phát triển thị trường bất động sản tại hà nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

MỤC LỤC
TRANG BÌA PHỤ
MỤC LỤC
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2000-2008 42
2.1.TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HN TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP
KINH TẾ QUỐC TẾ 42
2.1.1.Đặc điểm kinh tế xã hội của HN trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế 42
2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế của HN giai đoạn 2000-2008 45
2.2.TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI HN 46
2.2.1.Thực trạng về cung cầu BĐS trước khi có Luật Kinh doanh BĐS 46
2.2.2.Thực trạng về cung cầu BĐS sau khi có Luật Kinh doanh BĐS 48
2.2.3.Thực trạng về giá trên thị trường BĐS Hà Nội 56
2.3.ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN 76
2.3.1.Những thành tựu đạt được 76
2.3.2.Những tồn tại, hạn chế 78
2.3.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 80
CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN TRONG QUÁ TRÌNH
HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 83
3.1.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP
KINH TẾ QUỐC TẾ 83
3.1.1. Dự báo tình hình phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội nói chung và ngành BĐS nói riêng
trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế 83
3.1.2.Phương hướng phát triển thị trường BĐS ở HN trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 85
3.2.CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN 86
3.2.1.Nhóm giải pháp thuộc về nhà nước trung ương 87
3.2.2.Nhóm giải pháp thuộc về thành phố Hà Nội 98
3.2.3.Nhóm giải pháp cho các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS 102

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB Ngân hàng Phát triển châu Á (viết tắt của cụm từ: The Asian
Development Bank)
APEC Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương (viết tắt
của cụm từ: Asia-Pacific Economic Cooperation)
BĐS Bất động sản
BITEXCO Công ty tập đoàn BITEXCO
CBRE Tập đoàn BĐS lớn nhất thế giới của Mỹ, CB Richard Elis
CNVCLĐ Công nhân viên chức lao động
ĐHKTQD Đại học Kinh tế quốc dân
FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
FII Vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
HADINCO Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội
HĐND Hội đồng nhân dân
HUD Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
KDBĐS Kinh doanh bất động sản
LINZ Cơ quan quản lý bất động sản của New Zealand (viết tắt của
cụm từ Lan Information New Zealand)
NN Nhà nước
ODA Hỗ trợ phát triển chính thức (viết tắt của cụm từ Official
Development Assistance)
PMH Khu đô thị Phú Mỹ Hưng
PTNR Quy chế quan hệ thương mại bình thường vĩnh viễn của Hoa
Kỳ đối với Việt Nam
QSH Quyền sở hữu
UBND Ủy ban nhân dân
UDIC Tổng Cty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị
VINACONEX Tổng Công ty xuất - nhập khẩu xây dựng Việt Nam
VLXD Vật liệu xây dựng

WB Ngân hàng thé giới (viết tắt của cụm từ World Bank)
WTO Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
Thứ tự Tên hình, bảng Trang
Hình vẽ 1.1: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn 20
Hình vẽ 1.2: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong dài hạn 21
Hình vẽ 2.1: Bản đồ hành chính Hà Nội (sau khi mở rộng) 45
Bảng 1.1: Bảng thống kê quy mô về diện tích và dân số Hà Nội 26
Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo địa phương từ năm
1998 đến Tháng 8 năm 2009 46
Bảng 2.2: Số liệu 1 số dự án điển hình trong phân đoạn TT BĐS tại
Hà Nội 50
Bảng 2.3: Tóm tắt dự báo nhu cầu về nhà ở khu vực Hà Nội đến
năm 2010 54
Bảng 2.4: Bảng giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội 59
Bảng 2.5: Tỷ lệ % trong tổng dư nợ cho vay đối với kinh doanh BĐS 62
Bảng 2.6: Đánh giá về chính sách thúc đẩy đầu tư thị trường BĐS 63
Bảng 2.7: Đánh giá về mức độ khó khăn khi vay vốn 64
Sơ đồ 3.1: Các lĩnh vực liên minh cùng thực hiện 99

LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Bước vào năm 2009, nền kinh tế Việt Nam đang chịu những tác động tiêu cực
của biến động kinh tế thế giới cũng như sự bùng phát của những điểm yếu cố hữu
trong nội tại nền kinh tế Việt Nam. Dự đoán tăng trưởng của các ngành kinh tế của
Việt Nam đều chậm lại, và ngành bất động sản cũng là một ngành chịu ảnh hưởng
nặng nề của các biến động vĩ mô. Tuy nhiên bất động sản cũng là một lĩnh vực thu
hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. Điều này cho thấy tiềm năng phát
triển to lớn của lĩnh vực này trong những năm sắp tới. Vậy các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản Việt Nam tận dụng cơ hội và thách thức này như thế nào một

cách hiệu quả nhất đang là một câu hỏi lớn.
Chúng ta cần phải đáp ứng rất nhiều chuẩn mực về nhân sự chuyên môn và
công cụ quản lý để có thể phát triển bền vững, cần nâng cao sự phát triển của thị
trường địa ốc để việc kinh doanh đạt chuẩn, có hệ thống, bài bản, tăng cường khả
năng hội nhập kinh doanh trên thị trường quốc tế. Thị trường bất động sản vẫn luôn
đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhất là trong giai đoạn hội nhập kinh tế
quốc tế sâu và rộng như hiện nay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta sau
hơn 20 năm hình thành, sự phát triển còn chậm, manh mún. Mặt khác, từ khi Việt
Nam chính thức gia nhập WTO, các tập đoàn tầm cỡ quốc tế, các công ty đa quốc
gia trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang khẩn trương thâm
nhập thị trường bất động sản Việt Nam - một thị trường non trẻ, hứa hẹn nhiều tiềm
năng phát triển. Diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy sẽ có
những bước phát triển mới đột phá trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị,
tạo sức ép đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước, tính cạnh tranh trên thị
trường bất động sản ngày càng mạnh mẽ. Diễn biến này càng đòi hỏi phải tăng
cường sự quản lý và định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Tháng 8/2008, Chính phủ cũng vừa có quyết định mở rộng Hà Nội để đến năm 2020,
Hà Nội trở thành Thủ đô có thể sánh vai với các Thủ đô ở các nước khác trong khu
1
vực. Như vậy, kinh doanh BĐS trở thành lĩnh vực quan trọng trong chiến lược phát
triển của Thủ đô Hà Nội. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “ Phát triển thị trường BĐS
ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Năm 2002, học viên Trần Nguyên Nam đã đề cập đến vấn đề này trong luận
văn Thạc sỹ với Đề tài “Giải pháp Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”.
Luận văn cũng đã khái quát về sự phát triển của thị trường trong giai đoạn trước
năm 1993 và từ 1993 đến 2002. Từ thực trạng đó, tác giả cũng đã đưa ra một số giải
pháp phát triển thị trường này trong những năm tiếp theo nhưng tập trung chủ yếu
vào các giải pháp về tài chính như chính sách thu tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn tín
dụng đối với nhà ở, khuyến khích các tổ chức tài chính tài trợ cho hoạt động của thị

trường bất động sản…
Tháng 6 năm 2007, Học viên Trần Quốc Hùng đề cập đến đề tài này với luận
văn “Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”. Đề tài
này tập trung vào tìm hiểu các hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay từ đó đưa ra
một đánh giá tổng quan về các hình thức kinh doanh này.
Cũng trong năm 2007, chủ đề về “Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối
với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” được học viên Nguyễn
Văn Đại đề cập đến. Luận văn này đi sâu vào khía cạnh phân tích vai trò quản lý
của Nhà nước như việc xây dựng và quy hoạch sự ra đời và phát triển của thị trường
BĐS, xây dựng cơ chế chính sách cho thị trường, kiểm tra giám sát sự phát triển của
thị trường BĐS.
Năm 2007, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế
Fulbright đã có bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường
ở Việt Nam” với chủ đề “ Định hướng Phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn
đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước”. Các giải pháp ở bài nói này đề cập đến các
giải pháp liên quan đến các chính sách như: hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất
động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS; đổi mới chính sách tài chính đất đai…
2
Tháng 5/2008, Viện Kinh tế Xây dựng phối hợp với Cty CB Richard Ellis Việt
Nam tổ chức hội thảo “Kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS và các phương pháp
định giá BĐS” với sự tham dự của các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS và các
DN kinh doanh BĐS. Tại Hội thảo các chuyên gia đã trình bày những nhận định,
đánh giá tổng quan về sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay; giới
thiệu một số phương pháp định giá BĐS, phân tích tính ưu việt cũng như những hạn
chế khi vận dụng các phương pháp này trong thực tiễn. Hội thảo đã đánh giá, đề
xuất việc vận dụng một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS của nước ngoài phù
hợp với điều kiện Việt Nam; những khuyến nghị liên quan đến chính sách phát triển
thị trường BĐS ở Việt Nam như: minh bạch hóa hoạt động kinh doanh BĐS, các
chính sách về thuế, tổ chức các sàn giao dịch BĐS…

Năm 2008, một học viên cao học- Nguyễn Mạnh Lam của Trường Đại học Kinh
tế Quốc dân lại có một đề tài nghiên cứu về “ Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với
thị trường BĐS trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa”. Phạm vi nghiên cứu
của đề tài là tương đối hẹp vì chỉ đề cập đến thực tế quận Thanh Xuân- Hà Nội. Cũng
trong năm này, một khía cạnh trong kinh doanh BĐS được đề cập đến trong một đề
tài “Hòan thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam”.
Đề tài này chủ yếu tập trung vào chủ thể là các DN kinh doanh BĐS.
Gần đây, Bộ xây dựng đang hoàn thiện đề án "Phát triển thị trường bất động
sản" để có thể trình Chính phủ trong năm 2009. Đề án này nhằm thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển lành mạnh giúp ổn định xã hội vừa tạo sự cân bằng các cán
cân kinh tế vĩ mô khác. Các vấn đề được thống kê trong đề án này bao gồm số
doanh nghiệp kinh doanh BĐS; các dự án đã và đang triển khai từ năm 2007 đến
nay; tổng diện tích đất giao cho các dự án thực hiện; tổng mức đầu tư của các dự án
trong từng năm; tổng diện nhà ở thương mại đã hoàn thành; tổng thu ngân sách về
đất và bất động sản.
Nhìn chung, có nhiều đề tài nghiên cứu về vấn đề này nhưng đứng ở góc độ
Phát triển thị trường BĐS ở Hà Nội thì chưa có đề tài nào đề cập đến ngòai một số
bài viết ngắn, được đăng trên một số báo như Báo xây dựng, Vietnam net, Thời báo
3
Kinh tế Sài gòn, Kinh tế và Đô thị. Đặc biệt là chưa có tác giả nghiên cứu sâu để
đưa ra các giải pháp phát triển cho thị trường này tại Hà Nội sau khi Hà Nội mở
rộng địa giới hành chính và Việt Nam hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới. Đây là
một điểm mới của luận văn thạc sỹ với đề tài “Phát triển thị trường BĐS tại Hà
Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nhằm đánh giá thực trạng hiện nay của ngành BĐS tại Thủ đô Hà Nội và
những đặc điểm của sự phát triển ngành trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, từ
đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường này trong tương lai.
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu thực trạng về cung cầu trên thị trường BĐS tại Hà Nội trong

2 giai đoạn, từ trước khi có Luật Kinh doanh Bất động sản, và sau khi có Luật Kinh
doanh Bất động sản đến nay. Sau đó, tác giả đưa ra các giải pháp phát triển thị
trường BĐS tại Hà Nội kể từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính.
BĐS bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở; Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Kinh doanh
BĐS là một khái niệm bao gồm kinh doanh khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng,
vila, khu hạ tầng du lịch, khu văn phòng, trung tâm thương mại và các khu công
nghiệp. Phạm vi địa lý của các doanh nghiệp BĐS thường rất rộng lớn, bao gồm các
tỉnh thành trong lãnh thổ Việt Nam và có thể ngoài lãnh thổ Việt Nam. Song do
những hạn chế về chủ quan và khách quan nên trong luận văn này tác giả chỉ tập
trung nghiên cứu và đề ra giải pháp phát triển thị trường BĐS trong lĩnh vực phát
triển Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở trên địa bàn Thủ đô Hà Nội.
5. CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN
Phương pháp nghiên cứu mà tác giả định sử dụng trong đề tài này là:
- Phương pháp nghiên cứu định tính, so sánh và tổng hợp.
- Nghiên cứu tình huống cụ thể của một số công ty kinh doanh BĐS lớn trên
4
địa bàn Hà Nội
- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn trực tiếp một số chuyên gia về năng lực
của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà Nội.
6. ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN
Trong luận văn này tác giả đã mong muốn có những đóng góp như sau:
- Xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS
trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế từ đó người đọc sẽ tổng hợp được các yếu tố
cần được nghiên cứu khi đánh giá năng lực cạnh tranh của một ngành, đồng thời cũng
có một cái nhìn hệ thống đối với các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành đó.
- Dựa vào các yếu tố này để đánh giá thực trạng của ngành BĐS tại Hà Nội, từ
đó đưa ra các giải pháp cho Chính phủ, chính quyền Thành phố Hà Nội và bản thân
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Hà Nội nhằm giúp các doanh nghiệp này thực

sự vươn lên thành các liên kết ngành hùng mạnh thay vì chỉ là các công ty làm thuê
cho các tập đoàn bất động sản nước ngoài trên chính thủ đô Hà Nội. Đây cũng là cơ
sở để Thủ đô Hà Nội đạt được mục tiêu và tầm nhìn của Thủ đô đến năm 2020.
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản ở
Hà Nội trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế
Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Hà Nội giai đoạn 2000-2008
Chương 3: Định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường
BĐS ở HN trong quá trình hội nhập Kinh tế quốc tế
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP
KINH TẾ QUỐC TẾ
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS
1.1.1. Những khái niệm chung về BĐS và thị trường BĐS
1.1.1.1. Khái niệm và vai trò của BĐS
BĐS với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp
lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới; bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang

Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
6
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong
đó điều 174 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai: Đất đai phải là đất không di dời được, phải là đất đai đã xác định
được chủ quyền.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…; các công trình xây
dựng công nghiệp giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất

trồng cây, các công trình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao
Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại
hàng hóa thông thường, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử
dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho người sở hữu nó. Tính hữu
ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi
cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và
cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện
ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi
7
nhuận cho người tạo ra nó và cho cả những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch
vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trường BĐS.
BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễn khẳng
định. Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: “Lao động là
cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất”. Hay trong tác phẩm Sự bí mật của
tư bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nước phát triển, BĐS chiếm trên
50% giá trị của cải của các nước này; còn đối với các nước đang phát triển thì BĐS
chiếm tới 3/4 của cải của các nước này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đưa
BĐS trở thành tư bản vận động trong môi trường kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao
vai trò của BĐS trong đời sống ở các nước đang phát triển.
Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu
của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó cung
cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở cho các hoạt động phát
triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con người.
1.1.1.2. Khái niệm về thị trường BĐS
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu
thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách
quan của thị trường.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ
bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung-cầu của thị
trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá

và dịch vụ được tính bằng tiền.
Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề
cập đến như là một phạm trù trung tâm. Tư tưởng thị trường đầu tiên của các kinh tế
gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương. Những người theo chủ
nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng một thị trường tiền tệ mạnh. Họ cho rằng
hàng hoá chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ. Một
đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh. Chủ nghĩa trọng thương coi
thường khâu sản xuất. Đó là bất hợp lí và phi kinh tế. Chủ nghĩa trọng nông lại
8
thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hoá lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự
phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy
luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí của con người.
Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái kinh
tế học cổ điển là A.Smith. Trong các tác phẩm của mình ông đã phân tích phân công
lao động đã tạo ra thị trường. Mục đích của thị trường là để thu lợi nhuận. Thị
trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường và A.Smith đã
tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trường. Ông cũng đã phân tích các nhân tố của thị
trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả và mối quan hệ giữa các
nhân tố đó. Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều
dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị
trường đất đai, thị trường tư bản. Song chủ yếu là ông phân tích thị trường hàng hoá
và lao động.
Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.Keynes.
Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trường J.Keynes chủ trương đẩy mạnh
mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh. Mục đích
là làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp,
đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản. Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới
cho sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô.
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán
các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.mác đã nghiên cứu

và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy
luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C.Mác đã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực
của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá. Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ
giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá
trị thị trường. Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ
nghĩa Mác. Lí luận về thị trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm
“Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường”. Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể
tách rời khái niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội
9
và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt
với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát
triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận.
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm
sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc
độ của một luận văn, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất khái
niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên

quan, “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại
và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS cũng là một
loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán, thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ
10
đó hình thành nên thị trường BĐS. Trong thị trường này cũng có bên cung và bên
cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp
ứng nhu cầu sử dụng BĐS của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho
người cung ứng.
1.1.1.3. Đặc điểm và cấu trúc của thị trường BĐS
- Đặc điểm của thị trường BĐS:
• Thứ nhất, hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường
BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá
và tài chính hoá.
Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được
nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một
cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản
lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này,
sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán

ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định
trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các
ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường
phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các
rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các
11
nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức
tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
• Thứ hai, trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng
dần lên có thể gây “sốt”).
• Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị
trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động
sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

• Thứ tư, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề
về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị
trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của
Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
12
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các
nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
• Thứ năm, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.
• Thứ sáu, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường

trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị
trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,
kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
13
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
- Cấu trúc của thị trường BĐS bao gồm:
• Cung BĐS
• Cầu BĐS
• Cơ chế hình thành giá trên thị trường BĐS
• Các ngành công nghiệp phụ trợ gồm ngành xây dựng và vật liệu xây
dựng, ngành dịch vụ tài chính, ngành dịch vụ đào tạo nhân lực cho lĩnh vực BĐS.
1.1.2. Sự cần thiết phát triển thị trường BĐS
1.1.2.1. Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
quốc dân vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật

chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được
khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
14
Khi thị trường BĐS phát triển một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây
là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các
BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ
tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát
triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay
qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng có
hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm
từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị
hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta
chuyển sang cơ chế thị trường. Trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước
đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc
phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác
quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các
thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu
xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế,
ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả
năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều
hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các
biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc
để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
15
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch,
còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa
vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các
giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ
chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền
kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Thị trường nhà ở là
bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị
trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt
đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường BĐS nhà ở.
1.1.2.2. Sự cần thiết phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội
Thủ đô Hà Nội vừa được mở rộng có tổng qui mô diện tích tự nhiên là khoảng
trên 3.300km
2

, tổng qui mô dân số là hơn 6 triệu dân, trong đó xấp xỉ 2,5 triệu dân
đô thị, chiếm tỉ trọng trên 40%. Sự mở rộng này cho thấy sự bùng nổ về dân cư, nhu
cầu hạ tầng và nhà ở của Thủ đô cũng như sự xuất hiện nhanh chóng các khu đô thị
mới đang dần hình thành trong và ngoài vành đai xanh của Hà Nội một cách manh
mún, thiếu định hướng quy hoạch chung trong chiến lược phát triển nhà ở.
Thị trường BĐS tại Hà Nội vẫn đang phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao
dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất
hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị
trường “nóng, lạnh” thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về BĐS
16
không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch BĐS
còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch
cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có
hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh BĐS và các dịch vụ môi giới BĐS
Hội nghị của Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá X đã bàn về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới và đã tìm thấy
nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Từ đó đưa
ra một quan điểm cần phải phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội để đáp ứng
nhu cầu về sự mở rộng của Thủ đô Hà Nội cũng như đạt được mục tiêu do định
hướng của Ban Chấp hành Trung ương về bất động sản trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Đó là lý do cần phải phát triển thị trường bất động sản
tại Hà Nội.
1.2. NỘI DUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BĐS
1.2.1. Nội dung phát triển thị trường BĐS
1.2.1.1. Các hoạt động liên quan đến phát triển cung và cầu BĐS
Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị
trường tại một thời điểm nhất định
Khi tiến hành phân tích các hoạt động liên quan đến cung, phải xác định được

khối lượng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường thông qua việc xác định
các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trường. Tức là cần xác định các DN cung
ứng BĐS hiện nay trên thị trường. Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung
cũng rất quan trọng, vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp với một đối tượng
nhất định. Điều này được hiểu là cần đánh giá tình hình cung ứng BĐS hiện nay của
các DN cung ứng BĐS, họ có những thuận lợi và khó khăn gì để xác định được
cung tiềm năng về BĐS trong tương lai.
Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến cung một loại BĐS cụ thể.
Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp và chính
17
sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trường; các chính sách về tài chính
tín dụng v.v. Nếu chính sách của Chính phủ rõ ràng, có sự ưu đãi cho các DN kinh
doanh bất động sản thì nguồn cung về BĐS sẽ tăng. Ngược lại, nếu chính sách
không thông thoáng, chưa rõ ràng sẽ gây khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS va
nguồn cung sẽ bị hạn chế.
Ngoài yếu tố về hệ thống pháp luật, các yếu tố khác ảnh hưởng đến cung bất
động sản bao gồm Sự sẵn có về Đất đai, Quy hoạch phát triển đô thị và đất đai, Hệ
thống kết cấu hạ tầng tại Hà Nội, Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ;
Sự phát triển của khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng nhà…
Nếu đất đai càng nhiều thì cung về BĐS càng tăng do các công ty xây dựng,
các công ty kinh doanh BĐS có quỹ đất để xây dựng nhà ở, các công trình xây
dựng, cơ sở hạ tầng. Nếu Hà Nội nói riêng hay bất cứ một đô thị nào trên cả nước
có quy hoạch hoàn chỉnh về đô thị và đất đai thì sẽ là cơ sở để nguồn cung về BĐS
tănglên một cách nhanh chóng. Các ngành công nghiệp phụ trợ càng phát triển thì là
cơ sở để tăng nguồn cung cho BĐS vì các DN xây dựng và kinh doanh BĐS được
đảm bảo đầy đủ về các nguồn đầu vào bao gồm cả về nguyên nhiên vật liệu, vốn
kinh doanh và nguồn nhân lực. Nếu khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng
nhà và các công trình xây dựng khác càng đổi mới thì thời gian để hoàn thành các
công trình xây dựng sẽ nhanh hơn, vôn của các DN quay vòng nhanh hơn và kết
quả là cung BĐS sẽ tăng nhanh. Tất cả các yếu tố này sẽ được đề cập một cách cụ

thể trong mục. 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS.
Cầu bất động sản: Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng
mua và có khả năng thanh toán.
Để xác định các hoạt động ảnh hưởng đến cầu BĐS, cần tiến hành phân tích
các loại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về
các loại hàng hóa BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động
đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS
18
Cầu về BĐS có thể bao gồm các nguồn:
- Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người
mua BĐS để sử dụng
- Cầu xuất phát từ nhu cầu mua BĐS để sau đó phục vụ cho việc kinh doanh
như cho thuê
- Cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu
lợi nhuận
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm Phát triển về dân số, Thu nhập
trong dân cư, Sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà, Quá trình đô thị hóa, Sự
phát triển cơ sở hạ tầng…
Nếu dân số càng nhiều, tốc độ tăng càng nhanh thì nhu cầu về nhà ở và các
công trình xây dựng cũng như cơ sở hạ tầng là rất lớn, tức là nhu cầu về BĐS tăng
lên. Thu nhập của người dân tăng lên tức là đề cập đến khả năng thanh toán của
người dân về các loại hàng hóa trong đó có hàng hóa BĐS. Nếu khả năng thanh
toán tăng lên kết hợp với cuộc sống khá giả hơn thúc đẩy nhu cầu tăng về BĐS thì
cầu về BĐS sẽ tăng. Quá trình đô thị hóa càng nhanh dẫn đến tăng cầu về nhà ở,
các công trình giao thông công cộng tức là cầu về BĐS tăng. Các yếu tố này
cũng sẽ được phân tích cụ thể trong mục 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát
triển thị trường BĐS.
1.2.1.2. Cơ chế hình thành giá của hàng hóa trên thị trường BĐS
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường
nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc

thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các
BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của
cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung
cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu
hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh
hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước
19
đó.
Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau:
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,
trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên
tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây
sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó,
cung và cầu sẽ điều chỉnh để đạt đến trạng thái cân bằng mới. Tại điểm cân bằng
mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ
diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra.
Hình vẽ 1.1: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong ngắn hạn
Chú thích: Điểm cân bằng ban đầu là E. Tại E: Lượng cung (Q
S
) = Lượng cầu (Q
D
).
Giá cân bằng ban đầu là P
E
. Khi cầu đột ngột tăng từ D

D’: lượng cung vẫn là Q
E
và
lượng cầu mới là Q’. Lúc này xảy ra thiếu hụt, lượng thiếu hụt =Q’-Q

E
. Như vậy, sức ép
làm cho giá tăng từ P
E


P
E’
(giá tăng lên nhiều do cung về BĐS ít co giãn với giá)
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm
những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp
hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi
nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng
lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây
20
S
BĐS
P
E’
D’
BĐS

Q’QQ
E
P
E
D
BĐS

P
Q
E
E'
dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục
xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng
hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các
yếu tố đầu vào cũng theo đà tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí
biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn
hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn
định hơn.
Hình vẽ 1.2: Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu BĐS trong dài hạn
Ghi chú: Ban đầu, điểm cân bằng là E. Nếu cầu tăng

có sức ép làm cho giá tăng.
Tuy nhiên cung BĐS cũng tăng từ S
BĐS


S”
BĐS
. Đồng thời do cung BĐS co giãn nhiều
hơn so với trong ngắn hạn, cho nên giá BĐS trong dài hạn sẽ ít biến động hơn, tăng từ
P
E

P
E”
1.2.1.3.Sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ
Các ngành công nghiệp phụ trợ cho ngành BĐS phát triển mạnh sẽ là động lực

thúc đẩy các doanh nghiệp trong thị trường BĐS nhanh chóng tăng cung đảm bảo
chất lượng hàng hóa BĐS và giá thành hợp lý đối với người tiêu dùng.
Các ngành công nghiệp phụ trợ bao gồm:
- Ngành đào tạo nhân lực cho ngành BĐS. Bất kỳ một doanh nghiệp nào
muốn sản xuất kinh doanh được thì nguồn nhân lực là một trong những yếu tố đầu
vào quan trọng. Lý luận ở trên đã chỉ ra “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch
21
D’
BĐS
Q
S”
BĐS
Q’
S
BĐS
P
Q
E
P
E
P
E”
P
E’
E
E"
E'
D
BĐS
hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung
gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường”. Với cách nhìn nhận thị
trường BĐS như trên thì để tham gia vào thị trường BĐS, lực lượng lao động trong
thị trường này cần phải được đào tạo một cách bài bản, gắn lý thuyết với thực tế và
có khả năng thích ứng nhanh chóng với sự thay đổi của thị trường do chính sách của
Chính phủ cũng như nhu cầu của người tiêu dùng thay đổi. Cho nên sự phát triển
của ngành đào tạo nhân lực nói chung và nhân lực cho BĐS nói riêng sẽ ảnh hưởng
lớn đến sự phát triển thị trường BĐS.Tại các nước công nghiệp, việc phát triển của
thị trường BĐS đó thúc đẩy sự hình thành 3 nghề nghiệp chuyên môn, đó là: nhà định
giá BĐS, nhà môi giới BĐS và nhà quản trị BĐS. Mặt khác, khách hàng cũng có
những yêu cầu khá cao. Phần lớn khách hàng trông đợi vào một tổ hợp dịch vụ đầy
đủ với sự tư vấn chuyên nghiệp giúp họ có một cái nhìn cụ thể và chính xác về tất cả
các khía cạnh kinh tế, pháp lý và xã hội trong thị trường này.
- Các dịch vụ tài chính liên quan đến BĐS: Dịch vụ tài chính liên quan đến thị
trường BĐS tác động đến thị trường theo cả 2 hướng về cung và cầu. Nếu các dịch
vụ này là đa dạng, đáp ứng được yêu cẩu của các DN kinh doanh BĐS về vay vốn
kinh doanh thì sẽ là yếu tố thúc đẩy tăng cung cho thị trường. Vốn vay ngân hàng
giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa có đủ điều kiện kinh tế
vẫn sở hữu được nhà ở, đất đai. Ngựợc lại, có sự hạn chế về cho vay đầu tư BĐS do
các Ngân hàng e ngại thị trường BĐS thiếu minh bạch, các dự án xây dựng kéo dài
nhiều năm và khả năng thu hồi vốn chậm, khó thì sẽ hạn chế việc tăng cung trong
thị trường BĐS. Ngoài ra, các dịch vụ tài chính liên quan đến các chính sách vay
cho tiêu dùng hàng hóa BĐS nếu được mở rộng sẽ kích thích tăng cầu về BĐS. Tuy
nhiên, bài học về suy thoái kinh tế khởi nguồn từ chính sách cho vay mua hàng hóa
BĐS từ Mỹ đang là một rào cản cho việc phát triển các chính sách tín dụng liên
quan đến lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Vậy tín dụng BĐS là yếu tố quan trọng thúc
đẩy hoạt động kinh doanh BĐS phát triển và sẽ là cầu nối giữa người sản xuất, xây
22