trình tự thủ tục cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:
 Thủ tục: Hộ gia đình và cá nhân nộp (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCN QSDĐ;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCN QSDĐ (nếu có).
Trang 20
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
 Trình tự cấp GCN QSDĐ được quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác
minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) phường
về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất
không có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định tại các khỏan 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật
Đất đai thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình

trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với Quy hoạch đã được xét duyệt;
công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
GCN QSDĐ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; xem
xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCN QSDĐ; xác nhận vào
đơn xin cấp GCN QSDĐ đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ và
ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCN
QSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những
trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ kèm theo trích lục
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
UBND cùng cấp quyết định cấp GCN QSDĐ; ký hợp đồng thuê đất đối với trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất;
c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khỏan này
không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các
trường hợp xin cấp GCN QSDĐ và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày
người sử dụng đất nhận được GCN QSDĐ.
Ngày 25/05/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP (sau đây
gọi tẳt là Nghị định 84/NĐ-CP) quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ. Song, quy
trình cấp giấy trong Nghị định này không thay đổi so với Nghị định 181/NĐ-CP.
Trang 21
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
4. Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003:
Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này
mà chưa được cấp GCN QSDĐ;
- Người được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
Trả GCN
QSDĐ cho
người dân
Sơ đồ 1: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/NĐ-CP.
Kiểm
tra hồ sơ
Kèm trích
lục bản đồ
địa chính,
bản sao hồ
sơ địa chính.
Để xác
định
nghĩa
vụ tài
chính
CƠ
QUAN
THUẾ
Thẩm tra hồ sơ;
Xác minh thực địa
khi cần thiết;
Lấy ý kiến của
UBND phường về tình
trạng khu đất;

Công bố công khai
danh sách các trường
hợp đủ và không đủ
điều kiện cấp giấy;
Lấy ý kiến đóng
góp.
NGƯỜI ĐỀ NGHỊ CẤP
GCN QSDĐ
VP ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
PHÒNG TÀI NGUYÊN
VÀ MÔI TRƯỜNG
UBND QUẬN
(KÝ GCN)
KHO
BẠC
Trang 22
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91, và 92 của Luật này;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
5. Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ
Nhà nước không cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau:
- Nhà ở - đất ở đã có quyết định hoặc thông báo giải toả, phá dỡ hoặc đã có

quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở được xây dựng sau thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và
công bố Quy hoạch, có toàn bộ diện tích không phù hợp Quy hoạch; nằm trong khu
vực cấm xây dựng; lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật (giới
hạn tĩnh không, giao thông đường sắt, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát
nước, hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ sông, kênh rạch, các công trình hạ
tầng kỹ thuật khác); di tích lịch sử, văn hoá đã được xếp hạng; an ninh quốc phòng;
- Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc thuộc diện phải xác lập quyền sở hữu Nhà
nước theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội
và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban Thường vụ
Quốc hội;
- Các trường hợp không thuộc diện được sở hữu nhà ở hoặc không đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Nhà ở - đất ở có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở mà chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật;
- Nhà ở - đất ở mà Chính phủ Việt Nam và Chính phủ các nước, các tổ chức
nước khác có cam kết khác;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 3 NĐ 181/CP;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND phường – xã – thị trấn (gọi
tắt là Uỷ ban nhân dân cấp phường) quản lý sử dụng;
- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác, trừ trường hợp thuê đất,
thuê lại đất trong khu Công nghiệp theo quy định điểm a khoản 2 Điều 4 của Quy định
này;
- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ
theo quy định tại Điều 50 và 51 của Luật đất đai năm 2003;
- Người được sử dụng đất nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
6. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Trang 23
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này được
uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
- Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCN QSDĐ.
I.1.3. Mối quan hệ pháp lý giữa Quy hoạch và cấp GCN QSDĐ
Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2003:
 Trường hợp Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, trong đó có
diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác
định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không
còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định
của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi họat động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường
hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm
thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép.
Theo Điều 14 Nghị định 84/NĐ-CP:
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai
nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không
thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy
định sau:
- Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (GCN) đối với đất thuộc
vùng đã có Quy hoạch sử dụng đất hoặc Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc Quy

hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là Quy hoạch) được xét duyệt mà
việc sử dụng đất phù hợp với Quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong
trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp GCN;
- Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp GCN mà chưa có Quy hoạch
được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khỏan
này;
- Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét
duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với
quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về
chủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụng
đất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khoản này;
- Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm Quy hoạch được xét
duyệt nhưng tại thời điểm cấp GCN việc sử dụng đất không phù hợp với Quy hoạch đã
được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49
Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp GCN nhưng được sử dụng đất
theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;
Trang 24
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh
- Trường hợp Quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với Quy hoạch điều
chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch
thì người sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khoản này.
 Hộ gia đình, cá nhân không được cấp GCN đối với phần diện tích đất được
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử
dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại
khoản 5 Điều này):
- Vi phạm Quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền
xét duyệt và công khai;
- Vi phạm Quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân

cư quản lý;
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công
bố, cắm mốc;
- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất
của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn
chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản
4 Điều này nhưng phù hợp với Quy hoạch tại thời điểm cấp GCN thì được cấp GCN
và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15
Nghị định này.
Theo Điều 14 Nghị định 84/NĐ-CP:
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà toàn bộ hoặc một phần
thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật
Đất đai 2003, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
nhưng không phù hợp với Quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại
khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không
được cấp GCN nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết
định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo Quyết định 1372007/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 30/11/2007:
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước quy định tại
điểm a và điểm d khoản 1 Điều 4 của Nghị định 181/NĐ-CP, nhưng trong thực tế Nhà
nước chưa có quyết định quản lý hoặc chưa thực hiện quản lý thì hộ gia đình, cá nhân
đó được tiếp tục sử dụng, được cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp trong khu vực đất thực hiện dự án bao gồm nhiều diện tích đất có
nguồn gốc khác nhau do nhận chuyển nhượng, do thuê quyền sử dụng đất của người
đang sử dụng đất, do nhận góp vốn, do Nhà nước giao, do Nhà nước cho thuê thì GCN

QSDĐ được cấp cho thửa đất mới là toàn bộ khu vực đất thực hiện dự án, trong đó tại
điểm 8 Mục II (Nguồn gốc sử dụng đất) trên GCN QSDĐ phải ghi rõ diện tích đất đối
Trang 25